Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 175/2013 de 27 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 175/2.013

Procedimiento Ordinario nº 1.617/2.011

Juzgado de Primera Instancia nº 19 de Valencia

SENTENCIA Nº 341

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

DON VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

DOÑA MARÍA EUGENIA FERRAGUT PÉREZ

DON JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia a veintisiete de junio del año dos mil trece.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentencia de fecha 7 de Diciembre de 2.012 que ha recaído en los autos cuya referencia se

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice: 'Que desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de KILAHUEA, S.L., contra Doña Clara , debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos obrantes en la demanda, con imposición a la actora de las costas causadas en este procedimiento.'

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte , que tras exponer los motivos y argumentos de su recurso, pidió que se estime el recurso y se revoque la sentencia de instancia, y que se estime la demanda condenando a la demandada al pago de 7.292,40 euros con intereses y costas.

La parte apelada no presentó escrito de oposición en el plazo concedido para ello..



TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación en el que se dictó sentencia que ha sido declarada nula por este Tribunal, por lo que nuevamente se señaló para deliberación y votación el 24 de Junio de 2.013 en que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora presentó demanda en reclamación de la cantidad de 7.292,40 euros por los honorarios devengados a su favor por la intermediación en la compraventa de una vivienda.

La sentencia apelada desestimó la demanda tras analizar los hechos y doctrina que consideró aplicable y argumentó : 'Mientras que para la actora se ha actuado a sus espaldas para evitar el pago de sus honorarios, la demandada mantiene que tras informarle la actora que la propietaria le había quitado las llaves de la vivienda y no podía mostrársela, ante la 'desaparición de la actora', fue su padre el que localizó a la vendedora, quien le corroboró que no tenía relación contractual con la demandante. No se discute que no llegó a poner en contacto a compradora y vendedora y que ninguna intervención profesional tuvo en relación con del documento de 24 de diciembre de 2.009 de señal y arras, el documento de 4 de marzo de 2.010 y la posterior escritura pública de compraventa.' Y añadió : ' En el caso de autos, aunque se considerara probado que se ha obviado a la actora y negociado directamente con la vendedora, lo que realmente es trascendente es que no hubo un encargo por la demandada, que no se formalizó un contrato de agencia inmobiliaria, a pesar de que en el documento tres el importe se contiene en concepto de 'honorarios profesionales'. No nos encontramos ante el supuesto en el que una persona que tiene la intención de comprar una vivienda de determinadas características contrata a una agencia inmobiliaria la labor de búsqueda, localización y puesta en contacto con sus propietarios, sino que es la demandada la que se puso en contacto con la agencia inmobiliaria interesándose por las condiciones de una vivienda concreta, cuya venta tenía previamente encargada la inmobiliaria, limitándose la labor de ésta a mostrarla en dos ocasiones dentro del encargo de venta verbal, sin exclusividad, que sí tenía con la propietaria del inmueble. Es decir, con la firma de la hoja de visitas se pretendía duplicar los honorarios y, en concreto, por realizar un trabajo propio del encargo recibido por la propietaria del piso, la búsqueda de un comprador.' Y concluyó que: 'Aplicada la anterior doctrina, si como en el último folio del escrito de demanda se enmarca, la venta se ha consumado aprovechando la labor realizada para obtener un comprador para el inmueble, a quien la actora debería, en su caso, reclamar sus honorarios profesionales es a su único comitente, la propietaria del piso que contrató sus servicios de intermediación, y no al tercero que se interesó por la vivienda y al que ninguna actividad de intermediación le realizó, pues toda función desarrollada responde al encargo recibido de la vendedora, como es enseñar el piso a las personas interesadas en su compra o realizar gestiones para cancelar las cargas del inmueble , por lo que no procede la condena a unos honorarios injustificados .'

SEGUNDO.- Frente a ello ha interpuesto recurso de apelación la demandante que alega, en síntesis, que no se trata de un solo encargo a la vendedora, sino que la compradora demandada le encargó la búsqueda de un piso con unas características concretas tal como ella misma reconoció en su interrogatorio y que firmó un documento por el que se obligaba al pago de honorarios en caso de proceder a la compra, que la actora enseñó el piso e hizo gestiones de las que se aprovechó la demandada.

Tras el análisis de la prueba practicada, se constata que la demandada en el acto del juicio, en su interrogatorio reconoció haber encargado a la actora la búsqueda de un piso, sino que además el día 16 de Octubre de 2.009, en compañía de Dña. Felicidad , empleada de la actora, visitó el piso de la CALLE000 nº NUM000 NUM001 pta NUM002 y firmó un documento que así lo acreditaba y en el que además se comprometió, en caso de que se realizara la compra a 'abonar los honorarios profesionales que serían de un 3% + IVA sobre el importe arriba indicado' (folio 32).

El día 20 de octubre de 2.009, la demandada envió un correo electrónico a Dña. Felicidad , en el que dijo estar muy interesada en el piso y hacía una oferta de compra sobre el mismo de 185.000 euros (folio 33).

El día 2 de Noviembre, D. Romualdo le remitió a la demandada un correo electrónico en el que le hacía llegar las escrituras de la vivienda y la nota simple y le manifestaba que como aparecía en la nota simple, aparecían cargas que estaban canceladas y que estaban trabajando con el administrador para que las cancelara en el Registro.(folio 34).

Como consta en el folio 35, en fechas 29 de octubre y 5 de noviembre de 2.009 se cruzaron correos electrónicos entre D. Romualdo y el administrador de la finca para la cancelación de hipotecas y otras cargas.

El día 24 de Diciembre de 2.009 la demandada suscribió contrato de arras sobre la vivienda directamente con la propietaria, y el 4 de marzo de 2.010 se completó el mismo y la vendedora se comprometió a cancelar las cargas antes de efectuar la escritura de compraventa (folios 61 y 62) y el 26 de abril de 2.010 se formalizó la compraventa en escritura pública tal como resulta del la certificación del folio 39.



TERCERO.- A la vista de ello, la demandante tiene derecho a cobrar los honorarios pactados con la demandada por su tarea de intermediación en la compraventa, y como dijimos en nuestra sentencia de 6 de Noviembre del 2012 ( ROJ: SAP V 5480/2012) Recurso: 509/2012 | Ponente: VICENTE ORTEGA LLORCA: 'El acuerdo contractual para que la actora desempeñara las funciones de agencia a cambio de honorarios se refleja en la pagina 3 in fine del documento 1 de la demanda que constituye el denominado parte de visita, firmado por la demandada como reconoció en su interrogatorio y en el que se compromete a abonar a la actora por su gestión de mediación la suma que se reclama, esto es 6.446,16 .

Podrá argumentarse de contrario que la ubicación de la cláusula en un parte de visita cuyo objeto principal es dejar constancia de la gestión de visita del inmueble puede constituir una técnica torticera de la actora para vincular al comprador de forma forzada para este, de manera que en virtud de ser una práctica espuria, dicha cláusula no constituiría un auténtico contrato de agencia por si mismo. Tenemos que discrepar de esa postura para el caso por la claridad y especificidad de la cláusula. La demandada no puede alegar que la cláusula de honorarios de agencia es ambigua o torticera o que se firmó sin apreciar su alcance mezclada entre la letra pequeña de otro documento a modo de contrato de adhesión, puesto que es diáfana, clara en el formato y tamaño de la letra y taxativa hasta el punto de concretar la exacta cifra de honorarios, detalle sumamente llamativo para quien va a firmar. Sin duda la demandada fue consciente del compromiso que adquiría y pudo negarse a firmarlo y ofrecer tan sólo firmar el parte de visita, sin cláusula de honorarios de agencia si ese hubiera sido su deseo.

A mayor abundamiento los hechos y actos propios de la demandada posteriores a la firma de ese compromiso acreditan que deseó que la actora trabajara para ella como agencia y le encargó gestiones propias de ese cometido. Así ha quedado acreditada la exitosa gestión que realizó la actora, pues la Caixa de Cataluña de La Pobla de Vallbona aprobó la operación de crédito (documento 43 de la demanda). La documentación obra en poder de la actora en copias aportadas con la demanda (documentos 2 al 42).



TERCERO.- Los requisitos exigidos para que nazca el derecho al percibo de la comisión, además de la existencia de contrato, debe haber desplegado el corredor una actividad profesional tendente a poner en contacto a comprador y vendedor y cualesquiera otros actos que favorezcan un acuerdo contractual entre ellos o posibiliten la operación. Pero no basta con la actividad sino que es necesario el resultado, es decir que dicha actividad llegue a consumarse mediante un acuerdo de voluntades para realizar la operación inmobiliaria entre las partes. Es en este momento cuando nace el derecho al percibo de honorarios (En jurisprudencia veterana y consolidada sobre este concepto STSS 10-03-92, 21-05-92, 19-10-93 y 04-11- 94). Ahora bien no se confunda la existencia del acuerdo de voluntades (contrato) con la consumación del mismo en una operación de compraventa (entrega definitiva de precio y objeto), confusión en la que incurre el juez 'a quo'. Una vez alcanzado el acuerdo, ya queda en manos de comprador y vendedor la consumación del mismo. Puede caber el desistimiento voluntario o puede producirse de facto, sin que ello afecte al corredor que tendrá derecho al percibo de su comisión aún cuando la operación no se consume por desistimiento de las partes siempre y cuando el agente mediador hubiera logrado tal acuerdo de voluntades. Y ello con independencia de la naturaleza jurídica del contrato de compromiso de venta, sea un contrato de compraventa, un mero compromiso de compraventa futura, una opción o un documento de compraventa con cláusula de arras penitenciales. La jurisprudencia es clara en este sentido y deslinda claramente el acuerdo de la consumación de la operación, estableciendo que alcanzado el primero nace el derecho del corredor al cobro aunque no llegue la segunda y además considera el contrato de arras penitenciales (el suscrito en autos según la sentencia,-documento 1 demanda-que permite el desistimiento) como uno de los que hace nacer este derecho al cobro de la comisión aún cuando el desistimiento se produzca, jurisprudencia que contradice lo afirmado en la sentencia y demuestra el error de concepto contenido en la misma.

Estamos por tanto en el caso objeto de este recurso ante el cumplimiento de todos los requisitos exigidos por la jurisprudencia. Existe el contrato de corretaje, se despliega la actividad (contacto, exhibición del inmueble a la compradora, redacción de documentos de acuerdo, mediación entre vendedores y compradora, gestión ante La Caixa Catalunya de la hipoteca, obtención de la hipoteca a falta de firma) y se consigue el objetivo, acuerdo de voluntades que se plasma en el documento 1 de la demanda contrato nominalmente de compraventa aunque se trate en realidad de arras penitenciales. Nace aquí el derecho a cobrar la comisión pactada sobre cuya cuantía no hay discusión, con independencia de que finalmente la compradora desista (documento 45 de la demanda) por causas ajenas a la voluntad de las demás partes y a pesar de disponer del crédito necesario para la compra (documento 43 de la demanda). Desistimiento por tanto unilateral y carente de motivación objetiva o conocida. No puede quedar al puro arbitrio de una de las partes el cumplimiento del contrato de corretaje si una de ellas ha cumplido con todas las obligaciones que le incumbían (actora) y la otra no tiene obstáculo para consumar la operación. No debe quedar al capricho de la contraparte la remuneración por una prestación contractual que ha sido requerida por quien ahora desiste, impulsada por ella y que ha sido cumplida con diligencia y éxito y no poco tiempo de dedicación. Lo contrario seria opuesto a la equidad e injusto premio a una conducta incongruente con sus propios actos e irresponsable con lo pactado y con el trabajo ajeno. Se dan pues todos los requisitos para que nazca el derecho de la actora a percibir la comisión pactada.



TERCERO.- El contrato de agencia inmobiliaria pertenece a la categoría de los innominados «facio ut des», que si bien contiene notas o caracteres que lo aproximan al mandato, mediación, corretaje, arrendamiento de servicios e incluso al contrato laboral, predomina en él la función de gestión mediadora, por el que se encarga al Agente, en su condición de intermediario, por su conocimiento y relación con el mercado inmobiliario, que oferte o contrate la venta o el arriendo de un bien inmueble con determinadas características y con las condiciones esenciales preestablecidas, sin que el Agente, salvo apoderamiento y representación expresa, que no requiere forma especial y que puede ser incluso de palabra, intervenga directamente en la conclusión final del contrato aunque coadyuve eficazmente al mismo y desarrolle una actividad predominantemente pregestoria, cesando en sus funciones una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de perfeccionar el contrato - Sentencias del Tribunal supremo de 21 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 , 6 de octubre de 1990 , 21 de mayo de 1992 , 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio de 1994 , 28 de junio de 1996 y 2 de octubre de 1999 , entre otras-. El derecho del Agente al cobro de sus honorarios nace en el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que por su intervención queda perfeccionado el contrato principal cuya gestión se le había encomendado, esto es, cuando los contratantes se ponen de acuerdo sobre sus elementos esenciales, a no ser que en el respectivo contrato de mediación se haya estipulado expresamente que el Agente solamente cobrará sus honorarios cuando el contrato principal - compraventa o arrendamiento- haya quedado consumado. Así pues, los honorarios del Agente se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad o circunstancia, desde el momento en que su actividad resulte eficaz por celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio jurídico objeto de la mediación, lo que conlleva la falta de remuneración de las actividades preliminares y precontractuales, salvo siempre estipulación específica al respecto - Sentencias 1 de diciembre de 1986 , 17 de mayo de 1990 , 26 de marzo de 1991 -. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2000 , el contrato de mediación está supeditado, en cuanto al devengo de los honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso.



CUARTO.- En el caso que se nos plantea son relevantes los siguientes hechos: El 11 de mayo de 2007, la demandada firmó un parte de visita a la vivienda sita en Náquera, CALLE000 , NUM000 - NUM001 , cuyo último párrafo establece que la inmobiliaria «En caso de compra del inmueble visitado, dicho cliente se compromete a abonar a 'Les Alfabegues' la cantidad de 6446,16 ? más I.V.A. en concepto de honorarios por la gestión realizada» (folio 10).

El 17 de mayo de 2007, la actora, en representación de la Agencia Inmobiliaria Les Alfábegues, firmó con la demandada un contrato por el cual ésta entregó a aquélla 3.000 euros para su posterior entrega a los vendedores, cuya estipulación quinta establece que 'Si la no realización de la escritura fuese imputable a los vendedores, sin causa justificada, éstos vendrán obligados a entregar a la compradora el doble de la cantidad que hoy reciben a cuenta de la operación. Si por el contrario fuese imputable a la compradora, ésta perderá la cantidad entregada sin posibilidad de recuperar cantidad alguna' (folios 8 y 9).

El 28 de mayo de 2007, la inmobiliaria se dirigió por carta a los vendedores, diciéndoles 'El motivo de la presente es confirmaros se ha hecho el contrato de reserva de la vivienda sita en Náquera, CALLE000 NUM000 - NUM001 que me encargasteis para su venta. Tal como os adelanté por teléfono, han dejado 3.000 euros de reserva ...' (folio 167).

El 22 de junio de 2007, la inmobiliaria entregó a los vendedores la cantidad de 3.000 euros que había recibido de la demandada 'en concepto de arras y pago de la reserva dicha reserva y entrega a cuenta para la compraventa de la vivienda sita en Náquera, CALLE000 NUM000 - NUM002 - NUM001 /.../ dicha reserva fue cancelada por Dña Edurne perdiendo la cantidad que se dio a cuenta según se estipuló en el contrato de arras ...' (folio 168).



QUINTO.- A efectos de desentrañar el sentido del contrato concertado por las partes, conviene recordar que constituye doctrina jurisprudencial que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 CC conforman un conjunto complementario y subordinado, entre las cuales tiene rango preferencial la contenida en el primer párrafo del artículo 1281 CC , de tal manera que, como recuerda, por todas, la STS de 10 de marzo de 2010, RC n.º 2413/2004 , el punto de partida de la interpretación es la letra del contrato, tal como dispone dicho primer párrafo del artículo 1281 CC ( STS de 30 de septiembre de 2003 ), debiendo estarse, por consiguiente, al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes ( STS de 28 de junio de 2004 ). Las demás reglas, incluyendo la del artículo 1285 CC (interpretación sistemática del contrato o del canon hermenéutico de la totalidad) entran en juego únicamente cuando, por falta de claridad de los términos del contrato, no es posible aclarar, a través de ellos, cuál sea la verdadera intención de los contratantes ( SSTS de 1 de febrero de 2001 , 20 de mayo de 2004 y 29 de septiembre de 2001 )».

Aplicada la doctrina expuesta al contrato que estudiamos, se hace patente que la voluntad conjunta de la inmobiliaria y de la demandada fue nítidamente plasmada en el último párrafo del parte de visita de 11 de mayo de 2007, que la inmobiliaria redactó estableciendo que percibiría sus honorarios «en caso de compra del inmueble visitado» (folio 10). ' No cabe duda de que las partes habían contratado esa intermediación, pues consta acreditado el encargo de compra que hizo la demandada a la actora y que la actora desplegó una actividad profesional tendente a poner en contacto a comprador y vendedor y que además no es cierto que el demandante 'desapareciera' tras poner a las partes en contacto, pues, como hemos visto, llevó a cabo gestiones que se prolongaron hasta el mes de noviembre de 2.009, es decir, hasta algo más de un mes antes de que vendedora y compradora suscribieran el contrato de arras, para cancelar las cargas que pesaban sobre el inmueble y así poder proceder a formalizar la venta .

Por ello, el recurso ha de ser estimado y, en consecuencia, también la demanda.



CUARTO.- Conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer expresa condena en costas en esta alzada y, en cuanto a las de la primera instancia, se imponen a la parte demandada.

Conforme a la DA decimoquinta de la LOPJ , decretamos la devolución del depósito constituido por la apelante para recurrir.

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por Kilahuea S.L.

Revocamos la sentencia impugnada y en su lugar: Estimamos la demanda formulada por Kilahuea S.L. contra Dña. Clara .

Condenamos a la demandada a pagar a la actora la cantidad de 7.292,40 euros con los interese legales desde la fecha de la demanda.

Condenamos a la demandada al pago de las costas.

3. No hacemos expresa condena en costas en este recurso.

4. Decretamos la devolución del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y frente a ella cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.