Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 178/2013 de 24 de Mayo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 178/2.013

Procedimiento Verbal de Desahucio nº 946/2.012

Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Valencia

SENTENCIA Nº 288

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

D. VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

DOÑA M. EUGENIA FERRAGUT PÉREZ

D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia, a veinticuatro de mayo de dos mil trece.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentencia de fecha 7 de Enero de 2.013 que ha recaído en los autos cuya referencia se

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice: 'Que, teniendo por desistido a D. Carlos Ramón , representado por el procurador D. José Alfonso Gurrea Arnau, respecto de la acción de desahucio ejercitada frente a 'Stram Valencia S.L.', y estimando la demanda de reclamación de rentas y sumas asimiladas formulada frente a dicha demandada y también frente a D. Silvio , debo condenar y condeno a los citados demandados a que paguen solidariamente al actor, la suma de siete mil setenta y nueve euros con veinte céntimos (7.079,20 ?), más intereses del art. 576 de la LEC . Con imposición de costas procesales a los demandados.'

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandada, que, tras exponer los motivos y argumentos de su recurso, pidió que se dicte sentencia que revoque la resolución apelada y desestime íntegramente la demanda, con condena en costas a la actora.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso presentado por la contraparte y pidió su desestimación.



TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 20 de Mayo de 2.013 en que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora reclamó en su demanda la cantidad de 15.458,31 euros correspondientes a las mensualidades de alquiler de los meses de diciembre de 2.011, enero, abril, mayo y junio de 2.009 a razón, la primera, de 1.782,00 euros y de 1.746 los demás (documentos 4 a 9, folios 14 y ss), más la cantidad de 6.052,47 de gastos de comunidad y el IBI por importe de 711,84 euros.

Los documentos aportados con la demanda (4 a 9) son las facturas de alquiler de diciembre de 2.011 por importe de 1.782 euros y las de Enero, abril, mayo, junio y julio de 2.012 a razón de 1.746 euros que suman 8.766 euros que son los que se plasman en la demanda, de los que dice que procede descontar 72 euros, y reclama por los alquileres 8.694 euros, lo que, sumado a los gastos de comunidad e IBI, hacen la suma total reclamada de 15.458,31 euros.

En fecha 30 de junio de 2.012, después de presentarse la demanda, las partes acordaron dar por finalizada la relación comercial entre ambos tras la entrega por parte del demandado al demandante de la cantidad de 7.500 euros IVA y IRPF incluidos en concepto de pago de 'actualización de una sola vez del contrato de arriendo'. Y dijeron que 'Con el percibo de dicha cantidad, así como con la retención de los CUATRO MIL TRESCIENTOS EUROS (4.300.- EUROS) entregados en su día como fianza por la entidad STRAM VALENCIA SL. D. Carlos Ramón se da por satisfecho íntegramente del pago de actualización de renta por todo el tiempo transcurrido del contrato hasta el día de hoy en que finaliza el contrato'. (folio 43) En la misma fecha la demandada hizo la entrega de las llaves del local (folio 44) y manifestó el arrendador 'haber recibido el local en perfectas condiciones, tras el acuerdo de rescindir el contrato de arrendamiento que ambas partes tenían suscrito, habiéndolo comprobado ambas partes y no teniendo ninguna de las partes nada que reclamar'.

Por escrito de 11 de Octubre de 2.012, la actora puso en conocimiento del juzgado que había alcanzado un acuerdo con el demandado por el cual ha recuperado la posesión del local y se ha visto satisfecho del pago de las rentas que reclamaba, por lo que únicamente adeudaba la cantidad de 7.092,20 euros por gastos de la Comunidad de Nuevo Centro y el 50% del IBI de 2.012.

La sentencia apelada dijo: 'La carga de la prueba del pago de la renta, en el juicio de desahucio, corresponde al demandado. Y los demandados, en este caso, con fundamento a la literalidad del doc. nº 2 adjunto del escrito de oposición, objetan que las partes nada tiene que reclamarse, por haberlo así expresado en el mismo. Consideramos, sin embargo, que tal interpretación no es acorde con la intención de los contratantes ( art. 1282 del C. Civil ) evidenciada por el hecho de que los mismos, a la resolución del contrato de arriendo suscribieron dos documentos, uno relativo a la entrega de la posesión del local, particular en el que efectivamente nada tienen que reclamarse, como manifiestan en la vista de juicio oral, y otro afectante a las consecuencias puramente económicas del contrato, cuales son el pago de la renta, particular al que no alcanza la manifestación de 'no tener nada que reclamarse', que hemos de entender referida tan sólo a la entrega de la posesión y estado del local.

Sentado ésto, respecto a los resguardos de ingreso aportados a las actuaciones, advertimos que en ninguno de ellos se especifica a qué mensualidad de renta deben aplicarse, prueba que correspondía al arrendatario, y que en este caso no ha conseguido, habiendo aportado, por contra, el actor con su demanda los recibos o facturas a las mensualidades de renta pendientes, cuyo pago solicita.

Por último, tampoco procede atender a las razones de oposición en lo que respecta a la actualización de la renta, extremo en el que hemos de estar a la literalidad del documento nº 1 del escrito de oposición, sobre todo atendiendo a que tal actualización fue acordada por las partes en el contrato, y no aplicada durante el tiempo de la duración del mismo.'

SEGUNDO.- Interpone recurso de apelación la demandada que alega que la sentencia incurre en error porque al tiempo de dictar sentencia se había desistido de la acción de desahucio y que los documentos demuestran el pago y que ninguna de las partes tenían nada que reclamarse.

La cuestión se centra en la interpretación de los citados documentos que suscribieron las partes.

Sobre la interpretación de los contratos, las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 enero 1925 , 18 abril 1931 (RJ 19301, RJ 1930017 ) y 30 marzo 1953 (RJ 1953 16), seguidas después por otras muchas, tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros, y en otras, como las de 27 octubre 1966 (RJ 1966768), 23 noviembre 1975 y 28 junio 1976 (RJ 1976112), se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 (RJ 1964684), que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 (RJ 1965079), que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial ( sentencias de 11 de octubre de 1989 [RJ 1989908 ] y 16 de julio de 1992 [RJ 1992 620], entre otras muchas) la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el art. 1282 del Código Civil ». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 (RJ 2002062) 'los criterios interpretativos legales no son excluyentes, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil ( Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 [ RJ 1989794 ], 21 de febrero [RJ 1991518 ] y 23 de junio de 1991 , 22 de mayo de 1992 [RJ 1992278 ] y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad». Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos «se interpreten unas por otras», con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan éstas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto.

Y, en relación con la regla de interpretación «contra proferentem», acogida en el art. 1288 CC , como aplicación concreta del básico principio de la buena fe en la interpretación negocial, requiere no sólo la redacción unilateral del contrato, sino principalmente oscuridad en la cláusula cuyo sentido se cuestiona ( S. 13 diciembre 1986 [RJ 1986439]), pero esa regla no es rígida ni absoluta y para su aplicación han de tenerse en cuenta las circunstancias especiales de cada contrato, y si de los términos del mismo cabe deducir conclusiones suficientes que disipen la posible oscuridad que presenten, resulta relegado el precepto (S. 17 octubre 1998 [RJ 1998071]), que, como dice la sentencia de 27 de septiembre de 1996 (RJ 1996644), «no entra en juego cuando una cláusula contractual ha de ser interpretada, sino cuando, una vez utilizados los criterios legales hermenéuticos y, por supuesto y primordialmente, las reglas de la lógica, no es unívoco el resultado obtenido, sino que origina varios con análogo grado de credibilidad».

En base a ello, de la interpretación conjunta de los dos documentos, se desprende que las partes quisieron zanjar definitivamente el conflicto, poniendo fin al contrato y liquidando la deuda pendiente, pues las demás pruebas evidencian que a pesar de lo pactado en el contrato (doc. 1 de la demanda, folio 8) la renta se mantuvo en la cantidad de 1.800 euros al mes, y así lo acreditan las facturas acompañadas a la demanda y que son base de la reclamación, y lo manifestado por el actor en su demanda en la que dijo 'No obstante ello, el arrendador ha mantenido dicha cuantía inicial de la renta', y no reclamó en su demanda la renta actualizada, como no se la reclamó durante la vigencia del contrato.

Por otra parte, la cantidad que según los documentos de 30 de junio de 2.012 entregó el demandado al actor, es de 11.800 euros, sumando la entregada y el importe de la fianza, cantidad que en modo alguno podía corresponderse con el importe de la actualización de la renta, porque según el contrato que se celebró en abril de 2.010, la renta del primer año, es decir de abril de 2.010 a abril de 2.011 era de 1.800 euros, y a partir de este mes y hasta abril de 2.012 era de 2.350 euros y desde abril de 2.012 de 2.500 euros, por ello, como el contrato estuvo en vigor todo el año 2.011, entre mayo y diciembre (ocho meses) debió pagar 550 euros más al mes, lo que hace un total de 4.400 euros, y entre enero y abril de 2.012 (4 meses) otros 550 euros más al mes, lo que suma 2.200 euros, y en los meses de mayo y junio 700 euros más al mes, total 1.400 euros, con lo que la suma que en su caso debería al actor por la diferencia entre la renta inicial y la actualizada es de 8.000 euros que más el IVA al 18% (1.440 euros) son 9.440 menos la retención del IRPF (entre el 19 y el 21%) dan una suma adeudada por actualización de renta inferior a los 8.000 euros, con lo que si entregó al arrendador 11.800 euros, es evidente que esa cantidad no se puede corresponder con la actualización de la renta, la cual, como hemos señalado no fue aplicada por el arrendador durante la vigencia del contrato, todo lo cual unido al hecho de que las partes, en concreto el arrendador, no hiciera reserva alguna sino que por el contrario, al recibir el local manifestara que no tenía nada que reclamar, obliga a interpretar que el arrendador tuvo por pagada la deuda en su totalidad cuando se le entregó el local, y no sólo limitada a las mensualidades que reclamaba en la demanda sino también a las asimiladas cuya reclamación mantiene.

Por ello, el recurso ha de ser estimado y en consecuencia, la demandada debe ser desestimada.



TERCERO.- Conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer expresa condena en costas en este recurso y en cuanto a las de la primera instancia, se imponen a la demandante.

Conforme a la DA decimoquinta de la LOPJ , decretamos la devolución del depósito constituido para recurrir.

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por Stram Valencia S.L. y D. Silvio .

Revocamos parcialmente la sentencia apelada y en su lugar: Desestimamos la demanda de reclamación de rentas formulada por D. Carlos Ramón contra Stram Valencia S.L.

Absolvemos al demandado de las pretensiones que frente a él contiene la demanda.

Imponemos al demandante las costas.

No hacemos expresa condena en costas en este recurso.

4. Decretamos la devolución del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y frente a ella cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.