Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 341/2014 de 26 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

Rollo nº 000341/2014

Sección Séptima

SENTENCIA Nº

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

DOÑA Mª CARMEN ESCRIG ORENGA.

Magistrados/as

DOÑA PILAR CERDAN VILLALBA

DOÑA MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

En la Ciudad de Valencia, a veintiseis de septiembre de dos mil catorce.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001724/2012, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 25 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandados - apelante/s Eloy y Flor , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ALICIA GARCIA POLO y representado por el/la Procurador/a D/Dª MARIA ISABEL MILARA AGUILERA, y de otra como demandante - apelado/s RODOREDA RESIDENCIAL SL, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ALVARO SENDRA ALBIÑANA y representado por el/la Procurador/a D/Dª LEOPOLDO SEGARRA PEÑARROJA.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 25 DE VALENCIA, con fecha 15 de mayo de 2014, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por RODOREDA RESIDENCIAL SL contra Eloy y Flor , debo declarar y declaro el incumplimiento contractual de los demandados del contrato de compraventa suscrito entre los litigantes el 2 de agosto de 2008 respecto a una vivienda la nº NUM000 , esc NUM001 , planta NUM002 , tipo A, con el garaje NUM003 y el trastero NUM004 , ambos del sótano NUM002 ( doc 1 demanda ) del edificio sito en Vila-Real, CALLE000 , condenando a la Sra. Flor al pago de 72.080€ más el iva correspondiente, y al Sr. Eloy al pago de 108.120€ más el iva, establecidos como parte del precio aplazado, otorgándoles el plazo de 45 días a fin de que opten por la correspondiente subrogación hipotecaria o, alternativamente, por el pago del precio aplazado, entendiéndose que se opta por el pago directo sin subrogación hipotecaria para el caso de que no se optase por ninguna de las dos posibilidades en dicho plazo, o para el caso de que habiéndose optado por la subrogación hipotecaria, la misma no fuese consentida por la entidad financiera, condenando, asimismo, a los demandados, al pago de los intereses de demora, consistentes en la adición de cuatro puntos porcentuales al tipo de interés pactado en el préstamo hipotecario, desde la fecha de interposición de la demanda, más los tributos aplicables, y al otorgamiento de escritura publica de compraventa de la vivienda objeto de autos a su favor de forma simultánea al pago del precio restante pactado para la compraventa, realizando cuantos actos sean necesarios a tal fin en el plazo de 45 días, debiendo tener por emitida la declaración de voluntad, transcurrido el citado plazo sin que ello se haya verificado de conformidad con el art 708 de la lec , con imposición de costas a la parte demandada. Que desestimando la demanda reconvencional interpuesta por Eloy y Flor contra RODOREDA RESIDENCIAL SL, debo absolver y absuelvo a dicha demandada de todas las pretensiones formuladas de contrario, con imposición de costas a la parte actora reconvencional.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 17 de septiembre de 2014 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La promotora vendedora y demandante solicitó el cumplimiento del contrato de compraventa concertado con los demandados en fecha 2-8- 2008 recayente sobre una vivienda, plaza de garaje y trastero, alegando que mientras que ella había cumplido todas sus obligaciones los demandados compradores no habían cumplido sus obligaciones de pago cuando fueron requeridos para ello con citación para la correspondiente escritura pública y entrega. Los demandados en sendas contestaciones y reconvenciones, se opusieron a la demanda y reconvinieron solicitando la resolución contractual sin indemnización alguna para la demandante, alegando numerosas excepciones formales y motivos de fondo relativos a la abusividad de varias cláusulas contractuales, enriquecimiento injusto e imposibilidad sobrevenida.

La sentencia desestimó los motivos de oposición y la reconvención y estimó íntegramente la demanda. Ahora los demandados igualmente en sendos e idénticos recursos alegan muy genéricamente error en la valoración de la prueba y en la aplicación del derecho e incongruencia de la sentencia, solicitando la resolución del contrato sin gasto ni penalización y sin reconocimiento alguno de indemnización por daños y perjuicios, si bien no reproducen ni las excepciones procesales ni la abusividad de las cláusulas contractuales. La demandante se opuso al recurso defendiendo la tesis de la sentencia.

SEGUNDO.- Examinando de nuevo la prueba practicada en la instancia en función de las pretensiones deducidas por ambas partes y decisión de la sentencia este Tribunal considera que el recurso no puede ser estimado.

1º.- Los demandados concertaron con la demandante en fecha 2-8-2008 un contrato de compraventa sobre una vivienda, plaza de garaje y trastero en el edificio sito en Vila-Real, CALLE000 . Finalizada la construcción y obtenida cédula de habitabilidad en el plazo previsto en el contrato la demandante vendedora requirió a los demandados compradores para el otorgamiento de escritura pública en fecha 22-3-2010 y el pago del resto del precio, sin que los mismos atendiesen dicho requerimiento.

En orden al pago del precio que ascendía al total de 233.260 euros( 218.000 principal más 15.260 euros por IVA al 7%) se había estipulado:

una entrega en el momento de su firma de 26.600 euros más 1.862 euros en concepto de IVA al 7% , siendo el total 28.462 euros,

11.200 euros más 784 euros por IVA al 7%, siendo el total 11.984 eurosen entregas sucesivas mensuales de 749 euros (700 euros más 49 euros por IVA) desde el 15-8-2008 al 15-11-2009,

6.206 eurospor IVA a la entrega de llaves mediante cheque;

y el resto de 174.400 euros en el momento de la entrega de llaves, bien mediante cheque, bien por subrogación en el préstamo hipotecario que tenía la vendedora concertado; y otros 12.208 euros por el IVA de esta cantidad.

Los demandados debían hacer frente a dichos pagos en la proporción de un 60% el Sr. Eloy y un 40% la Sra. Flor

2º.- Los compradores satisficieron a cuenta del precio la inicial entrega de 26.600 más 1.862 por IVA (total de 28.462 euros), así como las cuotas pactadas por 11.200 euros más 784 euros por IVA (total de 11.984 euros); cantidades ambas que sumadas ascienden a 37.800 euros de principal más 2.646 euros por IVA (total 40.446), pero dejaron de pagar el resto de cantidades pactadas.

3º.- En el contrato se habían pactado como estipulaciones quinta y sexta la resolución a instancias tanto del comprador como de la promotora con el siguiente tenor literal: ' QUINTA.- RESOLUCION A INSTANCIAS DE EL COMPRADOR. 5.1.-EL COMPRADOR podrá instar la resolución del presente contrato en el caso de que la vivienda no se pusiera a disposición del adquiriente dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del plazo previsto, a tal efecto, en la condición anterior.5.2- No se entenderán como imputables a LA PROMOTORA ni, por tanto, causa de resolución del presente contrato los retrasos en la entrega de la vivienda que, una vez concluidas las obras, se puedan producir por demora en la obtención de las autorizaciones administrativas de servicios.5.3.- Si por las causas indicadas o por no obtenerse la cédula de habitabilidad, instase EL COMPRADOR la resolución del presente contrato, LA PROMOTORA vendrá obligado a reiterarle las cantidades recibidas con los correspondientes intereses calculados al tipo del interés legal vigente. SEXTA.- R esolución a instancias de la promotora. 6.1.-En el supuesto de que EL COMPRADOR no pague a su vencimiento la cantidad correspondiente a uno cualquiera de los plazos de amortización del precio o los intereses pactados o impuestos repercutibles legalmente, o cuando, previamente convocado al efecto, no concurriese a la firma de la escritura pública de compraventa, LA PROMOTORA quedará en libertad de exigir el pago, mediante el ejercicio de las acciones oportunas o de resolver este contrato, resolución que se producirá de pleno derecho, sin más trámite por parte de la PROMOTORA, que el requerimiento notarial o judicial al efecto, a cuyo fin de señalar como domicilio del deudor el que figura en este contrato. A partir del momento en que notifique a EL COMPRADOR su voluntad resolutoria LA PROMOTORA recuperará la plena disposición de las unidades objeto de este contrato.'

En este contexto, cuando los demandados dejan de comparecer al otorgamiento de la escritura pública, para recibir las llaves y pagar el resto del precio, ya fuese por cheque o por subrogación, estaban incumpliendo el contrato y ello facultaba a la promotora vendedora a instar la resolución o pedir su cumplimiento que es lo que ha efectuado la misma en el procedimiento que nos ocupa.

Frente a ello, no puede aceptarse la posibilidad de i ncumplimiento sobrevenido, pues no se ha acreditado tal circunstancia.

Esta imposibilidad, para que pueda exonerar a alguno de los contratantes exige una prueba completa de la imposibilidad de cumplir aquel por causas ajenas a su voluntad. Esta misma Sección 7ª en S 16-2-2011, nº 90/2011, rec. 810/2010, Pte: Cerdán Villalba, Pilar (EDJ 2011/64948) ha considerado:

'-Respecto al motivo por el que la resolución del contrato se pide, imposibilidad sobrevenida , hay que tener en cuenta la admisión, muy cautelosa de la jurisprudencia de la modificación de la regulación contractual, ya sea por atender al hecho de la variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteran sustancialmente la base del negocio existente en el momento de contratar( STS23-noviembre-1962 y 2-febrero-1966 ), ya por considerar puesta, al margen del tenor del contrato o de la expresión de la voluntad contractual, una cláusula rebus sic stantibus que autorizaría la modificación ( STS 23-marzo-1963 , 28-enero- 1970 , 31 -marzo- 1960 , entre otras).

Esta institución de imposibilidad sobrevenida , que según la importante Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2002 EDJ 2002/13110, t ambién debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística( Sentencias 10 marzo 1949 , 5 mayo 1986 EDJ 1986/2954 y 13 marzo 1987 EDJ 1987/2044), en el bien entendido de que no cabe confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la Sentencia 6 octubre 1994 ), como ocurre en el caso.

Estaimposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación, sea por razones físicas o legales, libera al deudor y extingue la obligación ( art. 1184 C. C .EDL 1889/1 ), si es absoluta y objetiva ( STS 12-3-1994 EDJ 1994/2266EDJ 1994/2266 ), no es imputable a aquel ( art. 1.105 C. C .EDL 1889/1 ) y este no se halla constituido en mora ( art. 1182 C. C .EDL 1889/1 ). En las obligaciones recíprocas permitirá a la parte perjudicada resolver la obligación y la liberará también de la prestación a su cargo, ello sin necesidad de ejercitar la resolución del contrato por vía de acción o de excepción. Si la obligación no es propiamente imposible, pero su realización en la forma sobrevenida ofrece una dificultad extraordinaria, no hay unanimidad sobre su posible asimilación a los casos de imposibilidad y de que, por tanto, libere al deudor del cumplimiento de la prestación a su cargo, aunque la mejor doctrina entiende que la dificultad extraordinaria en el cumplimiento de la obligación provoca la modificación de esta en cuanto sea posible (vdSTS 11-11-1987 EDJ 1987/8197EDJ 1987/8197 ), y, si no es posible, la extingue ( STS 5-5-1986 EDJ 1986/2956EDJ 1986/2956 ) por asimilación a la imposibilidad. La doctrina y jurisprudencia, además, dan a la frustración del fin práctico del contrato el mismo tratamiento resolutorio que a la imposibilidad definitiva de la prestación ( SSTS 9-4-1985 EDJ 1985/7277 EDJ 1985/7277 , 9-6-86 EDJ 1986/3908 EDJ 1986/3908 , 27-10-86 EDJ 1986/6732EDJ 1986/6732 ).'

Más recientemente la STS Sala 1 Pleno de 17 enero 2013 (EDJ 2013/27134)ha dicho al respecto:

'TERCERO.-.- El motivo primero se funda en infracción de los arts. 1182, 1183 y 1184 relativos a la imposibilidad sobrevenidaporque, según la parte recurrente, en este caso la imposibilidad no sería definitiva sino coyuntural y, además, imputable a los deudoresdado el poco tiempo transcurrido entre el 28 de abril de 2008, fecha de la firma del contrato privado de compraventa, y el 29 de julio de 2008, fecha del primer requerimiento para otorgar escritura pública. Se alega también que no cabe identificar la imposibilidad de financiación con las dificultades para obtenerla; que el 28 de abril de 2008 'la situación de crisis generalizada ya se había puesto de manifiesto'; que en su respuesta al requerimiento de 5 de noviembre de 2008 los compradores no alegaron la imposibilidad sobrevenida de pagar el precio; que según el propio documento de la entidad de crédito acompañado con la demanda la denegación del préstamo hipotecario se debió a la situación financiera del comprador y no a la situación financiera general; que no consta comparación alguna entre la situación económica de los compradores al firmar el contrato y su situación en noviembre de 2008; y en fin, que 'los compradores procedieron a adquirir la vivienda cuando esta se encontraba próxima a su finalización, no pudiendo manifestar que tres meses después ya no podían cumplir, pero tres meses antes sí'.

Pues bien, este motivo sí debe ser estimado por las siguientes razones:

1ª) El régimen de los arts. 1182 a 1184 CC EDL 1889/1 , referido a la pérdida de la cosa debida como causa de extinción de la obligación de entregarla, y a la liberación del deudor cuando este lo sea de una obligación de hacer y la prestación resultare legal o físicamente imposible, se compadece mal con los hechos litigiosos y con la pretensión de los demandantes-reconvenidos: lo primero, porque la obligación de estos no era la de entregar una cosa determinada, hipótesis del art. 1182 CC EDL 1889/1, ni tampoco una obligación de hacer, hipótesis del art. 1184 del mismo Código , sino la de pagar una suma de dinero, siendo el dinero una cosa genérica sujeta a la regla de que el género nunca perece; y lo segundo, porque lo verdaderamente pretendido en la demanda inicial no era tanto una liberación de la obligación de los compradores de pagar el precio subsistiendo la de la vendedora de entregar la cosa cuanto un desistimiento del contrato, por más que se calificara de resolución y se invocara el art. 1124 CC EDL 1889/1, por circunstancias sobrevenidas consistentes, en esencia, en la imposibilidad de obtener financiación.

2ª) Cuando la jurisprudencia admite la aplicación analógica del art. 1184 CC EDL 1889/1 a las obligaciones de dar a que se refiere su art. 1182 (p. ej. SSTS 21-2- 91 EDJ 1991/1833 , 29-10-96 EDJ 1995/7505 , 23-6-97 EDJ 1997/4462 y 30-4-02 EDJ 2002/13110) no lo hace para ampliar el ámbito del art. 1182 a las deudas de dinero, sino para admitir la liberación del deudor de cosa determinada no solo por la pérdida de esta sino también por la imposibilidad legal o fáctica de entregarla.

3ª) Lo que sucede, por tanto, es que la sentencia recurrida EDJ 2010/170604 se funda formalmente en los arts. 1182 a 1184 CC EDL 1889/1 , que guardan una estrecha relación con el caso fortuitocontemplado en su art. 1105, pero materialmente aplica la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, más próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC EDL 1889/1 ( SSTS 5-1-80 , 8-11-83 , 26-5-90 y 21-7-10 ), a su art. 1289 o a su art. 1575, atendiendo a la restricción del crédito provocada por la crisis económica y a las consiguientes dificultades de los compradores de viviendas para acceder al que hasta entonces venía siendo su medio habitual de financiación, es decir el préstamo hipotecario.

4ª) La cláusula o regla rebus sic stantibus (estando así las cosas) trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC EDL 1889/1, de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90 EDJ 1990/11232 , 6-11-92 EDJ 1992/10967 y 15-11-00 ). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa ( SSTS 10-2-97 EDJ 1997/388 , 15-11-00 EDJ 2000/37063 , 22-4-04 EDJ 2004/17047 y 1-3-07 EDJ 2007/19740), y por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria ( SSTS 20-5-97 y 23-6- 97 EDJ 1997/4462). Más concretamente, en relación con compradores de viviendas que debían pagar el precio en tiempo más o menos próximo al inicio de la todavía subsistente crisis económica, la sentencia num. 597/2012, de 8 de octubre , ha rechazado tanto la nulidad por vicio del consentimiento como la resolución por incumplimiento solicitadas por una compañía mercantil que había comprado tres viviendas de una misma promoción inmobiliaria y alegaba que la vendedora se había comprometido a obtener la subrogación de la compradora como deudora hipotecaria, razonándose en la sentencia de esta Sala que el deudor debe prever las fluctuaciones del mercado, amén de apreciarse en la sociedad compradora una finalidad especulativa; la sentencia num. 568/2012, de 1 de octubre EDJ 2012/212332, ha rechazado unas pretensiones similares de la compañía mercantil compradora de una vivienda, que igualmente alegaba el compromiso de la vendedora de facilitar la financiación del pago del precio, razonando esta Sala que 'era previsible que el banco no hubiese aceptado la subrogación por falta de solvencia, pues a la propia compradora se le denegaron los préstamos que directamente solicitó a las entidades financieras'; y la sentencia num. 731/2012, de 10 de diciembre EDJ 2012/277493, ha rechazado unas pretensiones semejantes de los cónyuges compradores de una vivienda en una urbanización de la costa razonando que la propia ambigüedad de su planteamiento impedía dilucidar si en verdad les interesaba o no la financiación del pago del precio mediante un préstamo hipotecario.

5ª) Lo anteriormente razonado no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla ( SSTS 27-6-84 , 17-5-86 , 21-2-90 EDJ 1990/1801 y 1-3-07 EDJ 2007/2677). Por otra parte, en la actualidad es clara una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art. 1213 del CC EDL 1889/1 en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación). Así, en el último trabajo citado se propone para el art. 1213 CC EDL 1889/1 el siguiente texto, inspirado tanto en la idea de la causa negocial como en la de la asignación de riesgos:

'Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato'.

6ª) Ahora bien, que la regla rebus sic stantibus pueda aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento.

7ª) De aplicar todo lo anterior al presente caso resulta que tampoco desde la perspectiva de la regla rebus sic stantibus cabe mantener el fallo impugnado, precisamente porque, dada la motivación que le precede en la propia sentencia EDJ 2010/170604, su único fundamento real queda reducido a la crisis económica, hecho ciertamente notorio, y a la consiguiente restricción generalizada de los préstamos hipotecarios, hecho igualmente notorio. Sin embargo, aparte de que los compradores demandantes iniciales solo aludieron a la regla rebus sic stantibus al contestar a la reconvención de la mercantil vendedora, lo cierto es que la propia sentencia recurrida prescinde de los presupuestos más elementales para su aplicación al no considerar necesaria una comparación entre la situación económica de los compradores antes y después del contrato, al prescindir por completo de la capacidad económica de uno de los cónyuges compradores mediante el solo y nada convincente argumento de que ambos compraban para su sociedad de gananciales, al identificar la imposibilidad de financiación con la denegación de financiación por una sola entidad de crédito y fundada en un alto endeudamiento que bien podía ya existir al tiempo de celebrarse el contrato o, en fin, al no dar la debida relevancia al dato de que el propio contrato ya contemplaba expresamente la posibilidad de que los compradores no obtuvieran la financiación prevista sin por ello exonerarles del pago del precio, asignándoles así un riesgo que en principio excluiría la aplicación de la regla rebus sicstantibus conforme al criterio de la asignación de riesgos seguido por la sentencia de esta Sala num. 240/2012 de 23 de abril EDJ 2012/78191.

8ª) En suma, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia . '

Desde la anterior perspectiva, en el caso que nos ocupa, no puede apreciarse la existencia de circunstancias sobrevenidas en función de los escasos datos con que contamos, pues al margen de la situación de crisis económica, en el presente caso solo contamos con breves aportaciones como son:

Respecto al Sr. Eloy : a) la adquisición en fecha 2-8-2008 de una vivienda, plaza de garaje y trastero por los demandados, b) la no comparecencia en fecha de 22-3-2010 al otorgamiento de la escritura, c) la vida laboral y la Resolución del Servicio Público de Empleo donde consta la percepción de desempleo desde 17-4-2009, d) su declaración de IRPF del ejercicio 2009 donde constan ingresos de 12.770,31 euros, en el 2010 de 10.463 euros, en el 2011 de 4.974,45 euros, e) que en la actualidad no percibe prestación por desempleo, f) la titulardad de una vivienda al 100% adquirida en fecha 3-10-2002, g) su estado civil a fecha 31-12-2010 de soltero.

Respecto a la Sra. Flor : a) la baja en el régimen especial de trabajadores autónomos en fecha 30-6-2012, b) las declaraciones de IRPF del ejercicio 2009 con ingresos de 14.437,18, del ejercicio 2010 con ingresos de 14.251,08 euros, y del ejercicio 2011 con ingresos de 13.388,31 euros, c) que a fecha 9-4- 2013 no era beneficiaria de prestación por desempleo, d) ninguna concreta circunstancia de carácter personal o familiar.

Para ambos se trata de escasos datosde los que tan solo se puede deducir un nivel de ingresos similares en el ejercicio siguiente a la adquisición de la vivienda y en el año en que debía otorgarse la escritura. No constan circunstancias personales o concretas cargas familiares, ni la causa de la baja en el régimen de autónomos de la Sra. Flor . Tampoco que en fecha de marzo de 2010 se encontrasen ambos en situación de desempleo sin subsidio o prestación alguna, ni que se les denegase la finaciación hasta el punto de no poder atender el pago del resto del precio. Es decir no existen parámetros de comparación suficientes entre sus situaciones económicas cuando adquieren la vivienda y cuando dos años después deben hacer frente a su pago. Es más consta que el Sr. Eloy tiene una vivienda en propiedad sin mayores concreciones. No se puede pues concluir la existencia de la situación sobrevenida de incumplimiento que les permita exonerase de la pretensión que contar ellos se deduce.

TERCERO.- Respecto al alegado enriquecimiento injusto recordar la STS Sala 1ª, S 23-10-2003, nº 1009/2003, rec. 4365/1997 (EDJ 2003/139449 )al decir: 'La construcción jurisprudencial sobre enriquecimiento injusto es la recogida en la sentencia dictada en primera instancia, cuando lo define como la adquisición de una ventaja patrimonial con empobrecimiento deotra parte, con relación de causalidad entre el enriquecimiento y el empobrecimiento y con falta de causa en tal desplazamiento patrimonial.'

En el presente caso, no hay enriquecimiento injusto cuando lo que pide la demandante es que se cumpla un contrato, esto es que los demandados le paguen el precio.

No ha existido pues en la decisión de la juzgadora de instancia ni error en la valoración de la prueba ni en la aplicación del derecho, por lo que el recurso y todas sus alegaciones se deben rechazar y la sentencia confirmar incorporando a la presente sus acertados argumentos que ya daban respuesta cumplida a las discrepancias de los demandados.

CUARTO.- Al desestimarse el recurso procede imponer las costas a los apelantes, sin que se aprecien circunstacias que permitan exonerarles de ello ( art.398 y 394 Lec ).

Fallo

Se desestimael recurso interpuesto por la representación procesal de Don Eloy y Doña Flor contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número veinticinco de los de Valencia, en el Juicio Ordinario nº1724/12, confirmando la misma e imponiendo al demandado apelante las costas causadas en esta segunda instancia.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional en el plazo de VEINTE DIAS si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3 º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre de 2011 (aportando las correspondientes sentencias contradictorias - o extractos de las mismas - en las que se base) y en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal.

Y a su tiempo, con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION .- Doy fe: Que la anterior sentencia ha sido leída y publicada por el Ilma. Sra. Magistrada Ponente estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial, en el mismo día de su fecha. Valencia a veintiseis de septiembre de dos mil catorce.