Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 773/2012 de 19 de Abril de 2013

Encabezamiento

Rollo nº 000773/2012

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 185

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

DOÑA Mª CARMEN ESCRIG ORENGA.

Magistrados/as

DON JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

DOÑA PILAR CERDAN VILLALBA.

En la Ciudad de Valencia, a diecinueve de abril de dos mil trece.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000600/2011, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 16 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandado - apelante/s INICIATIVAS INMOBILIARIAS FERROBUS SA, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ANGELA COSIN VILA y representado por el/la Procurador/a D/Dª CRISTINA COSCOLLA TOLEDO; de otra como demandante - apelado/s Sergio , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JOAQUIN . GARCIA CERVERA y representado por el/la Procurador/a D/Dª PAULA GARCIA VIVES y de otra como demandada-apelada DOÑA Fidela .

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 16 DE VALENCIA, con fecha 22 de junio de 2012, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: QUE ESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el Procurador de los Tribunales SrA. García Vives, en nombre y representación de Dº Sergio y Dª Fidela contra la entidad INICIATIVAS INMOBILIARIAS FERROBUS, S.A., debo declarar y declaro haber lugar a la misma y, en consecuencia, debo de condenar y condeno a la precitada demandada a que, firme la presente resolución, abone a la parte actora, o a quien legítimamente le represente, la cantidad de veintidós mil ciento sesenta y cinco euros y cinco céntimos de euros, (22.165?05 euros), con más los intereses legales procedentes.Todo ello, con expresa imposición de costas procesales a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación del demandado Iniciativas Inmobiliarias Ferrobus S.A. se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día diez de abril de 2013 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de la demandada, en adelante Ferrobús, contra la sentencia de instancia, la impugna al considerar que infringe el artículo 1255 del CC en relación con la estipulación novena del contrato de compraventa, por lo que interesa su revocación y, por contra, se dicte nueva sentencia que desestime la demanda.

Entrando en el enjuiciamiento del motivo de apelación, debemos referirnos a los antecedentes del procedimiento: a) Los demandantes, Sr. Sergio y Sra. Fidela , formalizaron con la demandada, Ferrobús, en fecha 10 noviembre 2006 un contrato de compraventa de vivienda en el edificio a construir en las CALLE000 , DIRECCION000 y DIRECCION001 , siendo la vivienda sita en escalera NUM000 , planta NUM001 , puerta NUM000 , tipo M9, además de un garaje y trastero en el sótano NUM002 , número NUM003 ; a destacar del contrato el precio de la vivienda y aparcamiento en 321.000 y 25.400 ?, respectivamente, mas IVA, el cumplimiento por los compradores de los pagos parciales por importe de 44.330,10 ?, el plazo de finalización de la obra en el primer trimestre de 2009 y la entrega de la posesión de la vivienda en el plazo de un mes a contar desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación; que en septiembre de 2008 comunicaron verbalmente a la demandada la imposibilidad de formalizar la compraventa al haber empeorado su situación económica, reiterándola por escrito de 5 febrero 2009, aunque previamente la demandada en fecha 26 enero 2009 había comunicado a los compradores la obtención de la licencia de primera ocupación y que se encontraba en situación de otorgar la escritura pública de compraventa; desde esa comunicación se suceden otras, en concretos las de 5 febrero 2009 remitida por los compradores en la que, de conformidad con la condición resolutoria de la estipulación novena, interesaban la resolución del contrato con pérdida del 50% de las cantidades entregadas a cuenta, siendo rechazado por la demandada por burofax del 9 de febrero al considerar que no podía ejercitar dicha facultad resolutoria al estar reservada al vendedor; con posterioridad a esa comunicación se suceden otras, en fechas de 23 abril 2009, 11 junio 2009 y 18 junio 2009; por parte de la vendedora se promovió acta de requerimiento notarial al efecto de comunicar a los demandantes la formalización de la escritura pública para el día 3 noviembre 2010 en la notaría del señor Leandro y que si transcurría el plazo de 15 días naturales sin que hubiera cumplido con la obligación, de conformidad con la condición específica novena del contrato de compraventa, quedaba resuelto de pleno derecho la compraventa, sin necesidad de nuevo requerimiento, y la mercantil Iniciativas Inmobiliarias Ferrobús, recuperaría el pleno dominio y la posesión de derecho de los inmuebles, libres de cualquier carga o gravamen impuesto por la parte compradora; los demandantes contestaron al requerimiento en el sentido de reiterar su derecho a recuperar el 50% de las cantidades que habían sido entregadas, por lo que requerían la devolución de 22.165,05 ? y que no procedía el pago de gasto alguno al haber anunciado ya en enero de 2009 su voluntad de apartarse del contrato; b) Los demandantes interesan se condene a la demandada a la devolución del 50% de las cantidades entregadas que asciende a 22.165,05 ?; c) La demandada se puso a la demanda y alegó, en primer lugar, tras referirse al contrato, al plazo de terminación de las obras y entrega de la posesión a los compradores, al importe de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda y plaza de garaje, a la obtención de la licencia de primera ocupación, comunicación a los compradores para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, comunicaciones y requerimientos entre las partes y, por último, al requerimiento resolutorio con concesión de plazo de gracia autorizado por el notario don Valeriano , opone que los demandantes, en su condición de compradores, no pueden ejercitar la opción prevista en la cláusula novena al corresponder exclusivamente a la parte vendedora; en segundo lugar, parte del hecho de que se ha producido la resolución de la compraventa por incumplimiento de los demandantes y por el transcurso del plazo de gracia concedido en el requerimiento remitido por conducto notaríal, y conforme a la estipulación novena del contrato relaciona los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento que a continuación se expone: 1.- Pérdida de valor del inmueble en el periodo transcurrido entre el 10 noviembre 2006 y el 3 noviembre 2010 que se cifra en 100.000 ?; 2.- Por el concepto de intereses del préstamo hipotecario, gastos de comunidad de propietarios, IBI y otros, computados desde el momento en que se puso a disposición de los compradores la vivienda los importes de 8.356,23 por intereses del préstamo hipotecario, 1247,74 ? por gastos de comunidad, 897,78 ? por gastos de aval, 340,52 ? por gastos de requerimientos notariales, 936,86 ? por gastos de IBI del 2009 y 2010 y 2120,24 ? por el IVA de todos esos importes, ascendiendo a 13.899,37 ?; c) La suma de los importes de daños y perjuicios sufridos asciende a 113.899,37 ?, importe muy superior al que se reclama por los demandantes, 22.165,05 ?, correspondiente al 50% las cantidades entregadas a cuenta, por lo que por vía de compensación y con renuncia al exceso, interesa la desestimación de la demanda; d) La sentencia de instancia estimó en su integridad la demanda y condenó a la demandada al pago de 22.165,05 ?; la demandada apela la sentencia.



SEGUNDO.- Como punto de partida en el enjuiciamiento del recurso interpuesto, este tribunal establece las siguientes consideraciones: la primera, que ambas partes admiten que el contrato de compraventa ha quedado resuelto aunque difieren del momento, mientras que los demandantes consideran que fue el 5 febrero 2009, fecha en la que remitieron el burofax unido como documento 9 de la demanda, la demandada considera que fue el 10 noviembre 2010, de conformidad con el acta de requerimiento notarial, por lo que se analizará en su momento la fecha de efectividad de la resolución del contrato; la segunda, que de conformidad con la estipulación novena del contrato, 'Condición Resolutoria Explícita', prevista para el supuesto de impago de cualquiera de las cantidades pendientes del precio aplazado, se faculta a la vendedora para dar por resuelto el contrato con sujeción a las reglas que se expone en cuanto a la notificación de requerimiento de resolución y sus efectos, destacando en el epígrafe e) que: ' En caso de resolución, la parte vendedora retendrá el 50% de todas las cantidades que hubieran sido satisfechas por el comprador hasta el momento de la notificación de la resolución en concepto de pena por incumplimiento e indemnización por daños y perjuicios. Igualmente quedarán a favor de la parte vendedora cuantas modificaciones, mejoras, obras e instalaciones de carácter fijo haya realizado la parte compradora sobre la finca, sin tener que abonar por ello cantidad alguna la parte vendedora', en el epígrafe f) se dispone: ' Además de las cantidades anteriores, la entidad vendedora retendrá aquella cantidad a que asciende el importe de los gastos satisfechos por la vendedora a causa de los incumplimientos, y que comprenderán tanto los notariales como los honorarios profesionales de letrados, o cualquier otro que traiga causa de dicho incumplimiento', y, por último, el epígrafe g) dispone: ' La parte vendedora únicamente devolverá a la parte compradora el saldo favorable que a su favor resultare una vez deducidas las cantidades expresadas en las reglas e) y f) anteriores'.

La sentencia de instancia, tras referirse a las cuestiones controvertidas, no entró en el enjuiciamiento de las partidas comprendidas en la contestación a la demanda a modo de compensación del importe reclamado, al considerar que no resultó acreditada su cuantía, siendo éste un requisito esencial ineludible para que proceda la compensación, por lo que dejó imprejuzgada prácticamente toda la contestación a la demanda ya que no constituía una cuestión controvertida el hecho de la resolución del contrato y la aplicación de la cláusula novena. La parte recurrente denuncia incongruencia y contradicción en la sentencia recurrida pues, en contra de lo indicado en el fundamento, si concretó en la contestación a la demanda todas y cada una de las partidas con sus respectivos importes que solicitaba compensar con el importe reclamado por los demandantes, por lo que este tribunal entiende que la sentencia adolece de falta de motivación al no pronunciarse sobre las cuestiones planteadas en el escrito de contestación. Desde el punto de vista procesal la compensación solicitada es conforme al artículo 408 de la LEC que establece: 'sí, frente a la pretensión actora de condena al pago de cantidad de dinero, el demandado alega la existencia de crédito compensables, dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar'. Por último, la posición procesal de la parte demandada es el que se compense con el importe reclamado que se corresponde al 50% las cantidades entregadas a cuenta, el importe de los daños y perjuicios tanto por pérdida del valor de la vivienda como por intereses y gastos directos soportados por el vendedor hasta la resolución del contrato.

La primera cuestión a resolver es la fecha de efectividad de la resolución del contrato respecto a la que existen dos posiciones antagónicas. La parte demandante, con independencia de indicar que en septiembre del 2008 comunicó verbalmente su voluntad de apartarse del contrato, formalmente consta como fecha de notificación a la demandada el 5 febrero 2009, y apoya su voluntad de resolver el contrato en la estipulación novena, y la demandada, en su notificación a los demandantes por conducto notarial con efecto del 10 noviembre 2010, también la fundamenta en la condición resolutoria explícita, estipulación novena del contrato. Es evidente, a tenor de la redacción de la estipulación novena que la facultad de resolución que prevé faculta tan sólo a la parte vendedora para resolver el contrato cuando el comprador incumpla cualquiera de las obligaciones de pago del precio convenido, y así se desprende de su contenido que no ofrece duda interpretativa alguna de conformidad con la regla establecida en el artículo 1281 del CC , por lo que debe declararse totalmente ineficaz dicha comunicación pues la facultad que concede dicha estipulación para resolver es exclusivamente al vendedor que también puede optar por el cumplimiento del contrato de conformidad con el artículo 1124 del CC y estipulación decimocuarta del contrato. En definitiva la facultad de resolver el contrato de conformidad con la estipulación novena se encuentra reservada únicamente al vendedor, no excluyendo el contrato la opción de cumplimiento, por lo que la eficacia de la resolución es desde el 10 noviembre 2010 en que se comunicó a los demandantes que la vendedora ejercitaba la opción de resolución que el contrato contempla y se vinculaba ' de iure y de facto' a sus conseceuncias.

Conforme ya se ha indicado la estipulación novena, denominada condición resolutoria explícita, con independencia de su aspecto formal en la notificación de la resolución del contrato a la parte compradora, que no constituye una cuestión controvertida, contempla en sus epígrafes e), f), y g) unos efectos de orden pecuniario que deben ser analizados. No ofrece dificultad interpretativa la obligación del vendedor de reintegrar al comprador el 50% las cantidades que hubiere satisfecho hasta el momento de la notificación de la resolución, pero si los efectos de los siguientes epígrafes que contempla, por un lado, la facultad de retener el importe de los gastos satisfechos a causa de los incumplimientos, que comprenden tanto los notariales como los honorarios profesionales del letrado y cualesquiera otros que traiga causa, así como el 50% de las cantidades entregadas a cuenta por indemnización de daños y perjuicios, debiendo devolver el saldo resultante. Dicha previsión ha de completarse con la estipulación decimocuarta en la que se desarrolla la obligación del pago de gastos, intereses e impuestos por el comprador desde el momento en que se pusiera a su disposición la vivienda, contemplando una detallada previsión al efecto.

Así pues, de acuerdo con los anteriores epígrafes, la posición de este tribunal en relación a los daños y perjuicios que se reclaman es la siguiente, En primer lugar, aun admitiendo que el tiempo transcurrido entre la fecha de puesta a disposición de la vivienda a los compradores, enero de 2009 y el 10 noviembre de 2010, fecha de efectividad de la resolución, ha podido existir un descenso en el precio de la vivienda a tenor de la crisis del mercado inmobiliario, el acuerdo de colaboración de BANCAJA con promotores aportado como documento 14 de la demanda de fecha 23 marzo 2010, oportunamente ratificado en un juicio, solo acredita la condonación de los intereses durante los tres primeros años del contrato al comprador y su pago por el promotor, pero ni se cuantifica ni se practica prueba sobre la disminución del precio de la vivienda que constituye una carga probatoria inherente a la posición procesal de la demanda; La partida de intereses devengados por el préstamo hipotecario desde el día en que se puso a disposición la vivienda hasta el 10 noviembre 2010 por importe de 8356,23 ?, no resulta acreditada pese a la aportación del documento 15 de la contestación a la demanda de cuyo contenido no se desprende el importe satisfecho por la deuda hipotecaria de la vivienda y plaza de garaje y trastero, limitando a exponer el importe de las responsabilidades hipotecarias que soportan las dos fincas registrales NUM004 y NUM005 por importe conjunto de 304.970 ? así como el tipo de interés aplicado, pero no se aportan los documentos acreditativos del pago al efecto de verificar el importe que se reclama. Se advierte un déficit de prueba para estimar la compensación de la citada partida, por lo que de conformidad con el artículo 217-6 de la LEC la recurrente debe soportar las consecuencias de su falta de prueba.

La partida de gastos de comunidad por importe de 1247,74 ? e IBI de 2009 y 2010 por importe de 936,86 ? tienen su apoyo contractual en la estipulación decimocuarta que prevé que el comprador, desde el momento en que se ponga su disposición las llaves de los inmuebles y aunque no sean retiradas, participará a tenor de los coeficientes de participación que tienen asignados los bienes adquiridos en la división horizontal, en el pago de los gastos comunes del edificio que pertenecen y de la urbanización general del conjunto inmobiliario. Asimismo, vendrá obligado a partir de ese instante a pagar todos los gastos, impuestos, tasas etc., que se refieran a los bienes que adquiere la parte compradora; también se obliga al pago del impuesto sobre bienes inmuebles correspondiente al año en el que le sean entregados. Sin embargo, atendiendo a la redacción de la estipulación novena epígrafe e) del contrato, dichas partidas que ascienden a 2.184,60 ? quedan comprendidas en el concepto genérico de indemnización de daños y perjuicios producidos por el incumplimiento e incluido su importe en el 50% cuya retención permite al vendedor el contrato para compensar las consecuencias del incumplimiento, debiendo computarse como concepto a deducir de la retención que el contrato permite.

La partida de 897,78 ? por gastos de aval debe igualmente estimarse al acreditar la recurrente mediante la aportación del documento número 17 de la contestación a la demanda que las cantidades entregadas a cuenta se encuentran avaladas por Bancaja y que los gastos satisfechos desde el momento en que se puso a disposición del comprador la vivienda ascienden al citado importe. Se trata de un concepto indemnizatorio a compensar dentro de la retención del 50% que se faculta al comprador a resultas de la resolución del contrato.

Por último, los gastos de requerimientos notariales por importe de 340,52 ? resultan acreditados mediante la aportación de los documentos unidos a los folios 179 y 180 por importe es de 180,97 ? y 116,95 ? correspondiente a actuaciones notariales promovidas por la demandada para la adecuada notificación del requerimiento resolutorio del contrato, estando comprendida dentro del epígrafe f). de la estipulación novena del contrato.

Los importes que se consideran suficientemente acreditados por daños y perjuicios, excluidos los correspondientes a la pérdida de valor de la vivienda e intereses del préstamo hipotecario por déficit de prueba, no exceden del 50% del importe de las cantidades entregadas a cuenta, 22.165,05 ?, por lo que, de conformidad con la estipulación novena que faculta al vendedor a retener esa cantidad a resultas de la liquidación de daños y perjuicios con la obligación de devolver a la parte compradora el saldo favorable que a su vez resultare, la conclusión a la que se llega es que, admitida por la parte compradora la pérdida del 50% del total de las cantidades entregadas a cuenta sin necesidad de liquidación o justificación de los daños y perjuicios producidos por su incumplimiento, la parte vendedora resulta obligada a la devolución del 50% reclamado, lo que conlleva la desestimación de su recurso y la confirmación de la sentencia.



TERCERO- Pese a la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de primera instancia, este tribunal hace uso de la facultad prevista en el artículo 394-1 en relación con el 398-1 de la LEC en el supuesto de desestimación de la demanda y/o del recurso de apelación, y no impone las costas a la demandada pese a la desestimación del recurso al estar fundamentado en la ausencia de motivación respecto a las partidas cuya compensación solicitaba y ello constituía un importante déficit en la motivación de la sentencia.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por el/la Procurador/a D.-Dª. Cristina Coscollá Toledo en representación de INICIATIVAS INMOBILIARAS FERROBUS S.A. contra la sentencia de fecha 22 de junio de 2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 16 de Valencia , debemos confirmarla, sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de esta instancia.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casación al en el plazo de 20 días si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3 º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de octubre de 2011 y, en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a diecinueve de abril de dos mil trece.