Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 863/2012 de 29 de Julio de 2013

Encabezamiento

Rollo nº 000863/2012

Sección Séptima

SENTENCIA Nº383

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

DOÑA Mª CARMEN ESCRIG ORENGA.

Magistrados/as

DOÑA PILAR CERDAN VILLALBA.

DOÑA MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

En la Ciudad de Valencia, a veintinueve de julio de dos mil trece.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001165/2010, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 14 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandante - apelante/s NIEVE Y COMERCIO SA, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ROGER CANALS VAQUER y representado por el/la Procurador/a D/Dª LOURDES BAÑON NAVARRO, y de otra como demandada - apelado/s URBANIZADORA FUENTE DE SAN LUIS SL, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. EUGENIO MIRALLES MENDOZA y representado por el/la Procurador/a D/Dª MARGARITA SANCHIS MENDOZA.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 14 DE VALENCIA, con fecha 25 de septiembre de 2012, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Desestimo la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª Lourdes Bañón Navarro, en nombre y representación de 'Nieve y Comercio S.A.', contra la sociedad 'Urbanizadora Fuente San Luis S.L.', y debo absolver y absuelvo a la citada demandada de los pedimentos de la demanda. Con imposición de costas procesales a la demandante. '

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 19 de junio de 2013 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La mercantil demandante Nieve y Comercio S.A. formuló demanda contra Urbanizadora Fuente San Luis S.L. en reclamación de 26.984.359,25 euros. Se basaba en tres circunstancias.A) la suscripción en fecha 28-7-2004 de un contrato privado de compraventa de parcela futura, situada en el sector urbanizable Fuente San Luis, que debía adquirir de la demandada, urbanizada y libre de cargas. En dicho contrato era obligación de la vendedora la entrega de una parcela en la unidad de ejecución Fuente San Luis, donde debía desarrollares un PAI, y que debía quedar configurada mediante el proyecto de reparcelación que debía aprobarse en el marco del referido PAI, y que además era apta para albergar el complejo 'Neutopía'. También debía la vendedora hacer cumplir al agente urbanizador los plazos de la tramitación del PAI según la estipulación cuarta. B) la suscripción de una adenda el 27-2-2007 en la que la actora asumía la ejecución de obras de desvío de un colector de aguas pluviales que atravesaba la parcela. C) la extinción de la vigencia del contrato de compraventa de parcela por aplicación de las condiciones resolutorias previstas, que resultaron ser la devolución por la demandada de 22.130.580,43 euros, y por la actora de ciertos avales a la demandada, todo ello según documento suscrito por ambas de común acuerdo. A partir de aquí consideraba la actora que la demandada había hecho fracasar premeditadamente el contrato de compraventa , dejando transcurrir los plazos previstos en la estipulación sexta para que procediese la resolución contractual y tener libertad de que el proyecto de la demandante fuese acometido por otra entidad (alguna de sus accionistas o promotoras integradas en su accionariado o consejo de administración). Teniendo además la ventaja de apropiarse en su beneficio del colector sufragad o por ella.

En base a ello reclamaba el importe de 4.709.474,22 euros por el coste del colector y 22.274.885,13 euros por el coste de las actuaciones realizadas desde la firma del contrato hasta su extinción para el desarrollo del proyecto Neutopía. Consideraba que había existido un enriquecimiento injusto para la demandada y un incumplimiento contractual doloso en concierto con la mercantil Analyst Invierte 21 S.L.(no demandada).

La demandada se opuso alegando la inviabilidad del enriquecimiento injusto al ser acción subsidiaria, ya que si se imputaba incumplimiento doloso debió accionarse tan solo en base al Art. 1.101 del CC , negando en todo caso dicho incumplimiento doloso y la inexistencia de daños.

La sentencia desestimó la demanda al entender que siendo efectivamente la acción de enriquecimiento injusto subsidiaria y al abonar la actora los costes del colector de manera voluntaria en virtud de un convenio libremente suscrito por ella sin motivos determinantes de su ineficacia, existía causa legal del desplazamiento económico. Respecto a la indemnización por incumplimiento doloso del contrato de compraventa de la parcela futura, considera que no existe prueba de tal comportamiento, al haberse producido en el proyecto de urbanización inicialmente previsto modificaciones impuestas por el Ayuntamiento de Valencia a la alternativa técnica que había presentado Analyst Invierte 21 S.L. que afectaba a la ubicación de la parcela y que determinaron la aparición de una servidumbre (el colector).Y en lo relativo al desarrollo del proyecto urbanístico a la vista del informe pericial (urbanístico) aportado a autos por la demandada estima que no existió por parte de ella actuación alguna tendente a retrasar o impedir la aprobación del PAI, que además a fecha de noviembre de 2011 no constaba aprobado. En todo caso en la comunicación resolutoria que efectúo la demandante en fecha 29-7-2009 en base a la estipulación sexta del contrato inicial no se podía generar derecho a percibir indemnización alguna.

La demandante apela la sentencia alegando error de derecho: al considerar subsidiaria la acción de enriquecimiento injusto pues es compatible con el ejercicio de otras acciones, por incongruencia de la desestimación de la acción de enriquecimiento injusto, por no apreciar enriquecimiento injusto en el coste del colector; y error en la valoración de la prueba al no haber tomado en consideración las evidencias sobre el incremento patrimonial para la demandada por las obras del colector; error de derecho al no aplicar la doctrina de destrucción del negocio jurídico al haber desaparecido sobrevenidamente la causa contractual que provocó para ella el asumir la sobras del colector y, por indebida aplicación de los arts. 1.101 y 1.102 del CC al no estimar dolo en la conducta de la demandada, exponiendo en su escrito las alegaciones que sustentaban lo anterior.

La demandada se opuso al recurso defendiendo la tesis de la sentencia.



SEGUNDO.- Del examen de los autos, valorando la prueba practicada en la instancia se pone de relieve: 1º.- En fecha 28-7-2004 la demandante Nieve y Comercio S.A. y Volca Inmuebles S.L. actualmente la demandada Urbanizadora Fuente San Luis S.L. concertaron un contrato denominado ' contrato de compraventa de parcela futura ', que conviene reseñar: En sus Expositivos se dijo: ' I.VOLCA INMUEBLES S.L. Ha presentado una Alternativa Técnica de Programa de Actuación integrada del Sector de suelo urbanizable denominado Fuente de San Luis del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia, sobre cuyo ámbito de actuación existe otra Alternativa Técnica presentada por la mercantil ANALYST INVIERTE 21 S.L. en la que se incluye una parcela denominada TSP que se describe en el párrafo siguiente. II. El expediente administrativo en el que se enmarcan las dos alternativas técnicas señaladas en el exponendo anterior se encuentra pendiente de aprobación provisional por el Ayuntamiento de Valencia. Los parámetros urbanísticos básicos relativos tanto al Programa como a la parcela TSP en el Plan Parcial de Mejora presentado por ANALYST INVIERTE 21 S.L. se describen en los Anexos números 1 a 3 que se incorporan al presente contrato. Igualmente se adjuntan al contrato como Anexos números 4 y , respectivamente un plano gráfico de la ordenación del sector que recoge las modificaciones que se pretende introducir y un plano de la parcela. III. En el citado ámbito de planteamiento. VOLCA INMUEBLES S.L. Ha adquirido, y está en disposición de seguir haciéndolo, suelo suficiente que, en su conjunto, le confiera derecho a la adjudicación en el Proyecto de Reparcelación de la parcela resultante que es de uso terciario deportivo recreativo , identificada como TSP en la Alternativa Técnica de ANALYST INVIERTE 21 S.L. Con una superficie de suelo de 66.930 m2 y una edificabilidad neta de 96.000 m2t, donde NIEVE Y COMERCIO S.L. Tiene intención de desarrollar un Centro de ocio y comercio con pista de nieve, con las características descritas en los Anexos 10 y 11 previa obtención, bajo su exclusiva responsabilidad de las preceptivas licencias. No obstante lo anterior lo anterior, sobre la base de los parámetros requeridos por NIEVE Y COMERCIO S.L. se tiene la intención de modificar la edificabilidad asignada a la parcela TSP a fin de reducirla a 74.259 m2t, de forma que la diferencia hasta los 96.000 m2t, se pueda materializar en otra parcela de uso terciario dentro del mismo ámbito de actuación. IV. En el supuesto de que el Ayuntamiento de Valencia adjudique la ejecución del Programa de Actuación integrada a la alternativa presentada por ANALYST INVIERTE 21 S.L. y se adjudique a VOLCA INMUEBLES S.L. la parcela resultante, con las características que resultan de lo expresado en el Expósito anterior, NIEVE Y COMERCIO S.A. se halla interesada en adquirir dicha parcela a VOLCA INMUEBLES S.L. que a su vez se encuentra interesada en venderla a cuyo efecto por así convenir a sus respectivos intereses, han convenido otorgar el presente documento privado de compraventa de parcela futura que se regirá por las siguientes estipulaciones.' A partir de aquí en la estipulación primera se determinaba el objeto del contrato : ' 1.1. Constituye el objeto del presente contrato de compraventa la parcela (en adelante la Parcela) que se adjudique a VOLCA INMUEBLES S.L.(en adelante el Vendedor) en el Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución ajustada a las características físicas y urbanísticas definidas en los Expositivos y Anexos 4 y 5 del presente contrato.1.2.NIEVE Y COMERCIO S.A. (en lo sucesivo el Comprador) y el Vendedor se comprometen en firme a adquirir y transmitir respectivamente dicha parcela, sin perjuicio de lo dispuesto en las condiciones suspensivas y resolutorias previstas en este contrato, comprometiéndose asimismo el Vendedor a que la Parcela adquiera la condición de solar de conformidad con lo previsto en el Programa de Actuación integrada. 1.3. El Vendedor transmitirá la propiedad de la Parcela libre de cargas, gravámenes y servidumbres, liberada de cualquier obligación de pago de cargas o cánones de urbanización y libre de contaminación que pueda impedir la implantación del uso que se pretende.' La segunda aludía a las condiciones suspensivas : ' Condiciones suspensivas . La eficacia de las obligaciones del presente contrato queda sujeta al cumplimiento de las siguientes condiciones suspensivas:2.1.Que ANALYST INVIERTE 21. S.L. resulte adjudicataria de la ejecución del PAI y por consiguiente, resulta designada Agente Urbanizador del Sector. 2.2. Que el Aprovechamiento Tipo fijado en el Programa finalmente aprobado no sea inferior a 0,8 m2t/m2s.2.3.Que el porcentaje de Vivienda Protegida no exceda del 30% de la edificabilidad residencial del Sector. 2.4.Que dentro del porcentaje de la edificabilidad residencial que quede sujeto a la construcción de Vivienda Protegida que finalmente resulte fijado con la aprobación del Programa, esté incluido en su totalidad el 10% del excedente de aprovechamiento municipal.2.5.Que sea posible materializar la diferencia de edificabilidad computable de la Parcela que, en su caso resulte de la aprobación definitiva del planteamiento, en relación con la edificabilidad computable que consta en la ficha urbanística del Plan Parcial de Mejora presentado por ANALYST INVIERTE 21. SL. (96.000m2t)en otra parcela de uso terciario dentro del ámbito de actuación, cuya edificabilidad en ningún caso sea inferior a 18.028 m2t. Si no se cumpliere la condición indicada en el epígrafe 2.1 esto es si ANALYST INVIERTE S.L. no resultare adjudicataria del Programa, se entenderá que la misma no puede cumplirse quedando resuelto el presente contrato. Si no se cumpliere alguna de la condiciones establecidas en los apartados 2.2 a 2.5 anteriores el presente contrato quedará resuelto , salvo que el Vendedor, en cuyo beneficio han sido establecidas, las diere por cumplidas. En caso de resolución del contrato por cualquiera de las causas anteriores, en un plazo de 20 días el Vendedor deberá reintegrar al Comprador las cantidades que como anticipo del precio tuviere percibidas de éste, viendo el Comprador obligado a su vez, a reintegrar al Vendedor los avales que éste le hubiera entregado .' La tercera contemplaba las formalidades de la tras misión: '3.1. La escritura pública de compraventa se otorgará ante el Notario que designe el Vendedor en un plazo de treinta (30)días naturales contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Reparcelación, en el que la Parcela se adjudique al Vendedor. A tal efecto, el Vendedor deberá notificar al Comprador que dicha inscripción se ha producido en un plazo de quince días desde que la misma hubiere tenido lugar.3.2.El otorgamiento de dicha escritura conllevará la transmisión de la propiedad y posesión de la Parcela a favor del Comprador. 3.3. La transmisión de la Parcela se efectuará libre de cargas, gravámenes, servidumbres, arrendatarios ocupantes y libre de contaminación que pueda impedir la implantación del uso que se pretende, viniendo obligado el Vendedor a liberarla de cualquier obligación de pago de cargas y cánones urbanísticos. A tal efecto, a fin de garantizar el pago de las cuotas de urbanización que se giren en fase de ejecución de las obras de urbanización, en el momento de otorgamiento de la escritura de compraventa, el Vendedor entregará al Comprador uno o varios avales bancarios a primer requerimiento y con renuncia expresa a los beneficios de división, exclusión y orden, pro el total importe con el que quede gravada la Parcela en la cuenta de liquidación provisional. Como Anexo nº6 se adjunta al presente contrato un modelo al que habrá de ajustarse el aval antes señalado.3.4.La no contaminación de la Parcela a que se ha hecho referencia en el apartado anterior deberá acreditarla el Vendedor al Comprador con carácter previo al otorgamiento de la escritura de compraventa, mediante certificación expedida por una empresa especializada.3.5Si en el omento de la transmisión la Parcela no estuviera libre de contaminación, cargas o gravámenes, excluidas las cargas urbanísticas, el Comprador quedará facultado para retener el precio pendiente de pago el importe de las cargas que sean cuantificables económicamente o para solicitar al Vendedor un aval a primer requerimiento, según modelo que se adjunta como Anexo nº7 que cubra el importe estimado de común acuerdo, de los conceptos que no fueren cuantificables económicamente.3.6.El Vendedor y el Comprador se obligan expresamente a otorgar cuantos documentos públicos fueren necesarios en orden a que el Comprador obtenga la inscripción definitiva de la Parcela en el Registro de la Propiedad.' La cuarta sobre calendario de actuaciones decía: 'Ambas partes reconocen la importancia de que se observen con la máxima diligencia y celeridad los distintos trámites que completen el desarrollo urbanístico de la zona en la que está ubicada La Parcela, en los términos descritos en el presente Contrato. A tal efecto, el Vendedor se compromete a que el Urbanizador observe los siguientes plazos I. Solicitar la Apertura de Plicas por el Ayuntamiento antes del día 15 de septiembre de 2004.2.-Presentación de las modificaciones del Plan Parcial y del Proyecto de Urbanización en el plazo de dos meses desde la aprobación provisional y condicionada por el Pleno del Ayuntamiento de Valencia. No obstante lo anterior, si las modificaciones aprobadas por el Pleno fueran exclusivamente las previstas en los Anexos 4 y 5 a que hace referencia el Expositivo segundo, el plazo anterior se reducirá a 15 días a contar desde la aprobación por el Pleno.3.-Presentación del Proyecto de Reparcelación en el plazo de dos meses desde la aprobación definitiva del Planteamiento que se producirá con la Resolución estimatoria del Conseller competente en materia de Urbanismo y Territorio.4. Inicio de las obras de urbanización en el plazo de un mes a contar desde la expedición del certificado por parte del Secretario del Ayuntamiento de Valencia que acredite la firmeza en vía administrativa del acuerdo aprobatorio del Proyecto de Reparcelación. Con independencia de los plazos anteriores que comprometen al Vendedor, éste hará sus mejores esfuerzos para intentar acortar, en la medida de lo posible, estos plazos. Asimismo, intentará conseguir de la Administración la mayor diligencia en los plazos que a ella competen . El Vendedor informará al Comprador de las distintas gestiones que se vayan a realizar en relación con la modificación del planteamiento inicialmente presentado de manera que éste pueda participar en la misma al objeto de dar cumplimiento a los compromisos adquiridos en virtud del presente contrato.' La quinta relativa al p recio lo fijaba en 579,06 euros por metro cuadrado/ techo en función de una edificabilidad de 74.259 metros cuadrados en la cantidad de 43.000.416,54 euros más IVA . Se hacía efectivo mediante entrega en el acto de 14.964.000 euros IVA incluido; al año 6.000.000 euros más IVA; el resto a la firma de la escritura pública de compraventa. La devolución de dicha cantidad quedaba garantizada para el caso de que el contrato quedase resuelto por concurrir cualesquiera de las condiciones resolutorias o no se cumpliesen la suspensivas mediante la entrega de un aval bancario que se entrega en dicho momento.

En la sexta sobre 'condiciones resolutorias 'El presente contrato podrá ser resuelto a instancias de cualquiera de las partes si concurriere alguna de las siguientes condiciones:6.1 Que en un plazo de VEINTIDOS(22) MESES contados a partir de esta fecha, la Parcela resultante no se haya adjudicado al Vendedor y permitirá la implantación de un Centro de ocio y comercio ajustado a los parámetros urbanísticos señalados en los Antecedentes Expositivos y anexos 4 y 5 de este contrato. Ello no obstante, en el supuesto de que, dentro del plazo previsto, no se hubiere cumplido dicha condición a instancias de cualquiera de las partes y vinculando obligatoriamente a la otra, podrá procederse a la prórroga del mismo por dos períodos de siete meses cada uno de ellos, bastando a tal efecto la notificación a la otra de su voluntad de prorrogar dicho plazo.6.2 Que el Proyecto de Reparcelación no hubiere quedado inscrito en el Registro de la Propiedad en un plazo de DIECIOCHO (18) MESES contados desde la firmeza en vía administrativa del acuerdo aprobatorio del Proyecto de Reparcelación, salvo que el Comprador, antes de que finalice dicho plazo opte por que se otorgue la Escritura Pública de Compraventa y haga efectivo el precio pactado que reste en la forma convenida en este contrato. 6.3.Si por concurrir alguna de las causas resolutorias expuestas anteriormente se resolviere el presente contrato, en un plazo de 20 días el Vendedor deberá reintegrar al Comprador las cantidades que como anticipo del precio tuviere percibidas de éste, viendo el Comprador obligado a su vez, a reintegrar al Vendedor los avales que del mismo hubiere recibido.6.4 . La resolución del contrato por la concurrencia de alguna de las condiciones resolutorias anteriores no generará a favor de ninguna de las partes el derecho a percibir de la ora indemnización alguna . ' En la séptima la vendedora se comprometía a asumir los costes de las obras de urbanización de conformidad con el Proyecto de Urbanización que a tal efecto se aprobase. La demandante satisfizo a la vendedora el total de 22.130.580,43 euros IVA incluido 2º.- En fecha 26-2-2007 , cuando el contrato se encontraba en el segundo y último plazo prorrogado, ambas partes firmaron una Adenda al anterior contrato. En su expositivo se decía 'II. En el mes de marzo de 2005 el Ayuntamiento de Valencia procedió a la aprobación de la alternativa técnica presentada por ANALYST INVIERTE 21 S.L. imponiendo determinadas modificaciones que afectaban a la ubicación de la parcela TSP objeto del contrato obligando a trasladarla hacía el límite Este del Sector de forma que la misma se ve atravesada en el subsuelo por el Colector de agua pluviales actualmente existente, constituyendo, en definitiva, una servidumbre no prevista por las partes. III. A la vista de las modificaciones impuestas y, en concreto, la servidumbre que el citado Colector representa, el Vendedor puso en conocimiento del Comprador su imposibilidad de asumir las obras de desvío del Colector en orden a que la Parcela objeto de la compraventa futura estuviera libre de cargas y servidumbres. IV.-No obstante, en la medida que desean seguir vinculadas por el contrato de compraventa suscrito el 28 de julio de 2004, ambas partes han llegado a un acuerdo en relación con la asunción económica de los costes que implicará la reubicación del citado Colector y con otros aspectos del contrato que, como consecuencia de dicho acuerdo, necesariamente habrán de ser modificados, todo lo cual se instrumenta por medio de la presente Adenda y con sujeción a los siguientes Pactos'. A partir de aquí los pactos venían referidos en lo que aquí nos interesa el primero a '1.NIEVE Y COMERCIO contratará a su costa la redacción del Proyecto de Ejecución del desvío y reubicación del Colector de aguas pluviales situado en el subsuelo de la parcela objeto de la compraventa y contratará la ejecución de dichas obras asumiendo en su integridad el coste que ello represente dado que el desvío del Colector carece de la consideración de carga urbanística del Sector y no resulta posible, por tanto, repercutir su coste entre los propietarios del suelo incluido en su ámbito.'.

El segundo modificaba parcialmente la cláusula 6.1, que se sustituía por 'de común acuerdo han convenido, a fin de ajustar el contrato de compraventa suscrito en fecha 28 de julio de 2004 a los compromisos alcanzados en esta Adenda, novar parcialmente la Cláusula Sexta (Condiciones resolutorias) de dicho contrato, dejando sin efecto ni valor jurídico alguno el párrafo anteriormente transcrito en su literalidad y que, a partir de la firma de esta Adenda es sustituido por el siguiente:'Ello no obstante, en el supuesto de que, dentro del plazo previsto, no se hubiere cumplido dicha condición, a instancias de cualquiera de las partes y vinculando obligatoriamente a la otra, podrá procederse a la prórroga del mismo por dos períodos de siete meses cada uno de ellos, y posteriormente por otros dos períodos de doce meses cada uno de ellos, bastando a tal efecto la notificación a la otra de su voluntad de prorrogar dicho plazo' .

En la cuarta se modificaba la estipulación Séptima, suprimiendo el párrafo segundo que se sustituía por ' Séptima.- Urbanización. El Vendedor expresamente se obliga a asumir los costes de las obras de urbanización, salvo los derivados del desvío del colector que se ajustarán a lo establecido en esta Adenda, hasta que la Parcela se halle totalmente urbanizada de conformidad con el Proyecto de Urbanización que a tal efecto se apruebe y dotada de los servicios, suministrados y acometidas previstos en el Plan Parcial. Se entenderá cumplida la obligación de urbanizar que asume el Vendedor cuando las obras de urbanización estén completamente ejecutadas de conformidad con lo dispuesto en el referido Proyecto de Urbanización. A estos efectos, la urbanización estará completamente ejecutada cuando se reciban provisionalmente las obras por parte del Ayuntamiento.' Y en la quinta se acordaba mantener íntegramente la vigencia del contrato anterior en el resto de estipulaciones no modificadas.

3º.- Por carta de 29-7-2009 la actora dio por resuelto el contrato al amparo de la estipulación 6.3 instando a la vendedora a devolver el precio entregado a cuenta y ofreciendo el reintegro de los vales. Su tenor literal fue: 'Distinguidos Sres: Nos dirigimos a Uds. con relación al Contrato de Compraventa de Parcela Futura suscrito con fecha de 28 de julio de 2004, modificado mediante adenda concertada entere las partes el 26 de febrero de 2007. Una vez expirado el plazo contractual pactado inicialmente así como las posteriores prórrogas del mismo de fechas 30 de julio de 2007 y 13 de junio de 2008, y de conformidad con lo dispuesto en el pacto 6.3 del contrato, por la presente les recordamos que deberán ustedes proceder, en el plazo máximo de 20(VEINTE) días a contar desde la fecha de hoy, a la devolución de las cantidades que tienen recibidas, reintegrándoles en el mismo acto los avales prestados en su día.' 4º.- En fecha 20-8-2009 ambas partes suscribieron un documento en el que acordaba: '
PRIMERO.-En este acto ambas partes y en virtud del requerimiento efectuado por NIEVE Y COMERCIO S.A. En referencia al contrato suscrito el 28 de julio de 2004, así como sus adendas, en virtud de ello, URBANIZADORA FUENTE DE SAN LUIS, S.L., entrega a NIEVE Y COMERCIO S.A. Cheque bancario por importe de VENTIDOS MILLONES CIENTO TREINTA MIL QUINIENTOS OCHENTA EUROS CON CUARENTA Y TRES CENTIMOS(22.130.580,43 ?), sirviendo la firma del presente documento como carta de pago de la citada cantidad. Se adjunta copia del cheque bancario entregado como anexo 1.

SEGUNDO.-NIEVE Y COMERCIO S.A. Reintegra a URBANIZADORA FUENTE DE SAN LUIS S.L. Los avales originales entregados en su día para garantizar las cantidades abonadas a cuenta del precio final pactado. Se adjunta copia de los avales devueltos como anexo 2.

TERCERO.-Con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por parte de URBANIZADORA FUENTE DE SAN LUIS S.L. Y reintegro de los avales que grantizaban el precio aplazado por parte de NIEVE Y COMERCIO S.A. Ambas partes manifiestan que no tienen nada más que reclamarse, renunciando expresamente a cualquier tipo de acción derivada del contenido del contrato suscrito con fecha 28 de julio de 2004 y de sus posteriores adendas , todo ello conforme el contenido de la estipulación sexta apartado cuarto del citado contrato que indicaba que la resolución del mismo, no generaría a favor de ninguna de las partes firmantes derecho a percibir de la otra indemnización alguna. Y en prueba de conformidad con cuanto antecede,firman las partes el presente documento por duplicado ejemplar en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.' 5º.- La demandante ejecutó las obras de desvío del colector sur del PAI Fuente san Luis.

6º.- En fecha 30-12-2010 la demandada vendió a Proyectos Inmobiliarios New Vision S.L. la parcela TER 3-RC del Sector Fuente San Luis por precio de 42.500.000 euros .



TERCERO.- Respecto a la acción de enriquecimiento injusto.

Traer a colación las siguientes citas jurisprudenciales: Respecto al enriquecimiento injusto : La STS , Sala 1ª núm. 1074/2006 de 27 octubre al decir: 'La reiterada doctrina jurisprudencial de esta Sala tiene declarado que los requisitos necesarios para la apreciación del enriquecimiento injusto son: a) un aumento de patrimonio del enriquecido; b) correlativo empobrecimiento del actor, representado por un «damnúm. emergens» o por un «lucrum cesans»; c) falta de causa que justifique el enriquecimiento, y d) inexistencia de un precepto legal que excluya la aplicación del principio. Asimismo tiene declarado esta Sala que «la conditio puede surgir por el sólo hecho del desplazamiento patrimonial incluso con ignorancia o buena fe del provocador» ( sentencia de 12 de abril de 1955 ) ya que la doctrina del enriquecimiento injusto no requiere para su aplicación que exista mala fe, negligencia o un acto ilícito por parte del enriquecido, sino que es suficiente el hecho de haber obtenido una ganancia indebida, lo que es compatible con la buena fe.' Respecto a la subsidiariedad de la acción por enriquecimiento injusto : La STS Sala 1ª, S 27-12-2012, nº 807/2012, rec. 1130/2010 . Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier (EDJ 2012/310474): 'El enriquecimiento injusto produce como efecto esencial el nacimiento de una obligación a cargo del enriquecido, como deudor, y a favor del empobrecido, como acreedor; consistente en restituir lo mismo en lo que se enriqueció o, si no es posible, o indemnizar su valor, objeto de prueba suficiente.

La jurisprudencia ha destacado y reiterado algo evidente. La acción por enriquecimiento injusto es subsidiaria, en el sentido de que no cabe alegarla si ha mediado un contrato o un acto o negocio jurídico . Y la dación en pago, es una forma especial de pago, como negocio jurídico emitido voluntariamente por personas físicas o jurídicas con plena capacidad de obrar. Se puede impugnar el negocio jurídico por las causas generales de ineficacia o invalidez, pero no por enriquecimiento injusto. Negado, a partir de hechos probados, el error obstativo y el error vicio, no cabe sino mantener la validez y eficacia de la dación en pago. Tanto más si se observa que la sociedad demandante y ahora recurrente, propietaria de las fincas, conocía o podía conocer la mayor superficie de la finca y además, si la dación en pago se hace el 1 de junio de 1995 y el 23 octubre del mismo año se dicta auto señalando la cabida correcta, es decir, cuando se otorgó la dación en pago, ya estaba en trámite el expediente de dominio que concluyó por auto, poco después.' La STS Sala 1ª, S 17-5-2012, nº 295/2012, rec. 719/2008 . Pte: García Varela, Román (EDJ 2012/123933): 'En idéntica posición jurisprudencial que la de las SSTS citadas en la resolución de instancia, en la más cercana en el tiempo, dictada el 7 de diciembre de 2011 EDJ2011/289218 , esta Sala ha sentado que «la acción de enriquecimiento injusto es subsidiaria a la existencia de acción específica, sin que quepa su ejercicio cuando el demandante no utilizó las acciones pertinentes que tenía a su alcance para así evitar satisfacer su deuda con un acreedor», lo que incide y corrobora el perecimiento del planteamiento aportado por la recurrente.' En este contexto doctrinal es lógico concluir que la demandante carecía de acción por enriquecimiento injusto para reclamar el coste de las obras de desvío el colector.

En primer lugar porque dicha reclamación podría perfectamente integrarse en la previsión de responsabilidad contractual del Art. 1.101 del CC que permite reclamar los perjuicios que pudiesen haberse ocasionado a la actora por el incumplimiento de la demandada de sus obligaciones contractuales, perjuicios en los que podía entenderse incluidos los costes de dicho colector. Efectivamente el Art. Citado dispone que ' Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas', precepto que hay que conjugar con el Art. 1106 al disponer que 'La indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejadode obtener el acreedor, salvas las disposiciones contenidas en los artículos siguientes .' Por ello teniendo la actora a disposición esta acción, con carácter principal no podía ejercitar de modo independiente la subsidiaria de enriquecimiento injusto.

En segundo lugar porque dichas obras y gasto consecuente lo asumió en virtud de las relaciones económicas contractuales que se plasmaron en la adenda al inicial contrato de fecha 28-7-2004. Este coste lo asumió de forma libre y voluntaria en virtud de un contrato que como acto o negocio jurídico justificaba su obligación de asumir tal coste.

En tercer lugar la imposibilidad de reclamar este concepto derivaría del propio contenido literal del contrato cuando en la estipulación 6.4 se dice expresamente que la resolución por la concurrencia de alguna de las condiciones resolutorias anteriores, no generaría a favor de ninguna de las partes derecho a percibir de la otra indemnización laguna. Esta estipulación no se modificó en la adenda y por tanto permanecía vigente. Nada le impedía haber pactado en la adenda alguna previsión contractual resarcitoria de dicho conste, lo que no se hizo y no puede por tanto ser introducido ahora.

Y en cuarto lugar porque aunque lo anterior no fuese correcto no se acredita que la demandada obtuviese un claro enriquecimiento a su favor con la correlativa disminución patrimonial de la actora, y ello porque no consta que la posterior venta de la parcela en fecha 30-12-2010 a New Vision S.L. por precio de 42.500.000 euros, fuese notablemente superior al precio que la demandante debía abonar.



CUARTO.- Respecto a la acción del Art. 1.101 y del CC en relación al Art. 1102 ( ' La responsabilidad procedente del dolo es exigible en todas las obligaciones. La renuncia de la acción para hacerla efectiva es nula').

También procede su rechazo por diferentes motivos.

En primer lugar hay que destacar nuevamente que cuando la actora resuelve el contrato lo hace por la expiración del plazo pactado y sus sucesivas prórrogas, pero en ningún momento imputa a la demandada incumplimiento alguno ni culposo ni doloso. Resulta pues extraño que un año después presente una demanda imputando un incumplimiento doloso de sus obligaciones.

En segundo lugar reiterar nuevamente que la cláusula 6.4 impedía que al resolverse por la cláusula 6.3 se pudiesen las partes reclamar alguna indemnización En tercer lugar resulta que coincidimos plenamente con las valoraciones efectuadas en la sentencia de no apreciar la concurrencia de dolo alguno en la conducta de la demandada, ni connivencia con la mercantil Analyst Invierte 21 S.L.

La actora sostiene que la demandada frustró intencionadamente el contrato para beneficiar a otras empresas, ya fuese alguna de sus accionistas o promotoras integradas en su accionariado o consejo de administración. Ninguna prueba hay de ello. Es más cabe destacar que la actora se constituye en fecha 25-6-2003 por el Sr. Cecilio , el Sr. Franco , el Sr. Manuel y el Sr. Sergio , actuando el primero de ellos por la mercantil Procom Desarrollos Urbanos S.A. , y el segundo por la mercantil Sociedad Parcelatoria de Gonzalo Chacon S.A. Ello revela su experiencia en el sector inmobiliario y urbanístico, y no resulta creíble que se embarcase en un proyecto y contrato como el que nos ocupa sin conocer perfectamente cual era la legalidad urbanística y cuáles eran los trámites del proceso urbanístico y sus riesgos y dificultades, ni tampoco que no conociese o quien era la mercantil vendedora y por quienes estaba constituida y las múltiples empresas y entidades financieras, inmobiliarias, constructoras, promotoras, etc. que formaban parte de ella como accionistas o partícipes, sin que la coincidencia de algunas de ellas, con Analyst Invierte 21 S.L. no sea algo habitual en este entonces todavía lucrativo sector. Tampoco hay prueba alguna, como ya s eha dicho, de que la resolución contractual provocase enriquecimiento alguno a la demandada.

Debe tenerse en consideración que en fecha posterior al contrato existió un importante cambio en la normativa urbanística que supuso la ley 16/2005 de Urbanismo de la Comunidad Valenciana. A partir de aquí la complejidad de la tramitación de un PAI y su aprobación, tal como detalladamente explica el perito aportado por la demandada (Sr. Miguel Ángel ) implica la necesidad de que la aprobación definitiva sea autonómica, siendo necesario cambiar la calificación del suelo recalificando terrenos lo que conllevaba un arduo y difícil trámite. Se precisaba tramitar un plan parcial de mejora y la homologación modificativa sectorial, con dos instancias implicadas, la municipal y la autonómica. Ello conllevaba múltiples informes de diversos organismo afectados en ambos planos institucionales (Dirección General de Vivienda, Dirección General de Transportes, Dirección General de Comercio; División de Carreteras, Confederación Hidrográfica del Júcar, FGV, Carreteras del Estado, Carreteras de la Diputación, ADIF, Iberdrola, etc. etc.). En este punto se llega incluso a afirmar con rotundidad por la Jefa del Servicio de Gestión Urbanística que los principales problemas del PAI fueron ajenos al agente urbanizador, citando como ejemplo, la falta de fondos del Ayuntamiento para hacer frente al Informe encargado a la Universidad Politécnica, lo que retrasó más de un año su emisión. Otros factores relevantes fueron la complejidad derivada del gran número de propietarios afectados y la cantidad de indemnizaciones, o la complejidad que planteaba la existencia de bienes demaniales afectados, no solo el Ayuntamiento sino incluso de otras varias administraciones públicas de distintos ámbitos geográficos.

Toda la complejidad y dificultad del PAI fue un hecho relevante en el retraso de su aprobación, y fue debida a múltiples factores que no dependían en exclusiva ni en otras ocasiones para nada de la voluntad de la demandante o de Analyst Invierte 21 S.L.

Ambas empresas presentaron respectivas alternativas técnicas de PAI para el Sector, y tras la decisión final de la administración de optar por la alternativa de Analyst, que obtuvo su cualidad de adjudicataria en el año 2005, el proceso urbanístico continuó de acuerdo con las previsiones legales en las que las anteriores incidencias y complejidades se manifestaron no ser imputables a la demandada. Y revela la imposibilidad de que a la fecha de la resolución contractual se pudiese tener por aprobado el PAI, constando que a fecha 11-7-208 todavía el Ayuntamiento estaba requiriendo a ADIF y a la Confederación Hidrográfica del Júcar una relación de terrenos de su propiedad, y a fecha de 31-7-2009 se aprobó por el Ayuntamiento la Modificación nº 1 del Plan Parcial de Fuente San Luis. No se precisa ninguna otra consideración más para poner de relieve una situación de complejidad previa, y conocida por la demandada sobre la eficacia posible del contrato en función de su objeto.

Añadir que el desvío del colector no beneficiaba al resto de propietarios del PAI según conclusiones del perito pues tal actuación no podía considerarse legalmente como carga de urbanización, ni se ha demostrado que fuese imprescindible para la aprobación del PAI, constando en autos informe del Servicio de Planeamiento de fecha 26-4-2006 donde se dice ' Respecto al colector, ubicado al Este del Sector; en el acuerdo de aprobación municipal, no se aprecia condicionante alguno que imponga el desvío del colector ; en los informes emitidos por los servicios municipales al respecto y, en concreto en el emitido por este servicio, lo que se impone es una servidumbre de paso y unas condiciones mínimas para garantizar las labores de mantenimiento propias de esta instalación...'. Tampoco consta que fuese impuesto por el Ciclo integral del Agua, organismo que informó que su cambio se planteó por la propiedad para adecuar su trazado al proyecto constructivo de la propia demandante, sin que existiese obstáculo para que siguiese discurriendo por el subsuelo de la parcela de la demandante.

Añadir que a la fecha de dictado de la sentencia todavía no se había aprobado el Proyecto de Reparcelación Forzosa del PAI, propuesto por Analyst Invierte 21 S.L.

De acuerdo con lo anterior no se puede considerar probada actuación dolosa de la demandada que haya frustrado la finalidad del contrato, rechazando todas las alegaciones efectuadas por la demandante al respecto.



QUINTO.- Respecto a la doctrina sobre los efectos de la destrucción el negocio jurídico.

Citar la STS Sala 1ª, S 21-7-2010, nº 514/2010, rec. 1965/2006 . Pte: Salas Carceller, Antonio (EDJ 2010/152948) al decir: '

SEGUNDO.- La sentencia dictada por la Audiencia viene a justificar la estimación de la demanda al razonar, en su fundamento de derecho cuarto, en el sentido de que «efectuada por la parte actora parte de la aportación económica pactada, no habiéndose llevado a cabo por la parte demandada su aportación societaria que venía constituida por la efectividad de la opción de compra sobre los terrenos de proyección urbanística, y siendo que ello ha resultado así por causa no imputable a las partes, sino a un tercero que era la Administración (...) es lo cierto que en cambio el contrato cuya resolución se pretende sí que se vio frustrado, porque ese sí que se concertó bajo la exclusiva finalidad de la promoción inmobiliaria querida por ambas partes, de manera que, frustrada la finalidad contractual, los efectos deben ser los mismos que los del incumplimiento imputable del artículo 1124 del Código Civil EDL1889/1 , a saber la restitución de lo que las partes se hubieren dado, porque en otro caso sí que se daría la concurrencia de los requisitos de la acción de enriquecimiento injusto, es decir un enriquecimiento de una parte con el correlativo empobrecimiento de la contraria sin que exista una causa que lo justifique o motive...»;y posteriormente añade «ambas (partes) eran ab initio conocedoras de la incertidumbre del resultado de la recalificación, por tanto de que se produciría un incertus an y un incertus cuando; por tanto la condición no se dio y la finalidad del contrato, sujeta a la misma, provocó la frustración del mismo».

En definitiva se trata de un supuesto de ruptura de la base del negocio que, aun cuando opere de modo excepcional, dado el principio general favorable a la invariabilidad del contenido pactado ( artículo 1255 del Código Civil EDL1889/1 ), supone en ocasiones la intervención de los tribunales en orden a corregir los efectos absolutamente desviados para el equilibrio contractual que se producirían en beneficio de una de las partes si se mantuvieran en sus propios términos las obligaciones establecidas en un contrato cuando la base del mismo ha desaparecido y, en consecuencia, existe un claro desequilibrio entre la posición contractual de las partes que rompe definitivamente la pretendida equivalencia de las prestaciones en un contrato que evidentemente se configuró con carácter oneroso y conmutativo.

La llamada «base del negocio», desarrollada por la doctrina alemana, se funda en la correlativa equivalencia de las prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a contratar y consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para que el contrato -según el significado de las intenciones de ambas partes- pueda mantenerse como una regulación con sentido. Tal principio se halla presente en nuestro Código Civil EDL1889/1 en algunos supuestos concretos como el de la donación inoficiosa porque se tengan después herederos legitimarios (artículo 644 ), la aceptación de una herencia en la que apareciese después un testamento no conocido (artículo 997), o la repudiación de la herencia a título intestado sin noticia de ser heredero testamentario (artículo 1009).

Puede sostenerse que la causa no sólo ha de estar presente en el momento inicial de la formación del contrato sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación del contrato o incluso su resolución, lo que sucede especialmente cuando dos contratos están vinculados como aquí ocurre, pues la inoperancia de uno de ellos autoriza al contratante afectado a obtener la resolución del otro contrato, ya que ha desaparecido sobrevenidamente su causa.

Esta es en definitiva la razón jurídica que determina la solución adoptada por la Audiencia al declarar la obligación del demandado de restituir al demandante las cantidades percibidas en razón a una causa que posteriormente ha desaparecido.' Y más adelante en el Fundamento de Derecho tercero: '

TERCERO.- ...Efectivamente, como enseña, entre otras, la sentencia de 7 de junio de 2004 EDJ2004/51939 la doctrina sobre la evitación del enriquecimiento injusto o sin causa no permite al juzgador que decida sobre la mayor o menor equivalencia de las prestaciones en un contrato oneroso, y en consecuencia quién se debe beneficiar o hasta qué punto. La doctrina de esta Sala veda la invocación de dicha doctrina cuando existe entre los presuntos enriquecido y empobrecido una relación contractual que no ha sido Invalidada ( sentencias de 24 de marzo de 1998 EDJ1998/1700 , 28 de marzo de 1990 EDJ1990/3465 , 30 de marzo de 1988 , 21 de octubre de 1977 , y las que en ellas se citan). Pero tales conclusiones, que resultan válidas para los supuestos de desequilibrio sobrevenido de las prestaciones con subsistencia de la 'causa contrahendi' -como ocurre, por ejemplo, en los casos de incremento inmediato de valor de la cosa vendida, que evidentemente produce un enriquecimiento para el comprador- no lo son para los casos, como el presente, en que se da una verdadera ruptura de la base negocial sobre la cual se han contraído las obligaciones por las partes, pues aquí el enriquecimiento no es más que una consecuencia de la inexistencia sobrevenida de la causa ('causa fallida' o 'causa non secuta') que destruye los efectos del contrato -entre ellos el de enriquecimiento- pero no directamente, sino en cuanto afecta a la propia esencia del mismo por el defecto en uno de sus elementos esenciales como es el de la causa que, al desaparecer, arrastra consigo los mencionados efectos en cuanto supongan alteración en el contenido de las prestaciones inicialmente proyectadas.' No se considera aplicable al presente caso, pues en el supeusto de esta sentencia la base del negocio había desparecido por completo con un evidente enriquecimiento de una de las partes en contra de la otra. Y en el presente caso no solo no se acredita el enriquecimiento, ni normal ni desproporcionado, sino como reiteradamente se ha dicho las partes conocían perfectamente cuales eran los riesgos del contrato (no existía imprevisibilidad) y fueron asumidos de forma voluntaria, pactando todos los efectos de su posible incumplimiento, que efectivamente se materializaron. Añadir que nada impedía a la demandante mantener la vigencia del contrato y no resolverlo o incluso proponer nuevas prórrogas.

Por todo lo anterior y dando además por reproducidos e incorporados a la presente los argumentos de hecho y de derecho de la sentencia de instancia se desestima el recurso y se confirma la sentencia.



SEXTO.- La consecuencia de lo anterior es la desestimación del recurso de apelación y la imposición de costas a la parte demandada apelante al Art. 398 1 y 394.1 de la Lec .

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Lourdes Bañon Navarro en representación de Nieve y Comercio S.A., contra la sentencia de fecha 25 de Septiembre de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº14 de los de Valencia en Juicio Ordinario ,confirmando la misma, e imponiendo a la parte demandada apelante las costas de esta alzada.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional en el plazo de VEINTE DIAS si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3 º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre de 2011 (aportando las correspondientes sentencias contradictorias - o extractos de las mismas - en las que se base) y en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal.

Así por esta nuestra sentencia, cuya certificación se unirá al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION .- Doy fe: Que la anterior sentencia ha sido leída y publicada por el Ilma. Sra. Magistrada Ponente estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial, en el mismo día de su fecha. Valencia a veintinueve de julio de dos mil trece.