Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 360/2013 de 23 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

ROLLO Nº 360/13

SENTENCIA Nº 000399/2013

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. JOSE LUIS GÓMEZ MORENO MORA

Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD

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En la ciudad de VALENCIA, a veintitrés de septiembre de dos mil trece.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma. Sra. Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de XATIVA, con el nº 000693/2012, por SERRATELLA INMUEBLES S.L. representada en esta alzada por el Procurador D. JUAN SANTAMARIA BATALLER y dirigida por el Letrado D. FRANCISCO JOSE HERNANDEZ AUDIVERT contra D. Patricio Y Dª Adelaida representados en esta alzada por la Procuradora Dª Mª PILAR TORREGROSA MEDINA y dirigido por la Letrada Dª MATILDE MARAVILLAS DOMENECH FAYOS, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por SERRATELLA INMUEBLE SL.

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 1 de XATIVA, en fecha 15 de Abril de 2013 , contiene el siguiente: 'FALLO: Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda de juicio ordinario formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Santamaría Bataller en nombre y representación de la entidad mercantil Serratella Inmueble, S.L contra Don Patricio y Doña Adelaida ABSOLVIENDO a estos últimos de las pretensiones de la demandante, con expresa imposición de costas a la actora. '

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por SERRATELLA INMUEBLE SL, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 11 de Septiembre de 2013.



TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Serratella Inmuebles SL, formuló demanda de juicio ordinario contra Dº Patricio y Dª Adelaida en ejercicio de acción de resolución de contrato de compraventa y con fundamento en los siguientes hechos expuestos en síntesis. En fecha 14 de julio de 2006, la actora suscribió con los demandados un contrato de compraventa de un inmueble sito en Jativa, finca registral NUM000 . En la estipulación 1º del contrato se dice acompañar un anexo II con plano topográfico de medición de la parcela, que ni se acompaño ni suscribió. El precio pactado era de 120 euros por metro cuadrado. El precio total debía ser el resultante de aplicar dicho precio al resultado de la medición que no se hizo. El precio seria satisfecho de la siguiente manera, 180.000 euros antes del 31 de diciembre de 2006 y el resto al otorgamiento de la escritura publica y entrega de la posesión que debía ser antes del 30 de julio de 2007. Dichos terrenos son parcelas rusticas y estaban incluidas en el sector R-5 de suelo urbanizable sin ordenación pormenorizada. Según manifestaciones de los vendedores en breve iba a ser aprobado el Plan Parcial cuya consolidación urbanística fundaba el valor asignado. Se produjo una novación modificativa del contrato pues llegadas las fechas próximas al vencimiento del contrato, el Plan Parcial y el programa del sector R-5 no había sido aprobado, por ello el 4 de abril de 2007, acordaron prorrogar el plazo para otorgar escritura publica entregando a cuenta 36.000 euros y ante la misma situación con fecha 23 de julio de 2007 se acuerda otra vez prorrogar y se entregan 120.000 euros. El 24 de diciembre de 2007 se entregan 60.000 euros y el 31 de julio de 2008 se entregan otros 60.000 euros. En total se han pagado 456.000 euros. Además se abonaron 20.000 euros por intereses y el IBI de 2007 y 2008. El 2 de julio de 2009, el demandado envía un burofax para otorgar la escritura pública y en caso de no otorgamiento resolución con perdida de cantidades entregadas. Se le contesto diciendo que no podía otorgarse la escritura pues se estaba pendiente de la medición del terreno y en la falta de aprobación de los instrumentos urbanísticos así como el carácter abusivo de considerar perdidas todas las cantidades. Es importante conocer el verdadero valor de los bienes para alcanzar una solución justa, fue valorado inicialmente 882.748'80 euros en función su destino previsto por ser suelo urbanizable , sin embargo en su situación de suelo rustico el valor es de 287.385 euros y la demandada ya ha percibido el doble, lo que genera un enriquecimiento injusto. Además se ha tenido conocimiento de la transmisión vía donación que los demandados han efectuado en favor de sus hijos , dicha transmisión supone un incumplimiento del contrato al disponer de un bien sin solicitar la declaración judicial de resolución. En el suplico de la demanda se interesa la resolución y que los vendedores retengan como cláusula penal el 25% de lo entregado, 114.000 euros, devolviendo al demandante la cantidad restante (342.000 euros). Los demandados se opusieron a la demanda en los siguientes términos. Se invoca la excepción de contrato no cumplido, no compareció el demandante en notaria el día que fue citado, incumplimiento imputable a la actora luego no puede pedir que se le devuelvan cantidades. Además el mismo día de la compraventa objeto de autos, las partes formalizaron en escritura la compraventa de la parcela colindante y antes de la firma del contrato y la escritura publica las partes requirieron los servicios de un topógrafo para la medición de ambas fincas realizándose en julio de 2006, constando el mismo numero de referencia y en la escritura de la parcela colindante se hizo constar que tenia conocimiento de la medición. Es sorprendente que habiendo la demandante firmado varios escritos de prorroga en ninguno de ellos se haga referencia a la falta de medición y no hay que olvidar que la compradora se dedica a la construcción. El precio fijado en el contrato no viene condicionado a la aprobación del Plan Parcial ni programa alguno sino que es la cantidad acordada voluntariamente por las partes y además se vende una finca rustica . La demandante se dedica a la promoción y construcción y si decidió invertir en dichos terrenos fue por que estaban clasificados. La realidad fue que la demandante no obtuvo financiación para pagar el resto del precio de la segunda finca comprada y por eso los demandados les dieron facilidades de pago pero lo que no podían era concederles un calendario de pago de 10 años como así pretendía la demandante. Respecto de la transmisión de bienes decir que según el acta notarial de requerimiento y notificación el contrato se entiende resuelto automáticamente. No ha habido enriquecimiento injusto sino perjuicios ocasionados a los demandados pues tenían terceras personas interesadas en su adquisición y ahora el precio se ha devaluado . La sentencia de instancia desestimo la demanda y contra dicha resolución formula recurso de apelación la demandante.



SEGUNDO .- Como punto de partida se ha de señalar que como declara la SS. del T.S. de 30-1-07 , por todas, el recurso de apelación en nuestro ordenamiento jurídico, aunque permita al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a aquél a resolver cuestiones o problemas distintos a los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio general del derecho 'pendente apellatione, nihil innovetur'. Es en la demanda y contestación donde han de quedar fijados definitivamente los términos de la cuestión litigiosa ( SS. del T.S. de 16-6-78 , 29-3- 80 , 3-4-87 , 6-3-90 , 10-11-90 , 20-12-94 , 25-2-95 y 8-5-01 , entre otras), de modo que cualquier introducción en el litigio de hechos o argumentos distintos a los allí narrados, participará de la consideración de cuestiones nuevas, y en relación a ellas, es reiterada la jurisprudencia que declara ( SS. del T.S. de 28-3-00 , 19-4-00 , 10-6-00 , 4-12-00 , 12-2-01 , 30-3-01 , 31-5-01 , 22-10-02 , 29-11-02 , 26-2 - 03 , 31-5-03 , 25-6-03 , 26-7-03 , 12-12-03 , 31-12-03 y 19-2-04 , entre otras muchas) su inidoneidad para ser tratadas en la alzada. Esta precisión resulta obligado efectuarla en cuanto que cuanto el demandante alega como primer motivo de recurso el que las partes en los nuevos contratos (se refiere a los documentos de entrega de cantidades a cuenta) no se estableció que a la entrega de dichas cantidades le fuera aplicable la cláusula penal, por lo que la perdida de las cantidades solo se refiere a la cantidad inicial entregada de 180.000 euros. Esta alegación no fue planteada en su escrito de demanda y por lo tanto participa de la naturaleza de cuestión nueva que no puede ser analizada en esta alzada, pero es que aun admitiendo a efectos dialécticos la procedencia de su análisis el resultado seria el mismo, su desestimación y ello por que el contrato de fecha 14 de julio de 2007 en su estipulación séptima a) Que en el supuesto que fuera la parte compradora la que incumpliere alguna de sus obligaciones, y la vendedora hubiere optado por la resolución, esta última hará suya las cantidades percibidas hasta ese momento. En cuanto a lo que constituye propiamente la cuestión de fondo la demandante interesa la resolución de un contrato de compraventa de una finca rustica y al respecto, reseñar, que en nuestro sistema jurídico la resolución contractual se produce extrajudicialmente, esto es, por el mero ejercicio de la facultad resolutoria, operando sus efectos desde entonces, sin que sea necesaria una declaración judicial específica que reconozca o constituya tal efecto, pues la resolución es acto del contratante ( SS. del T.S. de 17-1-86 , 4-4-90 y 15-11-99 ), sin embargo, viene reiterando la jurisprudencia que si existe oposición de una de las partes, es preciso, en tal caso, acudir a los Tribunales para obtener el reconocimiento del derecho, es decir, para que se declare si el ejercicio de la facultad resolutoria es o no conforme al ordenamiento jurídico, o lo que es igual, si ha sido bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada ( SS. del T.S. de 28-2-89 , 4-4-90 , 30-3-92 , 15-2-93 , 20-10-94 , 29-12-95 , 1-2-96 , 28-3-96 y 29-4- 98, entre otras) y ello requiere el ejercicio de la acción correspondiente, bien mediante demanda o reconvención ( SS. del T.S. de 19-11-94 , 20-6-96 , 20-6-98 , 15- 11-99, 1-4-00 , 6-10-00 , 1-12-01 y 12-2-02 ). En este caso la vendedora ejercito la resolución extrajudicial y que fue rechazada por la parte contraria, por lo que en tal caso debió la demandada vía acción o reconvención interesar la resolución judicial lo que no ha hecho por lo que la resolución a su instancia no ha operado. Sin embargo es la demandante quien interesa la resolución. Consecuentemente con ello, el examen de la procedencia de la acción resolutoria ejercitada por Serratella Inmuebles SL habrá de ser valorada únicamente desde la óptica que esgrime y que inicialmente tiene el obstáculo reseñado por la juzgadora de instancia, de su falta de legitimación por incumplimiento previo al no comparecer al acto del otorgamiento de la escritura publica y pagar el resto del precio. En esta línea, es constante la jurisprudencia que declara que la resolución sólo puede solicitarla el que ha cumplido por su parte, habida cuenta del carácter sinalagmático e interdependiente de las obligaciones recíprocas ( SS. del T.S. de 29-4-94 , 17-11-95 , 9-5-96 , 30-10-96 , 11-11-96 y 23-7-02 , entre otras), de ahí que para poder invocar el artículo 1.124 del Código Civil por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sea requisito ineludible que la contratante que lo alega haya observado previamente las suyas, salvo que su falta de cumplimiento sea efecto o consecuencia anterior del otro ( SS. del T.S. de 29-2-88 , 21-10-89 , 13-3-90 , 21-2-91 , 18-3-91 , 22-5-91 , 9-5-94 , 27-12-95 y 26-11-01 , entre otras muchas) y esta circunstancia por sí sola conllevaría el rechazo de la demanda. Pero es que a mayor abundamiento la parte demandante en su escrito de demanda no deja claro los motivo de incumplimiento que a achaca a la parte vendedora, máxime cuando ha quedado acreditado que lo que se vendió fue una finca rustica, que la aprobación de elementos urbanísticos no se estableció como condición en el contrato por lo que la aprobación o no queda fuera del ámbito contractual y por último que la actora tenia conocimiento de la medición topográfica pues en la misma fecha se otorgó escritura publica entre las mismas partes respecto de la parcela colindante a la objeto de autos, constando dicha medición con la misma referencia y como así declaro el autor de la misma en el acto del juicio. Es más, y en el mejor de los casos para la hoy apelante, aún en la hipótesis de que existiera un incumplimiento recíproco, la SS. del T.S. de 4-3-10 expresa que este dato impide que pueda constituirse en causa de resolución. Por ultimo decir que todas las pretensiones o peticiones de la apelante en orden a la cláusula penal, su importe, moderación etc., resulta claro que esa consecuencia que interesa no puede acogerse, dado que esa petición no tiene sustantividad propia, sino que es consecuencia ineludible de la resolución contractual que se pide, por lo que, no declarándose, es indudable que no puede hacerse dicho pronunciamiento, ya que falta la premisa inicial de la que depende, ahí que, en atención a lo expuesto, proceda la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia.



TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398. de la Ley de Enjuiciamiento Civil la desestimación del recurso de apelación motiva la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Serratella Inmuebles SL, contra la sentencia de, 15 de abril de 2013 ,dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Jativa , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 693/12, que se confirma íntegramente, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Dese al deposito constituido el destino legalmente previsto.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.