Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 545/2012 de 08 de Marzo de 2013

Encabezamiento

Rº 545/12

SENTENCIA Nº 000113/2013

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistradas

Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD

Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

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En la ciudad de VALENCIA, a ocho de marzo de dos mil trece.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 23 de VALENCIA, con el nº 000400/2011, por Dª Zulima representado en esta alzada por la Procuradora Dª. ELENA GIL BAYO y dirigido por el Letrado D. JUAN ROIG PEYRO contra CONSTRUCCIONES LÓPEZ Y AGUADO S.A. representado en esta alzada por el Procurador D. JUAN LUIS RAMOS RAMOS y dirigido por el Letrado D.JUAN MANUEL GOMEZ CENCILLO, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª Zulima .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 23 de VALENCIA, en fecha 30 de Mayo de 2012 , contiene el siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por Procurador Doña Elena Gil Bayo, en representación de Doña Zulima y defendidos por el Abogado Don Joan Roig Peyró, contra la merecantil Construcciones López y Aguado S.A. representada por el Procurador D. Juan Luis Ramos Ramos y asistida por el Letrado Don Juan Manuel Gómez Cencillo; debo absolver a la demandada de las peticiones formuladas en su contra, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandante.'

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Dª Zulima , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 4 de Marzo de 2013.



TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Doña Zulima formuló el 25 de Febrero de 2.011 demanda de juicio ordinario contra la mercantil Construcciones López y Aguado S.A. y encaminada a la obtención de una sentencia que: 1º) Declarase resuelto el contrato privado celebrado por las partes el 16 de Mayo de 2.007 de compraventa de nueva construcción de la vivienda unifamiliar en hilera demarcada con el número NUM000 en proyecto, con fachada recayente a la calle NUM001 , por donde tiene su entrada y que linda, tomando como frente a la calle NUM001 ; frente, dicha calle; derecha, vivienda unifamiliar número NUM002 ; izquierda, vivienda unifamiliar número NUM003 ; y fondo, vivienda unifamiliar número NUM004 de Cullera y 2º) Que se condene a Construcciones López y Aguado S.A. a que le devuelva la cantidad recibida de 40.978'06 euros, la que devengará el interés legal del dinero desde la fecha de pago, y el interés procesal desde que se dicte la sentencia estimatoria y 3º) Todo ello con expresa condena en costas. Esta ineficacia se postulaba en relación a la convención suscrita, como se ha dicho el 16 de Mayo de 2.007 y que tenía por objeto la compra a la demandada de la vivienda demarcada como número NUM000 por un precio de 260.178'14 euros, sin I.V.A., de los que se satisfarían 32.826'21 euros a la firma del documento, otros 16.413'15 euros, distribuídos en tres entregas semestrales y consecutivas de 5.471'05 euros, cada una, venciendo la primera el 5 de Diciembre de 2.007 y los restantes 210.938'78 euros en el momento de la entrega de llaves y firma de a correspondiente escritura pública. Alegaba la demandante que en la condición particular 5 se condicionó el uso de la edificación a la conclusión de las obras de urbanización y en la condición general VI se estableció que, una vez terminadas las obras de construcción, dentro del plazo máximo previsto en la licencia municipal de obras, el promotor solicitará la correspondiente licencia de primera ocupación y, una vez obtenida, ambas partes se obligan a elevar a escritura pública este contrato y entregar las llaves de la vivienda en el plazo máximo de tres meses contados desde la concesión de la licencia de primera ocupación expedida por el Ayuntamiento de Cullera, añadiendo que en la condición general XII se pactó una condición resolutoria expresa a favor del comprador, en el caso de que se incumpliese la observancia del plazo de concesión de la licencia de primera ocupación. Proyectadas dichas estipulaciones a su situación existente, adujo que el inicio de las obras fue autorizado el 3 de Agosto de 2.007, lo que se notificó a la promotora el 5 de Septiembre de 2.007 y que a partir de esa fecha disponía de un plazo de dos años para ejecutar la obra, según las condiciones de la licencia, término que fue prorrogado por seis meses, por lo que finía el 4 de Marzo de 2.010, sin embargo, a la fecha de interposición de la demanda, la vivienda no gozaba de licencia de primera ocupación, por lo que al amparo de la condición general XII remitió el 30 de Abril de 2.010, un burofax comunicando su voluntad de resolver el contrato, a la par que exigía el reembolso de las cantidades entregadas. La demandada Construcciones López y Aguado S.A. se opuso a la demanda, alegando, a los efectos que ahora interesan, que la Sra. Zulima carecía de legitimación para instar la resolución que patrocina, al no estar al corriente en el pago del precio pactado, que, a su vez, no hubo incumplimiento alguno por su parte, terminando las obras en plazo y que la demora en el otorgamiento de la licencia de primera ocupación, vino motivada por la circunstancia de no haberse concluído las obras de urbanización por parte de la empresa Educsa-Pladepro (UTE), que era al agente urbanizador, y finalmente, que, a pesar de esta circunstancia, se podría haber otorgado la escritura pública y entrega de llaves a la actora, como así había sucedido con otros trece compradores. La sentencia de instancia, a la vista de las pruebas practicadas, aceptó la tesis de Construcciones López y Aguado S.A. y, en su virtud, desestimó íntegramente la demanda, absolviendo a la demandada de los pedimentos deducidos en su contra y ello con imposición de costas a la actora. Esta resolución ha sido recurrida en apelación por la Sra. Zulima que ha fundado su impugnación en los siguientes motivos: 1º) Error en la aplicación e interpretación de los artículos 1.123 y 1.124 del Código Civil y jurisprudencia que los desarrolla. 2º) Error en la aplicación y valoración de la prueba y existencia de incumplimiento de la mercantil demandada. 3º) Vulneración del artículo 1.091 del Código Civil ' Pacta sunt servanda'. 4º) Indebida aplicación de la jurisprudencia citada en los fundamentos sexto y séptimo y 5º) Discrepancia con el fundamento jurídico noveno al ser intranscendente, no fundarse en prueba alguna practicada y ser un mero ' obiter dicta'.



SEGUNDO.- Como tiene reiteradamente declarado esta Sala en sentencias de 11-11-10 , 22-12-10 , 12-1-11 , 17-5-11 , 13-7-11 , 18-11-11 , 13-7-12 y 19-10-12 , entre otras, ennuestro sistema jurídico la resolución contractual se produce extrajudicialmente, esto es,por el mero ejercicio de la facultad resolutoria, operando sus efectos desde entonces, sin que sea necesaria una declaración judicial específica que reconozca o constituya tal efecto, pues la resolución es acto del contratante ( SS. del T.S. de 17-1-86 , 4-4-90 y 15-11-99 ),sin embargo, viene reiterando la jurisprudencia que si existe oposición de una de las partes contratantes, es preciso, ental caso, acudir a los Tribunales para obtener el reconocimiento del derecho, es decir, para que se declare si el ejercicio de la facultad resolutoria es o no conforme al ordenamiento jurídico, o lo que es igual, si ha sido bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada ( SS. del T.S. de 28-2-89 , 4-4-90 , 30- 3-92, 15-2-93 , 20-10-94 , 29-12-95 , 1-2-96 , 28-3-96 y 29-4-98 , entre otras) y ello requiere el ejercicio de la acción correspondiente, bien mediante demanda o reconvención ( SS. del T.S. de 19-11-94 , 20-6-96 , 20-6-98 , 15-11-99 , 1-4-00 , 6-10-00 , 1- 12-01 y 12-2-02 ), como así ha hecho la Sra. Zulima en relación al contrato privado de compraventa suscrito entre partes el 16 de Mayo de 2.007 (documento número uno de la demanda a los f. 41 al 61), que extrajudicialmente resolvió mediante burofax remitido el 30 de Abril de 2.010 (documento números cuatro al nueve de la demanda a los f. 65 al 70) y a cuya ineficacia se opuso la demandada Construcciones López y Aguado S.A., por entender que no concurrían circunstancias que así lo justificasen (documentos numeros diez y once de la demanda a los f. 71 a 73). La procedencia de la extinción sobrevenida de la relación jurídica bilateral exige según la jurisprudencia ( SS. del T.S. de 29-2-88 , 25-10-88 , 5-6-89 , 1-12-89 , 30-10-96 y 26-11-01 , entre otras) de la concurrencia inexcusable de los siguientes requisitos: A) Que del contrato se desprenda la existencia de obligaciones recíprocas. B) Que el actor de la pretensión resolutoria haya cumplido de modo exquisito las obligaciones que a él le incumben y C) El incumplimiento de una o varias de dichas obligaciones, por la contraparte derivado de una voluntad clara y constante en este sentido. En relación al incumplimiento, la jurisprudencia más reciente ( SS. del T.S. de 21-7-90 , 11-3-91 , 18-12-91 , 31-3-92 , 14-5-92 , 21-9-93 , 19-10-93 , 10-10-94 , 29-12-95 , 30-4-96 , 5-5-97 , 11-3-02 y 22-10-02 , entre otras muchas), viene declarando que no se requiere una actitud dolosa del incumplidor o deliberadamente rebelde, sino que es suficiente con que se frustre el fin del contrato para la contraparte, en méritos de un incumplimiento inequívoco y objetivo, que no ha de ser una tenaz y persistente resistencia, puesto que basta con que pueda atribuirsele una conducta voluntaria y obstativa al cumplimiento del mismo en los términos en que se pactó, siendo aconsejable la resolución, cuando se frustre la finalidad perseguida con el negocio, y, por contra, mantener el pacto, en homenaje a la voluntad contractual, si no aparece de forma definida e incuestionable ese decidido propósito negativo. En esta misma línea la SS. del T.S. de 12-3-09 , por todas, declara que es criterio consolidado respetar el principio de conservación del negocio exigiéndose que el incumplimiento sea definitivo, o lo que es igual, que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado. En el caso que se enjuicia queda acreditado y así lo recoge la juzgadora de instancia en el fundamento jurídico sexto que las obras se terminaron en plazo y si bien no se había obtenido la licencia de primera ocupación, la suspensión del plazo para su concesión, que no denegación, fue debido a causa no imputable a Construcciones López y Aguado S.A., habida cuenta que el Ayuntamiento era el responsable de la urbanización de la zona donde se ubica la vivienda litigiosa y que el agente urbanizador es totalmente independiente de la demandada. Esa plasmación es correcta, ya que como admite la actora en el ordinal fáctico tercero de su escrito inicial, la obra debía finalizar el 4 de Marzo de 2.010, observancia ésta que se cumplió como resulta del certificado final de obra fechado el 23 de Febrero de 2.010 (documento número doce de la demanda a los f. 74 al 78, singularmente f. 78 y número siete de la contestación al f. 108). En cuanto a la licencia de primera ocupación, como informa el M.I. Ayuntamiento de Cullera el 19 de Agosto de 2.010 (documento número doce de la demanda a los f. 7 al 78), en el apartado 3.5 del mismo, fue solicitada por la promotora el 4 de Marzo de 2.010 ( esto es, seis días después de la conclusión de las obras) y que por Resolución de la Tenencia de Alcaldía notificada el 12 de Marzo de 2.010, se paralizó la expedición de licencias de ocupación de las viviendas, habida cuenta que las obras de urbanización no están en condiciones para dar habitabilidad de las viviendas y que cuando se proceda a la recepción de las obras de urbanización por parte de esta Ayuntamiento, es cuando se podrán otorgar dichos permisos de habitabilidad (f. 76). Esta misma respuesta da el Consistorio en su informe de 3 de Enero de 2.012 (f. 135 al 137), al responder al extremo 1, a instancias de la actora, es decir, que 'mediante Resolución de fecha 4 de Marzo de 2.010 se procedió a la suspensión de la licencia de primera ocupación o utilización formulada por los interesados, en base al informe emitido por el TAG de Urbanismo de fecha 5 de Marzo de 2.010, en tanto no se produzca la recepción provisional de las obras de urbanización de la Unidad de Ejecución UE 5/2 del SUP PRR-5'. A su vez, y en el punto c) a petición de la demandada, se concreta que 'el agente urbanizador es el responsable de acometer toda la obra pública de un determinado Sector o Unidad de Ejecución que se le adjudica, continuando a fecha de hoy su obligación, dado que no se han recibido todavía las obras por parte de este Ayuntamiento' (f. 138). Esta condición la ostentaba la sociedad Educsa-Pladepro (UTE) que fue seleccionada por Acuerdos Plenarios de 1 de Diciembre de 2.000 y de 1 de Abril de 2.003, como así aparece en el resultando único de la resolución concediendo la licencia de obras (documento número uno de la contestación a los f. 97 al 102), por lo que, en estas circunstancias, no puede entenderse que la demora producida en la concesión de la licencia de primera ocupación sea fruto de un actuar achacable a Construcciones López y Aguado S.A. en el marco de las obligaciones que le son propias. No se ha olvidar que la resolución es un supuesto de extinción sobrevenida de la relación bilateral por incumplimiento de alguna de las partes, de ahí que en modo alguno pueda aceptarse que las incidencias o avatares que surjan en el marco de la actuación de una persona o entidad sobre la que ningún tipo de control o supervisión se tiene, se transmuten en incumplimientos propios, so pretexto de que debieron preverse por la vendedora. En cualquier caso, tales contingencias fueron expresamente apuntadas en la Condición Particular 5ª del contrato, al reseñarse que, en aplicación del artículo 182 de la Ley 16/2.005, Urbanística Valenciana , no se podrá utilizar la edificación hasta que no estén concluídas las obras de urbanización, como admite la Sra. Zulima en el extremo 4 del ordinal fáctico de su escrito de demanda.



TERCERO.- En materia de contratación rige el principio 'pacta sunt servanda' consagrado en el artículo 1.091 del Código Civil , al expresar que las obligaciones que nacen de los contratos tiene fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos. En su virtud, siendo el contrato ' lex inter partes' habrá que estar a lo dispuesto en sus estipulaciones en méritos del principio de autonomía de la voluntad que recoge el artículo 1.255 del Código Civil , al señalar que los contratantes pueden establecer los pactos, claúsulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público ( SS. del T.S. de 16-3-95 , 29-11-96 y 13-7-07 ). En consonancia con ella la parte recurrente a lo largo de su escrito de apelación pone especial énfasis en el tenor de la condición general XII, que faculta al comprador para instar la resolución del contrato, si transcurrido el plazo límite concedido por el Ayuntamiento para la construcción, el edificio no obtuviere la correspondiente Licencia Municipal de Primer Ocupación, mas, como se arguye de contrario, el contenido de este pacto pugna frontalmente con la condición general VI que establece que, una vez terminadas las obras de construcción, dentro del plazo máximo previsto en la licencia municipal de obras, el promotor solicitará la correspondiente licencia de primera ocupación y, una vez obtenida, ambas partes se obligan a elevar a escritura pública este contrato y entregar las llaves de la vivienda en el plazo máximo de tres meses contados desde la concesión de la licencia de primera ocupación expedida por el Ayuntamiento de Cullera. La colisión entre ambas estipulaciones ha de resolverse, conforme al artículo 1.284 del Código Civil y jurisprudencia interpretativa, en pro del principio de conservación o 'favor negotii' ( SS. del T.S. 1-2-02 y 30-3-10 ). Arguye la demandante que el plazo de entrega era para ella esencial, mas la SS. del T.S. de 17-12-08 , declara que para que la demora legitime el ejercicio de la acción resolutoria, se habrá de justificar por el comprador que el plazo establecido era esencial en el contrato, lo que aquí no se ha hecho. Es decir incumbe a la parte actora la carga procesal de acreditar que el término previsto para la entrega revestía para ella un aspecto primordial, de modo que la no recepción del inmueble en la fecha pactada comportaba la frustración del fin perseguido con el negocio. En el mismo sentido las SS. del T.S. de 5-6-89 y 17-11-04 indican que si el cumplimiento se produjo con retraso, es preciso para resolver que esa demora frustre el fin práctico perseguido por las partes en el negocio. Nada se plasmó al respecto en el contrato, ni tampoco se aludió a ello hasta el recurso de apelación, donde se argumenta que la vivienda iba a ser destinada a domicilio familiar y que para su adquisición final, precisaba la venta de la actual, siendo, por tanto, dichas razones absolutamente novedosas. Además generalizar que reviste ese carácter esencial en toda compra de vivienda, sería tanto como dejar sin contenido la jurisprudencia que declara que no basta el mero retraso para resolver ( SS. del T.S. de 27-11-92 , 18-11-93 y 7-3-95 ) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida destinar la cosa a su fin ( SS. del T.S. de 14-12-83 ). Pero, aunque a efectos meramente dialécticos prescindiésemos de todo lo anterior, el obstáculo, realmente transcendental, que se alzaría en contra del éxito de la pretensión resolutoria de la Sra. Zulima es el derivado del incumplimiento por su parte de la obligación del pago del precio en los términos pactados. Como se dijo en el primero de los fundamentos de derecho, aquél ascendente a 260.178'14 euros, sin I.V.A., se satisfaría de la siguiente forma: 32.826'21 euros a la firma del documento, otros 16.413'15 euros, distribuídos en tres entregas semestrales y consecutivas de 5.471'05 euros, cada una, venciendo la primera el 5 de Diciembre de 2.007 y el resto de 210.938'78 euros en el momento de la entrega de llaves y firma de a correspondiente escritura pública. Pues bien de las tres entregas de 5.471'05 euros la demandante únicamente abonó el primer vencimiento de 5 de Diciembre de 2007, desatendiendo los correspondientes al 5 de Junio y 5 de Diciembre de 2.008, por un total, de 11.708'04 con I.V.A. (documentos numeros dos y tres de la contestación al f. 103). En consecuencia, esde aplicación la jurisprudencia constante que declara que la resolución sólo puede solicitarla el que ha cumplido por su parte, habida cuenta del carácter sinalagmático e interdependiente de las obligaciones recíprocas ( SS. del T.S. de 29-4-94 , 17-11-95 , 9-5-96 , 30-10-96 , 11-11-96 y 23-7-02 , entre otras), de modo que para poder invocar el artículo 1.124 del Código Civil por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sea requisito ineludible que la contratante que lo alega haya observado previamente las suyas, salvo que su falta de cumplimiento sea efecto o consecuencia anterior del otro ( SS. del T.S. de 29-2-88 , 21-10-89 , 13-3-90 , 21-2-91 , 18-3-91 , 22-5-91 , 9-5-94 , 27-12-95 y 26-11-01 , entre otras muchas), lo que por sí sólo conllevaría el rechazo de la demanda. Cuando la Sra. Zulima resolvió extrajudicialmente el contrato el 30 de Abril de 2.010, debía desde hacía diecisiete meses la cantidad de 11.708'04 euros y esta inobservancia no puede minimizarse como pretende la recurrente, al ser evidente que la obligación esencial por parte del comprador es la de pagar el precio. Tampoco puede argüirse con que ese impago estaba justificado porque a la fecha de su incumlimiento el 5 de Diciembre de 2.008, ni siquiera estaba próximo el plazo para la conclusión de las obras que, como antes se ha dicho, finía el 4 de Marzo de 2.010. Es más y en el mejor de los casos para la hoy apelante, aún en la hipótesis de existir un incumplimiento recíproco, la SS. del T.S. de 4-3-10 expresa que, tratándose de negocios jurídicos sinalagmáticos, como es el de compraventa, esta circunstancia impide que pueda constituirse en causa de resolución. Finalmente, ninguna incidencia tienenen relación al presente litigio, las sentencias dictada el 27 de Septiembre de 2.012 y el 10 de Octubre de 2.012 por las Secciones 6ª y 7 ª de esta Ilma. Audiencia Provincial, obrantes en el rollo, que declaran la resolución del contrato, a instancias de otros compradores de viviendas de la misma promoción, en cuanto que, de un lado, se desconoce si han alcanzado firmeza, y de otro, y primordialmente, porque las circunstancias no son las mismas, ya que en ellas, no medió, como aquí, un incumplimiento previo del pago del precio por parte del comprador, de ahí que, por todo lo expuesto, se habrá de concluir en la desestimación del recurso y en la confirmación de la sentencia.



CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la desestimación del recurso comporta la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Elena Gil Bayo, en nombre y representación de Doña Zulima contra la sentencia dictada el 30 de Mayo de 2.012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Valencia , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 400/11, que se confirma íntegramente con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada. Dése al depósito constituído el destino legal procedente. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.