Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 723/2012 de 23 de Julio de 2013

Encabezamiento

ROLLO Nº 723/12

SENTENCIA Nº 000344/2013

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. JOSÉ LUIS GÓMEZ MORENO MORA

Dª. Mª FE ORTEGA MIFSUD

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En la ciudad de VALENCIA, a veintitrés de julio de dos mil trece.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. JOSÉ LUIS GÓMEZ MORENO MORA, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Requena, con el nº 001325/2009, por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PLAZA000 Nº NUM000 DE AYORA representado en esta alzada por la Procuradora Dª. Mª. Teresa Sánchez Moya y dirigido por el Letrado D. Rafael Garidia Sánchez contra CONSTRUCCIONES PASCUAL SÁEZ, S.L. representado en esta alzada por la Procuradora Dª. Mª. Dolores Briones Vives y dirigido por el Letrado D. José Andrés Medina, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por COMUNIDAD PROPIETARIOS PLAZA000 Nº NUM000 DE AYORA.

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 1 de Requena, en fecha 28 de de Septiembre de 2011, contiene el siguiente: 'FALLO: Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales DON JOSE EMILIANO NAVARRO TOMAS, en nombre y representación de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PLAZA000 NÚMERO NUM000 contra LA ENTIDAD MERCANTIL CONSTRUCCIONES PASCUAL SÁEZ S.L., y en su consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a la reparación de todos y cada uno de los vicios o defectos que constan enumerados en el fundamento jurídico séptimo de la presente resolución, es decir: 1) REALIZAR CORRECTAMENTE LAS ADECUADAS JUNTAS DE DILATACIÓN DEL PAVIMENTO DE LA TERRAZA COMUNITARIA A FIN DE QUE NO SE LEVANTEN. Habrá que eliminar el cemento y sustituirlo por un mastic elástico que permita las dilataciones del tablero de cubierta. LO MISMO EN CUANTO A LAS BALDOSAS DONDE SE PRODUCE EL ANCLAJE DE LA VERJA DEL DEPÓSITO DE GAS.

2) DESBORDAMIENTO DE LA ARQUETA COMÚN QUE PASA POR EL GARAJE Y QUE RECOGE LOS DESAGÜES DE LAS CASAS MEDIANERAS AL SUR. Se deberá colocar una tapa con tornillos para permitir su registro pero para impedir que salte la tapa en los episodios de lluvias fuertes.

Dicha reparación deberá realizarse, como cualquier otra obligación de hacer, cumpliendo todos los presupuestos y requisitos que normativamente resulten exigibles.

Dichos defectos se repararán en el plazo máximo de TRES meses a contar desde la notificación de la presente resolución.

En caso de inobservancia del mismo, deba entenderse que por carácter subsidiario entraría en juego la petición de resarcimiento y pago del valor de dichas reparaciones según el informe pericial de la parte demandada por aquella mercantil y el pago de los intereses legales de dichas cantidades en virtud de lo establecido en el artículo 1108 del Código Civil en relación con el artículo 1101 del mismo Cuerpo Legal .

Las reparaciones se llevarán a efecto en el edificio sito en la PLAZA000 número NUM000 de Ayora.

En cuanto a las costas, cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PLAZA000 Nº NUM000 DE AYORA, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 29 de Mayo de 2012.

Fundamentos

PRIMERO. - Se formula demanda por LA COMUNIDAD DE PROPIETAROS PLAZA000 NÚMERO NUM000 DE AYORA (VALENCIA) del edifico sito en la PLAZA000 número NUM000 de Ayora por los defectos de construcción contra LA ENTIDAD MERCANTIL CONSTRUCCIONES PASCUAL SAEZ S.L. Como promotora/constructora ejercitándose, primero, acción de responsabilidad decenal, directamente imputable al constructor y promotor. Al mismo tiempo se ejercita la acción ex contracto , al considerarse como incumplimiento contractual del promotor los daños probados. Ello en consideración a los defectos observados y que dieron lugar a una junta de propietarios el 29/03/2008 para la elaboración de un informe y así el dictamen emitido y que se acompaña como documento número cuatro, de la señora Felicisima , arquitecta técnica que establece una serie de anomalías, determinando su origen y posibles arreglos, primero en la puerta NUM001 de la planta NUM002 , y desde la puerta NUM003 hasta la puerta NUM004 (menos el piso NUM005 , NUM006 y NUM007 que no aparecen en la relación de daños que se establecen en el informe pericial), que se relatan de forma resumida del folio segundo al folio cuarto de la demanda añadiéndose distintos defectos al folio quinto en la zona de elementos comunes y en el garaje que pueden enumerarse de forma resumida: '... Goteras en el techo del casetón de escalera; el desagüe de la terraza comunitaria transcurre sobre el dormitorio principal y baño de la vivienda de la puerta NUM008 , produciendo ruidos excesivos y molestos siempre que evacua agua; la terraza comunitaria no tiene las adecuadas juntas de dilatación y como consecuencia se está levantando; el vallado del depósito de propano está anclado solamente sobre el pavimento, que como hemos dicho anteriormente, está levantado, lo que ocasiona que la valla esté soltándose y con poca fuerza, peligrando en caso de viento; se observan multitud de grietas en los cerramientos del casetón; hay tejas sueltas en el casetón; no hay canales, lo que provoca mayor humedad. En cuanto al garaje los defectos son los siguientes: Grieta en muro de 2.50 m, manchas de humedad en medianera izquierda (orientación Sur), por la propiedad actora pasan los desagües de las casas construidas con anterioridad, habiendo incluso una arqueta común que ocasiona multitud de problemas e inconvenientes; es necesarios colocar una arqueta con bomba de achique, ya que entra agua al sótano a través de la rampa de acceso de vehículos siempre que llueve y no desagua, produciendo los consiguientes problemas de humedades....'.con un valor de reparación completa de 38,970.93?. Solicitando que se dicte sentencia por la cual: Se condene a la demandada a la reparación de todos y cada uno de los vicios o defectos que constan enumerados en el hecho cuarto de la demanda en el plazo prudencial que se fije y que no excederá de dos meses. Subsidiariamente, que se condene a la demandada al pago del valor de dichas reparaciones en la cuantía de 38.970,93? más el valor del proyecto, licencias u otros gastos necesarios para su reparación, esta petición subsidiaria se solicitó en la fase de informes con la intención que fuera con la petición principal.

Con expresa oposición de la demandada CONSTRUCCIONES PASCUAL SÁEZ S.L., alegando en primer lugar excepción de falta de legitimación activa, cuestión esta que resuelta conforme a un acta presentada en la Audiencia Previa de fecha 12/01/2011 en su apartado segundo en donde se faculta al Presidente para las actuaciones correspondientes. Alegando a su vez la excepción de prescripción de la acción para que se desestime la demanda con base fundamental el artículo 17 apartado primero letra b de la Ley de Ordenación de la Edificación , primero con la calificación de que los supuestos daños no son sino meros defectos de acabado, pero estableciendo como base de computación de plazos primero el certificado final de obra, que ubica la recepción del edificio el 09/09/2005 y la aportación del acta de recepción fechada el 06/09/2005 en el que no se hace mención de la existencia de defecto ninguno y que obran como documento número dos en la contestación, habiéndose demandado el 27/11/2009. Con articulación de la oposición de fondo del asunto tras ir analizando los distintos defectos de cada una de las viviendas, llega a la conclusión de ser de escasísima entidad. Se impugna el valor probatorio del dictamen pericial aportado de contrario y en realidad el propio contenido de los defectos alegados, cuya manifestación básica es la de considerar su escasa entidad. Por la parte demandada y al folio 143 se presenta informe pericial emitido por arquitecto técnico señor Pedro Antonio .

Mediante providencia de fecha 9 de marzo de 2010 se convocó a las partes a la audiencia previa en fecha de 21 de diciembre de 2010 que se celebró con el contenido que es de ver en las actuaciones (folio 257) si bien el mismo no consta, en el habitual soporte audiovisual, cuestión informada a las partes. Dándose por solventado el referido problema en tanto que no solamente no hay motivo de apelación, sino que está perfectamente reflejado sino resuelto por acta suficientemente desarrollada.

Se dicta sentencia con fecha 28/09/2011 en cuyo fallo se estima parcialmente la demanda presentada condenando a la mercantil demandada a la reparación de todos y cada uno de los vicios o defectos que constan enumerados en el fundamento jurídico séptimo de la resolución de instancia, estableciendo el plazo máximo de tres meses a contar desde la notificación considerando que en el caso de inobservancia deberá entrar en juego la petición de resarcimiento y pago del valor de dicha reparaciones según el informe pericial de la parte demandada así como los intereses legales de dichas cantidades conforme al artículo 1108 en relación con el 1101 del código civil ; todo ello sin expresa imposición de costas de forma que cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.



SEGUNDO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución apelada en lo que no se opongan a los aquí consignados.

Se interpone recurso de apelación por la comunidad actora LA COMUNIDAD DE PROPIETAROS PLAZA000 NÚMERO NUM000 DE AYORA (VALENCIA), con base a los siguientes hechos: En primer lugar determina la falta de legitimación de la Comunidad de Propietarios para reclamar la reparación o indemnización por los daños en los elementos privativos y ello con base fundamental a que se concedió en la audiencia previa el plazo de 10 días para la subsanación de todos los defectos de legitimación pasiva, y así se hizo al aportarse el acuerdo adoptado en la junta General extraordinaria de 12/01/2011 en la cual se acordó por unanimidad y con la firma de cada uno de los propietarios autorizar el inicio de la demanda correspondiente por el presidente conforme al informe pericial emitido en su día por Doña Felicisima . Que además se dió por subsanados todos los defectos por diligencia de 21/01/2011.

En ese sentido y con respecto a este tema en concreto deben realizarse una serie de puntualizaciones que luego conllevarán la trascripción literal de una sentencia de esta Sección, pero que ahora conviene resumir, primero que el Presidente está perfectamente legitimado para llevar a cabo la reclamación de daños sobre elementos privativos, segundo que en absoluto impide esta facultad el hecho de que en el acta no se especifiquen con concreción absoluta los defectos de cada uno de los puntos que afectan a cada uno de los elementos privativos, cuando luego se acompaña un informe exhaustivo; tercero, que los defectos imputados en el acta en el que se acuerda las actuaciones correspondientes, no son susceptibles de impedir que los elementos privativos queden amparados por el ejercicio legítimo de la representación legal del Presidente en defensa de los elementos comunales entre los que habrán de identificarse además los privativos como constitutivos del concepto genérico de propiedad horizontal. De forma más clara y probablemente de mayor contundencia resulta que esta Audiencia Provincial de Valencia Sección 8 en Sentencia de quince de mayo de dos mil trece . '... En el examen de los recursos formulados la primera cuestión a examinar es la relativa a la falta de legitimación activa(...) en una doble vertiente, de un lado, en lo atinente a la reclamación por daños privativos cuyos titulares son los propietarios de los respectivos pisos o viviendas, y de otro, que la acción que ahora se examina se ejercita en nombre de propietarios que ni siquiera estuvieron en la Junta General Extraordinaria celebrada el 19 de Mayo de 2.008 en segunda convocatoria, ya que en la primera no se alcanzó el 'quórum' suficiente, (...). La Sala no comparte esta postura, pues como declara la SS. del T.S. de 15-4-04 , el Presidente de la Comunidad está legitimado para ejercitar todas las acciones que se crean oportunas en beneficio de la misma como órgano de representación de la junta de propietarios, siendo su representante 'ad intra' y 'ad extra', lo que se refiere no sólo a la reclamación por defectos en los elementos comunes, sino también por los que recaigan sobre elementos privativos ( SS. del T.S. de 24-9-91 y 3-3-95 ). En esta misma línea la SS. del T.S. de 13-12-08 , por todas, declara que constituye doctrina reiteradísima que el presidente de la comunidad de propietarios está legitimado, en virtud del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal ( hoy artículo 13), para pedir la reparación de los defectos constructivos tanto en los elementos comunes del edificio como en los privativos, salvo oposición expresa de los propietarios de estos últimos, por encontrarse investido de un mandato suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses complejos de la comunidad y evitarse con ello procesos múltiples o procesos con multiplicidad de litigantes ( SS. del T.S. de 19-11-93 , 3-3-95 , 22-11-97 , 15-4-04 y 8-10-04 ). A su vez, la SS. del T.S. de 16-11-01 dice que ostentando efectivamente dicho cargo, el Presidente que demandó, tenía la legitimación activa necesaria, ya que según la Ley de Propiedad Horizontal, al contar con la representación orgánica de la Comunidad, está facultado para ejercitar acciones judiciales, respondiendo de su gestión ante la Junta, asistiéndole por ello apoderamiento suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses comunitarios ( SS. del T.S. de 22-2-93 y 5-7-95 ), teniendo declarado las sentencias de 20-12-96 y 31-12-96 ,que no necesita la autorización de la Junta para intervenir ante los Tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio para la Comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la Ley, o que exista, como puntualizan las sentencias de 3-3-95 y 16-10-96 , una oposición expresa y formal, por lo que el motivo decae.. ..' y en el mismo sentido debe decaer también la oposición al recurso de apelación especificado, que en este extremo se estima lo que conlleva una revocación de la sentencia de instancia en el referido punto cuya extensión se verá algo más adelante.



TERCERO. -En primer lugar para el adecuado análisis de los problemas de prescripción/caducidad que son alegados de forma indistinta y acordados de forma diferente tanto en la resolución como en la oposición de la entidad constructora promotora/demandada, lo bien cierto es que estamos hablando de dos acciones diferentes, la actora ejercita la acción decenal del artículo 1591 del código civil con base efectivamente a la demostración de la existencia de unos defectos constructivos que alcanzan los conceptos de ruina de naturaleza funcional y que lógicamente tengan su origen en una mala ejecución de lo que son las obligaciones por parte del demandado; todo ello a tenor de lo dispuesto conforme al artículo 1101 del código civil y con la base de prueba fáctica constituida por un informe pericial que se aporta; acción que se ve 'aderezada' con el ejercicio de reclamación sobre zonas particulares afectadas por la ejecución incorrecta de los elementos comunes con relación a una serie de daños específicamente determinados en la pericial aportada y cuya base es la acción específica del comprador en su momento y propietario actual que en este caso ya hemos analizado, y que está siendo ejercida correctamente por el presidente de la comunidad pues ya se ha rechazado la falta de legitimación activa por parte del mismo. De tal manera que nos encontraríamos con base al ejercicio conjunto de una segunda acción directamente nacida del contrato lógicamente por su incumplimiento, es decir la entrega de la cosa en unas condiciones que no son las pactadas y cuya base legal sería el 1091, 1101, 1124 (en este caso con obligación de resarcimiento) y el 1258.

En cuanto a la oposición por transcurso del tiempo de la acción que plantea la sociedad promotora, es de ver la exitencia de un acta correspondientesa una reunión en el año 2008, en la que participa además un representante de la demandada y donde se enumeran las quejas, habiendo sido recepcionadas las obras, bien es cierto que se hace a un nivel diferente, con menos formalidades, y en este sentido, y por unanimidad los presentes en aquella junta, incluido el demandado adoptan como criterio que se contrate al técnico correspondiente para ver cuál es el problema y ello bajo la posibilidad de la interposición de la acción judicial en reclamación. Enormemente difícil es sacar del entresijo de computación de plazos que realiza la sentencia este elemento, esta reunión con lo que ni se requiere la fijación del cronograma que sirve de apoyo a la resolución. Pero no obstante no puede dejar de observarse que se está hablando del ejercicio de dos acciones concomitantes y de cesación de los efectos por transcurso del tiempo marcado por la ley de una de ellas pero no de las dos con lo que este tema se considera zanjado no sin antes subrayar que lo dicho seria más que suficientes para desestimar los términos de entender prescritas unas y caducadas otras las acciones ejercitadas, de la demanda, pues es doctrina reiterada del Tribunal Supremo 'la inaplicabilidad de las normas reguladoras del saneamiento por vicios ocultos, a los casos del artículo 1591' ( S.TS. 23- abril- 1999 ), así como que 'no existe incompatibilidad entre las acciones edilicias y el art. 1101 en relación con el 1103 y 1104 (...) admitida la aplicación al contrato de compraventa, no estorbándolo el régimen de las acciones edilicias, de los arts. 1101 y 1124 en función del 1461' ( S.TS. 3-febrero-1986 ).' Por consiguiente, no han caducado las acciones.

Solventados los problemas de legitimación activa, así como los problemas de prescripción/caducidad en lo que respecta a la totalidad de las acciones ejercitadas, debe entrarse en algo que la sentencia de instancia ha dejado completamente al margen que son los defectos afectantes a la zona privativas pues como señala en su fundamento jurídico quinto ordinal segundo la sentencia de instancia ' debemos limitar la responsabilidad exigida a los daños que presentan los elementos comunes del inmueble con exclusión de los atinentes a los elementos privativos que se centran esencialmente en el interior de las viviendas y dependencias anexas en tanto en cuanto no podemos considerar legitimada a la comunidad de propietarios actores para su reclamación o una indemnización de lo mismo sobre la base del incumplimiento contractual' Con respecto a la necesidad de valorar la prueba pericial que la sentencia de instancia rechaza con una enorme contundencia, en lo que respecta a los elementos privativos, es de observar que esta Sala no comparte este criterio y ello requiere precisar que como dice la Sentencia 116/1998, de 2 Jun. (RTC 199816), del Tribunal Constitucional , que «conviene destacar, en primer lugar, cómo el deber de motivación, en principio, no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión ( STC 14/1991 ), es decir, la 'ratio decidendi' que ha determinado aquélla ( SSTC 28/1995 y 32/1996 ) ( SSTC 66/1996, fundamento jurídico 5 .º, y 115/1996 fundamento jurídico...'. En particular, es motivación suficiente la remisión hecha por el Tribunal Superior a la sentencia de instancia que era impugnada ( SSTC 174/1987 [RTC 198774 ], 146/1990 [RTC 199046 ], 27/1992 [RTC 19927 ], 11/1995 [RTC 19951 ], 115/1996 , 105/1997 [RTC 199705 ], 231/1997 [RTC 199731 ] o 36/1998 [RTC 19986].» Con lo que evidentemente, el análisis que se haga de esa parte de la prueba pericial que nos incumbe en este punto concreto, bajo los principios anteriormente establecidos y siempre teniendo en cuenta lo que la sentencia de apelación puede realizar para con respecto a la valoración que considera no adecuada de una determinada pericial y así el Tribunal Constitucional, en relación con la legalidad hoy derogada en sentencia 3/1996, de 15 de enero (LA LEY 1989/1996) : en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 de la LEC 1881 ) como una «revisio prioris instantiae», en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales sustantivas que eran aplicables al caso (fundamento 2.º, primer párrafo).

Y es así que las consideraciones que se hacen en la sentencia de instancia para desechar la pericial verificada por la actora, en lo que respecta a los vicios o defectos en la zona privativa, es de observar no sólo el hecho por otra parte tampoco cuestionado salvo algunas aseveraciones de la propia sentencia encaminadas más a la exposición doctrinal que a su real aplicación al supuesto concreto, el legal representante de la demandada admite su doble condición de promotor/constructor, y en este punto le resulta absolutamente imposible deshacerse de su responsabilidad como tal para con respecto al incumplimiento del contrato, pero también a cualquier otro elemento de responsabilidad dimanante de la ejecución directa del contrato en su día previsto, de construcción de un inmueble es decir la responsabilidad por construcción. Sentado lo anterior, se observa perfectamente un minucioso análisis por parte del técnico de la actora, o de la técnico, y asimismo un cierto grado de desconocimiento del resto de los peritos con respecto a algunos elementos técnicos y de ubicación de los distintos pisos, efectivamente el conocimiento lógico por otra parte de los elementos y defectos de cada una de las viviendas, la reiteración de las ocasiones con las que la perito de la actora ha venido estableciendo los elementos existentes de esos defectos, lo que conlleva es no sólo un conocimiento exhaustivo sino una dedicación importante y ello sin detrimento de los elementos comunes requieren que esta Sala se incline directamente por los resultados pericial de la actora para con respecto a estos elementos privativos y sus distintas consecuencias clínicas de reparación.

Basta ver los folios tres y siguientes de la demanda que no son más que una transcripción además literal de lo establecido al folio 39 y siguientes en la pericial de la actora, para observar la gravedad y las características del tipo de defecto interno de los pisos; desde la existencia de moho en superficies de más de 3 m², grietas en los encuentros, un 40% de piezas pendientes de ser despegadas, manchas de humedad superiores a los 9 m², una colocación de ventilación extremadamente extraña pues la inclinación permite la entrada de agua, llaves oxidadas, problemas de desagües en terrazas, percepción de olores fuertes y desagradables, ruidos de distinto tipo, condensación por inadecuada colocación de la carpintería, baldosas sueltas en lavaderos y un largo etcétera.

En realidad no debemos atenernos exclusivamente la calificación de defectos mínimos con escasa entidad que otorga el demandado, pues su acumulación es de tal orden que en absoluto puede pasar desapercibido los elementos de una ausencia de buena práctica constructiva sobre la que esta audiencia ya se ha pronunciado con reiteración y no vamos a entrar ahora en este tema, pero si que esta Sección reiteradamente ha venido señalando que los conceptos de ruina, de inhabilidad, de incorrección de ejecución de las obras en determinados supuestos, por su enormidad por sus características, por su extensión o incluso por los problemas desorientación deben ser considerados como elementos ruinojenos en tal sentido : AP Valencia, Sección 8ª, S de 17 May. 2012 : '... l a denominada ruina funcional que tiene lugar en aquellos supuestos en los que los defectos constructivos inciden en la idoneidad de la cosa para su normal destino, y por consiguiente afecta al valor práctico de la utilidad, como exigencia, junto a la seguridad, de una adecuada construcción. Se aprecia la ruina funcional cuando los defectos tienen una envergadura o gravedad que exceden de las imperfecciones corrientes haciendo inútil o impropia la cosa para su finalidad, siendo la propia construcción la que intrínsecamente debe presentar la situación de ruina y aún cuando esta Sala haya ampliado el concepto de ruina funcional incluso a supuestos en que se trataba de plazas de garaje impracticables (por todas, SS. de 2- 10-03 ) (...) en el sentido de que la jurisprudencia de esta Sala tiene expresamente declarada la compatibilidad de la acción derivada de la existencia de vicios ruinógenos del artículo 1.591 del Código Civil (LA LEY 1/1889) , con las de cumplimiento o resolución contractual del artículo 1.124 o incumplimiento o cumplimiento defectuoso del artículo 1.101, ambos también del mismo Cuerpo legal y por tanto acumulables en su ejercicio ( SS. del T.S. de30-6-06 ...' en realidad lo mismo pero de forma mucho más especifica Audiencia Provincial de Valencia 04/06/2007. '....,n o estando comprometida la subsistencia misma del edificio en su solidez o estabilidad, los elementos básicos del inmueble sufren desperfectos de tal entidad que, sin producirse la ruina física, sí acarrean un desmerecimiento de la obra ejecutada, viniendo configurada la ruina de un edificio no sólo por la existencia de vicios que afectan a la estabilidad o consistencia del inmueble, sino también por aquellos que hagan temer su perdida o le hagan inútil para la finalidad que le es propia (Ss T.S. 21-4-81, 8-2-82, 17-2-84, 4-12-84, 17-12-86, 17-7-87, 7-12-87, 12-2-88, 17-5-88, 13-7-90, 15-10-90, 16-12-91, 16-7-92, 13- 10-94, 16-11-96 ...), incluso por aquellos otros que por exceder de las imperfecciones corrientes constituyen una violación del contrato o inciden en la habitabilidad del inmueble o en la funcionalidad de alguno de sus elementos ( Ss. T.S. 11-1-82, 25-1-82, 17-5-82, 7-5-83, 30-9-83, 5-3-84, 4-4-87, 8-6-87, 17-7-87, 17-10-87, 20-2-89, 4-12-89, 10-7-90, 13-7-90, 15-10-90, 29-1-91, 16-12-91, 31-12-92, 25-1-93, 23-7-93, 29-3-94, 2-12-94, 22-5-95, 21-3-96, 20-1-97, 29-5-97, 15-12- 00, 24-1-01 ...), haciendo molesto el uso de la vivienda conforme a su natural destino (Ss. T.S. 12-2-88, 19-12-89, 23-1-91, 25-1-93, 29-3-94, 13-10-95 ...' Por lo dicho y en atención a lo expuesto debe revocarse la sentencia de instancia en este exclusivo apartado, pasando ahora a un análisis de los elementos comunes y de los defectos imputados a los que en el escrito de apelación parece dedicar menos atención,es de observar que con respecto a las goteras en el techo del caseton resultan perfectamente admisibles los elementos establecidos en su valoración, en cuanto al pavimento de la terraza se mantiene en sus términos, pues en realidad la oposición nada añade para variar lo que luego habrá de ser recogido en el fallo de la sentencia, con respecto a las grietas en los cerramientos igual camino destinatario tiene que seguir pues no se produce ni siquiera elemento de valoración que deba ser observado con detenimiento, ni el vallado del depósito de propano, ni respecto a las tejas sueltas, que si bien es cierto que en otros supuestos se ha especificado la causa en este no, amén de no haberse probado el mantenimiento correcto; en los mismos términos los canales de recogida de agua, con la grieta en el muro cuya constatación tampoco está clara, en la misma línea las manchas de humedad en zona común; pero camino diferente ha de seguirse con la arqueta cuya reparación se mantiene en todos sus extremos pues en la oposición tampoco se ha introducido ningún elemento que varíe la valoración probatoria de instancia; igual camino desestimatorio tiene que seguir el tema de la puerta de acceso o los encharcamientos del garage. Con lo que el resto del fallo de la sentencia mantiene pues igual camino desestimatorio pero si debe acojerse la petición subsidiaria con respecto al valor de los gastos necesarios para la reparación, en tanto que el fundamento juridico octavo está perfectamente construido y es absolutamente aceptable; en la misma línea de adicción tiene que otorgarse la cantidad de 2236.69 con respecto a las obras verificadas en el epígrafe de la pericial actora sobre las juntas de dilatación y recolocación de gres EG435E; de la misma manera el fundamento jurídico noveno en cuanto los plazos de ejecución tiene que ser observado ahora con los elementos privados.



CUARTO .- La estimación parcial de la demanda y la estimación parcial del recurso conlleva que no se haga expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias ( art. 394 y 398 de L.E.C ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- SE ESTIMA en parte el recurso de apelación interpuesto por LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PLAZA000 NÚMERO NUM000 DE AYORA (VALENCIA)contra la sentencia dictada el 28/9/2011 por el Juzgado de 1ª Instancia numero 1 de Requena en juicio Ordinario 1325/09.



SEGUNDO.- SE REVOCA parcialmente la citada resolución y solo en lo que se dirá y en su lugar : A) SE ESTIMA en parte la demanda formulada por LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PLAZA000 NÚMERO NUM000 DE AYORA (VALENCIA) contra LA ENTIDAD MERCANTIL CONSTRUCCIONES PASCUAL SAEZ S.Lquedando el fallo de la resolución apelada: ' Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales DON JOSE EMILIANO NAVARRO TOMAS, en nombre y representación de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PLAZA000 NÚMERO NUM000 contra LA ENTIDAD MERCANTIL CONSTRUCCIONES PASCUAL SÁEZ S.L., y en su consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a la reparación de todos y cada uno de los vicios o defectos enumerados en el hecho cuarto de la demanda, y correspondientes a los elementos individuales de los pisos enumerados y que correspondan a la pericial aportada por Doña. Felicisima en sus cinco primeros folios en relación con las puestas y pisos enumerados en dicha pericial así como los que constan enumerados en el fundamento jurídico séptimo de la resolución de instancia, es decir: 1) REALIZAR CORRECTAMENTE LAS ADECUADAS JUNTAS DE DILATACIÓN DEL PAVIMENTO DE LA TERRAZA COMUNITARIA A FIN DE QUE NO SE LEVANTEN. Habrá que eliminar el cemento y sustituirlo por un mastic elástico que permita las dilataciones del tablero de cubierta. LO MISMO EN CUANTO A LAS BALDOSAS DONDE SE PRODUCE EL ANCLAJE DE LA VERJA DEL DEPÓSITO DE GAS.

2) DESBORDAMIENTO DE LA ARQUETA COMÚN QUE PASA POR EL GARAJE Y QUE RECOGE LOS DESAGÜES DE LAS CASAS MEDIANERAS AL SUR. Se deberá colocar una tapa con tornillos para permitir su registro pero para impedir que salte la tapa en los episodios de lluvias fuertes.

3) y a la cantidad de 2.236,69? correspondiente a la partida EG435E.

Dicha reparación deberá realizarse, como cualquier otra obligación de hacer, cumpliendo todos los presupuestos y requisitos que normativamente resulten exigibles.

Dichos defectos se repararán en el plazo máximo de TRES meses a contar desde la notificación de la presente resolución.

En caso de inobservancia del mismo, deba entenderse que por carácter subsidiario entraría en juego la petición de resarcimiento y pago del valor de dichas reparaciones según el informe pericial de la parte demandada por aquella mercantil y el pago de los intereses legales de dichas cantidades en virtud de lo establecido en el artículo 1108 del Código Civil en relación con el artículo 1101 del mismo Cuerpo Legal .

Las reparaciones se efectuaran en el domicilio de la actora.

sin expresa imposión de costas....' B) NO SE HACE expresa condena de las costas causadas en primera instancia.

Dese al depósito constituido el destino legal procedente.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.