Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 899/2012 de 13 de Mayo de 2013

Encabezamiento

ROLLO Nº 899/12

SENTENCIA Nº 000220/2013

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. JOSÉ LUIS GÓMEZ MORENO MORA

Dª. CARMEN BRINES TARRASO

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En la ciudad de VALENCIA, a trece de mayo de dos mil trece.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª. CARMEN BRINES TARRASO, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Valencia, con el nº 000261/2010, por INICIATIVAS INMOBILIARIAS, S.L. , D. Epifanio , Dª. Lorena Y D. Federico representados en esta alzada por el Procurador D. Carlos Gil Cruz y dirigidos por el Letrado D. José Vicente Gómez Tejedor contra BANKIA, S.A. representada en esta alzada por la Procuradora Dª. Elena Gil Bayo y dirigida por el Letrado D. José Luis Sánchis Figueras y contra CASA AMIGA PROMORESIDENCIAL, S.L. representada por el Procurador D. Ramón Biforcos Sáncho y dirigida por el Letrado D. Alvaro Sendra Albiñana pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por CASA AMIGA PROMORESIDENCIAL S.L.

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 20 de Valencia, en fecha 5 de Septiembre de 2012 , contiene el siguiente: 'FALLO: -Que estimando la demanda formulada por el Procurador D.Carlos Gil Cruz en nombre y representación de Iniciativas Inmobiliarias de Valencia SL, D. Epifanio , Dª Lorena y D. Federico contra la mercantil Casa Amiga Promoresidencial SL y Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante ( hoy Bankia SA) sobre declaración de conformidad a Derecho de resolución de contratos de compraventa de bienes inmuebles y consecuencias anejas, debo declarar y declaro bien hecha y ajustada a Derecho la resolución llevada a cabo por los actores mediante acta notarial de fecha 4 de enero de 2010 autorizada por el Notario de Valencia D. Emilio Vicente Orts Calabuig (protocolo 1/2010) de los contratos de compraventa suscritos entre ellos y la promotora Casa Amiga Promoresidencial SL, por apreciar incumplimiento de esta mercantil, y consecuentemente, condeno a Casa Amiga Promoresidencial SL como deudor principal y a la entidad financiera Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante (hoy Bankia SA), en su condición de avalista, a satisfacer de forma solidaria, las siguientes cantidades: a Iniciativas Inmobiliarias de Valencia SL la cantidad de 84000 euros, a D. Epifanio la cantidad de 142797,93 euros, a Dª Lorena la cantidad de 112477,14 euros y a D. Federico el importe de 141989,46 euros,y en todos los supuestos incrementadas dichas cantidades con los intereses de dichas cantidades al tipo del 6% computados desde la firma de los contratos de compraventa hasta su completo pago, y todo ello con imposición de costas a la parte demandada. -Que desestimo la demanda reconvencional deducida por el Procurador D. Ramón Biforcos Sancho en nombre y representación de la mercantil Casa Amiga Promoresidencial SL contra Iniciativas Inmobiliarias de Valencia SL, D. Epifanio , Dª Lorena y D. Federico sobre acción de cumplimiento de los contratos de compraventa mencionados y abono resto del precio, más IVA al tipo legal vigente, debo absolver y absuelvo a los demandados de todas las pretensiones de la demanda. Se imponen las costas originadas por la demanda reconvencional a la reconviniente'.



SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por CASA AMIGA PROMORESIDENCIAL S.L. que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 6 de Mayo de 2013.



TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de la parte actora ejercitó acción interesando se dicte Sentencia por la que se declare bien hecha la resolución llevada a cabo por los actores mediante acta notarial de 4 de enero de 2010 de los contratos de compraventa suscritos entre ellos y la promotora Casa Amiga Promoresidencial S.L. identificados en el hecho primero de la demanda por apreciar incumplimiento de la mercantil vendedora. Se condene a Casa Amiga Promoresidencial S.L. como deudor principal y a la entidad financiera Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante en su condición de avalista a satisfacer de forma solidaria las siguientes cantidades: A Iniciativas Inmobiliarias la suma de 84.000 euros, a D. Epifanio la cantidad de 142.797.93 euros, a D. Lorena la suma de 112.477,14 euros, y a D. Federico la cantidad de 141.989,46 euros, todo ello mas intereses de dichas cantidades al tipo del 6% ex articulo 1 de la Ley 57/68 computados desde la firma de los contratos hasta su completo pago y todo ello con expresa imposición a la adversa de las costas del procedimiento.

La parte demandada Caja de Ahorros de Valencia, Castelló y Alicante compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que considero convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

La parte codemandada Casa Amiga Promoresidencial S.L. formuló asimismo oposición a la demanda así como demanda reconvencional por la que interesaba se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de la misma y todo ello con expresa imposición de costas a la contraparte.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia numero 20 de Valencia se dicto en fecha 5 de septiembre de 2012 Sentencia por la que estimaba la demanda con expresa imposición de costas a la parte demandada y desestimaba la demanda reconvencional con imposición de costas a la parte demandada reconviniente.



SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte demandada Casa Amiga Promoresidencial S.L. formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación: 1.- Infracción del articulo 1124 del Código Civil y doctrina del Tribunal Supremo interpretativa del mismo conforme a la cual ante cierto incumplimiento contractual habrá que determinar si el mismo es definitivo y por tanto priva al acreedor de aquello que en virtud del contrato podía esperar o si por el contrario la prestación convenida en un momento posterior resulta idónea para el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de los intereses del acreedor.

2.- Inexistencia del elemento de frustración del contrato por ausencia de condición esencial o especifica incumplida. Ausencia de incumplimiento grave del contrato. Imposibilidad de decretar la resolución del mismo.

3.- Inexistencia de incumplimiento contractual por ausencia de publicidad engañosa. Ninguno de los folletos aportados por la contraria en su demanda establece que la recurrente sea la promotora y/o ejecutora material de la infraestructura portuaria, ni asumiese el compromiso frente a la contraria en relación a la ejecución del denominado puerto deportivo y mucho menos la simultaneidad de ejecución de tal infraestructura con la construcción del edificio de referencia. Estamos ante un supuesto de fuerza mayor o caso fortuito que impide establecer la existencia de incumplimiento contractual que pretende la contraria.

4.- Infracción legal del articulo 222.4 de la L.E.C . entendiendo que la Sentencia recaída inobserva la fuerza de cosa juzgada material en relación a las Sentencias firmes obrantes en Autos.

5.- Aplicación del articulo 394 de la L.E.C .

Dicho recurso sera objeto de estudio, seguidamente.

Puede anticiparse ya desde este momento que la Sala comparte plenamente los postulados de la parte recurrente en orden a la estimación del recurso de Apelación formulado, por cuanto analizado el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el articulo 217 de la L.E.C . no detecta ninguno de los incumplimientos que en el escrito de demanda se imputan a la parte adversa determinantes de la resolución instada, justificándose este aserto en los razonamientos jurídicos que seguidamente se exponen: Deben establecerse en primer lugar, a efectos de resolver la controversia sometida a la consideración de este Tribunal, los hechos acreditados en los que a su vez fundamenta la actora la acción interpuesta y que conforman la primera causa de incumplimiento que se imputa a la adversa y son los siguientes: La mercantil Casa Amiga promovió la construcción de una edificación en la localidad de Moncófar que consistía en su conjunto en un bloque de apartamentos en forma de L compuesto por 131 viviendas, 144 garajes, 87 trasteros, zonas comunes de ocio y esparcimiento. Los demandantes suscribieron contratos de compraventa de apartamentos, plazas de garaje y trasteros en fecha 22 de junio de 2006 entregando diversas cantidades a cuenta del precio pactado. En los contratos suscritos se estipuló inicialmente que la finalización de las obras estaba prevista para el ultimo trimestre de 2008, es decir, diciembre de 2008 y que la entrega de llaves tendría lugar en un plazo máximo de 90 días a partir de la conclusión de las obras. Por tanto la fecha máxima de entrega quedo diferida al 31 de marzo de 2009. En la clausula quinta se estableció que los compradores podrían instar la resolución del contrato en el supuesto de que la entrega de la vivienda no se verificase dentro de los tres meses siguientes al plazo previsto inicialmente. A instancias de la promotora el 1 de marzo de 2007 se procedió a la suscripción de un Anexo al contrato que tenia por finalidad la ampliación del plazo inicialmente concedido estableciéndose como nueva fecha para la entrega de llaves el 30 de septiembre de 2009. El certificado final de obra se obtuvo el 9 de noviembre de 2009 y la licencia de primera ocupación el 21 de diciembre de 2009. El 9 de noviembre de 2009 la promotora remitió burofaxes a algunos de los actores informándoles de la próxima finalización de las obras. Mediante acta de notificación y requerimiento de 4 de enero de 2010 los demandantes manifestaron su voluntad de resolver la compraventa como consecuencia del incumplimiento culpable atribuible a la vendedora, que fue contestado en el sentido de no aceptar la resolución, citando a los compradores para el otorgamiento de la escritura publica de compraventa el día 14 de enero de 2010. Así pues, aparece de lo actuado que la demandada (doc. 6 de la demanda) puso a disposición de la actora el inmueble litigioso el 7 de enero de 2010, es decir aproximadamente tres meses después de la fecha señalada, estableciéndose para el otorgamiento de la escritura publica de compraventa el día 14 de enero de 2010, produciéndose la resolución mediante acta de notificación y requerimiento en fecha 4 de enero de 2010.

Pues bien, expuestos estos hechos procede invocar a efectos de justificar la decisión de la Sala, la reciente doctrina emanada del Tribunal Supremo relativa al valor del plazo para la entrega del inmueble fijado en este tipo de contratos, pues tal doctrina cuestiona si su estricta inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato y consiguiente facultad de resolución, ya que como se ha afirmado de forma reiterada en la Jurisprudencia, ni todo incumplimiento conlleva necesariamente la resolución del contrato, ni debe implicar automáticamente indemnización.

Así, en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de diciembre de 2008 al examinar un caso similar al que es objeto de este recurso, concluye el Alto Tribunal que no concurre un supuesto de incumplimiento determinante de la resolución del contrato, sino un simple retraso en la entrega del inmueble adquirido, pues para que tal demora en la entrega de los inmuebles, pudiera legitimar la acción resolutoria ejercitada debería poder justificar el comprador que el plazo establecido era esencial en el contrato, y el motivo por el que de no procederse a la entrega en el plazo establecido, se vería frustrado el fin perseguido por el comprador al formalizar el negocio jurídico, lo que aquí, al igual que en el caso analizado en la referida Sentencia, no se ha hecho. Por el contrario, pese a que habría correspondido a la demandante probar en debida forma esta circunstancia, ninguna alusión se hace a la naturaleza esencial del plazo de entrega en el escrito de demanda, (dilatado en tan solo tres meses y medio) soslayándose cualquier alusión al que verdaderamente constituye el núcleo de la cuestión, circunstancia que como se ha expuesto ha de producir un efecto desestimatorio de la demanda interpuesta, pues tan solo en este supuesto de haberse acreditado que al no haber recibido el inmueble en la fecha establecida, quedara totalmente frustrado para el comprador el fin perseguido al formalizar la compraventa, seria acogible su pretensión. Pero caso de no ser considerado como esencial, como acontece a juicio de la Sala en el supuesto presente al no haberse practicado prueba alguna en este sentido por la demandante el simple y breve retraso no perjudica la prestación pactada, pues pese al tiempo en exceso transcurrido no se ve privado al comprador de lo que podía esperar como consecuencia del contrato de compraventa formalizado, que no es otra cosa que la entrega del inmueble adquirido en condiciones de habitabilidad, como así puede ofrecerse por la vendedora ya que dispone de la licencia de primera ocupación. Esta tendencia jurisprudencial aludida se ha consolidado en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 214/2010 de 13 de octubre en la que se indica 'la Sala considera y así lo viene declarando en diversas resoluciones como las de 27 de enero y 15 de junio de 2010, que el mero retraso en la entrega de la vivienda en un contrato de compraventa de inmuebles con ejecución de obra por el constructor, no tiene por regla general carácter resolutorio, pues 'lo verdaderamente determinante es si el incumplimiento o los incumplimientos que el adquirente relata en su demanda, son de carácter esencial y permiten por tanto la resolución del contrato, pues como es sabido, no todo incumplimiento permite la resolución del contrato, sino que como decíamos en nuestra sentencia de 29 junio 2006 , accionada la resolución del vínculo contractual a través del art. 1.124, CC , lo que importa esencialmente ( en este sentido STS. 20.6.80 , 10.10.82 , 18.11.83 , 31.5.85 , 28.2.86 , etc..), es la valoración de las conductas refractarias a la ejecución del negocio, estimándose que se patentiza ese incumplir cuando se frustra la legítima expectativa de la parte cumplidora, señalando la STS de 27 septiembre 2007 que es doctrina reiterada actualmente que el incumplimiento que da lugar a la resolución es la frustración del fin del contrato -sentido objetivo- tal como recuerdan las sentencias recientes de 13 de mayo de 2004 y 5 de abril de 2006 , entre otras muchísimas anteriores. En concreto, en relación al retraso en el cumplimiento de la obligación de entregar una vivienda, señala la STS de 5 diciembre 2002 , que tanto para los supuestos del ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa contemplada en el artículo 1504 del Código Civil , en el supuesto de venta de bienes inmuebles, como el que con carácter genérico otorga el artículo 1124 del Código Civil , en el caso de obligaciones recíprocas, para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el incumplimiento de las obligaciones ( que en el caso presente es mínimo) de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución ( Sentencia de 20 de noviembre de 1984 ). En conclusión: no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización, resultando necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato, pues hallamos ante supuestos en que lo acordado aun puede ser realizado, debiendo determinarse si, aun siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, resulta idónea para el cumplimiento de la obligación acordada y la satisfacción de los intereses del acreedor, es decir, si el plazo establecido era esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada como acontece a juicio de la Sala en el caso presente. El motivo se acoge.

El segundo incumplimiento contractual que se imputa a la demandada dimana del hecho de que la promoción de los apartamentos giro en torno a su ubicación junto al puerto deportivo de Moncofar. Las actuaciones de la promotora no se limitaron, argumenta la demandante, a una referencia indeterminada a un futuro puerto deportivo, sino que toda la publicidad de la promoción se hacia tributaria de la ejecución de estas instalaciones náuticas (bloque de documentos 7 y 8 de los acompañados al escrito de demanda) sin que en ninguno de los documentos entregados a los compradores, en los que se recoge la existencia del puerto deportivo se haga alusión a quedar condicionado este hecho a la actuación de terceros ni tampoco a su carácter no vinculante para la vendedora, suscribiéndose los planos que recreaban dicha realidad. Sin embargo finalizada la obra no existe el referido puerto deportivo, ni siquiera se han iniciado las obras para su construcción. Ello supone a juicio de la demandante un incumplimiento por parte de la promotora de una obligación esencial Al respecto de esta cuestión debe recordarse la doctrina jurisprudencial existente acerca del valor de la publicidad sobre la venta de bienes y en concreto de viviendas que forman parte de la promociones que las empresas efectúan, pudiéndose destacar entre otras la STS de 27 enero 1977 que considera vinculante para la constructora no solo el contrato privado, sino también los planos de la construcción, y los detalles y calidades prometidas en unos y otros. La STS de 19 febrero 1981 por su parte, entendió incluidas en el contrato de venta la zona deportiva y piscina porque 'la pública oferta de venta lo comprendía' y 'lo que sirvió de público y general ofrecimiento indudablemente, y en tanto no se excluya expresamente, es comprendido con base a esa oferta, y por tanto en manera alguna supone interpretación errónea del art. 1253 en relación con el art.1283, ambos CC '. Por su parte, la STS de 7 noviembre 1988 señala que '....la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el artículo 8 de la Ley 26/1984, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , que origina responsabilidad en el oferente'. La STS de 20 enero 1989 , toma en cuenta los anuncios publicitarios y afirma que ello 'permite al Juzgador concluir de una parte, en la decisiva influencia de la publicidad sobre la conducta y voluntad de los compradores' al contratar y, de otra, 'en la existencia de defectos y omisión de detalles en la obra entregada, respecto de lo ofrecido públicamente y contemplado en las memorias descriptivas y contratos correspondientes'. Y por ultimo, la STS de 21 de julio de 1993 establece: '....la obligación exclusiva de la promotora a finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo establecido en los arts. 1.091 , 1.096 , 1.101 , 1.256 y 1.258 del Código Civil y art. 8.º de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios '. Sin embargo es muy importante destacar que la característica común a las Sentencias aludidas, consiste en la circunstancia de que todas ellas exigen al promotor la entrega de elementos ofertados en los folletos publicitarios, pero que forman parte de la propia construcción, lo cual no acontece en el caso presente, pues resulta indiscutible que la construcción del puerto deportivo de la localidad de Moncofa no se incluye en la esfera de actuación de la promotora, ni depende de su potestad, siendo por tanto ajena a la actuación de la demandada quien no promueve ni construye la referida obra. Esta afirmación se constata con la mera lectura del documento 12 de la contestación de Casa Amiga Promoresidencial S.L. consistente en informe emitido por el Secretario Interventor del Ayuntamiento de Moncofar que promueve el proyecto, (al folio 386 de las actuaciones) dónde se establece que en la actualidad (folio 387) continua la tramitación del proyecto tanto en la Dirección General de Puertos y Costas de la Consellería de Infraestructuras y Transportes de la Generalitat Valenciana, como en la Dirección General de Costas del Ministerio de Fomento, pendiente del informe sobre el proyecto de defensas de la zona sur de litoral. Considerando de manera inequívoca la existencia de la voluntad de la Corporación en el desarrollo de la Marina en este termino municipal.

Asimismo el informe emitido por el alcalde de la localidad señala (folio 883 de las actuaciones) que es incierto que el Ayuntamiento de Moncofar haya desistido de la tramitación y ejecución de la citada infraestructura, siendo su pretensión que la misma se ejecute. Sin que no obstante pueda determinarse fecha alguna para el inicio de las trabajos de ejecución material del puerto deportivo pese a que el Ayuntamiento ha venido realizando inversiones económicas en la redacción del proyecto de puerto deportivo.

Pero es que ademas, la lectura detallada de la publicidad obrante en las actuaciones viene a juicio de la Sala a constatar a juicio de la Sala esta circunstancia, pues al folio 105 vuelto se señala: 'iPorti esta situado en el entorno con mas futuro de la playa de Moncofa...tendrás la posibilidad de vivir junto al puerto deportivo'. Ademas, del tenor literal de la referida publicidad que tiene un carácter meramente hipotético, lo que no admite replica es que el puerto deportivo de la localidad de Moncofa, no forma parte del contrato de compraventa suscrito por las partes como aparece del documento 1 de la demanda (folio 32) ni tampoco aparece en los planos acompañados a la misma (folios 37, 38 y 39) ni en el Anexo (folios 40 a 47) al contrato suscrito, por lo que la construcción o no del mismo no vincula a la parte vendedora. El motivo se acoge.

El tercer incumplimiento en el que sustenta la resolución instada dimana del hecho de que según argumenta la demandante, la promotora, unilateralmente ha decidido la modificación estructural y el diseño del edificio, (bloque documental 1 de la demanda inicial) pues según la documentación gráfica obrante en Autos dicho edificio se componía de dos partes: una delantera con fachada curvada y otra lateral alargada, ambas con doce plantas de altura, sin embargo la promotora solo ha construido la parte delantera curvada y el primer forjado de la parte lateral como se aprecia en las fotografias incorporadas al acta notarial de presencia aportada como documento numero 9 de la demanda todo ello por motivos comerciales y sin contar con el consentimiento de los compradores dejando de construir la zona lateral del edificio litigioso a excepción del primer forjado, eliminando mas de la mitad de los apartamentos proyectados, y suprimiendo por tanto, gran parte del edificio Residencial Porto Venere sin contar con el consentimiento de los demandantes de forma que únicamente se ha levantado en altura la esquina del bloque eliminando casi la totalidad del ala mayor de la L quedando esta reducida a dos alturas.

Por su parte la adversa manifiesta que la construcción de 131 viviendas, sigue prevista, si bien no puede deducirse en modo alguno del contrato que la ejecución de la obra vaya a realizarse íntegramente de forma simultanea y añade que el mero retraso en la ejecución de la totalidad de los apartamentos no es causa justificativa de la resolución que se pretende, cuando ademas, las zonas comunes están perfectamente acabadas, sin que exista demérito de calidades, o disminución de superficies.

Pues bien, lo primero que debe destacarse en cuanto a esta cuestión, es que en el escrito de demanda se solicita que se declare bien hecha y ajustada a derecho la resolución llevada a cabo por acta notarial de 4 de enero de 2010 pero como en la misma se observar, no se aduce como causa de resolución esta que ahora se aborda, según aparece de la propia acta de notificación y requerimiento (folios 86 vuelto y 87) en el que unicamente se citan como causas de resolución el retraso en la entrega de la obra y la no construcción del puerto deportivo, por lo que en ningún caso podría prosperar la demanda con fundamento en este último hipotético incumplimiento, al no hallarse contemplado en el documento que sirve de base y fundamento a la pretensión de la demandante. No obstante, analizadas las pruebas practicadas, se concluye nuevamente en la improsperabilidad de esta causa de resolución por cuanto como resulta de la documentación remitida por el Ayuntamiento de Moncofa (folios 773 y 774) las argumentaciones de la adversa en cuanto a su voluntad de concluir la obra proyectada resultan verídicas, pues el certificado final de obra concedido por el Consistorio de la localidad es parcial, para sesenta viviendas de un total de 131 y en el mismo sentido se pronuncia el informe emitido por el arquitecto municipal (folio 780 y 781 de las actuaciones) en el que se concluye que la obra realizada no supone una alteración de las condiciones que sirvieron de base para la obtención de la licencia municipal de edificación. En conclusión a cuanto se ha expuesto puede afirmarse que no resulta de aplicación al caso la doctrina del aliud pro alio invocada por la recurrente a efectos de conseguir la resolución pretendida, pues debe recordarse que en cuanto a esta modalidad de acción de resolución contractual por total incumplimiento de lo pactado al venderse cosa distinta a las convenida, recogiendo una abundante y consolidada doctrina Jurisprudencial la STS de 16 de mayo de 2005 ha señalado que se está en presencia de entrega de cosa diversa o 'aliud pro alio' cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil ( sentencias del Tribunal Supremo de 28 de enero de 1992 , 14 de marzo de 1973 , 7 de enero de 1988 , 20 de febrero de 1984 , 30 de noviembre de 1972 , 26 de octubre de 1987 , 29 de enero y 23 de marzo de 1983 , 12 de febrero de 1988 , 12 de abril de 1993 , 20 de octubre de 1984 30 de noviembre de 1992 , 24 de abril de 1973 , 21 de abril de 1976 , 20 de diciembre de 1977 , 9 de marzo y 4 de abril de 2005 , 5 y 27 de febrero de 2004 , entre otras muchas), puntualizando el Alto Tribunal que la inéptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado ha de entenderse como un incumplimiento total del contrato de manera que la acción resultara improsperable cuando como afirma la STS de 28 de octubre de 2005 se trate de un incumplimiento incompleto o defectuoso , que no autorice al ejercicio de la acción resolutoria del artículo 1124 del Código Civil , y sólo permita en su caso la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien a través de la reducción del precio como acontece en el caso presente. En conclusión: En el supuesto que se somete a enjuiciamiento la Sala ya ha señalado las razones por las que a su juicio no concurre ninguno de los tres incumplimientos imputados a la parte demandada, y no solo eso, concluye de todo ello en sentido inverso al propugnado por la demandante que el objeto del negocio jurídico de compraventa suscrito entre las partes no se ha visto en absoluto frustrado por las circunstancias descritas, pudiendo esta recibir en el momento presente lo que esperaba cuando formalizó el mismo, que no es otra cosa que un inmueble en perfectas condiciones de habitabilidad, procede por tanto en virtud de cuanto se ha expuesto la estimación del recurso de Apelación formulado por la representación de Casa Amiga Promoresidencial S.L. con revocación de la Sentencia dictada en Primera Instancia y resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente.



TERCERO.- Establece el articulo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Estimamos el recurso de Apelación formulado por la representación de Casa Amiga Promoresidencial S.L. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 20 de Valencia en fecha 5 de septiembre de 2012 en Autos de Juicio Ordinario numero 261/2010 la que revocamos y en su lugar desestimamos la demanda interpuesta por Iniciativas Inmobiliarias S.L., D. Epifanio , D. Lorena , y D. Federico absolviendo a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra y con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas por su demanda, y estimamos la demanda reconvencional interpuesta por Casa Amiga Promoresidencial S.L. y declaramos: A) el incumplimiento contractual llevado a cabo por la entidad Iniciativas Inmobiliarias de Valencia S.L. respecto al contrato de compraventa suscrito entre la demandada y tal entidad para la adquisición por esta de la vivienda número NUM000 sita en la escalera NUM001 planta NUM002 tipo C y sus garajes condenando a la citada entidad al pago a la demandante del resto del precio pendiente por satisfacer, esto es 275,926,71 IVA incluido cantidad a la que habrá que sumar los intereses de demora en la forma pactada contractualmente al menos desde el día de interposición de la reconvención y ello otorgándose el plazo prudencial que por el Juzgado se estime conveniente a fin de que el comprador opte por la correspondiente subrogación hipotecaria o alternativamente por el pago del precio aplazado a la reconviniente entendiéndose que se opta por el pago directo sin subrogación hipotecaria para el caso de que el demandante reconvenido no optase por ninguna de las dos posibilidades en el plazo otorgado por el Juzgado.

B) El incumplimiento contractual llevado a cabo por D. Epifanio respecto del contrato de compraventa suscrito entre la demandada y el reconvenido para la adquisición por éste de la vivienda ático NUM003 escalera NUM001 planta NUM004 y sus garajes y trasteros condenando al citado demandado al pago del resto del precio pendiente de satisfacer esto es la cantidad de 333.195,17 euros cantidad a la que habrá que sumar los intereses de demora en la forma pactada contractualmente al menos desde el día de interposición de la reconvención y ello otorgándose el plazo prudencial que por el Juzgado se estime conveniente a fin de que el comprador opte por la correspondiente subrogación hipotecaria o alternativamente por el pago del precio aplazado a la reconviniente entendiéndose que se opta por el pago directo sin subrogación hipotecaria para el caso de que el demandante reconvenido no optase por ninguna de las dos posibilidades en el plazo otorgado por el Juzgado.

C) El incumplimiento contractual llevado a cabo por D. Lorena respecto del contrato de compraventa suscrito entre la demandada y el reconvenido para la adquisición por esta de la vivienda NUM005 de la escalera NUM001 planta NUM006 tipo D y sus garajes y trasteros condenando a la citada demandada al pago del resto del precio pendiente de satisfacer esto es la cantidad de 262.446,64 euros cantidad a la que habrá que sumar los intereses de demora en la forma pactada contractualmente al menos desde el día de interposición de la reconvención y ello otorgándose el plazo prudencial que por el Juzgado se estime conveniente a fin de que por la compradora se opte por la correspondiente subrogación hipotecaria o alternativamente por el pago del precio aplazado a la reconviniente entendiéndose que se opta por el pago directo sin subrogación hipotecaria para el caso de que el demandante reconvenido no optase por ninguna de las dos posibilidades en el plazo otorgado por el Juzgado.

D) El incumplimiento contractual llevado a cabo por D. Federico respecto del contrato de compraventa suscrito entre la demandada reconviniente y el reconvenido para la adquisición por este de la vivienda ático NUM007 sita en planta NUM004 tipo C y sus garajes y trastero condenando a la citada demandada al pago del resto del precio pendiente de satisfacer esto es la cantidad de 331.308,73 euros IVA incluido, cantidad a la que habrá que sumar los intereses de demora en la forma pactada contractualmente al menos desde el día de interposición de la reconvención y ello otorgándose el plazo prudencial que por el Juzgado se estime conveniente a fin de que el comprador opte por la correspondiente subrogación hipotecaria o alternativamente por el pago del precio aplazado a la reconviniente entendiéndose que se opta por el pago directo sin subrogación hipotecaria para el caso de que el demandante reconvenido no optase por ninguna de las dos posibilidades en el plazo otorgado por el Juzgado.

E) Condenamos a los actores reconvenidos de forma individualizada particular e independiente y una vez que respectivamente se haya verificado el cobro de las cantidades objeto de las condenas que a cada uno corresponden, al otorgamiento de escritura publica de compraventa de las viviendas litigiosas realizando cuantos actos serán necesarios a tal fin en el plazo que prudencialmente se fije por el Juzgado debiendo tener por emitida la declaración de voluntad transcurrido el citado plazo sin que ello se haya verificado de conformidad con el articulo 708 de la L.E.C .

F) Condenamos a los actores a reintegrar a Casa Amiga Promoresidencial S.L. los avales que respectivamente les fueron facilitados en garantía de las cantidades entregadas a cuenta del precio pactado para la compraventa de la vivienda de referencia y para el caso de que fuese imposible tal devolución por haber sido destruido o extraviado se declara la invalidez e ineficacia del referido aval.

Todo ello con expresa imposición a la parte actora reconvenida de las costas causadas por la demanda reconvencional.

No se hace expresa imposición respecto de las devengadas en esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, a interponer ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

En cuanto al deposito constituido al preparar el recurso de Apelación, dese al mismo el destino legalmente previsto.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.