Sentencia Civil 139/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 907/2022 de 10 de abril del 2024

Comparte la Sala los de la Sentencia dictada, que se completan como a continuación se expone:

PRIMERO.-La Sentencia dictada desestima la demanda deducida en declaración de la validez de la oferta publicitada por la demandada en su página web del "estudio/lof en DIRECCION000 Denia, de 2 habitaciones -90,10 m2 y 2 baños, referencia catastral NUM000-- 3.900 €", así como de la oferta emitida por el propio demandado, señalando día y hora para la formalización de la venta en las condiciones indicadas, con entrega del precio de la oferta, así como la petición subsidiaria del derecho del actor a ser resarcido económicamente por el incumplimiento de la oferta comercial, relegando su cuantificación a otro procedimiento. Y la desestima el Juzgador considerando que las relaciones entabladas constituyen meros tratos preliminares, que la conducta del demandado incurre en mala fe por ser el precio por el que se publicitaba la vivienda manifiestamente erróneo, y, en orden a la acción subsidiaria por no acreditar los daños y perjuicios y por ausencia de relación causa-efecto entre la acción y el afirmado daño.

Y frente a dicha Sentencia se alza el actor sosteniendo ante esta instancia, en síntesis, que la demandada, que se dedica profesionalmente a la gestión y administración de la propiedad inmobiliaria, concretamente a la venta y comercialización de activos que proceden de situaciones irregulares (liquidaciones, fusiones de bancos, concursos), oferta públicamente a través de su página web los inmuebles, detallando los mismos y fijando el precio y los requisitos para poder perfeccionar el contrato, y publicitando el "estudio/lof" dicho por el precio de 3.900 euros, sin que comunicara al actor que existía un error en la oferta, hecho que alega por primera vez al contestar a la demanda, debiendo correr el empresario con las consecuencias económicas del error administrativo o de gestión, conforme al artículo 89.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y corriendo el demandado con la carga de la prueba del error padecido; que la publicidad vincula al oferente, aun cuando no figure expresamente en el contrato celebrado; y que, en todo caso, el principio jurisprudencial de la tutela judicial efectiva exige respuesta judicial fundada en derecho a todas las cuestiones planteadas por las partes.

SEGUNDO.-Y procede la Sala a la resolución de los motivos de recurso que esgrime la apelante ante esta alzada, conforme a lo establecido en el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y doctrina que lo interpreta, que lo es en el sentido de que el tribunal de apelación no puede resolver otras cuestiones que aquéllas que le han sido trasladadas, pues en virtud del principio "tantum devolutum quantum apellatum" (sólo se defiere al Tribunal superior aquello que se apela), sólo puede conocer esta Sala de la pretensión fijada en los escritos de interposición del recurso y sostenidos en el acto de la vista ( artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) , configurándose definitivamente el ámbito de la pretensión, pues con la formulación del recurso de apelación se traslada al Tribunal de segunda instancia el conocimiento de las cuestiones expresamente planteadas en el recurso y también el de aquéllas que, razonablemente, han de entenderse implícitas en la pretensión del recurso de apelación, por ser cuestiones dependientes o subordinadas respecto al objeto de impugnación, de tal modo que los pronunciamientos de la Sentencia de primera instancia a los que expresamente no se extiende la pretensión impugnativa deben entenderse consentidos por las partes, devienen firmes y no pueden ser modificados en la segunda instancia so pena de incurrir en una "reformatio in peius" (reforma para peor) que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva por incongruencia "extra petita" (más allá de lo pedido).

TERCERO.-Y sostiene el recurrente la falta de exhaustividad y de motivación de la Sentencia dictada, por no dar respuesta fundada en derecho el Juzgador a todas las cuestiones planteadas.

El Tribunal Supremo en su Sentencia 662/2012, de 12 de noviembre, tiene declarado: "Como hemos aclarado en otras ocasiones, por ejemplo en la sentencia 54/2012, de 6 febrero , «la incongruencia constituye un motivo y la falta de motivación otro, por la sencilla razón de que una sentencia puede ser congruente aunque no esté motivada y, cabe que pese a estar motivada, la sentencia sea incongruente( SSTS 1 de diciembre de 1998; 25 enero 1999; 2 de marzo de 2000; 25 septiembre 2003). En consecuencia, (...) la falta de motivación ha de ponerse en relación con el pronunciamiento que se considera inexplicado y ausente de respaldo; lo que cabalmente es distinto e incompatible con la incongruencia que (...) consiste en la falta de pronunciamiento o en el pronunciamiento discordante con el objeto del proceso y las alegaciones efectuadas por las partes en defensa de sus pretensiones».

14. El Tribunal Constitucional "ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE) , cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo. Por ello, nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión" ( SSTC 108/2001, de 23 de abril , y 68/2011, de 16 de mayo). (...)

Con ello se colma la exigencia constitucional de motivación que, como hemos recordado en otras ocasiones ( Sentencias 297/2012, de 30 abril , y 523/2012, de 26 de julio), en el marco de la doctrina constitucional expuesta, "no impone ni una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino únicamente que la respuesta judicial esté argumentada en derecho y que se vincule a los extremos sometidos por las partes a debate, al margen de que sea escueta y concisa, de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la Constitución ".

15.- Tampoco se aprecia incongruencia omisiva de la sentencia, porque da respuesta, no sólo a las pretensiones contenidas en la demanda, a la vista de la causa petendiinvocada, sino también a las razones aducidas en la contestación para oponerse.

Conviene enmarcar la cuestión controvertida con la doctrina de esta Sala sobre la congruencia de la sentencia y las consecuencias de esta exigencia. Con carácter general, "la congruencia a que se refiere el artículo 218 LEC -que, en su modalidad llamada omisiva tiene trascendencia constitucional, por entrañar una infracción del artículo 120.3 CE y también una conculcación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, que consagra el artículo 24.1 CE - exige que la sentencia resuelva todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente" ( Sentencia 972/2011, 10 de enero de 2012 , con cita de las anteriores Sentencias 176/2011, de 14 de marzo y 581/2011, de 20 de julio). De este modo, la congruencia de la sentencia exige una adecuación entre lo resuelto - parte dispositiva- y el objeto del proceso, que se determina atendiendo a los sujetos, el petitumy la causa petendi. Por lo que el debate sobre la congruencia de la sentencia recurrida y la procedencia de entrar a resolver sobre lo que según el recurso debía haberse resuelto, gira en torno a la determinación de las pretensiones de las partes que conforman el objeto del proceso.

Más en concreto, como recuerda la Sentencia 739/2008, de 21 de julio , "los tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes les hayan sometido en los escritos de alegaciones, rectores del proceso, por tratarse de una exigencia de los principios de rogación y de contradicción, pues la alteración de los términos objetivos del proceso genera mutación de la « causa petendi» y determina incongruencia y no cabe objetar la aplicación del principio « iura novit curia» para justificar el cambio".

En este sentido, para la jurisprudencia constitucional, la incongruencia omisiva o ex silentio"se produce cuando el órgano judicial deja sin contestar alguna de las pretensiones sometidas a su consideración por las partes, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación tácita cuya motivación pueda inducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución, y sin que sea necesaria, para la satisfacción del derecho a la tutela judicial efectiva, una contestación explícita y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones que se aducen por las partes como fundamento de su pretensión, pudiendo bastar, en atención a las circunstancias particulares concurrentes, con una respuesta global o genérica, aunque se omita respecto de alegaciones concretas no sustanciales" ( SSTC 25/2012, de 27 de febrero , y 40/2006, de 13 de febrero) (...).

16. A mayor abundamiento, conviene traer a colación la doctrina del Tribunal Constitucional contenida en la STC 44/2008, de 10 de marzo , y reiterada por la STC 25/2012, de 27 de febrero , que advierte de "(l)a necesidad de distinguir entre las que son meras alegaciones o argumentaciones aportadas por las partes en defensa de sus pretensiones y estas últimas en sí mismas consideradas, pues si con respecto a las primeras puede no ser necesaria una respuesta explícita y pormenorizada de todas ellas (...), respecto de las segundas la exigencia de respuesta congruente se muestra con todo rigor siempre y cuando la pretensión omitida haya sido llevada al juicio en el momento procesal oportuno."

Y la resolución ahora recurrida da respuesta a las cuestiones que se someten a conocimiento del Juzgador, si bien en algunos supuestos ha de ser calificada, al menos, de escueta, defecto que en absoluto puede llevar a la revocación de sus pronunciamientos sino a que la Sala colme tal falta de motivación al responder a cada uno de los motivos de recurso.

CUARTO.-Sostiene de nuevo el demandante ante esta alzada que la oferta emitida por la demandada, de venta de la propiedad del estudio/lof en DIRECCION000 de Denia por el precio de 3.900 euros es vinculante para ella, de conformidad con la Ley General de Publicidad, pues la publicidad vincula al oferente aun cuando no figure expresamente en el contrato, y que el artículo 89.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios hace correr al empresario con las consecuencias del error padecido, no habiendo probado el oferente la realidad del error.

Y procede la desestimación del motivo de recurso basado en la infracción de la Ley General de Publicidad. De acuerdo con el artículo 1 de la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, la publicidad se regirá por esta Ley, por la Ley de Competencia Desleal y por las normas especiales que regulen determinadas actividades publicitarias, siendo, conforme a su artículo 3, ilícita toda publicada engañosa, si bien la dicha publicidad tendrá el carácter de actos de competencia desleal, en los términos contemplados en la Ley de Competencia Desleal. Y el artículo 4 de esta última, reputa desleal todo comportamiento que resulte objetivamente contrario a las exigencias de la buena fe, considerando como tal, en las relaciones con consumidores y usuarios, el de un empresario o profesional contrario a la diligencia profesional, entendida ésta como el nivel de competencia y cuidados especiales que cabe esperar de un empresario conforme a las prácticas honestas del mercado, que distorsione o pueda distorsionar de manera significativa el comportamiento económico del consumidor medio o del miembro medio del grupo destinatario de la práctica, si se trata de una práctica comercial dirigida a un concreto grupo de consumidores. Y entendiendo el dicho precepto por comportamiento económico del consumidor o usuario, toda decisión por la que éste opta por actuar o por abstenerse de hacerlo en relación con la selección de una oferta u oferente, con la contratación de un bien o servicio, así como, en su caso, la elección de la manera o de las condiciones de contratarlo, el pago del precio, total o parcial, o cualquier otra forma de pago, la conservación del bien o servicio, o el ejercicio de los derechos contractuales en relación con los bienes y servicios. Y aclarando el propio precepto qué se entiende por distorsionar de manera significativa el comportamiento económico del consumidor medio, esto es, el uso de una práctica comercial para mermar de manera apreciable la capacidad del mismo para adoptar una decisión con pleno conocimiento de causa, haciendo así que tome una decisión sobre su comportamiento económico que de otro modo no hubiera tomado. Y definiendo su artículo 5 los actos de engaño, al consignar que se considera desleal por engañosa cualquier conducta que contenga información falsa o información que, aun siendo veraz, por su contenido o presentación induzca o pueda inducir a error a los destinatarios, siendo susceptible de alterar su comportamiento económico, siempre que incida sobre los aspectos que consigna el precepto, entre ellos, el precio o su modo de fijación, o la existencia de una ventaja específica con respecto al precio.

Y no cabe la menor duda de que la consignación del precio sin salvedad alguna lleva a la conclusión de que remunera el pleno dominio del bien y no una semana de aprovechamiento por turnos del inmueble. Ahora bien, puesto en relación el precio, que lo es de 3.900 euros, con la naturaleza inmueble del bien y el lugar en que se ubica (Denia), el precio no induce a error en el destinatario de la publicidad, que lo es el consumidor medio a que se remite el artículo 4 de la Ley últimamente invocada para valorar las conductas empresariales que tipifica. Es más, el artículo 32 se refiere a las acciones a ejercitar frente a los actos de competencia desleal, incluida la publicidad ilícita, entre las que no se encuentra el pretendido otorgamiento de contrato de compraventa por el precio ofertado de 3.900 euros. Y sí, por el contrario, la acción de resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por la conducta desleal, si ha intervenido dolo o culpa del agente, si bien la Sala no se entra a resolver sobre la dicha acción por no haber sido sostenida su procedencia ante esta alzada, por impedirlo el principio de congruencia de las resoluciones judiciales que ha sido invocado en el fundamento segundo de esta resolución.

Y sostiene el demandante que el artículo 89 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, reputa abusivas, entre otras, las cláusulas que transmitan al consumidor y usuario las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables. Y en el presente supuesto, no existe cláusula alguna en virtud de la que se transmita al consumidor el error en el precio. El precepto invocado lleva por rúbrica "cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato" por lo que hay que enlaza directamente la cláusula abusiva con la realidad de una relación contractual. El artículo 82 de la invocada Ley nos ofrece el concepto de cláusula abusiva, al disponer en su párrafo 1 que se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, debiendo apreciarse el carácter abusivo teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa. Es decir, que la abusividad está vinculada inexorablemente con una relación contractual que vincula al empresario con el consumidor, vínculo que en el presente supuesto no se aprecia, como se razona en el siguiente fundamento.

E idéntica conclusión se alcanza en aplicación de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de Servicios de la Sociedad de la Información y de Comercio electrónico, considerando que su artículo 23, relativo a la "validez y eficacia de los contratos celebrados por vía electrónica, consigna que "los contratos celebrados por vía electrónica producirán todos los efectos previstos por el ordenamiento jurídico, cuando concurran el consentimiento y los demás requisitos necesarios para su validez. Los contratos electrónicos se regirán por lo dispuesto en este Titulo, por los Códigos Civil y de Comercio y por las restantes normas civiles o mercantiles sobre contratos, en especial, las normas de protección de los consumidores y usuarios y de ordenación de la actividad comercial (...)".

QUINTO.-En el presente supuesto, no concluye la Sala la realidad de relación contractual alguna. El artículo 1.261 del Código civil, dispone que no hay contrato sino cuando concurren el consentimiento de los contratantes, el objeto cierto que sea materia del contrato y la causa de la obligación que se establezca, añadiendo el artículo 1.262 que el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato. Y en el elenco de los preceptos que regulan la compraventa, el artículo 1.445 define el dicho contrato como aquél por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente, añadiendo el 1.450 que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubiesen convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hubieren entregado.

No puede concluirse la perfección de un contrato de compraventa del dominio libre de la vivienda, pues en el anuncio no se concretan elementos esenciales para la identificación del objeto, como su ubicación -sólo se consigna la referencia catastral y su número de activo--, si el objeto de la venta es el dominio pleno o dividido, o tan sólo un derecho de aprovechamiento, ya por turnos, ya por tiempo limitado, si se vende libre de cargas o gravada, libre de arrendatarios u ocupantes o arrendada u ocupada. Y ello es así por cuanto se deja la identificación del objeto, más allá del precio, a conversaciones posteriores, al consignar la propia página: "Completa tus datos y nos pondremos en contacto contigo". Y añadiendo "Al continuar estás aceptando comunicar tus datos a empresas del grupo Haya, a nuestros colaboradores, a terceros, al propietario de los inmuebles y a las empresas de su grupo, con el objetivo de atender a tu solicitud de visita. Política de privacidad.". Y apareciendo en la imagen a continuación el cajetín de "CONTACTAR". En consecuencia, la oferta no incluye más que un contacto para visitar la vivienda.

Y rechazada, pues, la relación contractual de compraventa que invoca el demandante como fundamento de su pretensión de otorgamiento de escritura pública, previo pago del precio, procede resolver si nos hallamos ante un precontrato que obligue al demandado a otorgarla como si de un contrato de compraventa se tratara, como pretende el apelante. Y cierto es que el precontrato se ha concebido por el Tribunal Supremo como un proyecto de contrato que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar como definitivo, comprometiéndose a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro, conteniendo ya los elementos del contrato definitivo, pero cuya perfección las partes aplazan, de modo que contiene ya las líneas básicas y todos los requisitos, obligándose las partes a colaborar para establecer el contrato definitivo, prefigurándose en aquél la relación jurídica con sus elementos básicos, pero relegándose tan sólo su efectividad o puesta en vigor a la voluntad de una de las partes o de ambas y a un momento posterior. Ahora bien, el propio Tribunal ha considerado esencial en el concepto del llamado precontrato, contrato preparatorio o preliminar, la ausencia de necesidad de actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, por cuanto es en sí mismo ya un contrato, cuyo contenido viene determinado por el obligarse a celebrar otro posterior, consistiendo su especialidad en que a lo que las partes se comprometen es a celebrar un futuro contrato sobre las líneas del primero que por ello mismo ha sido calificado de auténtica Ley de bases del siguiente, pero cuya fuerza vinculante debe quedar atemperada a la que se deriva de su propia esencia, consistente en obligarse a obligarse, de tal forma que se ha venido permitiendo el cumplimiento forzoso de aquél mediante la sustitución de la voluntad del obligado por la del Juez, circunscribiendo el derecho a indemnización exclusivamente para el supuesto de que el contrato definitivo no sea posible otorgarlo. Y radicando, por tanto, la diferencia entre el precontrato y los tratos preliminares en que aquél es el final de éstos y no una fase de ellos.

En concreto, el Tribunal Supremo, en su Sentencia 913/2021, de 23 de diciembre, declara:

"En la sentencia 60/2008, de 30 de enero ,resumimos nuestra doctrina jurisprudencial sobre la materia, que se condensa en las siguientes pautas:

(i) el precontrato es el proyecto de contrato en el sentido de que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar los contratos definitivos y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( sentencia de 4 de julio de 1991);

(ii) contiene ya los elementos del contrato definitivo, cuya perfección las partes aplazan ( sentencia de 3 de junio de 1994);

(iii) es ya un contrato completo, que contiene sus líneas básicas y todos los requisitos, "teniendo las partes la obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo" ( sentencia de 23 de diciembre de 1995);

(iv) "la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado" ( sentencia de 11 de mayo de 1999);

(v) es esencial que "no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio"; así lo declaró la sentencia de 11 de abril de 2000 en un caso de precontrato unilateral, "bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos" ( sentencias de 23 de diciembre de 1991 y 17 de marzo de 1993 y reiteran las de 16 de octubre de 1997 y 15 de diciembre de 1997).

3.4. Como afirmó la sentencia 788/2005, de 13 de octubre, "el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo"[en ese caso bilateral de compraventa] tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 diciembre de 1995; 16 de julio 2003, entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes".

Por tanto, el precontrato supone "el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos ( sentencia de 3 de junio de 1988 y 788/2005, de 13 de octubre".

Y de acuerdo con lo expuesto, en el supuesto que se trae a conocimiento de la Sala, nos situamos entre las partes surgen tratos preliminares a la contratación, que se desenvuelven en el mero ámbito de formación progresiva del precontrato, pues los elementos básicos del contrato proyectado no están determinados y no pudiendo, por tanto, las partes exigirse el cumplimiento de lo que todavía no existe, ni la autoridad judicial suplir voluntad alguna, pues no estaría sustituyendo la misma sino construyéndola, extralimitándose, por tanto, en su papel de emisora de la declaración de voluntad ya formada sobre elementos definidos para crearla. Y decayendo, por tanto, la pretensión del demandante y ahora recurrente de que se considere la publicitación del inmueble en los términos dichos como oferta de venta del mismo y de aceptación por el actor a los pretendidos efectos de condena de la demandada al otorgamiento de escritura de compraventa del pleno dominio del inmueble por el precio de 3.900 euros.

QUINTO.-Por todo ello, procede la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la Sentencia recurrida y, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,