Sentencia Civil 534/2022 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 11, Rec. 860/2021 de 15 de diciembre del 2022

Se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO. - Antecedentes.

Este procedimiento se inició por la demanda solicitando que se condene a la demandada a abonar a los actores la suma de 12.533,19€, (8.073,15€ el principal y 4.460,04€ de los intereses devengados desde cada una de las cantidades pagadas al promotor). En base a que: el actor, como consumidor, suscribió con Arriba Homes S.L un contrato de cesión de derechos de compraventa de una vivienda sobre plano, perteneciente a la promoción Santa Ana del Monte -Jumilla Golf, y realizó una serie de pagos a cuenta a la promotora Herrada del Tollo, S.L., que mantenía suscritos con la demandada AFIN SGR una serie de avales por determinadas obras, entre las que se incluía la vivienda litigiosa. Ante el concurso de la promotora, la demandada abonó los avales a la inmobiliaria en lugar de a los compradores finales, por lo que el actor reclama las cantidades pagadas a cuenta, más el interés legal desde la fecha de cada pago.

La demandada contestó la demanda oponiéndose a ella por: falta de legitimación activa, porque el contrato de compraventa de la vivienda NUM000 fue suscrito el 19 de octubre de 2005 entre Herrada del Tollo S.L. y Arriba Homes S.L., por lo que solo ésta última puede reclamar a la promotora las cuantías pagadas como precio anticipado. En segundo lugar, que los contratos de cesión de derechos suscritos entre el demandante y la inmobiliaria cuentan con una condición suspensiva en su cláusula tercera, por la cual los cesionarios debían de pagar al cedente 35.542€ para cada una de las viviendas, antes o en el momento del otorgamiento de la escritura pública. Considera que, como este pago no se ha producido, dado que únicamente se llegaron a pagar entre ambos compradores 21.799,12€, la cesión no en ningún momento surtió efecto, puesto que era en el momento del pago de la cantidad señalada cuando, de acuerdo con la cláusula cuarta, el cesionario adquiriría la condición de comprador. No puede aplicarse la Ley 57/1968, dado que no se ha suscrito por el demandante un contrato de compraventa de vivienda, sino de cesión de derechos de la compradora, y los pagos efectuados por los actores no son pagos a cuenta, sino pagos para la adquisición de un derecho de cesión, en los que no se remite a la citada Ley. Herrada del Tollo S.L. y Arriba Homes S.L. suscribieron el 30 de julio de 2009 un acuerdo de resolución bilateral del contrato privado de compraventa de los inmuebles, por el que se reconoce que la inmobiliaria ha recibido de AFIN SGR la suma de 935.880€, cantidad total del aval suscrito entre ésta y la promotora, y reconoce que la demandada queda totalmente liberada de las obligaciones y responsabilidades económicas derivadas de los avales, que identifican como beneficiario a la mercantil Arriba Homes S.L., falta de legitimación pasiva, dado que considera que es Arriba Homes S.L. la que debería de restituir los importes recibidos por el contrato decesión, como de hecho el propio actor alega respecto de parte de la cantidad pagada por el contrato. Ha cumplido con todas sus obligaciones económicas con el pago de los avales, y ocupa la posición de la inmobiliaria en el concurso de la promotora Herrada del Tollo S.L. AFIN SGR es una Sociedad de Garantía Recíproca de carácter mutualista, cuya responsabilidad queda limitada por la cuantía total del aval, 6,5 millones de euros, que ya se encuentran dispuestos en su totalidad, y consideran injusto que deban asumir un riesgo superior a aquél por el que prestaron su consentimiento. La regulación de la Ley 20/2015, Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradores, que deroga la Ley 57/1968, y establece que para comprador debe emitirse una única póliza individual, debe aplicarse retroactivamente de acuerdo con la disposición adicional 4ª del Código Civil, haciendo necesario que la garantía esté individualizada para cada comprador. La Ley 57/1968 no resultaría aplicable al caso, dado que la compra de los inmuebles tuvo finalidad especulativa. a demandada que la actora no tiene ningún contrato de compraventa suscrito con la promotora y consideran que no queda acreditado que el demandante realizase ningún pago ni a dicha promotora ni a la inmobiliaria Arriba Homes S.L., dado que las transferencias se realizaron a una cuenta a nombre de Belchi Asociados, y los compradores que adquieren a través de una sociedad no quedan amparados por la Ley 57/1968. En todo caso, la promotora no informó a la parte demandante que las cantidades abonadas estarían avaladas por la demandada, ni se les entregó aval individual en el que figurasen como beneficiarios, por lo que AFIN SGR no generó una expectativa de aseguramiento de cara a los actores.

Se dictó Sentencia desestimando la demanda al concluir en los últimos párrafos del fundamento de derecho segundo "...A todo lo anterior debe añadirse que indicarse que, como señala la demandada, el 30 de julio de 2009 HERRADA DEL TOLLO S.L. y ARRIBA HOMES S.L. suscribieron acuerdo de resolución del contrato de compraventa suscrito entre ambas, como consta en el documento 12 de la demanda, y entre cuyas viviendas aparece la número NUM000, y por reclamación del letrado de ARRIBA HOMES S.L. la demandada SGR liquidó también enjulio de 2009 el pago del aval por la vivienda NUM000, como acreditan los documentos 10 y 11. A esta fecha, como se ha indicado, no se había dado cumplimiento a la condición suspensiva del contrato suscrito entre el demandante y ARRIBA HOMES S.L. También es de reseñar que la mercantil ARRIBA HOMES S.L., a reclamación del actor y de su entonces esposa, les restituyó la cantidad de 5.652,83 euros en concepto de devolución de las cantidades entregadas, lo que ahonda en la postura de que la inmobiliaria recibió las cantidades del aval de la SGR como beneficiaria del aval, y restituyó parte de la cantidad que se le requería en virtud del contrato de cesión de derechos de compraventa. Por todo lo expuesto, debe entenderse que la parte actoras carecen de legitimación activa para reclamar el cumplimiento del contrato de compraventa, dado que no se cumplió la condición suspensiva contenida en la Estipulación Tercera de los dos contratos suscritos entre el demandante y ARRIBA HOMES S.L. el 9 de mayo de 2006...."

Ante esta resolución la parte demandante interpuso recurso de apelación impugnando la totalidad de los fundamentos jurídicos de la misma, así como el fallo. Haciendo primeramente un resumen de los hechos probados, en segundo lugar, entendiendo que el Juez había interpretado erróneamente la condición suspensiva pactada en el contrato de cesión de derechos y a continuación la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la aplicación de la Ley 57/1968, los efectos de la póliza colectiva frente a terceros compradores y la ausencia de aval individual, la innecesaria valoración de la capacidad de control de la parte demandada cuando existe una póliza colectiva, la inoponibilidad de las limitaciones contenidas en la póliza colectiva y el compromiso de aval, así como terminaba solicitando que se revoque la sentencia con imposición de costas a la parte demandada.

SEGUNDO. - Legitimación activa.

1- Recurso de apelación:

Sobre esta excepción el recurrente defendió: para empezar, el cumplimiento de la condición suspensiva por parte de los demandantes (el pago de la suma de 16.049,50€) se hizo depender de un evento, el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, cuyo cumplimento no dependía de su mera voluntad. Evidentemente, construir la vivienda era una obligación exclusiva de la promotora que ésta incumplió la Lay 57/1968, cuya finalidad es la de garantizar las cantidades que entreguen los compradores para la adquisición de una vivienda, al margen de la forma que adopte el contrato que se use como cobertura para dichas entregadas: compraventa, opción de compra o cesión de derechos. De hecho, el tenor literal de la propia Ley habla en todo momento de "contrato de cesión" y no de compraventa, cabe concluir que es la SGR la que actúa de forma contraria a sus propios actos cuando afirma que no tenía obligación de garantizar la devolución de cantidades entregadas al amparo de un contrato que no sea de compraventa, pues en el propio clausulado de las pólizas colectivas que luego eran individualizadas a favor de los compradores se hace referencia a que la garantía ampara también a las entregas efectuadas por los "optantes". Es indiferente también la forma en la que se efectuaron los pagos por los compradores, pues existiendo una póliza colectiva la entidad avalista debe garantizar las cantidades que se expresan en los contratos de compra o cesión de derechos, en este caso, que la SGR debió tener a la vista o, cuanto menos, haber requerido.

2- Decisión del Tribunal:

Para la resolución de este motivo de apelación se tienen en cuenta los siguientes presupuestos:

1- El contrato de cesión de derechos con condición suspensiva suscrito por el demandante, el 7 de noviembre de 2005, con la mercantil Arriba Holmes S.L.. tenía por objeto la cesión de los derechos de la cedente sobre la vivienda número NUM000 del Complejo Residencial DIRECCION000, por un precio de 129.950€, pactándose en la estipulación tercera, condición suspensiva: " Se establece por acuerdo entre las partes una condición suspensiva del presente contrato. Para los plenos efectos legales de la presente cesión la parte CESIONARIA se verá obligada al abono a la parte CEDENTE de la cantidad total de TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y DOS (35.542 €), con anterioridad en el mismo acto del otorgamiento de escritura pública de compraventa a su favor sobre la vivienda objeto de esta cesión. Este pago es el balance total entre el precio de cesión acordado y depósito abonado por el CESIONARIO en este contrato y el precio total de compra y deposito abonado por la CEDENTE a la mercantil promotora Herrada del Tollo SL. El abono de dicha cantidad será deducido del precio global a abonar por esta cesión, precio este reflejado en la cláusula Segunda del presente contrato. Hasta el total pago de la cantidad anteriormente referida, por parte del CESIONARIO el presente contrato de cesión no tendrá efecto legal alguno y quedará en suspenso la adicción del derecho por parte del CESIONARIO sin que este pueda en ningún momento realizar actividad alguna en concepto de comprador de la vivienda descrita en el antecedente 1 del presente contrato". Pactándose el pago de las cantidad de 19.492,50€ de la siguiente forma: 3000€ en concepto de reserva y señal, 16.492,50€ en el plazo e 15 días desde la firma; y un pago adicional de 16.049,50€ a la firma de la escritura. Por ultimo en la estipulación sexta: "En el supuesto de que con fecha 31 Marzo de 2008 la vivienda objeto del presente contrato todavía no se hallen en situación de ser otorgada la correspondiente escritura pública de compraventa por parte de la Promotora HERRADA DEL TOLLO, S.L. y el cesionario no haya liberado la condición suspensiva según los pagos establecidos en la cláusula tercera, la mercantil Arriba Homes SL previa comunicación al cesionario podrá optar por: A. Resolver el contrato solicitando la devolución de las cantidades entregadas. B. Por exigir el cumplimiento del contrato otorgando a la mercantil promotora una prórroga de SEIS (6) MESES más para el otorgamiento de dicha escritura pública de compraventa. En el supuesto de que la mencionada condición suspensiva hubiese sido liberada mediante el pago de las cantidades establecidas en la cláusula tercera del presente contrato será el cesionario en su condición de comprador el que optara por la solución que considere oportuna".

2- En cumplimiento del pacto los cesionarios, el actor y la entonces esposa doña Zaida, abonaron por transferencia la suma 21.799,12€ (3.000€ el 20 de enero de 2006, y otra de 18.799€ el 22 de febrero de 2006), de las que 10.899,56€ correspondían al actor.

3- Las viviendas no llegaron construirse, consta que no se otorgó licencia urbanística según certificado el Ayuntamiento de 16 de junio de 2011 y que quedó anulado el plan parcial de Santa Ana del Monte, Jumilla Golf. Y se produjo la resolución del contrato de compraventa de 228 viviendas entre Herrera del Tollo S.L., y Arriba Holmes S,L con fecha de 30 de julio de 2009.

4- Arriba Holmes S.L. reintegro al actor la suma de 2.26,41€, por lo que la deuda quedo reducida a la cantidad de 8.073,15€.

5- Sobre la cesión de contrato se recuerda que: "... la configuración básica de la cesión de contrato atiende a tres criterios, principalmente. En primer lugar , en atención a su función económica y social y a la causa eficiente o concreta el objetivo pretendido, la base del negocio de la cesión de contrato ( STS de 20 de noviembre de 2012 , núm. 647/2012 ) se proyecta sobre el propósito común de las partes de transmitir al cesionario el contenido contractual de la relación negocial del cedente a los efectos de subrogarle en su misma posición contractual, de forma unitaria e íntegra, en el entramado de derechos y obligaciones dimanantes del contrato cedido. En segundo lugar , y a diferencia del contrato en favor de tercero y de la cesión de crédito, el objeto de la cesión de contrato se limita o se circunscribe al estricto marco de la reglamentación o contenido contractual dispuesto en el contrato cedido, sin alcanzar su propia ejecución o cumplimiento, de manera que no se atribuye al cesionario, de forma directa, un derecho subjetivo de exigir las prestaciones contractuales, ni tampoco se articula la transmisión de un derecho de crédito previamente adquirido. En tercer lugar, y a diferencia de la cesión de crédito, por aplicación de la regla de la eficacia relativa de los contratos, la cesión de contrato requiere del consentimiento del promitente cedido, cuestión que puede venir causalizada en el mismo contrato cedido, o realizarse posteriormente mediante el correspondiente negocio de aceptación de la cesión de contrato proyectada...", ( Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2013).

Partiendo de los anteriores presupuestos la decisión de la cuestión suscitada en el recurso de apelación, en primer lugar, la falta de legitimación activa que fue el motivo que produjo la desestimación de la demanda, exige tener en consideración que la reclamación del actor solamente puede prosperar cuando le reconozcamos la condición de comprador de las viviendas y la cantidad reclamada la califiquemos de "cantidades anticipadas por el adquirente", pues sin esos requisitos no concurre la legitimación activa exigida por el artículo 1 de la Ley 57/1968, base jurídica de su pretensión.

Y la Sala, sobre ambas consideraciones, no comparte las conclusiones de la parte actora, en la medida que la denominada "condición suspensiva", no se puede calificar de oscura, ya que de manera concreta limita la eficacia de la cesión al pago de 35.542€ (estipulación tercera), lo que implica que se dilataron los efectos traslativos de la cesión, que no se producen a la firma del contrato ( artículo 1258 del CC), sino que pactado el pago aplazado del precio, acecerá cuando se cumplan los pagos establecidos; lo que es congruente con que el cesionario no adquiere la cualidad de comprador hasta que abone la cantidad total de 35.542€, pues de manera expresa se dice "... Un pago adicional de 16.049,50€ que deberá ser abonado con anterioridad o en el mismo acto del otorgamiento de la escritura de compraventa a favor del cesionario. Este pago es el balance total entre el precio de cesión acordado y el depósito abonado por cesionario en este contrato y el precio total de compra y depósito abonado por el cedente a la mercantil promotora Herrada del Tollo SL. En ese momento el cesionario adquiere la condición de comprador en virtud del presente contrato de cesión con todos los derechos que le corresponden sobre la vivienda y cuando sea accesorio o dependiente ..."; (estipulación 4.2), y como el propio demandante reconoce no efectuó el pago de toda la cantidad porque no se llegó a otorgar la escritura de compraventa.

Aunque entre nosotros "todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario" ( artículo 1112 del CC), la interpretación de esa estipulación no implica que este "pago adicional" se vinculase al otorgamiento de la escritura pública, sino que como se estipuló podía abonarse con anterioridad. La interpretación de la citada estipulación, conforme las reglas del artículo 1281 del CC, no ofrece duda, ya que sus términos son claros y la voluntad pactada fue que la cesión no produciría sus plenos efectos, y por tanto, el demandante no adquiría la condición de comprador hasta que abonase la totalidad de las cantidades que se indicaban en la citada estipulación. Téngase en cuenta que en el contrato de cesión, "... los efectos jurídicos se proyectan en una triple dirección: cedido, -cuyo consentimiento es indispensable a diferencia de lo que ocurre con la cesión de derechos ( SS. 9 diciembre 1.997 , 27 noviembre 1.998 y 21 diciembre 2.000 , entre otras)-, cedente y cesionario. Desde el punto de vista de éste y en cuanto al cumplimiento de las obligaciones pendientes, que es el que tema que interesa en el presente proceso, el efecto característico de la cesión del contrato, como consecuencia de la convergencia de voluntades, es la asunción por el cesionario, en virtud de la subrogación en la posición contractual, de las obligaciones pendientes que incumbían al cedente (Sentencias, entre otras, 26 noviembre 1.982 , 5 marzo 1.994 y 9 diciembre 1.997 )" (Sentencia nº 794/2022 de 4 de octubre de la Sección 9ª, A.P Valencia). Y la citada subrogación del cesionario en la posición del cedente en el contrato cedido, es decir en la posición de comprador solo se produce una vez se ha efectuado el completo pago de la cantidad aplazada, no al momento de la firma del contrato.

También debe incidirse que la protección que otorga la Ley 57/1968, viene limitada a las cantidades abonas en pago anticipado del precio de la vivienda, en este sentido se atiende a que el precio de la cesión se cuantificó en 139.046,50 €, con IVA (estipulación segunda), de este precio debían abonarse al cedente la suma de 35.542€ (estipulación tercera) y a la promotora 103.504,50€ (estipulación 4.3). Esta correlación de pagos impide que se califique todo el importe reclamado de pago anticipado de la vivienda y no de pago al cedente del precio de la cesión. Conclusión apoyada en la devolución efectuada en su día por la cesionaria solo de una parte de la suma recibida al ejecutar el aval.

Por último, ha incidido el recurrente en que los términos de la póliza de avales concretamente: "serán beneficiarios del aval los compradores/optantes de la vivienda", en la medida que califica a los demandantes de optantes, pero está objeción considera la Sala que no trasciende a la conclusión expuesta anteriormente, por cuanto el demandante ejercita su acción al amparo de la Ley 57/1968 y esta Ley exige primero que ostente la condición del comprador la cual hemos observado que no ostenta, y en segundo lugar, que las cantidades que se paguen sean anticipadas para el precio de la venta, tampoco se ha acreditado suficientemente. Por último, el contrato que se celebra con la demandada no es un contrato de opción de compra, sino de cesión de derechos, los que la cesinaria tenía con la promotora sobre la vivienda NUM000 de la citada promoción, conforme el contrato de compraventa celebrado por ella con la promotora y resuelto por acuerdo de 30 de junio de 2009.

TERCERO.- Costas

Habiéndose desestimado el recurso de apelación y confirmada la desestimación de la demanda se mantiene la condena en costas efectuada al demandante en la sentencia de primera instancia, por aplicación del criterio del vencimiento del artículo 394 de la LEC.

Habiéndose desestimado el recurso de apelación se impone a la parte apelante el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia, artículo 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.