Sentencia Civil 489/2022 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 11, Rec. 713/2021 de 16 de noviembre del 2022

PRIMERO.-

Alfredo compró por escritura pública de 14-2-2020 la vivienda, sita en DIRECCION000 nº NUM000 por precio de 70.000 euros y en este procedimiento ejercita frente a los vendedores, Agustín y Abelardo en primer lugar la acción redhibitoria por concurrir vicios ocultos interesando la resolución del contrato con devolución de la cantidad de 70.000 euros más intereses legales y, subsidiariamente, la acción estimatoria o quanti minoris en reclamación de indemnización solicitando la condena a los demandados en la cantidad de 70.000 euros.

Los demandados contestaron de forma separada oponiéndose a la demanda solicitando su desestimación.

La sentencia del Juzgado Primera Instancia apoyándose en el dictamen pericial de la parte demandante aprecia la existencia de un vicio oculto (cemento aluminoso causante de grietas, fisuras etc) y estima la acción inicial declarando la resolución del contrato de compraventa.

El demandado Abelardo interpone recurso de apelación sustentado en los siguientes motivos que ahora solo se enuncian; 1º) Error de valoración de prueba sobre la existencia de vicios estructurales en la vivienda y en el edificio; 2º) Error de valoración de la prueba por inexistencia en la vivienda y en el edificio de la patología de aluminosis como vicio estructural; 3º) Error de valoración de la prueba sobre grietas y humedades como vicio oculto; 4º) Improcedencia de la resolución contractual como efecto de los vicios alegados; 5º) Sobre el cumplimiento de la sentencia y 6º) Improcedencia del pronunciamiento de costas, solicitando la revocación de la sentencia del Juzgado Primera Instancia por tora que desestime la demanda y no se condene en costas al demandado.

La representación del demandado Agustín interpone recurso de apelación sustentado en los siguientes motivos; 1º) Error de apreciación de la prueba sobre la causa de las grietas y fisuras; 2º)Error de apreciación de los defectos relatados en la demanda no conllevando inhabitabilidad de la vivienda 4) Apreciación errónea del cemento aluminoso como vicio oculto y que los daños en vivienda tengan causa en cemento aluminoso; 3º) De confirmarse la sentencia deben fijarse los términos propios resolutorios y 4º) Indebido pronunciamiento de costas, solicitando la revocación integra de la sentencia del Juzgado Primera Instancia.

La parte demandante se opone al recurso de apelación e interesa la confirmación de la sentencia del Juzgado Primera Instancia.

SEGUNDO.-

A tenor del motivo esencial de cada recurso de apelación, sustentado básicamente en denunciar un error de valoración de la prueba y contestación de la parte apelada sobre la facultad de revisión de este Tribunal, debe indicarse que es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio fácti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, se cita las SSTS de 15 de junio, recurso 358/2006. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009 número de recurso, 1834/2005: < >". Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007 y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008).

El Tribunal Supremo, en la Sentencia 392/2011, del 14 de junio de 2011, dice: <Ley de Enjuiciamiento Civil, "La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada", y añade "Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la prueba testifical de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado."

Por último, las sentencias núm. n° 88/2013, de 22 febrero, 562/2013, de 27 septiembre y sentencia Tribunal Constitucional n° 212/2000, cuando se trata de valoración probatoria, actividad intelectual que conforma el ámbito propio de las facultades del Juzgador de instancia favorecido por el principio de inmediación, la revisión de la sentencia deberá centrarse, fundamentalmente, en verificar la legalidad en su producción, la observancia de los principios rectores de su carga y, en su caso, de las reglas relativas a la prueba tasada y si en la valoración conjunta del material probatorio, se ha comportado el juez 'a quo' de forma arbitraria, ilógica, insuficiente, incongruente o contradictoria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

TERCERO.-

En cumplimiento del artículo 456 de la Ley Enjuiciamiento Civil, revisado todo el contenido de los autos, pruebas practicadas en especial consideración las de carácter técnico (periciales) y vistos los soportes de grabación audiovisual con las declaraciones practicadas en el acto del juicio también con especial observación a los tres peritos (Arquitectos), la Sala no comparte la denuncia de los demandados apelantes de concurrir un error de valoración de prueba en la labor de la Juez de Primera Instancia quién se apoya para fiar que la vivienda transmitida al actor padece un vicio grave y oculto cual es el cemento aluminoso con afectación a la seguridad del inmueble.

Es necesario -ante los alegatos de los apelantes- explicitar que en el Hecho Tercero de la demanda se alegada presentar la vivienda múltiples daños y desperfectos, destacando de una manera especial los relativos a los cerramientos del balcón, galería y recientemente el aluminosis, detectada en viguetas.

La sentencia del Juzgado Primera Instancia no define el vicio oculto en este caso por las humedades y fisuras, (a la vista del comprador evidentes), sino por concurrir un cemento aluminoso que genera patología en fisuras y grietas.

3.1 Existencia de cemento aluminoso en la vivienda objeto de compraventa.

Por tanto, el Tribunal ciñe su revisión a si concurre ese cemento aluminoso y si el mismo afecta a la habitabilidad/funcionalidad/seguridad de la cosa objeto de compraventa.

La Sala, ex artículo 348 de la Ley Enjuiciamiento Civil, vistos los tres dictámenes periciales, excluye para la verificar la fijación de tal premisa el dictamen confeccionado por el Arquitecto Francisca, dado que su afirmación reiterada de no concurrir a simple vista defecto estructural en vivienda no resulta acertada para dictaminar un elemento oculto y, además, se desvirtúa por completo con los otros dos informes periciales (Arquitecto Juan -actora y Arquitecto Justino- codemandado) que si fijan la existencia de cemento aluminoso. El Tribunal rechaza la objeción de la parte demandada al dictamen pericial de Juan dado alegar tenia un objeto diverso, pues basta leer su cometido enunciado en página 17 donde escribe (literalmente)"...modificaciones de los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios que hayan menoscabado o alterado la seguridad del edificio plurifamiliar entre medianeras sito en la DIRECCION000, Nº. NUM000, de Valencia, en la VIVIENDA PUERTA NÚMERO NUM000, su estructura general..."

Reproducimos las palabras del Perito Justino para detectar cemento aluminoso, (página 5) "La detección de la presencia de cemento aluminoso, sólo es posible por mediación de un profesional de la construcción, arquitecto, aparejador o alguien que esté en contacto con temas muy especializados de la construcción y con el apoyo de un laboratorio de materiales".

Precisamente, el Arquitecto Juan ordenó la toma de catas en la vivienda objeto de venta, tomó muestras que remitió al Laboratorio CYTEM de Calidad y Tecnología de materiales, que a su vez se auxilió del Departamento o Servicio de Difracción de Rayos-X de la Universidad de Salamanca, concluyendo la concurrencia de cemento aluminoso. Es decir, se da el protocolo profesional necesario -según el Perito Justino- para fijar la existencia de cemento aluminoso apreciado con soporte especializado por el Perito Juan. Por tanto, resulta acreditada su existencia.

Ello sin perjuicio de que resulte necesario un Estudio sobre la Estructura del Edificio (extremo coincidente para esos dos Peritos) para verificar el alcance en el Edificio, pero ello no excluye ni elimina la existencia real y objetiva del cemento aluminoso en la vivienda objeto de compraventa. Es más, en el acto del juicio el perito Juan alegó (y es adverado por el Presidente de la Comunidad, Sr. Octavio) que posteriormente ha sido contratado por la Comunidad de Propietarios para examen de la evaluación del estado del Edificio con independencia de que el citado Perito comprobó (así declaró) apreciar igual cemento aluminoso en otra de las viviendas.

3.2 Patología en la vivienda objeto de compraventa por el cemento aluminoso.

Es de reseñar a tenor del marco de este proceso por mor de la acción entablada (saneamiento por vicios ocultos en la compraventa) que el vicio oculto debe concurrir en la vivienda objeto de compraventa y no por el alcance que represente en todo el edificio o que su reparación al afectar a un elemento común sea responsabilidad de reparación por la Comunidad de Propietarios, pues -obviamente- aun siendo elemento común afecta de lleno y directamente a cada vivienda o local integrantes del Edificio, no siendo por tanto un argumento (explicitado por el arquitecto Justino) para enervar la existencia de tal vicio oculto.

Tampoco dada la naturaleza de cemento aluminoso y su afectación a la estructura,(elemento general de la edificación) puede compartirse la alegación de las apeladas de ser meramente puntual solo en una vigueta, porque el dato de que se llevase la muestra de una vigueta al Laboratorio no implica que solo esa vigueta está afectada por cemento aluminoso, cuando el mismo perito Justino habla en su dictamen de viguetas en plural, porque además estamos ante un elemento común estructural y porque el perito Juan en el acto del juicio apostilló haber comprobado posteriormente otra vivienda con igual clase de afectación constructiva.

La disquisición de las partes apelantes en que la concurrencia de cemento aluminoso no genera patología de aluminosis en la vivienda vendida, se desvirtúa con el informe del Arquitecto Juan, apartado 22, nominado "PATOLOGIAS POR CEMENTO ALUMINOSO" (páginas 367-382) explicando genera un efecto de falta de protección en elementos estructurales (las armaduras constructivas) y además explicitó que incide en fisuras y grietas(página 384) dada su poca resistencia (página 370); no - ciertamente y en tal sentido no es acertada la afirmación de la sentencia recurrida- que las grietas en el cerramiento de balcón y galería fuesen por aluminosis.

El perito Justino escribe "La existencia de cemento aluminoso en estos elementos constructivos, no es síntoma de que la finca tenga "aluminosis", hacen falta otros factores o indicadores que nos determinen el grado de avance de la transformación de ese cemento aluminoso"(pág.6) "A juzgar por lo visto en la vivienda y en las zonas destapadas el momento actual es un estado inicial en donde únicamente lo que se ha detectado es que las viguetas están hechas de cemento aluminoso, sin aparecer fisuras longitudinales en las mismas, ni perdida de sección, ni pérdida total del armado en su interior".

Ello contrasta con el análisis del Perito Juan apoyado en haber llevado a cabo las catas; extracciones de muestra, encomendado el análisis del cemento y los apoyos de laboratorios, concluyendo que el hormigón es poco resistente y causa fisuras y grietas, extremo este último ratificado de forma rotunda en el acto del juicio, calificando la patología de aluminosis.

Resulta además contradictorio afirmar que el cemento aluminoso no genera patología alguna para en cambio coincidir el Perito Justino con las medidas a adoptar indicadas por el Perito Juan, por cierto, calificadas de intervención "urgente" para refuerzo de la estructura. Luego la patología es patente y no es de esperar a que quiebre la estructura constructiva de la vivienda para solo entonces dictaminarla.

En cuanto al gasto de reparación, a pesar de las alegaciones de las partes recurrentes, resulta claro que el perito Juan (su conclusión) valora la <> en 6134,29 euros; es decir, meramente puntual y por razón de urgencia, por lo que dicha cantidad no es parámetro suficiente en ese análisis comparativo con el importe del precio de la compraventa de 70.000 euros cuando por otro lado, la condición de copropietario implica además la asunción del gasto de saneamiento en todo el edificio.

CUARTO.-

El Tribunal comparte con la sentencia del Juzgado Primera Instancia que se dan los requisitos para la estimación de la acción de saneamiento de vicios ocultos ex artículos 1461, 1484, 1485 y 1486 Código Civil perfectamente tratados en el FD Segundo de la sentencia recurrida cuya desarrollo legal y jurisprudencial damos por reproducido en aras a inútiles repeticiones, concurriendo todos y cada uno de los requisitos expuestos en la misma para el éxito de la acción.

Precisamente la sentencia de esta Sección Undécima de 17-7-2018 reglando la aplicación del artículo 1468 del Código Civil, en que se apoya la sentencia recurrida y cita una de las partes apelantes (en caso de compraventa de un inmueble con patología de aluminosis) advera la conclusión de la Juez de Instancia. Así, esta Sección razonó que el aluminosis genera un peligro potencial que solo desaparecerá con la sustitución funcional de la estructura, lo que va más allá de actuaciones puntuales (como la indicada por el perito Juan) y ambos peritos ( Juan y Justino) están concordes en la necesidad de efectuar un estudio sobre el edificio.

No resulta admisible la afirmación de que la patología de aluminosis no impide la habitabilidad de la vivienda, pues no resulta funcional una vivienda afectada de tal patología dado -como se ha expuesto y tiene declarado esa Sección- el peligro potencial al afectar a su seguridad. Ello además se contrapone con el calificativo de urgente de las obras que han de llevarse a cabo.

Como con tino fija la sentencia del Juzgado Primera Instancia, la existencia del cemento aluminoso con apoyo en sendas sentencias del Tribunal Supremo de 17-10 -2005 y 2-3-2007 se califica de vicio oculto y grave; pues resulta indudable - como apunta el perito Juan- el tratamiento urgente que debe ser dispensado (valorado en 6134,29 euros en la vivienda).

QUINTO.-

Paso siguiente es reglar las consecuencias del efecto resolutivo declarado por la sentencia del Juzgado Primera Instancia.

La Sala debe explicitar que en la opción reglada en el artículo 1486 Código Civil, el actor desiste del contrato. No se regla por la ley civil los efectos de tal desistimiento pero en cuanto implica una desvinculación del mismo, la doctrina lo asimila a una rescisión/resolución del contrato que conlleva la restitución de las cosas, esto es, el actor comprador debe reintegrar la cosa al vendedor y este restituir el precio. Esa es la reglamentación del artículo 1486 Código Civil en la opción ejercitada.

Ciertamente, la resolución del contrato de compraventa conlleva no solo la petición del actor en su suplico sino además el Sr. Alfredo (comprador) deberá reintegrar el mentado inmueble en la misma situación física y jurídica (libre de cargas y gravámenes) tal como la recibió pues el efecto resolutivo acarrea la restitución de prestaciones para ambas partes y en tal sentido debe -dado que no fue estimada la aclaración de la sentencia interesada pro al parte demandada.- corregirse la sentencia dada su incidencia no solo por las catas efectuadas sino también por la carga hipotecaria que constituyo el actor.

SEXTO.-

El ultimo motivo de ambos recursos de apelación se centra en las costas de la instancia.

La Sala no atisba error en la aplicación del artículo 394 de la Ley Enjuiciamiento Civil, pues se estima la acción primeramente deducida y por tanto sin perjuicio de añadir el efecto resolutivo poco explicitado en el fallo de la sentencia recurrida, ello implica un vencimiento total sobre las partes demandadas razón por la cual se ratifica su imposición a las demandadas.

En cambio, la Sala no va a efectuar pronunciamiento de costas de la alzada porque corrige la sentencia dictada por el Juez de instancia que en cierto modo justificaba el recurso de apelación dada la negativa del Juzgado Primera Instancia a su rectificación.

Por ende, concurre una estimación parcial del recurso de apelación que conlleva a no efectuar pronunciamiento impositivo de costas de la alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, por cuanto antecede