Sentencia Civil 11/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 9, Rec. 775/2022 de 17 de enero del 2023

PRIMERO.- Planteamiento

La representación procesal de Dª Carla plantea recurso de apelación contra la sentencia de 18 de julio de 2022, dictada por el Ilmo. Magistrado titular del Juzgado Mercantil núm. 3 en el seno del concurso de acreedores 109/2013, siendo la deudora Urbe Construcciones y Obras Públicas, S.L., que resuelve un incidente concursal 659/2018, que desestimaba la demanda incidental interpuesta por la recurrente contra la concursada, la Administración Concursal, D. Jesús Luis (en situación procesal de rebeldía) y D. Edemiro.

1.- Tramitación en la primera instancia.

La representación procesal de Dª Carla formuló demanda en cuyo Suplico solicitaba:

"La escrituración y entrega a mi mandante de la plaza de aparcamiento núm. NUM000 de DIRECCION000.

Minorar en un 50% el precio de la venta pactado en contrato dadas las circunstancias sobrevenidas con posterioridad a la firma del contrato y a la fijación del precio inicial".

Se incluía un apartado tercero al que no hacemos referencia porque se acordó el desistimiento de la parte actora en virtud de auto de 7 de junio de 2022, por lo que no ha sido objeto de la sentencia recurrida ni del presente recurso de apelación. En la misma resolución se acordó no celebrar vista, a instancias de la actora, y quedaron los autos conclusos para sentencia.

A petición de la concursada, mediante auto de 11 de octubre de 2018, se acordó la intervención provocada de D. Jesús Luis, en situación de rebeldía procesal, y D Edemiro, que ha comparecido en las actuaciones y se ha opuesto tanto a la demanda como al recurso de apelación.

Se presentó recurso de apelación contra el auto de 9 de noviembre de 2018, de archivo parcial de las actuaciones por litispendencia, y se dictó AAP de 8 de enero de 2020 acordando la suspensión de las actuaciones por litispendencia. Ello con relación al juicio ordinario del Juzgado de Primera Instancia núm. 27 de Valencia.

Una vez dictada sentencia de 7 de enero de 2020 por el mencionado Juzgado, mediante auto de 21 de julio de 2021 se acordó la reanudación de las actuaciones.

Se presentó recurso de apelación contra la sentencia de 10 de diciembre de 2018 y recayó SAP de 10 de enero de 2020 que estimó el recurso y declaró nula dicha resolución.

2.- Demanda y sentencia

La demanda tiene por objeto un contrato de reserva de la plaza de aparcamiento núm. NUM000 del DIRECCION000, de fecha 18 de mayo de 2010, que dio lugar al contrato de compraventa de fecha 9 de marzo de 2011, por un importe de 44.860'76 euros más IVA.

Expone que, dado que la construcción padece serias deficiencias, actualmente está vendiendo las plazas de garaje de la misma promoción por el cincuenta por ciento del importe pactado con la actora. Por ello solicita una rebaja del 50% del precio de la venta pactado, atendiendo a las circunstancias sobrevenidas con posterioridad a su firma, invocando la regla rebus sic stantibus.

Si bien la administración concursal (en adelante AC) reconoce las deficiencias en la construcción alegadas, se opone a las pretensiones y defiende que las plazas de garaje se están comercializando en condiciones de mercado y según sus características físicas.

Planteados en estos términos el debate, la sentencia se limita a reproducir de forma textual y entrecomillada la resolución que dictó el 10 de diciembre de 2018 y que fue declarada nula por resolución de esta Sala (punto 4 de la sentencia).

Considera que los contratos son fuente de las obligaciones en la regulación elemental de nuestro sistema de derecho privado y que no cabe la revisión judicial de los elementos esenciales de un contrato de compraventa como es el precio. A continuación analiza el binomio de la regla pacta sunt servanda y la regla rebus sic stantibus y concluye que la actora no acredita la concurrencia de los presupuestos de la regla rebus sic stantibus pero que ello es indiferente porque, en todo caso, "no es sobrevenido, excepcional e imprevisible que, tras la celebración de un contrato de compraventa, una promoción inmobiliaria se vea afectada por vicios constructivos", de forma que tiene otras acciones en el ordenamiento jurídico para la defensa de sus derechos.

Añade que tampoco es sobrevenido, excepcional e imprevisible que, después de un contrato de compraventa, la empresa promotora continúe comercializando inmuebles con distintos precios en función de su interés mercantil, las circunstancias del mercado o las circunstancias societarias, como pueda ser una liquidación concursal.

La representación procesal de Dª Carla plantea recurso de apelación frente dicha sentencia solicitando que se declare su nulidad por predeterminación del fallo, se aprecie incongruencia omisiva por la infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula rebus sic stantibus y, por último, impugna la condena en costas en primera instancia.

En primer lugar, denuncia la predeterminación del fallo, incongruencia omisiva con desamparo del derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24 CE), error patente e invalidante que determina la nulidad de la sentencia.

Se limita a copiar una sentencia anterior cuya nulidad ya había sido declarada porque no había valorado el auto de 9 de diciembre de 2018 respecto el contenido del procedimiento tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 27. De nuevo esta sentencia prescinde de aquel procedimiento, pues la sentencia recaída en aquel declaró como hecho probado la existencia de patologías y defectos constructivos, sin que se deba acudir a la normativa de vicios ocultos.

Incluso esos daños también se declararon existentes ante el incidente concursal anterior tramitado en este mismo Juzgado Mercantil y que concluyó con SAP de 7 de diciembre de 2017.

Considera que el contrato de compraventa no se puede simplificar como el uso físico de la plaza porque existen numerosos daños en elementos comunes que afectan a la seguridad del edificio de cinco plantes y determinan el incumplimiento del vendedor. Invoca la STS de 4 de septiembre de 2014 sobre resolución del contrato por incumplimiento esencial.

Dentro de este primer motivo también denuncia que el juez a quo se limita a copiar una sentencia previamente declarada nula, sin hacer ninguna otra valoración, por lo que solicita la nulidad de la misma y que se retrotraigan las actuaciones procesales para la valoración de los hechos declarados probados en la sentencia del Juzgado núm. 27, que acreditan el incumplimiento sustancial de la promotora y llevan a la aplicación de la regla rebus sic stantibus.

En segundo lugar, reconoce que solicitó la satisfacción extraprocesal del apartado c) del suplico de su demanda, pero denuncia que la sentencia omite cualquier pronunciamiento sobre su alegación para la aplicación de la regla rebus sic stantibus.

La SAP recaída en el incidente anterior ya declaró la existencia de defectos que suponían el incumplimiento sustancial de la promotora, que por esta razón la promotora está vendiendo las plazas de garaje a la mitad de su precio inicial y por ello se debe reducir su precio a la mitad.

Impugna que la sentencia no considera sobrevenida ni excepcional lo daños o defectos constructivos ni que ello pueda reducir el precio de compra. Cita la jurisprudencia que considera sobre el incumplimiento sustancial y la regla rebus sic stantibus y justifica que la solicitud de minoración del precio es consecuencia natural de la aplicación de dicha regla. Insiste en que la elevación a escritura pública de la compraventa con minoración del precio no es oportunismo jurídico o conveniencia sino aplicación de la ley y la jurisprudencia. Por ello solicita que se estime el recurso y se estimen las peticiones a) y b) de su Suplico.

En tercer lugar, alega infracción por indebida aplicación del art. 394 LEC, nulidad de la condena en costas e incongruencia omisiva ( art. 24 CE). La demandada invocó la falta de legitimación activa y la recurrente se opuso porque era el mismo caso que en la SAP de 31 de marzo de 2017, y, aunque la sentencia omite cualquier pronunciamiento, se deduce que la sentencia desestima este argumento. Por ello, como desestimó la excepción de falta de legitimación activa, la sentencia no debe imponerle las costas.

Por todo lo expuesto, la parte recurrente solicita la estimación de su recurso, la declaración de nulidad de la sentencia con retroacción de las actuaciones, la estimación de la demanda, la estimación de las peticiones a) y b) del Suplico y la desestimación expresa de la excepción de falta de legitimación activa con revocación de la condena en costas.

La representación de D. Edemiro presentó alegaciones considerando que, como se había desistido del apartado del suplico que le afectaba, no se oponía ni impugnaba el recurso.

La concursada se ha opuesto al recurso de apelación. Considera ajustada a derecho la sentencia, que toma en cuenta el contenido de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 27 de Valencia y que la parte actora ha hecho abuso de su derecho, por lo que se le deben imponer las costas.

La AC no se opone al recurso de apelación formulado.

SEGUNDO.- Incongruencia, nulidad de la sentencia y vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva

Con relación a la incongruencia de la sentencia, la STS, Sección 1, del 25 de noviembre de 2016 (ROJ: STS 5287/2016 - ECLI:ES:TS:2016:5287 ) expresa:

" 1.- En relación al presupuesto de congruencia debe señalarse, tal y como se expone en la STS de 18 de mayo 2012 y se recuerda en la 148/2016, de 10 de marzo ( núm 294/2012 ), que constituye doctrina de esta Sala que el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica (4 de abril de 2011 ROJ 2898, 2011).

El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva -dictum- y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio - petitum - o pretensión solicitada, ( STS de 13 de junio de 2005 ). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 de marzo de 1988 , y 20 de diciembre de 1989 ). En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se dé la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte ( STS de 4 de octubre de 1993 ). Con lo que la incongruencia extra petita (fuera de lo pedido), en relación con el principio de iura novit curia, se produce en la medida en que la facultad que tiene el tribunal para encontrar o informar el derecho aplicable a la solución del caso comporta la alteración de los hechos fundamentales, causa de pedir, en que las partes basen sus pretensiones ( SSTS de 6 de octubre de 1988 y 1 de octubre de 2010 ).

Ello sentado, con un carácter más general recordar que la congruencia es compatible con un análisis crítico de los argumentos de las partes e incluso con la adopción de un punto de vista jurídico distinto, de acuerdo con el tradicional aforismo "iura novit curia" (el juez conoce el derecho) -con tal que ello no suponga una mutación del objeto del proceso que provoque indefensión -, como establece el artículo 218, apartado 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En consecuencia, la incongruencia, en la modalidad extrapetita (fuera de lo pedido), sólo se produce cuando la sentencia resuelve sobre pretensiones o excepciones no formuladas por las partes alterando con ello la causa de pedir (entendida como conjunto de hechos decisivos y concretos, en suma relevantes, que fundamentan la pretensión y es susceptible, por tanto, de recibir por parte del órgano jurisdiccional competente la tutela jurídica solicitada) ( STS 610/2010, de 1 de octubre ).

Respecto a la relevancia constitucional del vicio de incongruencia hay que señalar que se produce, por entrañar una alteración del principio de contradicción constitutiva de una efectiva denegación del derecho a la tutela judicial efectiva, cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia procesal (STC 18 de octubre, de 2004 RTC 2004, 174). En esta línea, el Tribunal Constitucional ha reiterado que para que la indefensión alcance relevancia constitucional es necesario que sea imputable y que tenga su origen en actos u omisiones de los órganos judiciales, esto es, que la indefensión sea causada por la actuación incorrecta del órgano jurisdiccional.

Así se recordaba lo declarado en la sentencia de 25 de junio 2015, Rc. 2868/2013 ." El subrayado es nuestro.

Nos encontramos ante un supuesto de sentencia desestimatoria, por lo que no es posible que concurra incongruencia omisiva en cuanto todas las pretensiones de la parte actora han sido denegadas. Como expone la jurisprudencia reproducida, no se trata de comparar las argumentaciones o las alegaciones llevadas a cabo por las partes sino en decidir si se concede o rechaza la pretensión solicitada, llevando a cabo una comparación entre el suplico de la demanda y el fallo de la resolución.

En este punto, la sentencia identifica perfectamente los dos apartados del Suplico de la demanda objeto de procedimiento en su primer antecedente de hecho y en el fallo rechaza íntegramente la demanda.

Por otro lado, la sentencia no niega expresamente la existencia de defectos constructivos o vicios de la construcción y menciona que han sido reconocidos por la parte demandada. Se limita a rechazar que este argumento sea motivo sobrevenido, excepcional o imprevisto que permita la revisión judicial del elemento esencial del contrato de compraventa como es el precio.

La parte recurrente podrá no estar de acuerdo con esta afirmación, pero ello no determina incongruencia omisiva que dé lugar a la nulidad de la sentencia.

Cosa distinta es que dicha sentencia consista en copiar, literalmente, otra sentencia anterior que fue declarada nula por la instancia superior. Si bien esta circunstancia no determina la nulidad de la sentencia recurrida ni la apreciación de incongruencia, será valorada en su momento con relación a las costas de la segunda instancia.

TERCERO.- Sentencias anteriores que acreditan la existencia de defectos constructivos graves.

1.- En la sentencia de esta Sala de 7 de diciembre de 2017 , sentencia núm. 659/2017, dictada en el rollo 900/2017, declaramos en el Fundamento Jurídico Cuarto, apartado 1:

" No es un hecho controvertido que la construcción padece deficiencias y defectos. Así lo ha acreditado el actor reconveniente mediante informe pericial de D. Carlos José, que no ha sido desvirtuado por prueba de contrario, que visitó la finca el 24 y 25 de febrero de 2016, que no ha tenido acceso a información o proyectos, salvo los planos existentes en el Ayuntamiento de Valencia y que se ciñe a los defectos visibles a primera vista, fácilmente detectables en la primera inspección y que puedan suponer un grave riesgo o una carga de mantenimiento para los propietarios a corto o medio plazo debido a omisiones o patologías que no debería tener una reciente construcción (folio 251. ", que se enumeraban a continuación.

En el apartado 4 de la misma sentencia ya se afirmaba:

" No podemos olvidar que nos encontramos ante un aparcamiento de cinco plazas, ubicado bajo unas pistas deportivas, donde el uso de cada una de las plazas de garaje se cumple, en cuanto lugar para estacionar los vehículos, si existen rampas con las medidas adecuadas y cada plaza está señalizada. Es decir, no existe ninguna complejidad en el uso físico del objeto.

Pero por otro lado, se ha constituido una propiedad horizontal donde existen numerosos elementos comunes, cuyo estado repercute en un satisfactorio uso de las plazas de garaje, y el edificio ha de reunir las exigencias de seguridad exigidas por la normativa para garantizar la salud de las personas y el buen estado de los bienes".

Por ello concluíamos que "(...) las deficiencias y vicios en la construcción son numerosos y afectan a la seguridad del edificio, pues no consta que se cumpla la normativa de incendios y de electricidad, sin que exista certificado de fin de obra, lo que determina el incumplimiento del vendedor (...)".

Observamos que ya identificábamos cuáles eran los defectos y patologías del edificio (aunque sólo fueran los visibles), en qué consistía el uso de las plazas de garaje objeto de los contratos de compraventa cuestionados y de qué manera se podían ver afectadas por los daños declarados acreditados y apreciábamos incumplimiento esencial del vendedor. De hecho, en dicho procedimiento se formuló demanda reconvencional por otro comprador, solicitando la resolución del contrato por incumplimiento esencial del vendedor, y fue estimada.

2.- En la sentencia de 7 de enero de 2020, recaída en el Juicio Ordinario 1276/2017 del Juzgado de Primera Instancia núm. 27 de Valencia se ejercitaba por la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001 NUM001 ( DIRECCION000) una " acción en reclamación de 69.410 euros a que ascienden los costes de reparación" contra el arquitecto, proyectista, directo de obras D. Jesús Luis (en situación procesal de rebeldía en aquel procedimiento y en el presente) y el arquitecto técnico, director de ejecución D. Edemiro, ambos parte de este procedimiento en virtud de intervención provocada a instancias de la concursada.

Tras valorar la prueba pericial presentada por la parte actora, la prueba pericial presentada por el demandado y la prueba pericial judicial, la sentencia concluye la " realidad de las patologías y deficiencias" que enumera a continuación, determina la causa de cada una de ellas (en algunos casos por defecto de construcción y dirección de la ejecución, en otros por falta de previsión y falta de definición o de diseño en el proyecto). Individualiza la responsabilidad de cada demandado y condena al arquitecto técnico al importe de 8.582,4 euros y al arquitecto superior a 60.677,68 euros.

La SAP Valencia, Sec. 7ª, de 28 de octubre de 2020 , estima el recurso de D. Edemiro y revoca la condena en costas a dicha parte en primera instancia.

En esta sentencia no se especifica de qué forma o a qué concretas plazas de garaje afectan los daños constructivos considerados acreditados. De esta forma, esta sentencia no permite conocer cómo se ve perjudicado el concreto uso que hace la actora de su plaza de garaje.

Por otro lado, cuantificados los daños sufridos, ya se ha condenado a los arquitectos técnico y superior a la indemnización de los costes de reparación.

3.- No compartimos el argumento del juez a quo que niega que tales daños y defectos constructivos, -algunos por falta de diseño o de definición del proyecto o por defectos en la dirección de la obra, hasta tal punto que se ha condenado al arquitecto superior o al arquitecto técnico, que fueron graves hasta el punto de dar lugar a la resolución del contrato por incumplimiento esencial del vendedor-, sean una circunstancia sobrevenida, excepcional e imprevista.

Nadie adquiere una plaza de garaje -o cualquier otro inmueble- de reciente construcción, directamente de la promotora, previniendo que se producirán vicios o defectos en la construcción, más bien todo lo contrario. En un contrato de compraventa es obligación contractual de la parte vendedora entregar los bienes en perfectas condiciones y aptas para su uso, sin vicios ocultos o defectos de construcción. Con mucha más razón cuando nos encontramos ante daños y defectos de proyectos, de dirección de obra y que constituyen incumplimiento esencial del vendedor.

Por tanto, una vez acreditado que concurren dichos daños, defectos y patologías en la construcción y que los mismos son una circunstancia extraordinaria, imprevisible, excepcional y sobrevenida, el siguiente paso es determinar si esta circunstancia puede dar lugar a la reducción del precio en los términos solicitados en la demanda.

CUARTO.- Doctrina de la cláusula rebus sic stantibus

1.- Ahora bien, la existencia de daños en el edificio de aparcamiento donde se ubica la plaza de garaje objeto de procedimiento no determina por sí sola que, de forma automática y por esta única razón, deba moderarse el precio del contrato ni, mucho menos, en un determinado porcentaje.

Debemos analizar la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus acudiendo a la STS 6 de marzo de 2020 (ROJ: STS 791/2020 - ECLI:ES:TS:2020:791 ):

" Para resolver la cuestión, hemos de partir de la jurisprudencia sobre la denominada cláusula rebus sic stantibus, que se contiene en la reciente sentencia 455/2019, de 18 de julio :

"(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)". Los subrayados son nuestros.

La reciente STS de 15 de junio de 2022 (número 484/2022 ) continúa la jurisprudencia sobre la doctrina rebus sic stantibus señalando que:

"en esencia, para los casos en que se produce una extraordinaria alteración de circunstancias fácticas sobrevenidas absolutamente imprevisibles para los contratantes que generen una excesiva onerosidad para una de las partes, autoriza a la revisión del contrato y, en último término, a su resolución ( sentencia 820/2012, de 17 de enero de 2013 , y 455/2019, de 18 de julio , Jurisprudencia citada a favor STS, Sala de lo Civil, Sección: 1ª, 18/07/2019 (rec. 3157/2016 )". Los subrayados son nuestros.

De acuerdo con esta jurisprudencia, podemos afirmar que nos encontramos ante circunstancias que incrementan de forma imprevisible, sobrevenida y extraordinaria la onerosidad del contrato para la parte actora. No sólo se han causado daños, sino que tanto los compradores como la comunidad de propietarios han tenido que acudir a los tribunales en defensa de sus derechos.

2.- De forma más extensa se expresa la SAP Madrid, Sec. 20ª, del 7 de julio de 2022 (ROJ: SAP M 11038/2022 - ECLI:ES:APM:2022:11038 ) que recoge la doctrina consignada en la STS de 30 de junio de 2014 :

"(...) la STS de 30 de junio de 2.014 , "actualmente se ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de la figura referenciada en un marco de aplicación sumamente restrictivo o excepcional, como corresponde a una cláusula "peligrosa" y de admisión "cautelosa", con fundamento derivado del criterio subjetivo de la equidad y con una formulación rígida de sus requisitos de aplicación: "alteración extraordinaria", "desproporción desorbitante" y circunstancias "radicalmente imprevisibles"; caso de la sentencia de esta Sala, de 10 de febrero de 1997, que es tomada como referente por la Audiencia Provincial.

Por contra, en la línea del necesario ajuste o adaptación de las instituciones a la realidad social del momento y al desenvolvimiento doctrinal consustancial al ámbito jurídico, la valoración del régimen de aplicación de esta figura tiende a una configuración plenamente normalizada, en donde su prudente aplicación deriva de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal del contrato. Esta tendencia hacia la aplicación normalizada de esta figura, reconocible ya en las Sentencias de esta Sala de 17 y 18 de enero de 2013 (núms. 820 y 822/2012 , respectivamente) en donde se reconoce que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias, también responde a la nueva configuración que de esta figura ofrecen los principales textos de armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos (Principios Unidroit, Principios Europeos de la Contratación o el propio Anteproyecto relativo a la modernización del Derecho de Obligaciones y Contratos de nuestro Código Civil).

La progresiva objetivación de su fundamento técnico.

4. En relación con el necesario cambio o adaptación de los referentes que tradicionalmente han configurado o caracterizado la aplicación de esta cláusula todo parece indicar que debe abandonarse su antigua fundamentación según reglas "de equidad y justicia" en pro de una progresiva objetivación de su fundamento técnico de aplicación. En este sentido, la fundamentación objetiva de la figura, alejada de los anteriores criterios subjetivistas, resulta ya claramente compatible con el sistema codificado. Así, en primer lugar, conviene señalar que la aplicación de la cláusula, en rigor, no supone una ruptura o singularidad respecto de la regla preferente de la lealtad a la palabra dada (pacta sunt servanda), ni tampoco de la estabilidad o mantenimiento de los contratos. Por contra, su aplicación, cifrada en una sobrevenida mutación de las circunstancias que dieron sentido al negocio celebrado, se fundamenta en criterios o reglas que también pueden definirse como claves de nuestro sistema codificado, ya que desde su moderna configuración la figura obtiene su fundamento último de las propias directrices del orden público económico, particularmente de la regla de la conmutatividad del comercio jurídico y del principio de buena fe.

De la primera regla se desprende que todo cambio de bienes y servicios que se realice onerosamente tiene que estar fundado en un postulado de conmutatividad, como expresión de un equilibrio básico entre los bienes y servicios que son objeto de intercambio. Este "equilibrio básico", que no cabe confundir con la determinación del precio de las cosas fuera de la dinámica del mercado (precios intervenidos o declarados judicialmente), resulta también atendible desde la fundamentación causal del contrato, y sus correspondientes atribuciones patrimoniales, cuando deviene profundamente alterado con la consiguiente desaparición de la base del negocio que le dio sentido y oportunidad. Por tanto, más allá de su mera aplicación como criterio interpretativo, artículo 1289 del Código Civil , la conmutatividad se erige como una regla de la economía contractual que justifica, ab initio, la posibilidad de desarrollo de figuras como la cláusula rebus sic stantibus.

En conexión con lo afirmado, el principio de buena fe en la economía de los contratos, sin perjuicio de su aplicación como interpretación integradora del contrato ( artículo 1258 del Código Civil ), y sin caer en su aplicación como mera cláusula general o cláusula en blanco de cara a la más amplia discrecionalidad o arbitrio judicial, permite una clara ponderación de los resultados que se deriven de la regla de que los pactos deben siempre ser cumplidos en sus propios términos. En este sentido, si en virtud de la buena fe el acreedor no debe pretender más de lo que le otorgue su derecho y el deudor no puede pretender dar menos de aquello que el sentido de la probidad exige, todo ello de acuerdo a la naturaleza y finalidad del contrato; también resulta lógico, conforme al mismo principio, que cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado. Esta relación entre el principio de buena fe y la cláusula rebus sic stantibus ya ha sido reconocida por esta Sala, caso, entre otras, de la Sentencia de 21 de mayo de 2009 (núm. 1178/2004 ).

En segundo lugar, porque esta razón de compatibilidad o de normalidad con el sistema codificado tampoco se quiebra si atendemos al campo de los efectos o consecuencias jurídicas que la aplicación de la cláusula opera, ya sea un efecto simplemente modificativo de la relación, o bien puramente resolutorio o extintivo de la misma. Pensemos que figuras que comparten idénticas consecuencias, caso de la acción resolutoria ( artículo 1124 del Código Civil ) y de la acción rescisoria por fraude de acreedores (1111 y 1291, 3° del Código Civil), con idéntica naturaleza de la ineficacia resultante, pues supone la validez estructural del contrato celebrado ( artículo 1290 del Código Civil ), una vez superados los prejuicios de la economía liberal, se aplican en la actualidad con plena normalidad sin necesidad de recurrir a su excepcionalidad o singularidad dentro del campo contractual. En parecidos términos, si la relación se establece con el principio de conservación de los contratos (entre otros artículo 1284 del Código Civil ), en donde su desarrollo tiende a especializarse respecto de la nulidad contractual como régimen típico de ineficacia; Sentencias de pleno de 15 de enero de 2013 (n° 827, 2012 ) y de 16 de enero de 2013 (n° 828, 2012). Por otra parte, dicha razón de compatibilidad tampoco se quiebra si nos fijamos en la nota de la subsidiariedad con la que tradicionalmente viene calificada la aplicación de esta cláusula, pues fuera de su genérica referencia a la carencia de cualquier otro recurso legal que ampare la pretensión de restablecimiento del equilibrio contractual, su adjetivación de subsidiaria hace referencia, más bien, a que su función no resulte ya cumplida por la expresa previsión de las cláusulas de revisión o de estabilización de precios, ( SSTS de 24 de septiembre de 1994 y 27 de abril de 2012 ).

En tercer lugar, esta razón de compatibilidad y normalidad en la aplicación de esta figura no puede desconocerse a tenor del desenvolvimiento jurídico experimentado en el contexto del Derecho europeo. En efecto, del mismo modo que la conservación de los contratos constituye un principio informador del derecho contractual europeo, reconocido por los textos de referencia ya señalados y aplicados por esta Sala en las Sentencias de 15 y 16 de enero de 2013 (núms. 827 y 828/2013 , respectivamente) la cláusula rebus sic stantibus o si se prefiere, la relevancia del cambio o mutación de las condiciones básicas del contrato, ha sido objeto de regulación por estos mismos textos de armonización sin ningún tipo de regulación excepcional o singular al respecto, como un aspecto más en la doctrina del cumplimiento contractual. En este sentido, no puede desconocerse un cierto valor añadido a las citadas sentencias de 17 y 18 de enero de 2013 pues fuera de la oportunidad del momento, la referencia a la cláusula se realiza de un modo normalizado, conforme a los textos de armonización citados, y se admite su posible aplicación a casos que traigan causa de la "crisis económica", supuesto claramente más amplio y complejo que los derivados de la devaluación monetaria que sirvió de base a un cierto renacimiento de la cláusula rebus sic stantibus.

Concreción funcional y aplicativa de la figura.

5.(...).

6.La diferenciación de la cláusula respecto de otras figuras próximas.

En el marco de la aplicación especializada que se está desarrollando y en orden a las pautas generales que informan la tipicidad contractual de la cláusula rebus sic stantibus resulta imprescindible, aunque sea de forma sintética, resaltar su diferencia contractual respecto de otras figuras próximas, especialmente en relación a la imposibilidad sobrevenida de la prestación y a los supuestos de resolución de la relación obligatoria, propiamente dichos (...)." Los destacados son nuestros.

Esta sentencia, finalmente, desestima la aplicación de esta regla por falta de prueba de la parte actora sobre " la concurrencia de las circunstancias previstas o exigidas para ello" y, especialmente, se destaca la ausencia de " un informe económico-pericial que determinara de forma precisa el perjuicio económico sufrido", que " resulta imprescindible para el éxito de la acción promovida de acuerdo con lo anteriormente expuesto, dato necesario, además, para poder modular en consecuencia la reducción de la renta que se solicita".

Continúa exponiendo, de forma muy clara, que " es preciso que la finalidad económica del mismo se hubiere frustrado o se tornase inalcanzable; o que su conmutatividad, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones, prácticamente hubiese desaparecido o quedara destruida de tal manera, que no existiese correlación o proporcionalidad entre la prestación (en este caso, el pago de la renta pactada), y la contraprestación recibida a cambio (es decir, la posesión del local arrendado y su posibilidad de explotación). Y para realizar esa valoración, es obvio que resulta preciso contar con la evolución que haya podido experimentar el negocio ( ...)".

Por tanto, no es suficiente con que exista una circunstancia, objetiva y acreditada que, en abstracto, pueda haber afectado la proporción entre las prestaciones (o el equilibrio entre las prestaciones o la conmutatividad o razón económica del equilibrio contractual, cualquiera que sea el término que se prefiera emplear) sino que es necesario que, en el caso concreto, se acredite por el actor ( art. 217.2 LEC) que se ha alterado dicho equilibrio, de qué manera y cuál ha sido el perjuicio económico sufrido. Para ello es imprescindible la presentación de un informe pericial que acredite dicho perjuicio.

3.- En lo que alcanza al caso concreto, acreditado que han existido defectos constructivos graves, se echan en falta dos pruebas cruciales.

Una, la prueba pericial que concrete de qué forma los daños acreditados en la sentencia de esta Sala de 7 de diciembre de 2017 y en la sentencia de 7 de enero de 2020 (Juicio Ordinario 1276/2017) del Juzgado de Primera Instancia núm. 27 de Valencia afectan a la plaza de garaje propiedad de la actora y al concreto uso que ésta haga de ella. Es decir, prueba sobre si los daños declarados en los informes periciales lesionan directamente el uso que la actora haga de su plaza de garaje al aparcar su vehículo, al usar los elementos comunes, circular por las rampas, uso de los ascensores, etc. Como advertimos en el Fundamento Jurídico anterior, ninguna de estas dos sentencias concreta la afectación directa del objeto del contrato de la actora y, por ello, la parte actora debía haber acreditado este extremo, sin que la remisión a aquellos procedimientos sea suficiente, pues aquellos informes periciales no se refieren específicamente a la plaza de garaje de la actora.

Y otra prueba pericial, de carácter económico, que acredite la relación de causalidad entre los daños del edificio y la reducción del precio en el porcentaje reclamado por la actora. Esta prueba es esencial y principal, pues no se ofrece razonamiento alguno por el cual la parte actora justifique, cuantitativamente, que esos daños dan lugar, precisamente, a la reducción del precio a la mitad. Más bien pareciere que se solicita una cantidad a tanto alzado y de forma aleatoria.

4.- En la misma línea, no se ha acreditado que el precio actual de venta de las plazas de garaje del aparcamiento de la concursada ascienda, exactamente, a la mitad del previo fijado en el contrato de 2011. Con mayor razón, tampoco se justifica cuáles sean las causas reales y ciertas que dar lugar al precio actual de venta.

Es decir, no se presenta prueba que acredite, de otra forma, que el actual precio que solicita la concursada por las plazas de garaje del aparcamiento es consecuencia directa, única y exclusiva de los daños y defectos constructivos.

En este punto hemos de recordar que la situación económica de 2010-2011 ha variado mucho y ello ha podido repercutir en el precio actual de venta; y, principalmente, que la concursada se encuentra en situación concursal en fase de liquidación, lo que también puede dar lugar a una minoración de los precios de venta. Por tanto, existiendo estas circunstancias que pueden influir en la fijación del precio, era carga de la parte actora ( art. 217.2 LEC) acreditar que el actual precio de venta de las plazas de garaje se debe, exclusivamente, a las deficiencias constructivas definidas en las sentencias de esta Sala y del Juzgado de Primera Instancia núm. 27 de Valencia que ya hemos analizado.

5.- La ausencia de estas pruebas da lugar a que no se haya acreditado la repercusión directa de los daños constructivos en la concreta plaza de garaje de la actora y tampoco la relación de causalidad entre los defectos constructivos y la reducción del precio de venta en la actualidad.

Por ello, no se puede estimar la demanda y debe ser confirmada la sentencia recurrida.

QUINTO.- Costas de primera instancia

El tercer motivo del recurso recaía sobre el pronunciamiento impositivo de las costas de primera instancia. El argumento de la parte apelante consiste en que se habría desestimado la excepción de falta de legitimación activa formulado por la parte demandada.

Sin embargo, conforme el art. 394 LEC, el pronunciamiento de las costas procesales pivota sobre la estimación, total o parcial, de las pretensiones de las partes, y no sobre los argumentos o excepciones concretas formuladas. Es decir, es indiferente que hayan sido desestimados argumentos de fondo de las partes, debiendo tomar en consideración si se han estimado las pretensiones formuladas en sus escritos.

En este caso, la parte actora solicitaba dos pretensiones en el suplico de su demanda y ambos han sido desestimados. La parte demandada solicitaba la desestimación de la demanda, que es la decisión adoptada en el fallo de la sentencia. Por tanto, este argumento de la recurrente no es admisible y debe desestimarse

SEXTO.- Costas de la segunda instancia

La desestimación de los recursos de apelación conlleva la imposición de costas a las partes apelantes con base en el art. 398 LEC con relación al art. 394 LEC, salvo que concurran dudas de hecho o de derecho.

En el presente caso, si bien el recurso ha sido desestimado, lo ha sido por razones distintas a la sentencia de primera instancia, que se limitó a negar que los daños constructivos constituyeran circunstancias extraordinarias, excepcionales, imprevisibles y graves que pudieran modificar las condiciones del contrato. Con más razón cuando se limitó a reproducir una sentencia previamente declarada nula, sin mayor motivación, a pesar de la prueba obrante en autos.

Por ello, consideramos que existían dudas de derecho que justificaba la interposición del recurso de apelación por la parte actora y ello da lugar a que no se haga concreta condena en costas en la segunda instancia.

Ello con pérdida del depósito constituido para recurrir, de acuerdo con la DA 15ª LOPJ, en caso de haberse prestado.

Vistos los preceptos legales aplicables concordantes y demás de general y pertinente aplicación.