Sentencia Civil 101/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 23/2022 de 02 de marzo del 2023

PRIMERO.- La representación de la parte actora ejercitó acción interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los trámites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Massamagrell se dictó en fecha 18 de octubre de 2021 Sentencia por la que desestimaba la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de Pelayo, Marta Peydro Herrero SLP, IOA DPH SLP, Pascual, Octavio, Millán (JLG CAPITAL), Matías, Jacobo, Mario y Marcos, formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos en síntesis:

1.- Ausencia de necesidad de consignación de los supuestos gastos debidos. Exención debido a que son objeto de impugnación el establecimiento/creación/modificación de cuotas. De la independencia de la comunidad. Artículos 9 y 18.2 de la L.P.H. Antes no existía obligación de contribuir y es a partir de la Junta cuyos acuerdos se impugnan, si.

Los demandantes son elementos independientes, tanto registral como físicamente. Dicha independencia se materializaba en la existencia de una valla. Se trata de repercutir gastos que no les atañen y competen solo a la Fase 1, e incluso son anteriores en su generación y devengo a la supuesta creación del complejo, sin que puedan resultar obligados.

2.- Falta de legitimación pasiva y caducidad.

3.- Ilegalidad de la convocatoria, incumplimiento del procedimiento y falta de convocatoria de la fase 3. El presidente es el único legitimado para convocar la Junta de conformidad con el articulo 20 de la L.P.H. Tampoco se aclaró si el mismo estaba presente durante la celebración de la misma, lo que constituye un motivo invalidante adicional. No se convoco al a Fase 3 a ninguna de las Juntas lo que determina la nulidad de todos los acuerdos adoptados pues existían acuerdos que les incumbían ya que incluso se aprueba un reglamento de régimen interior. En la contestación a la demanda se reconoció expresamente que no se había notificado a la Fase 3.

En cuanto al servicio de conserjería no concurría la mayoría necesaria para su establecimiento. Ademas carece de sentido que les sea impuesto a los actores cuando unicamente sirve a los demandada (Fase I). El abuso de derecho se ha ejercido a través de su mayoría de comuneros y cuotas para que la Fase II sufrague sus necesidades.

4.- La parte contraria trata de considerar que existen elementos comunes donde no los hay. La zona urbanizada existente entre los dos bloques que comprenden los 10 adosados es un espacio que corresponde a los adosados, al menos en cuanto a su titularidad. En ningún lugar de los estatutos se establece que todas las viviendas del complejo tengan el uso y disfrute de todas las zonas ajardinadas, deportivas y piscinas. Solo se establece una norma general aplicable en cada comunidad que viene a excluir a los garajes del uso y mantenimiento de estas zonas. Tampoco cabe interpretar que estas zonas sean comunes del complejo (página 3 de los Estatutos).

5.- Improcedencia de repercusión de gastos que corresponden a la parte contraria. En el acta de la Junta General Extraordinaria se certifica una deuda que comprende todos los gastos sin haber sido aprobada por las Juntas de Propietarios de cada uno de los edificios que a pesar de estar previstas en los Estatutos no han sido constituidas, destinadas a pagar gastos cuyo uso se atribuye exclusivamente a las viviendas y sin distinguir el destino de lo recaudado, lo que supone una vulneración de los Estatutos y una modificación de facto de las cuotas de participación.

Por todo ello concluía interesando se revoque la Sentencia acordando la retroacción al momento previo al dictado de la Sentencia de Primera Instancia para que resuelva sobre el fondo tras desestimar las tres excepciones alegadas por la parte demandada.

Dichos motivos serán objeto de análisis, seguidamente.

La representación de la parte actora formulo demanda de juicio ordinario con fundamento en los siguientes hechos expuestos, en síntesis:

Se ejercita por la parte actora acción de nulidad frente a la Comunidad de Propietarios Residencial DIRECCION000 de El Puig de Santamaría, Edificación NUM000, impugnando los Acuerdos adoptados en la Junta General de Propietarios de fecha 24 de marzo de 2019 y de fecha 23 de julio de 2019. Los actores son propietarios y forman parte del Complejo Residencial denominado " DIRECCION000", situado en el término municipal de El Puig, partida " DIRECCION001" (Valencia). Dicho complejo está compuesto por tres edificaciones y zona de esparcimiento o zona verde en la cual se encuentran las piscinas, situada en la parte central de dicho complejo, con sus correspondientes accesos tanto para peatones como vehículos. La edificación numerada con el número uno es la demandada, la numerada con el número 2 es la que corresponde a los adosados propiedad de los actores, y la edificación numerada con el número 3 no se encuentra todavía construida.

Se impugna la Junta de 24 de marzo de 2019 en virtud del artículo 18.1.a) de la L.P.H. ( impugnando el punto 1º, 2º, 3º y 4º del orden del día) porque:

1.- adolece de graves defectos en la convocatoria, pues se procedió a convocar a todos los propietarios que componían el edificio cuando se debió convocar únicamente a los Presidentes de cada una de las 3 edificaciones que componen el Complejo, y previamente se debía haber tratado en las distintas juntas de las correspondientes subcomunidades los asuntos del orden del día a fin de que los presidentes pudiesen llevar los resultados de sus votaciones ( articulo 24.3.a de la L.P.H.).

2.- no consta quien convoca la reunión, no viene convocada por el presidente.

3.- los resultados de la junta fueron comunicados a los demandados en fecha 26 de septiembre de 2019 por el administrador de fincas.

4.- se nombra a un presidente sin identificar si es presidente del bloque de la comunidad demandada,

5.- se acuerda eliminar la valla de acceso a la playa.

6.- se procede a contratar un conserje para todo el complejo vulnerando los Estatutos, punto 3 regla I.

7.- se acuerda abrir una cuenta a nombre de la comunidad así como un presupuesto de 58.778,40 euros.

8.- el administrador que promueve la Junta no había sido nombrado administrador del complejo careciendo de competencia para convocar la Junta. 9.- en la Junta se nombra un administrador sin indicar quien es, ni los honorarios ( artículo 13 de la L.P.H.)

Se impugna asimismo la Junta de 23 de julio de 2019 (impugnando concretamente los puntos 1º, 2º y 3º del orden del día, éste último relativo a la reclamación de deudas) porque:

1.- a la misma no se convocó al edificio 3 ya que a pesar de que se encuentre exenta de gastos, hasta que esté en uso, debe participar en la toma de decisiones o al menos ser convocada por cuanto cuenta con el 58.66% del coeficiente.

2.- Se procedió a aprobar un reglamento de régimen interior.

3.- Se liquidó y certificó la deuda de los propietarios morosos. Entre los que se encontraban los actores.

4.- No se expusieron los asuntos y no se procedió a votar sobre ninguno de ellos, dándose todo por aprobado.

5.- Los resultados de la junta fueron comunicados a los demandados en fecha 26 de septiembre de 2019 por el administrador de fincas.

Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que se declare la nulidad de los Acuerdos de la Junta General de Propietarios de 24 de marzo de 2019 y 23 de julio de 2019 en los puntos impugnados, así como la liquidación de gastos de comunidad que se incluyen en dichas actas, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración con los efectos que se deriven de la misma.

La demandada compareció y formuló oposición a la demanda interesando la desestimación de las pretensiones dirigidas en su contra.

Convocadas las partes al acto de la Audiencia Previa propusieron las pruebas convenientes a sus respectivos derechos.

En el acto del juicio tuvo lugar la práctica de las que resultaron admitidas con el siguiente resultado expuesto, en síntesis:

D. Eloy: Presidente de la comunidad DIRECCION000: ha sido nombrado presidente de la Fase I aproximadamente desde 29 de agosto de 2020. También es presidente del Complejo fue elegido recientemente en Junta General del Complejo al que asistieron los presidentes de las comunidades, el 15 de julio de 2021. En estatutos hay un complejo con tres subcomunidades. A la primera Junta que se impugna de 24 de marzo de 2019 no recuerda si asistió. Para reunirse las tres subcomunidades no sabe si se reúnen unicamente los presidentes o todos los copropietarios. En la Junta en que se le nombro presidente del complejo estaban solo los presidentes de las subcomunidades. La Junta de 24 de marzo de 2019 no sabe quien la convocó. Cree que hubo una petición expresa por parte de propietarios para convocar esa Junta, tenía que ser un 25% de los propietarios, según cree recordar. La comunidad de los adosados puso una valla a posterori para delimitar las zonas comunes del complejo. Cuando ellos compraron, su propiedad no sabe si estaba delimitada por una valla. Posteriormente había una valla que delimitaba la zona de obra de la Fase I. Esa valla desapareció cuando la constructora concluyo su trabajo, según cree. La ultima valla que había se debe a un acuerdo tomado en Junta, pero no en la Junta General. Cuando ha sido elegido presidente no sabe si estaba citada la tercera comunidad, es una cuestión administrativa. Actualmente la Fase I entra en la zona que anteriormente estaba vallada. Antes no podían pasar porque la comunidad de la Fase II puso una valla. Las zonas comunes lo son de todas las comunidades del complejo. En la Junta de marzo no sabe si se aprobó una liquidación de deuda. Ignora el contenido de la Junta de 24 de marzo de 2019 y la de julio de 2019 tampoco. El acceso al paseo marítimo es a través de la zona ajardinada que la actora pretende apropiarse. Hay zonas comunes del complejo que se ubican en otras fases. La Fase III no esta construida.

D. Millán: es el legal representante de una propietaria de uno de los adosados. Recibió la notificación de los acuerdos adoptados en las Juntas de marzo y Julio en septiembre de 2019 por medio del administrador. Consideran que no adeudan nada al complejo. Cuando adquiere el adosado hay una zona de 5.000 metros que esta vallada. Llego en 2017, en julio, estaba vallado. La valla la retiraron los vecinos de al lado. Hasta ese momento no se podía acceder a su Fase. Actuaron por la vía de hecho. Ahora acceden. En su finca han sustituido el bombín que tenían en su Fase para acceder al paseo por uno de su complejo. Quiere pertenecer al Complejo Residencial DIRECCION000. Al anterior administrador recuerda que le preguntaron que tenían que hacer para segregarse del complejo. En una Junta encargaron al administrador instalar una valla para delimitar su propiedad del resto de la comunidad. Antes había una valla de obra que era lo que querían sustituir. En abril de 2018 la comunidad d ellos adosados encargo al administrador remitir un burofax a la constructora Altamira para que paralizara la obra. La promotora ni contestó. No ha contribuido a ningún gasto general del Complejo DIRECCION000. Para el declarante su propiedad está en otro complejo: DIRECCION000 NUM000. El declarante está en DIRECCION000 NUM001. No reconoce que el complejo este formado por los tres complejos. El declarante solo quiere pertenecer a su subcomunidad. No ha utilizado las instalaciones comunes del complejo. Tiene piscina privada. En marzo de 2019 hubo una convocatoria de Junta para DIRECCION000 NUM000. Al declarante no le informaron de los acuerdos, se le notificaron en septiembre de 2019.

D. Jesús Manuel: es administrador de la comunidad de propietarios del Edificio NUM001, los adosados. Antes del declarante el administrador era Arcadio. Posteriormente lo nombraron para ser administrador de la Fase NUM000. El complejo lo conforman 3 edificaciones que constituyen el complejo. Hay una que no esta construida. La Junta de marzo de 2019 no venia firmada pero venia con los logotipos del administrador que era entonces del edificio NUM000 por eso entendieron que el promotor de la reunión era el edificio NUM000 que actuaba como promotor porque no existía presidente ni administrador. Al administrador le remitieron sus reclamaciones. Entendieron en su momento que la convocatoria se remitió a todos los propietarios de los adosados. Entendieron que esa no era forma de convocar la Junta, y que solo debían acudir los presidentes en representación de cada comunidad, y que previamente en cada comunidad se tenían que haber votado y debatido los acuerdos. Eso se les trasladó y se comunicó que no se iban a aceptar los acuerdos porque no estaba debidamente convocada. Para que se convoque válidamente se tiene que convocar a los presidentes de cada comunidad con arreglo a los Estatutos. Sin embargo se convoco a los 10 adosados y a todos los copropietarios de la Fase I. Les pidieron que la cancelaran y manifestaron que no iban a reconocer los acuerdos, y ya no supieron nada mas hasta que les convocaron a una segunda reunión en julio. Aunque en el acta ponga que es del complejo todo lo promovía la Fase I. No se convoco a la Fase III porque no participaba en los gastos. El declarante entiende que esto tampoco es correcto, porque pueden adoptarse decisiones que les afecten. Advirtieron al administrador que no se constituía correctamente la Junta una vez recibida la convocatoria y antes de la celebración de la Junta. Los adosados que son la Fase II tienen una parcela propia según consta en el Registro. Una finca de mas 5.000 metros cuadrados. Esa finca registral independiente estaba vallada inicialmente cuando los propietarios llegaron allí. Esa valla persistió hasta que se iniciaron las obras de la Fase I. Se retiro por la promotora y los propietarios pensaron que era temporal y luego la repondrían. Cuando adquirieron los adosados, era un recinto vallado y una finca registral independiente. En la nota del registro de la propiedad aparece que los adosados lindan con la Fase I y la Fase III y tiene salida al paseo, como un predio independiente. Los titulares de las otras Fases a su juicio no pueden pasar por la Fase II. Los propietarios son una propiedad ajena a la Fase I y no hay ninguna servidumbre constituida. Pero la utilizan como zona común, han instalado portería, juegos, han cambiado cerraduras, como si fuera propiedad común. La Fase I mantiene lo contrario, y se apoya en la pagina 3 de los Estatutos que se refiere a la determinación de los elementos comunes, pero por su parte entienden que no se dice en los Estatutos que todas las viviendas sean propietarias de todas las zonas comunes, de hecho, en esa misma norma establece que los gastos de la piscina serán a cargo de aquellas viviendas que la disfruten, ya da por sentado que no todas las viviendas disfrutan de las viviendas. Lo que entienden en la Fase II, es que esas zonas comunes no se pueden considerar zonas comunes de todo el complejo, porque no sirven a todas las viviendas y garajes. Y es evidente que esas zonas no sirven a los garajes. Los adosados tienen una zona ajardinada que es exclusivamente de ellos. Los adosados y las viviendas tienen dos porcentajes de participación, uno sobre el total de su finca registral o parcela y el otro sobre los que sean elementos comunes del complejo. En marzo de 2019 se establecen las cuotas, y en julio de 2019 ya solo con los presidentes, se certificó la deuda de los propietarios de los adosados. Son unas deudas que los propietarios de los adosados no conocían porque ni siquiera habían recibido las actas, no obstante se aprobaron con la supuesta mayoría de la Fase I. Luego se celebró una Junta de los presidentes donde se pretendía ratificar dicho acuerdo. Los acuerdos de marzo y julio fueron notificados el 26 de septiembre de 2019 a petición de los demandantes. D. Arcadio certifica que las actas se comunicaron en el mes de abril y agosto sin embargo no se recibieron hasta septiembre. La doble cuota de participación es sobre un gimnasio que se iba a construir en la Fase I. Entiende que los adosados no deben nada porque los gastos aprobados no sirven a las viviendas y garajes. Después de la Junta de marzo, la siguiente de julio fue solo de los presidentes, en 2020 se convocó de nuevo a todos los propietarios, han convocado indistintamente. No han convocado a la Fase III. Conoce los estatutos. El concepto de vivienda incluye los adosados. Pero entiende que solo tienen que pagar las viviendas que disfruten de los servicios comunes. Da por sentado que no todas las viviendas disfrutaran de todos los elementos comunes. Entiende que la piscina está en un predio que pertenece a una comunidad y solo los propietarios de esa parcela son los que pueden disfrutarla y hacer frente a los gastos. La Fase II es participe del complejo, pero solo deben participar en aquellos elementos comunes que sirven a viviendas y garajes. Los propietarios de los adosados, hasta ahora no han contribuido a ningún gasto. Es administrador desde 11 de marzo de 2019. Cuando lo contrataron le dijeron que la intención de la comunidad de adosados era defender sus elementos propios frente al complejo, los 5.000 metros cuadrados. Tienen claro que forman parte del complejo y que nunca van a poder evitarlo pero los elementos comunes son muy pocos. En varias juntas han manifestado su voluntad de segregarse. En la junta de julio de 2019 manifestaron que no reconocían al presidente ni sabían que había pasado porque no habían recibido ningún acta, y se les manifestó que la habían remitido. Al negarlo los copropietarios de los adosados, se les dijo que se les remitiría. A partir de ahí continuo la Junta, y se opusieron y negaron legitimidad a lo que previamente había. En la Junta de marzo de 2019 era el acta de constitución del complejo. Conocían la convocatoria y los temas que se iban a tratar pero lo que no sabían es si se había llevado a cabo la Junta y se había redactado un acta. Era la Junta de constitución de la comunidad. Se convocó a todos los propietarios y también a todos los presidentes. Los propietarios no querían estar en una reunión con todo el mundo. Querían delegar en su propio presidente. Pese a ser la primera Junta, de constitución del complejo, a su juicio no es lógico que se cite a todos los copropietarios porque solo uno de los presidentes de las fases puede ser el presidente del complejo. La Junta de gobierno esta formada por los mismos miembros de la Junta General, es redundante.

D. Hugo: conoce el complejo porque ha estado 3 años los 365 días del año, era vigilante, mantenimiento, jardinero y vendedor, lo contrato Civisa S.L., la promotora. Estaban previstas tres fases pero se descarto al final. Solo estaba hecha la fase de adosados, no había otra edificación. Llego el 20 de marzo de 2013, los adosados estaban vallados, a ese recinto no se podía acceder por otras personas que no fueran los propietarios de los adosados. No sabe la extensión del terreno. Reconoce el plano que se le exhibe como correspondiendo al terreno de los adosados como incluido dentro del vallado. Ademas de la valla había setos muy altos, el obstáculo no era solo la valla. La promotora le dijo que esa zona era exclusiva de los adosados. La valla la había colocado la promotora y el seto también. Era una valla fija excepto los tres pilares que daban a la piscina que era provisional porque cuando se vendieran todas las viviendas por ahí iba a entrar una maquina para hacer la piscina que según tiene entendido era exclusiva de los adosados. Cuando estuvo allí los adosados estaban terminados y esa valla delimitaba la propiedad. Además antes era autónomo y se dedicaba a cerramientos y llego a presupuestar esa obra y era fija. Esa valla que rodeaba el jardín de la vivienda era perforada rígida y el resto del perímetro era una valla flexible tipo mallazo pero los pilares eran fijos.

D. Arcadio: es administrador de la comunidad demandada: Fase I y Complejo. Antes administraba los 10 adosados, desde abril de 2018, hasta marzo de 2019 cuando es administrador de la Fase I. En 2018 los adosados querían ya independizarse del complejo. En noviembre tienen una reunión donde les explica que la única vía es la unanimidad. Y el día 4 marzo se hace una reunión, luego le cesan de los adosados, y el día 24 se hace otra reunión general. Le contrato Marcelino para los adosados. La Fase I estaba entonces en construcción empiezan a entregar viviendas en diciembre de 2018.Cuando le contrataron en la Fase II le pidieron desde el inicio les interesaba saber que van a hacer para separar las Fases, saber si son independientes, y por ultimo ver de que manera se podrían independizar, porque los adosados tenían un coeficiente muy bajito en relación a la totalidad del complejo e iban a estar siempre en minoría. Antes de su nombramiento mando un burofax a la promotora interesando se paralizara la instalación de la valla porque pensaban que no era correcto el linde. Estaban haciendo un murete y al declarante le encargan que se ponga en marcha la instalación de una valla. El tema de la segregación se trato en las juntas de mayo y noviembre de 2018. Consulto al Colegio de Administradores de Fincas en eses sentido y se respondió que se exigía un acuerdo unánime de todas las comunidades y al final había un complejo con tres edificaciones con unas zonas comunes y que de hecho en las escrituras de constitución habla de que se va a hacer un spa y piscina en fase I de la que iban a tener servicio en la fase II. Le cesan porque dicen que no podía defenderlos a ellos si administraba también la Fase I. Antes de la primera Junta General de Constitución intento convocar una Junta de presidentes. Convoco a todos los propietarios del complejo porque era la junta constitutiva de comunidad. La Junta de constitución se celebro en marzo y las actas se enviaron en abril. En julio cuando se celebró la otra junta, los propietarios eran conocedores de lo acordado en el mes de marzo. En septiembre recibió un e-mail del administrador de los adosados solicitando la notificación de la Juntas de marzo y julio. Se empezaron a entregar viviendas en enero y febrero y por tanto ya se generaron gastos, por eso se incluyeron en la liquidación porque el presupuesto es anual de enero a diciembre. Los gastos generales son luz agua, material para jardín, piscina, conserjería, etc. Los adosados adeudan a la comunidad entre 2.800 y 3.400 euros. Ninguno ha contribuido a los gastos del complejo, ni han hecho uso de las zonas comunes. Hay un adosado con piscina fue el primero que se la construyó. Cuando compran los adosados no sabe lo que hay en cuanto a vallado. Envió un requerimiento a Altamira pidiendo que repongan la valla a petición de los adosados cuando era su administrador. Le dicen que ahí había una valla. Lo que entiende de lo que aparece del registro de la propiedad es que hay un complejo que contiene tres espacios con tres edificaciones que comparten los elementos comunes, piscina, jardín, etc (documento 2 del escrito de demanda). Según su interpretación de este documento, hay varias parcelas y de esa se acabe haciendo una para construir un complejo. La promotora original era Civisa y posteriormente Altamira compra y acaba terminando la construcción pero basándose en el proyecto que había. Las viviendas y los adosados tienen una doble cuota porque hay comunidades restringidas que engloba lo propio de la edificación, videoporteros, antena etc. incluyendo toda la zona que es una finca registral independiente, y una general para los gastos comunes de todo el complejo. Hay unos estatutos, los coeficientes de participación los hace el constructor en el momento que otorga la escritura de obra nueva y allí establece un coeficiente de participación de lo que es propio, y otro porcentaje para lo que es común del edificio. La Junta de 24 marzo la convocó el declarante, le explica a la Junta rectora de ese momento que tiene que hacer una Junta de Fases NUM000 y NUM001 para constituirlas formalmente. El articulo 24 L.P.H. indica que es una forma de organización mas ágil, y se había intentado reunir solo a los presidentes, pero había un descontento en la Fase II y como no se encontró solución, pensó convocar una reunión con todos los propietarios a fin de constituir la Junta general, los Estatutos así lo prevén afirmando que se puede hacer una junta de presidentes o en la forma ordinaria. En abril y agosto notificó las Juntas pero conforme va a los adosados no era bien recibido y se enviaron por correo. Los ha entregado pero no lo puede acreditar. El 26 de septiembre se lo envía a Jesús Manuel. A la Fase III los ha convocado y a la Fase II los ha convocado. A todo el complejo. A la que está en construcción también. En noviembre de 2018 pide la nota de esta tercera construcción para saber a quien tiene que convocar. Lo ha hecho por carta. En las sucesivas Juntas no les ha convocado, solo a la primera porque era la de constitución, en el resto como no participan de nada hasta que no este construido, no se les ha convocado. El reglamente de régimen interior redactado no sera aplicable a todos cuando se construya, solo si se ha inscrito en el Registro tendrá eficacia frente a terceros.

La Sentencia, tras analizar el resultado de la prueba practicada, concluye en el sentido de desestimar la demanda por cuanto según razona:

1.- Que la exigencia de hallarse el comunero al corriente de pago se refiere al momento de interposición de la demanda y en supuesto de consignación requiere que ésta se realice " previamente " a la interposición pues el incumplimiento del requisito no es susceptible de subsanación siendo incluso apreciable de oficio una vez constatado ya que de él depende la legitimación para impugnar y en el presente caso, de la documental obrante en autos (doc. 2 a 2-9 de la contestación de la demanda) no sólo consta que los actores integrantes del Complejo Residencial " DIRECCION000" no se encuentran al corriente de pago, sino que tampoco consta que hayan efectuado consignación de cuantía alguna no encontrándose los actores en los supuestos de excepción que prevé el propio artículo 18 LPH.

2.- Puesto que a priori los acuerdos no serían contrarios a la Ley ni a los Estatutos, luego la acción se encontraría caducada por transcurso de tres meses.

3.- Se acoge la falta de legitimación pasiva de la demandada pues la demanda debió dirigirse frente a la Comunidad General.

La Sala, analizados los términos de la controversia que se somete a su consideración coincide plenamente con la conclusión expuesta en la Sentencia apelada en lo concerniente a la procedencia de estimar la excepción de falta de legitimación pasiva, pues debe observarse que, tal como se establece en el encabezamiento del escrito rector del procedimiento, la demanda se formula contra la Comunidad de Propietarios Residencial DIRECCION000 de El Puig de Santamaría Edificación NUM000. También en el suplico de la misma se señala lo siguiente: ".....tenerme por parte en la representación que ostento de los demandantes y por formulada DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, RESIDENCIAL DIRECCION000 DE "EL PUIG DE SANTAMARÍA", EDIFICACIÓN NUM000".

Esta circunstancia, como tan acertadamente señala la Sentencia de Primera Instancia aboca al fracaso automáticamente la acción ejercitada pues la legitimación pasiva en el presente caso la ostentaría el Complejo Residencial DIRECCION000, compuesto por 3 edificaciones, ya que los acuerdos que afectan a elementos comunes de la totalidad del Complejo, como son los ahora impugnados, son competencia de la Comunidad General. Debe señalarse que en cláusula segunda de los Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad denominada: "Régimen Jurídico del Complejo" se establece que: "..el Complejo se halla compuesto por tres edificaciones.....sin perjuicio de la existencia de una única propiedad horizontal ....se crean: una única comunidad general de propietarios sobre aquellos elementos comunes esenciales que afectan a todas las unidades de propiedad horizontal de que se compondrá el complejo y elementos necesarios para su adecuado uso y disfrute... y otras comunidades restringidas especiales o relativas". Una de estas edificaciones es el conjunto de adosados de la que forman parte los actores, por tanto, formando parte los mismos de este Complejo, es frente al mismo contra quien debió dirigirse la demanda, lo que no ignora el recurrente pues precisamente uno de los motivos de impugnación de una de las juntas consiste en no haber sido convocada al mismo una de las fases del complejo.

Como disponen los artículos 410 y 411 de la L.E.C. la litispendencia, con todos sus efectos procesales, se produce desde la interposición de la demanda, por lo que la actora queda vinculada por los términos en que la misma se halla redactada y en el presente caso, es de apreciar necesariamente la excepción dilatoria consistente en la falta de legitimación pasiva que conlleva la improsperabilidad de la demanda interpuesta.

Ahora bien, acogida esta excepción dilatoria, la consecuencia de tal circunstancia pasa por no entrar en el análisis de cualesquiera otras cuestiones, (contrariamente a lo que hace la Sentencia apelada), pues todas ellas atañen al fondo del asunto, y puesto que el efecto de esta excepción por su naturaleza dilatoria (no perentoria) es la posibilidad de plantear la demanda nuevamente dirigiéndola correctamente contra quien se halle pasivamente legitimado, sería en su caso en dicho procedimiento donde habría que dilucidar el resto de las extremos que son objeto de controversia entre las partes.

Procede en consecuencia en virtud de cuanto se ha expuesto la desestimación del recurso de Apelación formulado, bien entendido que la causa de desestimación de la demanda es única y exclusivamente la estimación de la excepción de falta de legitimación pasiva, quedando imprejuzgadas todo el resto de cuestiones, resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- Establece el artículo 398 de la L.E.C. que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación