Sentencia Civil 72/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 1080/2022 de 21 de febrero del 2024

PRIMERO.- Antecedentes y planteamiento del recurso.- La representación procesal de los actores formuló demanda que concluía suplicando que:

A) Se declare la responsabilidad de Banco Sabadell, ex lege art. 1.2. Ley 57/68 y se le condene a la reintegración de 5.000 € a Don Felipe y Doña Dulce, cantidades percibidas a cuenta de la vivienda sumadas a sus intereses legales desde el pago de las mismas.

- Subsidiariamente, si tras la práctica de la prueba se obtiene copia de un aval suscrito entre Caja de Ahorros del Mediterráneo (Banco de Sabadell) y la promotora, y dicha garantía extiende su cobertura a todos los actores, se la declare responsable ex lege art. 1.1. Ley 57/68, y se la condene a la reintegración de la cantidad total de 35.000 €.

El devengo de los intereses debe contarse a partir de las fechas en que se efectuaron los pagos a cuenta a la entidad bancaria, pues así lo establece el Tribunal Supremo. No cabría achacar a los demandantes dejadez en sus derechos, teniendo en cuenta su condición de consumidores, a los que no se les puede exigir la diligencia de un ordenado empresario o de un profesional del sector legal, y de que informaron de su crédito en el concurso de acreedores, y no ha sido hasta que se ha dictado la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015, cuando han sido conscientes de la posibilidad de reclamar frente a la entidad bancaria.

Todo ello con expresa condena en costas de la parte demandada.

B) Se declare la responsabilidad de Caixabank, ex lege art. 1.2. Ley 57/68 y se la condene a la reintegración de 30.000.-€ a Don Eliseo y Doña Carmen, cantidades percibidas a cuenta de la vivienda sumadas a sus intereses legales desde el pago de las mismas.

- Subsidiariamente, si tras la práctica de la prueba se obtiene copia de un aval suscrito entre Caixabank y la promotora, y dicha garantía extiende su cobertura a todos mis mandantes, se la declare responsable ex lege art. 1.1. Ley 57/68, y se la condene a la reintegración de la cantidad total de 35.000.-€ . El devengo de los intereses debe contarse a partir de las fechas en que se efectuaron los pagos a cuenta a la entidad bancaria, pues así lo establece el Tribunal Supremo. No cabría achacar a los demandantes dejadez en sus derechos, teniendo en cuenta su condición de consumidores, a los que no se les puede exigir la diligencia de un ordenado empresario o de un profesional del sector legal, y de que informaron de su crédito en el concurso de acreedores, y no ha sido hasta que se ha dictado la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015, cuando han sido conscientes de la posibilidad de reclamar frente a la entidad bancaria.

Todo ello con expresa condena en costas de la parte demandada.

La entidad bancaria demandada contestó a la demanda oponiéndose a la misma y el Juzgado estimó en su integridad la demanda formulada por Don Felipe y Doña Dulce condenando a Banco de Sabadell S.A. a pagar a los actores la cantidad de 5.000 € más los intereses legales desde la entrega de dicha suma y las costas procesales, y estimó parcialmente la formulada por D. Eliseo y Dª Carmen condenando a la entidad CaixaBank SA a pagar a los actores la cantidad de 29.000 € más los intereses legales desde la entrega de dicha suma, sin imposición de costas.

Contra dicha sentencia interpone recurso de apelación Banco de Sabadell en cuanto a la condena al reintegro de la suma de 5.000 € ingresada por los actores Don Felipe y Doña Dulce alegando los siguientes motivos de impugnación: indebida aplicación de la Ley 57/68 por la incorrecta valoración de la prueba en cuanto que la practicada desacredita el uso propio de la vivienda adquirida, habiendo aplicado la sentencia de forma incorrecta la inversión de la carga de la prueba; y como segundo motivo, la errónea interpretación de la doctrina del Tribunal Supremo sobre el deber de control de las entidades financieras dada la inexistencia de responsabilidad respecto del pretendido pago a cuenta por los compradores, solicitando en definitiva, la estimación del recurso y la revocación de la sentencia con desestimación de la demanda e imposición de costas.

Conferido traslado a la parte demandada apelada, se opuso al recurso solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia impugnada con imposición de costas a la entidad apelante.

SEGUNDO.- Hechos declarados probados en la instancia.- Para la decisión a adoptar en este recurso de apelación resulta de interés reproducir los hechos declarados probados en la instancia:

En fecha 30 de marzo de 2007 D. Felipe, suscribió, con la mercantil Solera El Trampolín contrato de arras, y posteriormente junto con su esposa Dª Dulce, contrato de compraventa de fecha 24 de abril de 2007 para la adquisición de una vivienda en construcción en el complejo DIRECCION000 (documentos 2 y 3).

Por otro lado, en la fecha de 30 de marzo de 2007, D. Eliseo suscribió, con la mercantil Solera El Trampolín contrato de arras y posteriormente junto con su esposa, Dª Carmen contrato de compraventa de fecha 24 de abril de 2007 para la adquisición de otra vivienda en construcción en el complejo DIRECCION000 (documentos 4 y 5).

El destino de tales adquisiciones era el de residencia.

D. Felipe y Dª Dulce, entregaron 1.000 euros como reserva (documento 6) y 5.000 euros ingresados mediante transferencia en cuenta bancaria de la entidad Banco Sabadell (documentos 7 y 8) así como 24.000 euros directamente a la promotora (documento 9), reclamando en el presente procedimiento los 5.000 euros indicados.

D. Eliseo y Dª Carmen entregaron a cuenta del precio (documento 12) las sumas de 1.000 euros el 28 de marzo de 2006 y 5.000 euros mediante cheque de Bancaja que fue compensado en Caixabank (documento 10) así como 24.000 euros mediante otro cheque en Bancaja ingresado en Caixabank (documento 11), reclamando el importe total de 30.000 euros.

La mercantil promotora no entregó las viviendas por lo que el contrato fue resuelto (documentos 19) siendo declarada en concurso (documentos 14 y ss). Las entidades financieras demandadas admitieron los importes indicados sin exigir la apertura de cuenta especial ni la garantía que la ley 57/68 exige.

TERCERO.- Examen de los motivos impugnatorios. En relación con el pago a cuenta ascendente a 5.000 € realizado por D. Felipe y Doña Dulce, interpone el recurso de apelación la representación procesal del Banco de Sabadell SA alegando como motivos la indebida aplicación de la Ley 57/68 por la incorrecta valoración de la prueba en cuanto que según alega la practicada desacredita el uso propio de la vivienda adquirida, habiendo aplicado la sentencia de forma incorrecta la inversión de la carga de la prueba; y como segundo motivo, la errónea interpretación de la doctrina del Tribunal Supremo sobre el deber de control de las entidades financieras dada la inexistencia de responsabilidad respecto del pretendido pago a cuenta por los compradores.

1.- Primer motivo de impugnación: Error en la valoración de la prueba dado que las entregas no estaban destinadas a un fin residencial: Inexistencia de error y correcta valoración de la prueba. Desestimación del motivo.- En lo referente a la supuesta finalidad inversora o especulativa de la compra de la vivienda objeto de autos que invoca la entidad bancaria demandada y apelante, y que aduce como motivo de impugnación de la sentencia al considerar que incurre en error en la valoración de la prueba, cabe señalar que se trata de una cuestión crucial, pues en efecto de concurrir quedaría excluida la aplicación de la referida Ley 57/1968 según reiterada jurisprudencia que deja fuera de la misma las adquisiciones efectuadas por profesionales del sector inmobiliario o por particulares pero con mera finalidad especulativa o de inversión ( SSTS nº 706/2011, de 25 de octubre, nº 360/2016 de 1 de junio, nº 420/2016 de 24 de junio, nº 675/2016, de 16 de noviembre, nº 582/2017 de 26 de octubre y nº 161/2018 de 21 de marzo).

Pues bien, analizada por esta Sala la prueba practicada en autos y que invoca Banco de Sabadell para deducir que la vivienda no fue adquirida con fines residenciales, no cabe sino avalar las conclusiones de la sentencia dictada en primera instancia, pues más allá de conjeturas y elucubraciones en base a los supuestos indicios que alega en el recurso -que no son tales ya que no ofrecen resultados inequívocos y por tanto no permiten llegar a conclusiones terminantes-, en absoluto cabe concluir que la compra tuviera un fin especulativo, antes al contrario en el caso no se da el enlace preciso y directo entre el hecho base y aquél que se pretende demostrar por la demandada que exige la Ley para considerar acreditado un determinado hecho por vía de presunciones ( art. 386 LEC).

En efecto, la Sala considera irrelevante que lo demandantes hayan residido en distintos domicilios ubicados en diferentes ciudades, o que su vivienda diste 140 km de la localidad de Albudeite (Murcia), pues no necesariamente la vivienda vacacional debe estar próxima a la residencia; tampoco es un dato significativo que se hayan omitido los rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF, cuando es bien sabido que la mera titularidad de bienes inmuebles devenga dichos rendimientos, y que dichos documentos se aportaron para acreditar otros extremos, por lo que dichas circunstancias poco o nada aportan a la cuestión debatida; tampoco es relevante el hecho de que el actor y su hermano adquirieran el mismo día una vivienda cada uno de ellos en la misma promoción, pues de ello no puede deducirse en absoluto que se buscara un fin inversor o especulativo sino más bien al contrario, es perfectamente factible que ambos hermanos convinieran adquirir un apartamento cada uno de ellos en la misma urbanización teniendo en cuenta su relación parental y su deseo de pasar juntos los periodos vacacionales, tesis que parece más factible que la sustentada por el banco; tampoco es relevante el hecho de que la señora Dulce sea o haya sido empleada en una empresa del sector de la construcción, pues como es obvio, ello no implica que todas las compras de inmuebles realizadas por los empleados de este tipo de empresas tenga un carácter especulativo; por otro lado, el hecho de que no se haya acreditado que los actores tengan relación alguna con la localidad Albudeite no excluye que, precisamente como consecuencia de la adquisición de dichas viviendas, desearan pasar sus vacaciones en dicha localidad, y desde luego no es preciso que tengan vinculación laboral con la misma pues la finalidad de residencial se cumple tanto cuando el inmueble adquirido se destina a vivienda como cuando el uso pretendido sea el turístico o vacacional.

En todo caso, incumbe a la entidad bancaria demandada la carga de la prueba en cuanto al carácter especulativo de la compra, y así lo hemos indicado de forma reiterada en las sentencias nº 523/2019 de 13 de noviembre, 450/2019 de 25 de septiembre, 603/2020 de 10 diciembre, 21/2021 de 20 enero, 307/2021 de 14 de julio y 319/2022 de 13 de julio, entre otras muchas, no siendo suficiente el mero hecho de que conste una cláusula de cesión en el modelo de contrato, que además es una cláusula estereotipada incluida por la promotora, habitual por otro lado en esta clase de negocios jurídicos, y así lo ha declarado esta Sala reiteradamente (entre las más recientes la ya aludida sentencia 319/2022 de 13 de julio y la sentencia 333/2022 de 20 de julio).

Como señaló esta Sala en sentencia nº 374/2017 de 17 de octubre o en la reciente sentencia nº 251/2019 de 2 de mayo: "El primer motivo del recurso lo constituye el de la ausencia de prueba sobre el carácter especulativo, pues la ley no excluye el uso de temporada y las otras fincas nada tienen que ver con las viviendas. Examinadas las actuaciones el motivo ha de ser estimado y ello porque en primer lugar hemos de tener en cuenta que cuando se trata de la aplicación de la Ley 57/68 no resulta jurídicamente técnico la expresión de consumidor sino más concretamente de adquirente o comprador de vivienda como así se expone en la sentencia del Tribunal Supremo de 1 junio 2016 cuando declara que ..."en la jurisprudencia de esta Sala es una constante que la interpretación de las distintas normas de la Ley 57/68 ha de tener como base o punto de partida su finalidad protectora o tuitiva de los compradores de viviendas en construcción para un fin residencial". Por tanto, la jurisprudencia como es conocido excluye del ámbito de protección de dicha normativa a los profesionales del sector inmobiliario y a quienes invierten en la compra de viviendas en construcción para revenderlas durante el proceso de edificación o bien al finalizar el mismo mediante el otorgamiento de escritura publica de compraventa a favor de un comprador diferente. Entendemos, que en este caso no ha quedado acreditado que los demandantes hayan intervenido en la compra de la vivienda en el marco de una actividad de carácter especulativo o profesional, sin que existan elementos de prueba para poder sostener que la compra de la vivienda tuviera una finalidad especulativa o para la reventa, pues el artículo 1º de la Ley 57/68 hace referencia a viviendas destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial".

2.- Segundo motivo de impugnación: Errónea interpretación de la doctrina del Tribunal Supremo sobre el deber de control de las entidades financieras de las cantidades ingresadas dada la inexistencia de responsabilidad respecto del pretendido pago a cuenta por los compradores.- a.-) Antes de entrar a analizar el motivo y para centrar el marco normativo del litigio, obligado es realizar con carácter previo un somero análisis de la jurisprudencia emanada de nuestro Tribunal Supremo en relación con la cuestión objeto del presente pleito.

En este sentido la reciente STS 132/2024 de 5 de febrero señala que la jurisprudencia aplicable es la que sintetiza la sentencia 1127/2023, de 10 de julio:

"Desde la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre , existe una doctrina jurisprudencial consolidada (que ambas partes demuestran conocer y de la que es ejemplo reciente la sentencia 36/2023, de 17 de enero , con cita de las sentencias 24/2021, de 25 de enero , y 574/2021, de 26 de julio ) en el sentido de que el art. 1.2.ª de la Ley 57/1968 establece una responsabilidad legal específica de las entidades de crédito ("bajo su responsabilidad") cuya efectividad no depende de que la cuenta en que se ingresen las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio de su vivienda sea la especial a que se refiere la misma norma.

"Esta responsabilidad legal, que no cabe confundir con la de la entidad garante (avalista o aseguradora) en el caso de que se pruebe la existencia de garantías, se funda en que las entidades de crédito depositarias de cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en construcción no tienen el carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y promotor-vendedor, sino que deben colaborar activamente con este último a fin de asegurarse de que cumple sus obligaciones legales (recibir los anticipos en una cuenta especial debidamente garantizada), de modo que basta con que la entidad de crédito conozca o no pueda desconocer (que "supo o tuvo que saber", según dijo literalmente la sentencia 733/2015 ) que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción para que responda por no haber exigido del promotor la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada".

No obstante la jurisprudencia también precisa que la responsabilidad del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad "a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador" ( sentencia 838/2023, de 30 de mayo , con cita de las sentencias 24/2021, de 25 de enero , 574/2021, de 27 de julio , y 883/2021, de 20 de diciembre ), y que no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, "no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora" (en este sentido, sentencia 127/2021, de 8 de marzo , con cita de las sentencias 623/2019, de 20 de noviembre , 147/2020, de 4 de marzo , y 453/2020, de 23 de julio )".

b.-) Aplicando la anterior doctrina al supuesto enjuiciado es claro que el motivo debe ser desestimado pues es evidente la responsabilidad de Banco de Sabadell, ya que consta claramente en la orden de transferencia por importe de 5.000 € aportada como documento número 7 de la demanda, concretamente en el apartado destinado al "concepto" de la misma, lo siguiente (en mayúsculas): "RESERVA EN CONCEPTO DE ARRAS VIVIENDA Marí Luz, PARCELA NUM000", texto que pocas dudas ofrece acerca del destino o finalidad de la cantidad transferida, siendo irrelevante que la orden de transferencia no la cursara el propio comprador sino su actual esposa Doña Dulce, que además figura como compradora junto con su esposo en el contrato de compraventa posterior al de arras, siendo de destacar en todo caso, que lo relevante no es la persona que realice el ingreso, sino la finalidad de la entrega, que en este caso aparece perfectamente definida en la referida orden. Por tanto era evidente la capacidad y posibilidad de control de la entidad demandada sobre las cantidades ingresadas por los adquirentes como la transferencia realizada por el actor, que estaba destinada a un pago a cuenta para la adquisición una vivienda, por lo que no es creíble atendidas las circunstancias descritas, que la entidad bancaria desconociera la existencia de la promoción inmobiliaria y que tales ingresos estaban destinados precisamente a entregas a cuenta para la adquisición de viviendas, pues como ha reiterado el Tribunal Supremo en las sentencias antes referidas, la entidad bancaria conocía o no debía desconocer que los compradores estaban realizando numerosos ingresos anticipados en dicha cuenta por cuantiosos y similares importes en concepto de entregas a cuenta para la adquisición de viviendas en la citada promoción, así como la relevancia y reiteración de los mismos, lo que no podía pasar desapercibida para la entidad, que es obvio, no ejerció el debido control mientras los compradores iban ingresando sus anticipos en la mencionada cuenta, al no exigir las debidas garantías, situación que permitió que se eludiera con facilidad el sistema protector de la Ley 57/68, esto es, sin exigir en ningún momento la apertura de una cuenta especial en los términos del art. 1.2º de la Ley 57/1968 ni la constitución de las oportunas garantías para la devolución de las sumas anticipadas, mediante seguro de caución o aval bancario, por lo que la falta de control fue patente y evidente dada la aquiescencia pasiva de la entidad bancaria, con lo que se produjo precisamente lo que la citada Ley pretendía evitar, esto es, que se produjeran ingresos (y posteriores extracciones) descontrolados en una cuenta que no fue objeto de supervisión, infringiendo la entidad bancaria su especial deber de vigilancia, lo que permitió que el promotor operara en dicha cuenta, disponiendo de los fondos no garantizados y descapitalizando la empresa, con el consiguiente perjuicio de los compradores que entregaron sus ahorros como anticipo del precio al ingresarlos en una cuenta de la demandada de la que era titular la promotora, y en este sentido señalan las STS nº 502/2017, 503/2018 y 411/2019 a la que se remite la reciente STS nº 623/2019, de 20 de noviembre, antes citada, que se trata de una responsabilidad derivada directamente del incumplimiento de los deberes que impone a las entidades de crédito la mencionada Ley 57/68.

Por consiguiente, la valoración de la prueba realizada por el juzgador de instancia es correcta y lógica, sin que exista el error alegado, por lo que el primer motivo impugnatorio debe decaer.

CUARTO.- Costas procesales del recurso.- Dada la desestimación del recurso, procede imponer las costas procesales de esta alzada a la entidad bancaria apelante en estricta aplicación del art. 398 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación este Sala pronuncia el siguiente