Sentencia Civil 235/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 52/2022 de 22 de mayo del 2023

PRIMERO.- La representación de la parte actora ejercitó acción interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los trámites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Valencia se dictó en fecha 8 de noviembre de 2021 Sentencia por la que acordaba:

Que, estimando parcialmente la demanda interpuesta en nombre de la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 C.B. , Dª Palmira, D. Jaime y Dª Natalia frente a D. Patricio y D. Olegario:

1.- Declaraba la responsabilidad contractual por incumplimiento del contrato, que tienen los indicados demandados en la producción de los daños acreditados en la demanda, de forma solidaria.

- Declaraba que los demandados han causado los daños que se establecen en el fundamento jurídico primero de la presente resolución, por importe de 144.525Ž18 euros.

- Declaraba la existencia de las patologías y defectos establecidos en el fundamento jurídico tercero de la presente resolución.

- Declaraba que los indicados demandados han incurrido en incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

- Declaraba que los demandados tienen la obligación de indemnizar a los actores con el interés legal desde la fecha de reclamación.

2.- Condenaba a D. Patricio y D. Olegario:

- A estar y pasar por dichas declaraciones.

- A ejecutar las obras necesarias para eliminar las patologías, como se indica en el fundamento jurídico tercero de la presente resolución, debiendo pagar el coste que asuman los actores en caso de incumplimiento.

- A pagar a los actores la cantidad de 144.525Ž18 euros más intereses desde la

fecha de reclamación.

Y todo ello sin imposición de costas.

Que, desestimando la demanda interpuesta en nombre de la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en la EDIFICIO000 NUM000 y NUM001 frente a D. Patricio y D. Olegario, absolvía a los indicados demandados de los pedimentos formulados en el suplico de la contestación; con imposición de costas a la parte actora.

Que, desestimando la demanda interpuesta en nombre de la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 C.B., Dª Palmira, D. Jaime y Dª Natalia frente a Senve Promotora de Comunidades S.L., absolvía a los indicados demandados de los pedimentos formulados en el suplico de la demanda; con imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de DOÑA Palmira, DON Jaime, DOÑA Natalia, LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN EDIFICIO000, NUM000 Y NUM001 y LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 C.B. , formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos en síntesis:

1.- En relación con la absolución de la mercantil Senve Promotora de Comunidades S.L. Error en la valoración de la prueba que conlleva la errónea aplicación del régimen jurídico de responsabilidad contractual en la que además, existe ausencia de valoración de determinados medios de prueba obrantes en Autos. La sentencia no toma en consideración la abundante prueba documental unida al escrito de demanda, y que no ha sido desvirtuada por la parte demandada, que acredita que la sociedad Senve Promotora de Comunidades S.L. demandada en este procedimiento, ha actuado desde el origen como promotor-gestor y por ello debe de responder ante la Comunidad de Bienes, a la que ha cobrado por todas y cada una de las facturas que ésta ha satisfecho a causa del proceso constructivo, como retribución a las funciones que ha desarrollado, sin que, por muy lícito que fuere, no tiene sentido alguno pagar un 10% de cada factura a un mero secretario-administrador. La promotora ha actuado de forma directa en todo caso, proyectándose su responsabilidad incluso a la que deriva de la propia responsabilidad de sus administradores, los dos arquitectos demandados y que han sido condenados por incumplimiento contractual.

Así, ha quedado acreditado en la demanda que:

a) La comunidad de bienes creada para llevar a efecto la construcción no es una figura que existiese previamente, sino que es la propia Senve la que busca y capta a los potenciales clientes, futuros comuneros;

b) Senve, como gestora, ha sido la que ha determinado la vivienda y/o plaza de garaje en que se transformaría la cuota pro indivisa y sus características principales;

c) Antes de la constitución de la comunidad, el proyecto del edificio ya estaba redactado (al menos la memoria publicitada) y se ha realizado por profesionales elegidos por la propia Senve, en este caso son sus propios administradores, los arquitectos demandados;

d) Senve ha sido quien ha concretado el precio de la vivienda, así como la forma de pago

e) Los comuneros han otorgado a favor de Senve un amplísimo poder, con carácter irrevocable, hasta la terminación de la obra

f) Es la propia Senve la que establece los estatutos de la comunidad que se va a constituir, con la finalidad de comprar y construir hasta que se constituya la propiedad horizontal;

g) Por todas las actividades antes relacionadas Senve ha obtenido un beneficio, como cualquier promotor inmobiliario, en este caso materializado en el 10% de todos los pagos realizados a causa o con origen en el proceso de edificación.

A raíz del incumplimiento de las normas urbanísticas y de las directrices del proyecto presentado para la concesión de la licencia de obras, la mercantil demandada, pagó la primera de las facturas que tiene su origen en los trabajos de demolición de la cubierta.

Además de pagar esa cantidad, poco más de dieciocho mil euros, la promotora entregó el libro del edificio y cobró por ello, según resulta del Documento nº 91 de la demanda, todo ello nos lleva a concluir que Senve Promotora de Comunidades S.L. es la promotora de facto del edificio, porque en la fase previa (i) buscó el emplazamiento, (ii) diseñó la memoria, diseñó el proyecto está administrada, precisamente, por los dos arquitectos demandados), (iii) publicitó la promoción a su cargo, (iv) firmó los contratos de opción de compra, y finalmente, (v) ejercitó ese derecho de opción de compra.

Posteriormente, a partir de la misma constitución de la C.B., pasa a ser su administrador-secretario, y lo hace con carácter de irrevocable, percibiendo por su "gestión" el 10% de cada una de las facturas que pudieren ser satisfechas, lo que implica de facto y de iure que Senve es la promotora de facto, que ha diseñado todo el proceso ejecutivo y ha controlado la gestión desde antes de las constituciones de dichas Comunidades de bienes y civil de propietarios.

2.- Perdida de valor a causa de la imposibilidad de ubicar los aires acondicionados en la cubierta del edificio. Error en la valoración de la prueba por una indebida valoración de determinados medios de prueba.

En el proyecto, la maquinaria de aire acondicionado se ubica en el espacio diseñado en el proyecto, el "espacio protegido, al que refiere la Comisión de Patrimonio y motivó la concesión de la licencia de obras", en el documento justificativo de 22 de marzo de 2006, los arquitectos reiteran que ese espacio está en la cubierta del edificio (documento 30 de la demanda).Sin embargo, la Comisión de Patrimonio considera que no es aceptable la solución propuesta (en cuanto a la diferente altura de las edificaciones) porque sigue existiendo incumplimiento de la propuesta realizada por los Arquitectos, y así lo pone en evidencia en el Documento nº 31, dictamen desfavorable.

Defendiendo que el espacio inicial del proyecto es el idóneo, recogido igualmente en la licencia, se realiza nueva propuesta de actuación el nueve de mayo de 2006, documento nº 32, en la que proponen los arquitectos demandados mantener la instalación de los aparatos de aire acondicionado en la zona prevista en la cubierta, si bien con demolición de la zona dura de la obra realizada, en evitación del "impacto" que provocan los compresores de aire sobre la cubierta. Pese a esta línea de defensa de su propio proyecto y de la licencia, sin embargo, posteriormente, sin ninguna aprobación ni consenso, con la comunidad de propietarios ni con la comunidad de bienes, los arquitectos demandados, varían su línea de defensa y en la propuesta de 25 de mayo de 2006, proponen la eliminación de los compresores de aire del espacio "inicial proyectado" y aceptado en la licencia de obras concedida el 20 de noviembre de 2002 (documento 33).

Como puede comprobarse en el documento nº 41, hay una nueva propuesta de demolición realizada por los arquitectos demandados, en la que no se identifica una ubicación "alternativa" para los aparatos de aire acondicionado, distinta a la originaria y aceptada en la licencia, en la cubierta del edificio.

Si partimos del propio proyecto, que motivó, con vicisitudes, ciertamente, la concesión de la licencia, observamos cómo, este proyecto, respeta el criterio de la Comisión de Patrimonio en cuanto al diseño de ese espacio protegido, en cubierta, para la colocación de los aparatos de aire acondicionado.

Esta solución técnica es defendida por los arquitectos, hasta que, motivado por el incumplimiento del régimen de alturas, comprueban que no pueden mantener ese espacio para la colocación del aire acondicionado, y "deciden", sin que conste aprobación alguna por parte de los propietarios del edificio, modificar su ubicación y llevarla a una zona donde no estaba prevista en el proyecto ni en la licencia, determinándose una nueva ubicación, las terrazas privativas de las viviendas que dan a la fachada posterior del edificio. Y los arquitectos debieron de obtener el visto bueno de la Comunidad de Bienes y de la Comunidad de propietarios, pues así resulta del Art. 30, ap 3, de los estatutos, en la que se ponen de manifiesto cuales son las Facultades del arquitecto.

La circunstancia que uno o dos vecinos hubieren instalado en las terrazas posteriores los compresores del aire, no sana la imposibilidad jurídica.

Ciertamente espacio existe, pero no para la ubicación de los compresores del aire acondicionado. Además, la imposibilidad legal de instalar los compresores en las terrazas deriva de la aplicación del artículo 20, apartado segundo de la Ordenanza Municipal de ruidos del Ayuntamiento de Valencia, publicada en el BOP de 26 de junio de 2008, que resulta de aplicación al concederse las licencias de primera ocupación el 30 de julio de 2008 (y el 9 de marzo de 2010 a los dos DIRECCION001), y que impide la instalación de los compresores en los patios interiores de edificación.

3.- Error en la valoración de la prueba al excluir la responsabilidad de los arquitectos demandados en relación con determinadas patologías que han sido detectadas en la carpintería de madera de la fachada. Ha quedado acreditado en período probatorio la entidad de la patología, y debido al importante deterioro de la carpintería, ha provocado que en algunos puntos fuere irrecuperable, tal como manifiesta el dictamen del perito judicial que consta en el Fundamento de Derecho Segundo de la propia Sentencia. Deterioro al que alude el informe pericial del Sr. Leoncio, y que también se recoge en el informe pericial del perito judicial, no puede ser imputable a una falta de aplicación de las tareas de mantenimiento descritas en el libro del edificio, porque, recordemos, la entrega del libro del edificio tuvo lugar, según se acredita en el documento nº 91 de la demanda, el 18 de mayo de 2011, y las patologías detectadas exceden en mucho de las tareas de mantenimiento que se describen en el libro del edificio, sobre todo en lo referente a la carpintería exterior, en la que se desaconseja la aplicación de barniz.

Asimismo la representación de D. Patricio Y D. Olegario , formula recurso de Apelación con fundamento en los siguientes motivos expuestos en síntesis:

1.- Falta de legitimación activa de la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 NUM000 y NUM001 y pasiva de los demandados ante la inexistente relación contractual. Quien contrata los servicios de los recurrentes y abona sus honorarios es EDIFICIO000 Comunidad de Bienes, la promotora de la Obra, conforme se desprende del propio expediente administrativo, cuyos archivos se designan expresamente en caso que, de contrario, se negara tal condición.

Igualmente, el documento 14 de la demanda, correspondiente al contrato de ejecución de obra entre EDIFICIO000 CB y Construcciones Pardo Vila. Obsérvese que el CIF aportado es el de la Comunidad de Bienes no de la Comunidad de Propietarios.

También, los documentos 59 a 79 y documento 92, correspondiente a las facturas abonadas, tanto a Senve como a los arquitectos, al arquitecto técnico y a la constructora, donde se observa que quien paga es EDIFICIO000 CB, no la Comunidad de Propietarios, incluso respectos de los trabajos de modificado de la cubierta (docs. 76, 78 y 79).

Los documentos 52 y 52 bis correspondientes a las recepciones de obra, de 15 de mayo de 2006 y 10 de mayo de 2010 respecto de la modificación de la cubierta, en las que aparece que el promotor es EDIFICIO000 CB. Y el documento 53 correspondiente al Libro del Edificio, en el que aparece como promotor de la obra EDIFICIO000 CB, y no la CP EDIFICIO000 NUM000 y NUM001.

2.- Caducidad de la acción respecto de la Comunidad de Propietarios: a esta construcción le resulta aplicable la Ley de la Ordenación de la Edificación, que establece en su art. 17 el periodo de garantía en que deben de manifestarse los defectos constructivos a los efectos de una posible reclamación contra los agentes intervinientes, en este caso nuestros defendidos al ser los únicos demandados.

Como bien es sabido, la Ley de Ordenación de la Edificación establece en su art. 17 tres plazos de garantía, según el tipo de daño, en los que nos encontraríamos el de 10 años para defectos que afectan a la seguridad estructural y defectos en el suelo donde se construye el inmueble. El de 3 años para defectos que tengan cierta relevancia constructiva y de 1 año cuando estos defectos sean de escasa trascendencia y estén relacionados con la omisión de las buenas prácticas constructivas. Lo que resulta incuestionable es que a ninguna de ellas resulta de aplicación el plazo de garantía de 10 años destinado a supuestos de defectos estructurales y o cimentación.

Teniendo en cuenta, pues, que en el supuesto más beneficioso para la comunidad de propietarios el plazo de garantía sería el de 3 años, siendo las recepciones de obra de 15 de mayo de 2006 y 10 de mayo de 2010, no podemos sino concluir que a fecha de emisión del informe 3 de febrero de 2019 había transcurrido en exceso los plazos de garantía fijados por la LOE. Y la misma conclusión debemos alcanzar, aunque diéramos por buenas las fechas en las que en el informe se dice que se gira visita (pues dicha circunstancia no se acredita) siendo la primera de ellas de enero de 2014, y no remitiéndose ninguna de las deficiencias recogidas al modificado de la cubierta, por lo que desde la recepción de obra de 2006, habría transcurrido con creces el plazo de 3 años de garantía.

3.- Prescripción de la acción ejercitada por la Comunidad de Propietarios: igualmente nos encontraríamos ante una acción prescrita de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 LOE que establece que la acción para reclamar será de dos años a contar desde que apareció la deficiencia. Así pues, computando los plazos de forma más beneficiosa para la citada comunidad de propietarios, siendo la recepción de la obra de 15 de mayo de 2006, la acción habría prescrito el 15 de mayo de 2011 (3 años de garantía +2 años de prescripción) y respecto la recepción de obra de 10 de mayo de 2010, la acción habría prescrito el 10 de mayo de 2015 (3 años de garantía +2 años de prescripción). E igualmente estaría prescrita, para supuesto en los que se alegara la existencia de daños continuados ya que el Tribunal Supremo también ha venido a declarar en Sentencia de 31 de octubre de 2.014, que para los defectos constructivos el "dies a quo" es el que se manifiesta en los daños y no en el que finalizan, ni tampoco cabe hablar de defectos o daños de continuidad en los mismos.

4.- Falta de capacidad procesal para ser parte en el procedimiento por el EDIFICIO000 C.B. en virtud del documento aportado de contrato como número 6 BIS, el cual se corresponde con los Estatutos de la Comunidad de Bienes.

En el art. 3 de los citados estatutos, se indica expresamente, que "La comunidad se extinguirá en el momento en que el objeto para la que se constituye, es decir, la construcción de las viviendas indicadas, se ha concluido en todos los sentidos, tanto constructivos como jurídicos. Ello, sin perjuicio de que, una vez terminado el edificio, los propietarios de las viviendas y locales construidos se constituyan en comunidad de propietarios...."

Dicho contenido se reproduce sustancialmente en el art. 6 del contrato de constitución de la CB de fecha 13 de noviembre de 2000, documento 8 de la demanda.

Se desprende de la lectura de dichos preceptos, que la vigencia de la Comunidad de Bienes estaba limitada en el tiempo por acuerdo de sus comuneros a la definitiva construcción del edificio, por lo que si como consta acreditada en las actuaciones el mismo finalizó en fecha 23 de diciembre de 2005 conforme CFO (documento 26 BIS de la demanda), recepcionándose la obra por la C.B. en calidad de promotora el 15 de mayo de 2010 (documento 52 de la demanda), sin reservas, y que en fecha de 9 de marzo de 2010, se concede la licencia de primera ocupación total y definitiva (cuarenta y cinco bis), debemos concluir que a efectos de considerar la vigencia en el tiempo de la CB, por acuerdo de la misma no existe al momento de presentar la demanda, y tampoco existía al momento de interponer la demanda de conciliación.

5.- Falta de legitimación activa del EDIFICIO000 C.B. La demandante carece de legitimación activa al amparo de lo dispuesto en el artículo 10 LEC, para reclamar los daños existentes en las viviendas ya que dicha acción le corresponde a la comunidad de propietarios del edificio sito en la EDIFICIO000 número NUM000 y NUM001 de Valencia, de conformidad con lo dispuesto en el art. 17.1 LOE.

En el caso que nos ocupa, solo cabría la posibilidad de admitir la legitimación activa del EDIFICIO000 CB (en adelante CB), aun siendo promotor, si hubiera procedido a la reparación de los hipotéticos daños que se reclaman, supuesto que no concurre en el presente caso, por lo que procede estimar la falta de legitimación activa de la demanda respecto de los vicios constructivos e indemnización por hipotética disminución del valor del inmuebles por imposibilidad de instalación del aire acondicionado.

6.- Preclusión de los hechos: esta preclusión deviene respecto de la demanda de conciliación formulada por la CB en el año 2015, con la que se encuentra vinculada tanto por los hechos reclamados como por los efectos interruptivos de la prescripción.

Por lo expuesto, respecto de la reclamación formulada por la CB, existe preclusión de hechos sobre la reclamación relativa a los aires acondicionados y los defectos constructivos denunciados.

7.- Errónea valoración del resultado de la prueba practicada: La defensa siempre se ha basado en que la obra ejecutada no difiere de la documentación presentada en el Ayuntamiento, sin discutir que la orden de demolición pueda o no será ajustada a la normativa municipal, pero si hubo algún error en la autorización, lo tuvo el Ayuntamiento al otorgar la licencia municipal, para una altura de cornisa de 22,15 m.

Se trataría de un acto administrativo (licencia), otorgado por un Ayuntamiento de manera incorrecta y que con posterioridad se ha visto en la obligación de corregir. Pero esta corrección no obedece a un defecto de proyecto o incumplimiento por parte de los recurrentes. No se han modificado en momento alguno las dimensiones que fueron objeto de autorización municipal, y que la Comunidad de propietarios habría podido y debería de haber reclamado vía responsabilidad patrimonial de los artículos 32 y 37 de la Ley 40/15. Además tampoco puede olvidarse la actitud de la propia Comunidad de propietarios, que iniciada el recurso contra el acto de demolición del Ayuntamiento, y que por parte del abogado, en acta de Comunidad de propietarios, dijo que el asunto era fácilmente ganable en los Tribunales, y sin contar con el consentimiento de los recurrentes, llegan a un acuerdo con la Administración, aceptando la demolición y reconstrucción de la cubierta.

Y si bien es cierto que como dice la sentencia en su Fundamento de Derecho Primero, que tanto los técnicos como la Comisión Municipal de Patrimonio han sido muy claros al respecto de la propuesta con la edificación colindante y la altura de cornisa y su representación gráfica, finalmente se otorgó la licencia tras varios modificados redactados por los arquitectos, en los que cómo podrá advertirse la altura de cornisa siempre se mantenía. Poco hubiese costado a los apelantes modificar la misma ajustándola a lo que el Ayuntamiento entendió con posterioridad, que era lo que la normativa marcaba. No se están discutiendo los contenidos de los informes de la Comisión de Patrimonio, pero el Ayuntamiento cometió un error al otorgar licencia, ya que el Proyecto Básico presentado para la obtención de ésta, mantuvo siempre la misma altura, y fue revisado escrupulosamente por la Comisión Municipal de Patrimonio. Ni un solo perito de los que ha informado en este procedimiento, ni tan siquiera el perito judicial, constató este extremo ni fue capaz en el acto del juicio de poder acreditar que la altura prevista en el proyecto básico fue la que obtuvo licencia. Y es aquí donde se encuentra la cuestión principal en determinar si hubo o no responsabilidad de los arquitectos, o si bien nos encontramos ante una licencia otorgada defectuosamente. La licencia se concede tras el dictamen de la Comisión de Patrimonio, con un proyecto que siempre ha mantenido la misma altura de cumbrera, debiéndose destacar, que la sentencia de instancia cuando habla del informe de la Comisión municipal de Patrimonio desfavorable, obvia que tras las modificaciones efectuadas por los arquitectos, se obtuvo la licencia. Si para el Ayuntamiento el proyecto presentado por los arquitectos y las modificaciones llevadas a cabo no hubiesen sido conforme al dictamen de la Comisión de Patrimonio, jamás se hubiera otorgado una licencia, salvo por error de los técnicos municipales, lo que nos llevaría a un procedimiento de responsabilidad patrimonial de la administración, pero no de los arquitectos que actuaron siempre amparados en una licencia, y con un proyecto donde la altura del edificio se ejecutó de acuerdo con los planos presentados en el Ayuntamiento.

No hay ni una sola prueba de los peritos, salvo la del Sr. Aquilino, que acrediten que el proyecto presentado y que obtuvo licencia, tenía una altura diferente a la ejecutada. Solo el Sr. Aquilino que revisó el proyecto básico con el que se concede licencia, comprobó que no se alteró su altura. La altura de cornisa es un valor representado en unidades métricas, que no albergan duda alguna en cuanto a su altura, independientemente de si el edificio de al lado se grafía va de una manera o de otra,

Y en este sentido en la página 14 del informe del Sr. Aquilino, único que ha explicado con la documentación de proyecto básico con la que se concedió la licencia, y tras referir a los planos presentados por los arquitectos, y tras los informes de la Comisión municipal de Patrimonio dice " luego queda claro que la altura de la cumbrera de la cubierta, lo que denominamos la envolvente del edificio, no ha sobrepasado lo que determinaba el proyecto básico con el que se concedió licencia de obras."

Ni el perito judicial ni el perito de la actora, hacen mención alguna a esta medida, de cumbrera ninguno de los dos se tomaron la molestia de medir la misma, para poder comprobar que la licencia se concede con 22, 15 m, y se ejecuta de idéntica manera. Únicamente se limitan a reiterar lo manifestado por el Ayuntamiento, qué es verdaderamente el artífice y responsable de que el proyecto se ejecutará con una altura de cornisa que no se ajustaba al planeamiento vigente.

En fase de aclaraciones el perito judicial a preguntas del letrado de la recurrente del minuto 0:23:55 al minuto 0:34:28. no pudo justificar incumplimiento alguno con relación a lo que fue objeto de licencia, y documentación presentada para ello.

Dicho recursos serán objeto de análisis, seguidamente.

Puede anticiparse ya desde este momento que valorado en conjunto el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C. la Sala considera el recurso de Apelación formulado, improsperable, y da por reproducidos los acertados fundamentos jurídicos contenidos en la resolución impugnada, pues como dispone la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992, si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir en su caso, solo aquellos que resulte necesario, amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva. (la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional sentencias 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/2000 como de la Sala Primera del Tribunal Supremo Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1.999 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo y 9 de junio y 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2.001). Así según ha señalado reiterada doctrina emanada del Tribunal Constitucional ( AATC. 688/88 y 956/88 y SSTC., 146/90, 27/92) la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos y cual precisa la STS de fecha 20 oct. 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado". Deben, por tanto, adicionarse por tanto únicamente a los fundamentos jurídicos referidos, a efectos de resolver las cuestiones planteadas en esta alzada, las siguientes consideraciones:

Comenzando por el recurso de Apelación formulado por la parte actora, D. Palmira, D. Jaime, D. Natalia, Comunidad de Propietarios del edificio EDIFICIO000, NUM000 y NUM001 y Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 C.B., debe recordarse, que la demandante formulo demanda de juicio ordinario por los daños y perjuicios causados por incumplimiento contractual, con invocación de los artículos 1.088, 1.089, 1.091, 1.100 y concordantes del Código Civil contra:

(i) Senve Promotora de Comunidades S.L. en su doble condición de promotora y administradora.

(ii) D. Patricio y D. Olegario, arquitectos proyectistas y directores de la obra.

Interesaba se dicte Sentencia por la que se declare:

1) la responsabilidad contractual, por incumplimiento del contrato, que tienen los demandados en la producción de los daños que se han acreditado en la demanda de forma solidaria y a título subsidiario, en función de su intervención (cuota parte) en el daño producido, según quede acreditado en período probatorio.

2) se declare que los demandados han causado los daños que se describen en la demanda y esencialmente en los informes periciales que se adjuntan a la misma, redactados por Don Leoncio (documentos nº 56, 86 y 87).

3) se declare que el daño causado a los demandantes por los demandados (en relación con la demolición de la cubierta y su modificación) lo ha sido por importe de 180.373,45 euros y, a título subsidiario, el que quede acreditado en el acto de Juicio.

4) Declare la existencia de las patologías y defectos descritas en el informe pericial redactado por el Sr. Leoncio y que se ha unido a la demanda como documento nº 86 y en su adenda, documento nº 87, tanto en los elementos comunes del edificio propiedad de la Comunidad de Propietarios actora, como en las viviendas igualmente citadas en la demanda; y de forma subsidiaria, aquéllos que resulten acreditados en período probatorio.

5) Declare que los demandados deben de satisfacer la cantidad de 297,00 euros por los trabajos realizados para la averiguación de la ausencia de impermeabilización en la cubierta del edificio.

6) Declare, la pérdida de valor de las viviendas y local comercial (entresuelo) a causa de la imposibilidad de instalar en la cubierta del edificio la instalación del aire acondicionado en cuantía de tres mil quinientas por unidad, es decir, en total 31.500 euros.

7) en su consecuencia, declare que los demandados han incurrido en incumplimiento contractual ya que no han cumplido con las obligaciones propias que derivan del referido contrato que finalmente concluyó con la ejecución del inmueble propiedad de la actora, habiendo entregado el inmueble, en lo que respecta a sus elementos comunes y viviendas descritas en la demanda, con patologías que acreditan su incumplimiento contractual.

8) se declare que los demandados tienen la obligación de indemnizar a los mandantes con el interés que resulta de la Ley 3/2004 citada, y a título subsidiario con el interés legal que proceda, calculado y aplicado sobre las cantidades que resulten declaradas en sentencia.

9)se declare que los demandados tienen la obligación de firmar el acta de entrega del edificio totalmente terminado.

10) se declare que los demandados tienen la obligación de concurrir a la firma del acta notarial de terminación de la obra, debiendo asistir como arquitectos a la referida firma del acta notarial de terminación de obra, obligación que deberá llevarse a cabo en ejecución de sentencia, salvo que de forma voluntaria los arquitectos demandados accedan a verificar dicho otorgamiento.

b) en consecuencia, condene a los demandados:

1) A estar y a pasar por dichas declaraciones.

2) Condene a los demandados, a que, como obligación de hacer, cumplan y ejecuten las obras que fueren necesarias para eliminar todas las patologías descritas en el informe pericial que ha sido aportado, redactado por Don Leoncio (documento nº 86) y en su informe adenda (documento nº 87, adenda), y, a título subsidiario, las que se acrediten en período probatorio, de forma tal que desaparezcan totalmente las patologías descritas y las que se acrediten en periodo de prueba.

3) Para el supuesto que la parte demandada no cumpla con la pretensión de condena reseñada en el número 2º anterior, se condene a los demandados al pago a mi representada del coste real que ésta se vea obligada a abonar a otra empresa que tenga que contratar, a los efectos de reparar los vicios y/o defectos de construcción descritos y existentes en los reseñados inmuebles a causa de la negligente actuación de la demandada, cantidad que se determinará en ejecución de sentencia ( artículo 706 L.E.C.), en garantía del principio de indemnidad.

4) Condene a los demandados a satisfacer a mis mandantes la cantidad de 297,00 euros por los trabajos realizados para la averiguación de la ausencia de impermeabilización en la cubierta del edificio

5) Condene a los demandados al pago a mis mandantes de la cantidad de 180.373,45 y a título subsidiario la que quede acreditada en el acto de Juicio, y que trae causa de la negligente actuación descrita en la demanda y que motivó la orden de demolición dictada por el Ayuntamiento de Valencia y la necesaria y correlativa ejecución de la modificación en cubierta para la obtención de las licencias de primera ocupación de las viviendas

6) Condene a los demandados a indemnizar a mis mandantes, por la pérdida de valor de las viviendas y local comercial (entresuelo) a causa de la imposibilidad de instalar en la cubierta del edificio la instalación del aire acondicionado en cuantía de tres mil quinientas por unidad, al pago de 31.500 euros.

7) Se condene a los demandados, como obligación de hacer, a la firma del acta de entrega del edificio totalmente terminado, y se condene igualmente a los demandados, como obligación de hacer, a concurrir a la firma del acta notarial de terminación de la obra, debiendo asistir como arquitectos a la referida firma del acta notarial de terminación de obra, obligación que deberá llevarse a cabo en ejecución de sentencia, salvo que de forma voluntaria los arquitectos demandados accedan a verificar dicho otorgamiento.

8) Condenándose por último a los demandados al pago de los intereses que procedan en derecho según los términos de la presente demanda, y hasta el completo pago de las cantidades reclamadas en esta demanda o, en su defecto, y a título subsidiario, las que quede acreditadas en el acto de Juicio, y

9) Por último, condene a los demandados al pago de las costas que devengue este procedimiento judicial.

En lo que aquí interesa, la parte demandada D. Patricio y D. Olegario compareció y formuló oposición a las pretensiones dirigidas en su contra con fundamento en los siguientes motivos expuestos en síntesis:

1.- Falta de legitimación activa de la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 NUM000 y NUM001 y falta de legitimación pasiva de los demandados ante la inexistente relación contractual pues quien contrata los servicios de los demandados y abona sus honorarios es EDIFICIO000 Comunidad de Bienes, la promotora de la Obra.

2.- Caducidad de la acción respecto de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 NUM000 y NUM001. A ninguna de las deficiencias reclamadas, le resulta de aplicación el plazo de garantía de 10 años destinado a supuestos de defectos estructurales y o cimentación establecido en el artículo 17 de la L.O.E.

3.- Prescripción de la acción respecto de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 NUM000 y NUM001. La acción prescrita de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 LOE que establece que la acción para reclamar será de dos años a contar desde que apareció la deficiencia.

4.- Falta de capacidad para ser parte del EDIFICIO000 NUM000 y NUM001 por cuanto la vigencia de la CB, estaba limitada en el tiempo por acuerdo de sus comuneros a la definitiva construcción del edificio.

5.- Falta de legitimación activa del EDIFICIO000 NUM000 y NUM001 al amparo de lo dispuesto en el artículo 10 LEC, para reclamar los daños existentes en las viviendas ya que dicha acción le corresponde a la comunidad de propietarios del edificio sito en la EDIFICIO000 número NUM000 y NUM001 de Valencia, de conformidad con lo dispuesto en el art. 17.1 LOE.

6.- Preclusión de hechos del artículo 400 de la L.E.C. preclusión deviene respecto de la demanda de conciliación formulada por la CB en el año 2015, con la que se encuentra vinculada tanto por los hechos reclamados como por los efectos interruptivos de la prescripción. El 2 de octubre de 2015, se reclamaba a mis defendidos por la CB la cantidad de 144.525Ž18 euros, que coincide con el informe redactado por el perito Sr. Leoncio, de fecha 30 de enero de 2019 (4 años más tarde), documento 56 de la demanda el cual impugnamos. Existe pues una diferencia de 35.848Ž27 euros, que resulta improcedente so pena de incurrir en el art. 400 LEC, en cuanto a la preclusión de hechos,

7.- La demandante, como promotora y dueña de la obra , decidió no agotar la vía administrativa y acatar la Resolución nº U-7968 de fecha 3 de noviembre de 2006, que acordaba la demolición de la cubierta. Y esa decisión es la que obliga a mis defendidos a realizar cuantas gestiones fueran necesarias para cumplir el requerimiento del Ayuntamiento sin embargo, 9 años después de adoptar dicha decisión, por la demandante yendo en contra de sus propios actos, reclama a mis defendidos la demolición y posterior reconstrucción de la cubierta.

8.- En relación al aire acondicionado, hay que manifestar, es que el proyecto de los demandados no recoge la instalación del aire, sino una pre-instalación del mismo, cuya terminación y acabado, es decir, su colocación deber ser por cuenta de la promotora ahora demandante, por lo que frente a la misma mis defendidos carecen de legitimación. Ademas, es posible, la instalación de aire acondicionado en una ubicación distinta a la inicialmente prevista, por lo que resulta improcedente la reclamación efectuada de contrario.

9.- A efectos de un correcto análisis de dichas deficiencias, debe tenerse en cuenta, que se reclaman en el 2019 deficiencias respecto de un edificio finalizado a principios del año 2006, es decir, 13 años después de terminada la obra, y 7 años después de finalizado el modificado de cubierta, por lo que debe tenerse en cuenta si por parte de la CP se han realizado las tareas de mantenimiento para la adecuada conservación del inmueble.

Concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Convocadas las partes al acto de la Audiencia Previa propusieron las pruebas convenientes a sus respectivos derechos.

En el acto del juicio tuvo lugar la práctica de las que resultaron admitidas con el siguiente resultado expuesto, en síntesis:

Representante Legal de Senve, Sr. Patricio: firmó contratos de opción de compra sobre los solares de EDIFICIO000 NUM000 y NUM001, no recuerda si llego a formalizar los contratos de compraventa porque su misión según el propio contrato era exclusivamente coordinar una comunidad que seria la promotora. La gente no compra los inmuebles, ellos coordinan que haya un grupo de gente que haga una promotora para hacer la promoción pero ellos no son nadie para vender los inmuebles. Senve fue nombrada administradora y secretaria de la comunidad de bienes promotora. Sin embargo, Senve con la comunidad de propietarios no ha tenido contacto alguno. Exhibido el documento 5 de la demanda manifiesta que en ese momento no existía comunidad de propietarios alguna, se refiere a la comunidad de bienes. En el acta de constitución de la comunidad de bienes promotora del edificio se nombra secretario administrador a Senve. En ningún caso han trabajado con la comunidad de propietarios. Han funcionado con el nombramiento que les hizo la comunidad de bienes, de hecho la comunidad de propietarios se constituyó por los vecinos terminado el edificio y cuando ya estaba entregado, con posterioridad a que se hiciera la promoción. El domicilio social de Senve estaba en Juan de Vilarrosa 7. El libro del edificio no sabe en que fecha se entrega, no cree que fuera en mayo de 2011. Senve le cobro a la comunidad de bienes las facturas en concepto de honorarios por nombramiento como secretario administrador, que da derecho al cobro de un porcentaje sobre los pagos que haga la comunidad, eso es a lo que tiene derecho Senve.

D. Olegario: es interrogado como arquitecto. Redactó el proyecto básico para la rehabilitación del edificio litigioso. En la memoria del proyecto básico se dice que el aire acondicionado se ubica bajo de la cubierta para los compresores. Cada inmueble tendría su propia instalación individualizada. La gestión de la tramitación de la licencia de obras, la hizo Serranos Comunidad de Bienes, aunque el declarante hacia el seguimiento personándose en el Ayuntamiento. El Ayuntamiento ya advierte en el primer informe de petición de licencia (24 de julio de 2001) que hay una incompatibilidad en cuanto al uso y requiere más documentación, como en toda tramitación de cualquier expediente, supone que es así. Como asistente a las reuniones tiene conocimiento de los dictámenes de la comisión de Patrimonio. El primero de 31 de enero de 2002, dice que excede del nivel de intervención autorizable. Y ellos presentan documentación complementaria. El Ayuntamiento antes de conceder la licencia informaba la documentación y si consideraba que Patrimonio tenía algo que decir, pues exigía su informe. En el tema de la cubierta, la comisión de Patrimonio ya informa que ha habido disfunciones por la diferencia de alturas con el colindante. Hubo mil negociaciones con el Ayuntamiento. El certificado final de obra se firma cuando el edificio consideran que está terminado, en 2005. En cuanto al aire acondicionado la comunidad había contratado con la constructora la preinstalación. Había un sitio previsto para la ubicación de la maquinaria. La ejecución de la obra fue fiel reflejo del proyecto redactado. La comisión de Patrimonio cambia de criterio en un momento dado e indica que la cubierta tendría que ir acorde con la edificación colindante, cuando eso no es así, ya que la concesión de licencia nunca se había condicionado a la alineación de cubiertas con ningún otro edificio. El criterio estaba claro cuando se concede la licencia, para cumplir con las normativas de construcción, la cubierta tenia que tener unas pendientes la cubierta de teja del edificio contiguo, que no las cumple, pero las que ejecuta el declarante si las cumple por lo que no podían estar a la misma altura, ante esto la comisión de Patrimonio entiende que el edificio colindante acabara rehabilitando el edificio contiguo y llevando la cubierta a la misma altura, sin embargo al hacer la inspección se les ordena acoplarse al edificio de al lado cuando eso no podía ser. Y comienza un tira y afloja de negociaciones de la comunidad con el Ayuntamiento. Si no hubieran cumplido con la licencia concedida el Ayuntamiento les habría tenido que obligar a hacerlo, pero el Ayuntamiento modifica la licencia para acoger los acuerdos con la comunidad. El Ayuntamiento inicia un procedimiento de restauración de la legalidad, pero la licencia estaba cumplida, es por un cambio de criterio de la comisión de patrimonio. Pero eso no significa que ellos no hubieran hecho lo que la licencia contemplaba. Conoce que el Ayuntamiento ordena la demolición de la cubierta. El resto del edificio tiene licencia de ocupación antes de solucionarse el tema de la cubierta. Hay por tanto dos licencias de primera ocupación, la segunda para las dos viviendas correspondientes a los DIRECCION001 afectadas por la re-ejecución de las cubiertas. Se les contrató para redactar el proyecto la comunidad de bienes del EDIFICIO000. El proyecto siempre está expuesto en centro histórico a los criterios subjetivos de los funcionarios, no hay una regla fija para estas actuaciones. Ha redactado más proyectos en el centro histórico, siempre se encuentran con estos problemas porque hay administraciones varias que tienen competencias, se resuelven a base de reuniones. La comisión municipal de urbanismo va cambiando y en función de los cambios los criterios también. Siempre ha tratado con la comunidad de bienes EDIFICIO000 no ha tratado con ninguna otra entidad. El informe de la comisión de patrimonio de 2.002 es previo al otorgamiento de la licencia. Ese informe previo no condicionaba la ejecución de la obra. La licencia se otorga con la misma altura de cubierta que constaba en el proyecto de ejecución y luego patrimonio entiende que debe demolerse y ajustarse a otros criterios de altura. Esto se le comunica a la comunidad de bienes. La comunidad de bienes no sabe porque no recurrió la resolución del Ayuntamiento, aceptaron porque les urgía tener sus viviendas, no querían un pleito. Durante la ejecución de la obra hubo modificaciones en la cubierta, el cuarto de contadores se modificó. Hubo un desplazamiento a otro lugar de la cubierta. Eso se legalizó no fue demolido. En 2.006 se recibió la obra con un acta de recepción provisional y luego al mes y pico una definitiva. En ninguna de ellas no se contenía una deficiencia concreta, solo unos repasos habituales. La comunidad de bienes nunca le ha reclamado por el perjuicio de bajar la altura de la cumbrera. El edificio es de obra nueva a excepción de fachada y escalera, pero forjados y cubierta son nuevos. La inspección dice que la cubierta esta demasiado alta, pero ellos demostraron que respondía al proyecto con el que se concedió la licencia de obra, que no se había modificado.

Presidente de la comunidad de propietarios: D. Arturo: es presidente desde octubre de 2019, formo parte de la comunidad de bienes con su cónyuge. La comunidad de vecinos se constituyó sobre el año 2000 que fue cuando iniciaron el proyecto. El DIRECCION000 del edificio lo vendió Senve. La comunidad de bienes era la titular registral, se vendió a propuesta de Senve con el comprador y el precio ya designado sin posibilidad de intervenir por parte de los propietarios, Senve se lo planteó como hecho. La comunidad era la propietaria, así que vendieron ellos. Cuando entraron en la promoción tenían conocimiento que la promoción se llevaba a cabo en régimen de comunidad de propietarios. Con base a esa idea se constituyeron en comunidad de bienes en 13 de noviembre de 2000. No sabe si constituyeron alguna otra entidad. Había una mezcla de comunidad de bienes y propietarios que no ha entendido jamas. Senve no les daba ninguna capacidad de elección. Senve contrató a los arquitectos y aparejadores. La citada empresa se designó a si misma como promotora-gestora del proyecto. Al aparejador cree que le pagaría la comunidad de bienes y a los arquitectos también. Senve les propuso el mejor constructor y le pagaron los propietarios, no había otra propuesta. Senve se nombró secretario administrador de la comunidad de bienes y se dotaron de unos estatutos pero no recuerda si estaban perfectamente establecidas las funciones de la gestora Senve, que también era secretaria administradora. La financiación la busco Senve. Los escritos los presentaba Senve en el Ayuntamiento, algunos los firmaba la comunidad pero sin posibilidad ni siquiera de leerlos o reunirse o reflexionar. Eran hechos consumados con plazos perentorios, no podían tomar decisiones contradictorias o fundamentadas. Cuando se termina el edificio no sabe si es el momento en que se constituyen en régimen de propiedad horizontal o ya se había hecho antes. El 26 de julio de 2007 es posible que se constituyeran. La comunidad de bienes nunca acepto la demolición, siempre planteo recurrir y no acatar la demolición, porque suponía una alteración muy importante del edificio. La recurrieron a continuación pero no recuerda la fecha. No sabe si se desistió, pero no recuerda la resolución final del Ayuntamiento, pero el final ha sido demoler la cubierta. Tenían plena confianza en los arquitectos y en Senve, creían que actuaban en defensa de sus intereses. La relación con Senve se inicia porque se publicitaban. No tuvieron opción de cambiar de arquitecto. Senve ha sido administrador y gestor hasta que se negaron a recibir la obra porque siempre ha habido defectos estructurales muy importantes. No sabe por que se constituye una comunidad de bienes si ya tenían una de propietarios. Quien promueve la obra y la dirige es Senve. No tienen capacidad de tomar decisiones al margen de sus propuestas. A la comunidad de bienes ninguno de los arquitectos o Senve les comunico los inconvenientes del Ayuntamiento. Si que supieron que se recibió la orden de demolición. La explicación que se les dio es que había un exceso de altura. Esa demolición implico derribar la cubierta y hacerla nueva con perjuicio para los dos DIRECCION001 que se vieron modificados en su altura. Un año de perdida de tiempo, mucha preocupación y un coste económico muy importante. La ejecución de la obra del modificado de la cubierta la dirigió Senve. Les cobró por este concepto, les cobraba por todo, incluso les cobraba de todos los gastos de construcción incluso del IVA. Construcciones Pardo Vila intervino, según cree. La factura que giró cree que la pagó Senve para intentar resolver en primera instancia el problema. El libro del edificio cree que se entregó a final de todo cuando dejaron de confiar en ellos al ver el perjuicio, el retraso y los graves problemas. Las tareas de mantenimiento sobre el edificio nunca se las han manifestado, las hacen ellos mismos.

D. Primitivo: es hermano de la propietaria de la puerta NUM002. Ha trabajado con una de las subcontratas que intervinieron en la reforma. La comunidad le contrato para efectuar la supervisión de la obra. Tenía que suplir la presencia de la comunidad en la obra por ser aparejador. No tenían demasiada confianza con la dirección facultativa. Visitaba a diario la obra. Al arquitecto le vio en una ocasión. Consiguió ver el proyecto técnico, que redactó el arquitecto director de la obra. La obra tenia por finalidad la adecuación de las cubiertas a la normativa vigente. Al aparejador no lo llego a conocer. Estuvo durante el periodo en el que se hizo una inspección y se dijo que se tenían que adecuar las alturas de la cubierta y hubo que rememorarlo. Le pagaba la comunidad. Las obras de rehabilitación se hicieron por otra contrata diferente.

Legal representante de Construmar: le contrato la comunidad para hacer un trabajo de demolición de cubierta porque la altura estaba por encima de lo permitido y hubo que rebajarla. La obra cree que la dirigió Olegario y la comunidad contrato a un técnico para supervisar los trabajos. Se le entregaron planos para hacer el trabajo. Esa obra no sabe si se documento en algún libro de órdenes. La finalidad era la demolición de una de las salas de la cubierta y parte de la otra para bajar la altura. El declarante trabaja bajo dirección facultativa. Le contrato la comunidad de propietarios. Facturaba, cree recordar, a una comunidad de bienes.

D. Leoncio: perito de la parte actora: ha redactado varios informes en relación con el procedimiento. El primero relativo a la gestión en la obtención de la licencia. Ha visto el expediente del Ayuntamiento en su totalidad. Cuando se pide la licencia de obra ya existe un informe desfavorable, por ejemplo porque el proyecto contemplaba un aparcamiento en la DIRECCION002 y eso lo prohíbe el plan parcial. Existe en ese ámbito una normativa especifica para el centro histórico. Esta publicada. El Ayuntamiento requiere ya de inicio unas modificaciones y subsanaciones, no es fácil cumplimentar el requerimiento; el Ayuntamiento comunica que hay que respetar la primera crujía y el zaguán completamente, y adaptarse porque son dos edificios que se juntan en uno solo. Como están a diferente altura hay que mantener el esquema general de la fachada. No se puede hacer un aparcamiento en la NUM003 planta. También ha habido dictámenes de la comisión de patrimonio porque es un edificio protegido. Intervino a requerimiento del servicio de urbanismo. El articulo 6.11 del plan parcial establece que la cumbrera del edificio tiene que estar dentro de la envolvente de las dos cumbreras colindantes, y pide aclaración a los arquitectos, diciendo que no puede dar por bueno el proyecto, porque se tiene que explicar mejor como esta la cumbrera del edificio respecto de las viviendas colindantes. La comisión de patrimonio no atiende a criterios subjetivos se basa en una ordenanza. La comisión de patrimonio no incurre en cambios de criterio, siempre ha mantenido el mismo. El proyecto que se presenta para licencia hace una sección constructiva del edificio por referencia al edificio NUM004 a su izquierda. Llega un momento en que se presenta un plano reformado numero 2 en referencia al edificio numero NUM005 y en ese momento sí coincide la cumbrera, porque es más baja que la del NUM004, por lo que la comisión da el visto bueno y se concede la licencia. La altura de la cumbrera no se ha respetado, el plano reformado 2 decía que el edificio nuevo coincidía con el edificio colindante con el número NUM005, pero la obra que se ejecutó no se corresponde porque con ese plano lo que se reformó fue el criterio inicial y esto fue determinante después. El ayuntamiento ordena la demolición para que se vaya a la cota que se establecía en la licencia, eso supone cinco informes desfavorables de la comisión. Al final la comisión acepta una propuesta diciendo que rebajaban la cubierta, en unos 70 cms. de la cota de la cubierta del edificio numero NUM005. Esta situación se habría podido evitar técnicamente, ha habido tiempo suficiente para comprobar que la altura de cumbrera no era la que habían dicho y no esperar a última hora. En cuanto al aire acondicionado, siempre ha estado en la cumbrera delante del casetón del ascensor. Se ha ido bajando paulatinamente la pendiente con lo cual no hay espacio para colocar los aparatos. Existe la preinstalación para llegar a las viviendas pero no hay espacio para colocar las unidades exteriores. El aire acondicionado en cubierta ha desparecido de momento no se puede colocar en ningún sitio. Tiene que estar arriba. El edificio no tiene aire acondicionado administrativamente. En cuanto a las patologías no tienen que ver con el mantenimiento. La causa principal es el deterioro de la carpintería. Esta es una patología generalizada en toda la parte exterior del edificio. Esta mal ejecutada porque antes había persianas colgando sobre el balcón, eso ahora no se hace, entonces queda desprotegida, no hay un barniz adecuado, le falta calidad y al final salta el barniz. En el DIRECCION003 de planta baja hay una pared divisoria afectada por aplastamiento según dice el perito judicial. Todas las patologías se podrían haber evitado con un control más riguroso de la obra por parte de los técnicos. Hay una mala praxis constructiva. Las patologías que detecto en 2.014 no es normal que se deban a falta de mantenimiento. En general son generalizadas. Las que detecta en 2016, fisura en el peto posterior de la cubierta, no es un defecto de mantenimiento. Las filtraciones de junio de 2017 tampoco son por falta de mantenimiento. En el proyecto debió de constar una capa de impermeabilización, la considera imprescindible. En las catas que hizo no la detectó. En cuanto a la altura de cumbrera, el informe de la comisión de patrimonio de 2.002 dice que se justifique la altura de cumbrera a los arquitectos, incluso se acompañaron los planos, pero no rebajaron la altura de cumbrera, sino que la referían con el edificio de al lado. No se mantiene lo que estaba previsto en el proyecto porque se varía el numero NUM005. La licencia no se condicionó a ningún factor. La única condición era determinar donde estaba la cumbrera. No estaba especificada en el plano la altura de la cumbrera. El proyecto es sobre un edificio preexistente. El arquitecto no cumplió con las aclaraciones que se le habían exigido. No ha visto el libro del edificio. La madera instalada esta mal ejecutada. La grieta del capialzado procede de la puerta NUM006 fundamentalmente, es un problema de la definición del pilar. No ha visto el proyecto. Las filtraciones son generalizadas en los sitios en que aparecen. En su informe hace mención a determinadas deficiencias, de los agentes constructivos, Las fisuras si es un problema de ejecución corresponde a la constructora y al director de ejecución. En cuanto al aire acondicionado en la primera visita no había aire acondicionado, en la siguiente había en una vivienda, en el local comercial hay aire acondicionado, del resto lo ignora, la responsabilidad de este vicio corresponde al arquitecto director del proyecto si no hay espacio para ponerlos como es el caso. No se puede poner aire acondicionado para todas las viviendas en otro emplazamiento que no sea la cubierta. La impermeabilización de la cubierta no sabe si está prevista en el proyecto porque hasta ese grado de definición no ha visto el proyecto. La impermeabilización es precisa porque la cubierta se ha rebajado y la pendiente no llega al 30%. La carpintería de fachada esta mal ejecutada porque la madera de estar en la vertical de la línea de fachada no esta suficientemente protegida. Si estuviera remetida hacia el interior la protegería mucho más. La carpintería esta mal barnizada. En el proyecto que ha visto no es especifica exactamente donde esta. No hay reparo de la comisión del patrimonio acerca de la colocación de la carpintería. No sabe que barniz pone el proyecto que debería aplicarse a la carpintería. Cuando en enero de 2.010 hace su primera visita comprueba que no se había repasado la protección de la vivienda. En la segunda y tercera visita tampoco se había repasado la protección. Entre 2.006 y 2.017 no ha podido constatar que se haya hecho ninguna labor de mantenimiento, aunque en todas sus visitas no ha comprobado la carpintería. Los malos olores tienen como causa la recirculación del aire acondicionado que se comunican por toda la vivienda. La comisión de patrimonio actúa siempre porque es una zona protegida. No actúa con criterios subjetivos sus resoluciones son colegiadas.

D. Aquilino: perito de la demandada. Con respecto de la cubierta, la cantidad reclamada se ha incrementado desde el acto de conciliación, pero no sabe si los conceptos han variado. Si lo que se demanda son los costes, eso tiene que estar facturado y no tiene que haber alteración a no ser que se hayan añadido otros conceptos. La demolición de la cubierta de 2.006 obedece a diferencias de interpretación de la propia licencia. En la licencia se marcaban unos criterios, y como en toda obra durante la misma se producen pequeñas modificaciones, pero estas modificaciones son legalizables y se legalizan. En cuanto a la demolición de la cubierta porque así lo entendió el Ayuntamiento. En la licencia se decía que se debía mantener formalmente la envolvente del edificio, la cubierta y las cornisas, sin embargo durante la obra se prolonga más una cubierta para conseguir un mayor espacio. Cuando se termina de construir el Ayuntamiento ve que la cubierta la cumbrera sobrepasa en su altura el edificio numero NUM005 y eso no puede ser. Entre los técnicos municipales y los de patrimonio se está discutiendo si realmente se podía o no seguir prolongando la cubierta y si era posible mantener la cubierta por debajo del edificio colindante. El último documento en el que se pacta como debe quedar la cubierta indica que la misma debe bajar de pendiente con respecto al plano original. Además con esta solución ultima, se sobrepasa la altura del edificio colindante aunque menos. Aquí se llegó al acuerdo de bajar la pendiente de la cumbrera para que no quedara tan alta. El aprovechamiento de la cubierta era la parte más importante de los áticos. En los planos de proyecto se mantenían las pendientes de la cubierta y el acabado con las tejas. Es posible que los técnicos de patrimonio que informaron en su día existiera un criterio distinto de los que informaron posteriormente. Si se mantiene una cubierta siempre es más barato que la sustitución por una nueva. Lo que se ha hecho es más caro que rehabilitar la cubierta. En cuanto a las patologías que aparecen en el inmueble, las carpinterías entiende que no hay defecto, únicamente una falta de mantenimiento durante muchos años. El edificio se terminó en diciembre de 2005 y la primera cuestión que se plantea sobre la carpintería es de enero de 2019. Ha desaparecido el tratamiento superficial por falta de mantenimiento. No hay grietas, las fisuras, las hay de falso techo de escayola. Son fisuras de muy fácil reparación, algunas porque el forjado flecha. En cuanto a la grieta a la que se refiere el perito de la actora, lo que ha sucedido es que la unión entre madera y hormigón marca una fisura, se ha desprendido el yeso, y esto es lo que produce esta grieta, es simplemente un defecto de ejecución. No es una grieta estructural, sino un tema estético. En cuanto a humedades no hay problema ninguno. Las humedades de los DIRECCION001 habían desaparecido, se debían a falta de mantenimiento. Igual que una fisura que se decía que había en un dintel. Había unas filtraciones en las oficinas de la DIRECCION002 y vieron que se había sellado el desagüe del sumidero que hay arriba y con eso ya se había evitado. En cuanto a las filtraciones por cubierta, si la pendiente es correcta no se precisa impermeabilización de la cubierta. Hay que mantener la cubierta limpiándola. No pudo apreciar malos olores. No sabe si se hizo alguna obra de sellado de algún punto. Solo vieron un sellado en el falso techo de la oficina de la DIRECCION002. En cuanto al aire acondicionado, la DIRECCION002 tenía y en otra vivienda que visitó también. Se han instalado por quien ha querido. No hay perdida de valor económico. En el proyecto se preveía una preinstalación. El presupuesto de reparación a su juicio es distinto del de la parte actora. Ha hecho su propia valoración. En estas obras el IVA no es del 21% sino del 10% reducido. Esto también lo ha hecho constar. El solado de terrazas posteriores había desaparecido el rejuntado dado el tiempo transcurrido. Si no se repone el agua penetra y las baldosas pierden adherencia. Eso no es una patología sino una cuestión de mantenimiento. El perito judicial entiende que puede haber un problema en la carpintería porque la madera no estaba bien curada o el material del barniz no estaba bien curado, pero no ha habido mantenimiento y ha durado 14 años. Flechas existen en todos los edificios. Lo que hay que hacer es buscar la solución para que esto produzca una grieta, esto no tiene nada que ver con el cálculo de la estructura. Este edificio no tiene ningún problema estructural hasta el propio perito de la actora así lo reconoce. El edificio puede dotarse de aire acondicionado, porque hay una vivienda y unas oficinas que lo tienen, el resto tendrán la terraza posterior que aparece en las fotografías que dan al patio de manzana donde puede ubicarse. La carpintería de fachada esta correctamente ejecutada no tiene que estar retranqueada, tiene que tener las mismas características formales que tenían las originales, porque no lo permite Patrimonio por tanto no permite que se retranqueen. Antiguamente las carpinterías exteriores tenían persianas enrollables que las protegían. En este caso, se dejaron preparadas para instalarlas, ésta seria una protección, pero mejor seria hacer mantenimiento que es lo que corresponde. El edificio tiene miradores y también son de carpintería de madera en la planta NUM003. En el mirador no se habría podido retranquear la carpintería. La carpintería no ha sido barnizada con un material inadecuado, para hacer esa afirmación habría que ir a un laboratorio y hacer un ensayo que determinara sus características. Sin embargo según aparece de sus fotografiás el barniz donde sufre sus inclemencias del tiempo es donde se deteriora, no se ha deteriorado en la parte que esta protegida de las mismas. Han pasado 14 años. En cuanto a la comisión de Patrimonio, se ha producido porque este es un edificio protegido y esta dentro del plan de Ciutat Vella. Es un informe obligatorio. Esta comisión esta formada por funcionarios técnicos diferentes a los de licencia de obras y generalmente suelen tener enfrentamientos. Hay criterios distintos. Por eso al final se ha acudido a una negociación para resolver la cuestión. No ha habido un grave error de proyecto sino una cuestión de interpretación en relación con la altura de la cumbrera. El acuerdo de la comunidad de propietarios de 19 de noviembre de 2006 que inserta en su informe se lo facilitaron los arquitectos. Desconoce que se presentara un recurso de reposición contra ese acuerdo por uno de los arquitectos y un recurso contencioso administrativo contra la orden de demolición. Las actas de la junta de propietarios que ha visto se las ha facilitado su cliente. No las ha incorporado a su dictamen. Desde que se presenta la solicitud de licencia hasta que se concede pasan 19 meses. Una vez ejecutada la obra la primera visita que hace el ayuntamiento se informe desfavorablemente y se pide intervención a Patrimonio porque hay cosas que no estaban en el proyecto y se han modificado. El ayuntamiento termina ordenando la demolición de la cubierta porque había una incompatibilidad con los criterios de Patrimonio. Finalmente se acuerda demoler y bajar la pendiente de la cubierta para que no se supere la altura del edificio numero NUM005. Este ha sido un tema complejo. Cuando se termina la primera parte de la obra se pide la licencia d e primera ocupación a todo el edifico a excepción de las viviendas NUM007 y NUM002 que están pendientes de realizar obras que eran las que estaban pendientes de la resolución de patrimonio. El Ayuntamiento concede la licencia de primera ocupación al resto del edificio, luego se ajustaba al proyecto. En opinión del declarante no son coincidentes las alturas de cumbrera del edificio NUM005 y el numero NUM000 y NUM001. Tampoco coinciden las pendientes de las cubiertas. No ha habido un incumplimiento de la licencia porque de otro modo no se habría dado licencia de ocupación de las seis primeras viviendas. Ha habido muchas modificaciones en este proyecto pero siempre cumpliendo con la licencia y las normas que la amparan, mantener los aspectos formales de la cubierta y sus pendientes. El ayuntamiento dicta orden de demolición por el tema de la cubierta porque consideran que ha de ser igual la altura de la cumbrera que la del edificio numero NUM005. El libro del edificio sirve para que los propietarios tengan información de los agentes intervinientes, los planos finales y también las normas de uso y mantenimiento del edificio. Es a partir de a recepción del libro cuando el usuario conoce lo que tiene que hacer. El aire acondicionado no recuerda inicialmente donde estaba ubicado. Cree que en cubierta. Las viviendas que lo han puesto lo han ubicado en su terraza particular. En las fachadas de calle no se puede poner el aire, en las fachadas posteriores es donde se están colocando los propietarios en el centro histórico. Si existen dictámenes desfavorables de patrimonio el ayuntamiento no puede conceder la licencia de obra. Un dictamen de la comisión de patrimonio puede ser dejado sin efecto si cambian los miembros de la comisión. En el proyecto primero que se presenta para la solicitud de licencia, no se podía saber si la altura de la cumbrera superaría la altura del edificio numero NUM005. Las cumbreras no tienen que esta alineadas.

D. Felicisimo: perito judicial. Para hacer su informe ha visto la documentación que indica en su dictamen. No ha visto los certificados finales de obra. El libro del edificio no sabe cuando se entrega. Si se hubiera entregado en mayo de 2011 las patologías detectadas en su informe (las generalizadas) no se deben a tareas de mantenimiento, porque si no se dispone del libro no se pueden llevar a cabo. De todas maneras, las patologías no se han producido a partir de mayo de 2011 son anteriores y continuaran produciéndose, no son estáticas. Las ventanas están perdiendo la función para la que fueron instaladas, entra el agua, se encontró trozos de ventana. La carpintería al estar en la parte exterior del hueco está más expuesta y se deteriora con más facilidad, eso no es una falta de mantenimiento. Se echa de menos un tratamiento profundo de la madera. Esto significa que la madera se hubiera tratado de alguna manera para aumentar su resistencia frente a los agentes atmosféricos. Esto puede afectar a la habitabilidad porque se genera moho, penetra el agua en el interior de la vivienda. Las patologías individualizadas, en la puerta NUM008 y NUM009 aprecia fisuras y grietas que tiene un origen consistente en deformaciones en la propia estructura del inmueble. Cuando lo visitó se dio cuenta de que para poder poner el DIRECCION003 en condiciones necesitaron colocar luces grandes con lo cual eso genera deformaciones. Esto no es un problema de estabilidad sino de deformación, que se mueve y va a continuar moviéndose. Esto puede repararse incorporando elementos elásticos que absorban estas deformaciones sin romper. Por eso habla de grietas por aplastamiento. La puerta NUM010 aprecia filtraciones puntuales por los huecos de las ventanas que se deben a un mal control de la ejecución, hay zonas que deberían estar perfectamente selladas que no lo estaban. Debian haberse aplicado las normas UNE para la madera. Son problemas de ejecución. La puerta NUM006 la carpintería no se puede abrir en su totalidad, se queda atascada a mitad porque choca contra la propia pared. Es un mal diseño. Hay huecos de tornillos que se han cambiado de ubicación. En la puerta NUM006 hay grietas en las jambas de los huecos de la fachada principal. El pavimento cerámico del balcón no está bien colocado sobre una cama de arena esto hace que la pieza este suelta. El movimiento del edificio no se puede contener hay que controlarlo y absorberlo. Un proyecto sirve para obtener una licencia y hacer una obra, si hay modificaciones sustanciales del mismo hay que comunicarlo al Ayuntamiento. Hay un error en la toma de datos del edificio colindante le llamo la atención que en el proyecto no se tuviera en cuenta perfectamente la dimensión del solar. Faltaban más de 20 metros cuadrados, no se tuvo en cuenta la altura de cornisa, que luego no les coincidía. Son elementos clave en un elemento protegido para desarrollar un proyecto. La Comisión de Patrimonio permite ciertas cosas en función de los edificios y la altura de los edificios colindantes. La demolición se ordena porque hay un incumplimiento una vez concedida la licencia, y dado el visto bueno por la Comisión de Patrimonio la obra debe ejecutarse ajustándose al proyecto y a la licencia concedida. Si no es así, te obligan a demoler si no haces las modificaciones exigidas. Para hacer obras en edificios protegidos existe la normativa reglada que se ha de ajustar al plan general y al específico de la zona y recibir la aceptación de la Comisión de Patrimonio. Si la comisión dictamina desfavorablemente no se puede obtener licencia incluso aunque la obra se haya ejecutado, se ordena la demolición. E n cuanto al aire acondicionado se ha modificado el proyecto, originariamente iba en la zona de la escalera en una terraza. En las balconadas no se puede instalar aire acondicionado, en la fachada posterior si, pero con condiciones. Ha estudiado la documentación que obra en su informe pericial. No ha visto el proyecto básico ni el de ejecución presentado a licencia. Respecto de la altura de cumbrera hay un informe del arquitecto municipal. En cuanto a los defectos en carpintería no sabe lo que preveía el proyecto en cuanto a esta cuestión. Es evidente que faltaría un tratamiento de la madera dado el estado en que se encuentra. El inmueble lo ha visto 13 años después de la finalización de la obra. Al no haberse hecho mantenimiento es normal que las marquesinas estén deterioradas, pero el grado de deterioro es excesivo. No ha visto el libro del edificio. Los criterios de mantenimiento son anteriores al libro. En cuanto al tema de mantenimiento de barnices cree que se ha de llevar a cabo cada tres años. No hay inconveniente en que las carpinterías estén donde estén pero tienen que cumplir unas características en cuanto al tratamiento de las mismas. El control corresponde al aparejador. En cuanto a las fisuras, hay de dos clases pero no se distingan unas de otras, el movimiento hace que las fisuras y grietas aparezcan en el lugar donde se ha producido el movimiento. Si se hubieran terminado las uniones adecuadamente y fueran elásticas y existieran falsos techos no pegados a una medianera, no se producirían esas fisuras. Los movimientos los va a tener siempre el edificio todos los edificios se mueven. La ejecución de esas medidas para que las fisuras no se produzcan son cuestiones que atañen al constructor. El mirador del edificio no se podía alterar. Si el edificio original tenia las ventanas a línea de fachada la comisión de patrimonio tendría que haber decidido si se podría alterar. A la comisión la ha parecido bien donde se han ubicado. Las luces cumplen la normativa de la construcción porque las deformaciones son muy leves. El control de la ejecución lo tendría que haber hecho el arquitecto técnico. La obra ejecutada inicialmente no se correspondía con el proyecto que se presentó para obtener la licencia, lo deduce de los informes de la comisión de patrimonio y la propia orden de demolición. Ha habido modificaciones sustanciales desde el inicio hasta el final. En la puerta NUM009 le indicaron que habían sellado algún elemento de la zona del salón y hacia tiempo que ya no los tenían, en la puerta NUM011 comprobó que el baño coincidía con la zona que había olores en la puerta NUM009 por lo que cree que esta era la causa. Los aires acondicionados estaban en el local comercial. En la fachada posterior se puede instalar el aire y todas las viviendas recaen a la fachada posterior por lo que entiende que todos pueden tener aire.Cree que todos podrían instalar los aparatos aunque tendría que estudiarlo. No hay disminución de valor en el inmueble significativo. No hay patologías estructurales. Solo afectan a la habitabilidad y a los acabados. Las modificaciones en la cubierta respecto del proyecto que se presentó para la solicitud de licencia no las conoce exactamente.

Tras la ampliación del informe del perito judicial se señaló nuevamente la continuación de la vista con el siguiente resultado expuesto en síntesis:

D. Leoncio, perito de la actora: Ha visto el anexo del perito judicial dice que solo hay que reponer 4 metros cuadrados de faldón, el declarante no está conforme porque no existe impermeabilización en ninguna parte de la cubierta. El presupuesto de la reimpermeabilización tampoco lo comparte. No se puede precisar por donde entra el agua porque la terraza esta toda expuesta. Considera que para la reparación hace falta un andamio. Es obligatorio. En cuanto a los dinteles y jambas en la puerta NUM006 a su juicio han de ser repuestos. La grieta no es peligrosa pero si escandalosa. Hace falta repararla, eso se reparo en parte. En cuanto a los ventanales de madera, discrepa del método de valoración utilizado por el perito judicial. Están muy deteriorados, esto incluye el mirador. La carpintería de madera esta muy mal.

Perito Judicial: D. Felicisimo: En cuanto a la impermeabilizacion solo considera 4 metros cuadrados de cobertura. No hay que impermeabilizar todo con un tratamiento localizado quedaría solucionado el problema. Los precios han sido todos cogidos del IVE. La puerta NUM006 dice que el dintel no precisa ser repuesto, y eso esta bien, el problema es la unión o revestimiento. La carpintería exterior establece 18 minutos por cada intervención, es una reparación estándar.

Partiendo de cuanto antecede, y en cuanto al primer motivo de impugnación se argumenta por la recurrente que la sociedad Senve Promotora de Comunidades S.L. demandada en este procedimiento, que ha resultado absuelta, ha actuado desde el origen como promotor-gestora, asumiendo frente a los miembros de la comunidad demandante la gestión y control de todo el proceso. Pues bien, como es sabido, el constructor-promotor, reúne generalmente en una misma persona el carácter de propietario del terreno, constructor y propietario de la edificación llevada a cabo sobre aquél, enajenante o vendedor de los diversos locales o pisos en régimen de propiedad horizontal, beneficiario económico de todo el complejo jurídico constructivo, etc., lo que no impide que para la realización y ejecución del proyecto, utilice personal especializado al que ha de contratar, incluido el constructor o ejecutor material de los distintos elementos que integran el conjunto del edificio.

La codemandada Senve al contestar a la demanda manifestó que no es una empresa que directamente promueva o construya edificaciones, sino que toda su actuación en el presente asunto es, como su gráfico nombre indica, promover la construcción de edificios en régimen de Comunidad de Propietarios, de modo que en el caso que nos ocupa es simplemente la entidad administradora de una serie de personas integradas en la comunidad promotora identificada como la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 C.B. Y, por tanto, no ha sido "Senve" quien ha promovido el edificio de la EDIFICIO000, NUM000 y NUM001 de Valencia, sino todos y cada uno de los integrantes de la indicada Comunidad de Propietarios, aglutinados en "la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 C.B..", siendo la codemandada únicamente la Secretaria-administradora de la promotora y que no tiene más atribuciones, ni más funciones que las que se desprenden del art. 29 de los Estatutos (documento 6 bis de la demanda.) La codemandada Senve Promotora de Comunidades S.L. mantuvo relaciones contractuales con la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 C.B. pero ninguna relación ha tenido, en ningún momento, con la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en la EDIFICIO000 Nº NUM000 y NUM001. Senve únicamente ofertó la posibilidad de adquirir un edificio, para rehabilitarlo en régimen de comunidad de propietarios. Por tanto, la comunidad de propietarios constituida al efecto fue absolutamente soberana desde el primer momento, para todo lo relacionado con la promoción, ostentando ella la condición de promotora y simplemente contrató los servicios de la mercantil codemandada para gestionar y asesorar a la Comunidad, sin gozar ésta de apoderamientos o facultad decisoria alguna.

Pues bien, en el caso enjuiciado, a la vista del resultado de la prueba obrante en Autos, la Sala conforme a los documentos, 4, 6, 7, 8, 11, y 14 de la demanda comparte con el Juzgador de Instancia la conclusión de que la codemandada Senve no actuó como promotora del edificio litigioso, así lo ratifica la circunstancia de que mediante escritura autorizada en Valencia el 22 de noviembre de 2.001, se firma la escritura de compraventa y agrupación de fincas por parte de, como compradores, Doña Palmira y Doña Natalia que comparecen, además de por sí, en nombre y representación de los que en ese momento adquirieron las dos fincas sitas en EDIFICIO000 nº NUM000 y nº NUM001, que formaban parte de la Comunidad de Propietarios denominada "Comunidad EDIFICIO000 C.B." y que, según la citada escritura, fue constituida para la construcción de un edificio que resultaría de la agrupación de dichas fincas adquiridas en este título, EDIFICIO000 nº NUM000 y NUM001 de Valencia.

A ello hay que sumar el hecho de que la solicitud de la licencia de obras la realiza Dª Palmira, y de que en el Proyecto figura como promotor de la obra EDIFICIO000 C.B.

Por otra parte, en fecha 26 de marzo de 2.003 se firma el contrato de ejecución de obra con suministro de materiales, siendo partes contratantes, de una parte, EDIFICIO000 C.B. y, de otra, como contratista, Construcciones Pardo Vila S.L. En dicho contrato se dice que los miembros de la citada Comunidad de Bienes como propietarios de los edificios sitos en Valencia, EDIFICIO000 nº NUM000 y NUM001, formalizan contrato de ejecución de obra.

También figura la comunidad de bienes en el mismo concepto, en los contratos con la empresa constructora Construmar 1800 S.L.

El motivo por tanto, se desestima.

En lo atinente al segundo de los motivos de impugnación formulados, se discute la perdida de valor a causa de la imposibilidad de ubicar los aires acondicionados en la cubierta del edificio. Al respecto de esta cuestión, como se ha visto, y se pone de manifiesto asimismo en la Sentencia apelada, el perito judicial fue muy claro en el acto del juicio al afirmar que puesto que los aparatos de aire acondicionado pueden ser instalados en la fachada trasera del edificio, no se produce ninguna merma del valor de las viviendas. El motivo se desestima.

En cuanto al tercero de los motivos de impugnación aducidos, se aduce por la recurrente, la existencia por parte del Juzgador de Instancia, de error en la valoración de la prueba al excluir la responsabilidad de los arquitectos demandados en relación con determinadas patologías que han sido detectadas en la carpintería de madera de la fachada. Al respecto de esta cuestión, el perito Sr. Leoncio señaló que coincide con el perito judicial Sr. Felicisimo, (quien así lo puso de manifiesto en el propio acto del juicio), en entender que la disposición de la carpintería a 5 cm. del paramento de fachada, y la falta de un tratamiento adecuado de la madera ha propiciado el deterioro generalizado de la carpintería exterior, coadyuvado todo ello por la falta de mantenimiento. Por su parte, el perito Sr. Aquilino manifiesta que la carpintería de madera del mirador y de las ventanas, es una cuestión de pura ausencia del debido mantenimiento.

No obstante, queda patente como se ha visto, a resultas de la prueba practicada, que la patología que presenta la carpintería de madera de la fachada es consecuencia de un defecto de ejecución en principio, y asimismo de una falta de mantenimiento posterior por lo que no puede atribuirse en ningún caso a los arquitectos redactores del proyecto y encargados de la alta dirección que son los únicos demandados en el presente procedimiento. El recurso de Apelación formulado, se desestima.

Por lo que respecta al recurso de Apelación formulado por la representación de la parte codemandada D. Patricio y D. Olegario debe señalarse lo siguiente:

En lo concerniente al primero, cuarto y quinto de los motivos de impugnación aducidos, consistentes en la:

- Falta de legitimación activa de la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 NUM000 y NUM001 y pasiva de los demandados ante la inexistente relación contractual, pues quien contrata los servicios de los recurrentes y abona sus honorarios es EDIFICIO000 Comunidad de Bienes, la promotora de la Obra, conforme se desprende del propio expediente administrativo.

-Falta de capacidad procesal para ser parte en el procedimiento por el EDIFICIO000 C.B. puesto que la vigencia de la Comunidad de Bienes estaba limitada en el tiempo por acuerdo de sus comuneros a la definitiva construcción del edificio.

-Falta de legitimación activa del EDIFICIO000 C.B. al amparo de lo dispuesto en el artículo 10 LEC , para reclamar los daños existentes en las viviendas ya que dicha acción le corresponde a la comunidad de propietarios del edificio sito en la EDIFICIO000 número NUM000 y NUM001 de Valencia, de conformidad con lo dispuesto en el art. 17.1 LOE .

Debe señalarse que según aparece de lo actuado, la demanda de la que dimana este recurso se interpuso por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 C.B, D. Palmira en su calidad de presidenta, D. Jaime y, D. Natalia quienes actúan en su propio nombre y además en beneficio de la citada Comunidad, y, por último, la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en la EDIFICIO000 nº NUM000 y NUM001 de Valencia.

La Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 C.B. se constituyó el 13 de noviembre de 2000, y su finalidad era la adquisición y rehabilitación del edificio litigioso, sin embargo, a fecha presente dicha entidad no se ha extinguido, pues se adjuntan a la demanda como documentos nº 89 y 90, las certificaciones que se expiden en el seno de las propias Comunidades (C.B. y C.P.) y que acreditan la adopción de los acuerdos pertinentes para la presentación de esta demanda.

La Comunidad de Propietarios del Edificio sito en la EDIFICIO000 nº NUM000 y NUM001 de Valencia se constituyó en fecha indeterminada, tras la terminación de la rehabilitación del edificio, con arreglo a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.

Los argumentos que se contienen en los motivos que se resuelven resultan totalmente contradictorios: de un lado se señala que la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 NUM000 y NUM001 carece de legitimación activa puesto que no contrató con los recurrentes sino que lo hizo la Comunidad de Bienes, pero a su vez se aduce que EDIFICIO000 Comunidad de Bienes también carece de legitimación, puesto que quedó extinguida al término de la realización de la obra, y además, le correspondería a la comunidad de propietarios del edificio sito en la EDIFICIO000 número NUM000 y NUM001.

Lo bien cierto es que como se ha visto, la propia Sentencia razona lo siguiente: "Esta consideración conlleva la estimación de la excepción de legitimación activa de la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 NUM000 y NUM001 al no tener relación contractual con los arquitectos demandados, y la desestimación de la excepción de falta de legitimación activa de EDIFICIO000 C.B...".

Por tanto, la Sentencia objeto de recurso acoge la falta de legitimación activa de la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 NUM000 y NUM001, y considera que para el ejercicio de las acciones ejercitadas se halla legitimada activamente quien contrató a los arquitectos demandados, que fue la Comunidad de Bienes que invoca los preceptos relativos a obligaciones y contratos del Código Civil en la fundamentación jurídica de su demanda. Los motivos analizados, por tanto, se desestiman.

Por lo que respecta a los motivos segundo y tercero en los que se denuncia la caducidad y la prescripción de la acción respecto de la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 NUM000 y NUM001, no ha lugar a analizar dichas cuestiones puesto que como se ha manifestado anteriormente, la Sentencia objeto de recurso contiene en el fallo el siguiente pronunciamiento: " Que, desestimando la demanda interpuesta en nombre de la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en la EDIFICIO000 NUM000 y NUM001 frente a D. Patricio y D. Olegario, absuelvo a los indicados demandados de los pedimentos formulados en el suplico de la contestación; con imposición de costas a la parte actora". Los motivos analizados por tanto, perecen .

En cuanto al motivo sexto, relativo a la preclusión de hechos, debe señalarse que los términos de la demanda de conciliación no resultan vinculantes a la hora de interponer la demanda. El motivo se desestima.

Por lo que respecta al séptimo y último de los motivos anteriormente enumerados, relativo a la errónea valoración del resultado de la prueba practicada, la Sala, analizada la prueba obrante en Autos conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C. comparte plenamente como se ha anticipado las conclusiones expuestas por el Juzgador de Instancia en la resolución que es objeto de recurso en cuanto a la responsabilidad de los arquitectos superiores pues el perito judicial fue muy claro al señalar durante su intervención que la demolición se ordenó porque hay un incumplimiento una vez concedida la licencia, y dado el visto bueno por la Comisión de Patrimonio, ya que la obra debe ejecutarse ajustándose al proyecto y a la licencia concedida, lo que no aconteció en este caso, pues, según argumentó el Sr. Felicisimo la obra ejecutada inicialmente no se correspondía con el proyecto que se presentó para obtener la licencia, y esto lo deduce de los informes de la comisión de patrimonio y la propia orden de demolición. Y como es sabido, al arquitecto superior director de la obra se refiere, le competen tanto la elaboración del proyecto, como la de supervisión general de la obra, y de vigilancia de la misma, estableciendo las adaptaciones y modificaciones que puedan requerirse con el fin de alcanzar la realización total de lo inicialmente proyectado. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1995 define el Proyecto de ejecución como la fase del trabajo que desarrolla el proyecto básico, con la determinación completa de detalles, y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos y puede llevarse a cabo, en su totalidad antes del comienzo de la obra, o parcialmente, antes y durante la ejecución de la misma. Su contenido reglamentario es en principio suficiente para obtener el visado colegial necesario para iniciar las obras; En cuanto a la dirección de obra según la referida Sentencia constituye la fase en la que el Arquitecto lleva a cabo la coordinación del equipo técnico-facultativo, la interpretación técnica, económica y estética del proyecto de ejecución, así como la adopción de las medidas necesarias para llevar a término el desarrollo del Proyecto de ejecución, estableciendo las adaptaciones, detalles complementarios y modificaciones que puedan requerirse con el fin de alcanzar la realización total de la obra, de acuerdo con lo que establece el Proyecto de ejecución correspondiente. Puntualizando aún más, en cuanto a la responsabilidad del arquitecto director, debemos citar la sentencia de la Sala Primera de 25 de octubre de 2004 , que a este respecto establece: " La jurisprudencia de esta Sala de Casación Civil mantiene una línea jurisprudencial bien definida para delimitar las responsabilidades de los Arquitectos, teniendo en cuenta que no cumple por entero su misión con la redacción del proyecto de obra, sino que cuando asume su dirección se alinea como protagonista principal en el proceso material de su ejecución, lo que le impone modificar, corregir y cumplimentar el proyecto en aquellos aspectos que suponen omisiones, insuficiencias o incorrecciones y si alguna pauta constructiva quedase sin revisar debidamente en el proyecto deberá adoptar las previsiones necesarias que se adecuasen a la obra ( Sentencia de 10- 7-2001 ), correspondiéndole también como función principal, al ser el encargado de la obra y por imperativo legal, la superior dirección y control de la misma y el deber de vigilar que su ejecución sea lo más correcta posible ( Sentencia 19-11- 1996 ), lo que no obsta el ejercicio de funciones convergentes atribuidas a los integrantes de otros cuerpos técnicos en las respectivas actividades que les incumben ( Sentencia de 15-4-1991 ), ya que los Arquitectos son responsables últimos como realizadores y directores del proyecto y por tal razón no basta con que se limiten a hacer constar en el Libro de Ordenes las imperfecciones que aprecien, pues se les impone un plus mayor en su gestión directora superior, ya que deben en todo momento comprobar las rectificaciones o subsanaciones ordenadas y antes de emitir el certificado final aprobatorio de la construcción, único medio de garantizar a los posteriores adquirentes que no resulten defraudados en sus aspiraciones a una habitabilidad posible, segura y cómoda, conforme a las directrices que sienta la sentencia de 12 de noviembre de 2003 , ( que cita las de 16-3-1984 , 5-7-1986 , 9-3-1988 , 7-11-1989 y 19-11-1996 )." En el caso enjuiciado ha quedado acreditada la necesidad de proceder finalmente a la demolición, y este hecho no puede soslayarse manifestando que si hubo algún error en la autorización, este es imputable al Ayuntamiento al otorgar la licencia municipal, para una altura de cornisa de 22,15 m. pues el propio Sr. Olegario admitió durante el curso de su intervención en el acto del juicio, que en su calidad de especialista en la rehabilitación de edificios del centro histórico, ha redactado otros proyectos similares y siempre se encuentran con estos problemas, porque hay administraciones varias que tienen competencias sobre la cuestión, y que la comisión municipal de urbanismo va cambiando y en función de los cambios los criterios también. Sin embargo esta circunstancia no puede ser repercutida sobre los demandantes, pues como puso de manifiesto el Sr. Leoncio durante su intervención, el Ayuntamiento comunica que hay que respetar la primera crujía y el zaguán completamente, y adaptarse porque son dos edificios, el litigioso y el colindante que se juntan en uno solo. Como están a diferente altura hay que mantener el esquema general de la fachada. Añadió el técnico, ademas, que la altura de la cumbrera no se ha respetado, el plano reformado 2, decía que el edificio nuevo coincidía con el edificio colindante con el número NUM005, pero la obra que se ejecutó no se corresponde porque con ese plano lo que se reformó fue el criterio inicial y esto fue determinante después. Señaló el Sr. Leoncio que el Ayuntamiento ordena la demolición para que se vaya a la cota que se establecía en la licencia, eso supone cinco informes desfavorables de la comisión. Añade el técnico que al final la comisión acepta una propuesta diciendo que rebajaban la cubierta, en unos 70 cms de la cota de la cubierta del edificio numero NUM005. Esta situación se habría podido evitar técnicamente, pues ha habido tiempo suficiente para comprobar que la altura de cumbrera no era la que habían dicho y no esperar a última hora. Por tanto, sin género de duda es imputable a la actuación de los arquitectos demandados como responsables del proyecto y directores de la obra. El motivo perece.

Procede en consecuencia en virtud de cuanto se ha expuesto la desestimación del recurso de Apelación formulado resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- . Establece el artículo 398 de la L.E.C. que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación