No se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, que se contrapongan a los siguientes y.
PRIMERO. - Antecedentes La parte actora ejercitó acción de resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual con indemnización de daños y perjuicios y acumuladamente la acción de reclamación de cantidad de 29.000€, con condena en costas del procedimiento. En base a que: la parte demandante firmó el 23 de octubre de 2017 el traspasó del negocio en un contrato que se indicó de arrendamiento de un inmueble en el que se desarrollaba la actividad bar cafetería, o produciéndose un incumplimiento contractual al no tener licencia de actividad. La parte demandada se opuso porque: no son ciertos los hechos alegados por la actora, pues la demandante conocía la situación de la licencia de actividad por haber trabajado en el bar, solicitando se dicte Sentencia por la que se desestime la demanda con condena en costas a la parte demandante. Se dictó Sentencia estimando la demanda al explicar en los últimos párrafos del fundamento de derecho cuarto "....De la prueba practicada en el acto del juicio consta la declaración testifical de D. Juan María, responsable de la parte técnica del Ayuntamiento de Sagunto, quién declaró en el acto del juicio que la actividad desarrollada en dicho inmueble no tenía licencia o título habilitante, que durante años se intentó legalizar, pero no se llegó a ello, le consta que fue objeto de arrendamiento y le consta que se realizó una visita de inspección al inmueble y se clausuró el local porque no tenía título para ello, que tenía difícil obtener la licencia municipal por sus características. Igualmente, el perito D. Pedro Antonio ratificó su informe en el acto del juicio, apreciando vicios ocultos y la licencia que nunca se obtuvo. A la vista de la totalidad de las pruebas practicadas debo estimar la demanda y resolver el contrato de arrendamiento del local de hostelería, con restitución de la cantidad de 17.000,00€ que fue entregada al demandado, teniendo en cuenta la totalidad de los correos electrónicos y WhatsApp analizados en el informe pericial, condenando además en concepto de daños y perjuicios a la cantidad de 12.000,00€ a la parte demandada.." Ante esta resolución el demandado interpuso recurso de apelación alegando como motivos: 1º) Infracción procesal, vulneración del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 2º) Error en la valoración de la prueba (I) introducción, (II) aspectos generales, (III) contrato de arrendamiento vs traspaso de un negocio, (IV) del supuesto dinero entregado en concepto de traspaso, (V) de la supuesta existencia de vicios ocultos, estado del inmueble, (VI), de la supuesta existencia de vicios ocultos, en relación a la instalación eléctrica, (VII) en cuanto a la falta de título habilitante / licencia como vicio oculto, (VIII) en cuanto a la testifical del Sr. Juan María, (IX) en cuanto a la pericial practicada el día de la vista; 3º) en cuanto a la actuación con mala fe por parte de la demandante; 4º) en relación a la cuantía establecida en sentencia 12.000€, en concepto de daños y perjuicios; 5º) Infracción de los criterios jurisprudenciales
SEGUNDO. - Vulneración del artículo 218 de la LEC. 1- Recurso de apelación: En el primer motivo de recurso de apelación, sobre la vulneración del artículo 218 de la LEC el recurrente alegó, en síntesis: todo lo apuntado nos lleva a concluir lo siguiente en relación a la resolución en cuestión, y que es objeto del presente recurso: a) No explica ni detalla adecuadamente porque considera que estamos ante un traspaso y no ante un mero y simple arrendamiento de un inmueble. Tampoco valora ni expresa que medios de prueba le han llevado a dicha conclusión, y lo más importante tampoco explica porque los otros medios de prueba practicados no han sido suficientes para quebrar dicha conclusión. b) En relación a la existencia de vicios ocultos parece que intenta fundamentar su decisión, si bien de manera errónea de nuevo y sin realizar una ponderación en la resolución entre los medios de prueba que ella valora y los que descarta para alcanzar aquella. c) Ante la conclusión alcanzada de que hubo una entrega de dinero en concepto de traspaso no detalla que le permite alcanzar la misma, es más tampoco explica ni expresa porque la presunta entrega de dinero es por el importe indicado en Sentencia cuando las propias afirmaciones de la demandante, así como los medios de prueba en que pretende fundamentarlos (supuesta transferencia, conversación de WhatsApp, etc.), se contradicen en el importe. d) Por su parte en cuanto a la atribución de una indemnización de daños y perjuicios, a la que nos referiremos posteriormente, tampoco explica por qué ha considerado que corresponde la misma, no ha indicado que daños y de qué tipo se le han producido a la demandante, y en ningún caso explicó ni razonó, porque entiende que el importe de la misma debe ser el determinado en Sentencia. Lo detallado nos lleva, sin lugar a dudas, a la conclusión de que efectivamente estamos ante una resolución que no cumple la exigencia constitucional de fundamentación de la misma, de tal modo que estaríamos ante una clara infracción procesal. 2- Decisión del Tribunal: La Sala no comparte la existencia de esa infracción, ya que planteada la falta de congruencia de la Sentencia, al amparo del artículo 218 de la LEC, se tiene en consideración que, " En la Sentencia de fecha 20 de Diciembre de 2.005, el Tribunal Constitucional ha significado que es reiterada doctrina de ese Tribunal que el derecho a la tutela judicial efectiva se satisface, en esencia, con una respuesta jurídicamente fundada, motivada y razonable de los órganos jurisdiccionales a las pretensiones de quien acude ante ellos para la defensa de sus intereses. El derecho a obtener una resolución fundada en Derecho, favorable o adversa, es garantía frente a la arbitrariedad e irrazonabilidad de los poderes públicos, y ello implica, en primer lugar, que la resolución ha de estar motivada, es decir, contener los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión; y, en segundo lugar, que la motivación debe contener una fundamentación en Derecho, deber que no queda cumplido con la mera emisión de una declaración de voluntad en un sentido u otro, sino que debe ser consecuencia de una exégesis racional del Ordenamiento y no fruto de la arbitrariedad, esto es, que el fundamento de la decisión sea la aplicación no arbitraria de las normas que se consideren adecuadas al caso, pues tanto si la aplicación de la legalidad es fruto de un error patente, como si fuere arbitraria, manifiestamente irrazonada o irrazonable no podría considerarse fundada en Derecho, dado que la aplicación de la legalidad sería en todo caso una mera apariencia, lesionando, por ello, el derecho a la tutela judicial..." ( Audiencia Provincial de Cáceres, Sentencia nº 787/2022 de 23 de noviembre). Y estos requisitos se cumplen en la Sentencia recurrida donde la Juez "a quo" analizó las pretensiones de la parte demandante y las objeciones opuestas por la parte demandada, relatando los hechos que considera probados y explicando las pruebas en base a las cuales entendió acreditados los mismos. Que esta explicación el recurrente la califique de insuficiente o discrepe de ella, en tanto que le es desfavorable a sus intereses, no implica asumir la infracción del artículo 218 de la LEC, en la medida que contiene los elementos y razones de juicio que permiten conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión. Las partes no puede exigir una argumentación jurídica exhaustiva, que alcance a todos los aspectos y perspectivas que puedan tener de la cuestión que se decide ( Sentencia del Tribunal Constitucional 165/1.999, de 27 de Septiembre), sin que ese deber de congruencia exija una determinada extensión, intensidad o alcance en el razonamiento empleado, "ya que para su cumplimiento es suficiente que conste de modo razonablemente claro cuál ha sido el fundamento en derecho de la decisión adoptada, criterio de racionabilidad que ha de medirse caso por caso, en atención a la finalidad que con la motivación ha de lograrse, y que queda confiado al órgano jurisdiccional competente" (A.P. de Cáceres Sentencia nº 787/2022 de 23 de noviembre); en esta misma idea, "...Es doctrina reiterada de esta sala que el deber de motivación al que se refiere el art. 218.2 LEC debe permitir el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos, lo que implica la exteriorización del fundamento de la decisión adoptada, favoreciendo su comprensión" ( Sentencia del Tribunal Supremo nº 873/2022 de 9 de diciembre).
TERCERO. - Error en la valoración de la prueba. El recurrente en los siguientes motivos las alegaciones segunda a décima ha sostenido el error en la valoración de la prueba en referente a los elementos controvertidos del contrato: 1- Sobre el contrato de arrendamiento y traspaso del negocio: Ha defendido el recurrente, que: la Sentencia consideró que mi patrocinado no solo arrendó un bien inmueble, sino que el mismo viene gravado para desempeñar una actividad dirigida, y por tanto. Dicha estipulación se establece única y exclusivamente dada la especial ubicación del inmueble, al encontrarse el mismo dentro del término municipal de Sagunto que es el corazón del centro histórico de Sagunto, compuesto por callejuelas, ermitas, plazas, etc., y que actualmente está catalogado como un conjunto histórico-artístico del municipio, y de ahí el interés de dejar constancia en el contrato de que el uso del inmueble que se arrendaba iba a respetar las especiales características socio culturales de su ubicación, de hecho no todas las actividades son permitidas por el Ayuntamiento en dicho emplazamiento y de ahí la expresa mención en el contrato estaríamos ante un traspaso. La Juez "a quo" en el fundamento de derecho cuarto concluyó en que, junto con el contrato de arrendamiento del local se traspasó el negocio: "...De la documental obrante en autos consta acreditado que el 23 de octubre de 2017, el demandante y demandado formalizan un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, en concreto de un local destinado a la hostelería, tal y como obra en autos doc. 11 de la demanda. La parte contratante traspasa un negocio para desempeñar idéntica actividad en un contrato de arrendamiento, traspasando el negocio de actividad, apreciándose cómo se dirá en la sentencia, tal y cómo consta acreditado la mala fe por la parte contratante al carecer de licencia de actividad para desempeñar la actividad de hostelería y los vicios ocultos que hay en el inmueble. En la estipulación segunda del contrato de arrendamiento se dispone: La parte arrendataria se obliga a utilizar el inmueble arrendado para la actividad de hostelería, actividades socioculturales, artísticas, medioambientales o que promuevan la cultura y el turismo en Ciutat Vella, no pudiéndose variar dicho uso sin consentimiento escrito por la parte arrendadora. El incumplimiento de este precepto será motivo de resolución del contrato.De la redacción de la estipulación se deduce que el inmueble viene gravado para desempeñar una actividad dirigida, que dicha actividad subroga la anterior que ejercía el demandado y opera sin licencia de actividad municipal...". La Sala comparte la conclusión a la que llegó la Juez "a quo", no solo por la propia redacción del contrato, en cuya estipulación segunda ya se hace constar que: el único destino que se puede dar al local es del negocio de hostelería, actividades socioculturales, artísticas, medio ambientales etc; a lo que se añade que, a tenor del relato de hechos, la demandante siguió con la explotación del mismo negocio que existía anteriormente; el email del 19 de octubre de 2017 (documento 7 de la demanda), teniendo en cuenta que el contrato se firmó el 23 de octubre de ese año. Además de lo anterior, también se constata que el mismo día 23 la actora realizó dos transferencias por importe de 6060€ y 2000€ respectivamente al demandado, en pago de mensualidad y fianza, como consta en las respectivas transferencias, pero además extrae de su cuenta en metálico 9000€; al acaecer el mismo día que se firmó el contrato de arrendamiento permite concluir que también se produjo el traspaso del negocio aunque únicamente se documentó el arrendamiento del local. De mantenerse en la posición contraria, la defendida por el demandado, en que únicamente se arrendó un local y no se traspasó un negocio, no se explicarían los actos posteriores que denotan la existencia de una voluntad distinta a la sostenida por el demandado ( artículo 1282 del Código Civil). 2- Sobre el dinero entregado por el traspaso Frente al hecho afirmado en la sentencia de que el precio del traspaso era 9000€ se opone el demandante, defendiendo que: la resolución no examina las discrepancias existentes, es más ni siquiera presta atención a hechos relevantes como los siguientes: ¿si de contrario se refiere que mi patrocinado exige el pago en B de 12.000 € por qué finalmente entrega la demandante solo 9.000€?; ¿por qué cuando la demandante saca el efectivo en el banco, para teóricamente dárselo a mi patrocinado, en el extracto de dicha retirada pone como concepto resto fianza insinuando que hubo otro pago pero no hace mención al mismo ni a su importe en ningún momento?; ¿Por qué no se refiere la Sentencia a la discrepancia entre lo narrado y la documental aportada?; la demandante afirma que entregó ese dinero en la puerta del banco a mi patrocinado y como se puede ver en la pericial aportada de contrario aquella indica expresamente el día del contrato "A las 11:30 estoy allí, hasta ahora", "todavía en el banco, no tardaré" dejando constancia el WhatsApp de 12 ello; por lo que es evidente que mi patrocinado se encontraba esperándola en algún sitio y no en la puerta del banco sino el mensaje hubiera indicado posiblemente que ahora salía fuera o algo similar, coincidiendo la afirmación de que la esperaba en algún sitio con lo que indicó mi patrocinado el día de la vista de que Beatriz fue a su casa el día de la firma con los justificantes de dinero y el contrato impreso. No se cuestiona en ningún momento porque la demandante acepta hacer una entrega de dinero tan cuantiosa sin que la misma quede reflejada en el contrato. ¿Cómo puede aceptar dicho detalle la abogada que consultó Arancha, o esta misma, para firmar el contrato?, consulta a la que se refiere mi patrocinado en los tiempos últimos citados anteriormente de la grabación. Resulta inverosímil que hoy en día alguien entregue dicha cantidad de dinero en relación a un contrato y acepte que de ello no se deje constancia alguna. Dicho hecho de nuevo denota la falta de fundamentación de la resolución hoy recurrida, donde nada más ni nada menos que se da por entregada dicha cuantía sin fundamentar el porqué de dicha decisión en ningún momento, dando por válidas por tanto las afirmaciones de la demandante y en cambio no explica porque no da por buena la explicación de mi patrocinado en cuanto a lo no entrega de dicho dinero. La resolución de este motivo del recurso de apelación debe iniciarse partiendo de la conclusión del motivo anterior; es decir, establecido que existió el traspaso del local no puede entenderse que se traspasase el negocio de manera gratuita, sino que hay que asumir la existencia de un precio. Además la coincidencia temporal, es decir, que el mismo día de la firma del contrato, se realizan las transferencias y se reintegrase una cantidad de la misma cuenta, bajo el "concepto resto traspaso", permite ya una primera conclusión entender que este dinero iba dirigido a pagar ese traspaso del negocio, en la media que el coste del arrendamiento del local ya estaba satisfecho. Esta conclusión viene apoyada por los wasap, según la certificación en el informe pericial. Y aunque el recurrente ha alegado la existencia de la adquisición por parte de la demandada de otro local en Canet d'en Berenguer y que posiblemente este dinero iba destinado allí, esta Sala no puede atender a esta objeción, porque al ser un hecho obstativo es el demandado quien debía acreditar esa circunstancia y las pruebas aportadas por el mismo son insuficientes para este fin, conforme la carga probatoria del artículo 217 de la LEC. 3- Sobre los vicios ocultos distinguiendo: los del estado del inmueble, en la instalación eléctrica, la falta de licencia. 3.1- El primero de los vicios ocultos a los que hace referencia la demanda es al estado del inmueble como consecuencia de unas goteras, si bien debe resaltarse que ni siquiera determina en que fechas se produjeron ni que perjuicio le provocaron, ni tampoco se digna a explicar en la demanda cual fue la reacción de mi patrocinado ante tal situación. Aunque en la demanda se relatan estas estos vicios ocultos del Estado del mueble en referencia a "unas goteras que inundaban el comedor donde se encontraban las mesas de los comensales", la Sala coincide con el recurrente que no se puede calificar las mismas de vicios ocultos, si tenemos en cuenta que la demandante había sido trabajadora del local y que por tanto respecto al estado del mismo no se puede alegar desconocimiento, al momento de firmar el arrendamiento de local y en segundo lugar que en todo caso ello daría lugar a reclamar la reparación de estos defectos en su caso, pero no la resolución del contrato, salvo negativa del arrendador asu reparacion que no cosnta. 3.2- El segundo de los vicios ocultos hace referencia al estado de la instalación eléctrica, ya que en la demanda se explicó: que el suministrador detectó una incidencia grave que ha dejado el propietario a la arrendataria, la compañía titular de suministro HOLALUZ de Sagunto, detectan que se está suministrando a dos espacios diferenciados el consumo a través de un solo contador, trampeando la luz con un solo contador, además de que ante esta irregularidad, el local debe de estar provisto de un certificado energético, el cual no ha sido enregado por el arrendador incumpliendo su propia cláusula tercera del contrato. La Sala sobre el mismo coincide con la parte recurrente pues si bien es cierto que estamos ante una irregularidad, cómo ponen de manifiesto los documentos aportados junto con la demanda, de ellos no excluye que no se puede calificar de un vicio oculto, como se indica en el recurso, ya en la demanda se recogía la existencia de consumos compartidos entre la vivienda y el local por lo que la demandante conocía o debía conocer esta circunstancia, el hecho conocido con posterioridad es el de la irregularidad administrativa de la instalación, que confiere a la actora el derecho a su subsanación en reclamación contra el demandado. 3.3- El tercer vicio oculto, hace referencia a la falta de licencia de actividad: El recurrente en este motivo de recurso de apelación ha defendido el conocimiento por parte de la demandante de la falta de licencia de actividad en el local el negocio traspasado en base a: se obvia por el Juzgador la cláusula tercera del contrato, al igual que pasaba con el asunto de los suministros es francamente difícil creerse el hecho que la demandante desconocía que mi patrocinado no tenía licencia de actividad municipal, entre otras cosas porque era una persona de confianza de mi patrocinado (cerraba caja, gestionaba reservas, etc.), es más ella recibió en más de una ocasión a los técnicos municipales cuando giraban visita de inspección como así constata en su interrogatorio. Es más la demandante conocía de sobra que el problema respecto a la obtención de la licencia municipal residía en los problemas para la legalización del uso de la terraza y del jardín que tenía el inmueble, precisamente motivo por el cual en el momento en que se firma el contrato se cede el uso y disfrute del mismo a la demandante pero a nivel particular no para que lo incorpore a la actividad que decidiera realizar. La Sala coincide, en parte, con la argumentación del recurrente pues conforme se ha explicado anteriormente sí que existió un traspaso del negocio y lógicamente en ese no es defendible que la demandante que ya trabajaba en el citado bar desconociese el estado de él mismo al momento del traspaso, además siendo profesional en esta materia tampoco es creible que no exigiese la entrega de las licencias de actividad y asumiese el traspaso de lo del local sin esta licencia. Por tanto, el hecho mismo de no tener licencia de actividad no lo podemos calificar como vicio oculto en el sentido defendido en la demanda sino por el contrario conjlcuimos que la demandada asumió el traspaso del local sin licencia, seguramente pensando que podía obtenerla con pequeñas modificaciones en el bar lo que no ocurrió. 4- Sobre la testifical de don Juan María: Aunque recurrente sobre esta testifical defendió la idea de que él nunca manifestó que local tuviese licencia de actividad. Sin embargo la Sala comparte la valoración probatoria que realizó la Juez "a quo" en la sentencia, pues de la audición de la declaración de este testigo constata, en cuanto empleado del Ayuntamiento: 1- que la actividad desarrollada en dicho inmueble no tenía licencia o título habilitante; 2- que durante años se intentó legalizar, pero no se llegó a ello; y 3- que se realizó una visita de inspección al inmueble y se clausuró el local porque no tenía título para ello; y 4- que tenía difícil obtener la licencia municipal por sus características. 5- Sobre la prueba pericial. El recurrente defendió que: dichas afirmaciones no son más que en un error flagrante del Juzgador a la hora de valorar la prueba, de nuevo, dado que lo único que hace el perito el día de la vista en esencia es ratificarse en su informe e indicar su formación - s.e.u.o ingeniero técnico industrial rama electrónica -, sin que en momento alguno haga referencias el mismo a la existencia o no de vicios ocultos y a la licencia. En cuanto al informe pericial indicar que lo único que se limita a decir el mismo es que desde dos números de móvil se intercambian mensajes, y para ello como indicó lo que hizo es realizar fotografías a la pantalla del móvil de la demandante y que lo que transcribe es lo que fotografió. La Sala en el análisis de la prueba pericial aportada como anexo número 1 y la subsiguiente declaración del perito en el acto de juicio constata que el aquél lo que examinó fue que las conversaciones no estuviesen formalmente manipuladas. En este sentido, el recurrente no ha desvirtuado la realidad de la conclusión pues el perito lo que certifica es que: el teléfono de la actora no ha sido "manipulado ni borrado a la conversación y que aquella figura tal y como ha sido transcrita", pero sin entrar explicar ni la finalidad de la conversación ni siquiera la contextualiza con los hechos relatados en la demanda. Por ello, la Sala la valora conforme la regla del artículo 348 de la LEC en relación con el artículo 384. Y si bien es cierto la discrepancia económica entre los 12,000€ que se exigen en "b" con los 9.000€ que se recogen en la Sentencia que se abonaron por el traspaso; ésta no impide, junto con el resto de las pruebas antes explicadas, concluir que no solamente se efectuó el arrendamiento de local sino también el traspaso del negocio. 6- Sobre la mala fe del demandante: El recurrente, en este motivo del recurso, ha negado que actuase con mala fe, achancándola a la parte contraria, pues: con el paso del tiempo mi patrocinado va descubriendo más incumplimientos por parte de la demandada, y es que los suministros no los había cambiado de nombre e incluso existían deudas de luz y agua, que finalmente ha tenido que pagarlas él, y cuando la requiere para hacer lo acordado es cuando ella empieza marear a la compañía con el tema de los dos espacios diferenciados pese a que era conocedora desde el primer día, dado que así venia reflejado en el contrato de arrendamiento firmado y porque como hemos ido adelantado es lógico que tuviera conocimiento de ello dado el tiempo que trabajó para mi patrocinado. Pero, es más, posteriormente éste es conocedor de que ni siquiera había informado al Ayuntamiento de que ella iba a realizar una actividad allí constando cara a las instituciones municipales, así como ante Sanidad, que el Espai Gaeta continuaba siendo de mi patrocinado. Ahora a tiempo vencido todos esos detalles los ha utilizado la demandante para hablar de un traspaso y de la existencia de unos vicios ocultos, debiéndose tener en cuenta que por el proceder de aquella es más que evidente que nunca ha tenido idea de legalizar la situación de su actividad, ya fuera una nueva o continuar con la de mi patrocinado sin avisarle. ¿Y qué nos lleva a esa conclusión?, pues la total mala fe descrita en su proceder por parte de la demandante, que confirma cuando no se identifica que con total mal fe no se identificó ante el técnico del Ayuntamiento que giró visita de inspección, y que ante la misma corporación municipal más allá de presentar una copia de su seguro de RC y formular una declaración jurada no ha llevado a cabo actuación alguna para evitar el cierre de la actividad y regularizar la situación ante dicha corporación. Una prueba más de su mala fe es que dejó deudas en los suministros de las que tuvo que hacerse cargo mi patrocinado haciendo caso omiso al contenido del contrato, pero no acaba todo ahí dado que cuando procedía pagar la anualidad de renta siguiente mediante burofax le indica a mi patrocinado que por discrepancias no iba a proceder a dicho abono hasta su resolución y que las consignaría judicialmente algo que nunca hizo, haciendo así de nuevo uso de artimañas y engaños. Su resolución exige precisar que la Sentencia estimó la demanda, y según el último párrafo del fundamento de derecho cuarto, no se hace en base a la declaración de mala fe por parte del demandado, sino en la resolución del contrato en base a la concurrencia de hechos relatados y los vicios ocultos apreciados. En este punto debe tener en cuenta todos lo expuesto anteriormente, es decir la valoración que se ha hecho, en cuanto a la inexistencia de los vicios ocultos indicados en la demanda; sin embargo, ello no implica la estimación del recurso, por cuanto no puede pasarse por alto que documentalmente se ha acreditado que una vez se produjo el precinto del negocio, el demandado procedió a cambiar el bombín de la puerta del mismo impidiendo a la actora el acceso al local (documentos 19 uno y dos de la demanda) y por tanto incumpliendo la obligación contractualmente asumida en el contrato de arrendamiento, pues desahucio a la actora, cuando el contrato de arrendamiento estaba vigente. El hecho que existiese precinto administrativo no justifica al arrendador a privar a la arrendataria de los derechos que le confería el contrato de arrendamiento mientras aquel no fuese resuelto. Esta actuación del demandado la Sala la califica de incumplimiento contractual que justifica al amparo del artículo 1124 del CC, la resolución instada por la demandante. Obsérvese que conforme los fundamentos de la demanda no solo se ejercita la acción resolutoria por los vicios, sino también por el incumplimiento del demandado, en base a las perturbaciones relatadas en la demanda. La Sala concluye que acreditado este hecho, es decir, el cambio de cerradura por parte del demandado, acción dolosa que impidió que la arrendataria pueda seguir haciendo uso de local recuperando la posesión con mala fe, al ser esta acción contraria a la buena fe del artículo 7.2 del CC. - Conclusión: La conclusión a la que llega esta Sala es doble; por un lado, respecto al traspaso del local de negocio cuando esté se realizó, la demandante sí que conocía los vicios calificados de ocultos en la demanda, concretamente que la instalación eléctrica era compartida con la vivienda al existir un solo contador, las goteras en el comedor y la falta de licencia de actividad del local, lo que excluye la resolución contractual al amparo de esos vicios. Sin embargo, la Sala constata que el demandante ha ejercitado la resolución contractual por el incumplimiento del demandado, nacido de las perturbaciones efectuadas por aquél. Y ésta sí que se aprecia, si se tienen en cuenta lo explicado en el aprtado de la "mala fe". En el sentido de que una vez que se produce el precinto del local el demandado procede a cambiar el bombín del mismo haciendo inviable su entrada por la demandada y la utilización por parte de la arrendadora, desahuciándola y recuperando la posesión del mismo. Que dicho cambio de cerradura fue efectuada por el demandado es un hecho no discutido por aquél y aceptado al contestar la demanda, aunque lo justificó por el precinto colocado. Esta actuación, puede entenderse bien como una resolución unilateral del contrato por parte del arrendatario o bien como incumplimiento contractual por parte del demandado, en ambos casos la actora tiene derecho al amparo del artículo 1124 del Código Civil a resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios. Partiendo de la anterior conclusiones, la Sala entiende que el contrato de arrendamiento estuvo vigente hasta el 15 de enero de 2019 momento que se produjo el cambio del bombín, no cabe en la restitución de la totalidad de las cantidades entregadas, Ya que de incluir en las restitución el importe anual del arrendamiento, produciria enriquecimiento injusto en la arrendataria que habría ocupado durante más de un año el local arrendado sin pagar merced alguna, por lo que la totalidad de la renta abonada en la suma de 6060€, debe excluirse del importe de la restitución, ya que se estuvo en posesión del citado local, desde el 23 de octubre de 2017, hasta el 15 de enero de 2019. Sí que procede la restitución de la cantidad abonada en concepto de traspaso del local, en la suma de 9.000€, por la resolución del contrato, al igual que la fianza, al no constar que el demandado haya reclamado por daños existentes en el citado local, en la suma de 2.000€. Por ello restitución quedara fijada en la suma de 11.000€.
CUARTO. - Sobre la indemnización de daños y perjuicios. El recurrente en este motivo del recurso ha atacado la condena de 12.000€ en concepto de indemnizació de daños y perjuicios defendiendo que: en ningún caso la demandante, pese a solicitar la misma, demuestra que haya sufrido daño alguno real por el que deba ser resarcida, y mucho menos la relación causa efecto entre el incumplimiento contractual supuesto al que se refiere al daño producido, que ni siquiera describe ni detalla en su demanda, de hecho no se practica prueba alguna el día de la vista en los sentidos descritos, es decir demostración del daño y relación de causalidad. La cuantía de 12000€ reclamada por la demandante se sustenta en 3 causas: la desaparición de las expectativas económicas cuando aún quedaban 3 años de contrato de arrendamiento, el haberse resentido su salud, depresión, y por último, haber quedado las pertenencias en poder del recurrente que según ellas nunca se ha devolvió. Para su resolución se atiende: 1- Cómo se ha expuesto anteriormente, esta indemnización no puede basarse en el cese de la explotación del negocio por su precinto, al estar funcionando sin la preceptiva licencia e incluso sin cumplir determinados requisitos administrativos, cómo se observa del informe de inspección realizado por el Ayuntamiento el 9 de noviembre de 2018 (documento 18.2 de la demanda). Al no haberse aceptado el desconocimiento de la demandada de que el local estaba funcionando sin la preceptiva licencia. Pues al efectuar el traspaso con este conocimiento no recae toda la responsabilidad de esta falta en el demandado. Si que da lugar a esa indemnización, el incumplimiento contractual declarado por sustituir la cerradura e impedir a la demandante la subsiguiente utilización del local. Siendo evidente que su cuantificación no se puede vincular con la explotación del negocio bar cafetería, pues la misma había cesado desde el momento que el Ayuntamiento precintó el citado local impidiendo la continuación en el negocio. 2- Sobre la enfermedad estaremos a que documentalmente se ha acreditado que estuvo de baja por depresión desde 22-11-2018 a 28-2-2019. Ahora bien lo que no se acredita que esa enfermedad, depresión, tenga su exclusivo origen en los problemas surgidos por la explotación del bar, si se tiene en cuenta que, conforme el informe de interconsulta de 28 de noviembre de 2018, la paciente acudió con problemas de ansiedad, insomnio y cuadro depresivo leve; indicándose como causas: los problemas económicos, familiares, y de pareja (documento 27 de la demanda). 3- Sobre la reclamación por las pertenencias que han quedado en el local y que no fueron devueltas por el demandante, las Salas coincide con el recurrente, en el sentido de que no se acompañó con la demanda una relación de estos bienes ni siquiera se ha justificado su preexistencia y mucho menos avalúo, para que permita incluirlos dentro de la indemnización de daños y perjuicios. Sobre la indemnización de daños y perjuicios, que se halla regulada en el artículo 1.101 del CC, para que se estime es necesario su acreditación, "... no comporta que cualquier incumplimiento contractual genere necesariamente la obligación de resarcir, pues este precepto debe entenderse complementado con el artículo 1101 CC , del cual se infiere que la obligación de indemnizar que se impone a quienes incurrieren en dolo o negligencia o morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones, y a los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas, tiene por objeto "los daños y perjuicios causados" y no el incumplimiento en abstracto. Esta Sala, en efecto, tiene declarado que debe concurrir como requisito necesario para la aplicación del artículo 1101 CC , además del incumplimiento de la obligación por culpa o negligencia, la realidad de los perjuicios, es decir, que éstos sean probados, y el nexo causal eficiente entre la conducta del agente y los daños producidos ( SSTS de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , 19 de febrero de 1998 , 24 de mayo de 1999 , 31 de enero de 2001 3 de julio de 2001 , 5 de octubre de 2002 , 10 de julio de 2003 , 9 de marzo de 2005 ). La doctrina que mantiene la posibilidad de nacimiento del deber de indemnizar por el simple incumplimiento se refiere a supuestos en que el incumplimiento determina por sí mismo un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, lo que ocurre cuando su existencia se deduce necesariamente del incumplimiento o se trata de daños patentes ( SSTS de 26 de mayo de 1990 , 5 de marzo de 1992 , 29 de marzo de 2001 )" .(Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2010) En base a los anteriores antecedentes facticos y a la aplicación de la doctrina jurisprudencial indicada, la Sala entiende que no cabe indemnizar a la demandante en la suma reclamada, por cuanto, aunque se acepten que se produjeron perjuicios por el cambio de la cerradura por el demandado privándolo a la actora a la utilización del local, no se omite que no se ha practicado ninguna prueba para su cuantificación, tanto referido al lucro cesante es decir al beneficio dejado de obtener, cómo al perjuicio de la privación del uso del local. Pues no se obvia que la Sala no ha aceptado el desconocimiento de la ausencia de licencia de actividad qué fue la causa básica por la que se produce el precinto del citado local impidiendo la explotación del negocio, que veda fijar el nexo causal en los actos del demandado por ese antecedente. Precinto que en tanto puso fin al activad también priva de presuponer la perdida de ganancia futura que salvo que se solucionase esa situación administrativa no habrían de producirse. Al igual, respecto al perjuicio personal causado por la depresión que padeció durante dos meses la demandante al no constar que se derivase exclusivamente a esta situación.
QUINTO.- Costas. Habiéndose estimado parcialmente la demanda no se hace declaración sobre el pago de las costas devengadas en primera instancia, artículo 394 de la LEC. Habiéndose estimado parcialmente el recurso de apelación no se hace declaración sobre el pago de las costas en esta segunda instancia, artículo 398 de la LEC. Visto los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.
