Sentencia Civil 132/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 6, Rec. 264/2022 de 23 de marzo del 2023

Se aceptan parcialmente los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se oponga a los contenidos en esta.

PRIMERO.- La cuestión planteada por la parte apelante, DON Obdulio es resolver si con revocación de la sentencia procede la estimación integra de la demanda interpuesta contra DON Plácido, DON Ramón Y DOÑA Paulina por la que se

DECLARE y CONDENE a los mismos a lo siguiente:

1º) La obligación de los demandados al saneamiento por los vicios o defectos ocultos existentes en la vivienda sita en Siete Aguas, en la CALLE000, nº NUM000, adquirida por mi mandante y esposa, en virtud de contrato de compraventa celebrado entre ambas partes mediando escritura notarial de compraventa de fecha 12/12/2019 que corresponde al protocolo 1711 de D. Fernando Senent Ana de Valencia

2º) Que como consecuencia de la anterior declaración se declare la obligación de los demandados de rebajar una cantidad proporcional del precio satisfecho por mi mandante, a juicio de peritos, precio que estima en DIECISIETE MIL NOVECIENTOS DIEZ EUROS (17.910 €), y se les condene al abono de tal cantidad.

SEGUNDO.- El juzgador de instancia considero:

"PRIMERO.- Por el Letrado de la parte demandante se ejercita la acci ón de reclamación de cantidad de 17.910 euros en concepto de la obligación de los demandados de rebajar una cantidad proporcional del precio satisfecho por el actor, Obdulio, quien en fecha 12-12- 2019 compro a los mismos la vivienda consistente en unifamiliar adosado distribuida en planta Žsótano destinada a almacen, baja y primera alta sita en la CALLE000 n.º NUM000 en Siete Aguas por el precio de 90.000 euros. En el momento de la compra el inmueble se encontraba en buen estado y es a los pocos dias, con ocasión de las lluvias cuando comienzan a apreciarse desperfectos y anomalias en la propiedad que no fueron puestos de manifiesto por los vendedores, consistiendo en defectos ocultos. A principios del mes de enero de 2020 aparecieron goteras en techado, filtraciones de agua en el suelo asi como pared lateral del almacén o planta inferior sotano no informando los vendedores de los mismos. Los daños y patologias derivados de la falta de impermeabilidad y estanqueidad del inmueble se encuentran en los siguientes elementos: 1.-Techado planta alta o cubierta; 2.-planta sotano y 3.-patio trasero. La parte actora ejercita la accion "quanti minoris" reclamando a los demandados una rebaja en el precio equivalente al coste que supondrá la reparación de los vicios interesando se le reintegre la parte proporcional del precio entregado que corresponde al valor del vicio observado.

La parte demandada se opone a la demanda alegando que la inmobiliaria informo en todo momento a los compradores del estado en que se encontraba la vivienda, respecto de la planta alta las humedades ya existian con anterioridad a la venta, las humedades existentes en las paredes del sotano las cuales no estaban ocultas sino que eran perfectamente visibles y conocedores los actores de las mismas por ello el precio en la venta se rebajo. Por último el sumidero de recogida de aguas pluviales los compradores eran conocedores del mismo.

SEGUNDO.- Las acciones edilicias: La accion redhibitoria. - Teniendo en cuenta el objeto del presente procedimiento que no es otro que el ejercicio de la accion redhibitoria de los arts. 1485 y 1486 Cc, cabe recordar que como ha señalado reiteradamente la jurisprudencia, la existencia de defectos o vicios de la cosa vendida da lugar al nacimiento de múltiples acciones para su remedio y reparación. Así, aparte de las acciones genéricas y propias de todo contrato de nulidad y anulabilidad por inexistencia o vicio alguno de sus elementos esenciales - artículos 1261 y 1300 y siguientes del Código Civil - nacen otras acciones especificas a favor del comprador por incumplimiento de las obligaciones del vendedor de entregar la cosa sin vicios ni defectos y con la aptitud precisa para ser destinada al uso previsto como propio según sus caracteres, y ente ellas: a) Las acciones edilicias (redhibitoria y estimatoria o "quanti minoris "), tanto en su régimen general - artículos 1484, 1485, 1486, primero, y 1490- como en el especial de los animales - artículos 1491 y siguientes del Código Civil -. b) Las de responsabilidad por dolo del vendedor -articulo 1486, párrafo segundo, 1487 y 1488- c) La accion resolución o de resarcimiento en caso de pleno incumplimiento del vendedor por inhabilidad absoluta del objeto o "aliud pro alio", que produce la consiguiente insatisfacción del comprador articulo 1101 y 1124 del Código Civil -. d) La de resarcimiento por el defectuoso o parcial cumplimiento de la obligación, que no hace a la cosa inservible para el uso previsto, pero que entraña una entrega de aquella en condiciones distintas de las debidas y exigibles -artículos 1091, 1101, 1124 y 1258 del Co?digo Civil-.

Al margen de ello el R.D. Legislativo 1/2007 contiene una serie de normas generales sobre garantía de los productos de consumo, si bien este régimen es incompatible con el ejercicio de acciones civiles para el saneamiento por vicios ocultos en la compraventa (art. 117 del TRLGDCU).

Más concretamente y por lo que se refiere a las acciones edilicias, cabe destacar que los requisitos necesarios para exigir el saneamiento por vicios ocultos, cuya prueba incumbe al comprador- son:

1º) La entrega de una cosa viciada. El vicio de la cosa puede consistir tanto en un defecto o imperfección, como en una alteración de la calidad o cualidades de la cosa o de alguno de sus componentes; siempre que disminuyan la utilidad que la cosa reporta al comprador, en atención al uso que se pacto? en el contrato, o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio ( Sentencias del TS de 31 de enero de 1970 y de 3 de marzo de 2000 ).

2º) El vicio ha de existir en el momento de perfección del contrato ( SSTS de 4 de octubre de 1989 y de 15 de noviembre de 1991 ), pues si fuese posterior serían aplicables las reglas sobre el riesgo en el contrato de compraventa ( art. 1452 del CC ).

3) El vicio ha de estar oculto; sin que puedan se considerados ocultos todos aquéllos que pueda apreciar fácilmente en la oportuna inspección del bien con motivo de la entrega ( SSTS de 28 de mayo de 1981; de 11 de julio de 1983; de 20 de febrero de 1984 y de 28 de febrero de 1997, entre otras). 4º) El vicio oculto ha de ser grave: No basta cualquier clase de defecto para que entre en

juego la accion de saneamiento. Es preciso que sea de una importancia tal que haga la cosa impropia para el uso al que se la destina o que disminuya de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

TERCERO. - La vivienda consistente en unifamiliar adosado distribuida en planta sotano destinada a almacen, baja y primera alta sita en la CALLE000 n.º NUM000 en Siete Aguas fue adquirido por la actora por el precio de 90.000 euros en fecha 12-12-2019. Analizando los defectos existentes según la demandante en la vivienda en primer lugar en cuanto a la planta sotano La API Gloria, testigo parcial y objetivo que es la dueña de la inmobiliaria y quien enseño el inmueble a los compradores en el acto del juicio se ratifica en el documento 2 de la contestacion a la demanda:

Dicha testigo reiteró que los compradores que visitaron la vivienda objeto de autos en 4 o 5 ocasiones, eran sabedores, preguntaron y vieron las humedades del sotano en las visitas que hicieron al inmueble. El perito de la parte demandada añade que en el sótano, consultado el proyecto de ejecución de la promoción no se tomaron las medidas adecuadas para que el mismo fuera habitable, que el mismo no esta considerado ni acondicionado como vivienda sino destinado a almacén, que las humedades comenzaron de forma gradual desde el primer episodio de lluvias por la mala ejecución de la vivienda cuando se construyó la promoción y que las mismas ya existian en el momento de la venta y los compradores las vieron como manifesto la agente de la propiedad inmobiliaria.

En cuanto al sumidero y la tuberia procedente de un acuífero de recogida de aguas pluviales cuya existencia según los actores desconocian. La testigo Sra. Gloria manifiesta que los compradores vieron el aquífero y el perito de los demandados añade que respecto del sumidero y la tuberia que provienen de un acuífero el posible encharcamiento que se puede producir con motivo de las lluvias no es un vicio oculto sino de un vicio aparente y su origen es exógeno a la vivienda procedente de la red de encauzamiento cuya conservación y responsabilidad es ajena a los vendedores. El testigo Geronimo, vecino de los actores manifiesta que era conocedor de la existencia del acuifero en dicho terreno. Según la Arquitecta Municipal del Ayuntamiento de Siete Aguas que depuso en el acto del juicio todo el pueblo es un lago subterraneo y todas las viviendas padecen humedades asi lo constato tambien el testigo Hermenegildo. Por último tampoco queda acreditado que las humedades existentes en el tejado sean vicios ocultos o derivados de una falta de mantenimiento.

Es al demandante a quien como se ha señalado, corresponde acreditar los hechos constitutivos de su pretensión ( art. 217.2º LEC ), es decir, que se trata de vicios realmente "ocultos" en el sentido de no constatables en la oportuna inspección con motivo de la entrega, y graves; y sobre todo su preexistencia respecto de la venta y entrega de la vivienda.

En suma, dado que la demandante no ha probado la preexistencia de los supuestos vicios ocultos que alega la sentencia debe ser DESESTIMADA.

TERCERO-De conformidad con el Art. 394 de la nueva LEC, al tratarse de una sentencia desestimatoria, se imponen las costas a la parte actora.".

TERCERO.- Debe entrar a conocer el Tribunal sobre la impugnación de la sentencia sustentada en la falta de aplicación del artículo 218 LEC en cuanto a la congruencia y motivación de la sentencia al no resolver sobre todos los puntos objeto de demanda, concretado en la falta de resolución respecto al vicio oculto existente en el patio trasero en cuanto al defectuoso sumidero de recogida de aguas pluviales.

En relación con la congruencia de las resoluciones judiciales el Tribunal Supremo tiene repetido de manera constante, que el vicio de incongruencia conculca lo dispuesto en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( 359 de la LEC de 1881), que exige una máxima correlación y concordancia entre las pretensiones deducidas por los litigantes, cristalizadas en el suplico, resumen petitorio de sus escritos alegatorios, con los que se cierra la fase expositiva del proceso, tanto en sus elementos subjetivos, objetivos o referentes a la acción ejercitada, sin que por ello se autorice al juzgador modificar o alterar la "causa petendi" o sustituir por otras las cuestiones debatidas en la litis - sentencias, por todas, de 20 de marzo de 1991 (RJ 1991\2419), 14 de diciembre de 1992 (RJ 1992\10403), 6 de marzo de 1995 (RJ 1995\1781), 23 de julio (RJ 1996\5568) y 30 de noviembre de 1996 (RJ 1996\8592) y 31 de marzo de 1998 (RJ 1998\2038)-. Sin embargo, la congruencia <>.

También el Tribunal Constitucional se ha tenido que ocupar de la denominada incongruencia

"extra petita" y proclama que no puede el órgano jurisdiccional alterar o modificar los términos del debate, ni tampoco decidir sobre cosa distinta por modificación o alteración de la causa de pedir - sentencias 29/1987, de 6 de marzo (RTC 1987\29), 142/1987, de 23 de julio (RTC 1987\142) y 125/1989, de 12 de julio (RTC 1989\125)-. En resumen, que está vedado al juzgador resolver problemas no planteados por las partes en la litis, cuando el Juez se extravía de los términos en que aparece establecida la contienda tal y como viene planteada por las partes litigantes y altera el "petitum", concediendo algo que no se ha postulado, vulnerando con ello el principio de contradicción y el propio derecho de defensa. Pero debe medirse esta exigencia, precisamente por la adecuación o ajuste entre el "petitum" o suplico y el fallo o parte dispositiva, no permitiendo conceder más de lo pedido por el actor, ni menos de lo admitido por el demandado, ni cosa distinta de lo postulado.

En conclusión, la incongruencia existe cuando en el fallo se otorga algo distinto de lo pedido, o sea que supone una relación entre el suplico del escrito de demanda y el fallo de la sentencia - sentencias de 18 de noviembre de 1996 (RJ 1996 \8361), 29 de mayo (RJ 1997\4327), 28 de octubre (RJ 1997\7619) y 5 de noviembre de 1997 (RJ 1997\7884), 11 de febrero (RJ 1998\753), 10 de marzo (RJ 1998\1272) y 24 de noviembre de 1998 (RJ 1998\9229), 4 de mayo (RJ 1999\3145) y 21 de diciembre de 1999 (RJ 1999\9357) y 22 de marzo de 2000 (RJ 2000\2499)- y atiende, según tal doctrina jurisprudencial reiterada que ha de estarse a si se concede más de lo pedido ("ultra petita") o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") y asimismo si se dejan incontestadas algunas pretensiones sostenidas por los litigantes ("citra petita") siempre y cuando tal silencio judicial no pueda ser interpretado de desestimación tácita.

Y en relación con la necesaria motivación de las resoluciones judiciales y dimensión de la misma la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de julio de 2009 ha dicho:

"....Procede recordar que el Tribunal Constitucional ha establecido que la exigencia constitucional de motivación no impone una argumentación extensa, ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté argumentada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC número 101/92, de 25 de junio), y que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución ( STC número 186/92, de 16 de noviembre); por otra parte, ha sentado que no se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide ( SSTC de 28 de enero de 1991 y 25 de junio de 1992).

Por otra parte, esta Sala no excluye una argumentación escueta y concisa (STS de 5 de noviembre de 1992), y considera motivación suficiente que la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenido en la parte dispositiva ( STS de 15 de febrero de 1989), o se expresen las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión o fallo ( SSTS 30 de abril de 1991 y 7 de marzo de 1992)."

A tenor del estudio de la sentencia debemos considerar que no procede su estimación cuando en la propia resolución la juzgadora de instancia si resuelve sobre el defecto denunciado así es resuelto junto al defecto también excepcionado de la tubería procedente de un acuífero de recogida de aguas pluviales.

CUARTO.- El ejercicio por la parte actora-apelante de la acción denominada redhibitoria o de saneamiento por vicios ocultos al amparo del artículo 1461, 1484, 1486 y siguientes del Código Civil desestimada en la sentencia apelada vuelve a ser pretendida en esta alzada por la parte fundada en la alegación de que por la juzgadora de instancia se ha incurrido en un error en la apreciación de la prueba así como en un error en la apreciación de la carga de la prueba al amparo del artículo 217 LEC cuando de la prueba practicada ha quedado acreditado

A) Desconocimiento compradora y ocultación vendedora de la existencia de aguas subterráneas. Pero nada informó ni explicó en tal sentido, sobre la existencia de acuífero,

B) Aparición de goteras en techado que filtraron a instancia superior.

C) Los vicios ocultos alegados en demanda no eran visibles ni aparentes, y nunca fueron informados en la compra.

D) Falta de adopción medidas edificación que se indican así como mantenimiento por la propiedad, no son vicios exógenos.

QUINTO.- Fijando inicialmente las consideraciones jurídico sustantivas de la acción ejercitada por la parte actora apelante, concretada en acción del articulo 1484 CC y siguientes CC que encontramos, entre otras, en SAP, Civil sección 7 del 18 de mayo de 2022 ( ROJ: SAP V 3168/2022 - ECLI:ES:APV:2022:3168 ) Sentencia: 213/2022 Recurso: 46/2022 Ponente: MARIA PILAR EUGENIA CERDAN VILLALBA:

"-...Como ha señalado reiteradamente la jurisprudencia, la existencia de defectos o vicios de la cosa vendida da lugar al nacimiento de múltiples acciones para su remedio y reparación.

Así, aparte de las acciones genéricas y propias de todo contrato de nulidad y anulabilidad por inexistencia o vicio de alguno de sus elementos esenciales - artículos 1261 y 1300 y siguientes del Código Civil - nacen otras acciones especificas a favor del comprador por incumplimiento de las obligaciones del vendedor de entregar la cosa sin vicios ni defectos y con la aptitud precisa para ser destinada al uso previsto como propio según sus caracteres, y ente ellas: a) Las acciones edilicias ( redhibitoria y estimatoria o "quanti minoris"), tanto en su régimen general - artículos 1484, 1485, 1486, primero,y 1490- como en el especial de los animales - artículos 1491 y siguientes del Código Civil -. b) Las de responsabilidad por dolo del vendedor

- articulo 1486, párrafo segundo, 1487 y 1488- c) La acción de resolución o de resarcimiento en caso de pleno incumplimiento del vendedor por inhabilidad absoluta del objeto o "aliud pro alio", que produce la consiguiente insatisfacción del comprador - articulo 1101 y 1124 del Código Civil -. d) La de resarcimiento por el defectuoso o parcial cumplimiento de la obligación, que no hace a la cosa inservible para el uso previsto, pero que entraña una entrega de aquella en condiciones distintas de las debidas y exigibles

- artículos 1091, 1101, 1124 y 1258 del Código Civil.

Al margen de ello el R.D. Legislativo 1/2007 contiene una serie de normas generales sobre garantía de los productos de consumo, si bien este régimen es incompatible con el ejercicio de acciones civiles para el saneamiento por vicios ocultos en la compraventa (art. 117 del TRLGDCU).

Más concretamente y por lo que se refiere a las acciones edilicias, cabe destacar que los requisitos necesarios para exigir el saneamiento por vicios ocultos, cuya prueba incumbe al comprador son: 1º) La entrega de una cosa viciada. El vicio de la cosa puede consistir tanto en un defecto o imperfección, como en una alteración de la calidad o cualidades de la cosa o de alguno de sus componentes; siempre que disminuyan la utilidad que la cosa reporta al comprador, en atención al uso que se pacto en el contrato, o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio ( Sentencias del TS de 31 de enero de 1970 y de 3 de marzo de 2000). 2º) El vicio ha de existir en el momento de perfección del contrato ( SSTS de 4 de octubre de 1989 y de 15 de noviembre de 1991), pues si fuese posterior serían aplicables las reglas sobre el riesgo en el contrato de compraventa ( art. 1452 del CC). 3º) El vicio ha de estar oculto;sin que puedan se considerados ocultos todos aquéllos que pueda apreciar fácilmente en la oportuna inspección del bien con motivo de la entrega ( SSTS de 28 de mayo de 1981; de 11 de julio de 1983; de 20 de febrero de 1984 y de 28 de febrero de 1997, entre otras). 4º) El vicio oculto ha de ser grave: No basta cualquier clase de defecto para que entre en juego la acción de saneamiento. Es preciso que sea de una importancia tal que haga la cosa impropia para el uso al que se la destina o que disminuya de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

Por su parte el incumplimiento de los contratos lo regula el citado Art. 1.101 del CC, que dice que quedan sujetos a la indemnización de daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieron al tenor de aquéllas y el cual viene referido a aquellos casos en que es incumplimiento es de tal entidad que impide el uso de la cosa es decir, supone un "aliud por alio" que va más allá de la mera inexactitud en el cumplimiento. Se trata de que hay tal inhabilidad del objeto, y no una mera inexactitud en el cumplimiento de la obligación de entrega por la existencia de vicios ocultos en la cosa objeto del contrato al que le sean aplicables las normas específicas de los arts.336 y 342 del C.Comercio en relación con el Art.1490 del CC,

Precisando los casos de entrega de un objeto inhábil para el fin al que iba destinado, nuestra jurisprudencia define la existencia de la pretensión diversa como la entrega de una cosa distinta a la pactada, y como el incumplimiento por inhabilidad del objeto, o por insatisfacción del comprador ( SS 1 Jul. 1947, 25 Abr. 1973, 12 Mar. 1982 EDJ 1982/1435y 6 Abr. 19); el primer supuesto concurre cuando la cosa entregada contiene elementos diametralmente diferentes a los de la pactada ( SS 23 Mar. 19 y 6 Abr. 1989); para el segundo caso se hace necesario que el objeto entregado resulte totalmente inhábil para el uso a que va destinado o que, el comprador quede

objetivamente insatisfecho; inutilidad absoluta que debe hacer inservible la entrega efectuada, hasta el punto de frustrar el objeto del contrato o insatisfacción objetiva del comprador, que no constituye un elemento aislado, ni puede dejarse a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada, que haga de todo punto imposible su aprovechamiento ( SS 1 Jul. 1947, 25 Abr. 1973, 12 EDJ 1982/1435y 23 Mar. 1982 EDJ 1982/1706, 20 Feb. y 20 Oct. 1984

EDJ 1984/7421,6 Mar. 1985, 6 Abr. 1989 y 17 Feb. 2010 EDJ 2010/14208).

Existe no obstante lo anterior una flexibilidad doctrinal en relación con estas acciones que se extiende a la de aplicar una u otra por el Tribunal ( SSTS 3-X-1.979; 30-XI-1.983; 27-IV-1.984; 27-X-1.987 y 12-VI- 1.989) aunque no se ejercite de modo expreso por las partes pues, invocados sus presupuestos fácticos, su aplicación resulta procedente al hallarse dentro de las facultades del juez de instancia (iura novit curia) y no alterar la causa petendi ( STS de 25 de Octubre de 1.994). La anterior la flexibilidad asumida por la jurisprudencia deriva o de las normas protectoras del principal derecho del comprador, de modo que las líneas definidoras de las distintas acciones se diluyen admitiéndose la posibilidad de la compatibilidad entre las acciones generales de incumplimiento y las acciones concretas de saneamiento. Todo ello en aras de un postulado de justicia material, pues el breve plazo del artículo 1490 del Código Civil para el ejercicio de la acciones edilicias imposibilitaría en muchos casos, el éxito de la pretensión del comprador, de modo que su legítimo derecho a recibir aquello que compró en las condiciones de idoneidad que le fueron atribuidas en el momento de celebrar el contrato, quedaría por completo defraudado. No puede olvidarse, por último, que incluso el Tribunal Supremo acude al principio de la buena fe que debe presidir las relaciones contractuales para justificar lo que venimos afirmando ( STS de 10 de junio 1976, STS de 26 de mayo 1990, STS de 3 de febrero 1986).

En un caso de una compraventa de viviendas de segunda mano citamos ( EDJ 2018/582020 ) la SAP Las Palmas de 23 marzo de 2018 que dice en sus Fundamentos "TERCERO. Saneamiento de vicios ocultos.1. Estudiamos la compraventa entre particulares de una vivienda de segunda mano. Son de aplicación las normas del Código Civil: Artículo 1484. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. Es necesario considerar que los Vendedores no tienen que garantizar el cumplimiento de ciertos niveles de calidad: solo responden de los vicios relevantes por hacer la casa impropia para su uso o repercutir en el precio. Y deben ser ocultos: "el párrafo segundo del art.1486 del CC no impone al vendedor el deber exhaustivo de información... Antes bien, al referirse expresamente dicho párrafo a "los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida" está excluyendo del deber de información del vendedor los que no sean ocultos, es decir aquellos a los que se refiere el último inciso del art.1484 del CC. 4ª) En

consecuencia el art. 1486 no puede interpretarse prescindiendo del art. 1484 y, por ello, si los vicios o defectos de la cosa eran manifiestos o el comprador, por su condición de experto, hubiera debido conocerlos, el vendedor no responderá aunque no se los manifestara al comprador. Así se desprende de la jurisprudencia de esta Sala... (vicio no conocido ni "cognoscible ")... (vicio que "no haya podido trascender ni ser conocido")... (vicio no conocido por el adquirente, "ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto"), Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 22 de julio de 2011, Sentencia: 542/2011 Recurso: 1102/2008".

SEXTO.- Como establece, entre otras, la sentencia de la AP Madrid, sec. 24ª, de fecha 5- 10-2011, nº 995/2011, rec. 459/2011. Pte: Hernández Hernández, Rosario en cuanto a la apreciación de la prueba:

* "SEXTO.- Procede la anunciada desestimación del recurso, con íntegra confirmación de la sentencia apelada, al no haberse desvirtuado en la alzada los argumentos de la Juez de instancia, basados en la valoración en su conjunto, y conforme a las reglas de la sana crítica, del material probatorio obrante en autos, sin más que recordar, que en esta materia de valoración de la prueba, reiteradamente se ha venido señalando por esta Sala, en concordancia con la doctrina del Tribunal Supremo, que la amplitud del recurso de apelación permite al órgano "ad quem" examinar el objeto de "litis" con igual extensión y potestad con la que lo hizo el Juzgador "a quo" y que por tanto no está obligado a respetar los hechos probados por éste, en cuanto no alcanzan la inviolabilidad de otros recursos como es el de casación. Ahora bien, tampoco puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el Juzgado de Instancia, y éste tiene ocasión de percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y con mayor énfasis en la nueva L.E.C., que conforme el proceso civil debe concluir "ad initio" por el respeto a la valoración de la prueba practicada realizada por el Juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio.

* Prescindir de lo anterior es sencillamente modificar el criterio del Juzgador por el interesado y subjetivo de la parte recurrente. Pero aún más, en modo alguno puede examinarse la

valoración de la prueba por el Juzgador " a quo" mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba ) de forma individualizada sin hacer mención de una apreciación conjunta que es la que ofrece el Juzgador. En definitiva, aunque el Tribunal Superior u órgano "ad quem" tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas con las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93, 5/may/97, 31/mar/98 y TC.S. 3/96 de 15 de enero), no es menos cierto que no puede ignorarse que, respecto de aquellas pruebas que han sido practicadas a la inmediación judicial, el Juez "a quo"

tiene elementos más fundados para su más precisa apreciación y por tanto su mejor valoración en relación a los supuestos de hecho que constituyen el "factum" debatido.

* Por estas razones, en materia de apreciación de la prueba, conforme a una reiterada Jurisprudencia, se afirma que es facultad de los Tribunales, sustraída a los litigantes, que sí

pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza -principio dispositivo y de rogación-, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los Juzgadores ( STS de 23 de septiembre de 1996), pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgado de instancia hizo de toda la prueba practicada por la que realiza la parte recurrente, función que corresponde, única y exclusivamente, al juzgador "a quo" y no a las partes ( STS de 7 de octubre de 1997). De esta suerte, el error en la valoración de la prueba sólo podrá acogerse cuando las deducciones o inferencias de la sentencia impugnada resulten ilógicas, irracionales o absurdas atendida la resultancia probatoria, lo cual no ha acontecido en el caso enjuiciado, dado que la apreciación de la prueba realizada en su conjunto por la juzgadora de instancia, basada en las reglas de la sana crítica, no ha resultado arbitraria ni irracional, por lo que resulta improcedente realizar una nueva valoración sobre este extremo, concluyéndose que la misma ha de ser ratificada por este Tribunal (Cfr. STS de 16 de octubre de 2000).".

SÉPTIMO.- Valorando las pruebas testificales practicadas según los criterios fijados por este Tribunal según Sentencia dictada en el rollo de apelación 05-0599 en fecha de 15 de noviembre de 2005 hemos dicho sobre la credibilidad de los testigos:

"CUARTO.- Conforme dispone la LEC en su Artículo 376 <>. Por ello, al apreciar la credibilidad de los testigos, debe tenerse en cuenta:

1 Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aún siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo.

2 Su razón de ciencia. Aunque no ha de confundirse la razón de ciencia -que es el porqué se conoce lo que se afirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera)- con la ubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho.

3 La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

4 Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos.

5 El resultado del resto de las pruebas.

6 Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana.

7 No está sujeta a reglas legales de valoración.

8 El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba.".

OCTAVO.- Y valorando la prueba pericial concretada en la instada por la parte actora según dictamen emitido por Doña Lorena (documento dos ) y su ampliación-folios 49 a 50.

Y la prueba pericial instada por la parte demandada en el dictamen emitido por Don Ovidio-folios 75 a 83.

Según las siguientes consideraciones: a)Que la función del perito es la de auxiliar al Juez, ilustrándole sin fuerza vinculante sobre las circunstancias del caso, pero sin negar en ningún caso al juzgador la facultad de valorar el informe pericial ( Sentencias, entre otras, de 30 de marzo de 1984 y 6 de febrero de 1987).

b) Que ni los derogados artículos 1242 y 1243 del Código Civil, ni el también derogado art. 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, ni ahora el artículo 348 de la vigente LEC 2.000, tienen el carácter de valorativos de prueba, pues la prueba pericial es de libre apreciación por el Juez ( Sentencias, entre otras, de 17 de junio, 17 julio y 12 de noviembre de 1988, 11 de abril y 9 diciembre de 1989, 9 de abril de 1990 y 7 de enero 1991.

c) Que el proceso deductivo del Juzgador "a quo" no puede chocar de una manera evidente y manifiesta con el raciocinio humano, sus apreciaciones han de guardar coherencia entre si, no pueden vulnerar la sana crítica, estableciendo conceptos fácticos distintos de los que realmente se han querido llevar a los autos, o provocando alteraciones que impliquen cambio de la "causa petendi".

d) No existen normas legales sobre la sana crítica ( Sentencias, entre otras muchas, de 10 junio 1992 y 10 de noviembre de 1994.

A partir de las anteriores consideraciones jurídicas y entrando en el caso concreto que nos ocupa, ante la acción ejercitada nacida de la adquisición por el actor, DON Obdulio en virtud de escritura pública de compraventa de fecha 12 de diciembre de 2019 del inmueble que propiedad de DON Plácido, DON Ramón Y DOÑA Paulina, inmueble sito en Siete Aguas CALLE000 NUM000, deberemos resolver

Así ante la alegación de que debe ser considerado como vicio oculto "la aparición de goteras en el techado y filtración en instancia superior "deberemos tener en cuenta que a tenor de lo manifestado en por el vendedor "cierto reconocimiento de manchas" que debió ver el comprador que visito la casa 4 o cinco veces.

La testifical de la agente inmobiliaria, Sra. Gloria que manifestó que se rebajo el precio por arreglos en la casa; que "en las paredes se veían manchas" "olor a humedad"

En la pericial de la actora se hace constar:

"el techo de la planta primera del edificio y concretamente en dos de sus dormitorios se observan manchas de humedad en diferentes puntos de las estancias con desprendimientos del enlucido de yeso, llegando en algunos puntos a dejar visto parte de la estructura del forjado (bovedillas)."

Producidas por Estas manchas se han producido por filtraciones de agua de lluvia como consecuencia de una deficiente estanqueidad de la cubierta, causada bien por la existencia de tejas rotas o juntas en mal estado que han dejado que el agua se acumule en el trasd ós del forjado y se filtre hasta las habitaciones, todo ello provocado por una falta de mantenimiento."

Fijando como importe de reparación la cuantía de 1.200 euros

Ante la alegación de debe ser considerado como vicio oculto las "Manchas de humedad en la planta sótano por capilaridad en la mayor parte de los paramentos verticales que impiden su habitabilidad".

Se manifestó por el actor que le dijeron que "quedo raya de una nevada". Que la perito de la parte actora en su dictamen hace constar:

"observa una vía de entrada de agua a través de la unión entre el cerramiento de fachada, en la esquina oeste-sur y el pavimento de la estancia.

se encuentra ejecutado parte con muro de hormigón armado -que carece de filtraciones ya que el material dificulta el paso del agua- y parte se ha ejecutado con bloques de hormigón al igual que se ha ejecutado la fachada sur recayente al patio trasero. Este tipo de cerramiento, de material poroso, carece de impermeabilización y permite el paso del agua siendo los puntos más frágiles las uniones y juntas entre diferentes planos.

Zona de filtraciones de agua

n el resto de la planta de sótano se producen abundantes filtraciones de humedad por capilaridad en la mayor parte de paramentos verticales que hacen inviable la colocación de cualquier mueble, estantería, etc. ya que el deterioro por humedad es

Ello hace inutilizable el sótano de esta vivienda, ya que cualquier mueble o ensere que allí se deposite acabará deteriorándose por las filtraciones y humedad existente. Podemos afirmar que la planta sótano resulta inhabitable e inutilizable y por tanto solamente cabe la valoración del mismo a efectos de minoración del valor de la construcción del edificio.

inevitable, tal y como se ha podido comprobar por esta perito y se puede observar en el reportaje fotográfico anexo a este informe."

Y cuando el perito de la demandada estableció:

"Compruebo que se ha reparado los efectos de las humedades en la planta sótano y que en la habitación donde el perito del demandante muestra que tenía "una vía de entrada de agua a través de la unión entre el cerramiento de fachada, en la esquina oeste-sur y el pavimento de la estancia" hay una habitación amueblada y en uso. Compruebo que, sobre el rodapié de la fachada del patio de luces, hay una mancha de humedad. Por lo que puedo afirmar que la planta

sótano es habitable y está siendo habitada."

Fijándose un importe por la reparación de 1800 euros.

Debemos concluir que consideramos que aun cuando dichas deficiencias si bien no eran tan aparentes como después resultaron a tenor de las lluvias acaecidas en enero de 2020 cuando la vivienda había sido adquirida en diciembre de 2019 si que aprecia el Tribunal de la revisión de la valoración de la prueba podemos concluir que las varias visitas realizadas por el actor junto con su mujer y otros familiares necesariamente tuvieron que apercibirse de la situación de la existencia de humedades, del olor de humedad.

Es más, resulta acreditado que se procedió a rebajar el precio inicial por la necesidad de realizar arreglos en la casa, manifestándose que se rebajo en 5.000 euros según la agente inmobiliaria-

Ello motiva y conlleva que nunca constituyo un vicio oculto la aparición de goteras en el techado, la filtración en instancia superior así como manchas de humedad en el sótano(no podemos obviar que respecto a ésta ultima deficiencia denunciada, el perito de la demandada hace constar que se ha habilitado como habitación) no solo por llegar a la convicción de que fueron advertidas y que además se les rebajo el precio.

NOVENO.- Alega así mismo la parte demandante-apelante que debe ser declarado como un vicio oculto la existencia de aguas subterráneas-un acuífero sustentado en la aportación del dictamen complementario obrante los folios 49 y siguientes- y defectuoso sumidero para recoger aguas pluviales con la referencia en el primer dictamen cuando la propia perito hizo constar

"Dada la climatología de la zona y la existencia de numerosas vías de agua subterránea, a juzgar por el gran número de fuentes existentes en el municipio, resulta fácil deducir que el agua que permanentemente desemboca en el sumidero existente en el patio trasero a través de la tubería de 55 mm, proviene de las filtraciones de agua a través del terreno producidas por la proximidad de un acuífero que épocas de lluvia eleva su nivel freático y solamente en épocas largas de sequía puede llegar a descender su nivel y en consecuencia desaparecer las vías de salida de agua, tanto hacia el sótano como al sumidero."

Así también se hizo constar en el dictamen inicial:

"La totalidad de las aguas pluviales de la superficie total de parcela y parte de la cubierta del edificio, vierten sobre un único sumidero que se sitúa en el patio trasero aproximadamente 2,50 metros por debajo de la cota de entrada a la parcela.

En el interior de este sumidero de recogida de aguas pluviales, se ha podido comprobar la existencia de una tubería de 55 mm de diámetro a través de la cual fluye agua permanentemente desaguando hacia la red de saneamiento del edificio. Esta agua, según nos indican vecinos del lugar, proviene de un acuífero que se encuentra encauzado en el lado oeste de la parcela y recorre todo el complejo edificatorio, aliviando su caudal en épocas de máximas precipitaciones a través de la red de saneamiento de este complejo.

Las condiciones de la parcela y niveles de la calle, no permiten la colocaci ón de otro sumidero cuya evacuación no sea coincidente con el anterior por lo que es necesario "desviar" de algún modo la evacuación de las aguas de precipitación en cubierta como por ejemplo, colocando canalones de recogida de agua y dando salida de ésta a la calle directamente."

Así mismo el perito de la parte demandada hizo constar en su informe:

"Respecto del sumidero, y la tubería que proviene de un acuífero, el posible encharcamiento que se pueda producir con ocasión de las lluvias no es constitutivo de un vicio oculto sino de un vicio aparente, cuyo origen no trae causa de un problema endógeno de la vivienda, sino exógeno, procedente de la red de encauzamiento, cuya titularidad, conservación y responsabilidad es ajena a los vendedores. Por tanto, considero que es ajena a la parte demandada."

"Según se aprecia en el segundo informe redactado también por Dña. Lorena el 29 de junio de 2020, desde la ejecución original de la vivienda ya se tuvo en consideración la problemática del solar y se tomaron las medidas que consideró oportunas en su día la Dirección Facultativa para paliarla.

Por lo que los problemas de humedades y filtraciones de la planta sótano de la vivienda no pueden estar originados por unas lluvias recientes. La solución constructiva adoptada demuestra que la patología era de esperar desde el mismo momento del proyecto (ver foto de sección adjunta). Se tomó una solución para mitigar su efecto, colocar un tubo drenante en la parte exterior del muro de

sótano, pero a la vista del resultado, desgraciadamente no se consiguió."

Ante la pretendida declaración de vicio oculto y pretensión de ser indemnizada la parte actora en el abono por los vendedores del importe de 14.910 euros, a lo que habría que añadir la devaluación de la totalidad del inmueble por su posible acortamiento de vida física al estar su cimentación en contacto permanente con el agua y la humedad del terreno, tal y como como ya se ha explicado en el apartado 4.2.", el Tribunal debe considerar que debemos de partir de una realidad que se hace constar en la sentencia, tanto por los testigos que comparecieron, Sr. Geronimo y Sr. Hermenegildo vecinos del actor que manifestaron siempre se ha sabido la existencia de acuífero, de un pantanillo y se sacaba agua para regar así como por la Sra. Gloria, arquitecta del Ayuntamiento de Siete Aguas que manifestó que todo el pueblo es un lago subterráneo.

Pero no es menos cierto que dicha realidad también era conocida por los demandados vendedores que indudablemente tenían conocimiento de dicha situación conocida por todos los vecinos y por haberla debido de sufrir mientras fueron propietarios sus padres e incluso ellos mismos, y por tanto se considera que indudablemente cierta ocultación en la venta si hubo y en concreto de la afectación de la vivienda por el aludido acuífero lo que motiva que debamos estimar este motivo. Respecto a la fijación quantum indemnizatorio se considera que no puede estimarse la pretendida cantidad solicitada sino que se considera que dado que pueden adoptarse medidas técnicas para paliar y hacer menos gravosa la existencia del acuífero y la conducción de aguas al sumidero con posibilidad de ejecutar más sumideros y evitar el problema en planta sótano por el problema del acuífero, en su caso; paliando ello una afectación por la presencia permanente de agua y humedad por ello lo fijamos en 6.000 euros.

DÉCIMO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede hacer expresa imposición en costas procesales a la parte apelante debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

En primera instancia de conformidad con el articulo 394-2 LEC no se hace expresa imposición en costas procesales debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

DÉCIMO PRIMERO.- La Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ establece que la interposición de los recursos ordinarios y extraordinarios, la revisión y la rescisión de sentencia firme a instancia del rebelde, en los órdenes jurisdiccionales civil, social y contencioso-administrativo, precisaran de la constitución de un depósito.

Si se estimare total o parcialmente, o la revisión o rescisión de la sentencia, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

Cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.

Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos, en nombre de S.M. EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español.