PRIMERO.- La representación procesal de don Diego, el día 10 de septiembre de 2021, formuló demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo pactado y reclamación de daños y perjuicios contra DIRECCION000 CB.
Sustenta su pretensión en que el demandante es el arrendatario del local sito en la DIRECCION001, según consta en el contrato de alquiler de fecha 1 de noviembre de 2020 y mediante contrato verbal subarrendó el mismo a la CB demandada el día 1 de junio de 2021 por un mes, prorrogable, y con una renta mensual de 800.-€.
El día 11 de agosto manifestó a los demandados que no quería prorrogar el contrato, por tanto, el arrendamiento se extinguió el 31 de agosto pero, pese a ello, los demandados siguen ocupando el local, por tanto, desde el 1 de septiembre ocupan el mismo sin título, lo que está generando daños y perjuicios al actor.
Termina suplicando:
<<1. DECLARE resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de junio entre mi mandante D. Diego y el demandado DIRECCION000, CB, al haber expirado su plazo legal de duración.
2. CONDENE al demandado a desalojar la finca y ponerla a disposición del actor con apercibimiento de lanzamiento.
3. CONDENE al demandado a que pague al actor la cantidad que resulte de aplicar la cantidad de OCHOCIENTOS EUROS al mes a partir de septiembre y hasta la fecha de efectiva entrega de la posesión a la actora, con el límite de SEIS MIL EUROS, así como al pago de los intereses legales desde la interpelación judicial respecto de los sucesivos vencimientos.
4. Imponga las costas al demandado >>
La representación procesal de DIRECCION000 C.B., se opuso a la pretensión actora invocando:
** En primer lugar, la falta de legitimación pasiva, pues la demanda debió dirigirse contra los integrantes de la CB y no contra la misma, ya que la Comunidad de Bienes no puede ser demandada.
** Sobre el fondo, invoca la falta de legitimación del demandante dado que ya no es arrendatario del local pues el contrato que le unía con la propiedad quedó extinguido en el mes de septiembre de 2021 y, tras resolverse el contrato, los comuneros suscribieron un contrato de arrendamiento con la propietaria, pasando a ser arrendatarios y a pagar las rentas.
Sobre el fondo del asunto, invoca que los demandados iniciaron su relación con el actor en noviembre de 2020 y no en junio de 2021. Que el 11 de agosto de 2021 el actor les manifestó su voluntad de resolver el contrato a lo que se opusieron, pues el contrato que suscribieron las partes no tenía una duración mensual prorrogable. Además, no se trataba del arrendamiento de un local sino de un negocio, pues incluía las instalaciones, como así se plasmó en el borrador del contrato que redactó para suscribirlo entre las partes, ya que comprendía el local y el negocio de peluquería. El demandante les mandó un burofax resolviendo que fue rechazado por la CB
Han pagado las rentas correspondientes al mes de septiembre de 2021 mediante transferencia y es improcedente cualquier reclamación de daños y perjuicios.
La sentencia de instancia desestima la demanda al acoger la falta de legitimación activa, pues la demanda se presentó el 10 de septiembre de 2021 y la condición de arrendatario y subarrendador del actor quedó extinguida en dicho mes.
Contra dicha resolución se alza la parte actora invocando diversos motivos que pasamos a examinar.
SEGUNDO .- En la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de las siguientes consideraciones:
I) Lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 5, conforme al cual <>
II) El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003, Pte. Marín Castán, Francisco, Cendoj: STS 255/2009 nos dice: <>
III) Que este Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio fácti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010, 7 de enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009: < < el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia> >". Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007, Ponente don Francisco Marín Castán y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008).
En fechas más recientes, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 14 de junio de 2011, ( ROJ: STS 4255/2011), Sentencia: 392/2011, Recurso: 699/2008, Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYÓN COBO, nos dice: < artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o una sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación", lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que, como indica el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil "La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada", afirmándose en la sentencia 798/2010, de 10 diciembre , que el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición "tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso".
22. Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la prueba testifical de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado.>>
Por último, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 28 de septiembre de 2018, Roj: STS 3262/2018, Nº de Recurso: 1082/2016, Nº de Resolución: 536/2018, Ponente: PEDRO JOSÉ VELA TORRES: <<1. - Como hemos declarado en la sentencia 414/2018, de 3 de julio , el principio de justicia rogada se suele identificar como la suma del principio dispositivo y del principio de aportación de parte y se configura legalmente como una exigencia para el tribunal en el art. 216 LEC , al decir:
"Los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales".
La manifestación última de estos principios en el proceso civil es la vinculación del órgano judicial a las peticiones formuladas por las partes, de manera que su decisión habrá de ser congruente con las mismas, sin que pueda otorgar cosa distinta a la solicitada, ni más de lo pedido, ni menos de lo resistido. Por ello, la sentencia 795/2010, de 29 de noviembre , recordó la correlación entre el principio de justicia rogada ( art. 216 LEC ) y la congruencia de la sentencia ( art. 218.1 LEC ).
2.- A su vez, el recurso de apelación permite una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia, pero con un doble límite para el tribunal de segunda instancia. En primer lugar, conforme al art. 456.1 LEC, el ámbito de conocimiento en apelación debe ser acorde con los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia. En segundo lugar, a tenor del art. 465.5 LEC, la resolución de apelación "deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461".>>
TERCERO .- Como motivos de su recurso, la parte actora manifiesta que impugna el pronunciamiento relativo a la falta de legitimación activa.
Argumenta que el contrato, en su caso, finalizaba el 31 de septiembre, por ello tenía legitimación para interponer la demanda en la fecha en la que la formuló. Además, consta que el demandado se había opuesto a la resolución del contrato y presentado una demanda contra la propiedad. Según las conversaciones telefónicas mantenidas entre las partes, el demandante tenía que abandonar el local el 30 de septiembre y la propietaria aceptó que el hoy actor no estaba de acuerdo con la resolución del contrato.
La parte apelada opone que procede examinar de oficio la falta de legitimación activa, por lo que no se ha incurrido en ningún vicio de procedimiento.
Así mismo, la documentación obrante en autos acredita que la relación arrendaticia del actor no se hallaba vigente.
El señor Diego rechazó el pago de la renta del mes de septiembre, lo que evidencia que ya no se consideraba sub-arrendador.
Esta Sala considera que el recurso debe desestimarse.
En primer lugar, sobre la apreciación de oficio de la falta de legitimación activa, compartimos el criterio de la sentencia de instancia y en este sentido, traemos a colación la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2021, Roj: STS 3670/2021 - ECLI:ES:TS:2021:3670, Nº de Recurso: 487/2018, Nº de Resolución: 691/2021, Ponente: JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG, en la que nos dice: <
Es reiterada la jurisprudencia de esta Sala, relativa a la posibilidad de apreciar de oficio la falta de legitimación activa.
Así lo declaramos, en la sentencia 481/2000, de 16 de mayo , en la que razonamos:
"[...] el tema de la legitimación comporta siempre una questio iuris y no una questio facti que, aunque afecta a los argumentos jurídicos de fondo, puede determinarse con carácter previo a la resolución del mismo, pues únicamente obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen se puede, por ello, estar legitimado y carecer del derecho que se controvierte. con todo, dada la vinculación de la legitimación con el tema de fondo y las utilidades que comporta el manejo del concepto con precisión, no es extraño que, en ocasiones, se confunda la legitimación (questio iuris ) con la existencia del derecho discutido (que exige la comprobación de los elementos fácticos que lo configuran)" ( STS 31 mar. 1997, en recurso núm. 1275/93 ), y de ahí, sobre todo, que la falta de legitimación ad causam se considere apreciable de oficio por los tribunales, incluso por esta sala al conocer del recurso de casación (SSTS. 20 oct. 1993 , 1 feb. 1994 , 13 nov. 1995 , 30 dic. 1995 y 24 ene. 1998 , entre otras)", con lo que cualquier reproche de incongruencia a la sentencia recurrida y toda la argumentación de los dos motivos, caen absolutamente por su base".
También, entre otras, en la sentencia 460/2012, de 13 de julio , en la que dijimos:
"La sentencia núm. 713/2007, de 27 junio , señala que la legitimación ad causam consiste, en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar y exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido, según las SSTS 31-3-97 y 28-12-01 ; de modo que, por su propia naturaleza y efectos, su falta puede ser apreciada de oficio ( SSTS, 30 abril 2012 , 13 diciembre 2006 , 7 y 20 julio 2004 , 20 octubre 2003 , 16 mayo 2003 , 10 octubre 2002 y 4 julio 2001 ) en cualquier momento del proceso. Así procede en el caso presente ya que la demandante carecía por sí de legitimación suficiente para instar la extinción de la relación arrendaticia que le unía a la parte demandada" [énfasis en negrita añadido].
El obligado examen de oficio implica que no constituya óbice para su apreciación el hecho de que la parte que alega su falta lo haga por primera vez en grado de apelación ( sentencia 195/2014, de 2 de abril ), ni impide su apreciación de oficio. Como afirmamos en la sentencia 824/2011, de 15 de noviembre , confirmando doctrina anterior, "es jurisprudencia reiterada la que permite apreciar de oficio la falta de legitimación activa incluso en casación ( sentencias de 4 de julio de 2001 , 31 de diciembre de 2001 , 15 de octubre de 2002 , 10 de octubre de 2002 y 20 de octubre de 2002 )".
Más recientemente, en esa misma línea, nos expresamos de nuevo en la sentencia 603/2021 de 14 de septiembre , en el sentido de que "esta sala no sólo ha admitido la apreciación de oficio de la falta de legitimación, sino que la ha impuesto por constituir la legitimación una condición jurídica de orden público procesal ( sentencias de 30 de junio de 1.999 , 4 de julio y 31 de diciembre de 2001 , 10 y 15 de octubre de 2002 , 20 de octubre de 2003 , 23 de diciembre de 2005 , y 970/2007, de 18 de septiembre )".>>
En el presente caso, si bien el actor sostiene que cuando la propiedad le manifestó su voluntad de <> se opuso, no lo es menos que en las transcripciones de las conversaciones por WhatsApp mantenidas entre el actor y la propiedad a lo largo del mes de agosto, la propietaria le manifiesta su voluntad de arrendar el negocio a terceros y de replantear los contratos sin que el demandado muestre su oposición. Concretamente, el día 6 de septiembre de 2021, antes de que el actor presentara la demanda la demanda, doña Victoria, propietaria, le comunica que el miércoles por la mañana cambiará la cerradura porque lo tiene que alquilar a otra persona y le pide que saque sus cosas y el actor responde que necesitaría unos días más para poder dejar libre el almacén. Posteriormente el actor le pregunta si podrá permanecer hasta el día 10 a lo que la propietaria responde que sí, dándole las gracias. Tras un incidente sobre una inundación, el día 28 de septiembre la propiedad le requiere para la devolución de las llaves y el actor responde que el día 1 de octubre se las entregará.
En la vista oral Victoria, propietaria del local, ratificó el contenido de las comunicaciones telefónicas, pues fue ella quien las aportó a las actuaciones, añadiendo que reconocía la firma del contrato, y que era cierto que suscribió un contrato de arrendamiento con la CB, porque decidió resolver el contrato con don Diego por el impago de las rentas. Así el 13 de julio le comunicó que rescindían el contrato, y él le contestó que no estaba conforme, pero como no pagaba, le dio los dos meses para que se marchara y mantuvieron las conversaciones trascritas. Ella ha denunciado los hechos a la policía, pero no sabe que le hayan demandado por incumplimiento contractual.
Estas manifestaciones, a los efectos de este procedimiento, estimamos que constituyen actos propios del demandado aceptando la resolución del contrato que insta la propiedad, lo que determina que pierda su condición de arrendatario y de subarrendador como establece la sentencia de instancia, puesto que el día 6 de septiembre ya fue requerido y aceptó el requerimiento, para sacar sus pertenencias del local, pese a lo cual el día 13 siguiente presentó la demanda objeto de este procedimiento.
En este sentido, el Tribunal Supremo, en la sentencia de 19 de octubre de 2020, Roj: STS 3414/2020 - ECLI: ES:TS:2020:3414, Nº de Recurso: 4258/2017, Nº de Resolución: 540/2020, Ponente: MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCÁN, nos recuerda:
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Recuerda la sentencia 43/2003, de 19 junio :
"La regla jurídica según la cual no puede venirse contra los propios actos, negando todo efecto jurídico a la conducta contraria, se asienta en la buena fe o, dicho de otra manera, en la protección a la confianza que el acto o conducta de una persona suscita objetivamente en otra o en otras. El módulo regulador es la objetividad, o sea, el entendimiento o significado que de acuerdo con los criterios generales del obrar en el tráfico jurídico ha de dársele a tal acto o conducta.
"El centro de gravedad de la regla no reside en la voluntad de su autor, sino en la confianza generada en terceros, ni se trata en tal regla de ver una manifestación del valor de una declaración de voluntad negocial manifestada por hechos o actos concluyentes. No es la regla una derivación de la doctrina del negocio jurídico, sino que tiene una sustantividad propia, asentada en el principio de buena fe".
En sentido parecido, con posterioridad, advierte la sentencia 81/2005, de 16 febrero :
"No puede venirse contra los propios actos, negando todo efecto jurídico a la conducta contraria posterior, todo en base a la confianza que un acto o conducta de una persona debe producir en otra. En conclusión, como dice la doctrina científica moderna, esta doctrina de los actos propios no ejerce su influencia en el área del negocio jurídico, sino que tiene sustantividad propia, asentada en el principio de la buena fe.
"Resumiendo, y como conclusión, se ha de decir que esta técnica exige que los actos de una persona que pueden tener relevancia en el campo jurídico marcan los realizados en un devenir, lo que significa que en ningún caso pueden contradecir a los anteriores provocando una situación de incertidumbre que desconcierta a terceros afectados por los mismos y que rompe el principio de buena fe determinado en el art. 7.1 CC ".>>
En el presente caso, dado que el hoy actor arrendatario, se aquietó a la resolución del contrato, la propiedad arrendó el local a los hoy demandados pasando a ser ellos los arrendatarios, y ello determina que el 13 de septiembre no pueda instar el desahucio de los demandados.
CUARTO.- Por todo lo expuesto, y haciendo nuestros los razonamientos de la resolución de instancia, a los que nos remitimos, como así nos permite la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras Sentencia de 22/5/2000 Recurso: 19/1996, Resolución: 501/2000, Ponente: ROMÁN GARCÍA VARELA, con cita de la de 16 de octubre de 1992, cuando dispone que: << si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir solo aquellos que resulte necesario ( STS de 16 de octubre de 1992 ), amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva>> debemos concluir con la desestimación del presente recurso y la confirmación de la resolución de instancia.
Al desestimar el recurso, condenamos a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada como dispone el artículo 398 de la LEC.
QUINTO.- Recursos: El art- 477 de la LEC, según la redacción establecida por el art. 225.7 del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, que entró en vigor el 29 de julio de 2023, dispone:
<<1. Serán recurribles en casación las sentencias que pongan fin a la segunda instancia dictadas por las Audiencias Provinciales cuando, conforme a la ley, deban actuar como órgano colegiado y los autos y sentencias dictados en apelación en procesos sobre reconocimiento y ejecución de sentencias extranjeras en materia civil y mercantil al amparo de los tratados y convenios internacionales, así como de Reglamentos de la Unión Europea u otras normas internacionales, cuando la facultad de recurrir se reconozca en el correspondiente instrumento.
2. El recurso de casación habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional. No obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional.
3. Se considerará que un recurso presenta interés casacional cuando la resolución recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplique normas sobre las que no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.
Cuando se trate de recursos de casación de los que deba conocer un Tribunal Superior de Justicia, se entenderá que existe interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial, o no exista doctrina del Tribunal Superior de Justicia sobre normas de Derecho especial de la Comunidad Autónoma correspondiente, o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.
4. La Sala Primera o, en su caso, las Salas de lo Civil y de lo Penal de los Tribunales Superiores de Justicia, podrán apreciar que existe interés casacional notorio cuando la resolución impugnada se haya dictado en un proceso en el que la cuestión litigiosa sea de interés general para la interpretación uniforme de la ley estatal o autonómica. Se entenderá que existe interés general cuando la cuestión afecte potencial o efectivamente a un gran número de situaciones, bien en sí misma o por trascender del caso objeto del proceso.
5. La valoración de la prueba y la fijación de hechos no podrán ser objeto de recurso de casación, salvo error de hecho, patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones.
6. Cuando el recurso se funde en infracción de normas procesales será imprescindible acreditar que, de haber sido posible, previamente al recurso de casación la infracción se ha denunciado en la instancia y que, de haberse producido en la primera, la denuncia se ha reproducido en la segunda instancia. Si la infracción procesal hubiere producido falta o defecto subsanable, deberá haberse pedido la subsanación en la instancia o instancias oportunas
Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,
