Sentencia Civil 420/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 669/2022 de 28 de septiembre del 2023

SE ACEPTAN los de la resolución recurrida, en cuanto no contradigan lo que a continuación se expone, y se resuelve el recurso conforme a los siguientes:

PRIMERO.- La representación procesal de Dª Graciela interpuso demanda sobre resolución de arrendamiento de inmueble de vivienda y acumuladamente reclamación de daños y perjuicios en la cantidad de 4.131,83 €, contra D. Alfonso, teniendo como fundamento el contrato de arrendamiento de fecha 3 de noviembre de 2017 que suscribieron las partes y según el cual el Sr. Alfonso alquilaba a la Sra. Graciela la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, de Valencia.

Explica la actora que, desde la primera visita a la vivienda, previamente a la firma del contrato litigioso, se observan malos olores en la misma, lo que es puesto en conocimiento del propietario, el cual lo justifica por la falta de uso y las tuberías de la vivienda, pese a lo que se formaliza el negocio jurídico, y es cuando se instala en la vivienda la demandante, cuando aparecen desperfectos, continuando los malos olores e identificando el origen de los mismos en una plaga de cucarachas concentrada en los armarios de la cocina, lo que conlleva a la inidoneidad e insalubridad de la vivienda arrendada y la consecuente resolución del contrato, con el abono de los daños y perjuicios que tal circunstancia le ha ocasionado y que cuantifica en 4.131,83 €.

A ello se opone el demandado, en síntesis, al negar los hechos descritos por la actora, afirmando que el inmueble estaba en perfecto estado, inventándose la causa de la resolución la demandante ya que lo que quería era instalar su negocio en la vivienda lo que no permitía el contrato; planteando, así mismo, reconvención en la que solicita la indemnización de daños y perjuicios derivados de la resolución unilateral del contrato, cuantificados en 1.800 €; oponiéndose a ella la parte actora-reconvenida.

Así las cosas, en fecha 29 de marzo de 2022, y tras los trámites propios del juicio ordinario, se dictó sentencia que estima en parte la demanda y desestima la reconvención, declarando la resolución del contrato y condenando al demandado al abono de 2.169 € en concepto de los daños y perjuicios causados, y ello, en síntesis, porque entiende acreditada la existencia de la plaga de cucarachas y por consiguiente justificada la resolución contractual, así como, en parte, los daños y perjuicios reclamados por la actora.

Frente a ello se alza la representación procesal del Sr. Alfonso, denunciando un error en la valoración de la prueba al no haberse probado la existencia de malos olores y cucarachas en el inmueble arrendado; que se entregara la vivienda sin las condiciones adecuadas que permiten el goce pacífico de la misma, esto es, la inidoneidad e insalubridad del piso; haberse acreditado los hechos alegados en la contestación, en cuanto a que la vivienda se arrendó limpia, ordenada, sin malos olores y sin cucarachas, y que la actora se traslada a otra vivienda donde puede radicar y desarrollar su actividad económica; añadiendo también un error en la valoración de la prueba respecto al pago de los honorarios de la inmobiliaria, al concurrir una falta de legitimación pasiva, solicitando que, a la vez, sea estimada la reconvención puesto que, al no haber incumplimiento, la actora debe cargar con los daños y perjuicios derivados del desistimiento anticipado del contrato. A lo que se opone la demandante conforme a los argumentos esgrimidos en su escrito unido a autos.

Una vez sentadas las bases de debate, en la presente alzada y en los siguientes fundamentos de derecho, procederemos a resolver de manera sistemática los motivos denunciados por la apelante.

SEGUNDO.- En primer lugar, como hemos avanzado, la apelante denuncia un error en la valoración de la prueba, al entender que no se ha acreditado la existencia de malos olores y cucarachas en el inmueble arrendado, lo que concreta en la imputación de que las declaraciones del Sr. Bruno y la Sra. Tarsila son parciales, interesadas e irracionales, adoleciendo de falta de credibilidad y ello por la relación que mantienen con la demandante (pareja y amiga respectivamente), así como por las contradicciones, que según el apelante, se observan en sus manifestaciones, las cuales entra a examinar, concluyendo que las mismas no son creíbles.

En segundo lugar, y dentro de la denuncia del error en la valoración de la prueba, sostiene el apelante que no se ha acreditado que se entregara la vivienda sin las condiciones de habitabilidad adecuadas que permitan el goce pacífico de la misma, puesto que niega que pueda tenerse por probada la existencia de la plaga a que hace referencia la actora, sosteniendo que los documentos 23 y 26 de la demanda no acreditan dicho extremo, limitándose a probar que se llamó a una empresa, sin que por otra parte ningún responsable de la misma haya sido citado para declarar en el plenario.

Como tercer motivo de apelación, sostiene, denunciando un error en la apreciación de la prueba, que los hechos relatados en la contestación a la demanda han sido probados, defendiendo que la vivienda litigiosa se arrendó limpia, ordenada, sin malos olores y sin cucarachas, argumentos estos que según el recurrente vienen avalados por la prueba documental obrante en autos y en concreto por los certificados emitidos por el Sr. Leoncio como administrador de Primer Grupo Inmobiliarias, por el Sr. Nicanor, como administrador de la Comunidad de Propietarios, por la Sra. Guillerma, directora de Limpiezas Amparo Guillerma, SL y por la inmobiliaria Engel & Völkers, así como por las testificales del Sr. Nicanor, y del Sr. Carlos Ramón.

La apelante en su cuarto motivo y continuando con la denuncia del error en la valoración de la prueba, afirma que también han quedado acreditados los extremos expuestos en la contestación a la demanda relativos a que la demandante abandonó la vivienda porque se trasladó a otro piso donde puede residir y desarrollar su actividad económica y no porque la vivienda objeto de litis sea insalubre e inhabitable, lo que entiende probado en virtud de las declaraciones de la Sra. Tarsila y el Sr. Bruno, así como por los documentos 31 de la demanda y 9 de la contestación.

Como quiera que todos los motivos expuestos tienen como elemento común la denuncia de una errónea valoración de la prueba e intentan hacer ver que la juzgadora de primer grado no acierta al entender acreditada la existencia de malos olores y de una plaga de cucarachas, así como de la intención real de la actora con este proceso, a continuación procederemos a resolverlos de manera conjunta y así, ante la invocación de la recurrente respecto a la existencia de un error en la valoración de la prueba, debemos comenzar reiterando una vez más, que, cuando se alega error en la valoración de la prueba, es premisa conocida por todos que no cabe sustituir la valoración que hizo el Juzgador de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde, única y exclusivamente al Juzgador a quo y no a las partes ( Sentencias de 18 de mayo de 1990, 4 de mayo de 1993, 29 de octubre de 1996 y 7 de octubre de 1997); de modo y manera que siendo cierto que el Tribunal de alzada puede verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la conjunta apreciación de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso, a la postre, el alcance del control jurisdiccional que supone la segunda instancia, en cuanto a la legalidad de la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de la carga de la misma, y la racionalidad de los razonamientos, no puede extenderse al mayor o menor grado de credibilidad de los elementos probatorios, -porque ello es una cuestión directamente relacionada con la inmediación del juzgador sentenciador en la primera instancia- y, finalmente, tal clase de error tan solo puede ser acogido cuando las deducciones o inferencias obtenidas por el juzgador de instancia resultan ilógicas e inverosímiles de acuerdo con la resultancia probatoria o contrarias a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica.

En el presente caso se aceptan los fundamentos de la resolución recurrida pues la revisión en la alzada del material probatorio obrante en autos permite alcanzar una conclusión plenamente coincidente con la sentada en la resolución recurrida, en la medida en que las alegaciones de la parte demandada no desvirtúan las consideraciones que contiene la sentencia recurrida que damos por reproducidas, tratándose en definitiva de sustituir la valoración de la Juzgadora de Instancia, por la propia, interesada y subjetiva valoración de la parte recurrente, pues como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de1998 que "... si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porque repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, SSTS 16 octubre 1992 , 5 noviembre 1992 y 19 abril 1993 )". En idéntico sentido la STS de 22 de mayo de 2000 , que además añade que: " una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juzgador ad quem se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya utilizadas por aquélla" ( STS de 5 de noviembre de 1992).

En cuanto a la valoración de la prueba testifical recordar la doctrina jurisprudencial recogida entre otras, en la SAP de Valencia de enero de 2019 (rollo de apelación 816/18) que a su vez cita la del 28 de diciembre de 2016 ( ROJ: SAP V 5629/2016) donde se dijo al respecto:

" El artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado, por lo que valoración de la prueba testifical no está sometida a regla tasada de prueba, sino que debe valorarse conforme a las reglas de la sana crítica, sin que las circunstancias concurrentes en los testigos (sean o no causa de tacha) impidan la valoración de la prueba según dichas reglas, no siendo admisible la parte pretenda imponer una personal e interesada valoración, estando dentro de las facultades valorativas conceder mayor credibilidad a unos testigos respecto de otros ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 2016 , 4 de febrero de 2016 y 28 de junio de 2012 entre otras). Estas reglas se han identificado, sin ánimo de exhaustividad, con las más elementales directrices de la lógica humana, con normas racionales, con el sentido común, con las normas de la lógica elemental o las reglas comunes de la experiencia humana o con el razonamiento lógico, de ahí que la valoración de la credibilidad de los testigos, apreciada en función del principio de inmediación, sólo podrá refutarse en cuanto que la ponderación llevada a cabo sea ilógica o disparatada, lo que aquí no ocurre."

Asimismo para apreciar la credibilidad de los testigos, debe tenerse en cuenta su independencia, que se acredita no solo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aun siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo. Su razón de ciencia. Aunque no ha de confundirse la razón de ciencia - que es el porqué se conoce lo que se afirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera) - con la ubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho. La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos. El resultado del resto de las pruebas. Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana. No está sujeta a reglas legales de valoración. El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba.

En el presente caso no hay motivo para dudar de la veracidad de la declaración del Sr. Bruno y de la Sra. Tarsila, que fueron advertidos a las generales de la ley de la obligación de decir verdad y las consecuencias de ello, contestando a las preguntas de ambas partes, siendo claros y rotundos en sus contestaciones, sin que el hecho de que pudieran haber ciertos argumentos que, como defiende el recurrente, puedan ser tildados de contradictorios, que entendemos que no lo son, signifique falta de parcialidad o de credibilidad de sus declaraciones, habiendo sido valoradas de forma correcta por la juzgadora de primer grado.

En cuanto a la valoración de la prueba documental cabe recordar que según el artículo 326.1 de la LEC " los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, que se refiere a los documentos públicos (es decir, prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten, y de la fecha en que se produce esa documentación y personas intervinientes), cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen". Y en cuanto a los impugnados en cuanto a su valor probatorio, deberán ser valorados conforme a las reglas de la sana crítica.

Así las cosas, como hemos avanzado, compartimos con la resolvente de primera instancia las conclusiones a las que llega y a las cuales nos remitimos, y ello puesto que, como decíamos, respecto a las testificales del Sr. Bruno y de la Sra. Tarsila, en la que afirman la existencia de malos olores y de cucarachas, ello queda refrendado por el resto de las pruebas obrantes en autos, de entre las cuales cabe destacar las fotografías que se adjuntan por la actora (f. 75 y ss.), la relación de WhatsApp que se entrecruzan las partes (f. 74), así como los partes emitidos por la empresa de desinfección de plagas Plaserman Salud Pública, SL (f. 89 y ss.), en los que se refiere que (sic) " Se detecta actividad latente en toda la vivienda, no reúne las condiciones higiénico-sanitarias para la habitabilidad de la vivienda, edor muy persistente, característico de nido de Periplaneta A. Se valora que la actividad es de varios meses anteriores por apéndices infectados.", lo que junto a la declaración del Sr. Carlos Ramón (fontanero) que evidencia la existencia del olor denunciado, pese a que lo imputa a las tuberías, hace ver la realidad de las afirmaciones efectuadas por la actora, sin que la documental aportada a autos por la demandada, consistente en los certificados expuestos, sea suficiente como para contravenir la respuesta ofrecida por la resolvente de primer grado.

De la misma forma y en cuanto a la verdadera intención de la actora que refiere el demandado, como causa de resolución del contrato, no podemos tenerla por acreditada, puesto que, además de lo expuesto respecto al motivo objeto de la acción que entabla la actora y que entendemos acreditado, lo único que constatan los documentos que menciona el apelante es que la demandada firmó un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda, en el cual puede realizar su actividad, quedando huérfanas de sustento probatorio las manifestaciones que respecto a la intención oculta de la Sra. Graciela le imputa el Sr. Alfonso.

Por todo lo expuesto y a falta de otros elementos que pudieran desvirtuar las acertadas conclusiones a las que llega la resolvente de primer grado, no podemos dar la razón a la apelante, por lo que no queda más que no acoger los motivos estudiados y confirmar, en estos extremos, la resolución de primera instancia, al entender que la juzgadora a quo no ha incurrido ni en un error en la aplicación del derecho, ni en la valoración de la prueba.

TERCERO .- Una vez resueltos los motivos anteriores, procederemos a examinar el último de los motivos expuestos, consistente en la improcedencia de la condena al pago de los honorarios de la inmobiliaria, por falta de legitimación pasiva, lo que concreta en que la actora fue la que contrató los servicios de una inmobiliaria a fin de arrendar una vivienda en Valencia, contrato que se perfeccionó y los honorarios se devengaron, por lo que si la actora entiende que existió negligencia por parte de la inmobiliaria es a ésta a la que debería reclamar los daños y perjuicios causados, no habiendo sido parte de dicho contrato el Sr. Alfonso.

Al respecto resuelve la resolución de primer grado que (sic) " Por contra, la resolución del contrato por causa imputable al propietario y máxime atendiendo a la razón de la misma, permite incluir en la cuantía indemnizatoria a satisfacer a la demandante, la cantidad correspondiente a los honorarios de la inmobiliaria (a), en tanto que fueron abonados por la mediación en el contrato de una vivienda que no resultó apta para su destino, y aun la inmobiliaria realizó su gestión y, en consecuencia tiene derecho a su cobro, no se estima adecuado que lo sea a cargo de la demandante sino de la demandada a tenor de lo expuesto (Documento 10),...".

Una vez expuestos los antecedentes necesarios a fin de resolver el presente motivo debemos partir de que el artículo 1.101 del CC dice que quedan sujetos a la indemnización de daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurren en dolo, negligencia o morosidad, y es la actora la que conforme al onus probandi pecha con la de probar el incumplimiento total del contrato y los daños que reclama en su virtud y, en su indemnización ha de primar el criterio de la restitutio in integrum e in natura, fundado, entre otras razones, en que proceder diversamente impone una especie de expropiación atípica en interés privado, y prima, sobre todo, un acto ilícito - el de su causante - a costa del patrimonio damnificado, conforme a la doctrina contenida en la STS de 3 de marzo de 1978, según la cual, quedaría al arbitrio del causante de un daño elegir libremente entre reponer la cosa dañada a su estado anterior o sustituirla por otra distinta y de condiciones análogas, lo que resulta jurídicamente intolerable. Esta carga de la actora de acreditar la realidad de los daños y su cuantificación como hechos constitutivos de su pretensión parte de la reiterada Jurisprudencia que señala la insuficiencia de meras hipótesis o suposiciones, como la referencia a beneficios dudosos o contingentes, exigiendo una prueba adecuada basada en criterios de probabilidad objetiva que tengan presente el curso normal de los acontecimientos y las circunstancias del caso ( SSTS 31 mayo 1983 y 30 junio 1993, entre otras).

Por todo ello, y habiendo acreditado la demandante la causa de la resolución y los daños que ello le ha supuesto, entre los cuales, compartimos con la juez de primera instancia, deben incluirse aquellos que tienen que ver con la suscripción del contrato de arrendamiento, como lo es el pago de los honorarios de la inmobiliaria intermediaria, puesto que la restitución debe ser integral, no podemos acoger tampoco el presente motivo de apelación, remitiéndonos a las acertadas conclusiones de la resolvente de primer grado, las cuales no han sido oportunamente combatidas por los argumentos del apelante.

CUARTO .- Por último defiende la apelante que la reconvención debe ser estimada, no obstante lo cual, el presente motivo, también debe ser rechazado, puesto que parte de una premisa que no se ha dado, al ser desestimados los motivos previos, como es que no exista incumplimiento por parte del demandado que justifique la resolución del contrato de arrendamiento.

Así las cosas no queda más que desestimar el recurso de apelación formulado por la parte demandada y confirmar, en todos sus extremos, la resolución de primer grado.

QUINTO. - En cuanto a las costas de la alzada la desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en el artículo 398.1 LEC.

Dicho pronunciamiento principal determina, igualmente, la pérdida para la parte impugnante del depósito constituido para recurrir, atendida la Disposición Adicional Decimoquinta apartado 9 LOPJ, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

SEXTO .- Recursos: El art- 477 de la LEC, según la redacción establecida por el art. 225.7 del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, que entró en vigor el 29 de julio de 2023, dispone:

" 1. Serán recurribles en casación las sentencias que pongan fin a la segunda instancia dictadas por las Audiencias Provinciales cuando, conforme a la ley, deban actuar como órgano colegiado y los autos y sentencias dictados en apelación en procesos sobre reconocimiento y ejecución de sentencias extranjeras en materia civil y mercantil al amparo de los tratados y convenios internacionales, así como de Reglamentos de la Unión Europea u otras normas internacionales, cuando la facultad de recurrir se reconozca en el correspondiente instrumento.

2. El recurso de casación habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional. No obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional.

3. Se considerará que un recurso presenta interés casacional cuando la resolución recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplique normas sobre las que no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Cuando se trate de recursos de casación de los que deba conocer un Tribunal Superior de Justicia, se entenderá que existe interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial, o no exista doctrina del Tribunal Superior de Justicia sobre normas de Derecho especial de la Comunidad Autónoma correspondiente, o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

4. La Sala Primera o, en su caso, las Salas de lo Civil y de lo Penal de los Tribunales Superiores de Justicia, podrán apreciar que existe interés casacional notorio cuando la resolución impugnada se haya dictado en un proceso en el que la cuestión litigiosa sea de interés general para la interpretación uniforme de la ley estatal o autonómica. Se entenderá que existe interés general cuando la cuestión afecte potencial o efectivamente a un gran número de situaciones, bien en sí misma o por trascender del caso objeto del proceso.

5. La valoración de la prueba y la fijación de hechos no podrán ser objeto de recurso de casación, salvo error de hecho, patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones.

6. Cuando el recurso se funde en infracción de normas procesales será imprescindible acreditar que, de haber sido posible, previamente al recurso de casación la infracción se ha denunciado en la instancia y que, de haberse producido en la primera, la denuncia se ha reproducido en la segunda instancia. Si la infracción procesal hubiere producido falta o defecto subsanable, deberá haberse pedido la subsanación en la instancia o instancias oportunas."

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,