Sentencia Civil 31/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 6, Rec. 1097/2022 de 29 de enero del 2024

PRIMERO.- Se interpone por la representación procesal de la demandante, Pradegui Trading SL, recurso de apelación contra la sentencia de instancia que desestima la demanda de reclamación del importe de 66.500 € por el concepto de arras dobladas por incumplimiento del vendedor, al considerar no ajustada a derecho por error en la valoración de la prueba, por lo que interesa su revocación y se dicte otra que estime la demanda y condene al pago del citado importe.

Los antecedentes de orden procesal son los siguientes:

(i) La demandante, Pradegui Trading S.L., ejercita acción de reclamación del importe de 66.500 € que resulta de doblar los 33.250 € entregados en concepto de arras al formalizar el contrato de 21 de febrero de 2020, cuyo objeto era la vivienda sita en la DIRECCION000 de Valencia, en la que intervino como mediadora Lucas Trading SL. Expone, con referencia a las estipulaciones del contrato, que la escritura pública debía formalizarse antes del 21 de abril, que satisfizo el importe de 35.250 € mediante dos entregas de 1.000 € cada una mediante transferencia y 4.250 € en efectivo, de los que 2.250 € eran parte del precio y 2.000 € anticipo de la comisión por la intermediación y cheque bancario que ascendía a 31.250 €. Que, a consecuencia de la declaración del estado de alarma el 14 de marzo de 2020, incidió en el desarrollo de las previsiones que tenía para la formalización del contrato, parte del precio lo iba a obtener de la venta de un solar en el término municipal de Onda siendo la parte compradora una sociedad constituida en España por capital extranjero; que, con motivo de la paralización económica durante esa situación excepcional, tuvo que posponer la venta y no obtuvo el capital necesario para la formalización de la compraventa, no obstante intentó gestionar amistosamente con el vendedor esa situación, no siendo atendidas las propuestas de prórroga o de incremento de precio a cambio de acomodar el plazo a las citadas circunstancias, y al efecto le remitió correo electrónico haciendo constar esa situación. También intentó obtener el capital mediante financiación del BBVA, que no se vio favorecida por la situación generada como consecuencia de la pandemia, estando en situación de poder formalizar la escritura en noviembre y pese a los intentos de contactar con la demandada no llegó a una solución extrajudicial. El 27 de noviembre del 2020 remitió burofax para que compareciera el 4 de diciembre del 2020 en la notaría, levantando acta notarial que indicaba que no había comparecido el demandado, remitió nuevo burofax a fecha 18 de febrero al entender que el contrato se

(i)

había resuelto con la finalidad de evitar un procedimiento, solicitando la devolución duplicada de las arras. Suplica se dicte sentencia que condene al pago de 66500 € por el concepto de arras dobladas por incumplimiento del vendedor de la obligación de otorgar la escritura de venta.

(ii) La demandada contestó y opuso, en primer lugar, reconoció que la intermediación la realizó Lucas Trading SL; en segundo lugar, en desacuerdo con la exposición de los hechos de la demanda, expuso el siguiente iter de acontecimientos:

* El 21 de febrero del 2020 se firma el contrato de arras con la previsión contractual de que la escritura se formalizaría el 21 de abril de 2020.

* El 10 de abril del 2020 el demandante le remite un email en el que comunica la imposibilidad de llevar a cabo la firma el día 21 de abril, siendo el motivo que debido a la circunstancia sobrevenida del COVID-19 propone una resolución pactada aunque se le tenga que aplicar una pequeña penalización.

* El 13 de abril del 2020 una empleada de Lucas Fox contesta la petición en el sentido de transmitir la propuesta al vendedor.

* El 14 de abril del 2020 el demandado traslada a la intermediaria su voluntad de ofrecer un 5% de descuento sobre el precio y una ampliación de un mes para la formalización de la escritura y todo ello con la intención de mantener en vigor el contrato de arras y la buena fe contractual.

* El 17 de abril del 2020 la empleada de la intermediaria traslada al demandante la propuesta.

* El 20 de abril del 2020 el representante de la demandante, Sr. Pedro, expone que le es imposible formalizar la escritura de compraventa por la causa que en ese momento indica de no haber podido formalizar una venta anterior y que ello condiciona y frustra el éxito de la compraventa objeto de este procedimiento. Propone una novación contractual condicionando la venta al éxito de la operación inmobiliaria antes descrita o ampliando el plazo a un año.

* El 21 de abril del 2020 se traslada la propuesta al demandado.

* El 23 de abril del 2020 se comunica al demandante, a través del letrado Julio Merelo, que defiende los intereses del demandado, una nueva propuesta que le ampliaba el plazo para la firma de la escritura hasta pasado un mes desde que se levantara el estado de alarma. El estado de alarma se levantó el 21 de junio y el ofrecimiento finalizaba el 21 de julio del 2020. Se indicaba que pasada esa fecha prorrogada se entendería que no se ha dado cumplimiento y entraría en juegos la penalización con la pérdida de las arras entregadas.

* El 28 de abril del 2020 el demandante manifiesta la imposibilidad de cumplir con las fechas previstas y lo condiciona el cumplimiento a tener resuelta una operación inmobiliaria.

* El 26 de mayo del 2020 se remite por el demandante e-mail al letrado del demandado en el que se insiste su voluntad de cumplir, pero admite su imposibilidad.

* El 9 de julio del 2020 el letrado responde en el sentido de que quedan pocos días para la fecha tope ofrecida para la firma de la escritura e insiste en advertir de la penalización en caso de no firmar en la fecha ofrecida.

*

* El 6 de octubre del 2020 el letrado comunica a la parte compradora, que habiendo transcurrido la fecha para elevar a público el contrato de compra venta, le informa sobre la extinción de los efectos del contrato con efectos penales y liberadores.

De esa cronología se desprende que por parte del vendedor se dieron facilidades y sí finalmente no se formalizó la compraventa fue por causa imputable al comprador.

En relación con el artículo 1454 del Código Civil y 1504 del Código Civil expone jurisprudencia que resulta de aplicación, sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2018, con relación a la eficacia del pacto de lex comisoria como cláusula establecida por las partes que regula y condiciona el ejercicio de la resolución, cuyo efecto es que la resolución se produzca automáticamente. Suplica se desestime la demanda.

(iii) La sentencia de instancia desestima la demanda y condena al pago de las costas. La demandante interpone recurso de apelación.

SEGUNDO.- La demandante fundamenta su recurso en los siguientes motivos: error en la apreciación de la prueba que afecta a la calificación del contrato como promesa de venta o precontrato al que no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1504 del Código Civil. El otorgamiento de la escritura no se condicionaba al éxito o perfección de otra venta y que lo acontecido con la venta del solar en Onda constituye un supuesto de caso fortuito o fuerza mayor.

(i) El tribunal considera que el apelante plantea una revisión de los medios de prueba con la finalidad de acreditar que concurrió causa que determinó la imposibilidad de formalizar la escritura de compraventa, que la demandada no atendió la situación excepcional que supuso la declaración del estado de alarma con la paralización de la actividad económica y finalmente que el tiempo transcurrido desde la fecha prevista en el contrato para formalizar la escritura pública, 21 de abril, y la que finalmente la demandada comunica en fecha 6 de octubre de 2020 la resolución al haber transcurrido un mes desde el levantamiento del estado de alarma, 21 de julio de 2020.

Revisadas las alegaciones de las partes el tribunal expone las siguientes consideraciones:

El contrato se denomina de arras penitenciales y es de fecha 21 de febrero de 2020.

El pacto primero indica: "El comprador entrega en concepto de arras penitenciales la cantidad de 35250 € a la parte vendedora. Dicha cantidad se entrega en cheque nominativo a favor del vendedor.

En el pacto segundo relativo a la compraventa, en el epígrafe 2.2 se indica: "La escritura pública de compraventa se otorgará ante el notario de Valencia que a tal efecto designe la parte compradora y en el plazo que termina el día 21 de abril, debiendo la parte compradora notificar a la parte vendedora con una antelación de al menos, 7 días, el lugar, día y hora para su otorgamiento.

En el supuesto de que concurra un supuesto de fuerza mayor o caso fortuito que conlleve la imposibilidad de la suscripción de la escritura pública en la fecha y en las condiciones previstas, las partes pactan que la formalización de la escritura pública de compraventa se prorrogue, excepcionalmente y para una única vez durante el improrrogable plazo de 15 días a contar desde la fecha de formalización prevista. En este caso, la escritura pública se otorgará ante el mismo notario, lugar, hora y día de la semana que el fijado para la primera notificación."

(ii) La cuestión que resolver en esta instancia a la vista de las alegaciones del recurso es la posible incidencia que la declaración del estado de alarma y la imposibilidad de llevar a término operaciones contractuales y financieras, en el sentido de considerar justificada la no formalización de la escritura por parte del comprador y apreciar, en su caso, que el demandado, parte vendedora, incumplió el contrato y consecuencia de ello sea la petición de condena a devolver dobladas las arras.

El tribunal debe referirse no solo a la calificación del contrato que las partes realizan en el sentido de que es de arras penitenciales con las consecuencias inherentes a esa calificación en el caso de incumplimiento de la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa conforme a lo pactado, sino también al desarrollo de los acontecimientos respecto a los que el tribunal considera que la parte demandante realiza una exposición interesada e incompleta en su escrito de demanda que ha sido refutada por la demandada en su contestación con apoyo en documentos que acreditan que por parte de la vendedora se dio facilidades para que pudiera llevarse a término al contrato mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

(-) Con relación al primer motivo existe una jurisprudencia consolidada respecto al pacto "lex comisoria" en la promesa de venta y calificación de las arras de la que es exponente la sentencia que a continuación se inserta: sentencia Sala Primera Tribunal Supremo nº 649/2018, de 20 de noviembre:

" TERCERO.- Decisión del recurso.

Hemos expuesto como todo el recurso gira alrededor de una única cuestión, a saber, si el art. 1504 CC , propio del contrato de compraventa de inmuebles, es de aplicación a los precontratos o promesas de venta, previstos en el art. 1451 CC , que es el contrato que concertaron las partes.

Siendo ello así, y según autoriza la doctrina de la sala, cabe enjuiciar conjuntamente todos los motivos.

1.- Ya en fechas lejanas la sala se venía pronunciando en el sentido que interesa la parte recurrente, respecto de las promesas de venta.

Así, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de de octubre de 1931 declaró: "...que no es de aplicación el artículo 1504 del Código civil , en el sentido que se pretende porque aquí no se trata de compraventa perfecta, que es a la que se refiere el artículo, sino sólo de promesa de venta..." y la sentencia de 30 de diciembre de 1955 que "el artículo 1504 del Código civil expresivo de una particularidad especialmente establecida para el contrato de compraventa de inmuebles y, por ello, solamente aplicable a ésta y no a las modalidades de opción o promesa de venta..." Idéntica doctrina sientan las sentencias de 7 de octubre de 1896 , de 26 de enero de 1942 , de 11 de noviembre de 1943 , de 6 de marzo de 1954 , de 10 de marzo de 1966 , de 13 de abril de 1970 . Respecto del incumplimiento de los contratos de promesa de venta, conforme establece el segundo párrafo del art. 1451, hay que estar a los principios generales que para las obligaciones contiene el Código civil y fundamentalmente el artículo 1124 CC . 2.- En fechas más cercanas, y hasta la actualidad, la doctrina de la sala ha

sido firme y sólida en el sentido antes expuesto.

La sentencia 607/2009, de 22 de septiembre , tras exponer la existencia entre las partes de un contrato de opción de compra, que jurisprudencialmente se asimila a promesa unilateral de vender,así como que tanto la promesa unilateral como la bilateral se comprenden en el art. 1451 CC , declara que el art. 1504 CC ."resulta de aplicación a las compraventas de bienes inmuebles ya perfeccionadas, pero no a la

promesa unilateral de venta o derecho de opción en que dicha perfección queda pendiente de la decisión del comprador expresada en un plazo determinado, por lo que no existe en tal caso compraventa ni obligación alguna de pago del precio pactado hasta que dicha perfección se produzca y, en definitiva, no opera la previsión excepcional de dicha norma en el sentido de permitir al comprador pagar el precio -en las compraventas de bienes inmuebles- aún después de expirado el término fijado para ello mientras no haya sido requerido de resolución por el vendedor".

La sentencia 620/2012, de 10 de octubre , niega en un contrato de opción de compra la aplicación del art. 1504 CC , ya que la compraventa no llegó a la fase de consumación.

3.- No siendo objeto de debate en el recurso la naturaleza del contrato de la litis, se ha de concluir, conforme a la jurisprudencia citada, que el art. 1504 CC , que establece ciertos requisitos para la resolución de los contratos de compraventa de inmuebles, solo es aplicable a estos, pero no a otros contratos, aunque presenten ciertas analogías con aquellos.

Por tanto, en contra de lo sostenido por la sentencia recurrida, el art. 1504 CC no es aplicable al contrato de la litis, suscrito el 27 de octubre de 2014 ( sentencia 1130/2000, de 13 de diciembre ).

4.- Procede, pues, estimar el motivo, casar la sentencia y confirmar la de primera instancia.

El punto 4.º del contrato, transcrito en el resumen de antecedentes, es un pacto de lex comisoria, al que hace mención la sentencia 364/2015, de 28 de junio :

"Hemos de considerar que una cosa es la condición resolutoria expresa, propia de las obligaciones condicionales ( art. 1113 , 1114 , 1123 ) y otra la condición resolutoria tácita o implícita que confiere al acreedor el art. 1124 del C.C . pues esta tiene su origen en la ley y aquella en la voluntad de las partes.

"La tácita, a diferencia de la condición resolutoria propia, no actúa automáticamente sino que únicamente faculta a la otra parte para resolver el contrato. No obstante, ambos actúan con efecto retroactivo.

"Todo ello hace pensar a la doctrina científica que la facultad resolutoria tácita no tenga relación con las obligaciones condicionales ni por su origen ni por su mecanismo, concluyendo que nada justifica que el Código Civil incluya el artículo

1.124 en la sección relativa a las obligaciones condicionales.

"Consecuencia de lo anterior son las declaraciones que ha hecho nuestro Tribunal Supremo sobre la cuestión.

"Sin ánimo exhaustivo la sentencia de 4 de abril de 1990 recoge que: Es doctrina reiterada de esta Sala que no procede la aplicación del artículo 1.124 del C.C por no entrar en juego su reglamentación, cuando en el contrato existe pacto de lex comissoria, es decir, cuando hay cláusula establecida por las partes que regula y condiciona el ejercicio de la resolución (4-5-72); y si se dispone que el incumplimiento de la prestación funcione como condición resolutoria, entonces la resolución se produce automáticamente y no por la 'facultad" de resolver que otorga el dicho artículo 1124 (S.S. 1-5-46, 18-12-56, 23-11-64, 8-5-65, 24-2-66 y 30-5-76 )."

De ahí, que la resolución acordada sea correcta.

Respecto de las arras, aunque su calificación fuese discutible ( sentencia de

24 de octubre de 2002), por compadecerse más con las penales que con las penitenciales, el efecto útil a la hora de confirmar la sentencia de primera instancia, por

mor de lo pactado, es el mismo".

(-) Con relación a la jurisprudencia sobre la aplicación y efectos de las arras, sentencia AP Girona, seccion 1ª nº 307/2020 de 27 febrero:

"La doctrina y la jurisprudencia afirman que las arras pueden cumplir tres funciones, a cada una de las cuales corresponde una denominación o tipo de arras, así nos encontramos con tres tipos de arras: a) Confirmatorias que operan como prueba y señal de la existencia del contrato, y en el caso de incumplimiento, su existencia nada prejuzga sobre la cuantía de la indemnización, ni sobre la acción resolutoria al amparo del artículo 1.124, ni sobre la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso. b) Las penales que funcionan como garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras entregadas, o la devolución doblada por el que las ha recibido, según al que sea imputable la no satisfacción de la obligación; suponen una indemnización de daños y perjuicios, pero no impiden la exigibilidad de la obligación ni, en el marco de ésta, el cumplimiento forzoso en forma específica, si ello no es posible. c) Las penitenciales que son aquellas que autorizan a desligarse lícitamente del cumplimiento del contrato a cualquiera de las dos partes, perdiéndolas el comprador si es el que se arrepiente, o restituyéndolas dobladas el vendedor si fue él el desistido del cumplimiento, siendo estas las contempladas en el artículo 1.454 del Código civil .

El Código civil las regula en el artículo 1454 dentro del contrato de compraventa y como una cláusula de la misma. Y el Código civil de Cataluña, que las regula en el artículo 628-8 , también las prevé dentro de la compraventa, refiriéndose tanto a las confirmatorias como a las penitenciales.

Por lo tanto, referirse a las arras como un contrato es erróneo jurídicamente. El pacto de arras es un pacto generalmente incluido en el contrato de compraventa, e incluso podría serlo de la promesa de venta o de otros contratos.

Dicho lo anterior, sin necesidad de analizar si el contrato suscrito fue de una compraventa perfeccionada o de una promesa de venta, lo que es indudable es que no se suscribió un contrato de arras, sino que las arras pactadas no fue más que el pacto I, con cinco subpactos de un contrato más complejo, ya sea de compraventa o de promesa de venta.

(iii) La parte demandante introduce en el recurso de apelación una cuestión que no fue planteada en la instancia y que en parte va en contra de la pretensión de la actora pues si se discute que a consecuencia de la no formalización de la compraventa no debe perder el importe entregado en concepto de arras por esa misma razón no podría reclamar la devolución dobladas de las arras al afectar a ambas posturas al pacto de arras penitenciales en el marco de un contrato de promesa de venta.

En el segundo orden de cosas, el tribunal ha expuesto el "iter de los acontecimientos relevantes" desde la formalización del contrato de promesa de venta con pacto de arras penitenciales, destacando que (i) la fecha prevista era el 21 de abril, (ii) que se declara el estado de alarma y lógicamente incide en la actividad económica y en la movilidad, siendo aceptada esa situación por la demandada en la contestación de 14 de abril ofreciendo una reducción o descuento de un 5% y ampliando en un mes el plazo para la formalización de la escritura; (iii) de nuevo en la comunicación remitida al demandante el 23 de abril del 2020 en el que se amplía el plazo para la firma, hasta pasado un mes desde que se levanta el estado de alarma; (iv) el estado de alarma se levanta el 21 de junio y la fecha ofrecida finaliza el 21 de julio del 2020; (v)de De nuevo en la comunicación de 9 de julio la parte demandada contesta a la comunicación del

demandante de 26 de mayo del 2020 que reconoce la imposibilidad de cumplir el contrato, y recuerda que la fecha ofrecida que vence el 21 está próxima, en concreto el 21 de julio del 2020 y no es hasta el 6 de octubre de 2020 cuando se comunica que habiendo transcurrido holgadamente la fecha para elevar a público el contrato hacía suyas las arras, de conformidad con lo pactado.

(iv) Es cierto que de la nota simple registral del inmueble se desprende que el demandado vendió la vivienda en fecha 4 de septiembre de 2020, sin embargo, en contra de lo alegado por la recurrente no significa que haya incumplido el contrato de promesa de venta, no solo porque la fecha ofrecida para escriturar, hasta 21 de julio, ya se había excedido y consta la voluntad de hacer propias las arras si no se escritura, sino también, aun teniendo en cuenta que el estado de alarma pudo incidir en las operaciones contractuales por limitación de movilidad, consta que la voluntad de las partes ante ese tipo de eventualidad era la de prorrogar el contrato por quince dias, como se recoge en la estipulación ya reseñada, y si se examina el iter temporal se aprecia que el estado de alarma se levanta el 21 de junio y que el demandado en una de las comunicaciones le indicó que el plazo se prorrogaba hasta pasado un mes del levantamiento del estado de alarma, plazo superior al convenido en el contrato, y es el demandante quien no cumple el contrato por imposibilidad de disponer del precio de la compraventa.

El demandante requiere el 27 de noviembre de 2020 al demandado por burofax para otorgar escritura el 4 de diciembre de 2020. Ello significa que es en esa fecha cuando ya disponía del importe del precio de la compraventa, se computa cinco meses desde el levantamiento del estado de alarma y ello implica un claro incumplimiento del comprador pues la eficacia de un contrato y su cumplimiento no puede quedar al arbitrio de una de las partes ( artículo 1255 CC). El hecho de que el demandado vendiera el inmueble en septiembre de 2020 una vez transcurrido más de un mes desde la fecha prorrogada en modo alguno supone que haya incumplido el contrato. Como efecto del pacto de lex comisoria puede hacer propia el importe de las arras sin necesidad de acudir a una declaración formal de resolución contractual de acuerdo con la jurisprudencia citada.

Se desestima el recurso y se confirma la sentencia de instancia.

TERCERO.- De conformidad con el artículo 398-1 LEC, al desestimar el recurso, procede imponer al apelante las costas de esta instancia.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ, desestimado el recurso acordamos la pérdida del depósito constituido para recurrir.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.