Sentencia Civil 179/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 6, Rec. 1157/2022 de 29 de abril del 2024

PRIMERO.- Se interpone por la representación procesal de la demandada, Elisenda, recurso de apelación contra la sentencia de instancia, que estima la demanda de ejercicio de acción de reclamación de arras dobladas, importe de 16000 €, a consecuencia del incumplimiento de la obligación de formalizar la escritura pública de compraventa de inmueble de acuerdo con el contrato formalizado el 24 de febrero de 2020, al considerar que incurre en error de valoración sobre las circunstancias de incumplimiento del contrato y por la no estimación de la reconvención, desistimiento del comprador y subsidiario incumplimiento contractual resolutorio por lo que interesa se revoque y se dicte sentencia de conformidad al suplico del recurso.

A los efectos de delimitar el ámbito del recurso los antecedentes que se exponen son los siguientes: (i) En fecha 24 de febrero de 2020 se formaliza entre las partes el contrato de arras o señal cuyo objeto era la vivienda situada en la DIRECCION000, propiedad de la demandada por precio de 128000 €, destacando de su contenido la entrega por el demandante como arras o señal del importe de 8000 € que perderá si incumple lo convenido en el contrato y con derecho a percibirlas dobladas si incumpliera la vendedora; que el otorgamiento de la escritura de compraventa se realizaría antes del 1 de abril del 2020; que la venta se perfeccionaba libre de cargas y de arrendamiento, como cuerpo cierto y al corriente de contribuciones, impuestos y gastos de comunidad. Expone que no se formalizó la escritura pública en la fecha convenida, 1 de abril del 2020, al estar gravada con dos hipotecas impagadas y sin cancelar, la primera hipoteca a favor del Banco Hipotecario y la segunda hipoteca a favor del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, constando en la nota simple del Registro respecto a la primera que se solicitó el pago y cancelación el 14 de octubre del 2020 y la segunda en fecha 20 de noviembre del 2020; que esas circunstancias en cuanto a cargas ya constaban a la fecha de firma del contrato. Detalla las comunicaciones entre las partes relativas a la cancelación de las cargas y, en particular, a la comunicación remitida por la demandada en fecha 5 de diciembre en el sentido de que tenía otras opciones mejores que venderle la vivienda y le reclamaba la devolución de las llaves de la vivienda antes del 7 de diciembre de 2020, lo que interpreta como un signo de voluntad de incumplir, refiriéndose a las distintas comunicaciones entre la demandada y la esposa del demandante unidas por

amistad, de las que se desprende la voluntad por parte de la demandante de que el contrato se llevara a efecto. Suplica se dicte sentencia que condene al pago de 16000 € en concepto de arras dobladas por incumplimiento de la vendedora. (ii) La demandada en su contestación a la demanda expuso, en primer lugar, la relación de amistad que le unía con la esposa del demandante, con la que ha llevado todas las conversaciones y negociaciones sobre la referida vivienda; en segundo lugar, que el título de adquisición de la vivienda fue el de herencia y desconocía la existencia de cargas pues suponía que su madre había regularizado ya la situación, insistiendo en que no era debido importe alguno y qué tan solo afectaba a la cancelación registral; en tercer lugar, detalla las gestiones llevadas a efecto ante la notaría en la que inicialmente se iba a formalizar la escritura pública, la conducta del demandante de no formalizar la escritura cuando se encontraba en el Registro los documentos necesarios para su cancelación y, finalmente, el último intento de formalizar la escritura durante la sustanciación del procedimiento, también sin resultado. Considera que el incumplimiento del contrato es imputable al demandante, por lo que interesa por vía reconvencional que se declare la pérdida del importe entregado por ese concepto. Suplica se dicte sentencia desestimando la demanda y estimando la reconvención. (iii) La sentencia de instancia estima la demanda, declara que la demandada ha incumplido su obligación de formalizar la escritura pública de compraventa y condena al pago de 16000 € en concepto de arras dobladas. La demandada interpone recurso de apelación.

SEGUNDO.- El recurso de apelación plantea la revisión de los hechos acerca del incumplimiento del contrato por la vendedora; en segundo lugar, el error de valoración al no estimar la demanda reconvencional, desistimiento del comprador o, subsidiario, incumplimiento contractual resolutorio.

(i) Cuestión controvertida.

Por razón de sistemática se examinará en primer lugar la prueba practicada y las conclusiones valorativas del tribunal por cuanto el recurso afecta a si mediando un contrato de arras penitenciales cabe apreciar incumplimiento por parte de la vendedora, pretensión ejercitada en la demanda instada por Porfirio, cuya consecuencia seria la confirmación de la sentencia y de la condena a devolver las arras dobladas, 16.000 €, o, por el contrario, el incumplimiento es atribuible al demandante lo que supondría la estimación de la reconvención y condena a perder las arras entregadas, 8000 €.

(ii) Valoración probatoria.

No resulta controvertido que en fecha 24 de febrero de 2020 se formalizó un contrato de arras o señal cuyo objeto era una vivienda en Valencia, DIRECCION000; su precio 128.000 €; se entrega en conceto de arras penitenciales 8000 € con el acuerdo de devolver el doble si la vendedora incumplía y de perderlas si incumplía el comprador; fecha límite de otorgamiento antes del 1 de abril de 2020; la vivienda se transmitía libre de cargas, gravámenes y limitaciones.

El comprador, Porfirio, es el esposo de Natividad, amiga de la demandada, que en una reunión anunció su interés en vender la vivienda y se interesó Natividad, formalizando el contrato. En el periodo entre la formalización del contrato, 24 de febrero de 2020, y la fecha prevista para otorgar la escritura pública, antes del 1 de abril de 2020, se declaró el estado de alarma a consecuencia del COVID, imponiendo fuertes restricciones a la movilidad hasta prácticamente el verano. La vivienda, cuyo título de propiedad era el de herencia, tenía anotadas en el Registro dos cargas, hipoteca a favor del Banco Hipotecario e hipoteca a favor del Ministerio de Obras Públicas. No existía deuda pendiente y solo debía otorgarse las oportunas cartas de pago para su cancelación. De la nota simple se desprende que la cancelación de la primera se solicitó el 14 de octubre de 2020 y la segunda el 20 de

noviembre de 2020. El demandante dispuso de las llaves de la vivienda desde el momento en que se firmó el contrato de arras, prueba de la confianza existente entre las partes.

Se inició la preparación de la escritura de venta y al solicitar la nota simple se advierte que consta inscrita las dos hipotecas y debían cancelarse para transmitir la vivienda libre de cargas y gravámenes. La vendedora acreditó que la hipoteca del Banco Hipotecario, ahora BBVA, estaba pagada, entregó la carta remitida por esa entidad el 24 de abril de 2002 y en octubre de 2020 se cumplían 20 años y era posible su cancelación mediante solicitud al Registro. En cuanto a la del Ministerio de Obras Públicas la demandada a través del registro electrónico solicitó el 31 de mayo de 2020 la cancelación, carta de pago, se contestó el 2 de octubre de 2020 tras reiterar la demandada su petición, y se le informa que a finales de octubre esta prevista la firma de la carta de pago. Como se desprende de la nota simple en fechas 14 de octubre de 2020 y 20 de noviembre de 2020 consta la solicitud de cancelación de asientos registrales con relación a las dos hipotecas. En fecha 17 de noviembre de 2020 se pone de manifiesto esa circunstancia, pendiente solo la cancelación por el registro, y la demandada consideraba que no era obstáculo para formalizar la escritura de compraventa.

El intento de formalizar la escritura se realiza en la notaría de Pedro Enrique, las cargas no estaban canceladas pero ya estaba presentada la solicitud y documentos y estaba pendiente de despacho por el Registrador, la vendedora consideraba que no había obstáculo pues la cancelación era segura, no obstante, el comprador decidió no formalizar la escritura hasta que estuviera cancelada las hipotecas. Se acredita por el testimonio del oficial de la notaría que la demandada aceptaba una retención de 20.000 € en garantía de la cancelación de las dos hipotecas, no siendo aceptado por el demandante. En esa fecha la demandada había vaciado el piso a petición del demandante y estaba listo para su entrega.

En fecha 5 de diciembre de 2020 la demandada remite email al demandante en la que comunica que ha contemplado otras alternativas y le reclama la devolución de las llaves, interpretándolo como renuncia unilateral a venderle la vivienda. El 7 de diciembre de 2020 se remite burofax a la demandada requiriéndole ingresara las arras. Se contesta el 9 de diciembre de 2020 por la demandada y se informa que no ha desistido del contrato ni se niega a otorgar la escritura. Reitera que está libre de cargas y no hay impedimento para el otorgamiento de la escritura. Se recibe por el demandante el 14 de diciembre de 2020 y el 17 de diciembre se interpone la demanda.

Incoado ya el procedimiento y emplazada la demandada para contestar se produce un nuevo intento para otorgar la escritura. Se fija el 22 de febrero a las 13 horas en la notaria de Ricardo Monllor en Valencia, las cargas ya están canceladas. El 18 de febrero se comunica a la demandada que la demandante deja sin efecto la cita en notaria, confirma la cancelación de la cita y su causa se debió a que no estaba aportado el certificado de suficiencia energética.

El segundo hecho que puede tener incidencia en el examen de la conducta de incumplimiento es el relativo a la publicidad de la venta de la vivienda tras el email remitido por la demandada en fecha 5 de diciembre de 2020. La demandante alegó que es una prueba de la voluntad de la demandada de resolver unilateralmente el contrato mientras que la demandada alega que su intención era sondear el mercado a efecto de precio y que demuestra su intención de cumplir el acuerdo cuando se realiza el ultimo intento de otorgar la escritura estando pendiente de contestar a la demanda tras el emplazamiento. En fase probatoria se ofició a la inmobiliaria Serreria y contestó que el único contrato de encargo de venta data de febrero de 2020 y lo dejó sin efecto la demandada al comprometer la venta con una amiga. Que en diciembre de 2020 no se formalizó contrato ni hubo encargo, tan solo un deseo de conocer el mercado por si finalmente no llevaba a efecto el contrato de 24 de febrero de 2020. Se realizaron gestiones

en ese sentido. Se trata de un hecho más que debe relacionarse con el resto al efecto de determinar si es un signo de incumplimiento del contrato por la demandada.

(iii) Incumplimiento del contrato.

La accion de reclamación de arras dobladas requiere la prueba del incumplimiento de la vendedora de la obligación de otorgar la escritura publica de compraventa. La accion ejercitada por vía de reconvención, perdida de las arras entregadas también requiere de esa prueba referida al comprador. Ambas acciones tienen su fundamento en el articulo 1124 del CC que permite resolver las obligaciones reciprocas por incumplimiento de una parte. La jurisprudencia ha establecido una doctrina pacifica sobre los requisitos para su estimación: a) la acusada reciprocidad de las obligaciones en juego; b) la exigibilidad de las mismas; c) el cumplimiento por el reclamante de la que le incumbía, y d) la notoria y obstativa voluntad de incumplimiento en el reclamado, requisito matizado por la moderna jurisprudencia en el sentido de que no se exige para la estimación de una situación de incumplimiento una patente voluntad rebelde, ni siquiera es exigible una voluntad de incumplir, sino solo el hecho objetivo del incumplimiento, no justificado, o producido por causa imputable al que pide la resolución ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 octubre 1994 EDJ1994/8018, 3 abril EDJ2000/4324 y 26 septiembre 2000 EDJ2000/29718 ; 26

julio 2001 EDJ2001/16176, 13 noviembre y 23 diciembre 2002; 13 febrero EDJ2003/2044 y 15 de julio de 2003 EDJ2003/50780 ; y 10 de mayo de 2007 EDJ2007/32766, entre otras). Por otro lado en supuestos de recíproco incumplimiento debe determinarse quién es el primer incumplidor, así como si ello justifica el de la otra parte ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de mayo EDJ2007/32766 y 17 de julio de 2007 EDJ2007/100759 )."

En el epígrafe anterior el tribunal ha expuesto su valoración sobre la prueba practicada y en particular sobre los hechos que resultan acreditados, corresponde ahora examinar la conducta de la demandada para determinar si ha incumplido el contrato de 24 de febrero de 2020 que le obligaba a otorgar la escritura publica de compraventa antes del 1 de abril de 2020.

Las consideraciones que a continuación se exponen, conducen a apreciar que en la demandada concurre una conducta de incumplimiento del contrato por las siguientes razones:

Aunque había una relacion de confianza y amistad entre las partes, el contrato fija una fecha máxima para el otorgamiento de la escritura y el pacto de arras penales con la consecuencia en caso de incumplimiento de una u otra parte de perderlas o devolverlas dobladas, según el caso. También tenía la previsión de que la venta se hacía libre de cargas y gravámenes y que no las había en la fecha de contrato, 24 de febrero de 2020.

Como se desprende del informe emitido por la inmobiliaria Serreria de que en febrero de 2020 recibió el encargo de gestión de venta, el tribunal deduce que se obtendría la nota simple registral y se comprobaría que constaban dos cargas, ello con independencia de si era debido o no el importe, pues lo relevante es el hecho de la carga inscrita y la necesidad de cancelarla para transmitir la vivienda libre de ellas.

Atendiendo a la fecha del contrato y de la señalada para el otorgamiento de la escritura, antes del 1 de abril de 2020, la declaración del estado de alarma por COVID-19 y sus prorrogas, con las limitaciones a la movilidad permite flexibilizar el requisito de cumplimiento antes de esa fecha, aunque en junio de 2020 ya se normalizó, no es hasta finales de octubre cuando esta prevista la carta de cancelación de la carga en favor del Ministerio y aproximadamente también en esa fecha, noviembre de 2020, es cuando podía solicitarse directamente la cancelación de la carga por el transcurso de 20 años. Según se desprende de la nota simple registral en fecha 14 de octubre y 20 de noviembre de 2020 consta la solicitud de cancelación y estaba pendiente de despacho cuando se preparó la escritura en la notaria de Pedro Enrique.

En noviembre de 2020 se produce una serie de comunicaciones entre las partes que el tribunal califica de preparativos para el otorgamiento de la escritura. Se dice que ya se ha entregado la documentación a la notaría, se dispone a retirar los muebles de la vivienda, no obstante la escritura no se firma pues aun no esta cancelada la carga registral y pende del despacho del registrador. Conviene indicar que las obligaciones que garantizaba las dos anotaciones registrales estaban liquidadas y solo pendía la cancelación registral. La demandada, según se desprende de la declaración del oficial de la notaría, llegó a aceptar una retención del precio a liquidar cuando estuviera cancelada la carga registral, y no fue aceptado por el demandante.

A partir de este momento, lógicamente las relaciones entre las partes se tensionaron pues la demandada pensaba que no había obstáculo para otorgar la escritura mientras que el demnadante exigía que en la escritura constara que estaba libre de cargas pues era una condición esencial de la compraventa.

El e-mail remitido por la demandada el 5 de diciembre y las respuestas al mismo, de fechas 7 y 9 de diciembre de 2020, tensionaron aun más la relacion entre las partes, pues el hecho de anunciar la demandada que contemplaba otras alternativas y reclamaba la devolución de las llaves, fue interpretado por el demandante como renuncia unilateral, razón por la que le exigió el pago de las arras dobladas, e-mail de 7 de diciembre, y la respuesta de 9 de diciembre indicando la demandada que no había desistido ni se negaba a otorgar la escritura. Ese burofax lo recibe el demandante el 14 de diciembre de 2020 y en fecha 22 de diciembre de 2020 se interpone la demanda.

En paralelo a esos hechos la demandada encarga de nuevo la gestión de venta de la vivienda a inmobiliaria Serrería y aunque se indica que solo fue para tantear el mercado, el tribunal lo interpreta de forma diferente pues es significativo que sin estar resuelto el contrato de compraventa de 24 de febrero de 2020 se anuncie públicamente su venta, lo que sin duda en nada contribuyó a solucionar el conflicto ya existente.

El tribunal atribuye especial relevancia probatoria, acreditativa de la voluntad de incumplimiento por parte de la vendedora, tanto la remisión del e-mail de 5 de diciembre de 2020 como la publicación de venta en páginas inmobiliarias. Para sondear el mercado y precio cualquier agencia tiene mecanismos para informar a un cliente de cuál es la perspectiva de precio en ese momento.

Cuando se produce el segundo intento de escriturar, iniciado ya este procedimiento y emplazada la demandada, de nuevo, no se formaliza la escritura por causa imputable a la vendedora aunque fuera el demandante quien comunicara a la notaría que no acudiría a su firma, y la razón se debía a que la vendedora no había aportado el certificado de suficiencia energética de la vivienda que es un requisito necesario para otorgar la escritura pública de compraventa.

El tribunal concluye que concurre en la demandada, parte vendedora, la conducta de incumplimiento contractual.

(iv) Jurisprudencia aplicable.

Por similitud con el caso enjuiciado el tribunal reproduce la fundamentación de la sentencia de la AP de A Coruña nº 23/2024 de 1 de febrero, recurso nº 400/2022 que dispone:

SEGUNDO.- En cualquier caso, al margen de las precisiones doctrinales expuestas, la cuestión litigiosa se centra, no tanto en la naturaleza jurídica del contrato y de las arras pactadas, como en la existencia del incumplimiento contractual atribuido al vendedor demandado y que sustenta la acción resolutoria ejercitada en la demanda por los compradores, con las consecuencias punitivas que se derivan de la aplicación de las referidas estipulaciones contractuales, como es la obligación del vendedor de pagar otros

10.000 euros, además de los ya recibidos en concepto de arras, siendo tal incumplimiento

negado por éste, que lo atribuye a los compradores, por lo que rechaza la pretensión de los actores y la devolución de los 10.000 euros que éstos entregaron en tal concepto, por lo que la controversia consiste en determinar cuál de las partes es la responsable de que no se haya formalizado la escritura pública de compraventa, consumativa del contrato, al no haber comparecido en la notaría en el término establecido para su otorgamiento, sin que se discuta la realidad de este hecho.

Sobre la prueba del incumplimiento contractual, lo cierto es que la propia sentencia apelada considera probado el hecho de que la vivienda objeto de compraventa estaba calificada como de protección oficial, con las consecuencias que esto conlleva, y que tal calificación definitiva figuraba inscrita como tal en el Registro de la Propiedad, en el momento de celebración del contrato, 11 de junio de 2020, y permanecía vigente en la fecha límite prevista para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, el 31 de julio de 2020, sin que la parte vendedora, por lo demás obligada a conocer la situación registral y legal del inmueble antes de proceder a su transmisión, hubiera participado esta circunstancia a la compradora, antes de la firma del contrato y tampoco con posterioridad. Aprecia la resolución apelada que tales extremos, documentalmente acreditados, no han sido negados en ningún momento por el vendedor demandado, el cual manifestó en el juicio que tuvo conocimiento de la mencionada situación del inmueble con posterioridad al contrato, por habérselo dicho los compradores, presentando el día 20 de enero de 2021, ante la administración correspondiente, solicitud de información sobre las limitaciones o cargas que suponía el hecho de que se tratase de una vivienda de protección oficial, sin que resulte probado el acuerdo verbal al que dijo haber llegado con los actores, en el sentido de esperar hasta octubre de 2020 para formalizar la compra, a fin de que la administración aclarase la situación real de la vivienda, según alega en la contestación a la demanda, lo que hace suponer que conocía dicha situación antes de esta fecha. Pero, en cualquier caso, la sentencia apelada considera que el hecho de que la parte vendedora no hubiera comunicado a la compradora la calificación del inmueble, como vivienda de protección oficial, es más que justa causa para que esta parte pudiera apartarse de la compraventa y pedir la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la finca libre de cargas, conforme a lo pactado, sin que éste pueda imputar a los compradores que finalmente no se formalizase el contrato al no disponer del dinero para pagar el precio, pues, si bien es cierto que efectivamente no consiguieron la financiación solicitada para la compra del inmueble, ello se debió a su consideración como vivienda de protección oficial, detectada al procederse a su tasación, como ha declarado en el juicio el testigo que compareció en calidad de gestor comercial de la entidad bancaria correspondiente, precisando que fue esta circunstancia la que determinó que no se aprobase la financiación que se iba a conceder a los actores, de manera que no se trataba de un problema de solvencia de los compradores, como también lo demuestra el hecho de que pocos meses más tarde consumasen una operación de compraventa de otra vivienda.

Pese a razonar la sentencia apelada, en base a lo expuesto, que existió un previo incumplimiento de la parte vendedora, por no haber comunicado a los compradores, al tiempo de celebrar el contrato, la calificación de protección oficial de la vivienda, como circunstancia determinante de las condiciones conducentes a obtener la financiación necesaria para la compra, representándose los actores en el momento de contratar una situación del inmueble que no se correspondía con la realidad, por causa sólo imputable al demandado, siendo evidente que, de conocer su existencia, no hubiera contratado, lo que permite a los actores resolver el contrato, al amparo del art. 1124 del CC , y que no se puede exigir a esta parte, a los efectos resolutorios, el recíproco cumplimiento de su obligación de pagar el precio y comparecer en la notaría para otorgar la escritura de compraventa, ciertamente desatendida, cuando este incumplimiento trae causa de otro

previo de la parte vendedora, entiende, contradictoriamente con lo expuesto, que hay un incumplimiento recíproco de ambas partes y que ello impide estimar la pretensión ejercitada en la demanda de que se devuelvan dobladas las arras entregadas al demandado, lo que solo procedería si los compradores hubieran estado en condiciones de cumplir el contrato, hecho que no sucedió, al no haber obtenido la financiación necesaria para llevar a cabo la operación.

Olvida la resolución apelada que la aplicación al incumplimiento contractual del principio de reciprocidad e interdependencia funcional de las obligaciones sinalagmáticas o bilaterales, en las que cada una de las partes es, al propio tiempo, acreedora y deudora de la otra, y existe un mutuo condicionamiento o vinculación causal entre ellas, supone que el deudor puede negarse a efectuar la prestación que le corresponde si la otra parte no cumple la suya, a través de la excepción de contrato no cumplido, y que la exigencia de cumplimiento simultáneo de las obligaciones bilaterales requiere que quien la propone no haya incumplido la que le incumbe, o, si hay incumplimiento de la parte actora contra la que se opone la excepción, que el mismo no haya sido causado por la parte demandada ( SS TS 12 julio 1991 , 25 noviembre 1992 , 19 junio 1995 , 28 abril 1999 , 21 marzo

2001, 9 diciembre 2004, 5 julio 2007 y 30 marzo 2010 ). Por ello, cuando, como ocurre en este caso, el probado y culpable incumplimiento del contrato por el vendedor es imputable exclusivamente a él y se produce con carácter previo al incumplimiento de los compradores, teniendo éste su causa precisamente en el anterior incumplimiento del vendedor, por lo que no se puede exigir a los actores el recíproco cumplimiento de su obligación, de pagar el precio y comparecer en la notaría para otorgar la escritura de compraventa, como expresamente reconoce la sentencia impugnada, tampoco cabe atribuir ninguna consecuencia jurídica al incumplimiento de esta obligación, que ya no puede ser exigida por el demandado previamente incumplidor de la suya, de modo que impida estimar la pretensión ejercitada en la demanda de que se devuelvan dobladas las arras entregadas por los compradores. En definitiva, debemos concluir que la falta de consumación de la compraventa fue debida a la actitud incumplidora, negligente y omisiva del vendedor, teniendo por ello pleno fundamento la resolución contractual planteada por la actora, con la consecuencia restitutoria pretendida y que es inherente a la misma, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 del Código Civil y con lo pactado en el contrato. Consecuentemente, procede estimar en su integridad la demanda y el recurso de apelación interpuestos, condenando al demandado a pagar a los actores la suma de 20.000 euros.

En atención a las consideraciones expuestas se desestima el recurso y se confirma la sentencia de instancia.

TERCERO.- De conformidad con el artículo 398-1 LEC, al desestimar el recurso, procede imponer las costas de esta instancia a la apelante.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ, desestimado el recurso acordamos la pérdida del depósito constituido para recurrir.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.