Sentencia Civil 425/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 929/2022 de 31 de octubre del 2023

PRIMERO.- Antecedentes y planteamiento del recurso.- 1.- La representación procesal de la actora formuló demanda en la que solicitaba que se condenara al demandado al pago de la cantidad de 4.717,82 € "por la responsabilidad pecuniaria derivada del arrendamiento del inmueble sito en Mareny Blau (Sueca) conforme a lo expuesto en el cuerpo de la demanda", más intereses legales y procesales correspondientes y expresa imposición de costas al demandado.

Alegaba en apoyo de su pretensión, en síntesis, que la actora arrendó al demandado el apartamento sito en la puerta NUM000) del EDIFICIO000 en la playa de Mareny Blau sita en el término de Sueca, AVENIDA000 nº NUM001, para uso vacacional desde el 1 de agosto de 2008, primero verbalmente y después por escrito a partir de 2015; que cada año en el mes de agosto las partes se reunían para renovar el contrato y pagar la renta de la siguiente anualidad por adelantado y liquidar el importe de los suministros del año anterior; que las desavenencias surgieron cuando el 30 de agosto de 2020, el demandado le presentó el borrador del contrato que debía regir el periodo comprendido entre el 1 de agosto de 2020 y el 31 de julio de 2021, y la actora se percató de que dicho documento no se ajustaba a lo convenido entre las partes, especialmente en relación al importe de la renta, que incorporaba una "fianza no reembolsable"; que la parte arrendataria, en fecha de 4 de septiembre de 2020, remitió un nuevo borrador con la condiciones económicas pactadas pero alterando unilateralmente determinadas condiciones estipuladas en contratos anteriores, que no eran asumibles por la demandante; que ante esta situación, y tras diversas conversaciones telefónicas y cruces de comunicaciones a través de correos electrónicos, y dadas las divergencias existentes, el demandado decidió entregar las llaves el 13 de septiembre de 2020, y consideraba que las rentas correspondientes al periodo de 1 de agosto de 2020 a dicho día ascendían a 723,29 €, lo que la actora consideraba una suma insuficiente; que al permanecer el demandado en el uso del apartamento más de 15 días se produjo su renovación por tácita reconducción -según alega la demandante-, y en consecuencia se reclama el importe de la anualidad correspondiente al año en cuestión, dado que se dificulta el alquiler del apartamento durante esa anualidad, originando perjuicios económicos sustanciales. En ese sentido, se reclama el importe de la renta del periodo comprendido desde el 1 de agosto de 2020 hasta el 15 de junio de 2021 que asciende a 4.350 € más suministros por importe de 916,97 € debiendo deducirse los gastos sufragados por el arrendatario (reparaciones) por importe de 549,15 € lo que arroja el total de 4.717, 82 € que se reclama en la demanda.

2.- Emplazado el demandado contestó a la demanda solicitando su desestimación con imposición de costas y formuló reconvención en la que solicitaba que se dictara sentencia declarando la resolución de la relación arrendaticia entre las partes por incumplimiento de la demandante, condenando a la demandada a indemnizar al actor reconvencional la cantidad de 1.757,17 € en concepto de indemnización por incumplimiento contractual de la actora, y subsidiariamente como indemnización a compensar por los días que duró la situación de estado de alarma (COVID-19) desde el 14 de marzo hasta el 21 de junio de 2020, con expresa imposición de costas a la parte actora reconvenida.

En el escrito de contestación alegaba, en síntesis, que las divergencias se produjeron al reclamar la actora una renta y una fianza muy superiores a las que se habían previamente negociado. En ese sentido, se había pactado que el contrato sería idéntico al firmado en los siete años anteriores, con la única diferencia de elevar el importe de la renta de 5.800 € a 6.000 € incluyendo una "fianza no reembolsable". Sin embargo, la dueña del inmueble pretendía que dicha fianza quedara fuera de la renta y por importe de 1.000 €. Así mismo niega el demandado la existencia de tacita reconducción, dado que a la actora no le interesaban las condiciones del antiguo contrato, siendo la misma la que decidió, según alega, la no renovación de éste. En relación con las cantidades que se reclaman, el demandado ofreció el pago de 723,29 €, por el uso de la vivienda durante el periodo comprendido entre el 1 de agosto y el 13 de septiembre de 2020, más el consumo de electricidad y agua pendientes, así como los comprendidos durante ese periodo prorrateando la renta prevista por los 365 días del año. Y añade que tras sumar los suministros y descontar las reparaciones sufragadas por el arrendatario la liquidación en favor de la actora ascendería a la cantidad de 1.091,11 €. Por otro lado, se reclama una indemnización por incumplimiento contractual por importe de 1.757,17 €, y subsidiariamente, la misma cantidad en concepto de indemnización por la imposibilidad de utilizar el apartamento durante los días en que se prolongó la declaración del estado de alarma desde el 14 de marzo al 21 de junio de 2020 aplicando la cláusula rebus sic stantibus.

La parte demandada consignó la indicada suma de 1.091,11 € y conferido traslado a la parte actora de la demanda reconvencional contestó a la misma solicitando su desestimación con imposición de costas.

3.- Previa la convocatoria de las partes a juicio en el que se practicaron las pruebas propuestas y admitidas, el juzgado dictó sentencia estimando parcialmente tanto la demanda como la reconvención, condenando al demandado a pagar a la actora la suma de 2.747,28 € más intereses legales desde la sentencia, sin expresa imposición de costas.

4.- Contra dicha sentencia interponen recurso ambas partes:

La actora alega como motivos error en la valoración de la prueba e infracción de los arts. 394 y 398 LEC ya que según alega la sentencia en realidad estimó en su integridad la demanda por lo que procedería la imposición de costas al demandado; también alega como motivo error en el pronunciamiento relativo al dies a quo respecto del devengo de los intereses con infracción de los arts. 1100 Cc y 218 LEC; y finalmente la improcedencia de la estimación parcial de la demanda al no ser aplicable la cláusula rebus sic stantibus durante el estado de alarma ni la compensación aplicada. Y solicita la estimación del recurso y revocación de la sentencia dictando otra por la que:

1.- Se estime íntegramente la demanda en reclamación de 4.717,82 € interpuesta por la representación procesal de Da. Rocío, condenando al demandado D. Everardo a abonar a la actora la cantidad de 3.626,71 € que todavía adeuda tras restar los 1.091,11 € abonados por el demandado en fecha 01/06/2021 al contestar a la demanda (doc. 7 de la contestación) con más los intereses moratorios correspondientes de las cantidades reclamadas desde la interpelación judicial y expresa imposición de las costas derivadas de la demanda principal al demandado.

2.- A) Se desestime íntegramente la demanda reconvencional formulada por la representación procesal de D. Everardo absolviendo a la demandante reconvenida Da. Rocío de todas las pretensiones en su contra, con expresa imposición de costas derivadas de la reconvención al reconviniente.

2.- B) Subsidiariamente, se estime parcialmente la demanda reconvencional en la cantidad de 250 € como medio para distribuir de forma equitativa y justa el equilibrio de prestaciones por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus al contrato de arrendamiento de agosto de 2019 (doc. 5 de la demanda) a consecuencia de las limitaciones a la circulación entre el 14 de marzo y el 21 de junio de 2020 decretadas por el Gobierno con la declaración del estado de alarma para gestionar la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, declarando su compensación con la cantidad que el demandado reconviniente debe a la demandante reconvenida, sin expresa imposición de costas derivadas de la reconvención a ninguna de las partes.

La parte demandada impugnó la sentencia al evacuar el trámite de oposición al recurso alegando como motivos la vulneración de los arts. 1255, 1566 y 1581 Cc, dada la improcedencia de la tácita reconducción aplicada en la sentencia, y error en la valoración de la prueba ya que fue la demandante la que incumplió el contrato dando por resuelta injustamente la relación arrendaticia. Y solicitaba que se dictara sentencia desestimando el recurso de apelación formulado de contrario, y estimando la impugnación de la sentencia revocando la misma, acordando que, al no haber existido tácita reconducción, el único pago al que estaba obligado el demandado era a la cantidad ya satisfecha de 1.091,11 €; con expresa imposición de las costas a la actora.

De ambos recursos se confirió recíproco traslado solicitando ambas partes la desestimación del interpuesto de adverso, con imposición de costas.

SEGUNDO.- Examen de los motivos impugnatorios.- Ambas partes impugnan la sentencia de autos por distintos motivos, si bien por evidentes razones de sistemática y coherencia en la exposición, y para un adecuado y comprensible desarrollo argumentativo, se examinarán en primer lugar los motivos impugnatorios alegados por la parte demandada para a continuación analizar los esgrimidos por la parte actora.

1.- Recurso formulado por D. Everardo.- a.-) En su escrito de interposición del recurso el arrendatario demandado alega como primer motivo sustentador de su impugnación, que la sentencia ha vulnerado los arts. 1255, 1566 y 1581 Cc en cuanto que el juez a quo entiende erróneamente en su resolución que se produjo tácita reconducción en el contrato de arrendamiento de autos. Sostiene, con cita de los indicados preceptos y de diversas sentencias del Tribunal Supremo, que mediante la figura de la tácita reconducción el Código civil introduce un criterio de interpretación legal de la voluntad presunta de las partes a fin de suplir la omisión de unas declaraciones expresas de voluntad, y dicho consentimiento tácito se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato con la aquiescencia del arrendador, que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble; sostiene el impugnante que con ello nace un nuevo contrato en el que se mantienen los pactos que rigieron el anterior en cuanto a la cuantía y forma de pago de la renta y la fianza y demás estipulaciones, y que en el caso no se habría producido dicha tácita reconducción porque desde que se inició la relación arrendaticia en 2008, y aun cuando el plazo contractual finalizaba el 31 de julio de cada anualidad y el contrato se renovaba mediante pacto expreso cada año, lo cierto es que el nuevo contrato no se perfeccionaba realmente sino durante la segunda quincena del mes de agosto, tras las oportunas negociaciones, nunca antes del día 18 de dicho mes, y es entonces cuando se concretaban las condiciones económicas para el nuevo periodo anual y se pagaba la renta por adelantado liquidando los suministros del año anterior ya vencido, contrato que a partir de 2013 comenzó a formalizarse cada año por escrito, por lo que no puede aplicarse la voluntad presunta propia de la tácita reconducción cuando hay un criterio distinto de renovación anual de los contratos que es el que se venía aplicando; y añade que fue la arrendadora la que tras una reunión celebrada el 30 de agosto de 2020 se negó a firmar el nuevo contrato que debía regular la relación arrendaticia futura para el periodo del 31 de julio de 2020 al 1 de agosto de 2021 al exigir una renta de 6.000 € y una fianza adicional que primero era de 500 € y luego ascendía a 1000 €, al tratarse de un contrato para uso distinto a vivienda, negándose a mantener las mismas condiciones que venían rigiendo la relación arrendaticia hasta entonces, y fue sólo ante dicha negativa cuando el arrendatario intentó alcanzar un acuerdo y para ello remitió a la actora un borrador del nuevo contrato mediante correo electrónico el 4 de septiembre de 2020; y concluye en definitiva que no hubo tácita reconducción porque la permanencia del arrendatario en la finca arrendada sin firmar el nuevo contrato lo fue por mera tolerancia y no era motivo para entender que comenzaba un nuevo contrato en las mismas condiciones, ya que no hubo aquiescencia de la arrendadora en cuanto que mostró expresamente su voluntad contraria a la tácita reconducción.

Acerca de la tácita reconducción, el Tribunal Supremo en reciente la sentencia 233/2022 de 28 de marzo, señala:

"Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre, cuya doctrina reproduce y ratifica la más reciente sentencia 184/2021, de 31 de marzo, la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido, como resulta del art. 1.566 del CC, por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre, precisamos que:

"[...] se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

Como señalamos en la sentencia 184/2021, de 31 de marzo:

"[...] la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior [...] La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

En el mismo sentido, la sentencia 557/2010, de 14 de septiembre, señala que:

"La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del CC supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo, y a lo relativo a cualquier obligación accesoria incorporada al contrato, como son las garantías prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario, que no se extienden al nuevo contrato".

En este sentido, y aplicando estrictamente la anterior doctrina, en el caso analizado difícilmente puede hablarse de un consentimiento tácito de la actora para renovar el contrato cuando, desde el inicio de la relación arrendaticia en 2008, era práctica habitual entre las partes (cuya conducta debe tenerse en cuenta a la hora de interpretar el contrato objeto de autos conforme a lo dispuesto en el art. 1282 Cc), que el arrendatario disfrutara el apartamento durante el mes de agosto, a pesar de que el contrato finalizaba cada año el día 31 de julio, y que las partes negociaran en la segunda quincena de dicho mes de agosto, cuando el demandado estaba disfrutando sus vacaciones, el precio y demás condiciones del contrato para el periodo anual que abarcaba desde el 1 de agosto hasta el 31 de julio del año siguiente -de hecho en los contratos de fecha 21 de agosto de 2015, 18 de agosto de 2016, 18 de agosto de 2017 y 31 de agosto de 2019 aportados como documentos 3 y 5 de la demanda, se observa que con independencia de la fecha de su celebración, siempre posterior al 15 de agosto, su duración comienza el primer día de dicho mes, por lo que sus efectos se retrotraen a dicha fecha-, aunque por la confianza existente entre las partes la propietaria hoy actora permitía al arrendatario continuar en la posesión del apartamento durante el mes de agosto hasta la definitiva formalización y documentación del nuevo contrato, sin que por este hecho meramente tolerado deba entenderse renovado el contrato por tácita reconducción, pues es obvio que no cabe hablar de consentimiento presunto cuando la propia conducta previa de la demandante y la dinámica negocial son precisamente contrarios a dicho consentimiento tácito, pues en el caso era evidente la voluntad de la propietaria demandante de modificar los términos del contrato de 31 de agosto de 2019 elevando la renta para el periodo 2020-2021 de 5.800 a 6.000 € pero dejando aparte la fianza arrendaticia y sin posibilidad de prórroga automática, sin perjuicio de la negociación y renovación del contrato en cada anualidad, como ella misma reconoció reiteradamente en su declaración en juicio, por lo que era patente su intención de introducir modificaciones sustanciales en el contrato, y por ende era patente que su intención y voluntad de no era renovarlo en las mismas condiciones pactadas en el contrato de 31 de agosto de 2019, lo que por definición excluye la tácita reconducción, pues no se puede presumir un consentimiento tácito para un nuevo contrato en las mismas condiciones que el anterior cuando la propia arrendadora deseaba modificarlo y ambas partes tenían perfectamente claro que durante el mes de agosto y mientras el demandado disfrutaba ya de sus vacaciones en el apartamento negociarían a final del mes las condiciones para la nueva anualidad arrendaticia (que en realidad ya había comenzado emanas antes), por lo que el contrato no podía entenderse prorrogado cuando ambas partes estaban pendientes de negociar y concretar sus condiciones y por ende de perfeccionar y formalizar el nuevo contrato para el año venidero aunque con efectos desde el día 1 de agosto de 2020. En suma, en este contexto no puede hablarse pues de un consentimiento presunto a la prórroga del contrato que justifique la tácita reconducción, pues la voluntad de la arrendadora era precisamente contraria a la prolongación o renovación del contrato en las mismas condiciones que las pactadas el 31 de agosto de 2019, a lo que no obsta que en base a la confianza que presidía las relaciones entre las partes se permitiera al arrendatario permanecer en el apartamento en agosto de 2020 en tanto se negociaba y formalizaba el nuevo contrato a finales de agosto para la anualidad 2020-2021, como así lo habían venido haciendo desde 2008. Por tanto, la tácita reconducción pretendida es contradictoria con la voluntad manifestada de la propia demandante -que no deseaba renovar el contrato en las mismas condiciones- y con el desenvolvimiento de sus relaciones negociales durante todos estos años.

b.-) En segundo lugar argumenta el demandado impugnante en su recurso que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba, porque a su juicio fue la arrendadora demandante la que incumplió el contrato dando por resuelta la relación arrendaticia, al no aceptar el arrendatario las condiciones pretendidas por la propietaria en el nuevo contrato, básicamente el incremento de la renta a 6.000 € pero dejando aparte la fianza arrendaticia y sin derecho a prorrogar anualmente el contrato, esto es, sin garantizar al arrendatario la continuidad en el contrato, lo que motivó que, ante las discrepancias entre las partes tras las oportunas negociaciones que dejaron al descubierto sus diferencias, y ante la falta de acuerdo, el demandado entregara las llaves del apartamento el día 13 de septiembre de 2020.

Sin embargo de la valoración conjunta de la prueba practicada, singularmente de las declaraciones en juicio de la actora y de la Sra. Estefanía, esposa del arrendatario demandado, que depuso como testigo, así como del análisis de los sucesivos contratos (documentos 3 y 5 de la demanda), del intercambio de borradores del contrato proyectado para 2020-2021 (documentos 7 y 8) y los de correos electrónicos remitidos por las partes en septiembre de 2020 (documentos 9 a 12 de la demanda), no se desprende la existencia de un desistimiento o resolución unilateral imputable a ninguna de las partes en particular, sino que lo que de ellos resulta es que las negociaciones para concretar y perfeccionar el contrato de arrendamiento que debía regular las relaciones entre las partes para el periodo de 1 de agosto de 2020 a 31 de julio de 2021, tal y como venían haciéndolo desde 2008 -si bien con algunas modificaciones en cuento a la renta, fianza y prórroga del contrato-, sencillamente fracasaron, por lo que la relación arrendaticia finalizó definitiva y abruptamente el 31 de julio de 2020, y en consecuencia no cabe hablar de incumplimiento o desistimiento imputable a ninguna de las partes, y singularmente no procede declarar la resolución del contrato por incumplimiento de la arrendadora como se solicita en la demanda reconvencional, pues lo sucedido es que después de las oportunas negociaciones y tras barajar varios borradores del contrato proyectado y no llegando las partes a un acuerdo definitivo, finalmente decidieron no renovar la relación arrendaticia por mutuo disenso, lo que obviamente no puede dar lugar a responsabilidad ni resarcimiento alguno ex art. 1101 Cc, en cuanto que no cabe hablar de un abandono injustificado o unilateral del contrato, lo que no significa que no deban retribuirse las prestaciones ya realizadas y pendientes de pago (en este sentido STS 1170/2001 de 14 de diciembre); y en el caso, concretamente, es evidente que debe satisfacerse la oportuna contraprestación por el uso del apartamento desde el 1 de agosto hasta el 13 de septiembre de 2020.

Por tanto, y recapitulando, debe acogerse el primer motivo, y desestimar el segundo, si bien en cualquier caso ello no va a producir un efecto útil pues la demanda reconvencional no va a ser estimada en cuanto a la pretensión declarativa - pues no procede declarar la resolución del contrato por incumplimiento de la arrendadora tal y como se solicitaba en la demanda reconvencional-, como tampoco respecto de la reclamación económica que se realiza esgrimiendo la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus como veremos a continuación al examinar los motivos impugnatorios del recurso de la arrendadora del inmueble.

2.- Recurso formulado por Dª. Rocío.- Igualmente y por razones de metodología y de claridad expositiva va a alterarse el orden en el que han sido planteados los motivos impugnatorios en el escrito de interposición del recurso formulado por la parte demandante:

a.-) En lo relativo a la reclamación económica formulada en la demanda reconvencional, que la sentencia acoge aplicando la cláusula rebus sic stantibus, considera la parte actora improcedente la aplicación de dicha doctrina y que supone la suspensión de la obligación de pago de la renta arrendaticia durante el periodo en que se prolongó el estado de alarma comprendido entre el 14 de marzo al 21 de junio de 2020, al no darse a su juicio los requisitos para ello, en cuanto que según alega ni se ha producido una alteración extraordinaria de las circunstancias que alteren la base del negocio, ni existe una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, ni se ha intentado otro medio para evitar el perjuicio, y añade además que la solución adoptada no distribuye de forma equitativa las pérdidas y ganancias que se derivan de la modificación del contrato.

El motivo debe ser estimado. Como indicábamos en nuestro Auto 43/2021 de 10 de febrero, con referencia a la STS num. 807/2012 de 27 de diciembre, la cláusula "rebus sic stantibus" tiene por objeto la revisión del acto o negocio jurídico que ha sufrido un hecho imprevisible posterior a su celebración del contrato, y se refiere a la abundante jurisprudencia relativa a la alteración extraordinaria de las circunstancias que provoque un desequilibrio exorbitante de las prestaciones de las partes, sentencia que cita las anteriores de 20 noviembre 2009 que a su vez se remite a la de 25 enero 2007, y que dicen: "analizando la aplicabilidad al caso de la cláusula "rebus sic stantibus", dice la sentencia de 23 de abril de 1991 que "la doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro derecho vigente, la cláusula "rebus sic stantibus" como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las sentencias establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula "rebus sic stantibus" no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) en cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones". Tal doctrina se ha mantenido en posteriores resoluciones de esta Sala -Sentencias, entre otras, de 29 de mayo de 1996, 10 de febrero de 1997, 15 de noviembre de 2000, 27 de mayo de 2002 y 21 de marzo de 2003".

Por su parte la STS (Pleno) 820/2012 de 17 de enero de 2013 señala que la cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, ésta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC, de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10 de diciembre de 1990, 6 de noviembre de 1992 y 15 de noviembre de 2000) y precisa que dicha cláusula es aplicable incluso en casos de crisis económica (a propósito de la crisis de 2008) pues "una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla ( SSTS 27-6-84 , 17-5-86 , 21-2-90 y 1-3- 07 )".

Y añade: " Por otra parte, en la actualidad es clara una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación). Así, en el último trabajo citado se propone para el art. 1213 CC el siguiente texto, inspirado tanto en la idea de la causa negocial como en la de la asignación de riesgos: "Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato"

Por otro lado, la STS no 333/2014 de 30 de junio, señala que "resulta lógico, conforme al mismo principio, que cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado. Esta relación entre el principio de buena fe y la cláusula rebus sic stantibus ya ha sido reconocida por esta Sala, caso, entre otras, de la Sentencia de 21 de mayo de 2009 (núm. 1178/2004)".

No obstante, la más reciente STS 19/2019 de 15 de enero precisa que si bien en alguna de las sentencias anteriores se aplicó con gran amplitud la regla "rebus", con posterioridad el Tribunal Supremo ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato, y así cita, en supuestos todos ellos relacionados con la crisis económico-financiera de 2008, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre que declaró "que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable", o bien la sentencia 64/2015, de 24 febrero, afirmó que "del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula "rebus sic stantibus" a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate", así como la sentencia 237/2015, de 30 abril, se apoya en la doctrina de la sala que, "aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla "rebus sic stantibus" en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador".

Por su parte la STS 455/2019 de 18 de julio incide en el requisito de la imprevisibilidad al señalar que "es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras)".

En fin, recientemente se han pronunciado sobre la citada cláusula, entre otras y sin ánimo de exhaustividad, las SsTS 822/2012 de 18 de enero de 2013, 242/2014 de 11 de diciembre, 333/2014 de 30 de junio, 591/2014 de 15 de octubre, 64/2015 de 24 de febrero, 227/2015 de 30 de abril, 447/2017 de 13 de julio, 5/2019 de 9 de enero -que reproduce la resolución ahora impugnada-, 19/2019 de 15 de enero, 214/2019 de 4 de abril, 452/2019 y 455/2019 de 18 de julio o la muy reciente sentencia 156/2020 de 6 de marzo; y lo han hecho, salvo escasas excepciones, con un criterio sumamente restrictivo.

Ello sentado, descendiendo al supuesto enjuiciado y en contra de lo resuelto por el órgano de instancia, esta Sala no considera que en el caso se den los requisitos para aplicar la indicada doctrina eximiendo al arrendatario del pago de las rentas correspondientes al periodo comprendido entre el 14 de marzo y el 21 de junio de 2020 como consecuencia de la declaración del estado de alarma por el Covid-19 en virtud de RD 463/2020 de 14 de marzo. En primer lugar hay es un dato relevante que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de temporada de un apartamento en una zona de playa, para su uso y disfrute fundamentalmente en época estival, que como es normal en este tipo de arrendamientos permanecía vacío la mayor parte del año, siendo el interés fundamental del arrendatario -que tenía su domicilio en Madrid- su uso y disfrute en el mes de agosto, y de hecho así lo reconoce en la contestación a la demanda en la que afirma que "no se podía utilizar el apartamento de octubre a primavera ya que no hay servicio alguno en la urbanización" (pag. 5 de la contestación); también alegó que "el apartamento apenas se utiliza durante meses pues sólo es aprovechable de primavera en adelante", y que "en los meses otoñales e invernales prácticamente no se puede utilizar el apartamento" (pag. 6 de dicho escrito), añadiendo que "la causa de disfrute para él era el mes de agosto que era cuando realmente podía disfrutar de sus vacaciones" (pag. 28); ha alegado también que el apartamento "sólo es aprovechable algunos meses de primavera en adelante" (pag. 29), que "no se puede aprovechar durante gran parte del otoño y del invierno", y que "lo arrienda para poder contar con el mismo fundamentalmente en las vacaciones de agosto" (pag. 30). En este contexto no cabe en absoluto afirmar que se haya producido una alteración extraordinaria de las circunstancias que modifique la base del negocio y mucho menos una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, pues el estado de alarma no afectó al periodo estival, siendo el disfrute del apartamento en dicho periodo, con mucho, el principal interés del demandado para la celebración del negocio jurídico arrendaticio, a lo que debe añadirse que nunca propuso, tampoco, la modificación o revisión contractual, que sólo ha planteado una vez finalizada la relación arrendaticia surgidas las desavenencias entre las partes. A todo ello cabe añadir que no nos encontramos ante la explotación de una actividad económica o mercantil, que es la que ha llevado habitualmente a la aplicación de dicha figura en los escasos y excepcionales supuestos en que ha sido acogida, singularmente en el ámbito de arrendamientos de negocio o industria, y a estos supuestos se refieren precisamente las resoluciones que cita la parte demandada en sus escritos de contestación y oposición al recurso formulado de adverso e impugnación de la sentencia, pues la sentencia 1/2021 de 8 de enero del Juzgado de 1ª Instancia de Barcelona se refiere a un negocio de apartamentos turísticos, el Auto 43/2021 de 10 de febrero de esta Sala a la explotación de un negocio de hotel y el Auto AP Baleares 179/2021 de 7 de octubre a la explotación de un almacén ubicado en un aeropuerto, situaciones que nada tienen que ver con el supuesto de autos, y en cuanto a la SAP Jaén 1022/2021 de 6 de octubre se refiere a un arrendamiento de vivienda que estaba destinada a ser usada precisamente durante el periodo en que luego se decretó el estado de alarma debido a la pandemia, por tanto las circunstancias concurrentes en tal supuesto tampoco tienen nada que ver con las de autos, relativas a un arrendamiento de temporada, todo lo cual ha de conllevar la estimación del motivo y la revocación de la sentencia en este punto.

b.-) También alega la actora como motivo impugnatorio la infracción del art. 1100 Cc en cuanto al devengo de intereses, y falta de motivación al respecto con infracción del art. 218.2 LEC. El motivo debe ser igualmente estimado, pues nada argumenta ni explicita la sentencia en este punto, no dando respuesta a esta pretensión accesoria, cuya motivación omite, fijando el inicio del devengo de los intereses en la fecha de la sentencia en lugar de realizar el cómputo desde de la reclamación judicial. Ello sentado, es bien sabido que el Tribunal Supremo ha dejado de aplicar estrictamente el principio in illiquidis non fit mora, de suerte que los intereses no deben computarse necesariamente desde la fecha de la liquidación de la deuda sino desde su reclamación judicial o extrajudicial ( SSTS nº 95/2020 de 11 de febrero, nº 19/2020 de 16 de enero, nº 701/2019 de 20 de diciembre, nº 699/2019, nº 672/2019 de 16 de diciembre, nº 591/2019 y nº 589/2020 de 6 de noviembre, nº 510/2019, nº 511/2019 y nº 512/2019 de 1 de octubre, 278/2019 de 22 de mayo y 427/2018, de 9 de julio, entre otras muchas), sin embargo la sentencia se aleja de dicha doctrina, aplicable aun cuando se haya estimado parcialmente la demanda. En todo caso, y comoquiera que el recurso va a ser estimado, y la demanda parcialmente acogida, es claro que procede el devengo de intereses legales desde la interpelación judicial tal y como se solicita en el suplico del escrito de interposición del recurso, petición que se formuló expresamente en la demanda con cita de los arts. 1100 y 1108 Cc y 576 LEC aunque sin precisar el dies a quo del devengo.

c.-) Finalmente alega la demandante en su escrito impugnatorio error en la valoración de la prueba e infracción de los arts. 394 y 395 Cc en cuanto que a su juicio la demanda habría sido estimada en su integridad y no parcialmente como se indica en la sentencia cuestionada. Al margen de que el motivo nada tiene que ver con la valoración de la prueba, es de destacar que, como ha quedado expuesto, la demanda va a ser parcialmente estimada, por lo que ha quedado sin contenido.

3.- Consecuencias de la estimación de los motivos de ambos recursos .- En base a lo anteriormente expuesto procede estimar parcialmente el recurso formulado por la parte actora, condenando al demandado a abonar a la misma la renta arrendaticia correspondiente al alquiler de temporada del apartamento de autos durante el periodo comprendido entre el día 1 de agosto y el 13 de septiembre de 2020, deuda que el demandado todavía no ha abonado; y teniendo en cuenta los márgenes negociales en que se han desarrollado las relaciones entre las partes y las rentas estipuladas en los sucesivos contratos, y también la prevista en principio para la anualidad 2020-2021 ascendente a 6.000 €, que finalmente se frustró, en coherencia por tanto con los intereses de las partes y los precios pactados por el uso del apartamento, se considera procedente fijar como contraprestación por el disfrute en dicho periodo la cantidad de 3.600 €, que representa un 60% del precio total que las partes tenían previsto para la anualidad 2020-2021, porcentaje que la Sala estima adecuado y proporcionado al uso del inmueble en dicho periodo estival, un apartamento en primera línea de playa durante 44 días, y a la vista de las estipulaciones de las partes en los años anteriores y la que tenían prevista, ya que como ha reiterado el demandado en este pleito en numerosas ocasiones, su principal intención al arrendar el apartamento era disfrutarlo especialmente en el mes de agosto, pues no lo utilizaba prácticamente el resto del año, sin que sea procedente la cantidad de 723,29 € que pretende la parte demandada por ser insuficiente para el uso de dicho apartamento en zona de playa durante todo el mes de agosto y prácticamente la primera quincena del mes de septiembre de 2020, y que obtiene prorrateando la renta pactada entre los 365 días del año, siendo un hecho notorio ( art. 281.4 LEC) que el precio del arrendamiento es mucho más elevado en los meses de junio a septiembre -muy especialmente en el mes de agosto- que el resto de los meses del año. A la indicada suma hay que añadir la cantidad de 916,97 € en concepto de suministros adeudados a fecha de demanda, y deducir por compensación la cantidad de -549,15 € por cambio de cerradura y del sistema de cisterna del baño, satisfecha por el demandado, debiendo tenerse en cuenta que tras la formulación de la demanda y el oportuno emplazamiento, la parte demandada ha satisfecho la cantidad de 1.091,11 €, que no obstante no debe llevar a reducir la suma objeto de condena, pues la deuda reclamada en la demanda se adeudaba realmente al tiempo de su interposición, sin perjuicio obviamente de que dicho pago deba tenerse en cuenta a efectos de la extinción parcial del crédito reclamado y declarado en esta sentencia.

Por tanto, y en definitiva, la suma adeudada al tiempo de la demanda asciende a 3.967,82 €, lo que ha de conllevar la estimación parcial de la demanda principal; y en cuanto a la demanda reconvencional, procede su desestimación al no ser procedente la resolución del contrato por incumplimiento de la demandada, como se solicita en la misma, ni fijar indemnización alguna por dicho concepto, como tampoco procede reducir la renta o fijar una compensación como consecuencia de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

CUARTO.- Costas procesales.- Dada la estimación parcial de la demanda no procede especial imposición de las costas procesales devengadas con la misma, siendo a cargo del demandado las causadas con la reconvención, y en esta alzada con su recurso, al haber sido desestimado; así mismo, no procede expresa imposición de las costas procesales devengadas en esta segunda instancia como consecuencia del recurso interpuesto por la actora ( arts. 394 y 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación la Sala, constituida en órgano unipersonal, pronuncia el siguiente