Sentencia Civil 150/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 11, Rec. 1174/2021 de 31 de marzo del 2023

No se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida que se contrapongan a los siguientes, y punto.

PRIMERO.- Antecedentes relevantes.

Este procedimiento se inició por demanda en ejercicio de la "actio quanti minoris" por vicios ocultos la cantidad de 23.842,67€. En base a que: en fecha de 8 de noviembre de 2018, los demandantes adquirieron mediante contrato de compraventa una vivienda unifamiliar, en Paterna, en la CALLE000 nº NUM000; en la escritura se dejaba constancia que el precio de la compraventa era de 85.000€, y que los demandantes se trasladaban a la vivienda como consecuencia de la enfermedad que padecía el demandante Sr. Jose Francisco; visitaron la vivienda en tres ocasiones, sin apreciar más daños que los causados por el paso de los años en el inmueble y que requerían pintura, sustituir el piso, ventanas y puertas, las tuberías por fuera; una vez adquirida la vivienda, contrataron los servicios de la arquitecta Sra. Lorena que realizó la visita al inmueble en fecha de 15/11/2018 que planteó a los mismos una profundización de la inspección por cuanto no podía avalar las condiciones de la vivienda para la obtención del certificado de habitabilidad; detectó deficiencias, vicios o defectos que quedaban ocultos por un falso techo de escayola en el dormitorio primero y enlucido de yeso en recibidor y dormitorio, la zona 2 debía ser demolida en su totalidad dado que el daño en las viguetas había provocado la rotura en esa zona haciendo inviable la reparación; asimismo comprobaron que la vivienda padecía de una serie de grietas que no habían sido detectadas en las visitas por cuanto había muebles que tapaban las mismas; los vendedores manifestaron a los demandantes que la vivienda se encontraba en adecuadas condiciones, con todos los servicios de agua y luz, así como en perfectas condiciones de uso.

Aunque las diferentes demandadas contestaron la demanda de forma independiente, todas ellas se opusieron a las pretensiones del actor por: el objeto de la venta de la vivienda era disponer de liquidez suficiente para que doña Felicisima, que se encontraba en precario estado de salud pudiera recibir las atenciones necesarias en un centro residencial y que su vivienda habitual no se encontraba en condiciones de habitabilidad; el precio de la venta era muy inferior al de mercado porque el inmueble requería de una rehabilitación integral siendo por ello que se anunció la venta por 90.000 €, suscribiéndose finalmente por la suma de 85.000 €; los demandantes en sus visitas pudieron comprobar que la vivienda a simple vista no era habitable, que en el anuncio ya se indicaba que la vivienda debía actualizarse y reformarse; la instalación eléctrica iba por fuera y la instalación de la fontanería estaba a la vista; el techo de la cocina estaba ya caído y respecto de la zona superior que la impermeabilidad de la terraza era nula pues la humedad es llamativa a simple vista los cuales hacían insostenible su transpirabilidad; que la vivienda estaba plagada de humedades, unas tras el mobiliario y otras a la vista; que asimismo las grietas en paredes y techos y el desgaste de los mismos eran significativos y estaban a la vista; que reconocía como cierta la existencia de un falso techo y que tras la retirada del mismo se habían encontrado ciertos desajustes debido al paso del tiempo, tratándose de una vivienda de más de sesenta años, si bien tales hechos eran desconocidos por los vendedores; de todo lo anteriormente expuesto se deducía que el adquirente conocía la situación de lo que compraba y por tanto no podría denunciarse la existencia de vicio oculto alguno.

Se dictó Sentencia estimando la demanda, al concluir en el último párrafo del fundamento de derecho quinto: "...Instándose por la parte demandante la acción Quanti minoris de reducción del precio por vicios ocultos en relación a las cantidades que supondría la reconstrucción de la vivienda de acuerdo con el presupuesto que se indica en el Anexo 3 de la pericial de la parte demandante y que los mismos son coincidentes con las cantidades que se interesan en el suplico de la demanda, al no constar un contrainforme o presupuesto contradictorio por la parte demandante, procede acogerse por este Juzgador a las cantidades que se reclaman en el suplico de la demanda coincidentes con las que explicita la perito en su informe como los gastos necesarios para la reconstrucción de parte de la vivienda. Es por ello que procede estimar la demanda en la cantidad de veintitrés mil ochocientos cuarenta y dos euros con sesenta y siete céntimos (23.842,67 €)...". Esta Sentencia se complementó con el Auto aclaración en que se hizo imposición del pago de las costas devengadas.

Ante esta resolución la parte demandada interpuso recurso de apelación en base a los siguientes motivos: 1º) Error en la valoración de la prueba, error en la aplicación e interpretación jurisprudencial del artículo 1484 del Código Civil. 2º) Error en la valoración de la prueba, error en la aplicación e interpretación jurisprudencial del artículo 1484 del Código Civil, acreditación del valor del inmueble, concluyendo: sentado lo anterior debe entenderse que no existe vicio oculto alguno puesto que los compradores eran plenamente conocedores del estado inhabitable del inmueble. Asimismo el valor abonado en la compraventa se ajustaba al estado de la vivienda, puesto que el valor de una vivienda de idénticas características para entrar a vivir sería de un valor superior en un 55% aproximadamente, hecho que era perfectamente conocido por los compradores. Englobando lo anterior, y aun para el caso de que entendiera que existen los vicios, el precio de la vivienda es tan bajo que en el mismo ya se han descontados los posibles gastos para rehabilitar la vivienda. Subsidiariamente a lo anterior y para el hipotético caso de que por la Sala se entendiera que la pretensión instada de contrario es correcta, que existen vicios ocultos y que el precio de la reforma debe detraerse de lo ya abonado, obviamente únicamente se deberían abonar aquellas partidas correspondientes a los elementos estructurales (salvo los de la cocina que estaban a la vista) de ninguna manera aquellos conceptos relativos a electricidad, luz, fontanería, revestimientos, suelo etc.

SEGUNDO. - Recurso de apelación.

- Motivo primero del recurso de apelación:

En el motivo primero (alegación segunda) por error en la valoración de la prueba, error en la aplicación e interpretación jurisprudencial del artículo 1484 del Código Civil defendiendo que respecto de la habitabilidad o no de la vivienda no es un hecho controvertido, esta parte así lo manifiesta en su escrito de contestación a la demanda pero tampoco podemos consentir que se diga que la contraparte no tenía conocimiento de este dato. Es inviable pensar que los compradores no tenían conocimiento de dicha circunstancia cuando contratan a la Sra. Lorena (perito de la parte demandante), para que realice la labor oportuna a fin de que les sea concedida la cédula de según la ocupación; es decir, de antemano ya saben que deben contratar a un técnico para que realice la oportuna labor de conseguir la cédula de segunda ocupación puesto que la casa no reúne los requisitos para mantener la cédula de habitabilidad. Es palmario que la vivienda a simple vista era inhabitable (sólo tiene la Sala que observar detenidamente las fotografías de las periciales), pero es que, además, en orden a los defectos patentes en paredes, vigas, fachada y techo, es palpable que una persona con la capacidad suficiente para cerrar un negocio jurídico de compraventa es capaz de discernir que esa vivienda no está para lo que comúnmente se dice entrara a vivir con un lavado de cara, que recordemos era el objetivo que tenía la parte compradora en el momento de la suscripción del contrato, hechos que han sido totalmente obviados por el Juzgador de Instancia. No puede admitirse que tras tres visitas a un inmueble y en una de ellas en compañía de un experto en la construcción no se percataran de que los signos exteriores de la vivienda eran evidentes, ello acompañado al bajo precio por el que se ofertaba el inmueble se deduce que el adquirente conocía la situación de lo que compraba. Así las cosas entendemos que no existe vicio oculto pues los compradores conocían de primera mano el estado de lo que compraban, sabían que debían realizar una reforma integral de la vivienda. Es por ello, por lo que solicitan la intervención de un técnico para conseguir la cédula de segunda ocupación ¿para qué si no?. Eran plenos conocedores de que estaban pagando un precio por debajo de mercado como consecuencia de lo anterior tal y como se les indicó constantemente por el experto inmobiliario contratado por las partes. En definitiva mis mandantes no deben abonar cantidad alguna a los demandantes en condición de vicios ocultos puesto que, en ese caso existiría un enriquecimiento injusto a favor de los compradores que ya pagaron mucho menos por el inmueble y ahora pretenden que los vendedores les paguen la reforma.

Decisión del Tribunal:

La Sala no comparte la conclusión a la que llegó el recurrente, teniendo en cuenta que la vivienda se adquirió el 8 de noviembre de 2018 y conforme el informe pericial (documento 2 de la demanda), en el reconocimiento visual del 15 de noviembre se constatan los siguientes desperfectos: en el recibidor se observan fisuras en el techo, en zona correspondiente a las viguetas; en el dormitorio 1, el falso techo se encuentra partido en la esquina con la medianera; en el dormitorio 2, se ven unas fisuras en el enlucido de yeso en zona correspondiente a las cabezas de viguetas, así mismo se aprecian fisuras en los muros de fachada y medianera; se recorre la vivienda en la totalidad del techo, así como en paredes se aprecian fisuras; en la cocina, según les indicaron al comprar se encontraba para reparar y vemos que el techo de cocina, al fijarse detenidamente se aprecia como la totalidad de esta crujía (zona 2) está quebrada; en la azotea, para ver el estado de la misma, lo primero que vemos es que la zona correspondiente al techo de la cocina se encuentra a una cota inferior que el resto de la vivienda; fisuras en el hormigón por la totalidad de esta placa, con lo que se llega a la conclusión en ese momento que esta zona no podrá ser reparada ya que se encuentra a punto de colapso. Es en la segunda inspección el 20 de noviembre, ya derribado el falso techo y retirado el friso en el dormitorio 1, se ven: todas las cabezas de viguetas rotas, desprendimiento de parte de las bovedillas de yeso y los muros llenos de humedad con fisuras, al igual que en el dormitorio 2; dado el estado en el que se encuentra el forjado en la 1ª crujía de la zona 1 y la cocina, se requiere la presencia de un operario para que apuntale de inmediato y para proseguir las inspecciones realizando catas en las restantes zonas de la vivienda para ver su estado general. En la siguiente inspección el día 23 de noviembre 2018, se acudió con el operario, el cual procede al apuntalamiento, también, del forjado en los dormitorios 1 y 2. En la siguiente el dia 8 de enero de 2019, se reanudó la inspección con el operario, realizando catas en el resto de los forjados, se observa que: en la sala-estar junto a la cocina y el baño, las viguetas son de hormigón y tienen un color muy oscuro, algunas de ellas al raspar el yeso que las recubre se desprende un trozo de una de ellas; en el baño las viguetas están en mejor estado aparente, y el zuncho de cierre con la medianera ha oxidado el hierro del interior provocando la rotura del hormigón de recubrimiento. Ante todo lo observado se cita a un laboratorio para determinación de la presencia de cemento aluminoso. Este perito describe como fallos en elementos constructivos no apreciados a simple vista, que se encontraban ocultos tras revestimientos de distinta índole: desprendimiento en lajas del recubrimiento de las viguetas en zonas 1 y 2; desprendimiento de las bovedillas de yeso; rotura y oxidación de armado en viguetas tipo V1 y V2; rotura de forjado en colapso en la zona 2; rotura del hormigón y oxidación del armado que conforma zuncho en zona 3; todos estos daños se han podido detectar tras eliminar el falso techo existente en la vivienda, los enlucidos de yeso, que ocultaban el forjado y los revestimientos de paredes; la perito presto declaración en el acto del juicio ratificándose en el informe y explicando que fue contratada tras la compra de la vivienda para la realización de una reforma integral.

El segundo informe pericial aportado, efectuado por Sr. Sabino carece de la relevancia del anterior, a los efectos de la acción ejercitada, por cuanto el perito lo elaboró el 17 de noviembre de 2109, es decir más de un año después de la compra, ( artículo 348 de la LEC), quien expuso fundamentalmente: la vivienda necesita de una reforma integral; que su estado es evidente para cualquier persona sin tener en cuenta su preparación técnica; que dichas irregularidades estaban manifiestas y a la vista; los revestimientos interiores de enlucidos de yeso, falsos techos y pintura indican que la vivienda presenta problemas de humedad que son patentes y notorios, humedades por capilaridad por los muros y por filtraciones de la cubierta; la carpintería exterior de madera pintada, presenta un estado de conservación deficiente. Concluyendo que: el deficiente estado de la vivienda era evidente para cualquier persona sin tener en cuenta su preparación técnica, ya que las irregularidades estaban manifiestas y a la vista, careciendo de las características necesarias para ser habitable, circunstancia era evidente y notoria para cualquier persona pues todas la deficiencias estaban a la vista.

Partiendo de los citados informes periciales, en base al principio de la sana crítica en su valoración ( artículo 348 de la LEC), se debe dar más preferencia al dictamen aportado por la parte actora, cuyo examen pericial se realizó días posteriores a la venta y de forma directa sobre el objeto de la pericia, que al informe he de la parte demandada, donde el perito no hizo un examen directo de la vivienda en esas fechas.

Esta valoración probatoria determina que la Sala concluya coincidiendo con el Juez de instancia, pues no se comparte la inexistencia de vicios o defectos ocultos. El hecho que estemos ante una construcción de más de 60 años ( de 1956) y ante la existencia de algunas grietas y humedades, no determina que los compradores más allá de considerar el mal estado de conservación, fueran capaces de apreciar la existencia naturaleza y amplitud de los vicios que, conforme explicó la perito, no se podían detectar a simple vista, siendo necesario la eliminación de los revestimientos y enlucidos para poder examinar la estructura del edificio y determinar el alcance de los defectos. Lo que permite concluir en la obligación conforme el artículo 1484.1. del CC del vendedor al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, máximo cuando conforme la pericial la hacen impropia para el uso a que se la destina disminuyéndolo.

- Motivo segundo del recurso de apelación:

En el motivo segundo (alegación tercera), por error en la valoración de la prueba, error en la aplicación e interpretación jurisprudencial del artículo 1484 del Código Civil, acreditación del valor del inmueble defendió: para que pueda acudirse a la acción instada de contrario además de existir vicios ocultos - que entendemos aquí no los hay- deben darse una serie de exigencias que se vinculan a la consecuencia que establece, es decir al pago de la diferencia, y que en este caso no concurren dichas circunstancias ya que falta la adecuada justificación de que los supuestos vicios produjesen que el comprador habría dado menos precio por ello, y ello se objetiviza mediante la comparación entre el valor de compra de la vivienda vendida 85.000€ y el valor de la misma en condiciones normales gracias a los anuncios de portal inmobiliario que se han acompañado con el presente escrito.

- Decisión del Tribunal:

La Sala, para resolver este motivo del recurso, constata que el demandante ejercitó la acción "quanti minoris" con solicitud de condena a los demandados al pago de la suma de 23.842,67 €, que según el fundamento de derecho sexto de la demanda, lo que se persigue es: "con la "quanti minoris" (rebaja o reducción del precio "una cantidad proporcional a juicio de peritos"), ex artículo 1486 del Código Civil se pretende, como es el caso, más que una indemnización de posibles daños y perjuicios, un reajuste en la equivalencia de las prestaciones del contrato (o un restablecimiento del equilibrio contractual, o, si se prefiere la devolución de la parte del precio proporcional al valor del vicio), corrigiendo la alteración en aquella generada por la presencia del referido vicio, con el que no contaba el comprador al celebrar el contrato.

Partiendo de esa finalidad la Sala, observando que la citada cantidad que se reclama corresponde al importe presupuestado de las obras que deben realizarse para reparar los defectos, según la pericial aportada como documento nº 2 de la demanda, debe matizar que esta acción: "... "quanti minoris", a que se alude, el artículo 1486 del mismo cuerpo legal cuando el incumplimiento implica la entrega de cosa distinta, y provoca la inhabilidad del objeto y la completa frustración del comprador ( STS 10-10-2000 ), pero no pudiendo buscarse amparo en el aquí denunciado cuando se trata de compensar los vicios o defectos de la cosa, pues tal supuesto determina que entren en juego las opciones recogidas en el artículo 1486, pudiendo el comprador elegir entre la resolución o el cumplimiento con rebaja del precio. Y es en el supuesto en que se ejercita una acción por vicios ocultos, cuando esta Sala ha reiterado que la indemnización a que alude el párrafo segundo de dicho artículo, sólo resulta compatible si se opta por el ejercicio de la acción resolutoria (redhibitoria) pero no cuando la opción elegida es la estimatoria o quanti minoris, dirigida únicamente a restablecer el equilibrio contractual mediante una rebaja en el precio, pretensión que fue la solicitada...", ( STS nº 757/2007 de 21 de junio). Se está al criterio de que: si se ejercita la acción "quanti minoris", no se puede obtener más que una reducción o rebaja del precio, ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1996).

Al coincidir el importe de rebaja del precio con el presupuestado para las obras que se deben realizar para reparar la casa, nos encontramos con un obstáculo para la prosperidad de la acción, en tanto que: "... por otra parte, la acción estimatoria o quanti minoris se caracteriza por no tener carácter indemnizatorio sino de restablecimiento de la equidad, o lo que es lo mismo, no está destinada a la subsanación a costa del vendedor del defecto que se afirma oculto sino a obtener una rebaja del precio de compra proporcional al mismo, a juicio de perito...·" ( SAP Asturias Sección sexta nº 4/2023 de 16 de enero). Esta constatación implica tener en cuenta "...Con ser cierto que la acción "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento de la equidad contractual, como señala la S TS 23.09.03, invocada por la parte actora y referida en la sentencia apelada), y que es admisible una disminución del importe del resarcimiento equivalente al coste de la reparación, mediante la aplicación de un índice corrector, coeficiente reductor, o la simple minoración de su cuantía, ello es así, como indica la S AP Barcelona 676/04, de 7 de octubre , " siempre que el importe de la reparación resulte excesivamente desproporcionado con respecto al valor del objeto reparado; o siempre que la reparación suponga una mejora o incremento de valor del objeto con respecto al estado en que se hallaba al producirse el siniestro, en evitación del enriquecimiento injusto del dueño del objeto..." ( SAP Baleares sección 3ª nº 527/2022 de 23 de diciembre).

Por ello la Sala, a diferencia de lo que aceptó el Juez de instancia, no puede acoger esta cantidad, en cuanto rebaja del precio, si tenemos en consideracion que conforme la carga probatoria del artículo 217 de la LEC, el actor debía haber aportado una valoración pericial de la vivienda en el estado en que se encontraba, y en base a ese informe pericial, sustentar la disminución del precio; al igual la parte demandada si se oponía a la disminución solicitada por no considerarla ajustada, como elemento obstativo podía también haber aportado tasación donde constase que el precio abonado por la vivienda es era inferior al normal de mercado; sin embargo, ninguna de estas pruebas se ha realizado, dejando huérfana a la Sala de conocer esos datos fácticos, pues las únicas aportaciones que se han hecho por parte de la demandada ha sido la de ofertas publicitadas de venta de viviendas en la misma población y de características semejantes, (la objeto de juicio ocupa una superficie de 73 metros cuadrados en un solar de 137 metros cuadrados), aunque ese extremo no se puede comprobar con los anuncios aportados, pero todos ellos de un precio superior al que se fija en la compraventa del inmueble litigioso.

Partiendo de esta documental, prueba única que puede ser atendida por el Tribunal, se concluye que el precio de la vivienda era inferior al precio de mercado, debido a que la casa no estaba en perfectas condiciones, ya en la oferta de la venta de esta casa, indicaba la necesidad de reforma, aunque se coincide con en el Juez de instancia, que los compradores desconocían que necesitara una reforma integral. Atendiendo a ambos extremos, la Sala considera que la rebaja del precio no puede situarse en el importe presupuestado de la reparación, si el precio de vivienda era inferior al precio de mercado, por lo que deberá fijarse en la suma de 10.000 €, comparando el precio de abonado para la adquisición de la vivienda, con el otras de la misma población, según la documental aportada y las circunstancias y los defectos que se apreciaron de aquella.

Lo que implica la estimación parcial del recurso y de la demanda, reduciendo la cantidad a pagar por los demandados a la suma de 10.000€.

TERCERO.- Costas.

Habiéndose estimado parcialmente la demanda y parcialmente la del recurso de apelación no procede hacer pronunciamiento sobre el pago de las costas procesales devengadas en primera y en segunda instancia, artículos 394 y 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.