Sentencia Civil 426/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 609/2022 de 05 de octubre del 2023

PRIMERO .- La representación procesal de don Hernan y doña Lucía formuló demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios denominada Apartamentos DIRECCION000, en término de Xeraco, AVENIDA000 n.º NUM000 en ejercicio de las siguientes acciones:

<

I- Prescripción de la acción reivindicatoria de elemento común por parte de la Comunidad ante el local comercial.

II- Anulabilidad de los acuerdos segundo y cuarto del Acta de la Junta General Ordinaria de fecha 24 de julio 2020 por ir contra las normas de copropiedad estipuladas en la escritura de obra e inscripción de obra nueva en el registro de la propiedad nº 1 de Gandía, actualmente el numero3.

III- Anulabilidad de los acuerdos primero, segundo y tercero del Acta de la Junta Extraordinaria de fecha 23 de octubre 2020, por ir contra las normas de copropiedad estipuladas en la escritura de obra nueva e inscripción de obra nueva en el registro de la propiedad nº 1 de Gandía, actualmente el numero 3.

IV.- Pago de las costas procesales incluidas las de esta parte.

Con carácter subsidiario se declare:

A.- La anulabilidad, por vicio ab initio, de los acuerdos arriba referenciados, adoptados en junta extraordinaria celebrada el día 23 de octubre 2020, por ser acuerdo contrario a la ley o a los estatutos, al no haberse aprobado con la observancia de la unanimidad exigidas en la LPH. >>

En síntesis, sustenta su pretensión en que en la escritura pública de compraventa de 25 de septiembre de 1987 a la propiedad del local comercial se le asignó el uso exclusivo del elemento común, haciendo constar que no podía realizar obras de fábrica, pero sí cubrirlo con toldos rígidos o flexibles desmontables, y, desde la fecha de la compra, hacen uso y disfrute de la franja de 5 metros colindante con el local por todas las fachadas.

El 23 de octubre de 2020 la Comunidad de Propietarios aprobó el ejercicio de la acción reivindicatoria sobre el elemento común consistente en la franja de 5 metros colindante por todas sus fachadas pero, como han transcurrido 33 años la acción ha prescrito.

Así mismo, impugnan los siguientes acuerdos adoptados en el acta de 24 de julio de 2020 punto segundo y cuarto por ser contrarios a los Estatutos de la Comunidad y los acuerdos adoptados en los puntos primero, segundo y tercero del acta de 23 de octubre de 2020.

Acuerdos adoptados en el acta de 24 de julio de 2020 punto segundo y cuarto. La estipulación 5º de las normas de la CP establece que quedan " quedan excluidos de contribuir a los gastos generales de toda índole del cuerpo de edificio de viviendas, los titulares del departamento numero UNO, y los de aquéllas, en los de la misma naturaleza de éste último.

Y en la estipulación 6º se establece que "Los gastos generales de la zona sin edificar, serán satisfechos por todos los propietarios en proporción a sus respectivas cuotas".

Además, tanto en la escritura de obra nueva como, en la inscripción registral de obra nueva y división horizontal de la Comunidad se especifica, en concreto en el punto tercero que:

" El local aislado mide ciento treinta y cinco metros cuadrados, y es susceptible de división. EL bloque de apartamentos ocupa en planta NUM001 trescientos sesenta y cinco metros cuadrados, estando el resto sin edificar, de mil setecientos diecisiete metros, veinticuatro decímetros cuadrados, destinado a accesos, zona verde y deportiva y aparcamiento de vehículos

Por ello se debe eximir a los actores de los mismos; debiendo sólo contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales del mantenimiento de los accesos, zona verde y deportiva y, aparcamientos de vehículos, de conformidad con los estatutos.

Acta del 23 de octubre 2020 puntos 1º, 2º y 3º, en la misma se puede leer: 1- Exposición asunto. Deliberaciones en su caso. Sobre posible acuerdo y decisión de la comunidad de considerar y reconocer como elemento común la totalidad de terrenos no ocupados por edificación ni adscritos a plazas de aparcamiento en el complejo por la propia comunidad. En su consecuencia, acuerdo de no reconocer la legalidad de la adscripción de uso de parte de los terrenos, franja de cinco metros de ancho, al local comercial por el promotor por posible ilegalidad.

2- En su consecuencia, proceder a percibir derechos económicos, en beneficio de la comunidad por el uso privado de elementos comunes, terrenos no ocupados por edificación, ni adscritos a uso como plazas de garaje o aparcamiento, por parte de propietarios comuneros para actividades particulares o propias.

3- Aprobación de la correspondiente tasa (calculo de derechos económicos) a quien ocupe zonas comunes de forma privativa.

4- Pagos de las cuotas del local comercial ejercicio 2020-2021 y siguientes según la escritura de constitución de obra nueva y estatutos de la Comunidad quedando nulos todos los acuerdos anteriores que se hayan aprobado.

La Comunidad de Propietarios demandada estima que el acuerdo sobre uso exclusivo de la zona de terreno no edificado hasta los 5 metros no es válido porque lo concedió el propietario único sin contar con la aprobación de los propietarios que ya habían adquirido su vivienda. Pero en la estipulación 4º de las normas de Copropiedad, expresamente se establece:

<

" podrá asignarse como de uso exclusivo del departamento numero uno la zona de terreno no edificado colindante con él por todas las fachadas, hasta una distancia máxima de éstas de cinco metros........".

Cuando el promotor vende a los actores, en 1987 el local, hace uso de la citada facultad.

Por tanto, el promotor ejercitó el derecho de reserva para poder asignar el uso exclusivo de 5 metros colindantes con todas sus fachadas al local comercial del elemento común.

La representación procesal de la Comunidad de Propietarios, en resumen, se opuso a la pretensión actora, invocando, en primer lugar, la excepción perentoria procesal de demanda defectuosa pues no ha justificado hallarse al corriente en la pago de las deudas vencidas.

En segundo lugar, invoca que el pacto de uso exclusivo de una zona no construida junto al local de los demandados no tuvo acceso al Registro de la Propiedad, dado que cuando hizo uso de la facultad de ceder el uso de determinados terrenos, ya había vendido algunos inmuebles del edificio, por lo que no podía atribuirse dicha facultad sin la intervención de los demás propietarios, ya no era el dueño único de la promoción. Además, no ha usado los 5 metros alrededor de su local sino, únicamente, la parte de la fachada del local.

Sobre los gastos, puntualiza que cuando se construyó el edificio no existía el local de los demandantes ni la piscina, ambos se construyeron con posterioridad. Los dueños del local pueden usar y disfrutar de la piscina por tanto han de contribuir a su mantenimiento. En todo caso, hay que estar a los acuerdos adoptados en su día.

Sobre los acuerdos relativos a pago de un canon sobre el uso de los terrenos comunes, considera que su régimen sería similar al del arrendamiento.

La sentencia de instancia desestima la demanda.

Rechaza la inadmisión de la demanda por no hallarse al corriente del pago de las cantidades correspondientes a gastos comunes.

Rechaza la pretensión sobre prescripción de la acción reivindicatoria porque no se puede declarar la prescripción de una acción que no se ha ejercitado.

Sobre los gastos de piscina, estima que procede su pago por la demandante dado que la misma se construyó después por la Comunidad de Propietarios sustituyendo la pista de tenis por una piscina por eso no se habla de piscina pero sí de zonas deportivas. La piscina es un elemento común.

Respecto del acuerdo de percibir derechos económicos por el uso privativo de elementos comunes, estima que no puede entenderse que la terraza sea un elemento común que tenga atribuido un uso específico y ello por cuanto no puede considerarse que el pacto contenido en la escritura de venta del local entre el promotor y adquirente de dicho inmueble tenga efectos frente a la comunidad de propietarios y ello por cuanto, tal y como refiere la parte demandada, ese pacto no tuvo acceso al Registro de la Propiedad.

< artículo 17.3 de la LPH y no a su apartado 6. Constando en el acta que la junta se constituyó válidamente y que votaron a favor del acuerdo todos los asistentes a excepción de la actora estimo que el acuerdo fue válido y no procede declarar su anulabilidad.>>

Contra dicha resolución se alza la parte actora invocando diversos motivos que pasamos a examinar.

SEGUNDO . En la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de las siguientes consideraciones:

I) Lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 5, conforme al cual <>

II) El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003, Pte. Marín Castán, Francisco, Cendoj: STS 255/2009 nos dice: <>

III) Que este Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio fácti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010, 7 de enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009: < < el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia> >". Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007, Ponente don Francisco Marín Castán y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008).

En fechas más recientes, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 14 de junio de 2011, ( ROJ: STS 4255/2011), Sentencia: 392/2011, Recurso: 699/2008, Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYÓN COBO, nos dice: < artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o una sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación", lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que, como indica el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil "La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada", afirmándose en la sentencia 798/2010, de 10 diciembre , que el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición "tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso".

22. Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la prueba testifical de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado.>>

Por último, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 28 de septiembre de 2018, Roj: STS 3262/2018, Nº de Recurso: 1082/2016, Nº de Resolución: 536/2018, Ponente: PEDRO JOSÉ VELA TORRES: <<1. - Como hemos declarado en la sentencia 414/2018, de 3 de julio , el principio de justicia rogada se suele identificar como la suma del principio dispositivo y del principio de aportación de parte y se configura legalmente como una exigencia para el tribunal en el art. 216 LEC , al decir:

"Los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales".

La manifestación última de estos principios en el proceso civil es la vinculación del órgano judicial a las peticiones formuladas por las partes, de manera que su decisión habrá de ser congruente con las mismas, sin que pueda otorgar cosa distinta a la solicitada, ni más de lo pedido, ni menos de lo resistido. Por ello, la sentencia 795/2010, de 29 de noviembre , recordó la correlación entre el principio de justicia rogada ( art. 216 LEC ) y la congruencia de la sentencia ( art. 218.1 LEC ).

2.- A su vez, el recurso de apelación permite una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia, pero con un doble límite para el tribunal de segunda instancia. En primer lugar, conforme al art. 456.1 LEC, el ámbito de conocimiento en apelación debe ser acorde con los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia. En segundo lugar, a tenor del art. 465.5 LEC, la resolución de apelación "deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461".>>

TERCERO .- Como primer motivo de su recurso, la parte actora impugna el pronunciamiento de la sentencia de instancia relativo a la distribución de los gastos.

Argumenta la parte que la sentencia no analiza si la Comunidad está aplicando bien las cuotas de participación a la actora y si le imputa gastos generales del cuerpo del edificio de la vivienda, como la luz de las escaleras y sus ascensores.

Cuando se celebró la reunión de 22 de agosto de 1987 los actores no era propietarios y si se suman las cuotas resulta un 100,5%

La parte apelada invoca que los porcentajes no ha de dar 100 sino que se paga por cuotas.

La parte actora estuvo presente en el acta de 22 de agosto de 1987 en la que se acordó que el Bar Trini pagaría 2 cuotas de dividir los gastos en 30 partes. Los actores primero compraron en documento privado, por eso ya acudió a la junta de propietarios (Doc 8). Esta reclamación va contra sus propios actos. El demandante Sr. Hernan estuvo en la citada reunión de 1987, donde se acordó la distribución de los gastos y en la misma se dice que la deuda de 10.000.-€ estaba cancelada. La comunidad, adoptó unos acuerdos sobre la distribución de los gastos, y la liquidación se realiza conforme a tales acuerdos. Si la parte quiere, tendrá que solicitar que se modifique el sistema de distribución. Mientras no se modifique debe pagar los gastos comunitarios anuales divido en treinta partes multiplicado por dos.

Esta Sala considera que el motivo debe rechazarse.

Los gastos que se devenguen en una Comunidad de Propietarios, según el articulo 9 de LPH, han de ser satisfechos por todos los propietarios, regulando su obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido.

En el presente caso consta acreditado que los actores, siendo propietarios del local comercial, participaron en la junta de propietarios que se celebró el 22 de agosto de 1987, concretamente a la misma asistió don Hernan y, a propuesta suya, se acordó que pagaría <>, por tanto, se estableció un sistema especial de pago de los gastos comunes, por lo que deberá estarse al mismo, mientras la Comunidad no adopte un nuevo sistema de contribución o acuerde repartir los gastos según el régimen de coeficientes.

Como segundo motivo de su recurso la actora impugna el pronunciamiento de la sentencia de instancia por el que no se anula el acuerdo de la Comunidad de Propietarios de la junta extraordinaria de 23 de octubre de 2020 por los que se acuerda percibir unos derechos económicos por el uso privativo de unos elementos comunes. Entienden los actores que para adoptar el acuerdo de arrendar una zona de terreno que tiene asignado un uso (terraza del local conforme a la escritura de constitución y el contrato de compraventa) sería exigible su aprobación por unanimidad o en su defecto mayoría cualificada art 17.6 de la LPH:

El constructor promotor, como propietario único podía, por sí solo, otorgar escritura de obra nueva y división horizontal, aún después de haber vendido algunos pisos. En la escritura de obra nueva y división deberán indicarse todos los derechos que el promotor se reserva:

En las primeras ventas de los años 1983 y 1986 se detalla donde consultar las normas comunitarias y la reserva quedó reflejada en la inscripción registral de las normas comunitarias de 17 de noviembre de 1981. El local se ejecutó posteriormente porque sobraba volumetría.

El testigo, Sr. Estanislao dice que los propietarios anteriores lo conocían, pues cuando el promotor era el único propietario inscribió la reserva y cuando vendió el local, hizo uso de ella.

La parte apelada invoca que los pactos privados entre el promotor y el cliente que no se hallen inscritos en el Registro de la Propiedad no pueden afectar a terceros, puesto que expresamente se excluyó la inscripción en el Registro de la Propiedad de la reserva.

Esta Sala considera que el motivo debe rechazarse porque como consta debidamente acreditado en autos, si bien en la escritura de compraventa del local comercial suscrito entre don Estanislao, en representación de don Fructuoso y doña Sabina a favor de don Hernan, el dia 25 de septiembre de 1987, en el Otorgan tercero se hizo constar que <>, en la nota correspondiente a la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad podemos apreciar que tal acuerdo no tuvo acceso al Registro de la Propiedad, siendo excluido de manera expresa.

Ciertamente que en las normas de la copropiedad, en el punto 4ª se dice que podrá asignarse como de uso exclusivo del departamento número 1 ......pero el promotor hizo uso de la citada facultad, cuando ya no era el único propietario de todo el inmueble, pues había vendido varios apartamentos, y pese a ello, no recabó el consentimiento de los restantes propietarios del inmueble, lo que determinó que tal atribución de uso no accediera al Registro dela Propiedad y, por tanto, no pueda vincular a los restantes propietarios del inmueble.

El artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, vigente cuando el demandado suscribió el contrato de 7 de mayo de 1981 establecía que: <>

En la actualidad, el artículo 7 de la LPH, es el que dispone: <<1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.>>

Así pues, ni la constructora/promotora, ni ninguno de los vecinos, podían, después de iniciada la venta por pisos del inmueble, introducir ninguna alteración en los elementos comunes de la finca construida, ni modificar o alterar el título constitutivo de la propiedad horizontal sin contar con el consentimiento de todos los propietarios.

Partiendo pues de que los actores no ostentan el derecho al uso exclusivo del terreno existente alrededor del local comercial, no existe obstáculo alguno para que la Comunidad de Propietarios pueda adoptar el acuerdo de cederles el citado uso previo pago de una determinada cantidad, que denominan tasa.

Sobre la naturaleza del citado acuerdo, compartimos el criterio de la sentencia de instancia respecto de que la zona controvertida no tiene asignado, en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios, un uso específico, ya que, como hemos indicado, la atribución exclusiva a los actores, no puede afectar a los restantes propietarios del inmueble por no reunir los requisitos formales necesarios. Además, en el acuerdo impugnado, no se acordó suscribir un contrato de arrendamiento con los hoy actores sino el cobro de una cantidad por el uso, lo que nos permite entender que se trataría de un acuerdo de los establecidos en el punto 7 del artículo 17 de la LPH.

CUARTO.- Por todo lo expuesto, y haciendo nuestros los razonamientos de la resolución de instancia, a los que nos remitimos, como así nos permite la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras Sentencia de 22/5/2000 Recurso: 19/1996, Resolución: 501/2000, Ponente: ROMÁN GARCÍA VARELA, con cita de la de 16 de octubre de 1992, cuando dispone que: << si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir solo aquellos que resulte necesario ( STS de 16 de octubre de 1992 ), amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva>> debemos concluir con la desestimación del presente recurso y la confirmación de la resolución de instancia.

Al desestimarse el recurso, condenamos a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada según disponen los artículos 398 y 394 de la LEC.

QUINTO.- Recursos: El art- 477 de la LEC, según la redacción establecida por el art. 225.7 del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, que entró en vigor el 29 de julio de 2023, dispone:

<<1. Serán recurribles en casación las sentencias que pongan fin a la segunda instancia dictadas por las Audiencias Provinciales cuando, conforme a la ley, deban actuar como órgano colegiado y los autos y sentencias dictados en apelación en procesos sobre reconocimiento y ejecución de sentencias extranjeras en materia civil y mercantil al amparo de los tratados y convenios internacionales, así como de Reglamentos de la Unión Europea u otras normas internacionales, cuando la facultad de recurrir se reconozca en el correspondiente instrumento.

2. El recurso de casación habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional. No obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional.

3. Se considerará que un recurso presenta interés casacional cuando la resolución recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplique normas sobre las que no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Cuando se trate de recursos de casación de los que deba conocer un Tribunal Superior de Justicia, se entenderá que existe interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial, o no exista doctrina del Tribunal Superior de Justicia sobre normas de Derecho especial de la Comunidad Autónoma correspondiente, o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

4. La Sala Primera o, en su caso, las Salas de lo Civil y de lo Penal de los Tribunales Superiores de Justicia, podrán apreciar que existe interés casacional notorio cuando la resolución impugnada se haya dictado en un proceso en el que la cuestión litigiosa sea de interés general para la interpretación uniforme de la ley estatal o autonómica. Se entenderá que existe interés general cuando la cuestión afecte potencial o efectivamente a un gran número de situaciones, bien en sí misma o por trascender del caso objeto del proceso.

5. La valoración de la prueba y la fijación de hechos no podrán ser objeto de recurso de casación, salvo error de hecho, patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones.

6. Cuando el recurso se funde en infracción de normas procesales será imprescindible acreditar que, de haber sido posible, previamente al recurso de casación la infracción se ha denunciado en la instancia y que, de haberse producido en la primera, la denuncia se ha reproducido en la segunda instancia. Si la infracción procesal hubiere producido falta o defecto subsanable, deberá haberse pedido la subsanación en la instancia o instancias oportunas.>>

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,