Sentencia Civil 47/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 51/2022 de 06 de febrero del 2023

PRIMERO.- La representación procesal de Cenerente Inversiones SLU formuló demanda contra Benirest Food SL en la que solicitaba que se dictara sentencia por la que: 1) se declarara extinguido el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 1 de Junio de 2005 relativo al local comercial A10+T10 situado en el Centro Comercial y de Ocio Ribera del Xúquer por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas a las mismas, se decretara el desahucio de la parte demandada y condenara a la misma a dejar libre y vacuo el inmueble objeto de la litis, con apercibimiento de lanzamiento; 2) Se declarara que la demandada adeuda a la parte arrendadora la cantidad de 140.407,13 € por las rentas y cantidades asimiladas a la misma devengadas hasta la fecha de interposición de la demanda, más los intereses legales desde la mora debitoris. 3) Se condenara a la demandada a abonar el importe de las rentas y demás cantidades asimiladas que se devenguen desde la presentación de la demanda , más los intereses pactados y los legales. 4.- Todo ello con expresa imposición de las costas procesales.

El demandado interpuso recurso de revisión contra el Decreto de 16 de Marzo de 2021 alegando inadecuación de procedimiento al considerar que tratándose de un arrendamiento complejo, como lo prueba la forma del cálculo de las rentas, gastos asimilados... con obligaciones ajenas a las típicas del arrendamiento -entrega de cifras de facturación, auditorías, no concurrencia- el procedimiento verbal limitaba su derecho de defensa y le causaba indefensión, se le reclamaban conceptos ajenos a la pura renta que no podían discutirse en este procedimiento.

Del mismo se dio traslado a la contraparte que se opuso y por auto de fecha 15-5-21 se desestimó que nos encontráramos ante un arrendamiento complejo.

En cuanto al fondo la mercantil demandada contestó a la demanda y se opuso a la misma alegando que es un franquiciado de Burguer King, que firmó un contrato de adhesión con la actora por el cual arrendaba el citado local de negocio en el centro comercial, que tuvo que cerrar durante el estado de alarma producido por la pandemia, y que transcurrido el periodo obligatorio de 4 años el 27-11-20 comunicó al arrendador su voluntad de resolver el contrato al vencimiento de la prórroga, fijando la fecha de entrega del local el 1-11-2021, y terminaba suplicando se declarara "La inadecuación del procedimiento de juicio verbal civil para tramitar la demanda de juicio desahucio planteada por la representación de la actora, reservando las acciones a la parte demandante para que las ejercite en el Procedimiento Ordinario que corresponda.

Subsidiariamente declare: 1. No haber lugar a la demanda de desahucio por falta de pago planteada por la representación de CENERENTE INVERSIONES, S.L.U contra BENIREST FOOD, S.L. 2. No haber lugar a condenar a BENIREST FOOD, S.L. al pago de la cantidad de 140.407,13 € por el concepto de rentas debidas, y cantidades asimiladas. Y en el supuesto de ser admitida total o parcialmente la demanda se proceda a la compensación de la fianza prestada por mi mandante en cumplimiento de la cláusula 9º del contrato. 3. Se condene en costas a la demandante generadas en el procedimiento."

Seguido el procedimiento por sus trámites se dictó sentencia por la que se estimó íntegramente la demanda, se declaró resuelto por falta de pago el contrato de arrendamiento objeto de autos y no haber lugar al desahucio de la demandada al haberse entregado ya las llaves del local y condenó a la demandada al pago de 200.074,52 €, importe en el que se incluían los devengos posteriores a la presentación de la demanda con el interés legal desde la interpelación judicial e imposición de costas al demandado.

Disconforme Benirest Food SL con el fallo de la sentencia, interpuso recurso de apelación al cual se ha opuesto el apelado solicitando su desestimación con imposición de costas.

SEGUNDO.- En el primero de los motivos de apelación el recurrente vuelve a incidir en la inadecuación del procedimiento de desahucio por falta de pago por ser objeto de debate cuestiones complejas que exceden del juicio verbal.

El motivo debe ser desestimado por los mismos argumentos que ya ofreció la juzgadora al resolver el recurso de revisión contra el decreto de admisión de la demanda. En efecto, por extenso y detallado que fuera el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes, y compleja la forma de fijación de la renta y de los gastos, nos encontramos ante un procedimiento verbal al amparo del art. 250.1.1º LEC en el que se solicitaba la resolución del contrato por falta de pago y la reclamación de rentas. Nada más.

Por otro lado, el apartado 3º del art. 440 dispone "En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación".

Por lo tanto, como decíamos en la sentencia de esta Sala de 23 de Noviembre de 2021 -rollo 214/2021- aunque el art. 444.1º LEC disponga que "sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", precepto que no hace referencia a la posibilidad de alegar las razones por las que el demandado entiende que no debe en todo o en parte la cantidad reclamada , no obstante, siendo posterior en el tiempo la reforma del art. 440.3º LEC (que tuvo lugar en virtud de la Ley 4/2013, frente a la redacción del art. 444.1º LEC que es la originaria de la Ley 1/2000) debe estarse al mismo, y ello significa que aun a pesar de mantener el procedimiento su carácter de juicio sumario, se ha producido una cierta ampliación de los motivos de oposición que puede alegar el demandado pues se han extendido desde la alegación y prueba del pago o las circunstancias relativas a la enervación, a la alegación y prueba de "las razones por las que a su entender no debe en todo o en parte la cantidad reclamada o las circunstancias elativas a la procedencia de la enervación". Ello significa en definitiva que pueden alegarse y probarse en el juicio de desahucio las circunstancias antedichas que justifiquen la inexistencia total o parcial de la deuda, pero siempre en el marco de la sumariedad del procedimiento, quedando por tanto fuera las cuestiones complejas, ya que de lo contrario se desvirtuaría por completo el juicio de desahucio, y por supuesto también deben quedar al margen aquellas pretensiones que deben hacerse valer por medio de demanda o reconvención, pues no en vano en ningún caso cabe su formulación en este tipo de juicios ( arts. 438.2º LEC )"

Así pues, el procedimiento entablado por el actor es el correcto, sin perjuicio como se dice en la sentencia del derecho de la parte demandada a interesar en procedimiento ordinario la revisión de la renta por consecuencia de la pandemia en aplicación de la doctrina rebus sic stantibus ya que ésta como cualquier pretensión modificativa del contrato, debe plantearse en demanda ( SsTS 209/1994 de 15 de marzo, 658/2012 de 14 de noviembre y 822/2012 de 18 de enero de 2013).

TERCERO.- Descartada la inadecuación del procedimiento, entrando ya en el fondo del recurso dos son las cuestiones que se combaten, una se refiere a la fecha en que hay que tener por resuelto el contracto, lo que tendrá consecuencias en la otra: cuáles son las rentas debidas.

Antes de analizar la primera de ellas, convine tener en cuenta los siguientes hechos:

El 27 de Noviembre de 2020 Benirest comunicó a la propiedad su voluntad de resolver el contrato a la expiración de la prórroga vigente, dándose por enterada la actora según su contestación de 14 de Enero, exigiéndole seguir durante toda la prórroga vigente, que expiraba el 1-11-2021.

En el mes de Marzo de 2021 se presenta la demanda que nos ha traído hasta aquí.

El 22 de Julio la arrendataria presentó escrito ante el Juzgado comunicando que el día 16 de ese mes había notificado a la propiedad el cese de actividad de negocio en el local arrendado y que el día 30 a las 12 am. le haría entrega de las llaves y de la posesión del inmueble, y que si se negaba consignaría judicial o notarialmente las llaves y consumaría la resolución del contrato.

El 3 de Septiembre presentó nuevo escrito al Juzgado alegando satisfacción extraprocesal del objeto del procedimiento y solicitaba se tuviera por satisfecha a la actora de su petición de resolución de contrato ya que el 31 de Julio tuvo lugar la entrega de la posesión y de llaves a la notaria Dª Mª José Ferris, habiendo impedido el servicio de seguridad del centro el desmontaje y retirada de calentadores y persianas.

La demandante presentó escrito en el cual aceptaba el allanamiento parcial de la demandada teniendo por entregadas las llaves y la posesión mediante acta de presencia notarial de la misma fedataria de fecha 9 de Septiembre, aceptando la resolución del contrato con esa fecha.

Expuestos los antecedentes, el recurrente, en su segundo motivo denuncia la indebida acumulación de acciones, e infracción de los arts 250 y 440, 3 LEC y 1255 y ss en relación con las estipulaciones de 2ª y 17ª del contrato.

La primera de ellas establecía una duración al contrato de 4 años, con cuatro posibles prórrogas como máximo, de cuatro años cada una de ellas, hasta el año 2025, debiendo notificarse la voluntad de resolución con al menos 6 meses de antelación al agotamiento del contrato o sus prórrogas.

En la condición 17ª se establecía la extinción automática del arrendamiento llegado el plazo, sin posibilidad de tácita reconducción.

Expone el apelante que el contrato se resolvió con la comunicación de 27-11-2020 de su voluntad de no prorrogar al vencimiento de la tercera prórroga, aunque tal resolución se consumaría el 1-11-21 y defiende que el contrato ampara el desistimiento unilateral.

El argumento no se sostiene pues confunde el recurrente el derecho a no prorrogar del inquilino -con el obligado preaviso- con la extinción misma, que según la cláusula 2º se produce al agotamiento de la prórroga de cuatro años, en este caso el 1-11-2021, como le recordó la propiedad y aceptó el actor en su contestación a la demanda según es de ver en la pag 5 e incluso de forma incoherente acepta en su recurso (pg 7).

Ni cabe la resolución de un contrato de arrendamiento que siga produciendo efectos hasta su consumación, como pretende el apelante, ni le es dable la extinción unilateral del mismo pues no lo permite la ley, salvo caso de incumplimiento del art 1.124 CC y en este caso no se justifica mínimamente la dejación de las obligaciones por parte de la propiedad. Tampoco el contrato ampara la resolución unilateral ya que en el mismo se estableció que una vez preavisada la propiedad de la voluntad de no prorrogarlo, el contrato se extinguía automáticamente transcurrido el plazo de duración del mismo o de sus prórrogas, en este caso era ya la tercera y vencía como hemos dicho el 1-11-21.

La juez, con buen criterio admitió sin embargo una resolución del contrato anterior a esa fecha el día 9 de Septiembre, al aceptar el actor el allanamiento parcial del demandado.

En modo alguno cabe hablar, como hace el recurrente de mora accipiendi ni de incumplimiento de la propiedad, ni de obligación de minimizar el daño "derivado del incumplimiento" -que en todo caso es del recurrente-, máxime cuando la propiedad en beneficio del arrendatario precipitó la resolución a la fecha en que aceptó el allanamiento parcial, con la consiguiente exención del pago de casi dos mensualidades de renta.

CUARTO.- La segunda parte del recuro se orienta a impugnar las cantidades que han sido reconocidas en la sentencia como adeudadas, admitiendo el apelante adeudar las rentas de Enero de 2019 y las mensualidades de Marzo de 2020 a Julio de 2021, que alega que no puede en este juicio reclamarse las cantidades asimiladas a la renta ya que por su complejidad debían examinarse en un juicio ordinario. El motivo se rechaza por los argumentos arriba expuestos: se está reclamando unos gastos que se regulaban minuciosamente en la estipulación 7ª del contrato de arrendamiento, en concreto la contribución del arrendatario a los gastos de uso, funcionamiento, conservación de elementos comunes y privativos de uso común del centro comercial, así como los impuestos.

Alega que para poder exigir tales gastos se requiere la aprobación de un presupuesto de gasto anual del centro comercial, la asignación de un coeficiente a cada local... y que no se le han comunicado, y lo mismo respecto al Impuesto de Bienes Inmuebles.

Sin embargo, el contrato no establecía la obligación de desglose que pretende el apelante; además no ha demostrado que en los más de 15 años de duración del contrato el arrendador pormenorizara el modo de cálculo de dichos gastos, ni menos aún que el recurrente exigiera justificación de los mismos, habiendo admitido hasta la pandemia la operativa por la cual se giraban mensualmente una factura contra la cuenta bancaria de Benirest SL en la que se incluía la renta y el resto de gastos.

En efecto, aunque el demandado impugnara las facturas aportadas con la demanda de las rentas reconocidas como pendientes y los gastos asimilados de esas mensualidades, no ha demostrado que fueran diferentes a las que desde 2005 vino abonando sin rechistar. Tampoco consta que hubiera requerido a la propiedad a que le realizara un desglose de los gastos que mensualmente le giraban, por lo que su oposición al pago se desestima.

Es de tener en cuenta que en los autos de juicio ordinario 510/2018 seguidos ante el Juzgado de 1ª instancia nº 6 de Alcira a instancia del actor con el objeto de obtener y una reducción de renta incrementada -que por entonces era de 10.272,37 €- y que le fue desestimada, no impugnó la fórmula de cálculo de las cantidades asimiladas a la renta, y por el contrario se estimó la reconvención de la arrendadora y se condenó a Benirest SL al pago de 25.289,48 €, por lo que, en contra de lo que afirma en su recurso no hay infracción del art 217 LEC en relación a la acreditación de tales partidas.

En cuanto a los intereses moratorios por los que en la demanda ya se reclamaba 6.323,41 € alega que son una cláusula penal que no puede ser exigida en el procedimiento de desahucio. Ciertamente en la estipulación 15ª del contrato que reza bajo el epígrafe "Sanciones Generales", se reguló que los mismos se devengarían ante el retraso de cualquier obligación económica por cualquier concepto con independencia de la mayor o menor fortuna del rótulo, todo interés de demora supone una sanción por un incumplimiento, y es concepto habitual en la contratación. Además, como se hace ver de adverso se trata de una alegación nueva que no se dedujo al contestar a la demanda, por lo que no puede ser analizada en esta alzada.

Y lo mismo cabe decir de la cantidad de 292,47 € por actualización de la fianza concepto asimilado a la renta y que las partes convinieron en la cláusula 9,2. A su reclamación en la demanda no empece que el arrendador estuviera solicitando la resolución del contrato, sin perjuicio de su devolución en los términos previstos en el aptdo 1º. En cuanto a la falta de justificación de ese concreto importe, nos remitimos a lo dicho más arriba respecto a otros gastos sin perjuicio de que verifica.

Por último, impugna las cantidades reclamadas tras la presentación de la demanda, y concedidas en sentencia -63.667,39 € - , y por ellas reconoce adeudar de Marzo a Julio a razón de 7.878,12 € , o sea 39.390,6.

Los cálculos mencionados no tienen en cuenta los gastos comunes y generales que soportaba el local, ni las rentas de Agosto y 9 días de septiembre, y quedan plenamente justificados en la oposición al recurso.

QUINTO.- En otro orden de cosas alega el recurrente que la sentencia al condenar al pago de la cantidad de 200.074,52 € con sus intereses desde la interpelación judicial infringe los arts 1.100 y 1.108 CC, ya que en ese importe se incluyen las mensualidades vencidas a lo largo del procedimiento.

Evidentemente se trata de un error de la juzgadora, y dichas cantidades únicamente pueden generar esos intereses legales desde su devengo, y no desde la interposición de la demanda, acogiéndose en este punto el recurso, lo cual no significa que la demanda haya sido desestimada en este punto.

SEXTO.- Con el último motivo el recurrente ataca la condena en costas, y alega que la juzgadora no ha valorado la existencia de serias dudas de hecho o de derecho, llegando a reservar al actor la vía del procedimiento ordinario para una reducción de la renta.

El Artículo 394 de la LEC dispone " En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares".

Pero el motivo no se comparte: la matización del aptdo 2 del citado precepto debe aplicarse con carácter excepcional, y en este caso no se justifica una desviación de la norma.

En cuanto a las dudas de derecho, la jurisprudencia es unánime al no admitir en juicio de desahucio la revisión de la renta, como ya se ha expuesto, y ya antes de la contestación se declaró que el procedimiento era el adecuado y sin embargo la oposición a la demanda y el recurso siguen pivotando en gran medida en dicha excepción.

Tampoco se vislumbran dudas de hecho, el demandado era sabedor de que adeudaba rentas y no pagó siquiera la cantidad que consideraba adeudar hasta la consignación que se le exigió para recurrir.

Por lo tanto en este caso las dudas de hecho o de derecho en el presente caso no se aprecian y la resolución apelada hace una correcta aplicación al caso del art. 394.1 de la LEC cuando impone las costas a la parte demandada.

SÉPTIMO.- Dada la estimación parcial del recurso no procede expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada si bien las costas de primera instancia se imponen a la mercantil demandada dada la estimación de la demanda en su integridad ( arts. 394 y 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, esta Sala pronuncia el siguiente