Sentencia Civil 454/2022 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 1081/2021 de 08 de noviembre del 2022

PRIMERO.-El presente recurso se formula por la parte demandada DOÑA Celsa contra la sentencia que estimó en parte la demanda de juicio ordinario contra ella interpuesta por DON Cirilo y DOÑA Covadonga, en

reclamación de 6.554,50 euros, de los que 6.000 son en concepto de arras penitenciales y como duplo de los 3.000 euros entregados por ellas acogidas por tal sentencia y el resto de indemnización que ésta rechazó, todo ello, en base a lo pactado en el contrato que sobre dichas arras que suscribieron las partes el 1-2-2019para la adquisición por los segundos de una vivienda y garaje propiedad de la primera interviniendo en él también D. Genaro en representación de JASB CONSULTING TELECOM S.L. que tenía respecto de la misma vivienda otro contrato de arrendamiento con opción de compra a resolver cuando se otorgara su escritura de su compraventa prevista para el 30-4-2019.

Se funda el recurso en que, dicha sentencia incurre en una indebida valoración

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de las pruebas y en la interpretación del indicado contrato de 1-2-2019 al no analizar que su cláusula primera contiene una condición resolutoria que invalida la aplicación del art.1454 del CC ya que la misma prevé que, para el caso de no liberarse la hipoteca que ambas partes admiten había sobre la vivienda referida, se pacta que la demandada solo está obligada a devolver

3.000 euros, a lo que se allana, y no el duplo por tales arras.

La demandada se opuso al recurso, por los fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia.

SEGUNDO.-Se dan por reproducidos los fundamentos jurídicos de la citada sentencia, en lo que no se opongan a lo que se expondrá a continuación en relación con los motivos de recurso, con revisión de las pruebas, para luego valorarlas según las normas y doctrina aplicables.

1) Como normas y doctrina aplicables citamos:

El artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, dice <>

El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003, Pte Marín Castan, Francisco, nos dice: <

Es reiterada la jurisprudencia según la cual: "... en el recurso de apelación deben reputarse cuestiones nuevas las suscitadas con posterioridad a los periodos de alegaciones y es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo en virtud de la cual tal recurso no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, pues aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera instancia,

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dado que a ello se opone el principio general de derecho "pendente appellatione, nihil innovetur" a que se alude...."(entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de julio y 2 de diciembre de 1983, 6 de marzo de 1984, 19 de julio de 1989, 21 de abril de 1992 y 9 de julio de 1997).

-La carga de la prueba se regula en el art. 217 de la LEC que señala que: 1.Cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones. 2. Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención.3. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior...7 Para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo el tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio".

-En relación con la valoración de las pruebas, es reiterada la jurisprudencia en el sentido de que el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, pero no es menos cierto que el expresado criterio, en principio prevalente, debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el "iter" inductivo del órgano de la primera.

Cabe reseñar que la Sentencia T.S. de 18 de octubre de 2007 señala que si la parte recurrente pretende sustituir la apreciación probatoria realizada por el Tribunal de apelación por la suya propia, según reiterada doctrina jurisprudencial, de ociosa cita, tal pretensión es inadecuada dada la naturaleza extraordinaria de la casación, pues volver sobre el "factum" de una sentencia para lograr su modificación, salvo circunstancias singulares no concurrentes en este caso, transformaría este recurso en una tercera instancia.

Respecto a la prueba documental en lo que aquí afecta el art. 326 de la LEC regula la fuerza probatoria de los documentos privado y dice":1. Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.2. Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al

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efecto. Si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320. Cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las a las reglas de la sana crítica".

La prueba testifical se regula en el art. 376 de la misma L.E.C que dice que los tribunales valorarán la fuerza probatoria de estas declaraciones conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre estas se hubiere practicado.

-Ya sobre el fondo, elArtículo 1100 del CC dice"Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación. No será, sin embargo, necesaria la intimación del acreedor para que la mora exista:1.º Cuando la obligación o la ley lo declaren así expresamente. 2.º Cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en que había de entregarse la cosa o hacerse el servicio, fue motivo determinante para establecer la obligación. En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro."

-Respecto a la interpretación de los contratos que la doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal, de tal manera de que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entre en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal "( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y 1 de julio de 199) Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2003 . En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002, 13 de diciembre de 2001, 12 de julio de 2001, 11 de julio de 2000, 24 de junio de

1999, 18 de mayo de 1998, 4 de diciembre de 1997, 2 de septiembre de 1996,

28 de julio de 1995, 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991.

Así, según el art.1.281, párrafo segundo, del Código Civil, "si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá esta sobre aquéllas",que refleja el criterio espiritualista que rige nuestro

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derecho de la contratación. Esta doctrina la resume la STS de 19 septiembre de 2000 al decir que, tan solo si las palabras resultan contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá esta sobre su mera literalidad, consigna el art. 1281,2, añadiendo el siguiente precepto, art. 1282, que resulta complementario del art. 1281,2 como ha recogido la sentencia de esta Sala de 17 de marzo de 1983, que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenerse a los actos de estos coetáneos y posteriores. Pero tal investigación de la voluntad, de la intención de las partes, tan solo cabe, de conformidad al art. 1281,2, si parecieren contrarias a tal intención las palabras expresadas, como señalan al respecto, entre otras muchas, las sentencias de 30 de marzo, 17 de julio y 28 de diciembre de 1982

. Finalmente, el art. 1283, que también se reputa infringido con los otros artículos precedentes, supone, como ya destacó la añeja sentencia de 9 de abril de 1947, una de las reglas de interpretación de los contratos para fijar el sentido y alcance de las declaraciones de voluntad contenidas en ellos, pero como destacó la sentencia de 30 de noviembre de 1962, no contiene canon o principio sobre valoración de la prueba impuesto al juzgador y que este deba acatar en contra de su propio y personal criterio".

Además, la regla que rige las normas sobre interpretación se aplica también en la fijación del tipo contractual realmente querido por las partes, puesto que "los contratos son los que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes"( sentencia de 14 de mayo de 2001), de modo que "la calificación de los contratos constituye función propia de los juzgadores de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que sea arbitraria, absurda o ilegal"( sentencia de 11 de diciembre de 2002. En definitiva, la identificación se hace por los tribunales sobre la base del contenido pactado, es decir, de losdeberes y obligaciones asumidos por cada una de las partes.

Como último criterio interpretativo citamos el artículo 1289 del CC que dice"Cuando absolutamente fuere imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artículos precedentes, si aquéllas recaen sobre circunstancias accidentales del contrato, y este fuere gratuito, se resolverán en favor de la menor transmisión de derechos e intereses. Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses. Si las dudas de cuya resolución se trata en este artículo recayesen sobre el objeto principal del contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la intención o voluntad de los contratantes, el contrato será nulo".

Por otro lado, tal interpretación de los contratos ,al igual que la valoración de la prueba, es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer al menos que se demuestre que es ilógico o absurdo (Sentencias

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de 16 de marzo y 23 de mayo de 1983) o se impugne por la vía adecuada el error sufrido, hoy solo por error de derecho, con cita de la norma de hermenéutica que se considere infringida, suprimido el error de hecho por Ley 10/1992, pero sin que pueda pretenderse sustituir con el criterio del recurrente la interpretación realizada por el órgano jurisdiccional ( Sentencias de 30 de octubre y 10 y 22 de noviembre de 1982, 4 de mayo de 1984, 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1986, entre otras muchas). (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1997)pues, en materia de interpretación negocial a los Tribunales de apelación les asiste plenas facultades sobre los elementos fácticos y actuaciones de prueba de las que disponen en el ámbito de los procesos que enjuician, función juzgadora que solo es revisable casacionalmente cuando de la misma se desprenden conclusiones que pugnan con la más elemental lógica, racionalidad, proporcionalidad de las cosas, supongan perpetración de ilegalidades o lleguen a intentar hacer de la arbitrariedad, el abuso o la ignorancia profesional, justicia decisoria de las contiendas litigiosas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1993).

-Sobre las arras lasentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, sec. 1ª, S 17-10- 2018, nº 583/2018, rec. 1533/2016, dice"La sentencia 581/2013, de 26 de septiembre,ha declarado que "No se discute que sean confirmatorias, pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio ( sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996). Tampoco son arras penalesque tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006, 27 octubre, uno de diciembre de 2011, en estos términos:"La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penalesque no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y solo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil (EDL 1889/1). "Se trata de la clásica y exacta definición de las arras penitenciales, que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor. Así se pronuncian las sentencias del 24 octubre 2002, 24 marzo 2009, 29 junio 2009."Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de

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desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926, 8 de Julio de 1945, 22 de Octubre de

1956, 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( sentencia de 10 de Marzo de 1986)."Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad" la mera mención al art. 1454 del C. Civil (EDL 1889/1), no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes, por loque al ser una variedad de arras de interpretación restrictiva habría sido preciso acreditar que la intención de los contratantes era pactar las arras para el caso de desistimiento del comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula, cuando en los supuestos referidos en las dos sentencias antes mencionadas se reconoció el carácter de arras penitenciales, porque las partes así lo hicieron constar expresamente en la redacción del contrato, con mención expresa al supuesto de desistimiento, no contando la sala, en este caso, con otro medio probatorio o de interpretación de la voluntad de las partes.

-En lo que atañe a las condiciones resolutorias, el art. 1113 del CC dice"Será exigible desde luego toda obligación cuyo cumplimiento no dependa de un suceso futuro o incierto, o de un suceso pasado, que los interesados ignoren. Tambiénserá exigible toda obligación que contenga condición resolutoria, sin perjuicio de los efectos de la resolución"

Su art. 1114 regula las condiciones suspensivas y dice "En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya lacondición".

2) Revisando las pruebas , para luego proceder a su valoración bajo el anterior prisma normativo y doctrinal cabe llegar a las siguientes consideraciones ceñidas a lo impugnado en el recurso.

-El contrato de 1-2-2019 que une a las partes aportado como documento 5 de la demanda, se denomina de arras penitenciales, y en pacto 1.4dice que ambas conocen que la vivienda está gravada con una hipoteca a favor de Bankía en garantía real de un préstamo hipotecario y que, en caso de que la entidad bancaria no autorice su cancelacion, la parte vendedora estará obligada en

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todo caso a restituir a la compradora la cantidad de 3.000 euros depositadacomo señal no pudiendo reclamar la devolución de su duplicado.

En su pacto 4 se dice "<Código Civil, perdiendo las arras la parte.>>

-En el recurso, no se impugna la declaración de la sentencia de que, es imputable a la parte vendedora demandada el que finalmente no pudiese formalizarse la compraventa por cuanto, que la entidad bancaria no autorizó la cancelación del préstamo hipotecario que grababa la vivienda objeto de compraventa porque el arrendatario de la misma, Sr. Genaro no accedió a dejarla libre de ocupantes, siendo esteuna persona de confianza de la vendedora e interviniente en el contrato por lo que a ésta es imputable aquella imposibilidad.

Si bien, esa cancelación del préstamo hipotecario se pactó como condición resolutoria, la demandada apelante teniendo la carga de la prueba al respecto según el citado art.217 de la LEC, no ha adverado de modo documental ni por otras pruebas que la entidad bancaria no haya accedido a la cancelación de la carga hipotecaria que pesaba sobre la vivienda objeto de la compraventa, fuera de la mera manifestación de que ello es así porque dicha vivienda se encontraba ocupada, sin que tampoco devolviera hasta mayo del 2021 ya en curso la litis los 3.000 euros pactados en ella.

No probado el supuesto de hecho de esa condición y sí que la escritura pública prevista para el día 30 de abril de 2019 no se otorgó por culpa de tal demandada por no poder cumplir su obligación de entregar la vivienda sin arrendatarios es, ella comovendedora quien debe pechar con las consecuencias jurídicas de ello pactadas expresamente con remisión al art.1454 del CC y devolver el duplo de los citados 3.000 euros entregados como arras penitenciales, sin perjuicio del derecho de repetición contra el ocupante a que a su vez ella imputa ese incumplimiento.

TERCERO.Por la desestimación del presente recurso y la confirmación de la sentencia de instancia se condena a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada, según disponen los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

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Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,