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03/10/2024
Sentencia Civil 106/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 6, Rec. 1148/2022 de 08 de marzo del 2024
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Orden: Civil
Fecha: 08 de Marzo de 2024
Tribunal: AP Valencia/València
Ponente: JOSE FRANCISCO LARA ROMERO
Nº de sentencia: 106/2024
Núm. Cendoj: 46250370062024100167
Núm. Ecli: ES:APV:2024:1059
Núm. Roj: SAP V 1059:2024
Encabezamiento
En la ciudad de Valencia, a ocho de marzo de dos mil veinticuatro.
Vistos por la Sección Sexta de la Audiencia provincial de Valencia, el rollo de apelación número 1148/2023, respecto a la sentencia dictada en Juicio Ordinario nº 67/2021, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 de GANDÍA entre partes: de una, como apelante, la parte demandante DON Arturo, representado por la Procuradora Dª KIRA ROMAN PASCUAL, y dirigida por el Letrado D. ANTONIO BRUNO ROMERO, y, como parte apelada la demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000, representada por el Procurador D. JUAN LACASA RAMÓN, y defendida por la letrada DOÑA BEATRIZ FRASQUET MÁS,
Es Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO, quien expresa el parecer del Tribunal.
Antecedentes
Se interpuso demanda por el actor Sr. Arturo, quien tras su cese como administrador de la comunidad de propietarios DIRECCION000 demandada, efectuaba reclamación de cantidad por cuatro conceptos diferenciados:
1.- Honorarios por los trabajos de administración por la suma de 4.422,64 €uros;
2.- Facturas de proveedores de la comunidad atendidas por el demandante Sr. Arturo por la cantidad de 1.478,35 €uros;
3.- Pagos efectuados en efectivo metálico con dinero propio del Sr. Arturo para atender a proveedores y servicios de la comunidad por la suma de 589,55 €uros;
4.- Y gastos de material de oficina y envíos de correos atendidos por el Sr. Arturo en relación al desempeño de sus labores de administración de la comunidad demandada por la suma de 1.114,05 euros.
La primera de las cantidades reclamadas (trabajos de administración) lo es al amparo de una reclamación de cantidad basada en un contrato de prestación de servicios, mientras que las otras tres cantidades reclamadas (pagos a proveedores de la comunidad por cuenta del actor, pagos de la comunidad por caja por cuenta del actor y gastos de material de oficina y envíos de correos) lo son al amparo de una acción de reintegro, esto es, se trata de cantidades que debería haber abonado directamente la comunidad de propietarios y fueron pagadas con dinero personal del actor, reclamando en este sentido le sean reintegrados dichos importes.
Frente a la misma, la comunidad demandada alegó tanto la falta de legitimación activa del demandante (al considerar que era la empresa "71 Reilav Erfpam, SL" quien ostentaba la misma) para reclamar dichos conceptos, así como la excepción de prescripción de la totalidad de las acciones ejercitadas, y, en cuanto al fondo de la cuestión planteada, aducía en su escrito de contestación a la demanda, que según sus cálculos no solo no adeudaba cantidad alguna a mi patrocinado, sino que por el contrario, era el Sr. Arturo quien había cobrado de más por su trabajo en la nada desdeñable suma de 14.053,35 €uros (tal y como se relaciona en el hecho tercero, pagina 11 in fine del escrito de contestación a la demanda), sin que por cierto se ejercitara demanda reconvencional por la comunidad demandada por esta cuestión.
apelante, Sr. Arturo, en su calidad de Administrador de fincas colegiado, ejerció el cargo de Secretario-Administrador de la comunidad de propietarios " DIRECCION000" hasta que fue cesado a lo largo del mes de agosto de 2016.
La comunidad demandada plantea la excepción de falta de legitimación activa del actor, al considerar que los honorarios por los trabajos de administración eran girados y cobrados por la mercantil "71 Reilav Erfpam, S.L" y que, por lo tanto, el Sr. Arturo, como persona física, carece de legitimación para reclamar dichos honorarios, siendo la sociedad citada la titular de este crédito.
Pese a que la excepción de falta de legitimación activa se plantea de manera general contra todas las reclamaciones planteadas, respecto a las que engloban las partidas 2 a la 4 donde nos encontramos ante una acción de reintegro, dicha excepción es desestimada por el Juzgado de Instancia, por cuanto considera que si queda acreditado documentalmente que quien anticipaba el dinero de esas facturas y gastos de proveedores comunitarios era el actor, y por tanto tiene legitimación para exigir su recobro o devolución a la demandada.
Sin embargo, y por lo que respecta a la partida 1 de las reclamadas, concretamente la referida a honorarios de administración por la suma de 4.422,64 €uros, la sentencia dictada acoge la excepción planteada y desestima la reclamación de este importe al considerar, con independencia de que en todas las actas de nombramiento y ratificación del cargo de Secretario administrador figurara el demandante como persona física, que los pagos de honorarios de administración eran cobrados por la mercantil "71 Reilav Erfpam, SL" y no por el administrador Sr. Arturo, porque 3sí lo acreditan los documentos 1 al 4 de la contestación a la demanda (extracto de movimientos bancarios de la cuenta comunitaria) donde aparece que los recibos bancarios por tal concepto eran girados y cobrados por la sociedad del actor y no por este como persona física, y que pretender lo contrario supondría, tal y como reza la resolución combatida, ir contra los propios actos del demandante.
No podemos compartir la argumentación efectuada por la resolución de instancia, dicho sea con los debidos respetos y en términos de defensa, puesto que, como ya se ha expuesto por esta representación, tanto en la audiencia previa como en el escrito de resumen de pruebas tras la práctica de la diligencia final, existe prueba practicada en autos y argumentos que permiten sostener justamente lo contrario, y concretamente:
1º.- En primer lugar, porque todas las actas de la junta general de la comunidad de propietarios obrantes en autos en las que mi representado ejercía de administrador, no solo aparece el mismo como persona física, sino que, especialmente, en el punto del orden del día relativo a la renovación de cargos, se renovaba el cargo de secretario administrador a Don Arturo como persona física, no a ninguna sociedad mercantil de la que fuera legal representante (véase documentos 3 y 4 de la demanda).
EN CONSECUENCIA, Y SI ESTAMOS ANTE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS O DE OBRA, LOS TITULARES DEL CONTRATO SON EL SR. Arturo COMO PERSONA FISICA, Y LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEMANDADA. Y POR ELLO, LOS TITULARES DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DERIVADOS DE DICHA PRESTACION DE SERVICIOS LO SON AQUELLOS, Y EN EL CASO
QUE NOS OCUPA, MI REPRESENTADO COMO PERSONA FISICA, con independencia de que por motivos fiscales o de cualquier otra índole, los honorarios de dicha prestación de servicios sean tributados fiscalmente a través de una sociedad mercantil de la que el Sr. Arturo es socio y administrador único.
Y no es baladí esta cuestión, porque, por ejemplo, los dos posteriores administradores de la comunidad demandada que comparecieron como testigos en las presentes actuaciones, si son nombrados expresamente como Secretario- Administrador de la comunidad a través de sendas mercantiles y no de las personas físicas que las representan.
Es más, y a la vista de lo expuesto, si la reclamación del crédito ejercitada en la parte que corresponde a los honorarios profesionales de administración de fincas la hubiera ejercitado la mercantil propiedad de mi mandante "71 Reilav Erfpam, SL", con total seguridad se nos habría planteado de contrario idéntica excepción de falta de legitimación activa arguyendo en este sentido que a quien se designó por Junta de propietarios para el ejercicio del cargo de administrador fue al Sr. Arturo, tal y como consta en las actas de dichas juntas, y no a ninguna sociedad a la que no se conoce de nada.
Sentado lo cual, y por lo que respecta al fondo de la reclamación por importe de 4.422,65 €uros relativa al impago de los servicios profesionales de secretario administrador del Sr. Arturo, debemos efectuar con carácter previo una serie de consideraciones acreditadas documentalmente, que no se mencionan en la Sentencia apelada, y que en cualquier caso sirven para tener por justificado y documentado, tanto este importe pendiente de pago y objeto de reclamación, como las otras tres partidas que conforman el petitum de la demanda inicial.
Respecto de las cuentas anuales de 2015, pese a no haber sido formalmente aprobadas, tampoco fueron reformuladas ni auditadas (tal y como manifestó la siguiente administradora de Ikalbe Abogados, SL que depuso como testigo en la práctica de la diligencia final), y como consta documentalmente, la administración entrante, en el ejercicio siguiente 2016, aprobó las siguientes cuentas anuales sin alteración o rectificación alguna, salvo, curiosamente, la desaparición del saldo de pagos pendientes a proveedores en el que se incluía en gran parte la deuda reclamada por el Sr. Arturo. Y así aparece reflejado, año tras año, y concretamente:
En la práctica de la diligencia final, la testigo Sra. Celsa de Ikalbe Abogados, preguntada sobre dos cuestiones esenciales al respecto de las diferencias de saldos contables entre el 30.06.2015, el 31.08.2015 y el 30.06.2016 que efectuó ella, indicó que:
A.- Sobre cómo es posible que existiendo unos ingresos de 123.282,78 euros y unos gastos de 111.218,88 €uros, pueda arrojarse un saldo positivo de + 35.206,85 €uros, cuando la diferencia aritmética de ambos conceptos es de + 12.063,90 €uros.
La respuesta ofrecida por la testigo fue que el saldo positivo de 35.206,85 €uros proviene del sumatorio del saldo bancario más los recibos de los propietarios pendientes de pago (35.851,55 €uros) descontando el importe de -644,70 €uros de pagos pendientes de realizar. Sin embargo, y de entrada, carece de sentido que con un saldo positivo real (diferencia de ingresos y gastos de + 12.063,90 €uros) añadido a los + 22.949,52 €uros de saldo en cuentas bancarias y a los recibos pendientes de cobro de algunos vecinos (otros + 12.902,03 €uros según el listado de la página 10) arroje un saldo contable positivo de 35.206,85 €uros, cuando realmente debería ser el sumatorio de las tres partidas por importe de 47.915,45 €uros (12.063,90 + 22.949,52 + 12.902,03). Ello obedece única y exclusivamente a la supresión injustificada y unilateral de la partida de pagos pendientes de realizar que existía en el balance a 31.08.2015 por importe de 9.963,89 €uros, importe este que casi en su totalidad era lo que se le adeudaba al ahora apelante.
B.- Sobre la cuestión de la partida "Pagos pendientes de realizar", y preguntada sobre qué pasó con la misma para que el 30.06.2015 ascendiera a -5.300,45 €uros, el 31.08.2015 a - 9.963,89 €uros, y el 30.06.2016 se redujera a - 644,70 €uros, si es que se abonaron dichos importes entre los que figuran los 7.604,59 €uros que reclama el actor en la demanda, manifestó que al anterior administrador no se le pagó ni una sola de las cantidades reclamadas, alegando que le exigía que le aportara las facturas y justificantes y no le fueron aportadas. En cualquier caso, es obvio que no fueron atendidas, y que la decisión de la Comunidad de propietarios demandada fue no pagar lo reclamado por el actor y hacerlo desaparecer del extracto de cuentas anuales, pese a que hasta la fecha de su cese habían venido siendo regularmente aprobadas por unanimidad de la junta de propietarios.
documento 11 de esta parte en la audiencia previa a juicio, el extracto de movimientos y apuntes de dicha partida hasta llegar a la suma reclamada por este concepto de 4.422,44 €uros, desde el 1 de julio de 2010 hasta el 1 de agosto de 2015, indicándose importe y fecha de devengo de los honorarios mensuales y la fecha del eventual pago de aquellas mensualidades que si fueron abonadas, total o parcialmente.
En consecuencia, y por todo lo expuesto, y habida cuenta de que como se ha indicado al principio de este apartado, la comunidad reconoce que no se han cobrado como mínimo 5 mensualidades de honorarios de administración efectivamente prestadas por mi patrocinado, es por lo que se interesa se condene a aquella a abonar al actor la suma reclamada por tal concepto en la demanda que asciende a 4.422,44 €uros, según el desglose acreditado y documentado relacionado en el documento 11 aportado a la audiencia previa a juicio.
1º.- Repasada la contabilidad efectivamente se comprueba que no se giraron los recibos mensuales de honorarios de administración por el actor ni se cobró cantidad alguna por mi cliente por este concepto los meses de julio y agosto de 2012, y tampoco el mes de marzo de 2014. Tres mensualidades cuyo importe conjunto asciende a la suma de 2.491,62 €uros.
2º.- Que el mes de julio de 2015 se giró el recibo del mes de honorarios de administración por 830,53
€uros, pero que la comunidad lo devolvió porque existían dudas del anterior presidente sobre la contabilidad.
3º.- Y que el mes de agosto de 2015 se giró también el recibo del mes por otros 830,53 €uros, pero que el mismo también fue devuelto al considerar que como había sido cesado el 1 de agosto, no tenía derecho a percibir dichos honorarios, pese a que ha quedado acreditado que mi mandante, pese a ser cesado, siguió prestando sus servicios como administrador hasta principios de septiembre cuando entregó la documentación y la contabilidad a la nueva administradora, junto con la cuenta de resultados y balance de sumas y saldos a 31 de agosto de 2015.
De hecho se puede observar en dicha documentación, que mi mandante siguió encargándose ese mes de agosto de la gestión de la comunidad, atendiendo los pagos de facturas a proveedores, confeccionando a su cargo y pagando la nómina y el TC del conserje de la comunidad, encargando trabajos de mantenimiento y limpieza de piscina y jardines, y ocupándose de contratar trabajos de pequeñas reparaciones y mantenimiento. Recordemos que se trata de un edificio de apartamentos de segunda residencia que se ocupan esencialmente en verano, que es temporada alta, y más aún el mes de agosto de 2015.
A partir de aquí, la demandada trata de imputar el cobro de determinadas cantidades por parte del actor por otros conceptos diferentes que no tienen nada que ver con los honorarios de administración (solo lo son los que aparecen en negrita en el listado de movimientos documento 11 de la audiencia previa), alegando desconocer a que obedecen dichas transferencias, cuando, tras varios requerimientos de documentación efectuados hasta en tres ocasiones a la demandada, determinan que: 1.- El apunte por importe de 1.200,00 €uros de fecha 31.08.2012, que esta parte identificó como el pago de vacaciones y días de verano al portero, se indica de contrario que el mismo es incierto porque el portero disfrutaba de sus vacaciones fuera de temporada estival y nunca se le pagaron vacaciones. Aportan a tal efecto en el último de los requerimientos un documento en Anexo 1, una pretendida manifestación escrita del conserje en el que indica que ese año disfruto de vacaciones del 8 de septiembre al 8 de octubre de 2012.
Vaya por delante que el documento está prefabricado y es un montaje, dado que la firma es una imagen en pdf incrustada en el propio documento, y que el conserje falleció lamentablemente en 2014, porque de no ser así no se hubiera aportado este documento ante las consecuencias legales que ello conlleva, además de haber sido propuesto como testigo de esta parte.
Lo bien cierto es que, según el convenio colectivo de empleados de fincas urbanas, el portero podía coger vacaciones en el periodo citado, pero no lo hacía entonces sino ya en invierno, y a cambio la comunidad le compensaba económicamente con 1.200 euros por quedarse durante el mes de septiembre trabajando porque el edificio presentaba ocupación plena. Resulta curioso también que en las liquidaciones de ejercicios posteriores (2016, 2017 ,2018) el nuevo portero, además de sus 12 nóminas y sus dos pagas extra de junio y diciembre, cobra todos los meses de agosto otros 600 euros adicionales bajo la rúbrica "extra septiembre" o "extra agosto" (Vid. Documentos aportados por la demandada tras ser requerida en audiencia previa, liquidaciones de dichos ejercicios, Grupo 5 Gastos, referencia "Salario Portero", que se produce todos los años) y en el apartado siguiente de "Gastos Varios Generales Comunidad" aparece otro apunte de otros 600 euros más adicionales bajo el título "Gastos extra portero". En total, los 1.200 euros al año aludidos que se le pagaban al portero aparte de sus 14 pagas anuales para que no se cogiera vacaciones en el periodo que va de Junio a Septiembre, ambos incluidos, época de completa ocupación del edificio.
Además, no debemos olvidar que ese apunte se produjo en agosto de 2012, aparece reflejado en la liquidación del ejercicio 2012/2013, y las cuentas fueron aprobadas por unanimidad de la comunidad de propietarios, no formulándose reparo alguno a las mismas por lo expuesto.
2.- El apunte por importe de 1.200,00 €uros de fecha 15.04.2014, la comunidad lo imputa como a cuenta de los honorarios de administrador, cuando esos 1.200,00 €uros se desglosan en los 538,00 euros de los electrodomésticos de la portería (factura anexo 2 aportada por la demandada como ultima documental que reconoce tener la factura pero no poder acreditar el medio de pago, porque lo pago mi cliente) y el resto (662,00 €uros) si son a cuenta de honorarios administración.
3.- El apunte por importe de 2.751,27 €uros de fecha 09.06.2015, realmente son 2.748,27 €uros (porque 3 euros es la comisión bancaria por las transferencias) que se corresponden con el pago de las siguientes facturas que fueron atendidas por mi cliente por cuenta de la comunidad y cuyos respectivos apuntes aparecen reflejados en la contabilidad de la comunidad del ejercicio junio 2013/ julio 2014 y que como consta en el libro de actas, fueron aprobadas por unanimidad por la comunidad demandada en junta general de agosto de 2014.
4.- Por último, no vamos a entrar a valorar las conclusiones finales de este apartado por parte de la demandada, que haciendo sus cuentas del gran capitán, e imputando pagos y transferencias realizados desde la cuenta de la comunidad que eran para atender el pago de proveedores y servicios comunitarios, y figuran en todas las liquidaciones de cuentas aprobadas por unanimidad por la comunidad de propietarios, llega a decir que a mi representado no solo no se le adeuda cantidad alguna en concepto de honorarios de administración, sino que además ha cobrado en exceso la suma, nada más y nada menos, que de 14.827,70 €uros, imputándosele de esta manera torticera, la presunta comisión de sendos delitos de administración desleal y apropiación indebida, cuando de ser cierto esto, y las gruesas insinuaciones del entonces Presidente Javier en el acta de 1 de agosto de 2015 contra mi cliente, no nos consta que se haya dirigido ningún tipo de acción civil, y mucho menos penal, contra mi defendido por lo alegado.
Por ello y habida cuenta de que en suma, la propia comunidad reconoce que el actor no ha percibido como mínimo 5 mensualidades de honorarios de administración efectivamente prestados, es por lo que se interesa se condene a aquella a abonar la suma reclamada de 4.422,44 €uros, según el desglose acreditado y documentado relacionado en el documento 11 aportado a la audiencia previa a juicio, por lo que consideramos que debe ser revocada la Sentencia en cuanto a su fundamento jurídico primero relativo a la estimación de la excepción de falta de legitimación activa de mi representado, y estando acreditado documentalmente en autos el impago de dichos servicios por la suma reseñada y ser titular de dicho crédito el apelante, condenar a la comunidad de propietarios demandada a satisfacer a mi patrocinado dicho importe
1º.- Facturas de proveedores de la comunidad atendidas por el actor, Sr. Arturo por importe de 1.478,35 €uros. Por esta parte se adjuntó como documento 10 en la audiencia previa a juicio, un resumen-relación de pagos que en el escrito de contestación a la demanda se entienden no justificados y se imputan todos ellos a pagos de honorarios de administración (con indicación de la página y párrafo de la contestación a la demanda a la que se refiere la contraparte), cuando realmente solo cuatro de ellos son pagos a cuenta de la deuda inicial de honorarios de administración, y el resto no.
Y, por otro lado, se adjuntó como documento 12 de esta parte en la audiencia previa a juicio, el extracto de movimientos de todas las facturas a proveedores comunitarios que fueron atendidas por el demandante, y que se fueron recobrando parcialmente con tres pagos a cuenta de 3.000, 1.000 y 2.500 euros en las fechas que se indican, hasta quedar únicamente un saldo pendiente favorable a mi mandante por la suma reclamada en demanda en esta partida por importe de 1.478,35 €uros.
2º.- Partida de notas de caja atendidas por el actor, Sr. Arturo por 589,55 €uros. Relacionadas en el bloque documental 6 de la demanda, consistente en pequeños gastos de reparaciones o compras de materiales o útiles o herramientas de pequeño importe para la comunidad, que eran abonadas en efectivo por el actor por cuenta de la comunidad, que de septiembre de 2014 a abril de 2015 ascendieron a un importe total de 589,55 euros.
3º.- Partida de gastos de correo y material de oficina por 1.114,05 €uros. Concretados en los gastos generados anualmente por las fotocopias de liquidaciones de contabilidad anual, envíos de actas de las juntas de propietarios, envío de recibos trimestrales para el pago de cuotas ordinarias y/o derramas, etc., el devenir normal de una comunidad, que abona y asume habitualmente el administrador y posteriormente repercute a la comunidad que administra. Relacionado el desglose en el bloque de documentos 6 de la demanda, y en la suma total de 1.114,05 €uros, cantidad está muy similar a la que todos los ejercicios anteriores se producía por idénticos conceptos, aprobados en junta y abonados por la comunidad.
1.- La primera de las partidas relativa a facturas o recibos de proveedores es desestimada en Sentencia en base a lo que a criterio de la juzgadora se determina en una ausencia de prueba o justificación por parte del actor de la acreditación de haber anticipado dicho gasto por cuenta de la comunidad, en el sentido de que no se aportan los documentos justificativos o acreditativos de dichos gastos, que los mismos están basados en la relación que de los mismos hace el propio demandante, y que el hecho de que los mismos sí que aparezcan reflejados en la liquidación anual comunitaria no implica su validez porque las cuentas anuales del ejercicio 2014/2015 no fueron aprobadas por la comunidad. Y que además, los dos posteriores administradores de la comunidad que sucedieron al apelante, manifestaron que era infrecuente que los administradores, en el ejercicio de sus cargos, adelantaran dinero de su peculio para atender pagos, aunque fueran de escasa entidad, por cuenta de las comunidades que administran.
2.- La segunda de las partidas, relativa a las notas de caja (pagos efectuados en metálico por el actor en su condición de administrador de la comunidad para hacer frente a pequeñas compras, materiales del conserje, ferretería, etc) es igualmente desestimada, es igualmente desestimada por similar motivo recogido en sentencia de falta de acreditación documental de dichos pagos, unido a la testifical de la posterior administradora Sra. Celsa, que en su declaración testifical alegó que la comunidad, en el supuesto de que ella hubiera atendido pagos en metálico por cuenta de la comunidad, si hubiera pretendido su reintegro, le habrían exigido justificación documental, y que de hecho ella le solicitó al ahora apelante justificación documental de dichos pagos y que en momento alguno le fue entregada.
3.- Por último, y en lo que atañe a la tercera partida reclamada por gastos de material de oficina y correos, es desestimada en Sentencia porque el actual administrador de la comunidad Sr. Nicanor, que depuso como testigo en el juicio oral, manifestó que efectivamente el paga de su bolsillo esos gastos de material de oficina y de envíos de correo de convocatorias de junta, liquidaciones anuales de cuentas y demás documentación comunitaria a los copropietarios, pero que siempre que lo hace lo paga con su tarjeta de crédito y después emite una factura por este importe al que grapa el justificante de la operación de la tarjeta para que le sea reembolsado por la comunidad.
En este sentido es por lo que se insistió, tanto en la audiencia previa como en el acto de juicio oral con anterioridad a que se acordara la diligencia de prueba final de una testifical, que, dado que la parte actora sí que estaba conforme con que esos gastos o pagos a proveedores comunitarios se habían realizado y el servicio o material se habían prestado o entregado, si no lo había abonado mi cliente, la comunidad era la que lo había hecho, pero como en el extracto de movimientos de la cuenta corriente no aparecía que se habían pagado los mismos, debía ser la comunidad quien acreditara su pago, toda vez que dichos importes aparecían reflejados en las liquidaciones anuales (aprobadas por cierto) de los ejercicios 2012/2013 y 2013/2014. Cosa que no ha verificado, porque se le requirió hasta en dos ocasiones a tal fin y no lo hizo. En resumen, esos pagos y facturas a proveedores se realizaron por mi cliente por cuenta de la comunidad, y el servicio o material se prestó o se sirvió (de ahí su incorporación a las contabilidades anuales de la comunidad sin que se formulara reparo o protesta alguna) y no se ha reintegrado dicho importe a mi mandante.
Descendiendo a cada una de las partidas reclamadas, tenemos que:
PARTIDA 1. FACTURAS Y PAGOS A PROVEEDORES POR 1.478,35 EUROS.- Como es de
observar en el extracto de movimientos aportado por esta parte en su demanda inicial (bloque doc. 6 primera página) el saldo reclamado y certificado obedece esencialmente a los gastos de gestoría por confección de nómina y TC de seguridad social del conserje, así como pequeños importes que el administrador abonaba de su dinero por cuenta de la comunidad para el pago de material de ferretería, notas simples registrales para demandas de monitorio por propietarios morosos, gasoil para la maquina cortacésped, etc.
De entrada señalar que gran parte de este importe reclamado obedece a liquidaciones del 2013 y 2014 aprobadas en junta general de propietarios por unanimidad, y que los importes reclamados que se generaron en 2015 y cuya liquidación no quiso aprobar la comunidad en junta de 1 de agosto de 2015 son de pequeña o escasa cuantía o importe, además de que dicha liquidación o cuentas anuales de 2015, ni fueron reformuladas ni auditadas, porque lo bien cierto es que ha quedado validada de facto porque el siguiente administrador (Ikalbe abogados, SL) partió de la formulación de cuentas emitida por mi cliente. Ni por supuesto se han reclamado a mi cliente los más de 14.800 euros que se insinúa de contrario que se cobraron de más (por no decir directamente que se apropió de dichos fondos).
1º.- En cuanto a los gastos de gestoría por confección de nóminas y TC, ya se indicó que mi mandante encarga la confección de las nóminas y TC de todos los conserjes de todos los edificios que administra (más de 100) a una gestoría, la cual le cobra a razón de 21 euros por nómina y por documento de cotización. A mi cliente la gestoría le factura todos los meses de manera global por el trabajo realizado, y el después imputa el coste individual a cada comunidad.
El hacerle más de 100 facturas, 1 por cada comunidad con conserje que administra, resulta inviable y antieconómico tanto para la gestoría como para mi cliente, y de ahí que se le gira una factura mensual que atiende por todos los conserjes de todas las comunidades que administra que lo tienen, y luego repercute el importe de forma individual a cada comunidad que lo ha precisado.
Es de observar en todas las liquidaciones de gastos anuales aprobadas en junta general por unanimidad, tanto las formuladas por mi cliente como las que formulo el posterior administrador "Ikalbe Abogados, SL", aparece en las últimas partidas de gastos y bajo la nomenclatura de "Gastos Gestoría" precisamente estos conceptos, por cantidades similares o idénticas (e incluso superiores) a las reclamadas por mi cliente en el caso de Ikalbe Abogados, SL. Durante el tiempo que mi mandante fue administrador de la comunidad, todos los años se giraban estos importes por gastos de gestoría efectivamente realizados, se apuntaban contablemente en el apartado de gastos de gestoría de la liquidación comunitaria y se aprobaban por unanimidad de la junta de vecinos.
El propio actual administrador comunitario, Sr. Nicanor, en su declaración como testigo, indicó que efectivamente no solo el, sino todos los administradores de fincas, contratan la gestión de las nóminas y TC de los conserjes y otros empleados comunitarios a una gestoría. Pero en su caso, como es una empresa pequeña que lleva muy pocas comunidades, a él sí que le hacen una factura individual por edificio, y luego la repercute directamente a la comunidad.
2º.- En cuanto al resto de cantidades que obedecen a pequeñas facturas de gastos de proveedores atendidos por mi cliente por cuenta de la comunidad y concretados en facturas por material de ferretería o albañilería, notas simples registrales para demandas de monitorio por propietarios morosos, gasoil para la maquina cortacésped, etc, la demandada efectivamente reconoce que, a requerimiento de esta parte, si ha encontrado las facturas (o en su defecto las notas de entrega de dicho material o albaranes por el concepto e importe exacto de lo que efectivamente se reclama por tales conceptos, pero afirma no disponer de acreditación documental de que fuera la comunidad quien lo abonara, dado que esta parte así lo solicitó y el juzgado acordó en su momento, a fin de que, dado que se alegaba que no se le adeudaba a mi mandante porque no lo había abonado el con su dinero, sino que lo había pagado la comunidad a través de su cuenta corriente (por el sistema de transferencia o domiciliación de recibo bancario) como al resto de proveedores de aquella.
Pues bien, y tal y como indica la demandada en el escrito presentado junto con documentación el pasado 20.05.2022 (en el que indica al final "Tras revisar la documentación no se ha podido determinar el medio de pago de:") y proveído mediante Diligencia de Ordenación de 23.05.2021, la comunidad de propietarios demandada no puede justificar el pago de dichas cantidades con cargo a la cuenta comunitaria, por lo que es obvio que efectivamente y como indica mi mandante, dichas cantidades fueron atendidas por el actor con su propio dinero, contabilizadas en las cuentas anuales comunitarias en el correspondiente apartado de gastos, pese a que eran gastos de la comunidad, y obviamente no le han sido reembolsados.
PARTIDA 2 - NOTAS DE CAJA ATENDIDAS POR EL SR. Arturo POR LA SUMA DE 589,55 EUROS.-
Pese a que la Sentencia recurrida abunda nuevamente por lo que respecta a esta partida en una pretendida ausencia probatoria de que mi cliente hubiera efectuado dichos pagos, debemos reiterar lo ya expuesto en relación con la primera partida, cual es el hecho de que todos esos pagos aparecen reflejados contablemente en las liquidaciones anuales comunitarias (incluidas las aprobadas por unanimidad de todos los ejercicios en los que mi mandante fue el administrador comunitario hasta el año 2015 en que fue cesado), por lo que el gasto se ha realizado, pero la comunidad, que tiene como único medio de pago la cuenta corriente bancaria de la que es titular, no acredita que se cargaran dichos importes en tal cuenta, ni que se abonaran con cargo a la misma. A ello debemos unir que se trata de pagos en metálico, por lo que la exigencia probatoria en la que insiste la resolución judicial resulta imposible.
Como es de observar en el extracto de movimientos aportado por esta parte en la demanda inicial (bloque doc. 6 segunda página) el saldo reclamado y certificado obedece esencialmente a pequeñas compras y gastos de materiales de albañilería, ferretería, redes canasta básquet, gasolina cortacésped, útiles de bricolaje y jardinería para el portero, etc., que habitualmente se pagan en metálico, concretamente la relación siguiente:
Nuevamente todos estos apuntes aparecen reflejados en la contabilidad comunitaria (liquidación julio 2014 / junio 2015) como gasto imputado a la comunidad de propietarios, y el problema reside en determinar, si se produjo el gasto (porque hasta esto parece cuestionar la demanda) y si fue la comunidad quien abonó con cargo a su cuenta bancaria estos gastos como se alega de contrario, o fue mi defendido quien lo hizo, el cual manifiesta que lo pago con dinero en efectivo de su propiedad.
Como ya se ha indicado, esta parte interesó judicialmente que la comunidad fuera requerida a fin de aportar tanto el documento del gasto como el acreditar documentalmente el pago del mismo, ya que en caso de existir el gasto que se encuentra contabilizado e imputado a la comunidad, y de no acreditar su pago con cargo a la cuenta comunitaria, es obvio que el mismo fue atendido por mi cliente y no le ha sido reembolsado, por lo que resulta evidente y atendible su reclamación del presente apartado.
En este caso, y a la vista del contenido del escrito presentado junto con documentación el pasado 20.05.2022 y proveído mediante Diligencia de Ordenación de 23.05.2021, la parte demandada no ha realizado en el mismo, ni una sola mención en orden a acreditar haber abonado directamente ella estos gastos que se reclaman, más allá de aportar algún ticket de la gasolina de la maquina cortacésped o las redes de la canasta de basket, pero no pudiendo acreditar que los haya pagado con cargo a la cuenta bancaria de la comunidad, por lo que nuevamente es evidente que existiendo acreditada la compra o gasto, contabilizado el mismo y no pudiendo acreditar la comunidad su pago, fue mi defendido quien efectivamente lo abonó en metálico por cuenta de la comunidad.
La parte demandada alega que en las liquidaciones de los ejercicios 2012 a 2014, aparecen recibos de ferretería girados a la cuenta bancaria de la comunidad y que los mismos se pagaron directamente por aquella, considerando por este motivo que no era necesario que el actor, en sus labores de administración, adelantara ningún importe porque estos "siempre" eran girados por la ferretería a la cuenta bancaria de la comunidad.
Esta alegación es una verdad a medias (que quizá sea la peor de las mentiras). Y es que, es cierto que la mayoría de los importes de dichos recibos o pagos (194,00 y 436,00 €uros en 2013 o 357,40 y 246,40 €uros de ferretería en 2014) se giraban por el proveedor directamente a la comunidad, porque se trataba de compras importantes de material. Las compras de este material, las realizaba siempre el portero del inmueble, quien antes de comenzar la temporada de verano realizaba una compra importante y después de finalizada efectuaba otra segunda compra grande para reponer lo gastado y disponer de repuestos de material para el otoño-invierno (de ahí que estos recibos bancarios de abultado importe a los que se refiere la contraria, se efectuaran en abril-mayo y octubre-noviembre. Pero es que en otras ocasiones, cuando surgía algún tipo de pequeña reparación o similar, el portero adquiría el material o producto en ferretería o en tienda de materiales y útiles de construcción, lo pagaba de su bolsillo (estamos hablando de importes en su mayoría entre 10-30 euros) y acudía a las oficinas de mi cliente, a quien le entregaba el ticket y este le reembolsaba en metálico el importe de aquel, quien a su vez lo contabilizaba en las cuentas de la comunidad, siendo una de las partidas pendientes de pago a proveedores hasta que finalmente le era reembolsado.
Ciertamente no es una práctica aconsejable para un administrador de fincas, a la vista de lo acontecido en autos, pero habida cuenta de lo expuesto, era lo que se hacía siempre, la comunidad lo conocía perfectamente y aprobaba este sistema, a la vista de que se aprobaban las liquidaciones de cuentas anuales por unanimidad todos los años, como es de ver en las mismas (documentos 6 a 8 de la contestación a la demanda, liquidaciones de 2012, 2013 y 2014).
Pero es que, a
En la liquidación de enero a diciembre de 2017, en varios de los apartados de gastos de los que se relacionan en las capturas adjuntas
E igualmente en la liquidación del ejercicio 2018, de la siguiente forma y también bajo la nomenclatura "Gastos Varios Caja Portero".
En consecuencia, resulta falso que no se atendieran pagos por caja (caja del administrador, porque la comunidad no tiene, solo tiene cuenta bancaria). Se atendieron durante todo el tiempo que mi mandante fue administrador de la comunidad, y con posterioridad a ser cesado y sustituido posteriormente por otros dos administradores diferentes que, como se ha expuesto, realizaban estas cuestiones de adelantar cantidades de dinero para el pago de pequeñas facturas de productos generalmente adquiridos por el conserje, así como otras facturas de pequeñas reparaciones y compra de otros materiales, y después se reintegraban por la comunidad al propio administrador. No se entiende que la comunidad haya aceptado por ordinario, razonable y frecuente este sistema de adelantar pagos y reintegro posterior de los mismos, tanto cuando mi mandante fue administrador, como cuando fue relevado en el cargo por otros dos profesionales del sector, aprobando sistemáticamente las cuentas anuales sin formular reparo alguno, y coincidiendo con el cese de mi cliente decidir que ese año no se aceptaba este sistema y que no se iba a reintegrarle del dinero que había adelantado por cuenta de la comunidad.
Finalmente, y en otro orden de cosas, requerida hasta en tres ocasiones la comunidad de propietarios demandada, a fin de que aportara el justificante del pago de dichas cantidades y facturas o albaranes relacionados en el listado indicado, o dice que no los ha podido localizar, o los ha localizado y aporta el ticket de compra pero no puede justificar que haya sido la comunidad quien lo ha abonado (imposible esto, porque la comunidad solo tiene una cuenta corriente, y en el extracto de movimientos de la misma no aparece reflejado ni uno solo de estos pagos), por lo que por lo expuesto, lo fue mi cliente, resultando su reclamación de reintegro absolutamente legitima y ajustada a derecho.
PARTIDA 3 - MATERIAL DE OFICINA Y GASTOS DE ENVIOS DE CORREOS POR LA SUMA DE 1.114,05 EUROS.
Esta partida reclamada se refiere a los gastos asumidos por el actor en cuanto a fotocopias y gastos de envío por correos, de las convocatorias de junta, actas de juntas generales, liquidaciones anuales de las cuentas comunitarias, e información trimestral del giro de recibos de las cuotas trimestrales ordinarias, derramas acordadas y cualquier otra información que el Presidente de la comunidad le ordenara enviar a los copropietarios porque considerase de importancia (presupuestos de obras de reforma comunitarias, de obras de rehabilitación, etc) que tuvieran con antelación en su poder para poderse analizar por aquellos antes de ser tratadas estas cuestiones en la correspondiente Junta de propietarios. Concretamente, la liquidación que se reclama por este concepto, obrante en la página 5 del bloque documento 6 de la demanda es la siguiente:
Como se puede observar, tanto de este desglose, como el que aparece en las liquidaciones de ejercicios anteriores (documentos 6 a 8 de la contestación a la demanda), el gasto anual solo por la convocatoria ordinaria de junta lo es por unos 390 euros, los de envío de acta de dicha junta sobre los 220 euros anuales, y a esas cantidades, hay que sumar los envíos trimestrales de cuotas y/o derramas por correos, y los gastos de fotocopias de toda esta documentación, lo que supone aproximadamente unos gastos de unos 800-900 euros anuales, dado que estamos en una comunidad con dos bloques de apartamentos con 138 viviendas repartidas en 7 escaleras y dos bloques, y 138 cocheras más otros tantos trasteros, que suponen como mínimo 138 copropietarios. Esos gastos asumidos por mi cliente, contabilizados e imputados a la comunidad, y cobrados por el administrador, fueron aprobados en todas las juntas generales de propietarios con la aprobación de cuentas anuales, por unanimidad, y sin mostrar jamás reparo alguno al respecto sobre el monto o cuantía de dichas cantidades, o la realidad de dicho gasto que en cualquier caso resulta más que evidente.
Nuevamente debemos volver a comprobar si los posteriores administradores también giraban estos mismos conceptos y en su caso porqué importes a la comunidad de propietarios demandada, acudiendo para ello a los documentos de liquidaciones de los ejercicios 2016 a 2018 aportados por la propia comunidad demandada como documentos tras ser requeridos en la audiencia previa por esta parte y acordados por el Juzgado, lo que se verificó mediante escrito de 9.12.2021.
Y la respuesta es que efectivamente no solo se ha seguido el mismo procedimiento (de otra parte, el habitual en lo que a esta cuestión se refiere), sino que los posteriores administradores han contabilizado ese mismo gasto (incluso por cantidades netamente superiores a las que giraba anualmente mi representado en concepto de fotocopias y gastos de envíos de correos) sin que tampoco se haya mostrado reparo alguno por la junta de propietarios, aprobándose unánimemente el mismo.
En el primer ejercicio del administrador que sustituyó al actor, "Ikalbe Abogados, SL", se contabilizan e imputan por fotocopias y envíos de correos y/o burofaxes en la liquidación de julio 2016 a junio 2017 la suma de 757,38 euros en dos partidas de 06.11.2015 y 25.04.2016 que aparece en la página 10 de dicha liquidación (doc. 0 del escrito de 9.12.2021 de la demandada) que se transcribe.
En la siguiente liquidación, que solo abarca el segundo semestre de 2016 (página 5 del doc. 1 del escrito de 9.12.2021 de la demandada) se abonaron, repetimos, solo en un semestre por estos conceptos la cantidad de 590,76 €uros que se transcribe.
Posteriormente, en el ejercicio 2017, ya de un año completo, pagina 10 de la liquidación (doc. 2 del escrito de 9.12.2021 de la demandada), se contabilizaron y pagaron por gastos de fotocopias y correos la suma de 1.220,55 euros (38,85 + 528,36 + 663,34) por los conceptos de fotocopias, cartas certificadas, convocatoria actas, notas, seis burofaxes y junta extraordinaria, y suplidos por notas, cartas, cuentas actas, convocatoria junta ordinaria) tal y como aparece en el desglose que se transcribe: Lo mismo sucede en el ejercicio 2018 (doc. 3 del escrito de la demandada aportando estos documentos requeridos por esta parte en la audiencia previa), donde mediante varios pagos que suman unos 500 euros por estos mismos conceptos de fotocopias y envío por correo de juntas, cuentas, notas y actas.
Con lo que resulta a todas luces evidente, que los gastos consecuencia de la gestión y remisión de convocatorias de juntas generales ordinarias o extraordinarias, con una comunidad de unos 140 copropietarios a los que hay que enviar toda esta documentación fotocopiada para 140 vecinos mínimo dos veces al año (convocatoria de junta ordinaria con liquidación anual de cuentas para su aprobación en junta, y remisión de acta de junta ordinaria con presupuesto de reparto trimestral de cuotas ordinarias y en su caso derramas) no solo se producen y son reales, sino que además los soporta el administrador y después los repercute a la comunidad.
La parte demandada pretende en sus alegaciones de contestación a la demanda, que mi mandante acredite documentalmente la realización de dicho gasto hasta el céntimo, lo que no solo se contradice con sus propios actos anteriores y posteriores al cese de mi defendido como administrador de la comunidad, sino que implica una prueba del todo imposible, porque como ya se analizó y trató, tanto en la audiencia previa como en el acto de juicio oral, el demandante, que administra más de 100 comunidades de propietarios de características similares a la demandada, realiza las copias y envíos por correos de documentación de forma masiva por razones prácticas evidentes, y se le hace factura única del gasto acometido que en muchas ocasiones es referente a varias de las comunidades que administra, siendo que posteriormente lo que hace es individualizar y asignar el importe de gasto generado por cada comunidad por este concepto e imputarlo contablemente a aquella para que posteriormente le sea reintegrado.
Lo alegado por el testigo, actual administrador de la comunidad, Sr. Nicanor, y recogido en Sentencia de que lo que debe hacerse es pagar con la tarjeta de crédito de la empresa cada envío que se realiza y emitir una factura acompañando el ticket del gasto, no solo resulta poco práctico, sino incierto. Quizás porque el propio testigo dijo que él era un administrador que llevaba únicamente unas 20 comunidades, hiciera mínimamente posible este sistema de acreditación del gasto, pero en el caso de mi mandante, que administra más de 100 comunidades (la mayoría edificios o complejos residenciales con más de 100-150 copropietarios) resulta absolutamente inviable. De otra parte, y en cuanto al material de oficina, básicamente fotocopias de las actas, liquidaciones, convocatorias, derramas o presupuestos, teniendo mi mandante dos fotocopiadoras en sus oficinas, ¿Cómo espera la comunidad demandada que se le justifique el pago de este gasto? ¿le tendría que haber remitido una factura con la parte proporcional de la compra de suministros de tóner, papel, reparaciones y mantenimiento de las fotocopiadoras para justificar que se ha realizado ese gasto?.
Pero, y hablando de los propios actos, en este caso de la comunidad de propietarios demandada, no es menos cierto que durante todos los años que mi mandante fue administrador de la comunidad se siguió el mismo sistema y se liquidó y aprobó este gasto sin que se formulara reparo alguno, siempre por unos importes anuales similares. Que los posteriores administradores han venido observando el mismo procedimiento, con un gasto o importe igual o netamente superior, y se les ha abonado dicho gasto, también sin reparo alguno.
Por lo que en consecuencia, y resultando de un lado que el gasto efectuado por el demandante efectivamente se produjo y por el importe habitual (porque no es un hecho controvertido la remisión periódica de las cartas de convocatoria de junta general acompañadas de la liquidación anual de gastos, así como la remisión de las actas de la junta general, la remisión del reparto de presupuesto aprobado, así como el hecho de tener que hacer las fotocopias y costearlas de todo ello para los más de 80 propietarios del inmueble, y que su coste económico lo asumiera íntegramente el actor para posteriormente contabilizarlo y repercutirlo a la comunidad demandada), que el monto económico es similar todos los años (no solo el girado por el actor, sino por los dos administradores posteriores) y que todos los años se ha aprobado ese gasto en junta general de propietarios sin que se pusiera ningún reparo al mismo (tanto cuando el actor fue administrador como con los dos administradores posteriores), porque acreditar el pago exacto de tales conceptos como exige la resolución combatida, implica una suerte de "probatio diabólica" absolutamente inviable, implican la revocación de la sentencia dictada en instancia, tanto en lo referente a esta partida por la suma de 1.114,05 €uros, como de las otras dos que han sido objeto de análisis precedente.
Correlacionado íntimamente con los dos motivos precedentes del presente recurso de apelación, y frente a la alegada falta de prueba de la acreditación de dichos pagos y gastos por cuenta del ahora recurrente que se indica en la Sentencia de instancia, hemos de recordar que consta acreditado en autos documentalmente y en su caso no resultan hechos controvertidos, los siguientes extremos:
1º.- Que mientras mi mandante fue administrador de la comunidad de propietarios demandada, con ocasión de la convocatoria de junta general ordinaria, se remitía a los vecinos la liquidación de los gastos anuales de la comunidad, entre los que se encuentran las partidas reclamadas.
Todos los copropietarios que constituyen la comunidad ahora demandada, podían consultar en cualquier momento en las oficinas de mi defendido abiertas al público, los soportes documentales de la totalidad de los gastos, facturas, albaranes, ingresos, extracto de movimientos de la cuenta corriente comunitaria, libro de actas y cualquier otra documentación relacionada con la llevanza de la administración de la comunidad de propietarios.
2º.- Que todos los años que el actor ejerció el cargo de administrador de la comunidad demandada, las cuentas anuales de la misma (entre las que se incluían partidas de gastos y retribuciones que ahora son cuestionadas) eran aprobadas por unanimidad, sin que se formulara reparo alguno a las mismas.
Varios de los importes reclamados, como se ha acreditado documentalmente, se encuentran en partidas de gastos de cuentas anuales aprobadas por unanimidad por la comunidad demandada.
Se alega de contrario que las cuentas anuales del ejercicio que iban del 1 de julio de 2014 al 31 de julio de 2015, presentadas por el ahora demandante en la junta general ordinaria de 1 de agosto de 2015 en la que fue cesado de su cargo, no fueron aprobadas por la junta. Pero esta alegación, nuevamente, vuelve a ser una verdad a medias.
Y es que del contenido de dicha acta de la Junta General ordinaria de 01.08.2015 (documento 1 de la demanda, página 56 del libro de actas), lo que se indica literalmente es que "Como la propuesta de la junta directiva no es aprobar las cuentas de la comunidad, aun existiendo intervenciones de los asistentes, no se procede a realizar la votación de las mismas." Es decir, no se aprobaron, pero tampoco se rechazaron ni censuraron, directamente y a propuesta de la junta directiva se acordó "No someter a votación la aprobación de las cuentas anuales", que es algo muy diferente a rechazar, no aprobar o censurar las cuentas anuales.
Posteriormente se celebra una Junta extraordinaria el 05.08.2015 (páginas 59 y ss del Libro de actas obrante en autos) en la que únicamente se nombra como nuevo administrador de la comunidad a la sociedad "Ikalbe Abogados, SL", y se formula un nuevo presupuesto para el ejercicio en curso, sin que nada se diga al respecto de la liquidación de cuentas anuales del ejercicio anterior.
En la junta general del 06.08.2016 (páginas 61 y ss del libro de actas) se limita a aprobar las cuentas anuales que formula el nuevo administrador "Ikalbe Abogados, SL", sin que se diga nada al respecto de las cuentas del ejercicio anterior, y sin que se ofrezca ninguna explicación al respecto de los saldos a proveedores pendientes de pago por más de 9.000,00 €uros a fecha de 31.08.2015, cantidad adeudada esta (entre otros al demandante) por la comunidad que, como depuso la citada nueva administradora en la diligencia final, desapareció de la contabilidad por arte de magia ya que "nadie se la reclamó judicialmente a la comunidad" según indico textualmente la testigo. En esa acta se felicitaba la comunidad demandada de tener después de muchos años saldo positivo en la cuenta bancaria, entendiendo que era por una correcta y certera gestión en lugar de por haber hecho desaparecer de un plumazo la deuda comunitaria cercana a los 10.000,00 €uros
En cualquier caso, en las actas posteriores tanto extraordinarias como extraordinarias, celebradas en los ejercicios 2017 hasta la actualidad, nada más se volvió a tratar sobre las cuentas anuales del ejercicio julio 2014/ junio 2015, las cuales quedaron pendientes de ser votadas, pero, en cualquier caso, ni rechazadas ni auditadas.
De hecho, y pese a las afirmaciones del entonces Presidente Javier imputando la presunta comisión de delitos de apropiación indebida a mi representado (en el escrito de contestación a la demanda se llega a afirmar de manera abierta y con una temeridad próxima a que esta parte se plantee el ejercicio de acciones penales que el Sr. Arturo ha cobrado de más a la comunidad una cantidad próxima a los 15.000 euros nada más y nada menos), no solo no se ha procedido por la comunidad de propietarios a auditar, censurar o comprobar las cuentas discutidas. Tampoco se ha iniciado ningún tipo de acción civil o penal contra mi mandante para el caso de existir alguna duda al respecto. Lo que ha hecho la comunidad es, dando crédito a la opinión nada autorizada y menos educada aun de su entonces Presidente, Don Javier, es tirar por la vía de en medio, no votar las cuentas anuales de ese ejercicio pero tampoco comprobarlas ni auditarlas, limitándose a rechazar de plano sin el más mínimo ejercicio de comprobación o contraste la partida de proveedores pendientes de pago, y empezar de cero como si nada se adeudara a nadie.
De ser cierto lo que el entonces presidente, Don Javier, afirmaba en junta, sin ningún tipo de criterio, pruebas y menos aún, un mínimo decoro, imputando a mi defendido que se había apropiado indebidamente de fondos de la comunidad, lo lógico es que la comunidad hubiera, como mínimo, revisado y auditado las cuentas comunitarias, y en su caso, hubiera iniciado el ejercicio de acciones judiciales contra el Sr. Arturo. Sin embargo, y más allá de las insinuaciones y disparates vertidos por el citado Sr. Javier en esa junta de 1 de agosto de 2015, la actuación comunitaria se limitó a dejar sin votar la aprobación de las cuentas anuales de ese ejercicio, sin que se llevara a cabo con posterioridad ningún tipo de actuación revisora o censora de las cuentas anuales, cuentas que como se ha visto, no se llegaron nunca a aprobar pero tampoco a rechazar y reformular unas nuevas, limitándose la comunidad simplemente a hacer desaparecer la partida del balance relativo a deudas pendientes de pago con proveedores que en esas fechas ascendía a una suma cercana a los 10.000 euros.
3º.- Es un hecho incuestionable que no solo mi mandante en su época que fue administrador de la comunidad, sino los posteriores administradores que lo han sido, adelantaban su propio dinero para hacer frente a pagos de algunas facturas de escaso importe por caja (habitualmente pequeñas compras de materiales y útiles o herramientas que realizaba el propio conserje del edificio según las necesidades del inmueble) que luego repercutían a la comunidad y contabilizaban dichos gastos, pese a que el actual administrador, en su declaración con claros visos de parcialidad por su actual dependencia mercantil con la demandada, alegó que esto era algo poco frecuente.
Lo mismo sucedía con los gastos de fotocopias y envíos de correos de convocatorias, liquidaciones y actas comunitarias, así como del envío de burofaxes para reclamar a vecinos morosos, o la obtención de notas simples informativas para iniciar procesos monitorios. La comunidad de propietarios únicamente tenía una cuenta bancaria. Resulta inviable intentar pagar las facturas de correos o de la fotocopiadora a través de la cuenta bancaria de la comunidad, y lo habitual es que lo adelanten los propios administradores y luego repercutan dicho coste a la comunidad de propietarios que gestionan. Lo hacia el actor, y también los dos administradores posteriores de la comunidad demandada, como se ha acreditado documentalmente, y no solo ellos, sino el 100% de los profesionales del ramo.
Los dos administradores posteriores en el cargo a mi mandante que depusieron como testigos, manifestaron que si bien no es algo frecuente que el administrador haya de adelantar dinero cuando la comunidad tiene problemas de tesorería, lo bien cierto es, como se indicará en el siguiente apartado, que durante el tiempo que mi cliente fue administrador de la comunidad demandada, existieron continuos problemas de tesorería y falta de fondos en la cuenta bancaria comunitaria, con devolución de recibos bancarios a proveedores por insuficiencia de fondos, motivada entre otras cuestiones por un alto índice de morosidad en la comunidad demandada.
4º.- Otra de las afirmaciones vertidas por la demandada es que el administrador no tenía que adelantar dinero propio o abonar alguna factura de la comunidad porque la cuenta corriente de esta aperturada en el Banco Popular tenía saldo de sobra, lo cual, a la vista de los documentos 1 y 2 de la contestación a la demanda (extracto de movimientos de dicha cuenta bancaria citada de los años 2012 a 2014) resulta también ser incierto.
Y es que, en ese periodo de tiempo, se observan varios descubiertos y devoluciones de recibo porque la cuenta bancaria comunitaria está en números rojos. Se puede observar a lo largo de los documentos 1 y 2 de la contestación a la demanda, que se producen numerosas devoluciones de recibos (con la mención devolución recibo sin más) de cuotas de comuneros, respecto de propietarios que tienen domiciliado el pago de las cuotas en su banco, pero que girado el recibo trimestral de los mismos al copropietario correspondiente, muchas veces se producen continuas devoluciones de recibo, coincidiendo siempre con los primeros días de cada trimestre, que es cuando la comunidad a través del banco, realiza el envió trimestral de la remesa de recibos. Con posterioridad a esos días, se produce de manera escalonada siempre cada trimestre devolución de recibos bancarios por parte de algunos de los copropietarios.
Ello implicaba que, o no había saldo para atender recibos, o solo se podían atender los prioritarios (nómina del conserje, seguros sociales, luz, agua, etc.) y devolver e impagar otros (mantenimiento ascensores, seguro comunitario, mantenimiento piscina, gas natural, etc.). O directamente la cuenta estaba en números rojos y en descubierto y no se podían cargar más recibos por exceder del límite permitido en cuenta por la entidad bancaria
- El 06.07.2012, se devolvió el recibo trimestral de la empresa Kone elevadores de mantenimiento de los ascensores por 1.907,88 euros también por saldo insuficiente
- El 27.07.2012 mi cliente hubo de ingresar en metálico en la cuenta de la comunidad 210 euros para atender el cobro de la seguridad social del portero y un recibo de la empresa de mantenimiento de la piscina.
- El 18.01.2013, se vuelve a devolver el recibo trimestral de la empresa Kone elevadores de mantenimiento de los ascensores por 1.907,88 euros también por saldo insuficiente
- Tres recibos devueltos a dos proveedores en fechas 07 y 11.06.2013 de 79,73, 51,20 y 30,25 euros.
- El 08.07.2013, se vuelve a devolver el recibo trimestral de la empresa Kone elevadores de mantenimiento de los ascensores por 2.037,52 euros también por saldo insuficiente (había que pagar la factura de agua y no había dinero para los dos gastos en la cuenta bancaria comunitaria)
- El 22.08.2013 hay una devolución de un recibo de 81,54 euros que vuelve a poner la cuenta bancaria en saldo negativo.
- El 23.09.2013, se vuelve a devolver un recibo de la empresa Kone elevadores de mantenimiento de los ascensores por 815,21 euros también por saldo insuficiente
- Tres días después, el 26.09.2013, se devuelve un recibo de gas natural de 238,21 euros, también por saldo insuficiente para atender la nómina del portero Emilio
- El 21.11.2013 se devuelve el recibo del seguro comunitario con Mapfre por importe de 3.446,56 euros, también por falta de fondos para atender entre otros el recibo del agua comunitaria.
- El 29.11.2013 se devuelve otro recibo de 815,01 euros de Kone elevadores por insuficiencia de fondos.
- El 26.12.2013 lo misma devolución de 815,01 euros del recibo de la empresa de ascensores por falta de fondos (había que pagar tres facturas de gas natural)
- Otra vez el 30.01.2014 se devuelve un recibo de Kone de 2.100,68 euros porque no había saldo suficiente al tener que pagar la seguridad social del conserje y las facturas de agua y gas natural
- El 06.03.2014, la cuenta comunitaria presenta un descubierto de -2.113,52 euros en negativo. La misma situación del 31.03 al 02.04.2014 con la cuenta en descubierto.
- Descubierto de la cuenta el 25.04.2014 y otro recibo devuelto de la empresa Kone por 2.100,68 euros. Y el 30.05.2014 se le devuelve otro recibo a la misma empresa de 840,27 euros nuevamente por insuficiencia de saldo.
- El 29 y 31.07.2014 se devuelve un recibo de Kone de 840,27 euros y otro de Aguas de Valencia de 1.641,05 euros porque había que pagar la seguridad social del conserje y no había saldo suficiente en cuenta para atender todos los pagos. - El 25.08.2014 se devuelven tres recibos de la empresa Kone de ascensores (2.100,18, 699,73 y 839,77 euros) porque no había saldo suficiente, ya que había que atender el pago de dos facturas de Aguas de Valencia y la Seguridad social del conserje.
Y así sin solución de continuidad, una y otra vez. Además, se puede observar que a finales de cada trimestre del año, el saldo e cuenta siempre suele rondar los 50/100 euros, y no es hasta que se giran los recibos trimestrales el primer mes de cada trimestre cuando entra saldo en la cuenta corriente comunitaria, con lo que es evidente que cuando existía alguna necesidad eventual de efectuar algún gasto urgente o pagar una factura de no muy elevado importe en esas épocas, al no existir saldo suficiente en la cuenta bancaria comunitaria, el ahora actor lo ponía de su bolsillo para que posteriormente le fuera reintegrado.
Por todo ello, es por lo que venimos a interesar de la Superioridad la integra revocación de la Sentencia objeto del presente recurso de apelación, con acogimiento de los motivos aducidos por esta representación procesal, interesando que en base a los citados, se dicte nueva Sentencia por la que se estime íntegramente la demanda inicialmente interpuesta por mi patrocinado, Don Arturo, y en su virtud, se condene a la comunidad de propietarios demandada del edificio DIRECCION000 a abonar al ahora apelante la suma de 7.604,59 €uros que le es adeudada por aquella, en compañía de sus intereses correspondientes, y todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas a la contraria, debiendo declararse de oficio las causadas en esta alzada.
Terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se dictara resolución por la que, con estimación del recurso, se dicte Sentencia por la que se revoque la sentencia recurrida, y, en su lugar, se dicte otra por la que se condene a la comunidad de propietarios demandada a abonar a mi patrocinado la suma de 7.604,59 €uros que le es adeudada por aquella, en compañía de sus intereses correspondientes, y todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas a la contraria, debiendo declararse de oficio las causadas en esta alzada.
1) Que esta representación ha sido emplazada en fecha 28 de octubre de 2022 para oposición e impugnación del recurso de apelación interpuesto de contrario contra la Sentencia de fecha 26 de septiembre de 2022, por lo que, de conformidad a lo dispuesto en el art. 461 de la LEC, mediante el presente escrito formulo OPOSICIÓN AL RECURSO DE APELACIÓN
2) Que en el caso que la excepción de legitimación activa fuera desestimada íntegramente IMPUGNACIÓN DE LA RESOLUCIÓN APELADA en cuanto a la desestimación de la excepción de prescripción.
De acuerdo a lo anterior, fundamos la oposición e impugnación en los siguientes MOTIVOS:
La recurrente no indica que cuál es el motivo del recurso, ni qué norma considera infringida.
Únicamente se limita a reiterar lo expuesto en la Audiencia Previa y en su escrito de conclusiones.
La Sentencia estima parcialmente la excepción planteada por esta parte, a considerar que el actor ahora recurrente no está legitimado para reclamar los "Honorarios Administrador":
"... la partida relativa a los honorarios de administración (concepto 4100650) por la que se reclama la cantidad de 4.422,64 € pues es de ver (documento acompañado en la audiencia previa por la demandada y admitido en autos como número 1.2 de su instructa) que en la declaración del modelo 347 la Comunidad contemplaba los pagos por estos honorarios a nombre de la mercantil 71 REILAV ERPFA, S.L. lo que se compagina con los documentos 1 a 4 de la contestación a la demanda consistentes en los movimientos de las cuentas de la demandada donde se constata que todos los pagos correspondientes a sus honorarios desde 2012 a 2015 en las diferentes cuentas de la Comunidad y que siempre son por el importe de 830,53 € (coincidente con el importe de los recibos que se reclaman por el actor por los meses que se afirman debidos según documento 6 de la demanda) están girados y cobrados por dicha mercantil y no por el actor como persona física por lo que esta es la única legitimada para reclamarlos y no el demandante como persona física quien no puede ir contra sus propios actos pues, desde 2012 hasta su cese, esta partida de honorarios la cobró la mercantil y no este y es la legitimada para reclamar lo que debe conducir a acoger la excepción respecto de esta partida debiendo excluir de la resolución de la litis la suma de 4.422, 64 € al no tener el actor legitimidad para reclamarla."
Consideramos que la motivación de la Sentencia es clara, se estima que el actor carece de falta de legitimación para reclamar los honorarios son claros. Pero, es que además en la contabilidad y en las liquidaciones aportadas por esta parte y que obran unidas a autos como documentos 5 a 8 de la contestación a la demanda, el nombre de la partida contable es Honorarios Administrador 71 REILAV ERFPAM SL, por lo que, parece claro que DIRECCION002 es un nombre comercial, además de la persona física.
El hecho de que el Sr. Arturo no redacte correctamente las actas y no identifique a la Sociedad como Administrador, como si hizo Ikalbe y Nicanor, no desvirtúa el hecho de que es la Sociedad 71 REILAV ERFPAM SL, quien cobra los honorarios, quien factura (aunque no dispongamos de ellas), y quien consta como proveedor en el 347, por tanto, tal y como dice la Sentencia, la partida de honorarios la cobró la mercantil y no el actor, por tanto, es la sociedad la que está legitimada para reclamar.
Sin embargo, el actor apelante sostiene que estamos ante un contrato de arrendamiento de servicios profesionales, y que los titulares del contrato son el Sr. Arturo como persona física, y la Comunidad de propietarios demandada- apelada. Por lo que, en caso de que su pretensión fuera estimada, la acción estaría prescrita, ya que la remuneración de servicios profesionales prescribe a los tres años es por ello, tal y como desarrollamos a continuación
La Sentencia recurrida dice que "La segunda cuestión objeto de controversia se centra en la excepción de prescripción de la acción del actor. Centrado el debate ya en los tres conceptos reclamados como pagos efectuados por el actor por la Comunidad (pues los honorarios han quedado excluidos como se ha razonado más arriba al resolver la primera excepción) nos encontramos con una acción de reintegro por sumas abonadas por el actor que corresponden a la Comunidad y el plazo de prescripción es el del artículo 1964.2 del Código Civil que, tras la modificación operada por la Ley 42/2015, es de cinco años."
Por lo que es claro que la Sentencia distingue entre honorarios por servicios profesionales, cuya reclamación corresponde a la sociedad y por tanto quedan excluidos, y la acción de reintegro de los tres conceptos reclamados tres conceptos reclamados como pagos efectuados por el actor por cuenta de la Comunidad.
Por lo que en el caso de que la Sala entendiera que el actor está legitimado activamente para reclamar todas las partidas, incluidos los honorarios por entender tal y como dice la actora, estamos ante un contrato de arrendamiento de servicios, y que los titulares del contrato son el Sr. Arturo como persona física, y desestime íntegramente la excepción de falta de legitimación activa, consideramos que sería de aplicación el plazo de prescripción previsto en el artículo 1967 CC y no el de 1964.2 del Código Civil, en cuanto alguna de las partidas reclamadas.
El art. 1.967 CC establece un plazo de tres años para la prescripción de acciones correspondientes a los profesionales para exigir el pago de honorarios o retribuciones, por lo que, encontrándonos ante un contrato de arrendamiento de servicios, y siendo el Actos un Administrador de Fincas profesional no hay duda alguna de que la acción para reclamar honorarios estaría prescrita, habida cuenta de que el cese de la Administración se produjo en agosto de 2015 y la demanda se interpuso en fecha el 7 de enero de 2021.
En cuanto al resto de partidas reclamadas, el artículo 1.967 CC, dice que también prescriben a los tres años los gastos y desembolsos que se hubiesen realizado en el desempeño de sus cargos u oficios, por lo que a nuestro entender no hay duda de que también estaría prescrita la acción para reclamar los gastos de correo y material de oficina, y algunos "pagos realizados por el Administrador", como es el caso de los gastos de gestoría, ya que estos también son servicios profesionales, que según se indica de contrario se subcontrataban (aunque no obra en autos prueba alguna, además dicho argumento se introduce en el recurso por primera vez, nada se dice en la demanda, ni en la Audiencia Previa). La actora ahora recurrente, explica en su recurso que el servicio de gestoría era subcontratado por el actor-recurrente, de hecho, expresamente dice "ya se indicó que mi mandante encarga la confección de las nóminas y TC de todos los conserjes de todos los edificios que administra (más de 100) a una gestoría, la cual le cobra a razón de 21 euros por nómina y por documento de cotización. A mi cliente la gestoría le factura todos los meses de manera global por el trabajo realizado, y el después imputa el coste individual a cada comunidad." .
Por lo que para el caso de que se entendiera que está legitimado para reclamar los honorarios y que los mismos no han prescrito, reiteramos que de la prueba practicada se desprende que no sólo se adeuda nada por dicho concepto, sino que se habría cobrado en exceso.
En nuestro escrito de contestación de la demanda hizo constar, que, en los movimientos bancarios, constan desde julio de 2012 hasta agosto de 2015 relativos a pagos a la empresa del Sr. Arturo o a su cuenta personal los siguientes pagos:
REILAV ERFPAM S.L.
Transferencia a Arturo Disposición efectivo Fecha Popular Sabadell Popular 03/07/2012 3.003,00 €
contestación a la demanda se entienden no Justificados y se imputan todos ellos a pagos de honorarios de administración), 11 (relación facturas honorarios administración y pago de dichas facturas) y 12 (relación facturas comunitarias atendidas por administrador), y se requirió a la Comunidad para acreditase como había pagado los conceptos reflejados en las relaciones.
En respuesta a dicho requerimiento DIRECCION001 certificó que:
- en 29/05/2012 se realizó una transferencia a la cuenta de Arturo de 831 €. Dicha cantidad no está descontada ni en el DOCUMENTO 11 ni en el DOCUMENTO 12.
- En 5/01/2010 se cargó en cuenta un recibo de importe 797,22 € en concepto de honorarios de
administración que no ha sido devuelto.
Tampoco correspondería el pago de la mensualidad de agosto de 2015 (830,53 €), que también reclama, pese a estar cesado desde 1 de agosto de 2015. Extremo este en el que insistió doña Celsa, cuya testifical se practicó como diligencia final a solicitud de la actora ahora recurrente. De modo, que estando cesado y no habiendo acreditado que durante el mes de agosto prestara servicio alguno, no tendría la Administración derecho alguno a percibir cantidad alguna por dicha mensualidad.
Además, el recibo que se giraba al banco en concepto de honorarios era superior a lo pactado, por lo que a final de año se realizaba abono contable. No hay facturas de abono, sin embargo, en la relación que el mismo ha elaborado y que aportó como documento nº 11, consta dicho abono, pero no en todos los ejercicios. En los años 2012/2013 se realiza un abono de 966,48 € y en 2013/2014 se realiza un abono de 1.466,36 €, sin embargo, no vemos que se realizara el abono en ni en 2010/2011, ni en 2011/2012, ni tampoco en 2014/2015, que según consta en el documento nº 7 de nuestra contestación a la demanda debería ser de 966,56.
No obra en autos la liquidación de los años 2010/2011 y 2011/2012, pero si sabemos el importe del recibo y que honorarios del administrador eran de 9000 € anuales, por lo que podemos calcular el abono de dichos ejercicios:
De modo que si sumamos los tres abonos no aplicados obtenemos un resultado de 2.535,02 €.
Así que, si a los honorarios reclamados restamos las cantidades antes indicadas, se habría cobrado en concepto de honorarios un exceso de 529,19 €.
El actor tanto en esta partida como en las restantes, no ha acreditado documentalmente la realidad de la deuda, no ha aportado, facturas ni recibos, se ha limitado a remitirse a las cuentas del ejercicio 2015, que el mismo elaboró y nunca fueron aprobadas, y a aportar una relación (documento
11) que el mismo elaboró con posterioridad a la demanda.
De la testifical de doña Celsa, que solicitó la actora y se practicó como diligencia final. Explicó con claridad que en la justificación del saldo que consta en el Acta de 1 de agosto de 2015 y cantidad pendiente de pago la cantidad de 5300,45 €.
Explicó la Sra. Celsa que la contabilidad no cuadraba, que en el mes de octubre de 2015 entró un embargo de diputación en la cuenta del Sabadell 4.464,58 € (cuyo desglose consta en el documento nº
10 de nuestra contestación). Explicó también la Sra. Celsa que además aparecieron varios proveedores con pagos pendientes que se suponían estaban abonados. Por lo que cuando el Sr. Arturo indicó que tenían cantidades pendientes de cobro, se le solicitó que lo acreditara, cosa que nunca hizo.
CUARTA. - En cuanto a la desestimación de la reclamación del reintegro de los pagos que afirma haber efectuado el actor apelante por cuenta de la comunidad de propietarios demandada, en el caso de que se considere que no están prescritos, consideramos que dicho pronunciamiento debe confirmarse.
En primer lugar, hemos de indicar que la recurrente no alega motivo alguno, ni siquiera alega error en la valoración de la prueba, y es que no ha aportado prueba alguna que acredite su pretensión, y de la practicada, en modo alguno se desprende las conclusiones a las que pretende llegar.
Dado que el actor solicita el reintegro de unos pagos que dice haber realizado, debería haber acreditado como mínimo, que dichos pagos se realizaron, como él dice de "su propio bolsillo".
La realidad es que ha basado la reclamación tal y como dice la Sentencia en unas cuentas que no fueron aprobadas y en uno listado confeccionado de forma unilateral y que el mismo elaboró tras la contestación a la demanda.
Pero es que, además, tal y como consta en la Sentencia, "la Sra. Celsa que declaró con rigor que le pedían que les justificara estos pagos para abonárselos y este no les presentaba justificantes por lo que no pudieron pagar suma alguna detallando las incidencias habidas con pagos de vecinos realizados por caja con existencia de descuadres que tuvieron que descontar de la caja extremo que confirmó el testigo, propietario de un inmueble en la comunidad, don Romulo en relación a los documentos acompañados por la demandada el día de celebración de la audiencia previa con el número 1.3 de su instructa."
Pero es que además del resto de la prueba practicada tampoco se desprende que se adeude la cantidad reclamado.
Si comparamos las relaciones que figuran en el bloque de documentos número 6 que obra unido a la demanda con la relación que consta en el documento 12, nos encontramos que figuran en esta última relación la gasolina del cortacésped, red de canasta basket, material de ferretería, material albañilería portero. Por lo que parece claro que en esta relación se ha incluido también lo reclamado en "Notas atendidas por caja Arturo". Sin embargo, en el saldo final de la relación que aportó como documento 12, es de 1478,35 €, cantidad que coincide con la cantidad reclamada en concepto de "Facturas atendidas por administrador". Resulta por tanto evidente que la actora está reclamando las cantidades que constan en la relación "Notas atendidas por Caja Arturo" dos veces. Y que por lo que a la cantidad reclamada habría que restar la cantidad que reclama como notas atendidas por Caja, y que asciende a la cantidad de 589,55 €.
Además, en el certificado de fecha 19 de mayo de 2022 emitido por DIRECCION001 se indica que la Comunidad abonó lo siguiente:
Forma de pago 14/06/2013 Artemio 131,16 € domiciliación bancaria en la cuenta de Popular el 14/6/2013. 30/06/2013 Letreros metraquilato Normas Jacuzzi, Sauna y Gimnasio 363,00 € cheque al portador 10/01/2014 Deuda Conserje ( Emilio) 200,00 € pagado mediante transferencia bancaria 14/05/2013 Ayudas rejuntar piscina comunitaria 160,00 € pagado mediante cheque al portador
Sin embargo, el actor ahora recurrente, indica en el listado (documento 12) en el que relaciona las facturas comunitarias atendidas por administrador, que fue él quien las abonó.
En el documento 10 indica que la disposición en efectivo realizada el 31/08/2012 por importe de 1200
€, tuvo como destino el pago de las vacaciones del portero. Sin embargo, obra unida al certificado emitido por DIRECCION001, como Anexo 1 un documento suscrito por el portero en el que se indica la fecha en la que disfrutó de las vacaciones.
En cuanto a las Vacaciones de 2009 dice el Sr. Nicanor que no dispone de documentación de esas fechas (lo que suponemos ya sabía el Sr. Arturo, ya que la documentación que tiene el Sr. Nicanor, es la que en su día el Sr. Arturo entregó a IKALBE), pero que se ha revisado del 2010 en adelante y no hay constancia de que se pagara vacaciones ningún año. Si a ello le unimos, que las Sra. Celsa
manifestó que nunca se pagaron vacaciones en Palmeras III, que la actora ahora recurrente no ha acreditado que se pagaran vacaciones al portero, ni aporta recibo que indique que se abonaron, y mucho menos que fuera abonada por el actor.
En cuanto a los honorarios de gestoría, que dice haber abonado, no hay factura, ni constancia de que existiera obligación de pagar gestoría.
Según nos explicó el Sr. Nicanor, la inclusión de dicha partida depende de lo pactado, y nos dijo que, además, que concretamente en la Comunidad de propietarios DIRECCION000 está incluido todo lo relacionado con la elaboración de las nóminas del portero dentro de la cuota mensual que le abonan. Se afirma en el recurso, la Gestoría le factura a su cliente de forma global el trabajo realizado, y luego él actor ahora apelante lo repercutía a la Comunidad, dicho argumento se introduce en la apelación por primera vez, pero además no ha aportado las facturas de la Gestoría (que si es como dice, podían haberse facturado a su sociedad), tampoco acredita el pago a la Gestoría, ni acredita la actora ahora recurrente que hubiera pactado con la Comunidad la inclusión de dicha partida. Según explicó el Sr. Nicanor, la inclusión de los gastos de Gestoría, depende de lo pactado con la Comunidad, en algunos casos, como es el caso de DIRECCION000, está incluido en los honorarios del Administrador, y en las Comunidades en las que no está incluido, la gestoría factura directamente a la Comunidad. Sea como sea, no existe acreditación documental.
Pero es que además si restamos de su listado a los importes reclamados por dichos conceptos, resulta que se habría cobrado en exceso la cantidad de 2363,81 €
Añadir que la Sra. Celsa explicó con detalle, que solicitó al administrador le entregara el Registro de Caja y que nunca le fue facilitado, sin embargo, había varios propietarios que pagaron por Caja, incluido el Sr. Romulo. De modo que los pagos que reclama y que dice se atendieron por Caja pudieron ser abonados con dinero de la Comunidad.
Lo mismo hay que decir en cuanto a los gastos de material.
Pero es que, además el 19 de junio de 2015 se transfirió desde la cuenta del Banco Popular a la cuenta de Arturo la cantidad de 2751,27 €. (documento nº 2 de nuestra contestación),
Sin embargo, dicha cantidad no consta descontada en ninguna de las relaciones aportadas en la audiencia previa (documentos 10,11 y 12), por lo que aun considerando que procede el pago de la cantidad reclamada en concepto de gasto de material, la cantidad 2751,27 € transferida excede en mucho de lo reclamado.
QUINTA. - Con respecto a las manifestaciones realizadas por la actora apelante el punto cuarto de su demanda, consideramos en nada desvirtúa lo expuesto anteriormente.
Por muchas vueltas que le dé a la contabilidad, la realidad es que el actor no ha acreditado haber abonado "de su propio bolsillo" las cantidades que dice haber abonado por cuenta de la Comunidad.
No acredita de donde proceden los ingresos en efectivo que realiza, no hay registro de Caja, de modo que es imposible saber de dónde procedía el dinero con el que se realizaron los pagos en efectivo, pero podían haberse realizado perfectamente con dinero de la Comunidad.
En cuanto al dinero que dice haber ingresado en metálico en la cuenta de la comunidad el 27.07.2012, a falta de acreditación de su origen, podía proceder perfectamente de la caja de la Comunidad, de hecho, todo apunta a ello, ya que en la relación que elaboró unilateralmente y que aportó en la Audiencia Previa como documento 12, no aparece dicho apunte.
El que puntualmente hubiera devoluciones y descubiertos en cuenta, de ningún modo sirve para acreditar que los pagos que dice haber realizado por cuenta de la Comunidad, fueran realizados por el actor ahora recurrente. También resulta irrelevante que se llegaran a iniciar acciones civiles o penales contra el Sr. Arturo, no obstante, hemos de decir que, de no haber estado prescritas al recibir la demanda, se hubiera aconsejado por la letrada que suscribe su inicio.
Por todo lo expuesto consideramos que el fallo de la Sentencia debe ser confirmado.
Terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se dictara resolución por la que se desestimara en su integridad el recurso de apelación, frente a la sentencia dictada por de este Juzgado en las presentes actuaciones de fecha 26 de septiembre de 2022, confirmando la Sentencia recurrida, y, subsidiariamente, para el caso de que se desestime íntegramente la excepción de falta de legitimación activa, tenga por impugnada a esta parte en cuanto a la desestimación de la excepción de prescripción, confirmando el fallo de la Sentencia, todo ello con imposición a la parte apelante de las costas ocasionadas en esta alzada.
Fundamentos
Y desestimó íntegramente la demanda, por una parte apreciando la excepción de falta de legitimación activa respecto de determinadas facturas argumentado:
El artículo 1158 CC dispone "
La falta de aprobación por la comunidad del presupuesto no debería impedir por sí solo éxito de la acción de reembolso ejercitada, sin embargo, lo que no es aceptable es una serie de alegaciones extemporáneas de la parte apelante en su recurso de apelación, que lo convierte, a diferencia de lo expresado en primera instancia que pretende integrar el recurso de apelación con una serie de supuestas relaciones de gastos y "otra documental", a diferencia de los requerimientos en primera instancia o de "individualización" de la reclamación efectuada frente a la nueva administración, sin que se consiga salvar el principal obstáculo en cuanto a la falta de prueba de acreditación del pago de los gastos que se afirma sufragó en nombre de la comunidad ya que no aportó ni acreditó el pago de los recibos e importes que luego reclamó, correspondiéndole la carga probatoria de tales afirmaciones, sin que lo hiciera. No habiéndose producido modificación alguna en la Audiencia Previa, a riesgo de introducir una variación del objeto del procedimiento radicalmente proscrita en nuestro ordenamiento jurídico conforme al principio general del Derecho "pendente apellatione, nihil innovetur", con grave afectación de los principios de audiencia y contradicción al propiciar la indefensión de la parte contraria a la que se ha privado de su derecho a contra alegar y proponer prueba sobre cuestiones que no fueron oportunamente aducidas en la fase de alegaciones de la anterior instancia, en que quedaron definitivamente delimitados los términos del litigio ( SSTS 14-10- 1991 y 21-4-1992 y STC 28-9-1992), por ser cuestión nueva, como dicen las sentencias del TS de 8 de marzo de 2001, 30 de marzo de 2001, 31 de mayo de 2001, 21 de abril de 2003, 17 de enero de 2005, fijando una doctrina citada por el Tribunal Supremo Sala 1 ª, en sus sentencias de 7-3-2006, núm. 197/2006, rec. 2264/1999 y 29-5-2006, núm. 533/2006, rec. 3361/1999. Artículo 456.1 Ley de Enjuiciamiento Civil dispone "1.En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación".
Analizadas las actuaciones, entendemos que, efectivamente, la parte demandada pretende a través de su recurso formular cuestiones que, o no fueron discutidas, o no fueron alegadas en primera instancia, y ampararse en supuestos incumplimientos administrativos en cuanto a la utilización de los medios de pago, para plantear de manera novedosa cuestiones no inicialmente controvertidas, de aquí que no deban ser analizadas a los efectos de la resolución de la controversia en los términos en que las partes lo plasmaron, pues la amplia facultad revisoria que corresponde a los Tribunales de apelación al conocer de los recursos ante ellos interpuestos sólo "está limitada por el principio prohibitivo de la "reformatio in peius", quedando vinculados por los pronunciamientos de la sentencia apelada que hayan sido consentidos por las partes" [ Sentencia Tribunal Supremo núm. 550/1999 (Sala de lo Civil), de 19 junio, Recurso de Casación núm. 3129/1994 (RJ 1999/4614)]. De modo que es doctrina reiterada del T.S. (SS 13 de mayo de 1992, 21de abril y 4 de mayo de 93, 14 de marzo de 95 y 28 de julio de 1998, entre otras) la de que los tribunales de alzada tienen competencia no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como resulta del artículo 456.1 LEC 1/2000.
Por otra parte, como dice la STS, Civil sección 1 del 16 de marzo de 2016 ( ROJ: STS 1207/2016):
Además, y en cuanto a la valoración de la prueba testifical, debe recordarse que los tribunales deben valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, sin eludir, en todo caso, la valoración conjunta de la prueba.
Eso es lo que ha hecho la sentencia apelada, es decir, valorar la prueba en su conjunto y con arreglo a la sana crítica, y una vez analizada por este Tribunal la prueba practicada en el juicio, llegamos a la misma conclusión, porque la sentencia de instancia realiza una valoración de la prueba razonable y razonada, completa, coherente y acertada, y lo que la apelante pretende es hacer prevalecer su valoración sobre la contenida en la sentencia, poniendo para ello el acento en aquellos concretos aspectos de la prueba que son favorables a su tesis.
Por tanto. debemos concluir que el recurso no ha desvirtuado la corrección las conclusiones de la sentencia recurrida, que ha analizado los documentos aportados y ha concluido que la emisión de facturas habituales a nombre de la empresa de la que el actor es administrador, no le facultan para el ejercicio de tales facturas en su nombre propio, no compartiendo la Sala el argumento de que la decisión de facturar de dicha forma "a efectos fiscales" desvirtúe los razonamientos de la sentencia, dada la legitimación sentada de manera pacífica con la comunidad, y no puede ser esgrimida en su perjuicio.
Y las infracciones relativas a la apreciación conjunta de la prueba sólo se producen cuando el juzgador, omitiendo de forma ilógica la relación existente entre los hechos, base que declara probados y las consecuencias obtenidas, pero no cuando se ha limitado a obtener las conclusiones que ha estimado más adecuadas, con arreglo a la prueba practicada en el proceso, sin incurrir en una manifiesta incoherencia lógica, y en este caso, nada evidencia que la sentencia haya incurrido en algún tipo de error, bien por no haber tenido en cuenta ciertos medios probatorios, o por no haberlos interpretado adecuadamente, o bien porque, sobre su base, llegue a consecuencias arbitrarias, irracionales o absurdas, contrarias a la lógica y al sentido común.
No se acredita, por tanto, el error en la valoración de la prueba que sustenta el recurso de apelación, por falta en esencia del cumplimiento de la debida acreditación de esos gastos que reclamaba de la comunidad, y por tanto, la sentencia debe ser confirmada.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,
Fallo
1. Desestimamos el recurso interpuesto por don Arturo CONTRA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000.
2. Confirmamos la sentencia apelada.
Esta sentencia es firme, pues contra la misma, por la cuantía objeto de reclamación no cabe interponer recurso.
A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.
Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.