Sentencia Civil 496/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 557/2022 de 09 de noviembre del 2023

PRIMERO. - La representación de la parte actora ejercitó acción interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los trámites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Valencia se dictó en fecha 4 de abril de 2022 Sentencia por la que desestimaba la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO .- Contra la referida Sentencia se alza la representación de D. Erasmo, formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos en síntesis:

1.- El Artículo 9 de los Estatutos de la Comunidad, como quedó probado en la vista a través de la documental aportada dice que:

"Terrazas de uso privativo. Existen en cada uno de los Bloques de este Conjunto Inmobiliario unas terrazas descubiertas construidas por retranqueo del edificio sobre la cubierta de la planta inferior, subdividiéndose cada terraza en zonas perfectamente delimitadas y separadas unas de otras por muro de obra, que constituyen elemento privativo de las respectivas viviendas en las que quedan integradas. No obstante a pesar de su naturaleza de elemento privativo si se produjeran desperfectos o averías en los elementos constructivos o arquitectónicos esenciales de esas terrazas -como en los forjados, materiales de aislamiento, etc- no causados por el uso o aprovechamiento normal de ellas, la reparación de tales daños será a cargo de la subcomunidad a que pertenezcan por entender que tales reparaciones extraordinarias exceden de las obligaciones privativas del propietario, ya que también esas terrazas constituyen cubierta de parte del Conjunto Inmobiliario."

En contraposición, el Acuerdo adoptado por la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios y cuya nulidad se solicitó en la demanda de Juicio Ordinario por la recurrente dice que:

"Debido a que el forjado de las terrazas descubiertas, construidas por retranqueo del edificio sobre la cubierta de la planta inferior, que es un elemento común por naturaleza y que no se puede desafectar, y su impermeabilización, que por definición no sirve al propietario de la terraza, sino al piso inferior del que esta es cubierta, pues tiene una función de protección para lograr la estanqueidad del inmueble en ese punto. Teniendo en cuenta que, junto con dicho espacio se sitúan las cámaras de aire, tele asfáltica y demás elementos que deben estar en buen estado de mantenimiento para facilitar la estanquidad y evitar filtraciones. En este sentido, todas las modificaciones o alteraciones que los propietarios de dichas terrazas realicen, tales como las instalaciones de tarimas o elementos superpuestos que impidan el acceso para comprobar/reparar la estanqueidad de dichas terrazas, los propietarios de dichas terrazas se verán obligados a la retirada de dichas instalaciones por sus propios medios cuando la Comunidad lo requiera, para que los técnicos designados por la Comunidad de Propietarios puedan realizar cuantas acciones pertinentes para mantener el estado necesario de estanqueidad de las terrazas".

En opinión de la recurrente, el acuerdo adoptado es algo que incide de forma directa en la regulación de las terrazas de uso privativo que expresamente quedaron plasmadas en el Artículo 9 de los Estatutos de la Comunidad porque así consideraron y quisieron los propietarios, que se regulase y se crease norma respecto a ellas. Son terrazas privativas como se dice en este artículo y como quedó plasmado y reconocido en juicio por el Secretario de la Junta General, el Administrador del edificio. Es por ello por lo que cualquier cuestión sobre las mismas, sobre dichas terrazas, debe tratarse como una modificación de dicho artículo constitutivo de la Comunidad, y máxime cuando tiene la envergadura del Acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios en 24 de enero de 2020 en el Punto 4 de la Junta General Ordinaria.

Se están introduciendo, de forma clara, elementos nuevos, condiciones y obligaciones no contempladas en dicho artículo inicial y constitutivo, y respecto a las terrazas de retranqueo.

Se está regulando el uso que sobre dichas terrazas pueden realizar sus propietarios, introduciendo novedades y nuevos deberes a los propietarios, nuevas condiciones de uso, en definitiva, cuestión que en cualquier caso debería haberse establecido en los Estatutos Constitutivos por regular expresamente sobre dichas terrazas. Así se dice que "todas las modificaciones o alteraciones que los propietarios de dichas terrazas realicen, tales como las instalaciones de tarimas o elementos superpuestos que impidan el acceso apara comprobar/reparar la estanqueidad de dichas terrazas, los propietarios de dichas terrazas se verán obligados a la retirada de dichas instalaciones por sus propios medios cuando la Comunidad lo requiera, para que los técnicos designados por la Comunidad de Propietarios puedan realizar cuantas acciones pertinentes para mantener el estado necesario de estanqueidad de las terrazas.", algo que no estaba regulado en un inicio y que no estaba contemplado, sino que se decía que "si se produjeran desperfectos o averías en los elementos constructivos o arquitectónicos esenciales de esas terrazas -como en los forjados, materiales de aislamiento, etc- no causados por el uso o aprovechamiento normal de ellas, la reparación de tales daños será a cargo de la subcomunidad a que pertenezcan por entender que tales reparaciones extraordinarias exceden de las obligaciones privativas del propietario, ya que también esas terrazas constituyen cubierta de parte del Conjunto Inmobiliario"

El acuerdo impugnado en la demanda no habla de todas las terrazas de la comunidad de propietarios, una comunidad como reconocen los testigos que prestaron declaración en la vista oral, de más de ciento cuarenta viviendas, sino que solo habla de las terrazas retranqueadas, de las terrazas que precisamente están reguladas ya en el Artículo 9 de los Estatutos de la Comunidad. Si no se hubiese querido cambiar y modificar expresamente dicho artículo, el Acuerdo de la Comunidad que se impugna hubiese tratado de las terrazas en general, y de las tarimas o superficies puestas sobre las mismas, pero no, solo habla de las terrazas retranqueadas, introduciendo nuevas obligaciones respecto a las mismas, que no para el resto de propietarios con otro tipo de terrazas que en cambio no están reguladas expresamente en los Estatutos de la Comunidad.

2.- Es por esto por lo que, considerando que ha habido una modificación de los Estatutos de la Comunidad se interesa la nulidad del Acuerdo adoptado por la Junta General Ordinaria, ya que el mismo fue adoptado no por la unanimidad exigible, sino solo por la mayoría presente en dicha Junta. Acudieron sólo 19 propietarios con un coeficiente de participación muy escaso, ya que hablamos de más de 140 propietarios, pero además de esos 19 participantes, hubo un voto en contra, tal y como consta en el Acta de dicha Junta General, adjuntada como prueba documental en el proceso.

3.- Errónea valoración del resultado de la prueba practicada: carece de fundamentación la Sentencia en su apreciación, pues "olvida" que no solo se está hablando de la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios sobre la reparación extraordinaria de los daños en los elementos constructivos o arquitectónicos, sino que además se están introduciendo nuevos elementos y obligaciones de uso respecto a los propietarios de las mismas, lo que sin duda debería de haberse establecido, en cualquier caso y si ese hubiese sido el deseo de la Comunidad, desde un principio en los Estatutos de la Comunidad.

Es evidente, que son nuevos elementos y condiciones que se establecen e introducen sobre el uso de las terrazas retranqueadas de uso privativo, y que solo se han querido expresamente introducir sobre dichas terrazas, y no sobre las del resto del edificio, concretamente sobre las que ya están reguladas en los Estatutos de la Comunidad.

Hay que partir, en un primer momento, de la propia oposición a la demanda presentada por la Comunidad de Propietarios que en su Hecho Tercero, refiriéndose a la modificación del Art. 9 de los Estatutos y del Acuerdo adoptado por la Comunidad dice:

"En ningún caso, crea elementos nuevos, condiciones y obligaciones no contemplados en dicho artículo, sino una concreción de lo referido en dicho artículo, precisamente para que la Comunidad de Propietarios pueda asumir su responsabilidad, sin perjuicio de ningún propietario."

Es decir, hasta la demandada reconoce que se están estableciendo modificaciones, "concreciones", en dicho Art. 9 de los Estatutos, luego la modificación exige unanimidad

Dichos motivos serán objeto de análisis, seguidamente.

La representación de la parte actora formulo demanda de juicio ordinario con fundamento en los siguientes hechos expuestos, en síntesis:

La demandante es propietaria de la vivienda sita en la DIRECCION000, nº NUM000, puerta NUM001 de Valencia. El acuerdo adoptado en Junta General de 24 de enero de 2.020 modifica el artículo 9 de los Estatutos de la Comunidad al introducir elementos nuevos, condiciones y obligaciones no contempladas en dicho artículo inicial

Por tanto se infringe el articulo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto el mismo establece que " los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación", Dicha exigencia aquí no se ha cumplido, ya que además de que acudieron sólo 19 propietarios a la Junta con un coeficiente de participación muy escaso. Además de esos 19 participantes, hubo un voto en contra, el de la demandante.

Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formuló oposición interesando la desestimación de la pretensión dirigida en su contra.

Convocadas las partes al acto de la Audiencia Previa propusieron las pruebas convenientes a sus respectivos derechos.

En el acto del juicio tuvo lugar la práctica de las que resultaron admitidas con el siguiente resultado expuesto, en síntesis:

Interrogatorio de D. Simón. Presidente de la comunidad. Era presidente el 24 de enero de 2.020 se convocó una Junta General Ordinaria y el acuerdo se adoptó por todos los vecinos que estaban, votaron todos a favor excepto la demandante. La comunidad tiene 140 puertas. Reside en el edificio pero no de manera habitual. Conoce el edificio desde que se entregaron las llaves. La terraza de la puerta NUM001 de origen tenía un suelo de obra grisáceo. La terraza en la actualidad está en parte desmontada para ver los problemas de filtraciones que había. El acuerdo se adoptó porque entendían que la comunidad es responsable de la estanqueidad de la terraza porque ese retranqueo constituye la cubierta del vecino de abajo, por eso exigen a los vecinos que han puesto el suelo sin pedir permiso a la comunidad, quisieron resolver el problema estableciendo una norma en el sentido de que toda persona que pusiera la tarima tendría que retirarla para que la comunidad pudiera intervenir y arreglarlo, pues eso agrava las labores de mantenimiento. Por el riesgo de falta de mantenimiento y filtraciones que la tarima puede ocasionar. Era necesario retirar las tarimas para hacer pruebas de estanqueidad. Porque la prueba de estanqueidad requiere la retirada de la tarima. La comunidad ha conocido la existencia de la tarima en el momento en que ha surgido el problema de las filtraciones con motivo de lo cual visitó el declarante la vivienda de la actora.

D. Erasmo: es propietaria desde 2.003 aproximadamente. En su terraza colocó la tarima y en la actualidad esta casi toda levantada. La labor de mantenimiento de la terraza la realiza levantando la tarima que se puede levantar y se limpia, es como un puzzle, se levanta a piezas para la limpieza, no hay agujeros ni tornillos. La declarante limpia todas las semanas levantando trozos en concreto. Para desmontar se quitan piezas. Tendría que trasladarse de su casa para desmontar toda la terraza al completo. No se opone a levantar la terraza parcialmente.

D. Jose Ramón: administrador de la subcomunidad de DIRECCION000 NUM000. Estuvo presente en la Junta de 24 de enero de 2.020 como secretario de la Junta. El acuerdo litigioso se acordó por mayoría de todos los presentes salvo un voto en contra la demandante. Eran 19 personas en total. Hay unos 140 copropietarios. Conoce el articulo 9 de los Estatutos relativo a las terrazas de uso privativo. La comunidad sabe que la terraza es privativa de la vivienda pero como le compete a la comunidad su mantenimiento, se consideró que no se puede acceder al mantenimiento de la misma cuando se ha instalado una tarima. Según los Estatutos aunque la terraza sea privativa, al ser cubierta del edificio, le corresponde a la comunidad el mantenimiento de cubierta: forjados, impermeabilizado y parte estructural. Por otra parte, para hacer una prueba de agua hay que desmontar la cubierta y eso son unos 4.000 euros, es muy caro, por eso lo que la comunidad solicita a los copropietarios que despejen las terrazas. El principal problema es si la terraza es privativa o no. En el titulo constitutivo constan las terrazas como privativas, pero pese a ello los Estatutos en su artículo 9 dicen que el mantenimiento le corresponde a la comunidad. La intención era poder realizar las pruebas y para ello hay que desmontar la tarima.

D. Ángeles: Es propietaria de la puerta 97 tiene una terraza como la de la actora. La comunidad le demando porque había filtraciones en el piso de abajo y decían que era porque había instalado una tarima. La comunidad no le requirió que abonara cantidad alguna por las reparaciones de su terraza, solo le dijeron que tenia que permitir la reparación. Todo ello corrió a cargo de la comunidad. Y de hecho el anterior administrador le dijo que si le causaban algún desperfecto en su tarima, correría a cargo de la comunidad. La comunidad quiso poner una demanda penal, para que dejara entrar a personas a trabajar que se archivó. No recuerda si acudió a la Junta litigiosa. Tiene 3 procedimientos en marcha con la comunidad de propietarios.

D. Abel: administra las zonas comunes y el garaje. Cada vivienda da lugar a dos recibos de comunidad de propietarios. Un recibo va vinculado con el piso y otro a las zonas comunes.

Perito de la demandada: conoce que la comunidad adopto el acuerdo litigioso, pero no conoce su texto. Su informe es posterior al acuerdo.

La Sentencia objeto de recurso desestima la demanda interpuesta por cuanto según razona:

1.- El acuerdo impugnado no modifica el Art 9 de los estatutos comunitarios por lo que no requiere unanimidad.

2.- El Art 9 citado hace recaer sobre la CP la reparación extraordinaria de los daños en los elementos constructivos o arquitectónicos esenciales de las terrazas objeto de autos y el acuerdo impugnado No modifica dicha responsabilidad pues sólo se refiere a los elementos superpuestos libremente por los propietarios sobre dichas terrazas, tales como tarimas u otros.

Puede anticiparse ya desde este momento que valorado en conjunto el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C. la Sala considera el recurso de Apelación formulado, improsperable, y da por reproducidos los acertados fundamentos jurídicos contenidos en la resolución impugnada, pues como dispone la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992, si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir en su caso, solo aquellos que resulte necesario, amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva. (la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional sentencias 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/2000 como de la Sala Primera del Tribunal Supremo Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1.999 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo y 9 de junio y 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2.001). Así según ha señalado reiterada doctrina emanada del Tribunal Constitucional ( AATC. 688/88 y 956/88 y SSTC., 146/90, 27/92) la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos y cual precisa la STS de fecha 20 oct. 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado". Deben, por tanto, adicionarse por tanto únicamente a los fundamentos jurídicos referidos, a efectos de resolver las cuestiones planteadas en esta alzada, las siguientes consideraciones:

Nos indica la STS de fecha 30 de marzo de 2007 : "...ha señalado esta Sala que, dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales".

Y se apoya tal afirmación en el propio contenido del artículo 396 del Código Civil que contiene una enumeración (no cerrada sino abierta o indicativa) de los elementos comunes de un edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, y dentro de la cual se enumeran entre otros: el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Pues bien, en el caso presente, tal como acertadamente afirma la Sentencia que es objeto de recurso, el artículo 9 de los Estatutos se titula: " Terrazas de uso privativo", no de naturaleza privativa, y aunque la redacción de dicho articulo pudiera inducir a interpretaciones divergentes, lo cierto es que en el mismo se expresa claramente, que esas terrazas constituyen cubierta de parte del Conjunto Inmobiliario, por lo que conforme a lo expuesto, necesariamente han de ser considerados elementos comunes por naturaleza o esenciales. Partiendo de ello, el acuerdo adoptado en la Junta, no requiere unanimidad, ni infringe precepto alguno de la Ley de Propiedad Horizontal, puesto que contrariamente a lo que sostiene la apelante, no modifica la naturaleza de un elemento privativo, convirtiéndolo en común, y su único propósito, como argumenta la Sentencia apelada, es el de puntualizar, que los propietarios de dichas terrazas se verán obligados a la retirada de las instalaciones ubicadas en las terrazas por sus propios medios cuando la Comunidad lo requiera, para que los técnicos designados por la Comunidad de Propietarios puedan realizar cuantas acciones pertinentes para mantener el estado necesario de estanqueidad de las terrazas. Procede por tanto en virtud de cuanto se ha expuesto, la desestimación del recurso de Apelación formulado, resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- . Establece el artículo 398 de la L.E.C. que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

CUARTO.- Recursos: El art- 477 de la LEC, según la redacción establecida por el art. 225.7 del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, que entró en vigor el 29 de julio de 2023, dispone:

<<1. Serán recurribles en casación las sentencias que pongan fin a la segunda instancia dictadas por las Audiencias Provinciales cuando, conforme a la ley, deban actuar como órgano colegiado y los autos y sentencias dictados en apelación en procesos sobre reconocimiento y ejecución de sentencias extranjeras en materia civil y mercantil al amparo de los tratados y convenios internacionales, así como de Reglamentos de la Unión Europea u otras normas internacionales, cuando la facultad de recurrir se reconozca en el correspondiente instrumento.

2. El recurso de casación habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional. No obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional.

3. Se considerará que un recurso presenta interés casacional cuando la resolución recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplique normas sobre las que no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Cuando se trate de recursos de casación de los que deba conocer un Tribunal Superior de Justicia, se entenderá que existe interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial, o no exista doctrina del Tribunal Superior de Justicia sobre normas de Derecho especial de la Comunidad Autónoma correspondiente, o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

4. La Sala Primera o, en su caso, las Salas de lo Civil y de lo Penal de los Tribunales Superiores de Justicia, podrán apreciar que existe interés casacional notorio cuando la resolución impugnada se haya dictado en un proceso en el que la cuestión litigiosa sea de interés general para la interpretación uniforme de la ley estatal o autonómica. Se entenderá que existe interés general cuando la cuestión afecte potencial o efectivamente a un gran número de situaciones, bien en sí misma o por trascender del caso objeto del proceso.

5. La valoración de la prueba y la fijación de hechos no podrán ser objeto de recurso de casación, salvo error de hecho, patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones.

6. Cuando el recurso se funde en infracción de normas procesales será imprescindible acreditar que, de haber sido posible, previamente al recurso de casación la infracción se ha denunciado en la instancia y que, de haberse producido en la primera, la denuncia se ha reproducido en la segunda instancia. Si la infracción procesal hubiere producido falta o defecto subsanable, deberá haberse pedido la subsanación en la instancia o instancias oportunas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación