Sentencia Civil 63/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 956/2021 de 09 de febrero del 2023

PRIMERO .- La representación procesal de la mercantil LÓPEZ MARSELLA SL formuló demanda de juicio ordinario contra la mercantil FINCAMINIUN SL y la CP CALLE CARRETERA000 NÚM NUM000 DE VALENCIA.

Sustenta su pretensión en que con fecha 28 de Octubre de 2017 se suscribió contrato privado de alquiler entre la mercantil López Marsella, S.L. y la mercantil FINCAMINIUM, S.L., del local sito en Valencia, calle Carretera Escrivá, nº 1-bajo.

La duración del citado contrato se pactó hasta el 31 de Octubre de 2022, con un plazo de obligado cumplimiento de dos años (por voluntad de las partes), es decir, hasta el 31 de octubre de 2019.

Con fecha 4 de enero de 2019 se entregó a la actora un acta notarial de notificación y depósito otorgada por FINCAMINIUM, S.L., ante el notario de Valencia D. Fernando Olaizola Martínez, haciendo constar que "Que dadas las reiteradas filtraciones y humedades que se producen en el local cada vez que llueve, desde la terraza situada sobre el local, lo que ha sido comunicado reiteradamente a la parte propietaria con el apoyo de informes periciales, sin haber sido atendido ni resuelto dicho problema por la parte propietaria; e imposibilitando dichas filtraciones el normal desarrollo de la actividad de la sociedad arrendataria en dicho local, la mercantil "Fincaminium, S.L.", cesa en la posesión del local en el día de hoy que deja libre y a disposición de la propietaria, reservándose el ejercicio de las acciones que le asistan."

También se ofreció a la actora las llaves del local, que se negó a retirar, por las siguientes razones:

1.- Obligación de cumplir con el plazo pactado de obligado cumplimiento.

2.- Imposibilidad de una rescisión unilateral por cuanto López Marsella, S.L. había cumplido con todas sus obligaciones.

3.- Si ha habido goteras y no se han reparado (según la mercantil "Fincaminium, S.L.") lo ha sido por la actitud obstruccionista de su administrador D. Jesús Ángel.

En resumen, con el acta notarial la mercantil "Fincaminium, S.L." pretendía la rescisión unilateral del contrato de arrendamiento esgrimiendo una única razón: las goteras y la actora se opuso y le conminó al cumplimiento del plazo pactado de obligado cumplimiento por cuanto la había mantenido en el uso pacífico el local comercial arrendado.

En cuanto a la existencia de las goteras que esgrime la mercantil "Fincaminium, S.L.", no se tiene constancia de su existencia por la imposibilidad de comprobar las mismas debido a la permanente actitud obstruccionista de D. Jesús Ángel, y de las que no aporta pericia alguna a pesar de afirmar su existencia.

En conclusión, sostiene la parte actora:

1.- D. Jesús Ángel, como administrador de la mercantil "Fincaminium, S.L.", ha impedido consciente, voluntaria y en todo momento que se pudieran comprobar la existencia de las filtraciones o goteras, así como ha imposibilitado que, de ser ciertas, las mismas pudieran repararse.

2.- La mercantil López Marsella, S.L., ha realizado todos los actos necesarios para mantener en el uso pacífico del local arrendado a "Fincaminium, S.L.".

3.- Por lo anterior, "Fincaminium, S.L." tiene obligación de cumplir el plazo de obligado cumplimiento del contrato de arrendamiento de dos años por cuanto fue convenido voluntaria y expresamente por aquella y no hay causa de rescisión.

Termina su demanda suplicando:

A.- Se declare vigente el contrato de arrendamiento otorgado entre mi representada López Marsella, S.L. y Fincaminium, S.L.

B.- Se declare que el plazo de dos años es de obligado cumplimiento por cuanto fue libremente acordado entre López Marsella, S.L. y Fincaminium, S.L., y mi representada ha mantenido en el uso pacífico a Fincaminium, S.L.

C.- Se condene a Fincaminium, S.L. al pago de las rentas del arrendamiento y cantidades asimiladas adeudadas a López Marsella, S.L., a día de hoy, y que ascienden a OCHO MIL DOSCIENTOS VEINTICUATRO EUROS CON SESENTA CÉNTIMOS (8.224,60€), más las que se devenguen durante la sustanciación del presente procedimiento y hasta el plazo de dos años desde el otorgamiento del contrato de arrendamiento, más los intereses que se continúen devengando, con expresa condena en costas.

D.- Alternativa y subsidiariamente, y para el improbable supuesto de que se estimara que las supuestas goteras son causa de rescisión del contrato de alquiler, se condene a la comunidad de copropietarios de calle CARRETERA000, nº NUM000, de Valencia a la cantidad de NUEVE MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS EUROS CON CUARENTA CÉNTIMOS (9.152,40€), pues sería la responsable de los daños y perjuicios producidos a López Marsella, S.L., con expresa condena en costas si se opusiera a esta demanda.

La representación procesal de la mercantil FINCAMINIUM SL, arrendataria, se opuso a la pretensión actora alegando que las partes firmaron el contrato el 26 de octubre de 2017 con una duración de 5 años, siendo los dos primeros de obligado cumplimiento. La parte pidió la terminación anticipada por el incumplimiento de la propiedad ya que se desentendió de los problemas de goteras que impedían a la demanda el normal desenvolvimiento de sus actividades.

El primer siniestro tuvo lugar el día 3 de junio de 2018 a través de un conducto de extracción del edificio. Su aseguradora, Allianz lo comprobó y valoró los daños.

Se produjeron nuevas goteras en septiembre de 2018, (el día 5 de septiembre) debido al mal estado de la terraza comunitaria ubicada en la parte superior del local; goteras que se repitieron el día 18 siguiente.

El día 19 de octubre sufrió nuevas filtraciones que se reprodujeron el día 31 de octubre de 2018.

Debido al constante incumplimiento de las obligaciones del arrendador, la arrendataria decidió resolver el contrato e intentó devolver las llaves.

No es cierto que se impidiese a los peritos comprobar las filtraciones.

La representación procesal de la Comunidad de Propietarios se opuso a la pretensión actora invocando, en primer lugar, el defecto legal en el modo de proponer la demanda, ya que por una parte se reclaman las rentas y por otra una reclamación extracontractual de daños y perjuicios, pretensiones que se basan en distintas causas de pedir y constituyen acciones incompatibles.

Sobre el fondo del asunto, invoca que es parte ajena al contrato de arrendamiento. Además, la comunidad demandada tenía una póliza de seguro con GENERALI, por ello, cada queja se le trasladaba, se comprobaban los daños; en algunos casos el perito indicó que no había indicios de entrada de agua. En varias ocasiones, y alertados sobre una posible entrada de agua, el gerente de la arrendataria no dejó entrar al perito en las instalaciones para comprobar los hechos y reparar los daños.

La sentencia de instancia rechaza el defecto legal en el modo de proponer la demanda porque entre las dos reclamaciones sí que existe un nexo causal, las filtraciones.

Estima, que las filtraciones que se aprecian en los vídeos son específicas de una parte del local, afectan a un pequeño espacio del local y son de poca entidad. Otras, no son detectadas por los peritos. El electricista, don Agustín dijo haber ido en dos ocasiones. No eran averías graves. Afectaban a la pecera no a elementos de la actividad. Cualquier aviso era atendido. El origen de las filtraciones era una elemento común, una terraza que se reparó.

La demandada habla de 5 episodios de filtraciones pero ALLIANZ, su aseguradora, sólo documenta 2. GENERALI sólo documenta dos filtraciones y consta que el arrendatario impidió su comprobación.

Estima la demanda contra el arrendatario, declarando incumplido el contrato y le condena a pagar 8.108,82.-€ y desestima la demanda contra la Comunidad de Propietarios.

Contra dicha resolución se alza la parte demandada FINCAMINIUM SL, sociedad arrendataria invocando diversos motivos que pasamos a examinar.

SEGUNDO . En la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de las siguientes consideraciones:

I) Lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, conforme al cual <>

II) Que este Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio, recurso 358/2006. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009 número de recurso, 1834/2005: << el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia>>". Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007, Ponente don Francisco Marín Castán y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008).

En fechas más recientes, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 14 de junio de 2011, (ROJ: STS 4255/2011), Sentencia: 392/2011, Recurso: 699/2008, Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYÓN COBO, nos dice: < artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o una sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación", lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que, como indica el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil "La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada", afirmándose en la sentencia 798/2010, de 10 diciembre , que el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición "tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso".

22. Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la prueba testifical de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado.>>

Por último, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 28 de septiembre de 2018, Roj: STS 3262/2018, Nº de Recurso: 1082/2016, Nº de Resolución: 536/2018, Ponente: PEDRO JOSÉ VELA TORRES: <<1. - Como hemos declarado en la sentencia 414/2018, de 3 de julio , el principio de justicia rogada se suele identificar como la suma del principio dispositivo y del principio de aportación de parte y se configura legalmente como una exigencia para el tribunal en el art. 216 LEC , al decir:

"Los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales".

La manifestación última de estos principios en el proceso civil es la vinculación del órgano judicial a las peticiones formuladas por las partes, de manera que su decisión habrá de ser congruente con las mismas, sin que pueda otorgar cosa distinta a la solicitada, ni más de lo pedido, ni menos de lo resistido. Por ello, la sentencia 795/2010, de 29 de noviembre , recordó la correlación entre el principio de justicia rogada ( art. 216 LEC ) y la congruencia de la sentencia ( art. 218.1 LEC ).

2.- A su vez, el recurso de apelación permite una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia, pero con un doble límite para el tribunal de segunda instancia. En primer lugar, conforme al art. 456.1 LEC, el ámbito de conocimiento en apelación debe ser acorde con los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia. En segundo lugar, a tenor del art. 465.5 LEC, la resolución de apelación "deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461".>>

TERCERO .- Como primer motivo de su recurso, la arrendataria invoca que se opuso a la pretensión actora porque la arrendadora había incumplido el contrato por no mantenerle en el uso pacífico del local, debido a su inactividad ante las continuas goteras que impedían la actividad del local, lo que se había producido en múltiples ocasiones. Ha quedado probado que se produjeron goteras en el local en 4 o 5 ocasiones, que afectaron a los libros, actas, aparatos eléctricos y otros elementos del local.

El actor no reparó y la comunidad hizo algunas reparaciones que no fueron suficiente. La circunstancia de que las filtraciones afectasen a zonas determinadas no excluye el incumplimiento de la actora pues se alquiló todo el local, en su conjunto. Afectaron a 3 estancias diferentes, por causas distintas y en diferentes ocasiones, llegando a provocar que saltara el diferencial y se quedase sin luz todo el local.

La parte apelada opone que hubo filtraciones en determinados puntos del local y no eran de entidad. No afectaban a la ocupación ni al desarrollo de la actividad.

La actora siempre ha manifestado su voluntad de reparar mientras que el demandado mostró un actitud obstruccionista.

El electricista afirmó que únicamente estaban afectados unos cables. El electricista de Electrón afirma que lo reparó todo a las 3 horas. El perito de la actora sostiene que únicamente vio desenchufada una pecera y 3 o 4 libros mojados. El perito de la demandada afirma que vio documentación mojada y la pecera. Y el corredor de Allianz sostiene que pagaron un primer parte de daños pero ya no le consta que hubiese más.

Como segundo motivo de su recurso esgrime que la sentencia considera que sólo hubo goteras en dos ocasiones y que no afectaron en modo grave al local. La sentencia únicamente entiende acreditas las goteras de junio y de septiembre en las que estuvieron de acuerdo todos los testigos. Pero en septiembre hubo dos episodios: El 5 de septiembre y el 18 de septiembre. El perito, en el documento número 8 hace constar que visitó dos veces el local y las dos veces vio agua. La sentencia omite que también hubo goteras en octubre, como admitió la administradora, pues en octubre se pagaron 3 facturas. El corredor de seguros dice que hubo 5 partes, con 5 reparaciones en zonas diferentes. Lo relevante no son el número de veces sino que siempre que llovía había filtraciones.

Como tercer motivo de su recurso la parte esgrime la pasividad de la actora que no puede suplirse por un tercero, la comunidad de propietarios. Todos los intentos de reparación los hizo la Comunidad de Propietarios y pese a las continuas gotera y requerimientos la propiedad no aceptó reducir la renta.

La parte apelada opone que la pericial de Allianz recoge dos episodios. Las trabas de la demandada impidieron su comprobación. Según la administradora, las facturas de octubre y noviembre que responden a trabajos anteriores.

Esta Sala considera que el recurso debe desestimarse.

Hemos de partir de que todas las partes admiten la existencia de filtraciones que generaron entrada de agua en el bajo que ocupaba la arrendataria. Una de ellas causada por una tubería antigua del local, que fue cortada y sellada y otra desde la terraza comunitaria, que se reparó impermeabilizando toda la terraza.

La parte actora sostiene que hubo otras tres filtraciones de agua de gran entidad pero tanto los testigos como los peritos coinciden en que no se pudieron comprobar por la actitud obstruccionista del personal de la demandada que no les permitió la entrada para su comprobación.

Así lo reconoce don Carlos, presidente de la Comunidad de Propietarios, quien afirma que se repararon las dos primeras y que sobre las restantes ya no pudieron comprobar nada pues no se lo permitió el LR de la arrendataria.

Doña Camila administradora de la Comunidad de Propietarios manifestó que hasta el año 2018 no se habían manifestado goteras en el bajo comercial. Que sabe que se hicieron 3 intervenciones para reparar y se impermeabilizó la cubierta. Posteriormente el arrendatario comunicó otras filtraciones pero no les dejó entrar a comprobarlo. A ella le avisaba el propietario del inmueble que residía en el extranjero.

Don Cristobal, corredor de seguros de la entidad aseguradora de la Comunidad de Propietarios manifestó que dieron parte a la aseguradora cuando se produjeron las goteras. Que se abrieron un par de expedientes, y cree que hubo 5 partes. Y que siempre mandaron a un reparador.

El perito testigo don Domingo afirma que realizó dos visitas de inspección, y acudió personalmente al local pero no recuerda los hechos

Don Efrain, perito de la aseguradora del arrendatario sostiene hubo dos filtraciones, en la primera se dañaron unos libros y una pecera. Se produjo por un shunt de ventilación. Sabe que hubo otro siniestro posterior y la Comunidad le dijo que lo iba a reparar.

El perito don Isidoro (perito de la aseguradora de la parte actora), afirma que acudió en junio, se reclamaban daños en unos peces y en unos libros, pero no vio filtraciones todo ello por un shunt ciego. Ya no ha vuelto a acudir.

Valorando de forma conjunta toda la prueba practicada llegamos a la misma conclusión que el juzgador de instancia, la existencia de dos siniestros, o entradas de agua, que fueron debidamente reparados tanto por la propiedad del local como por la comunidad de propietarios, y la falta de acreditación de los siniestros posteriores, puesto que si bien la representación de la mercantil arrendataria sostiene que se produjeron y que dio aviso a la propiedad, de las manifestaciones de los testigos y peritos se constata, que no permitió que se comprobaran y, en su caso, que se repararan.

La existencia de unos partes de siniestro no equivale a la constatación de su existencia y de los daños, puesto que es necesario que se compruebe su realidad, su causa, y que es imputable a la propiedad o a la comunidad. Tampoco puede servir de referencia las facturas de las reparaciones ya que, como manifestó la administradora del inmueble, procedieron a impermeabilidad la terraza comunitaria, y lo pagó en varias facturas.

Partiendo pues, como hemos indicado, de la existencia de dos siniestros, igualmente estimamos que ello no justifica la resolución unilateral del contrato por parte del arrendatario puesto que la entidad de los daños no impidió el normal desarrollo de la actividad y no podemos estimar que, con ello, el arrendatario no disfrutó del goce pacífico del local.

CUARTO.- Por todo lo expuesto, y haciendo nuestros los razonamientos de la sentencia de instancia, a los que nos remitimos, como así nos permite la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras Sentencia de 22/5/2000 Recurso: 19/1996, Resolución: 501/2000, Ponente: ROMÁN GARCÍA VARELA, con cita de la de 16 de octubre de 1992, cuando dispone que: << si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir solo aquellos que resulte necesario ( STS de 16 de octubre de 1992 ), amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva>> debemos concluir con la desestimación del presente recurso y la confirmación de la sentencia de instancia.

En materia de costas de acuerdo con lo establecido en los artículos 398 y 394 de la de la Ley de Enjuiciamiento Civil al desestimarse el recurso, condenamos a la parte actora al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,