Sentencia Civil 295/2024 Audiencia Provincial Civil de Valladolid nº 3, Rec. 506/2023 de 21 de marzo del 2024

PRIMERO. - La representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000" recurre en apelación la sentencia de instancia que, estimando íntegramente la demanda formulada contra esta por la SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION001", declara la nulidad del acuerdo Tercero, apartado Segundo adoptado en fecha 17 de agosto de 2021 por la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000", dejándolo sin efecto, con condena a la parte demandada a estar y pasar por la anterior declaración, así como al pago de las costas procesales, que muestra su disconformidad que con tales pronunciamientos.

Fundamenta su impugnación, después de hacer una breve alegación previa, manifestando por su disconformidad con el fondo de la sentencia y en especial con la interpretación que hace del art. 1 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, en base a que únicamente lo analiza refiriéndose a la reserva de derechos del art. 7 de los Estatutos, por entender que el "Cubo" no está en los supuestos de reserva de derecho sobre el elemento o zona 2 descrita en el art. 7 c) de dichos Estatutos y comporta afectación de un elemento común, cuando considera la recurrente que de la propia redacción de este art. 1 de los Estatuto de la Comunidad se desprende que los elementos comunes del conjunto inmobiliario pueden surgir sobre los edificios construidos o que se construyan bajo las oportunas licencias administrativas, como ocurre concretamente con los "Cubos", precisando que si no pudieran construirse edificios bajo las oportunas licencias administrativas, esta redacción quedaría vacía de contenido, por lo que entiende que esos "elementos comunes" surgen concretamente respecto a la nueva construcción de los "Cubos", debiendo remitirse al art. 7 de los Estatutos, por el que se entiende que los elementos comunes surgen de los edificios que se construyan bajo las oportunas licencias administrativas, precisando que el suelo sobre el que se asientan "los Cubos" es titularidad de Grupo Recoletos, constituyendo esta construcción de "los Cubos" una ampliación precisamente del hospital Campo Grande que la rodea; que debajo de dicha construcción, es decir donde esta se apoya, se ubica el BUNKER del propio Hospital Campo Grande, así como que a dicha zona solo se accede desde las propias instalaciones del Hospital Campo Grande; concluyendo que el acuerdo impugnado fue válidamente adoptado, y por ende no debe declararse nulo, pues no existe infracción alguna del título constitutivo ni del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En segundo lugar alega vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva por error en la valoración de la prueba en relación con la doctrina de los actos propios por los motivos que expone y circunstancias que refiere para afirmar, en definitiva que el tercer fundamento alegado en la sentencia recurrida, relativo a los actos llevados a cabo por la Su comunidad no constituyen un acto propio inequívoco, considerando que queda absolutamente desvirtuado por cuanto dicha actuación de la Subcomunidad sí constituye claramente un acto propio inequívoco, que no hace sino fortalecer la motivación necesaria para la aplicación de la teoría de los actos propios.

Por todo ello, con estimación del recurso, interesa la revocación de la sentencia.

La Subcomunidad actora se opone al recurso alegando, sobre la cuestionada interpretación del art. 1 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, que de dicho precepto se infiere que en cada zona, aún constituida en finca independiente pero dentro de una Comunidad en régimen de Propiedad Horizontal, el vuelo sobre rasante o el subsuelo, en elementos ya construidos o que se construyan, será elemento común del Complejo o Comunidad general, no siendo particular de cada zona o propietario, por lo que el vuelo en la parte que se encuentra sobre la rasante del suelo, coincidiendo en este caso con los edificios construidos, es elemento comunitario y sobre dicha superficie, sin autorización de la Comunidad, no se puede construir tal y como se ha hecho por la hoy recurrente, insistiendo en que incrementar la edificación o edificar de nuevo precisa la anuencia de la Comunidad en su conjunto, señalando que es indudable que la obra realizada por la demandada tuvo que tener los permisos administrativos puesto que de otra forma no se hubiera podido edificar, pero tales licencias, se otorgaron sin perjuicio del derecho de terceros, y en este caso sin entrar a valorar la titularidad del suelo donde se realizara, por lo que afirma que se puede concluir que el suelo sobre el que se ha edificado no es propiedad de Grupo Recoletas sino de la Comunidad, por lo que en definitiva procede la declaración de nulidad de pleno derecho del acuerdo tomado en el punto Tercero del Orden del Día de la Junta General Extraordinaria de 17 de agosto de 2021, con restitución de la cubierta de la zona con acceso desde el paseo de filipinos a su estado anterior a su ocupación, con el mantenimiento de la sentencia íntegramente.

Sobre la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva por error en la apreciación de la prueba, en relación con la teoría de los actos propios y del aprovechamiento urbanístico, manifiesta que no comparte la afirmación de la demandada respecto a que las actuaciones "temporales y puntuales" realizadas por la demandada para introducir o sacar equipos o máquinas en el local existente en los sótanos cuya cubierta a cota cero es el jardín mineral sobre el que se ha construido el DIRECCION002", constituyen el antecedente suficiente para defender la titularidad de tal espacio, por el contrario considera correcta la fundamentación de la sentencia respecto a que la actuación referida por la demandada relativa a la instalación de aceleradores lineales supuso una ocupación "temporal" del vuelo para introducir los mismos y "necesaria" para ejecutar la obra, y que la pasividad o la inacción de la demandada en este supuesto no constituye un acto propio inequívoco, en el sentido de crear una situación jurídica afectante a su autor y un precedente, por los motivos que expone para concluir que se trata únicamente de un acto tolerado, temporal, puntual, que no perjudicaba al resto de los comuneros, y todo volvió a su estado original tras la obra realizada; precisando que el hecho de que la demandada realice el mantenimiento de la zona 2 (jardín mineral) no es trascendente, pues ello nada prueba sobre la titularidad del suelo, así como que, en relación con los aprovechamientos urbanísticos a los que alude la demandada, que el Grupo Recoletas ha utilizado los aprovechamientos urbanísticos existentes que eran del conjunto de la Comunidad en beneficio propio y en perjuicio de esta, así como que la utilización de los aprovechamientos comunitarios ha supuesto que la recurrente solo haya tenido que adquirir del Ayuntamiento 140 metros cuadrados, el 10% con el ahorro del 90% en detrimento de los derechos de la Comunidad, en un claro enriquecimiento injusto en perjuicio de esta.

Por todo ello interesa, con desestimación del recurso, el mantenimiento de la sentencia.

SEGUNDO. - . 1.- Planteado en estos términos el recurso, en el que se cuestiona el valor de la prueba y la interpretación jurídica que hace la juzgadora de instancia, conviene recordar que de acuerdo con lo establecido en el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil corresponde a la parte actora a probar la certeza de los hechos en los que funda sus pretensiones, y al demandado la prueba de los hechos impeditivos, extintivos o enervatorios de la eficacia jurídica de los alegados como ciertos por la parte contraria; y ello en el marco de lo que la doctrina denomina "criterio de normalidad probatoria", en atención a la naturaleza de los hechos afirmados o negados y a la disponibilidad o facilidad para aprobar aquellos que tenga cada parte, en función del cual quien actúa frente al estado normal de las cosas o situaciones de hecho debe probar el hecho impediente de la constitución válida del derecho que se reclama, su inexigibilidad o su extinción.

2.- Asimismo, para una adecuada exposición debemos señalar que nos encontramos ante un complejo inmobiliario, constituido inicialmente en régimen de Propiedad Horizontal en 1995, y posteriormente, en escritura de 7 de febrero de 1996, se desarrolla el uso de la reserva de los derechos a edificar en la zona de aparcamiento, dando lugar a escritura complementaria de 26 de febrero de 1996 y escritura de segregación y compraventa de la zona 2 otorgada el 15 de junio de 2000, compuesto por tres fincas privativas independientes, la subcomunidad del aparcamiento (demandante), con el 34% de la finca NUM000; el convento, con el 31% y la finca NUM001, el Hospital Recoletas de Castilla y León, con el 35%, que aúna las fincas NUM000 y NUM001, lo que supone el 66%, en la forma y con las características que reflejan las fotografías aportadas.

3.-Respecto de aludida zona 2, en la que se centra el objeto de este procedimiento, debemos precisar que se trata de un patio interior que se corresponde con el antiguo claustro de Convento, reconstruido por Grupo Recoletas (Hospital Recoletas de Castilla y León S.L.U), rodeado por el edificio del actual Hospital y de la Mutua Montañesa - entidad que no forma parte de la Comunidad - y un muro en su parte exterior de unos tres metros de altura aproximadamente, al que únicamente se accede a través del propio Hospital, como han manifestado los testigos propuestos por la comunidad demandada D. Celestino, Jefe de Mantenimiento del Hospital, y don Constantino, Arquitecto que intervino en los proyectos de la construcción del mismo, se infiere de las fotografías aportadas y fácilmente apreciables en "Google maps" y y se concreta en la Memoria para la autorización de funcionamiento de la instalación radiactiva aportada como doc. 7, en la que se indica que "la zona superior de las salas de tratamiento de los dos aceleradores es un jardín mineral inaccesible. Solo accederá al mismo el personal de limpieza".

4.- Igualmente conviene tener en cuenta que en el año 2006 el Grupo Recoletas, propietario de las zonas 3 y 2.A, procedió a la ampliación del hospital mediante la creación del denominado "BUNKER" en el subsuelo (sótano) de referido patio, instalando o colocando aceleradores lineales en el interior a través del "suelo", sin que conste que hubiese solicitado ninguna autorización a la Comunidad DIRECCION000, de las que es titular del 66%, ni que la propiedad de la zona 1 - aparcamientos -, de la que es titularla Subcomunidad demandante, que tiene una cuota en la Comunidad del 34%, se hubiera opuesto o manifestado su disconformidad, a pesar de tratarse de una obra pública y no clandestina, en la que se emplearon grúas de alto tonelaje y la "vía aérea" para introducir los aceleradores, como se indica en la sentencia recurrida y han declarado los testigos, quienes han precisado que dicho patio constituía un jardín mineral, con algunas jardineras y con una pavimentación de piedras y elementos de protección radiológico, al tratarse de una zona de riesgo radiactivo, como señaló el Arquitecto antes citado.

5.- También debemos señalar, como se indica en la sentencia, que en octubre de 2020 el Grupo Recoletas procedió a la "ampliación" del Hospital mediante la implantación o colocación de unidades modulares para consultas, esperas o zonas de servicio con cumplimiento de medidas COVID, cuyo certificado final de obra se emitió en julio de 2020, que supuso la eliminación parcial del jardín mineral de Hospital, con la colocación en el suelo sobre rasante del mismo de nuevas edificaciones o módulos prefabricados en forma de cubo (en adelante nos referiremos a las mismas como el "Cubo"), que también hizo preciso el empleo de grúas de alto tonelaje para "pasar por encima" del edificio los módulos prefabricados de dicha construcción, como asimismo han declarado los testigos antes citados, y se aprecia en la fotografía aportadas, que lógicamente tampoco podían pasar inadvertidas a los titulares de la Subcomunidad de aparcamiento.

6.- Por otra parte, en relación directa con lo que es objeto del procedimiento, debemos señalar que con fecha 24 de mayo de 2021 se celebró Junta General Extraordinaria de la Comunidad DIRECCION000, en cuyo Orden del Día, en el punto 5, figuraba "Ocupación con una edificación de parcela sobre rasante en forma de cubo en zona de acceso desde DIRECCION003, sin autorización de la Comunidad, con aprovechamientos urbanísticos comunitarios, contraviniendo lo previsto en los citados estatutos en su artículo 1. Información por el titular de la obra y decisiones a tomar"; y que tras un breve debate este punto se cerró sin ningún acuerdo, "quedando en volverse a tratar tras revisar los comuneros la documentación comunitaria, reservándose las acciones que pudiera tener hace un momento la representante de la Comunidad", como consta en la copia del Acta aportada como doc. 8.

7.- Finalmente, como también se reseña en la sentencia recurrida, la Comunidad de Propietarios reunida Junta General extraordinaria de 17 de agosto de 2021 adoptó por mayoría (66% frente al 34%) el acuerdo por el que se rechaza la propuesta de la Subcomunidad demandante para restituir la cubierta de la zona con acceso desde DIRECCION003 a su estado anterior a su ocupación con aprovechamientos urbanísticos comunitarios por una edificación en forma de cubo sin la autorización de la Comunidad.

TERCERO. - Planteado en estos términos y con estas referencias el recurso, constatado, como decíamos, que Grupo Recoletas (Hospital Recoletas), que tiene una cuota de participación en la Comunidad demandada del 66%, procedió, sin que conste autorización de la Subcomunidad de aparcamientos demandante, a la ampliación del Hospital mediante la instalación o colocación de referidas unidades modulares (en adelante "cubos"), la primera cuestión controvertida se centra en determinar si era preceptiva dicha autorización previa y/o la unanimidad de la Comunidad en su conjunto para realizar dicha ampliación, como así lo entiende la juzgadora de instancia, que acepta los razonamientos de la actora, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 17, en relación con los arts. 5 y siguientes de la Ley de Propiedad Horizontal, y en especial los acuerdos sobre realización de obras en elementos comunes que alteren la estructura o configuración del edificio.

En orden a lo expuesto, si bien, en principio, como entiende la juzgadora de instancia, el "suelo" del patio referido puede considerarse como un elemento común del Complejo que conforma la Comunidad de Propietario de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1 de los Estatutos, y en rigor sería necesaria la unanimidad para hacer alteraciones en el mismo a tenor de lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (arts. 12 y concordantes), pues sería cuestionable que la ampliación - colocación de los "cubos" - realizada por Grupo Recoletas estuviese amparada por el art. 7 de los estatutos, en el que se establece que la sociedad PROMOCIONES INMOBILIARIAS LA LLAVE, S.A., anterior propietaria del inmueble , sin necesidad del consentimiento de los propietarios del conjunto ni de autorización de la Junta General , previa obtención de las autorizaciones administrativas pertinentes y siempre que ejecute las obras bajo la oportuna dirección facultativa, durante el plazo de 50 años a contar desde la fecha de inscripción de esta escritura en el Registro de la Propiedad, dispone en concreto en el apartado c, relativo a RESERVA DEL DERECHO A EDIFICAR EN EL ELEMENTO O ZONA DOS, que se reserva el Derecho a "verificar la transformación, modificación o rehabilitación del edificio que forma parte del elemento o zona dos, en la forma prevista en la ordenación urbanística, sobre el elemento o zona núm. 2 del Conjunto", estableciendo una reserva de derechos para la zona 2 diferente a la establecida para las zonas 1 y 3, sin embargo un nuevo examen de lo actuado y pruebas practicadas llevan a esta Sala a entender que concurren circunstancias que "validan" el acuerdo impugnado.

CUARTO. - Hacemos esta afirmación en base a que entendemos, frente a lo argumentado en la sentencia recurrida, que sí resulta aplicable en este caso la doctrina de los actos propios, aunque lo sea en sentido "negativo" por existir un consentimiento o autorización tácita le da Subcomunidad actora, toda vez que se trata de un patio interior, en la finca perteneciente al Grupo Recoletas, al que solo se tiene acceso desde elementos del Hospital, que es el que se encarga del mantenimiento del mismo, al que podemos calificar como de uso privativo, y en el que en el año 2006 se hicieron obras en el "subsuelo" del mismo consistentes en la construcción de dos búnkeres de teleterapia en los que se instalaron los "aceleradores lineales", y se realizó una pavimentación especial dado que se trataba de una zona con elementos propios de un servicio de radioterapia y por tanto de riesgo, como se especifica en la Memoria para la autorización de la instalación radiactiva aportada como doc. 7; y ello mediante una obra pública en la que se utilizó una grúa de alto tonelaje, que no podía pasar lógicamente inadvertida para la Comunidad de aparcamientos, que no puso ninguna objeción a las "alteraciones" que se realizaron, lo que puede entenderse como un consentimiento tácito en la realización de obras por parte del referido Hospital, con la alteración de elementos comunes, de forma que podía esperarse razonablemente que dicha Subcomunidad aceptaba o reconocía el derecho de la actora a realizar instalaciones o edificaciones en la zona litigiosa, creando con ello en esta la confianza de que la misma no pondría objeción alguna a la realización de obras; máxime si cabe cuando se trata de obras que no alteran ni menoscaba la seguridad del edificio mi perjudica los derechos de otros propietarios, pues, insistimos, se trata de una zona ubicada entre el Hospital y la Mutua Montañesa, a la que se accede desde el propio Hospital, por lo que realmente no conlleva desafección de elementos comunes que puedan ser utilizados por el otro comunero, lo que podría explicar el consentimiento tácito o la falta de oposición de la Subcomunidad demandada; sin olvidar que no consta que realizase ningún requerimiento orientado a la cesación o paralización de la colocación de los módulos ("cubos"), en los términos que establece el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

QUINTO. - En relación con esta última consideración, debemos tener en cuenta que el sistema de derechos y deberes establecidos por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal ha de contemplarse, como señala la Exposición de Motivos, en el sentido de conceder al titular las máximas posibilidades de utilización dentro de una normal tolerancia en el marco de la convivencia, con el límite representado por la concurrencia de los derechos del resto de los propietarios y el interés general, así como que las relaciones de vecindad han de atemperarse a unas pautas de convivencia en las que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto; y con estos criterios deben interpretarse las exigencias impuestas por el propio artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, precisamente para facilitar y favorecer el desarrollo de actividades propias del titular de la finca, como señala la STS de 11 de octubre de 1978, en este caso de Hospital, cuando, insistimos, no afecta, o no se acredita que afecte, a la seguridad del edificio ni a su estructura general o de fábrica, así como tampoco a los demás propietarios, a los que en este caso no causaría ningún perjuicio por cuanto se trata de un patio interior al que solo puede accederse desde el propio Hospital; extremos que no cuestiona la demandante.

En base a lo expuesto podemos incluso llegar a considerar que la instalación de los "cubos " no implican realmente una modificación que afecte al título que requiera la unanimidad de los votos de la Junta, que sería necesaria para obras de importancia, como son la elevación de plantas y la alteración de la estructura o fábrica del edificio, de tal manera que su realización origine alteraciones en las reglas del título constitutivo o los Estatutos, en la descripción de la finca, en las cuotas, en la necesidad de introducir nuevos titulares, pues, como indicábamos, se trata de la colocación de unidades modulares "prefabricadas", colocada sobre el pavimento - no consta que haya sido necesario su "cimentación" en el mismo -, en un patio suficientemente aislado para no constituir ni siquiera molestias a nadie, pues, reiteramos, es un patio interior al que solo se accede desde el propio Hospital.

Por otra parte, aunque podría suscitarse la duda de si esta instalación exigiría una mayoría cualificada de 3/5 por asimilación o analogía a obras comunitarias relativa a "servicios de interés general" que establece el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, en este caso el acuerdo fue aprobado por el 66% de los votos con los que cuenta el Hospital Recoletas, superando con ello dicha mayoría; sin olvidar que siempre quedarán protegidos por el art. 18.1. c de la Ley de Propiedad Horizontal los derechos de cualquier comunero que resulte con graves perjuicios, que, insistimos, en este caso no se alegan por la demandante, que centra su impugnación en la mera exigencia de la unanimidad que afirma aplicable a las obras realizadas por el Hospital Recoletas.

En función de todo lo expuesto cabe calificar de injustificada la impugnación de la Subcomunidad demandante frente a una actuación de la Comunidad aprobada en un acuerdo con mayoría suficiente y en una actuación -colocación de elementos prefabricados para la actividad propia del Hospital-, que no alteran la estructura del edificio, no consta que sean insalubres o nocivas, ni se acredita que produzcan un daño o perjuicio a un interés protegido o un perjuicio para terceros, y en las que además cabe apreciar la existencia de un consentimiento tácito de aquella que permitió o no puso ninguna objeción a la realización de obras en el subsuelo el patio para la instalación de servicios de radiología que sí podrían considerarse de riesgo.

Por todo ello procede estimar el recurso.

SEXTO. - La estimación del recurso, que determina que no proceda hacer imposición de costas relativas a esta segunda instancia de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aunque también implica la desestimación de la demanda, sin embargo considera la Sala que no procede tan poco hacer expreso pronunciamiento sobre costas respecto de la primera instancia, toda vez que existían, e incluso podríamos decir que existen, dudas de derecho sobre la necesidad de la unanimidad o la aplicación de criterio de mayorías respecto del acuerdo impugnado, así como sobre la aplicación de la doctrina de los actos propios; y ello con entidad suficiente para que proceda la aplicación de la salvedad al principio del vencimiento objetivo que contempla el inciso final el apartado 1 del art. 394 de la Ley Procesal citada.