Sentencia Civil 195/2022 Audiencia Provincial Civil de Valladolid nº 1, Rec. 619/2021 de 06 de junio del 2022

PRIMERO.- DELIMITACIÓN DEL OBJETO DEL RECURSO.

Dª Marina, Dª Genoveva, Dª Herminia, Dª Isabel y Dª Frida, interponen recurso de apelación contra la sentencia que ha sido dictada en el procedimiento de Juicio Ordinario que se ha seguido con el número 607/2020 ante el Juzgado de Primera Instancia número Doce de Valladolid en la que se desestima la demanda formulada por las ahora apelantes contra la Comunidad de Propietarios del Inmueble sito en el número NUM000 de la CALLE000 de esta ciudad en ejercicio de una acción de nulidad de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios de fechas 3 y 27 de febrero de 2020.

En la demanda formulada se interesaban sendos pronunciamientos por los que se declarasen nulos y en su caso anulables, los acuerdos adoptados en las Juntas de Propietarios del día 27 de febrero de 2020, punto 1º del orden del día referido a <> y de los días 3 y 14 de febrero de 2020, punto 7º del orden del día referido a <> por considerar las actoras/apelantes en cuanto al primero de los acuerdos adoptados que, conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, no tienen la obligación jurídica de soportarlo, habiéndose adoptado con evidente abuso de derecho, debiendo recobrar su vigencia el hasta entonces sistema de pago imperante en la Comunidad respecto a una cuota fija de 64 €/año, y en cuanto al segundo acuerdo, que por tratarse de una mejora, por razón de la cuantía de la obra, y de conformidad al artículo 17.4º de la Ley de Propiedad Horizontal, no estarían las actoras obligadas a sufragar su coste sin que el mismo pudiera imputarse al fondo de reserva.

La sentencia recurrida desestima la demanda en dichos términos formulada.

Así, y en lo relativo al primero de los acuerdos impugnados y tras considerar que dicho acuerdo fue efectivamente aprobado por la mayoría necesaria, previa convocatoria en debida forma, rechaza la Juez de Instancia las alegaciones de abuso de derecho y fraude de ley en la decisión de sustituir la tarifa fija hasta la fecha aplicada por la Comunidad a todos los copropietarios (64 €/año) para el pago de los costes de calefacción en el inmueble, para aplicar sobre la facturación anual un 30% lineal a todos los copropietarios para la tarifa fija y un 70% para la tarifa variable.

En cuanto al segundo de los acuerdos adoptados -relativo a la instalación del sistema de "videoportero" en la Comunidad-, porque acepta la Juzgadora de Instancia el alegato referido a que más que tratarse de una mejora en el inmueble, su instalación viene justificada por motivos de seguridad, siendo así que además el Fondo de Reserva del que se dispuso para abono de su coste ha sido ya debidamente repuesto.

Esta decisión es la que resulta objeto de impugnación en el recurso de apelación que nos ocupa, interesando las apelantes un pronunciamiento por el que se revoque y deje sin efecto el efectuado en la instancia y que, en su lugar, se dicte otro por el que se estime íntegramente la demanda formulada. Se entiende en el recurso que incurre la Juzgadora de Instancia en una errónea valoración de la prueba practicada y en infracción de lo establecido en los artículos 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

SEGUNDO.- DECISION DE ESTE TRIBUNAL DE APELACIÓN.

En la demanda que nos ocupa son dos los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada que han resultado impugnados por las actoras y ahora apelantes. La sentencia recurrida desestima ambas impugnaciones y considera que, tanto el acuerdo relativo a la calefacción consistente en la determinación de la denominada "tarifa fija", como el atinente a la instalación comunitaria de "videoportero" en el inmueble, son ajustados a derecho y han sido adoptados de conformidad a las posibilidades de actuación que a la Comunidad de Propietarios en el ejercicio de sus propias competencias autoriza la Ley de Propiedad Horizontal.

Tratándose de dos distintos acuerdos sustentados en criterios de argumentación, análisis y prueba diferentes deberá darse respuesta separadamente a cada una de las impugnaciones en las que por las actoras/apelantes se insiste en esta segunda instancia.

I -. Sobre el acuerdo adoptado en Junta de Propietarios del día 27 de febrero de 2020 al punto primero del orden del día "Calefacción: Fijación tarifa fija".

El acuerdo referido que es objeto de impugnación reza así: "... se aprueba por mayoría aplicar un porcentaje sobre la facturación total anual del 30% lineal para la tarifa fija y un 70% para la tarifa variable..."

Un nuevo examen y valoración por este Tribunal de Apelación de cuanto ha sido practicado en la instancia, y actuando conforme a las amplias facultades revisoras que en la segunda instancia se atribuyen por el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al Tribunal "ad quem" con motivo del recurso de apelación, debe llevarnos a estimar la impugnación que sustenta el recurso de apelación interpuesto por la parte actora/apelante contra la Comunidad de Propietarios de la que aquéllas forma parte, revocando así la resolución dictada en la instancia con respecto a la impugnación del referido acuerdo y con ello la decisión de la Juez "a quo" de desestimar la demanda formulada en ejercicio de la acción de impugnación del acuerdo comunitario que establece distribuir el coste anual de calefacción para los copropietarios del inmueble aplicando un porcentaje sobre la facturación total anual del 30% lineal para la que denomina tarifa "fija" y un 70% para la calificada como tarifa "variable".

Esto es así para esta Sala porque de un reposado y detenido análisis de lo actuado y obrante en autos, pese a la exhaustiva y detallada exposición de que hace gala la resolución dictada en la instancia cabe concluir, a juicio de este Tribunal de Apelación y en contra del criterio sentado por la Juez de Instancia, que el acuerdo cuya virtualidad y eficacia ha sido puesto en entredicho por las actoras/apelantes infringe lo establecido en el artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, apartados a) y b).

Respecto del apartado a) por cuanto dicho acuerdo se opone y resulta contrario a la Ley, toda vez que bajo la denominación genérica del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios demandada como de "fijación de tarifa fija" para sufragar los gastos de calefacción generados en el inmueble, se dispone en realidad un sistema de repercusión del gasto a los copropietarios del inmueble que no ha sido adoptado con arreglo a las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal que, en su artículo 17.1, exige la regla de la unanimidad para la adopción de acuerdos que, como el que nos ocupa, implican la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal sobre el inmueble que nos ocupa, y ello en tanto no consta acreditada la existencia de estatutos de la comunidad que modifiquen lo dispuesto en la propia Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9.1 e), y en el título constitutivo, de donde se infiere que la contribución a estos gastos deberán acometerse con arreglo a la cuota de participación en el inmueble, sin que conste acreditada la indicada unanimidad para la modificación del régimen de contribución a dichos gastos.

Y en lo atinente al apartado b), porque bajo el eufemismo de tarifa "fija" lo que se hace en realidad es integrar un porcentaje absolutamente aleatorio y por tanto variable (30%) del gasto total anual de consumo en el inmueble en la que se denomina tarifa "fija" a abonar linealmente y de forma igualitaria por todos los copropietarios con independencia de la superficie correspondiente a su vivienda, abonándose el resto (70% restante) como cuota "variable" y con arreglo al consumo que se calcule en cada vivienda por los aparatos individuales de consumo instalados en el edificio, lo que evidentemente supone un acuerdo lesivo adoptado en favor y beneficio exclusivo de los propietarios de las viviendas de mayor tamaño superficial pues a mayor superficie habitable es lógico suponer que mayor será el consumo en esas viviendas y gracias al acuerdo adoptado por la mayoría de propietarios -titulares de las viviendas de mayor tamaño-, una parte importante de ese consumo anual total (30%) se distribuye linealmente entre todos los propietarios, perjudicando así a los de las viviendas de menor superficie y beneficiando al resto, pues estos no solo reducen su gastos al incluir en la denominada cuota fija un 30% del gasto anual total de consumos que no habrían de repercutirse de esa forma igualitaria y, de otra, disminuyen sus gasto notablemente al aplicar en sus cuotas "variables" calculadas con arreglo al consumo detectado en cada vivienda tan solo el 70% del gasto total anual.

No cabe obviar la necesaria unanimidad que se requiere para modificar el modo de participación en los gastos y que en el presente caso, como no aparece otro fijado en Estatutos de la Comunidad, atiende al coeficiente de participación. No cabe duda de que, conforme a lo dispuesto en el artículo 9, regla 5ª, de la Ley de Propiedad Horizontal, la primera pauta que ha de tenerse en cuenta para distribuir los gastos comunes es la referida al coeficiente o cuota de participación, y, si bien tal forma de distribución puede ser alterada ( artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal), ello exige la conformidad de todos y cada uno de los propietarios, al suponer una alteración de la cuota de participación prevista en el título.

Por ello, la sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia del Tribunal Supremo sentada en las sentencias de fechas 30 de abril de 2002 y 19 de julio de 2000, pero también en otras más recientes ( SSTS 3/12/2004, en recurso nº 3126/1998 y 24/01/2008 en recurso 4878/2000).

En consecuencia, este primer motivo de recurso debe ser parcialmente estimado en cuanto es objeto de este procedimiento la impugnación del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios en la Junta de fecha 27 de febrero de 2020 al punto 1º del orden del día, y en consecuencia debe limitarse la decisión de este Tribunal de Apelación a señalar que dicho acuerdo es contrario a la Ley, por lo que procede declarar su nulidad, sin que resulte oportuno efectuar pronunciamiento alguno relativo a la pretendida restitución del sistema de tarificación anteriormente vigente que no ha sido objeto de análisis ni discusión en este juicio.

II -. Sobre el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios en fecha 3 de febrero de 2020 al punto 7º del orden del día para "Instalación de videoportero en el inmueble".

La Junta de Propietarios aprobó por mayoría en la indicada fecha la instalación del sistema de "videoportero" en el inmueble, así como la adjudicación de los trabajos de instalación a una empresa externa y la derrama igualitaria a abonar por cada copropietario correspondiente al coste de cada monitor, asumiéndose la instalación de los montantes generales de cableado con el fondo de reserva.

Ciertamente el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que: "Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características."

En este motivo de impugnación se aborda como cuestión nuclear la consideración por las apelantes de la obra de instalación de videoportero como una simple "mejora".

La sentencia apelada consideró que la obra realizada era necesaria al ir referida a la conservación de servicios comunes y más propiamente a su procedencia por razones de seguridad.

La cuestión esencial es decidir si estamos ante una obra de mantenimiento o conservación o ante una obra de mejora y por consiguiente no necesaria.

La distinción entre ambos conceptos no siempre es fácil. Con carácter general y en referencia a viviendas se dice que son obras de conservación aquellas obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en un estado idóneo para poder ser habitada. Son obras de mejora aquellas que no son indispensables para el mantenimiento de la vivienda, sino que únicamente aumentan la calidad y comodidad del inmueble.

Desde la perspectiva de la LPH puede encontrarse un criterio distintivo en la dicción de los artículos 10 y 17 de la LPH, en especial de este último en su apartado 4 antes reseñado.

La interpretación del artículo 10 ha de realizarse teniendo en cuenta que la Ley 8/2013 de 27 de junio de 2013, que le dio su actual redacción "tuvo por objetivos, entre otros, el potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, tratando de generar bienestar económico y social y garantizar la calidad de vida sus habitantes".

En el caso que nos ocupa el edificio contaba ya con un sistema de acceso al interior mediante telefonillos, instalado en su día para garantizar la seguridad de los residentes e impedir el acceso al interior del edificio de personas que no contaran con su permiso. La realidad social de tiempo en que nos encontramos, en clara aplicación al supuesto examinado del artículo 3 del Código Civil, permite concluir sin excesivo esfuerzo que no estamos ante un nuevo servicio o instalación. Se trata de la sustitución de un sistema por otro nuevo que, de acuerdo con el actual estado de la técnica, preste servicios funcionalmente similares. En este caso, los servicios que presta el nuevo sistema satisfacen un requisito básico de seguridad al que sirve de claro refuerzo, el del control de acceso al edifico de personas no residentes. En estos supuestos, si el coste no resulta desproporcionado o fuera de lugar, que no parece el caso pues nada se ha indicado al respecto, la instalación de un sistema de "videoportero", que es el habitual en la actualidad en las nuevas edificaciones, no supone una mejora del edificio, ni por tanto un capricho innecesario, sino su mantenimiento aún en mejores condiciones de habitabilidad y de seguridad. Es por ello absolutamente razonable considerarla como una obra necesaria para el mantenimiento de un servicio con el que ya contaba el inmueble y para satisfacer las exigencias básicas de seguridad.

Por otra parte, el hecho de que para el pago de la instalación comunitaria del "videoportero" se hiciese uso del "fondo de reserva" de la Comunidad, que necesariamente habrá de ser repuesto conforme viene legalmente dispuesto si, como aseveran las apelantes, no lo hubiera sido ya, en modo alguno supone la nulidad del acuerdo adoptado, puesto que los fondos de reserva de las comunidades de propietarios son aquellas reservas de capital destinadas precisamente a sufragar a los gastos extraordinarios de conservación y reparación de la finca que pudieran plantearse. Están formados por la contribución de cada uno de los propietarios, de acuerdo con su cuota de participación, siendo por consiguiente legítimo utilizar el fondo de reserva para pagar los trabajos de montantes generales de cableado de la instalación del videoportero al tratarse de obras de mantenimiento y conservación de la propia Comunidad.

Es por todo ello que este segundo motivo de recurso no puede ser estimado.

TERCERO.- SOBRE LAS COSTAS PROCESALES.

En materia de costas procesales al estimarse parcialmente el recurso interpuesto, revocarse la sentencia de instancia solo parcialmente y estimarse también solo parcialmente la demanda formulada, sobre las generadas en ambas instancias no se hace especial pronunciamiento de condena a ninguna de las partes. arts. 394 y 98 de la L.E.C.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,