Sentencia Civil 251/2024 Audiencia Provincial Civil de Valladolid nº 3, Rec. 475/2023 de 07 de marzo del 2024

PRIMERO. - La representación procesal de la demandada GLOBAL PROHEXA, S. A. , recurre en apelación la sentencia de instancia que, estimando parcialmente la demanda formulada contra esta por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la DIRECCION000, de Valladolid, y por D. Serafin, "condena a la entidad demandada a indemnizar a la parte demandante en la cantidad de 21.306,44 euros por incumplimiento contractual por sustitución de la zona ajardinada por un centro de transformación, más el interés legal de dicha cantidad desde la reclamación extrajudicial (22 de marzo de 2021) y el previsto en el art. 576 de la LEC desde sentencia; y sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas", mostrando su disconformidad con tal pronunciamiento.

Fundamenta su impugnación alegando error en la valoración de la prueba por parte de la juzgadora de instancia e inexistencia de incumplimiento contractual que esta aprecia al considerar que se ha privado a los compradores de un "espacio libre ajardinado que se intuye en las infografías de venta" por la instalación de un centro de transformación no previsto, en base a que, si bien las infografías forman parte del proceso de contratación, sin embargo no son el contrato y los compradores conocían a fecha de firma del contrato que dicho centro se ubicaría en la parcela residencial donde se construían sus viviendas, conocían la ubicación exacta del centro de transformación al entregárseles y declarar conocer la Escritura de Constitución del complejo inmobiliario, y si el contrato ya define concreta y ubica la constitución de la servidumbre donde se instalará el centro de transformación y lo conoce el comprador a la hora de tomar la decisión de comprar, dicha infografía carece de influencia frente a lo expresamente pactado, por lo que, aunque la sentencia de instancia se basa en la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2002, afirma que resulta aplicable el criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2010, que hace referencia a los cambios introducidos que fueran aceptados por los compradores, con conocimiento de lo que compraban, integrándolo normativamente en el mismo, sin que ninguno de ellos utilizase los mecanismos que el derecho ponía a su alcance para demandar la nulidad de alguna de sus cláusulas, por lo que sostiene que no se puede condenar por no coincidir un espacio con la misma apariencia mínimamente ajardinada sobre un espacio que los compradores sabían y conocían que su uso se concedería a un tercero para garantizar su suministro eléctrico.

Insiste la demandada en el error en la valoración de la prueba al no apreciar la falta de acción por existencia de un acuerdo transaccional previo, y ello cuando la Comunidad de Propietarios ya era consciente de las condiciones impuestas por la promotora y mostró su conformidad con la indemnización económica, incluyendo la controvertida cesión del terreno del centro de transformación, concurriendo todos los presupuestos para la validez de dicha transacción.

Asimismo reitera la existencia de error en la valoración de la prueba en cuanto a la determinación de la cuantía indemnizatoria, pues la juzgadora en la fijación de esta en 21.306,44 € aplica el método de valoración residual estático (criterio de valoración que asume el perito de la demandada), por la pérdida de oportunidad de la construcción de dos garajes, lo que afirma es incoherente y no está justificado pues ha quedado acreditado que la zona donde se instaló el centro de transformación no podía ser utilizada como aparcamiento por su inviabilidad urbanística, por lo que no puede fijarse una indemnización en función de una expectativa o pérdida de oportunidades que no se podía ejecutar, ya que, aún admitiendo el incumplimiento, habría que valorar la pérdida de un espacio que la infografía representaba con un árbol y algo de vegetación, pero nunca en una expectativa imposible, es decir, la pérdida del disfrute de una zona ajardinada según los planos comerciales, pero esa valoración ni se formuló ni se justifica por la actora.

Finalmente alude a la indebida aplicación del artículo 1100 del Código Civil, en cuanto al dies a quo considerado para el cálculo de la indemnización, en razón a que la sentencia aplica incorrectamente la fecha de inicio del devengo de intereses desde la reclamación o intimación extrajudicial al no reunir esta los requisitos básicos exigidos por nuestra más acreditada doctrina jurisprudencial, ya que dicha reclamación no fija y determina la cantidad exacta objeto de la misma, señalando que el término más de cuarenta y siete mil euros impide considerarlo como cuantía cierta, y si no se conoce la cuantía exacta de la reclamación difícilmente se podrán devengar intereses; tampoco existe certeza de la obligación, pues el pago no procedía de facturas, presupuestos, o de datos económicos mesurables, sino que fue fruto de un informe de valoración externo con criterios que a la postre no han sido compartidos en la sentencia dictada, al menos en cuanto a su valoración; y además existe una diferencia importante o desproporcionada -más del doble - entre lo pedido y lo concedido.

Por todo ello interesa, con revocación de la sentencia, la desestimación de la demanda.

La parte actora, después de precisar que la condena y el objeto del recurso se centra en la indemnización por la publicidad que hizo la promotora para atraer a los compradores sobre un espacio sobre el que no cumplió lo publicitado, es decir con la vinculación de lo indicado en el folleto informativo, se opone al recurso negando la existencia del error en la valoración de la prueba, en primer lugar respecto de la existencia del incumplimiento contractual, pues el folleto publicitario se integraba en el contenido del contrato, y en el momento de la firma nada se advirtió sobre el cambio operado, por lo que es correcta la apreciación de la juzgadora, que responde a los criterios de la sentencia que cita del Tribunal Supremo, e incluso de la propia sentencia a la que alude la demandada de 15 de marzo de 2010 por las razones que aduce, insistiendo en que en este caso el folleto informativo y la memoria de calidades presentados en el momento de la compra sobre planos quedaron incorporados a las escrituras finales de compraventa y formando parte de ellas, y siendo, por tanto, vinculantes, la conclusión a la que llega la juzgadora, que es además acorde con lo establecido por el propio Tribunal Supremo.

Sobre este criterio alude asimismo a la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2011 que, entre otros extremos, señala que "la publicidad de la promoción con intención de atraer a los compradores no se limitó a la urbanización de los terrenos sobre los que se construyeron los edificios, sino que incorporó un contenido informativo y ofreció una visión distinta del conjunto urbanístico que comprendía dicho ámbito, creando al consumidor la confianza de que tanto su vivienda en particular, como el edificio en su conjunto, se iba a desarrollar de una determinada forma que luego no se correspondió con la publicidad pre negocial ciertamente engañosa, por más que la construcción contara con la autorización administrativa, que en ningún caso liberaba a la vendedora de las obligaciones asumidas en los contratos celebrados con los compradores...", y que concluye declarando "que lo cierto es que la empresa vendedora no entregó a los adquirentes todo lo que su actividad publicitaria había anunciado y prometido como objeto de los respectivos contratos de compraventa, y ello le causó un perjuicio evidente..."; criterio que afirma resulta aplicable al caso que nos ocupa, por lo que insiste, es correcta la interpretación realizada por la juzgadora de instancia.

En segundo lugar niega la existencia de error en la valoración de la prueba respecto a la pretendida falta de acción por existencia de una transacción previa, pues es correcta también la apreciación de la juzgadora cuando dice que "... no se cumplen los requisitos del contrato de transacción por cuanto el mismo no llegó a perfeccionarse por el consentimiento de las partes. O dicho en otros términos, aunque la promotora aceptó el umbral indemnizatorio (30.000 Euros) solicitado por la Comunidad, introdujo en la aceptación condiciones que precisaban de la previa aceptación por la Comunidad, es decir, se convirtió en oferente y el rechazo de las mismas impidió la perfección del contrato", tal y como expuso la propia administradora de la comunidad, pues la Junta de Propietarios celebrada el 9 de julio de 2020, convocada al efecto para la votación de la propuesta realizada, resolvió que no aceptaba la oferta propuesta por la promotora y ello "dada la ambigüedad de la renuncia recogida en cuanto al ejercicio de reclamaciones futuras de la construcción", por lo que no cabe más que concluir que el consentimiento no fue dado, lo que supone la falta de uno de los requisitos imprescindibles en cualquier contrato para poder tenerlo por válido y exigible, incluso el de la transacción; añadiendo además que en el momento en que debatieron la aceptación o no de la oferta, marzo de 2021, seguían surgiendo problemas, de ahí que dicha renuncia, de haberlo aceptado, hubiera supuesto no poder reclamar nada más, salvo los vicios ocultos, limitándoles en sus derechos, al no saber lo que podía seguir saliendo.

En base a ello, al no quedar formalizado el consentimiento, que es uno de los requisitos esenciales para la validez de la transacción, esta no puede ser invocada con éxito.

En tercer lugar, sobre el aludido error en la valoración de la prueba en relación con la cuantía de la indemnización, señala que tal y como indica la sentencia, la indemnización es una compensación a la frustración de las legítimas expectativas de los compradores sobre el terreno ocupado por un centro de transformación, y ello como consecuencia de las modificaciones establecidas en el contrato, al que quedó unido tanto el folleto informativo como la memoria de calidades, precisando que cualquier indemnización se acuerda con el fin de compensar tanto el daño causado como la pérdida de oportunidades, en este caso la de disfrutar de una zona ajardinada, debiendo soportar por el contrario la instalación de un centro de transformación, con lo que ya no se podrá dedicar en el futuro a otros usos. En base a ello, afirma que es correcto el criterio del perito judicial, que es el tomado por la juzgadora para fijar la indemnización, es decir el método de valoración residual estático, que asume incluso el perito de la demandada, precisando que si bien el Plan General de 2004 no permitía la edificabilidad de dos plazas de garaje, en el actual PGOU de 2021 se contempla ese uso bajo rasante como uso compatible entre otros, como se indica en el informe del perito judicial, entre los que se podría contemplar la propia instalación de dos plazas de garaje.

Finalmente, respecto a la indebida aplicación del artículo 1100 del Código Civil en cuanto al dies a quo considerado para el cálculo de la indemnización, alega en primer lugar que, frente a lo afirmado por la demandada, el importe reclamado es una valoración estimatoria, abierta a la posibilidad de negociación; en segundo lugar la interpretación del principio in illiquidis mora non fit, ha sido sustituido por la jurisprudencia actual, que no atiende a la coincidencia matemática entre lo pedido y lo concedido, sino a otra sustancial, de manera que una diferencia no desproporcionada entre lo que se solicita y lo que se obtiene no impide la condena al pago de intereses, citando al efecto la sentencia de 7 de abril de 2011, que dice que "para determinar el pago de los intereses moratorios y apreciar su carácter líquido, se debe atender, fundamentalmente, a la certeza de la obligación aunque se desconociera su cuantía, pese a que la declaración de condena no coincida exactamente con la cuantía exigida inicialmente"; añadiendo que en este caso, si bien la indemnización solicitada supera el doble de la concedida, sin embargo se ha reconocido el derecho a reclamar y la indemnización era difícil de cuantificar sin la colaboración del demandado, por lo que debe entenderse que la decisión de la juzgadora, consistente en la condena al pago de los intereses desde la reclamación extrajudicial, es correcta, siendo acorde con lo establecido por nuestro más Alto Tribunal respecto de los mismos, lo que supone que el motivo alegado de contrario debe ser también desestimado.

Por todo ello interesa la íntegra desestimación del recurso y confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO. - Planteado en estos términos el recurso, para una adecuada exposición vamos a examinar por separado los distintos motivos de impugnación, no sin antes hacer una referencia sobre la valoración de la prueba realizada por la juzgadora de instancia que es considerada errónea por la demandada para justificar dichos motivos.

En este sentido sobre el error en la valoración de la prueba debemos recordar que de acuerdo con lo establecido en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil corresponde a la parte actora a probar la certeza de los hechos en los que funda sus pretensiones, y al demandado la prueba de los hechos impeditivos, extintivos o enervatorios de la eficacia jurídica de los alegados como ciertos por la parte contraria; y ello en el marco de lo que la doctrina denomina "criterio de normalidad probatoria", en atención a la naturaleza de los hechos afirmados o negados y a la disponibilidad o facilidad para aprobar aquellos que tenga cada parte, en función del cual quien actúa frente al estado normal de las cosas o situaciones de hecho debe probar el hecho impediente de la constitución válida del derecho que se reclama, su inexigibilidad o su extinción.

Así mismo, sobre la valoración de la prueba por parte del juzgador de instancia, debemos significar que, como con reiteración ha dicho esta audiencia, siguiendo el criterio generalizado de la doctrina, la valoración probatoria corresponde de forma primera y primordial al juzgador de instancia, de manera que en esta alzada, a pesar del conocimiento pleno que de la cuestión tiene el Tribunal de apelación, éste debe limitarse a verificar si en la ponderación conjunta del material probatorio el juez de origen se ha comportado de forma ilógica, arbitraria o contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica; o, en términos del Tribunal Supremo, cuando se ha producido un error patente, ostensible o notorio (sentencias de 18/12/2001, 08/02/2002); cuando se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, o que conculquen los más elementales criterios de la lógica ( sentencias de 13/12/2003, 09/06/2004); o cuando se adopten criterios desorbitantes o irracionales ( sentencias de 18/12/2001, 19/06/2002).

En este sentido, en la sentencia de 19 de mayo de 2023, sobre la valoración de la prueba como motivo de apelación, poníamos de manifiesto que esta Audiencia Provincial en sus dos Secciones Civiles, viene afirmando en sintonía con una doctrina jurisprudencial no menos repetida, que la valoración probatoria es facultad que prioritariamente corresponde al tribunal de instancia, de modo que si bien el recurso de apelación trasfiere al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, este se limita a verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga y si, en la valoración conjunta del material probatorio, el juzgador/a de origen se ha comportado de una forma manifiestamente errónea, ilógica, contradictoria, arbitraria o contraria a las más elementales reglas del sentido común (doctrina contenida entre otras en STS de 19 de noviembre de 2005, 5 de diciembre de 2006, 9 de marzo de 2010 y 10 de septiembre de 2015. El Juzgador/a de la instancia es quien presencia de forma directa e inmediata la prueba que se practica en Juicio a su presencia, la cual, salvo la documental, no puede ser reproducida en alzada salvo por el mero visionado de la grabación, por lo tanto, es dicho Juzgador el que mejor puede percibir la forma de declarar las partes, peritos y testigos y en consecuencia quien mejor puede percatarse de todos aquellos aspectos y detalles que sin embargo se escapan al Órgano judicial de segundo grado.

TERCERO. - Aplicados estos criterios al caso que nos preocupa, un nuevo examen de las actuaciones y elementos de prueba, así como visionado de la grabación del juicio nos lleva a considerar que la juzgadora de instancia no incurre en las desviaciones o errores denunciados por la parte demandada en los distintos motivos de impugnación, salvo el relativo al último de ellos -cómputo inicial de los intereses-, pues ofrece una adecuada y razonable respuesta en derecho en la determinación de la existencia del incumplimiento, de la inexistencia de la transacción y de la cuantía de la indemnización.

Hacemos estas afirmaciones, en relación con el primer motivo de impugnación relativo a la inexistencia de incumplimiento del contrato, en base a que, como se aduce por la actora en su escrito de oposición al recurso, la decisión de la juzgadora responde adecuadamente a la prueba practicada y al criterio del Tribunal Supremo, que en supuestos parecidos en los que la publicidad de la promoción con intención de atraer a los compradores, creando en el consumidor la confianza de que tanto su vivienda en particular como el edificio en su conjunto se iba a desarrollar de una determinada forma -en este caso la "zona" cuestionada aparecía como ajardinada-, que luego no se correspondió con esta publicidad "prenegocial" al construirse en la misma un centro de transformación, considera que implica que la empresa vendedora no entregó a los adquirentes lo que en su actividad publicitaria había anunciado como objeto de los respectivos contratos de compraventa, lo que causa un perjuicio evidente, como dice la Sentencia del Tribunal Supremo antes citada de 30 de mayo de 2011, por lo que, insistimos, consideramos adecuada la argumentación de la juzgadora de instancia en el reconocimiento de un perjuicio y el derecho a una indemnización por incumplimiento del contrato, pues en los planos y la memoria de calidades, inicialmente ofertados e incorporados a los contratos, no consta que se expresase los cambios introducidos respecto a la ofertada inicialmente, ya que no se acredita una aceptación, ni siquiera un conocimiento del cambio operado por parte de los adquirentes a la firma de los contratos.

Estos extremos no resultan desvirtuados por el hecho de que en el Proyecto o las Escrituras figurase la obligación de autorizar servidumbres en favor de un tercero, pues se trataría, en todo caso, de una información o prevención imprecisa de la que no puede desprenderse razonablemente la construcción de un "centro de transformación", no contemplado en los Planos de Proyecto de Ejecución, como dice el perito judicial, que señala que solo aparece grafiado fielmente lo ejecutado en los planos de Final de Obra.

A estas consideraciones podemos añadir que difícilmente se podrá invocar una aceptación de la Comunidad de Propietarios, cuando del contenido de las comunicaciones entre las partes y Actas de la Comunidad se pone claramente de manifiesto no solo la existencia de discrepancias, entre otros extremos, sobre el centro de transformación, sino incluso que existieron unas actuaciones dirigidas a formalizar un acuerdo transaccional en las que la demandada ofertó la cantidad de 30.000 euros como indemnización por el centro de transformación, es decir, por el cambio operado entre el proyecto inicial ni el resultado de la ejecución final; intento de llegar a una transacción que seguidamente examinaremos, pues constituye el objeto del segundo motivo de impugnación, y que permitiría la aplicación del principio de los actos propios -la demandada, además, promovió incluso un expediente de consignación que no fue aceptado por la Comunidad, viéndose obligada a pedir la devolución, como consta en el auto de 23 de septiembre de 2021 aportado como doc. 34-.

Estas circunstancias puestas en relación con las diferencias entre lo ofertado y lo construido finalmente, así como la disconformidad manifestada con los propietarios, impiden que pueda tener acogida la alegación de la demandada relativa a la existencia de una aceptación o consentimiento para justificar la inexistencia de incumplimiento contractual.

CUARTO. - También consideramos correcta la argumentación de la juzgadora respecto a la invocada falta de acción por la existencia de un acuerdo transaccional previo, toda vez que si bien es evidente, como así lo indicábamos en el Fundamento anterior, que existió una serie de actuaciones y ofertas encaminadas a formalizar una transacción, como se infiere de las comunicaciones (burofax y/o mails) que existieron entre la Comunidad o su Administradora y la promotora demandada, consecuencia de la reclamaciones de la primera por su disconformidad con el centro de transformación, en la que solicitó una indemnización de 30.000 euros, aceptando la oferta de la promotora por el mismo importe, como consta en el Acta de la Junta General de 20 de febrero de 2020 y en la comunicación de 9 de marzo de 2020, que pone de manifiesto la voluntad de la Comunidad de llegar a un acuerdo sobre la reclamación por este concepto, e incluso que se presentó por la demandada un borrador de acuerdo de fecha 14 de junio de 2020 (docs. 16 y 17), sin embargo, como se indica en la sentencia recurrida, en la Junta de Propietarios de 9 de julio de 2020 (doc. 18) los vecinos no aceptaron dicha propuesta final dada la ambigüedad de la renuncia que contenía en cuanto al ejercicio de reclamaciones futuras recogida en el apartado Primero de dicho borrador, en el que se dice que la Comunidad "renuncia expresamente a cualquiera de las reclamaciones que tenga o pudiese tener con respecto a esta promoción y construcción, a excepción de la responsabilidad por vicios ocultos que pudiesen surgir durante el periodo legalmente establecido", por lo que es evidente que el acuerdo transaccional "no se llegó a perfeccionar por el consentimiento de las partes", como se indica en la sentencia recurrida, y ello aunque la promotora aceptó el umbral indemnizatorio de 30.000 euros solicitado por la Comunidad, pues aquella introdujo en la aceptación condiciones -renuncia al ejercicio de acciones- que precisaban la aceptación de la Comunidad, como asímismo se dice en la sentencia, lo que no se produjo, por lo que no se perfeccionó el contrato, es decir, no se formalizó finalmente el acuerdo transaccional que, como contrato que es, requería el concurso de las declaraciones de voluntad de las personas intervinieron como partes, y en consecuencia tampoco puede invocarse con éxito, para justificar una falta de acción, la existencia de referida transacción, lo que nos lleva a desestimar también este segundo motivo de impugnación.

QUINTO. - La misma suerte debe correr el tercer motivo de impugnación relativo al error en la valoración de la prueba respecto a la determinación de la cuantía indemnizatoria, toda de la juzgadora de instancia parte del informe del perito judicial, Sr. Domingo, que, en cuanto al sistema de valoración, opta "por un residual estático" -criterio en el que coinciden los peritos de las partes-, precisando que "en cuanto al uso de garaje en el Plan General de 2004 no cabía esa posibilidad, pero en el actual PGOU de 2021 si contempla ese uso bajo rasante como uso compatible entre otros", por lo que incluso sería posible la utilización de la zona en que se construyó el centro de transformación para la instalación de dos plazas de garaje; y conforme a dicho criterio valora el suelo ocupado por el centro de transformación en 21.306,44 euros conforme a los cálculos que detalla en su informe, que es una cantidad "intermedia" entre la valoración del perito de la actora, que en su informe establece un valor de la superficie del suelo de 47.628,86 euros, y el perito de la demandada que, con diferente aplicación de Método Residual Estático, obtiene un valor del suelo de dos plazas de garaje de 6.144 euros.

Con estas referencias, contradictorias o no coincidentes, no puede considerarse como error en la valoración de la prueba el hecho de partir del informe del perito judicial, al que incluso cabría presumir un plus de objetividad, para fijar el quantum indemnizatorio, pues las dudas que pudieran suscitarse en la determinación de este las estimamos adecuadamente resueltas por la juzgadora al partir de un elemento de prueba que no es arbitrario ni contrario a las reglas de la sana crítica.

SEXTO. - Mejor suerte debe correr el último de los motivos de impugnación relativo al momento de devengo de los intereses, que la sentencia recurrida fija en la fecha de la reclamación extrajudicial, con la que muestra su disconformidad la demandada, pues, sin desconocer las razones aducidas por la actora en su recurso, en el que alude a la jurisprudencia más reciente que ha atenuado el criterio riguroso de la interpretación del principio "in illiquidis mora non fit", con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 2022, que cita a su vez las Sentencias de 25 de enero de 2021 y 31 de enero de 2012, así como la sentencia de 7 de abril de 2011, en la que se dice que "para determinar el pago de los intereses moratorios y apreciar su carácter líquido, se debe atender, fundamentalmente, a la certeza de la obligación aunque se desconociera su cuantía, o pese a que la declaración de condena no coincida exactamente con la cantidad exigida inicialmente", consideramos que en este supuesto la sentencia no opera sin más como una declaración de un derecho a la obtención de una cantidad que, con anterioridad a la resolución judicial, ya pertenecía y debía haber sido atribuida al acreedor, aunque fuese menor que la por él reclamada, sino que tiene más bien el carácter constitutivo de ese derecho, ya que estamos en un supuesto en el que no solo ha sido necesaria la resolución social para determinar si existía o no el deber de restitución que se declara -no existía "la certeza" a la que se refiere la sentencia antes transcrita-, sino que además la complejidad de la situación y relaciones entre las partes excluía la fácil determinación de la cuantía realmente adeudada, que finalmente ha sido fijada en una cuantía inferior a la mitad de la reclamada por la actora, y con base a una valoración en la que discrepaban los tres peritos intervinientes; circunstancias que a criterio de esta Sala tiene entidad suficiente para que no proceda la aplicación el devengo de los intereses desde la fecha de la reclamación extrajudicial, sin perjuicio lógicamente de mantener el pago de los intereses de mora procesal del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, asimismo incluidos en el Fallo de la sentencia recurrida.

En base a lo expuesto procede estimar este motivo de impugnación y con ello parcialmente el recurso.

SÉPTIMO. - La estimación parcial del recurso determina que no procede hacer imposición de costas de esta segunda instancia de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley Procesal citada.