Sentencia Civil Audiencia Provincial de Vizcaya, de 08 de Mayo de 2001

@2001-0731

ANTECEDENTES DE HECHO

Se ACEPTAN y se dan por reproducidos, en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia impugnada, en cuanto se relacionan con la misma.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Bilbao se dictó sentencia con fecha 10 de marzo de 2.000, cuya parte dispositiva dice literalmente:

"FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la calle Cantabria n.º X de Basauri representada por el Procurador D. Germán A.C. contra la Entidad R. Construcciones S.A., representada por la Procuradora Dña. Begoña U.A., debo absolver y absuelvo a la citada demandada de los pedimentos contenidos en la demanda, con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte actora."

SEGUNDO.- Publicada y notificada dicha resolución a las partes litigantes, por la demandante Comunidad de Propietarios de la casa n.º X de la calle Cantabria de Basauri, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos por el Juzgado de Instancia, y dándose traslado a las demás partes personadas por término de cinco días para que pueden impugnar y/o adherirse al recurso de apelación interpuesto de contrario, se elevaron los autos a esta Audiencia, formándose el presente Rollo al que correspondió el n.º 312/00 de Registro, y siguiéndose este recurso por sus trámites legales.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- En relación con la apertura de dos puertas de salidas de emergencias para comunicar los garajes existentes en las entreplantas o semisótanos n.º 3 y 4, integrantes de las Comunidades de Propietarios de la calle León n.º X y X de Basauri, con la caja de escalera del portal n.º X de la calle Cantabria de Basauri, efectuada en abril de 1997 por la demandada R. Construcciones S.A., constructora-promotora del edificio compuesto por los tres portales señalados -n.º X y X de la calle León y n.º X de la calle Cantabria-, por orden administrativa del Ayuntamiento de Basauri para el cumplimiento de las disposiciones NBE-CPI-91, la Comunidad de Propietarios del portal n.º X de la calle Cantabria de Basauri promovió contra R. Construcciones S.A., el proceso de que este recurso dimana, en el que postuló se dicte sentencia por la que se decrete el cierre de las dos puertas realizadas por R. Construcciones S.A. en las entreplantas o semisótanos 3 y 4 y que comunican el garaje con la caja de escalera de la Comunidad del n.º X de la calle Cantabria de Basauri, reponiéndose todo ello a su estado original mediante el tapado de las dos puertas abiertas y el restablecimiento de la pared de la escalera al estado anterior a la apertura de las puertas.

Contra la sentencia dictada en primera instancia, que la que se desestima la pretensión ejercitada en la demanda, en base a haberse acreditado la autorización de la Comunidad a través de su Presidente para la instalación de las puertas de salida de emergencia de los garajes a la escalera del portal n.º X de la calle Cantabria de Basauri, se alza la Comunidad de Propietarios demandante alegando como motivo de impugnación una errónea valoración de la prueba por la juzgadora a quo, porque en ningún caso concurrente la autorización de la Comunidad de Propietarios actora para la apertura de las puertas de emergencia de los garajes a su caja de escalera, y reitera en esta alzada que las salidas de emergencia impuesta por la legislación municipal para la protección contra incendios es una alteración de los elementos comunes, que precisa autorización de la Junta de Propietarios, de conformidad con los arts. 7 y 11 de la L.P.H.

SEGUNDO.- Estando conformes las partes en que se ha ejecutado la obra consistente en la apertura de dos puertas de emergencia en las entreplantas o semisótanos tercero y cuarto, integrantes de las Comunidades de vecinos n.º X y X de la calle León, a la caja de escalera de la Comunidad de Propietarios demandante - n.º X de la calle Cantabria-, por la demandada R. Construcciones S.A., previa tramitación de expediente administrativo, incoado a instancias de las Comunidades de Propietarios de los n.º X y X de la calle León y posteriormente por la oficina del Ararteko, en el Ayuntamiento de Basauri, este Tribunal considera, previo examen del material probatorio obrante en autos, que no ha habido autorización de la Junta de Propietarios para la modificación de dicha pared comunal, por lo que debe prosperar el presente recurso de apelación, y para ello se hacen las siguientes consideraciones:

A) Efectivamente, por escritura pública de agrupación, declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal de fecha 2 de junio de 1993, la demandada R. Construcciones S.A. fue la promotora de la edificación constituida, por viviendas servidas éstas por tres portales señalados con los n.º X y X de la calle León y n.º X de la calle Cantabria, y por cinco plantas de sótano o semisótanos, siendo que el sótano n.º X, en el nivel más bajo y habilitado para plazas de garaje y trasteros, tiene su acceso por una rampa desde la calle Cantabria, mientras que los sótanos n.º 3 y 4, están comunicados entre sí por una rampa y su acceso se efectúa desde la calle Cantabria, además de que al sótano n.º 4 se accede también por una puerta peatonal y por el ascensor del portal n.º X y al sótano n.º 3 por el ascensor del portal n.º X (doc. n.º 2 de la demanda al folio 5 y SS). De los Estatutos de la Comunidad de Propietarios cabe destacar el art. 4. d) "Los titulares de plazas de garaje que no lo sean a la vez de viviendas del inmueble, no tendrán derecho de acceso al garaje por los portales del edificio, debiendo utilizar exclusivamente la rampa de acceso".

B) Sobre el régimen de propiedad horizontal establecido por la Ley 49/1960, de 21 de julio, se impone recordar: 1.º) según resultan de los arts. 1, 2 y 3, coexisten dos derechos de propiedad distintos y claramente diferenciados en su unidad, pero no susceptibles de transmisión separada, sino conjunto y son: el de propiedad privada o separada que asiste al dueño de un piso o local, susceptible de aprovechamiento independiente, sobre el mismo y sus anejos, y el de copropiedad o propiedad compartida que corresponde al dueño de cada piso sobre los elementos comunes del edificio; 2.º) como consecuencia del expresado régimen de propiedad horizontal, cada propietario no puede efectuar las alteraciones o mutaciones que estima más convenientes a sus particulares intereses, sino que dicho sistema legal, en garantía de todos los interesados ha consagrado un ius prohibendi en lo que concierne a dichas innovaciones como principio general, el cual es más o menos absoluto según se trate de elementos comunes o bienes privativos; 3.º) si se trata de elementos comunes, ningún partícipe puede hacer en ellos alteraciones, cualquiera que sea su entidad, sin no es previo acuerdo de la junta de propietarios adoptado según preceptúan los arts. 11 y 16 de la L.P.H., 4.º) cuando se trata de un piso o local y sus respectivos anejos, el propietario del mismo tiene atribuciones propias y exclusivas sólo para modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios comprendidas dentro del espacio circunscrito y delimitado que ocupa el mismo, pero no puede hacer ninguna alteración que afecte a la seguridad de la finca, que menoscabe su estructura general, que cambie su configuración ni estado exterior, ni que perjudique los derechos de otro propietario, si no cuenta con el acuerdo aprobatorio de la mayoría de propietarios y cuotas de participación, según resulta de los arts. 7, 9 y 16 de la L.P.H.-

En el caso de autos, la modificación de la pared de cerramiento, que separa las plantas de semisótanos n.º 3 y 4 de las Comunidades de Propietarios de las casas n.º X y X de la calle León, con la caja de escalera del portal n.º X de la calle Cantabria, mediante la apertura de huecos para la colocación de puertas de emergencia, suponen una alteración en la forma o figura o modo de ser del edificio (en materia de gastos de limpieza y conservación y razones de seguridad por la posible afluencia masiva de personas ajenas al portal n.º 5), que no pueden llevarse a cabo sin la autorización de la Comunidad de Propietarios de la casa n.º X de la calle Cantabria. La STS de 24 de febrero de 1996 establece que "... se abrieron esos tres huecos en la parte exterior del muro comunitario de la comunidad actora; muro que, a su vez, forma parte del perímetro del patrio interior de la finca que funciona como zona ajardinara, por lo que llano es que la construcción de esos huecos en pared comunal, con independencia de que afecte o no a la estructura o fábrica del edificio, altera la configuración de dicho muro, y por lo tanto, para su verificación se debían haber cumplido los requisitos que establecen la LPH, en citados preceptos a saber, los arts. 7.1 y 11, pues se repite, no cabe discutir que los huecos abiertos en pared comunal alteran su configuración o estado exterior...".

C) La prohibición de alterar o modificar elementos comunes del inmueble no puede hacerse, ni aun en el caso de ser beneficiosa, sin la pertinente autorización de la Junta de Propietarios; cuestión fáctica sobre la que se ha centrado la presenta alzada, es decir, si medio o no autorización de la Comunidad de Propietarios demandante para la apertura de las puertas de emergencia de los garajes de las plantas n.º 3 y n.º 4 de las Comunidades de Propietarios n.º X y n.º X de la calle León. Reexaminando el material probatorio obrante en autos, a este Tribunal no le cabe duda de que el motivo de impugnación vertido por la parte apelante debe ser estimado, previa consideración de los arts. 1.281 y ss del Código Civil acerca de la interpretación de los contratos, puesto que en el caso enjuiciado, se ha acreditado no sólo la negativa de la Comunidad de Propietarios demandante al promotor-constructor para la instalación de las puertas de emergencia de los garajes con anterioridad al expediente del Ayuntamiento de Basauri, con relación a las instancias promovidas por las Comunidades de Propietarios n.º X y X de la calle León y posteriormente por la oficina del Ararteko sobre observación de la normativa administrativa, Norma Básica de la Edificación NBE-CPI-91 sobre condiciones de protección contra incendios en los edificios y demás normativa concordante (según consta en el informe del Aparejador Municipal al folio 105), sino la oposición clara, terminante y expresa de la Comunidad de Propietarios actora "a la apertura de las dos puertas en las dos entreplantas" por medio de Junta de Propietarios extraordinaria celebrada el 1 de marzo de 1997 (doc. n.º 5 de la demanda) para contestar al acuerdo municipal de 10-2-97 en el que se tomaba la medida complementaria de requerir a la Comunidad de Propietarios para que no ponga impedimento a la cumplimentación de dicha normativa municipal, al sostener dicha Entidad Local que R. Construcciones S.A. está amparado por la reserva estatutaria a favor del promotor, contenida en el art. 11 de sus Estatutos (folio 123 y ss) (cuestión que será analizada en esta resolución en los aportados siguientes). Téngase en cuanto que con base a dicho acuerdo comunitario D. Dionisio H.P., actuando en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios demandante presentó escrito en el Ayuntamiento de Basauri de fecha 18 de marzo de 1997, en que tras efectuar una serie de alegaciones, (entre las que se encontraba el apartado del siguiente tenor "El fin para el que se pretende la instalación de las puertas es la cumplimentación de la Reglamentación vigente, que es el de dotar de unas salidas de emergencia a los garajes. Para ello se acoge el Promotor al Estatuto de Obra Nueva redactado por el mismo a su conveniencia. Efectivamente la Comunidad a la que represento no va a poner impedimento alguno a la instalación de las puertas de emergencia de los garajes de León n.º X y X para que de esta forma cumplan con los requisitos establecidos. El fin primordial de las puertas de emergencia según recoge la normativa NBE-CPI-91 es la de procurar la salida de la planta del garaje, abandonando el local por un edificio independiente con salida al exterior"), termina alegando la inadecuación de las instalaciones de las puertas pretendidas al no ser aptas y no poseer la funcionalidad que se le prenden dar, ya que carecen de salida al exterior (doc. n.º 6 de la demanda al folio 30 y ss), lo que motivo que el Ayuntamiento de Basauri dictara providencia de 20 de marzo de 1997 por la que se indicaba al promotor que pueden proceder a la apertura del hueco e instalación de las puertas de emergencia en cuestión, porque "Efectivamente, la Comunidad a la que represento, no va a poner impedimento alguno a la instalación de las puertas de emergencia de los garajes de la calle León n.º X y X" (doc. n.º 7 al folio 31), lo cual es efectuar una interpretación sesgada e interesada para la solución del problema urbanístico, para lo cual se extrae una frase sacada del contexto, como reiteradamente ha declarado en prueba testifical D. Dionisio H.P. (folio 139). Es decir, no concurre autorización alguna del Presidente de la Comunidad, y por otro lado, la voluntad aislada del Presidente, en contra del acuerdo comunitario expreso de la actora en Junta de Propietarios de fecha 1 de marzo de 1997, en modo alguno puede suplir la exigencia legal que dimana de los arts. 11 y 16 de la L.P.H.

D) La exigencia de una salida de emergencia para la guardería de vehículos de las Comunidades de propietarios n.º X y X de la calle León de Basauri, viene impuesta por las normas de carácter administrativo, pero éstas no alteran lo dispuesto en el ámbito civil por la Ley de Propiedad Horizontal, que exige autorización de la Junta de Propietarios para que aquella puede abrirse en la pared comunitaria.

E) En cuanto al Art. 11 de los Estatutos, que contiene la reserva al promotor del edificio de la facultad de modificar la superficie, distribución, luces, huecos, servicios, instalaciones y anejos del edificio siempre que no afecte alguna de las dependencias que hayan sido transmitidas, que termina cuando la totalidad de las dependencias hayan sido enajenadas, facultad que se reservó el promotor en la escritura pública de agregación, declaración de obra nueva y propiedad horizontal, otorgada el 2 de junio de 1993, que pretende ampararse la demandada R. Construcciones S.A. y es invocada por el Ayuntamiento de Basauri en su resoluciones administrativas; el art. 5 de la L.P.H., en su párrafo 3, establece ciertamente que el título constitutivo puede contener, además, los Estatutos o reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio y a sus diferentes pisos, locales e instalaciones, lo que comporta que el título constitutivo y los Estatutos que tipifica el citado art. 5 constituyen el conjunto de reglas o normas legales o convencionales que regulan las relaciones jurídicas que origina la Propiedad Horizontal o de casa divididas por pisos, bien entendido que la autonomía de la voluntad en orden a establecer convencionalmente reglas reguladoras de dichas relaciones, tiene el límite de que no contradigan con el carácter imperativo que establece la propia ley, y si bien es admisible, e incluso frecuente, que el promotor o constructor, antes de proceder a la venta de las distintas fincas en que divide el inmueble, tenga ya otorgado el título constitutivo y los Estatutos, la posterior adquisición por terceros de dichas fincas no comporta la sanación o convalidación de aquellas cláusulas contrarias a la Ley; y con independencia de la estricta aplicación de la cláusula estatutaria al caso de autos (si afecta a alguna de las dependencias que hayan sido transmitidas, y a la duración de la misma), dicha facultad de reserva del promotor para alterar los elementos comunes, sin la autorización de la Junta, debe reputarse nula, puesto como dice la STS de 7 de febrero de 1976 "La Ley que regula la Propiedad Horizontal es eminentemente imperativa y este carácter indudablemente tiene el art. 8, apartado 2 (al igual que el art. 7), en cuanto dispone que tales actos requerirá además el consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la Junta de Propietarios, precepto legal con el que está en abierta pugna la cláusula o disposición estatutaria; la STS de 31 de enero de 1987 señala que dicha norma imperativa se establece en beneficio de la comunidad de condueños e impone el consentimiento unánime de los propietarios para la división por pisos, siendo aquella cláusula contraria al citado precepto; la STS de 3 de mayo de 1989, añade que "según la Disposición Transitoria 1.º de la mencionada Ley, los estatutos no podrán ser aplicados en contravención de lo establecido en la misma, contradicción que se patentiza si se admitiese que los estatutos pudieran dispensar de la aprobación de la junta de propietarios que exige el art. 8 párrafo 2, lo que confirma la vigencia y exigencia de tal aprobación, aun en contra de lo que pueden disponer los estatutos; la STS de 8 de marzo de 1994 "la obligatoriedad de los pactos, lo es en tanto que .. lo consientan las disposiciones legales y no contravengan las normas de derecho necesario; y la STS de 21 de noviembre de 1995 "Una autorización que no provenga de la Junta de propietarios no puede en modo alguno ignorar los límites (legales)... una cosa es que la cláusula estatutaria permita una agregación, división o segregación... y otra que permita obrar sin ningún respecto a los límites legales".

Por último, téngase en cuenta que el régimen legal de la propiedad horizontal entra en funcionamiento cuando el propietario único del edificio vende uno de los pisos o locales (STS de 24 de septiembre de 1991) y que sin que se pueda eficazmente objetarse que los compradores de los pisos o locales tuvieran que aceptar esta cláusula que ya figuraba en los estatutos, aceptación que en este aspecto evidentemente encierra un pacto de adhesión, porque, en todo caso, el principio de autonomía de la voluntad, no entra en juego cuando, como aquí acontece, es contrario a una norma imperativa. (STS de 19 de julio de 1997)

TERCERO.- En materia de costas procesales, la estimación integra de la demanda conlleva, en virtud del principio objetivo del vencimiento consagrado en el art. 523-1.º de la L.E.C. de 1.881, la imposición de las devengadas en la primera instancia a la demandada.

En cuanto a las de esta alzada, sin pronunciamiento alguno por estimarse el presente recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios demandante, en virtud del art. 736 de la L.E.C. de 1.881.

Vistos los arts. citados en esta sentencia y en la apelada y los demás de general y pertinente aplicación al caso de autos,

FALLAMOS

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA N.º X DE LA CALLE CANTABRIA DE BASAURI, representados por el Procurador D. Germán A.C., contra la sentencia de fecha 10 de marzo de 2.000 dictada en los autos de juicio de cognición seguido con el n.º 418/99 en el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Bilbao, debemos revocarla y la revocamos y en su lugar dictar nueva resolución por la que, estimando íntegramente la demanda formulada por LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA N.º X DE LA CALLE CANTABRIA DE BASAURI, representada por el Procurador D. Germán A.C., contra R. CONSTRUCCIONES S.A., representada por la Procuradora Dña. Begoña U.A., DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a la demandada a que realice el cierre de las dos puertas en las entreplantas o semisótanos 3 y 4 y que comunican el garaje con la caja de escalera de la Comunidad del n.º X de la calle Cantabria de Basauri, reponiéndose todo ello a su estado original mediante el tapado de las dos puertas abiertas y el restablecimiento de la pared de la escalera al estado anterior a la apertura de las puertas, con expresa imposición a la demandada de las costas procesales causadas en la primera instancia y sin pronunciamiento alguno respecto a las devengadas en esta alzada.