Sentencia Civil 158/2024 Audiencia Provincial de Zamora Civil-penal Única, Rec. 137/2023 de 10 de mayo del 2024

PRIMERO.- Recurre en apelación la parte que ha visto rechazada su pretensión en la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Zamora de fecha 21 de junio de 2022, y ello, al entender que dicha resolución es contraria a derecho, solicitando se proceda por esta Sala a revocar la misma dejando sin efecto los pronunciamientos contenidos en ella. La parte dispositiva de la sentencia dictada acuerda: "DESESTIMO la demanda presentada por Dña. Alexandra contra D. Gadiel, absolviendo al demandado de los pedimentos formulados en su contra. Con expresa condena en costas a la parte actora".

Se alega como motivo de apelación el error en la valoración de la prueba en que incurre el Juzgador en la instancia al concluir de forma contraria a lo que del resultado de la prueba, que el mismo relata y expone en la sentencia, se extrae, así, como por no tener por ciertos y acreditados los defectos ocultos que presentaba el inmueble comprado por la apelante al demandado, defectos por los que se reclama y que no eran visibles ni constatables al momento de la compra; y, todo ello, con infracción de la doctrina y Jurisprudencia aplicable al caso de autos.

Por parte del demandado se presenta escrito de oposición al recurso de apelación al entender que la sentencia recurrida es totalmente ajustada a derecho y que el Juez a quo ha valorado debidamente el resultado de toda la prueba practicada. Mantiene dicha parte, que a pesar de las alegaciones contenidas en el escrito de recurso el mismo no puede ser estimado, al resultar totalmente acreditado por las circunstancias anteriores, coetáneas y posteriores al momento de la compra de la vivienda y el precio de la misma, que la actora conocía el estado del inmueble y la existencia de los defectos por los que ahora reclama. Por lo anterior y con base a las alegaciones contenidas en el escrito de oposición al recurso interesa la íntegra confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-DE LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA EN SEGUNDA INSTANCIA.-

No se acepta la Fundamentación jurídica de la sentencia de instancia en todo lo que se oponga a los pronunciamientos contenidos en la presente resolución.

Expuesta que ha sido la posición que mantienen las partes en la presente alzada y siendo el principal motivo de recurso el error en la valoración de la prueba por parte del Juzgador a quo, debe señalarse, como es conocido por las partes, que en la valoración de la prueba el tribunal de apelación se encuentra al fallar en la misma situación que el juez de primera instancia al dictar la sentencia impugnada, y con las mismas facultades en orden a la valoración de la prueba. Es decir, el tribunal valora la prueba con entera libertad de criterio de manera que, en esa faceta, no se encuentra limitado o restringido de alguna manera por la valoración del órgano a quo, valoración que puede revisar en todo su extensión y que no se encuentra supeditada a que merezca la calificación de arbitraria, irracional o ilógica y se ponga ello de manifiesto con toda evidencia, pues de ser así supondría desvirtuar una de las funciones propias de la apelación como recurso ordinario para conferirle el carácter de extraordinario, asimilándolo a una casación (en la que, en efecto, solo cabe la revisión de la prueba en esos supuestos).

Así lo ha señalado la jurisprudencia del Tribunal Supremo en numerosas sentencias al establecer que "nuestro recurso de apelación constituye un juicio revisor del de primera instancia, y no ex novo fuera de todo límite, hay límites: las partes con sus impugnaciones acotan el ámbito del juicio; el material objeto de éste es el mismo de primera instancia, fuera de excepcionales casos de hechos nuevos o de nuevo conocimiento, o de nuevas pruebas; la "reformatio in peius" está excluida. Pero fuera de ellos, la apelación es un recurso ordinario que sitúa al Tribunal llamado a resolverla en la misma posición del juzgador de primera instancia respecto de alegaciones, pruebas y peticiones, con facultades para conocer del litigio, valorar las pruebas y aplicar el derecho que corresponda, todo ello según su propio criterio. Así el artículo 456.1 LEC proclama que la apelación tiene por objeto "un nuevo examen de las actuaciones" llevadas a cabo ante el tribunal de primera instancia, con lo que está reafirmando la función de cognición plena o de plena jurisdicción que caracteriza a este último recurso (entre otras, SSTS 4 de diciembre de 2015 y 10 de octubre de 2016, expresando todas ellas que la pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación merece "severa crítica"), a diferencia de lo que ocurre con el de casación.

En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2016 reafirma que son "tribunales de instancia" tanto el Juzgado como la Audiencia Provincial y la de 15 de julio de 2016 recuerda que "la valoración de la prueba es función de las instancias y estás se agotan en la apelación".

Cosa distinta es que en la revisión de la prueba el tribunal de la apelación comparta, por su racionalidad y justeza, la valoración de la sentencia apelada y las conclusiones alcanzadas como consecuencia de esta operación, valoración y conclusiones que en el supuesto de autos NO va a ser compartida por esta Sala en cuanto a la principal cuestión objeto de litigio.

TERCERO.-DEL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.

Aun conocido por las partes y expuesta debidamente la cuestión jurídica a resolver en la resolución recurrida, esta Sala entiende necesario hacer referencia a la naturaleza de la acción ejercitada y a los requisitos exigidos para la prosperabilidad de la misma. Así, dispone el artículo 1484 del C.C que "1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos". Por su parte, el artículo 1486 dispone que "en los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión".

A la vista de los preceptos expuestos reiterada jurisprudencia viene exigiendo la concurrencia de los siguientes requisitos:

1º) La entrega de una cosa viciada. Defecto o imperfección, o una alteración de la calidad o cualidades de la cosa o de alguno de sus componentes que la hacen inhábil o no idónea para el fin al que ha de destinarse.

2º) El vicio ha de existir en el momento de perfección del contrato.

3º) El vicio ha de estar oculto. Sin que puedan ser considerados ocultos todos aquéllos que pueda apreciar fácilmente en la oportuna inspección del bien con motivo de la entrega.

4º) El vicio oculto ha de ser grave. Ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a que la destina o disminuya de tal modo este uso que de haberlo conocido el comprador no la hubiera adquirido o habría dado menos precio.

La carga de acreditar la concurrencia de los requisitos expuestos recae sobre el actor/a en virtud de la distribución de la carga de la prueba prevista en el art 217 de la LEC.

CUARTO.-DEL CASO DE AUTOS.-

Trasladado lo expuesto al caso de autos y una vez analizado el resultado de toda la prueba practicada y obrante en las actuaciones, cuyo relato pormenorizado consta en la resolución recurrida, esta Sala llega a la conclusión de que en efecto, tal y como mantiene la apelante, la vivienda fue adquirida por la actora con vicios o defectos ocultos que no eran apreciables al momento de su adquisición, siendo con posterioridad, una vez toma posesión del inmueble y da de alta el servicio de agua, cuando se apercibe de las graves humedades existentes en la vivienda, las cuales no eran visibles cuando visitó aquella con anterioridad a la compra, toda vez que se encontraban o cubiertas con el mobiliario del baño y de la cocina, o bien, habían sido tapadas mediante la pintura dada por el vendedor antes de poner el inmueble a la venta.

Y ello es así, toda vez que ha resultado acreditado, no siendo hecho controvertido, que la vivienda en cuestión tenía en el momento de la venta graves problemas de humedad producida por capilaridad. Así lo manifiesta y afirma igualmente el perito del demandado, siendo un extremo reconocido por la parte vendedora. Por ello, la cuestión esencial a resolver en el pleito es, si a la vista de la prueba practicada, se puede afirmar que la actora pudo o debió apercibirse de la existencia de dicho defecto, pues según la parte demandada y su perito, aquel era más que evidente a la vista del estado del inmueble (comprado para reformar y del precio pagado por aquel.

Pues bien, esta Sala llega a la conclusión que la respuesta a dicha cuestión no es la mantenida por la parte demandada en el pleito y acogida en la sentencia recurrida, siendo ello así por dos cuestiones fundamentales:

- El propio demandado en su interrogatorio afirma que cuando hizo la limpieza de la vivienda no observó problemas de humedades. No había olor a humedad. También manifiesta que desconoce el estado de las tuberías cuando recuperó la vivienda, lo cual es lógico toda vez que aquellas no se encuentran a la vista y la vivienda no tenía suministro de agua al haberlo dado de baja el anterior ocupante del inmueble, hermano del apelado que fue desahuciado por éste en anterior juicio de desahucio por precario. Por ello, no puede aceptarse que dicha parte, vendedor del inmueble, afirme que él no vio las humedades ni la casa olía a humedad, a pesar de haber poseído la vivienda y realizado obras para mejorar el aspecto de la misma al objeto de proceder a su venta, pero exija que la compradora del inmueble en un par de visitas que debió realizar con anterioridad a la compra de aquella, se hubiere apercibido debidamente de su existencia.

-Si lo anterior no fuera suficiente, el reportaje fotográfico acompañado por dicha parte como documento nº 8 con su escrito de contestación a la demanda, referente al estado de la casa con anterioridad a la venta, no permite afirmar que aquellas fueran apreciables a simple vista, sino más bien todo lo contrario, que el estado de la vivienda, casa unifamiliar de una sola planta, era bueno y se encontraba bien conservada y ello, aun cuando elementos como los alicatados, distribución del inmueble, el suelo y otros...revelan el que no estamos ante una casa de nueva construcción sino que cuenta con una antigüedad considerable.

No puede aceptarse que el hecho de que el testigo, Evan, titular de la inmobiliaria "Home 2008, S.L." que tuvo a la venta dicho inmueble, afirme que las humedades eran visibles, lleve por sí solo a entender que aquellas lo fueran para todas las personas que visitaran aquella, pues no solo el propio vendedor lo negó, sino que dicho testigo, como persona acostumbrada por su trabajo a visitar inmuebles y comprobar su estado, así como haber participado en la venta de otros inmuebles en la zona, pudo apercibirse y ser consciente de dicha circunstancia, mas no consta que en ningún momento apercibiese de la misma a la futura compradora del inmueble, la ahora actora, persona que, una vez perfeccionada la compra, dado de alta el servicio de abastecimiento de agua y se apercibe de dicho defecto, le ha llamado en varias ocasiones quejándose del mal estado de la vivienda y de las humedades. También declara dicho testigo que la vivienda era para reformar y que, aunque se ofertaba a 65.000 € al final se compró por 51.000 €, extremo este que sin duda puede ser debido a dicho hecho, pues el propio Sr Evan afirma que, de ahí la rebaja sustancial del precio, es decir, dicha rebaja no fue así por la existencia de las humedades, sino porque se compraba para reformar. Otro dato que proporciona dicho testigo es su conocimiento sobre el precio de venta de una vivienda próxima, entre 38.000 y 42.000 €, precio notablemente inferior al de la casa de autos.

Por otro lado, las declaraciones del resto de los testigos no aportan dato alguno que permita afirmar el conocimiento por parte de la compradora de dicho vicio antes de suscribir el contrato, pues las personas que se encargaron de las obras de la vivienda, lo fueron cuando ya se conocía dicho defecto y con encargo de realizar obras que se les contrataron, que abarcan tanto obras de reforma como de subsanación de los defectos, pues a aquella fecha, noviembre de 2020, ya había ido el perito de la actora, quien visitó la vivienda en fecha 22 de septiembre de 2020 (tal y como se hace constar en el informe), reflejando a tal fecha los defectos de humedad por capilaridad en todas las paredes de la vivienda, debiendo procederse, según el perito de la actora, al levantado de todo el suelo, poniendo canto rodado, colocando lámina de impermeabilización y consiguiente solera de hormigón armado con su mallazo correspondiente para colocación posterior de los nuevos pavimentos, circunstancias estas que también hace extensibles al patio exterior del inmueble, en el que habrán de llevarse a cabo las obras necesarias para la eliminación de las humedades. Examinado el presupuesto de ejecución de las obras que se aporta como documento nº 9 con la demanda, resulta que las obras ejecutadas han sido las encargadas, obras entre las que se encontraba el picado del suelo de la casa, el echar canto rodado y colocación de plástico, el echar pre-solera y el hormigonado de toda la casa y patio exterior; obras todas ellas que de no existir el defecto examinado no habrían sido necesarias.

Asimismo, la testifical del carpintero apunta en la dirección que se viene comentando, pues el mobiliario de la cocina, en principio y de las fotografías aportadas, parecía estar en un estado correcto de conservación, aun cuando sea un diseño desfasado, habiendo acudido dicho testigo para restaurar la carpintería, más dado su mal estado al final no pudo llevarlo a cabo.

Nada puede extraerse de la testifical del hermano del demandado pues las malas relaciones existentes entre ellos llevan a tener a sus declaraciones parciales e interesadas.

De todo lo anterior, esta Sala concluye en forma distinta a la recogida en la sentencia recurrida al entender que, si existían vicios ocultos en la vivienda adquirida por la actora, vicios consistentes en las humedades por capilaridad que afectaban a todas las paredes de la construcción, cuya existencia es igualmente reconocida por el perito de la parte demandada, sin que las conclusiones que hace constar en su informe desvirtúen lo anterior, pues es lo cierto y así resulta del resto de la prueba practicada y valorada por esta Sala, que dichos defectos no se hicieron visibles hasta después de la adquisición de la vivienda, y que las anteriores visitas realizadas por la compradora a la vivienda no le permitieron constatar aquellos, no resultando probado que aquella hubiera acudido con anterioridad a la compra con dicho perito, afirmación realizada por la parte demandada y su perito que no tiene correspondencia en los autos.

QUINTO.- Todo cuanto se ha expuesto en el anterior fundamento de derecho lleva a estimar la demanda en cuanto a dicho extremo se refiere, humedades por capilaridad, no así respecto al resto de los vicios o desperfectos que afirma tenía el inmueble, siendo ello así por:

-Respecto a las fugas existentes en varias tuberías de la vivienda que originan inundaciones en distintas dependencias de la casa, ha de manifestarse que dichas inundaciones no han resultado acreditadas, las distintas fotografías solo revelan humedades puntuales en el recorrido de alguna tubería, como sucede en la existente debajo del fregadero y en la ducha, pérdidas que, en efecto, no podían ser visibles hasta que hubiera suministro de agua en la vivienda; ahora, es lo cierto, que teniendo en cuenta tanto la antigüedad de la vivienda y por ello de dichas canalizaciones, el material en el que estaban hechas las mismas, de plomo, y las obras de reforma que iba a emprender la propietaria, lleva esta Sala a entender que cualquier obra de reforma a realizar en aquella, tenía que comprender el cambio y sustitución de todas las tuberías de la vivienda, por lo que es algo que la actora debía llevar a efecto inevitablemente sino quería estar expuesta a continuos problemas por pérdidas o fugas en las canalizaciones. Por otra parte, el incluir dichos defectos como vicios ocultos a efectos de minorar el precio de adquisición de la vivienda o indemnizar el coste de su sustitución, comportaría un indudable enriquecimiento injusto para la apelante.

-Respecto al mal estado de los azulejos del baño y cocina, tampoco van a incluirse en la reclamación efectuada, pues aparte de no acreditarse el desprendimiento generalizado de los mismos, al igual que en el supuesto anterior, se entiende que cualquier obra de reforma habría de incluir el cambio de alicatado, si la finalidad perseguida era dar un aire actual y acorde al resto de las reformas a realizar en la vivienda objeto de la controversia; extremo este que se hace extensivo a los muebles de la cocina, pues es lo cierto que aunque su estado en apariencia era bueno, tanto el carpintero contratado para la realización de las reformas, D. Joel, como el resto de las partes, coinciden que los muebles de la cocina que eran de aglomerado a partir de los 20 años de antigüedad tienen agotada su vida útil, motivo por el que no cabe estimar este defecto como vicio oculto, aparte de que igualmente se produciría un enriquecimiento oculto de estimarse la reclamación de dicho extremo.

-En cuanto a la carpintería, mal estado de las puertas y jambas, comidas por la carcoma y afectadas por la humedad, tampoco va a ser acogido pues entendemos, a la vista de las fotografías obrantes en las actuaciones que dicho desperfecto era perfectamente visible y que la actora debió apercibirse de su existencia.

-Por último, tampoco se va a entender que integre el concepto de vicio oculto el mal estado del tejado, pues una simple visita al mismo hubiera revelado el estado de este, que dada su antigüedad es normal que presente goteras y faltas de tejas.

Todo lo anteriormente expuesto lleva a la estimación parcial de la demanda y del recurso de apelación, en el sentido de declarar la existencia de vicios ocultos en la vivienda vendida por el demandado y que este ha de indemnizar a la actora con la suma a la que han ascendido las obras necesarias para la reparación de las humedades existentes por capilaridad, obras que conforme al informe pericial de la actora, único que valora el importe de dichas obras, emitiendo presupuesto para la realización de las mismas, asciende a la suma de 6.805 €, más el 21 % de IVA, en total 8.234,05 €, correspondientes a las partidas 1, 2, 3, 10 y 11 del presupuesto contenido en la página 9 del informe pericial acompañado con la demanda.

Esta cantidad devengará el interés legal desde la fecha de la interposición de la demanda.

SEXTO.-DE LAS COSTAS.-

Al estimarse parcialmente la demanda no se hace expreso pronunciamiento de las costas de instancia, art 394 de la LEC.

Respecto a las costas del recurso no se va a hacer expresa imposición de las mismas dada la estimación parcial de aquel, art 398 de la LEC en relación con el art 394 de dicho texto legal.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación,