Sentencia CIVIL Audiencia Provincial de Zamora, Sección 1, Rec 148/2019 de 16 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
Z A M O R A
Rollo nº: RECURSO DE APELACIÓN Nº 148/19.
Nº Procd. Civil: : 153/18
Procedencia : Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Zamora
Tipo de asunto: Verbal (desahucio)
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Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, han pronunciado
E N N O M B R E D E L R E Y
la siguiente
S E N T E N C I A Nº 316
Ilustrísimos/as Sres/as
Presidente
D. JESÚS PÉREZ SERNA.
Magistrados/as
D ª. ESTHER GONZÁLEZ GONZÁLEZ .
Dª. ANA DESCALZO PINO .
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En la ciudad de ZAMORA, a 16 de septiembre de 2019.
Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de procedimiento
VERBAL DE DESAHUCIO, seguidos en el JDO. 1A. INST. Nº 3 de Zamora, RECURSO DE APELACION
(LECN) Nº 148/19; seguidos entre partes, de una como apelantes D. Nemesio y Dª Agueda , representados
por el/la Procurador D. ENRIQUE ALONSO HERNANDEZ, y dirigidos por el/la Letrado D. JOSÉ ANTONIO
TEJEDOR BALADRON, y de otra como apelados, D. Elisenda , D. Carlos Jesús (como tutor deDª Estibaliz
, fallecida durante la tramitación del recurso, siendo sucedida por sus hijos. Carlos Jesús y Loreto ),
representados por el/la Procurador D. MIGUEL ANGEL LOZANO DE LERA, y dirigidos por el/la Letrado D.
JOSÉ CARLOS MACÍAS ESPINOSA, sobre desahucio y reclamación de rentas.
Actúa como Ponente, el/la Iltma... Sr./a Dª. ANA DESCALZO PINO.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el JDO. 1A. INST. Nº 3 de Zamora. se dictó sentencia de fecha 28 de diciembre de 2018, cuyo Fallo se transcribe en el Primer Fundamento de Derecho de esta resolución .

Siendo aclarada la misma por el auto de fecha 14 de enero de 2019, cuya Parte Dispositiva dice: ''En Zamora a 28 de diciembre de 2018, vistos por Doña GUILLERMA MONGIL SAN JOSÉ, Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Zamora, los presentes autos de Juicio Verbal de Desahucio por falta de pago, seguido ante este Juzgado bajo el Nº 153 del año 2.018, a instancia de Doña Elisenda , Don Carlos Jesús como tutor de Doña Estibaliz , fallecida durante la tramitación de la causa siendo sucedida por sus herederos sus hijos DON Carlos Jesús y DOÑA Estibaliz frente a DON Nemesio Y Agueda bajo la representación del procurador Don Enrique Alonso Hernández y la dirección letrada de Don José Antonio Tejedor Baladrón.' Y el fallo: 'Que estimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador Don Miguel Ángel Lozano de Lera en nombre y representación de Doña Elisenda , Don Carlos Jesús como tutor de Doña Estibaliz , fallecida durante la tramitación de la causa siendo sucedida por sus herederos sus hijos DON Carlos Jesús y DOÑA Estibaliz frente a DON Nemesio Y Agueda .' Asimismo, en el fundamento de derecho 2º la fecha de lanzamiento es el ' día 21 de enero de 2019 a las 10 horas.'

SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo y, no habiéndose celebrado vista pública y habiéndose solicitado práctica de prueba, resolviendo sobre lo solicitado por auto de fecha 29 de marzo de 2019 se acuerda no admitir la prueba documental iteresada por el procurador de la parte apelante, quedando el procedimiento para votación y fallo, señalándose el día 12 de septiembre de 2019.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Se recurre en apelación por la parte que ha visto rechazadas sus pretensiones, la sentencia dictada en fecha 28 de diciembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Zamora. Dicha resolución declara en su parte dispositiva que: 'Que estimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador Don Miguel Ángel Lozano de Lera en nombre y representación de Doña Elisenda , Don Carlos Jesús como tutor de Doña Estibaliz , fallecida durante la tramitación de la causa siendo sucedida pro sus herederos sus hijos DON Carlos Jesús frente a DON Nemesio Y Agueda , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre el local sito en la planta baja de la Avenida Portugal nº 18 de Zamora, por falta de pago de las rentas pactadas, y consecuentemente, debo declarar y declaro haber lugar al desahucio del demandado DON Nemesio Y Agueda , de las expresadas fincas, apercibiéndole de que si no la desaloja en el término legal, será lanzado de ella y a su costa el próximo día 21 de enero de 2019 a las 10.00 horas; todo ello, si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el art. 549, y debo condenar y condeno a DON Nemesio Y Agueda , al pago a favor del actor de la cantidad de 891,48 euros, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.' Sostiene la parte como motivos de apelación los mismos argumentos mantenidos en la instancia, insistiendo en el pago de la mensualidad de noviembre de 2014 que se afirma adeudada así, como que las circunstancias obrantes en el presente litigio llevarían en su caso a entender la inexistencia de causa resolutoria, pues no resulta lógico que la arrendataria haya pagado a satisfacción de la actora todas y cada una de las mensualidades devengadas tanto antes como después de la habida en el mes de noviembre de 2014 sin que por la parte arrendadora se haya ejercitado acción alguna en orden a reclamar la misma siendo, tres años y pico después cuando se promueve la presente acción de desahucio, acción que a su entender no resulta amparada por la buena fe, sobrepasando su interposición los límites normales del ejercicio de su derecho, art 7 del CC. Solicita por lo anterior y al entender que se han vulnerado las reglas sobre distribución de la carga de la prueba se proceda a la estimación del recurso con desestimación íntegra de la demanda interpuesta frente al mismo.

La parte apelada se opone al recurso de apelación interesando la confirmación de la resolución recurrida al entender, que la sentencia de instancia y los pronunciamientos en la misma contenidos no solo son conformes a derecho sino que igualmente resultan ajustados al resultado de la prueba practicada en el procedimiento, prueba del pago de la renta que conforme a las normas establecidas en la LEC, corresponde al arrendatario su acreditación, tal y como resuelve adecuadamente la resolución recurrida.



SEGUNDO.- Expuesta que ha sido la posición mantenida por las partes en el presente litigio y, fundamentada la causa resolutoria del contrato de arrendamiento de local de negocio (que une a los litigantes desde hace más de 26 años), en el impago de una mensualidad de renta, la correspondiente a noviembre de 2014, prácticamente tres años y medio antes de presentar la demanda, años en los que ha venido percibiendo la renta normalmente y en los que ha percibido por dicho concepto cantidades cercanas a los 50.000 €, procede examinar si, dicho impago, que la Juez a quo tiene por acreditado, constituye o no causa de resolución del contrato.

A tal efecto ha de señalarse que en relación con el impago de las rentas como causa de resolución del contrato de arrendamiento, venía siendo doctrina reiterada, que era posible admitir como mero retraso, y no como incumplimiento, el impago de una mensualidad de renta, de modo que el impago de una mensualidad se venía entendiendo que no constituía por sí solo un incumplimiento esencial del contrato hasta el punto de determinar su resolución, Sentencias de 9 de julio de 1998, 28 de abril de 2000, o de 18 de febrero de 2003 de la Audiencia Provincial de Barcelona.

En la actualidad, sin embargo, de acuerdo con la doctrina fijada por las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de julio y 19 de diciembre de 2008, y 15 de enero y 26 de marzo de 2009, no se excluye la resolución arrendaticia incluso aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, cuando la demanda se presenta después del transcurso del plazo máximo de retraso en el pago previsto en el propio contrato.

Ahora bien, si es cierto lo que antecede, no es menos cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990), y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007; RJA 3886 y 4636/2003, 6571/2004, 4731/2005, 8401/2006, y 730 y 4336/2007), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

En concreto, en relación con el retraso en el cumplimiento de la obligación, mantiene la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de junio de 2007 que, aunque en nuestro Derecho no hay norma que imponga, ni hasta ahora una doctrina jurisprudencial que establezca, la necesidad de constituir en mora al deudor para resolver, a diferencia de lo que ocurre en el Derecho francés, de acuerdo con el artículo 1146 del Code Civil, y en consecuencia no puede objetarse el ejercicio de la acción de resolución por esta razón, no es menos cierto, que el mero retraso no es suficiente para la resolución, salvo en supuestos de especial relevancia del tiempo o del cumplimiento tempestivo de la prestación, como son aquellos en que se fija un término como esencial, según lo dispuesto en el artículo 1100, párrafo segundo, apartado 2º, del Código Civil, de modo, que el mero retraso no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución, por lo que la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que, entre otros, señala el artículo 1100 del Código Civil, con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101, 1096, 1182, y demás, del Código Civil, pero no necesariamente a la resolución, que tiene el carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983, 22 de marzo de 1993, o 18 de noviembre de 1994 ( RJA 6502/1983, 2530/1993, y 8843/1994).

Por lo tanto, para que proceda la resolución del contrato, es necesario que, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, por una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un 'interés jurídicamente atendible', lo cual expresa, en sentido negativo, la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.



TERCERO.- Realizadas las anteriores manifestaciones y pasando a examinar las circunstancias concurrentes en el caso analizado, resulta, de la prueba practicada y obrante en las actuaciones tanto documental como testifical practicadas en el acto de vista que, en efecto, se ha probado por la demandante que la parte arrendataria no ha satisfecho la mensualidad de noviembre de 2014, pues del extracto bancario de la cuenta donde se realizaban los ingresos, aportado por la demandante con su demanda (documento coincidente con el adjuntado, a efectos clarificatorios, al recurso de apelación) se desprende, en el histórico de los pagos producidos desde el año 2011 y, teniendo en cuenta las imputaciones a la renta de julio de 2011 y junio de 2015 que realiza el demandado al efectuar dichos ingresos, resulta que computados uno a uno los mismos, faltaría el pago de una mensualidad, que la actora imputa a noviembre de 2014.

Ahora, afirmado lo anterior es lo cierto que también resulta acreditado, que: -El contrato de arrendamiento con los demandados deriva del año 1992, cuando adquirieron el traspasó del contrato de arrendamiento de local de negocio del año 1952.

-Que durante todo el tiempo que ha durado dicho contrato (a excepción de litigio del año 1997 en el que se enervó la acción arrendaticia), las relaciones entre las partes han sido buenas, habiendo satisfecho el arrendatario el pago de la renta y cantidades asimiladas durante todo este tiempo sin mayores contrariedades, aun cuando los ingresos se solían realizar con algo de retraso.

-A partir de la mensualidad impagada, noviembre de 2014, el pago de la renta y cantidades asimiladas se ha ido produciendo con normalidad siendo recibidas por las arrendadoras durante todas esas mensualidades sin reparo alguno.

-Que el pago de la renta y el resto de las cuestiones relacionadas con el arrendamiento eran gestionadas para los arrendatarios por la Asesoría Magnum, entendiéndose las arrendadoras con dicha asesoría en todas las cuestiones derivadas del contrato, actualizaciones IPC, IVA aplicable, IBI devengados, dirigiéndose todas las cartas y comunicaciones a la Asesoría en cuestión. La persona de dicha Asesoría que declara en el juicio manifiesta que era ella la que ordenaba los pagos y que cree que no faltaba ninguna mensualidad por pagar.

-Que en las declaraciones tributarias derivadas de la relación arrendaticia, los arrendatarios han declarado toda la anualidad de 2014, incluido el mes de noviembre, retenciones de IVA (modelo 115 aportado como documento nº 7 al escrito de contestación a la demanda), y, la parte arrendadora ha declarado todos los ingresos relativos a dicha anualidad (modelo 118 aportado como documento nº 8 por los demandados), ello con independencia de los problemas con Hacienda que hubiere comportado a dicha parte el que solo se hiciere constar el nombre de una de ellas.

-Respecto a las cartas dirigidas por las arrendadoras a los demandados y remitidas a la asesoría, es cierto que en las comunicaciones que se le realizaban a efectos de actualización de la renta, porcentaje a retener de IVA, e importe a satisfacer por IBI, se añadía una frase relativa a que deben regularizar las rentas del año 2014. Dichas cartas no hacían una referencia a mayores sobre si era una o varias mensualidades o se refería al impago de las actualizaciones, manifestando la trabajadora de la Asesoría que ella creía que se refería a esto último y que al no precisar más no pensó que pudiera deberse al impago de una mensualidad de renta, pues consideraba que todas estaban pagadas y si hubiera faltado alguna se habría pagado inmediatamente.

Todos estos datos llevan a esta Sala a entender que, si bien es cierto y así se ha probado que se ha producido el impago de una mensualidad de la renta, imputada a noviembre de 2014, no lo es menos que dicho impago no ha sido consciente y deliberado, sino que el arrendatario ha creído en todo momento que todo se encontraba pagado, pues nada en tal sentido le ha comunicado la Asesoría que le realizaba todos los trámites, y, aunque dicha situación ha podido ser originada por el retraso con el que venían ingresándose determinadas mensualidades que provocaba que en alguna de ellas se realizaran varios ingresos y en otras ninguna, ingresos que muchas veces coincidían con los plazos del IBI, como ocurre en septiembre de 2014 en el que se producen 4 ingresos de cantidades muy similares (siendo dicha situación la que puede haber provocado la confusión), situación esta que venía siendo aceptada por las arrendadoras; decimos, que a pesar de lo anterior dicha situación no puede ser tenida como causa de resolución del contrato, pues el impago involuntario de una única mensualidad de la renta producida hace prácticamente cinco años, no puede, a juicio de este Tribunal motivar la resolución contractual pretendida.

Las anteriores consideraciones llevan a la estimación parcial del recurso en cuanto se va a revocar la sentencia de instancia en cuanto a la resolución del contrato y desahucio y lanzamiento que acuerda, no así respecto a la acción de reclamación de cantidad que igualmente se ejercita.



CUARTO.- EL pronunciamiento realizado en el anterior Fundamento de derecho trae consigo que haya de estimarse parcialmente la demanda y consecuentemente que no proceda realizar expreso pronunciamiento sobre las costas causadas en la instancia.

De conformidad con lo dispuesto en el art 398 en relación con el art. 394 de la LEC, al estimarse parcialmente el recurso de apelación no se hace expresa condena de las costas del recurso.

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,

Fallo

QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la representación procesal de D. Nemesio y Doña Agueda , frente a la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Zamora, de fecha 28 de diciembre de 2018 y aclarada por auto de 14 de enero actual, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS LA MISMA en el sentido de desestimar la acción de desahucio por falta de pago de la renta ejercitada en la demanda, confirmando el resto de dicha resolución a excepción del pronunciamiento sobre costas, respecto a las cuales no se va a hacer expresa imposición.

No ha lugar a realizar expreso pronunciamiento sobre las costas del recurso.

Al estimarse total o parcialmente el recurso, devuélvase el depósito constituido para recurrir a la parte que lo consignó.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I Ó N Leída y publicada que fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente de la misma, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que doy fe.