Sentencia CIVIL Audiencia Provincial de Zamora, Sección 1, Rec 426/2018 de 12 de Abril de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
Z A M O R A
Rollo nº: RECURSO DE APELACIÓN Nº 426/18 .
Nº Procd. Civil: : 123/18
Procedencia : Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Zamora
Tipo de asunto: Verbal de desahucio
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Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, han pronunciado
E N N O M B R E D E L R E Y
la siguiente
S E N T E N C I A Nº 133
Ilustrísimos/as Sres/as
Presidente
D. JESÚS PÉREZ SERNA.
Magistrados/as
D . PEDRO JESÚS GARCÇÍA GARZÓN.
Dª. ANA DESCALZO PINO .
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En la ciudad de ZAMORA, a 12 de abril de 2019.
Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de procedimiento
VERBAL DE DESAHUCIO nº 123/18, seguidos en el JDO. 1A. INST. Nº 2 de Zamora, RECURSO DE
APELACION (LECN) Nº 426/18; seguidos entre partes, de una como apelantes D. Marino y Dª Carmela ,
representados por el/la Procuradora Dª. EMMA BARBA GALLEGO, y dirigidos por el/la Letrado D. FERNANDO
BARBA DE VEGA, y de otra como apelado , D. Pedro , representado por el/la Procuradora D.ª ANA
ESTHER LLORDÉN ARENAS, y dirigido por el/la Letrado D. ALFONSO JAMBRINA SECO, sobre desahucio
por expiración o no del plazo de arrendamiento y si se ha ejercitado o no la opción de compra.
Actúa como Ponente, el/la Iltmo... Sr./a D. PEDRO JESÚS GARCÇÍA GARZÓN.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el JDO. 1A. INST. Nº 2 de Zamora. se dictó sentencia de fecha 24 de julio de 2018 , cuya Parte Dispositiva dice: 'FALLO:. Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la procuradora D.ª Emma Barba Gallego, en nombre y representación de D. Marino y D.ª Carmela contra D. Pedro , absuelvo al demandado de todos los pedimentos de la demanda, sin imposición a ninguna de las partes de las costas devengadas en este procedimiento.

Se tiene por desistida a los demandantes en la pretensión de condena al demandado a pagar la indemnización que previene en la cláusula cuarta del contrato, sin imposición de costas. '

SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo y, no habiéndose celebrado vista pública ni solicitado práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo, señalándose el día 12 de abril de 2018.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO . - Aceptamos los fundamentos de derecho de la sentencia de instancia en tanto no queden modificados o afectados de algún modo por los fundamentos de derecho de la presente sentencia.



SEGUNDO . - los actores ejercitan frente al demandado las acciones de desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento sobre finca urbana y de indemnización del importe de la cantidad que corresponda de aplicar la cláusula penal que figura en el contrato por retraso en dejar a disposición de los actores la vivienda arrendada, pues alegan convenido un contrato de arrendamiento sobre vivienda en fecha 25 de diciembre de 2.013, con fecha de comienzo del contrato el día 1 de marzo de 2.014 con un plazo de duración 36 meses, más una prórroga de 12 meses, que finalizaría el día 1 de marzo de 2.018. Pese a haber denunciado el término de duración del contrato, el arrendatario se niega a desalojar la vivienda, pues alega haber ejercitado el derecho de opción de compra dentro del plazo acordado en el contrato.

La parte demandada se opone a la demanda, pues, estando conforme con la existencia y condiciones del contrato de arrendamiento, entre ellas el plazo de duración, su prórroga, cuyo plazo máximo de duración en efecto habría concluido el día 1 de marzo de 2.018, alega que él ejercitó el derecho de opción de compra dentro del plazo contractual convenido y, de acuerdo con el contrato, su terminación no se producirían el 1 de marzo de 2.018, sino cuando se otorgara la escritura pública de compraventa, negando que el perfeccionamiento del contrato de compraventa no fuera imputable a los actores, sino que fue debido a los arrendadores, quienes teniendo conocimiento de la existencia de daños en la vivienda no los repararon, por lo que no se podía exigir al optante que otorgara la escritura pública de compraventa por el precio convenido de 191.000 euros, cuando la vivienda está tasada a efectos de hipoteca en 151.258,78 euros y unos daños valorados en 49.459 euros.

Recae sentencia que, tiene por desistida la pretensión de indemnización, y desestima la pretensión de desahucio sin imposición de costas, pues entiende que ejercitado el derecho de opción de compra por el arrendatario dentro del límite temporal acordado en el contrato de arrendamiento y opción de compra, la opción de compra se perfeccionó y, por tanto, es aplicable la cláusula del contrato que establece que si antes de llegar la fecha de terminación de duración del contrato, el arrendatario ejercita el derecho de opción de compra, el contrato de arrendamiento quedara automáticamente extinguido con la correspondiente escritura pública de compraventa.

Contra dicha sentencia se alzan los actores, alegando que, al margen de que no son objeto de este juicio dilucidar sobre los defectos o daños que figuran en la vivienda objeto del contrato de arrendamiento y opción de compra, pues son objeto de un juicio ordinario seguido bajo el número 172/18 en el Juzgado de 1ª Instancia Número 4 de Zamora, el derecho de opción de compra ejercitado por el demandado adolece de defecto, como que la notificación por medio de escrito, designando notario, con día y hora, y la formalización de la escritura en un plazo máximo de 15 a 30 días .



TERCERO . - El recurso debe decaer, pues de acuerdo con el contrato de arrendamiento para uso de vivienda habitual de fecha 25 de diciembre de 2.013, junto con el derecho de opción de compra, y la prueba practicada, se infiere que el arrendatario ejerció el derecho de opción de compra antes de que terminara la duración del contrato más su prórroga de 12 meses, habiendo estado al corriente en el pago de las rentas, que eran las dos condiciones necesarias para que el perfeccionamiento del derecho de opción de compra, según la cláusula segunda del contrato de opción de compra, quedando sólo para que el contrato se consumara el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, instrumento de la entrega de la posesión, como requisito de la transmisión de la propiedad, y el pago del precio convenido.

Pero perfeccionado el contrato de opción de compra, mediante el ejercicio por el arrendatario de su derecho de opción de compra, aunque en efecto el arrendatario no hubiera comunicado a los arrendadores, indicado fecha y hora, la Notaría donde otorgar la escritura pública de compraventa, el incumplimiento de dichos requisitos no era imputable al arrendatario, sino a los arrendadores que, habiendo fijado un precio de la compraventa en 190.000 euros y estando obligados a entregar el objeto del contrato en buen estado de conservación, y pese a que antes del vencimiento tuvieron conocimiento de los defectos constructivos que presentaba la vivienda, era imposible que cumplieran su obligación de entregar la cosa objeto del contrato de compraventa en estado de servir para el fin pactado, pues la vivienda presentaba defectos de hundimiento generalizado en diferentes estancias, con movimiento de baldosas y humedades, que su reparación, ascendería a 45.000 euros, que no habían sido reparados.

Por todo lo cual, si los arrendadores no podían cumplir su obligación de entregar la vivienda en buen estado de uso, lógicamente no estaban en condiciones de que se otorgase la escritura pública de compraventa y, por consiguiente, el motivo de que no se consumara el contrato de compraventa no era imputable al arrendatario, que ya había expresado su voluntad de optar al contrato de compraventa, sino a los arrendadores. De manera tal que, de acuerdo con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, el contrato de arrendamiento no se extinguía en el momento en que trascurriera el plazo inicial de duración y su prórroga de doce meses, sino solo cuando se otorgase la escritura pública de compraventa, pues es conocido que en los contratos de arrendamiento con derecho de opción de compra, el arrendatario tiene el uso y disfrute del uso de la vivienda durante el tiempo de duración del contrato en virtud del arrendamiento y, al finalizar este, sin solución de continuidad, para evitar que el arrendatario tenga que abandonar la vivienda y regresar a ella después, en virtud del contrato de compraventa. De ahí que en el contrato de arrendamiento se pactara que quedaría automáticamente extinguido el contrato de arrendamiento con la correspondiente escritura de compra-venta y de acuerdo con las condiciones pactadas en el documento, con el objeto de que, al terminar la duración del contrato de arrendamiento, sin solución de continuidad, el arrendatario pudiera continuar usando y disfrutando de la vivienda en virtud del contrato de compraventa.

No pudo ser otra la voluntad de las partes, pues de lo contrario sobraría del texto del contrato de arrendamiento la expresión: '...con la correspondiente escritura de compra-venta... ya que hubiera bastado con expresar que el contrato de arrendamiento se extinguiría automáticamente en el momento de concluir la duración inicial del contrato de arrendamiento, más su prórroga.



CUARTO . - Pese a desestimar el recurso de apelación , cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, según el artículo 398 en relación con el artículo 394 de la L. E. Civil , pues de acuerdo con la sentencia recurrida, si ésta no impone las costas a los actores por existencia de serias dudas de hecho, cuyo pronunciamiento no ha sido impugnado por el demandado, las mismas dudas de hecho se plantean en el recurso.

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la procuradora, doña Emma Barba Gallego en nombre y representación de don Marino y doña Carmela contra la sentencia de fecha veinticuatro de julio de dos mil dieciocho, dictada por el Ilmo. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Zamora .

Confirmamos dicha sentencia y cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad de este recurso.

Al desestimarse el recurso se decreta, en su caso, la pérdida del depósito constituido por la parte para recurrir al que se dará el destino legal.

Contra esta sentencia cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I Ó N Leída y publicada que fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente de la misma, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que doy fe.