Sentencia Civil 125/2023 Audiencia Provincial Civil de Zaragoza nº 5, Rec. 588/2022 de 15 de marzo del 2023

Se aceptan en parte los de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- El demandante, D. Dimas, adquirió a los demandantes, matrimonio de D. Eladio y Dña. Zaida, una finca en la localidad de L'Atmella de Mar. Finca identificada registralmente con el número NUM000 (registro de la Propiedad nº 2 de Tortosa). Finca segregada de la matriz (nº NUM001). La compra tuvo lugar el 11-10-1999.

El 18-3-2013, el Sr. Dimas fue demandado por D. Maximiliano en J. Ordinario 187/2013 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Tortosa con la finalidad de que se reconociera que la finca NUM000 y la finca NUM002 eran la misma y que estaba doblemente inmatriculada. La primera a nombre del Sr. Dimas y la segunda a nombre del demandante (Sr. Maximiliano) en un 40% siendo el otro 60% del propio demandando, Sr. Dimas. Y pedía que se declarase la preferencia de la finca NUM002 y, por ende, que se anulara y cancelara la inscripción registral de la NUM000.

Así se estimó tanto en primera como en segunda instancia. Quedando firme la sentencia. En aquel procedimiento fueron llamados en garantía los vendedores de la finca al Sr. Dimas, es decir el matrimonio Eladio Zaida ( Arts. 1481 y 1482 C. Civil).

La propiedad que el Sr. Dimas tenía en el 60% de la finca NUM002 lo fue por título de adjudicación en subasta pública (año 2001).

Por tal razón se demanda en el procedimiento actual a los vendedores ( arts. 1475 y siguientes C. Civil) a fin de que indemnicen al comprador por el 100% del valor de la finca, que tuvo que pagar 2 veces (la compra y el precio de adjudicación de la subasta por el 60%). Valorándose a fecha 2021 en 747.100 Euros. Así como al pago de las costas impuestas al Sr. Dimas en el pleito de evicción, que cuantifica en 28.308,90 Euros. Lo que hace un total de 775.408,90 Euros.

SEGUNDO.- Los demandados se opusieron a dichas pretensiones. Consideran que el comportamiento del demandante constituye una actuación de mala fe y abuso de Derecho ( art. 7 Cc). Así, nunca ha sido despojado de la posesión de la finca. Sin duda que debía conocer desde la adquisición de la finca NUM002 mediante subasta pública que ambas fincas ( NUM000 y NUM002) eran la misma, cuando menos desde la preparación del proyecto de Reparcelación del Sector donde estaba sita la finca (con dos inmatriculaciones), 2011. El hecho de llevar la misma defensa jurídica que el demandado (Sr. Dimas) en el proceso de Tortosa, el letrado de éste y su sobrino, les impidió una defensa real en el procedimiento que sirvió para preparar como requisito sine qua non la actual reclamación.

Por otra parte, consideran que la sentencia previa (P.O. 187/2013) no es de condena, por lo que no serviría de base a la demanda actual.

Desde 2002 que adquirió el 60% de la finca NUM002 tenía que ser consciente de la duplicidad. El Sr. Dimas era (y es) un profesional del tráfico inmobiliario. Por lo que no dar a conocer esa situación a sus vendedores ( Eladio Zaida) constituye "retraso desleal".

Si no ha perdido la cosa, no procede el saneamiento ( art. 1475 C.c.).

Por fin, la cantidad reclamada es inadmisible. Primero, por la valoración errónea y segundo porque sigue siendo propietario del 60%. Luego -en todo caso- únicamente procedería el 40% y con una valoración netamente inferior (valor catastral).

En el mismo sentido las costas del juicio precedente, que el propio Sr. Dimas viene impugnando al considerarlas inferiores a las que ahora reclama. Por supuesto, no procedería la de la reconvención.

TERCERO.- Sentencia de Primera Instancia.

Estima parcialmente la demanda del Sr. Dimas. Considera que se dan los requisitos para la eficacia del saneamiento por evicción. Que la privación de su compra ha sido total, el 100% de la finca NUM000, aunque mantenga el 60% de la misma finca física bajo la denominación registral NUM002 (adquirida por otro título, subasta)

No aprecia " mala fe", pues no se puede afirmar que ya desde 2002 (adquisición por subasta) pudiera prever el ejercicio de una acción de doble inmatriculación. Parece ser que estaban todos en la convicción de que eran dos fincas contiguas (la de la casa y la de la pista de tenis).

Tampoco estima el " retraso desleal" pues la acción se inicia con la firmeza de la sentencia que priva al comprador de la propiedad.

Sí acude a la doctrina de los " actos propios" para valorar el 100% de la finca por el valor catastral que el propio Sr. Dimas propuso en el precedente proceso que sirve de base ineludible al presente. También condena al pago de las costas de primera y segunda instancia de aquel proceso previo.

Total: 123.004,23 + 8.252,40 + 6.008,04 = 137.264,67 Euros.

CUARTO.- Recurre la parte demandante y alega error en la valoración de la prueba respecto a la cuantía concedida como consecuencia de la evicción.

Impugna la sentencia la parte demandada. Y reitera sus argumentos (actos propios, mala fe, retraso desleal, inexistencia de requisitos de la evicción, no privación de su posesión-propiedad, valoración del inmueble).

QUINTO.- Obviamente, por razones de orden lógico habrá que examinar en primer lugar la impugnación de la sentencia.

Mala fe y retraso desleal.-

Para centrar esta cuestión procede resumir el iter cronológico de lo acaecido.

Una finca rústica de más de 360 hectáreas en la localidad de L'Atmella de Mar (finca matriz NUM001) empieza a ser segregada en parcelas para irla convirtiendo de rústica en residencial para el turismo de mar. En 1965 de ese proceso de división de la matriz nace y se inmatricula la finca que recibe el número NUM002 . Esta finca se vendió por el propietario de la matriz (D. Edmundo) a D. Eliseo (60%) y a D. Maximiliano (40%). Estas tres personas tuvieron una importante función en ese proceso transformador de la finca rústica hacia urbana-residencial. El Sr. Eliseo, además a través de su sociedad "Noto S.A.".

Las deudas de ésta llevaron a ejecución de sus bienes y en subasta de 2002, el ahora actor, Sr. Dimas, se adjudicó el 60% que pertenecía al Sr. Eliseo.

En 1984 tuvo lugar otra segregación en la vio la luz la finca NUM000 . El Sr. Edmundo, la vende a "NotoSA" ese mismo año, que la vende en 1986 al matrimonio Eladio Zaida (actuales demandados), quienes en 1987 construyen o mejoran la vivienda que allí había y en 1999 se la venden al demandante Sr. Dimas.

De esta guisa el Sr. Dimas se adjudicó en 2002 el 60% de la finca que ya era suya (100%) por compra en 1999.

El Sr. Dimas se ha dedicado al tráfico inmobiliario, por lo que resulta ciertamente llamativo que en ningún momento hubiera detectado lo que se planteó en 2013 ante los tribunales. Es decir, la adquisición de la misma finca en dos ocasiones (una de ellas en el 60%).

Tampoco se enteró cuando se inició un Plan de Parcelación en 2011 del Sector Sant Jordi d'Alfama (2011) en el que estaban ambas fincas registrales. Ni consta que pagara impuesto alguno por la finca NUM002.

Sí debió de tener conocimiento de esa situación cuando en el expediente administrativo de Reparcelación se le advirtió de esa posible "doble inmatriculación".

No obstante, la demandada Sra. Zaida reiteró que ella desconocía la doble inmatriculación y que habló con el Sr. Eliseo sobre el 40% propiedad del Sr. Maximiliano (con el que no le une parentesco alguno, hecho pacífico) en el convencimiento de que hablaban de la finca colindante a la que le habían vendido. Esta era la que tenía la casa y la del 40% la colindante que tenía una pista de tenis y donde aparcaban.

SEXTO.- Con estos datos considera este tribunal que no puede afirmarse que el Sr. Dimas hubiera retrasado la solución de la doble inmatriculación con la única finalidad de perjudicar a sus vendedores ( Eladio - Zaida) y enriquecerse injustamente a su costa.

Un comportamiento poco escrupuloso en el desarrollo de su actividad negocial inmobiliaria no permite unir en el preciso nexo causal la situación creada por el procedimiento precedente (2013) con un ánimo fraudulento proscrito por el art. 7 C. civil.

En todo caso, aunque se hubiera podido solucionar antes y mediante una transacción o acuerdo extrajudicial, esto no pasa de ser una mera hipótesis que tampoco llevaría a mudar la calificación del comportamiento del Sr. Dimas para transformarlo en "abusivo" y, por ende, ineficaz jurídicamente.

Tampoco puede afirmase que los ahora demandados hubieran quedado indefensos en el procedimiento precedente. Cierto que pudieran existir sospechas al respecto, pues no parece razonable que la misma dirección jurídica asesore al comprador y a los vendedores llamados en garantía.

Sin embargo, esta afirmación no se puede hacer en sentido estricto. Que tío y sobrino asesoren a uno y a otro no constituye per se connivencia fraudulenta. Pero, además, la denunciada irregularidad que pudiera infringir el derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24 CE) pudo hacerse efectiva en el seno del proceso precedente o posteriormente mediante las acciones y recursos pertinentes (por ejemplo, revisión de sentencia firme, art. 510 LEC, estafa procesal, amparo...)

De lo contrario, estamos ante una sentencia firme que, por tanto, debe desplegar todos sus efectos.

Argumentos que han de ser fundamento también para desestimar la excepción de fondo de " retraso desleal". El proceso cronológico que se desprende de lo expuesto tanto en esta sentencia como de las muy detalladas del juzgado de Tortosa y de la Audiencia Provincial de Tarragona son bastante para desestimar la existencia del denominado "Verwirkung" (retraso desleal).

La dejación del Sr. Dimas, el convencimiento más o menos generalizado de que la NUM000 y la NUM002 eran fincas distintas, un Proceso o Plan de Reparcelación que acabó anulándose por sus deficiencias y un procedimiento previo, con "llamada en garantía" de los vendedores y que ha durado 7 años, unido a la interpretación restrictiva de dicha institución, llevan a la misma conclusión que la sentencia apelada.

SÉPTIMO.- Requisitos del Saneamiento por evicción.-

Los arts. 1475 y sgs. C. civil los enumeran con precisión:

a) Privación al comprador por sentencia firme, en virtud de derecho anterior a la compra de todo o parte de la cosa comprada;

b) Restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción;

c) Derecho a las costas del pleito que haya motivado la evicción;

d) Notificación de la demanda de evicción a los vendedores.

Sin duda que se dan en este caso todos los requisitos, reiterados por la doctrina y la jurisprudencia.

En este sentido, la S.T.S. 164/2021, de 23 de marzo lo explica de forma clara en su fundamento jurídico 7º:

6.- Los arts. 1475 y 1480 CC exigen como presupuesto material de la evicción que los compradores hayan sido privados de todo o parte de la cosa comprada, por sentencia firme dictada en un proceso en el que se hubiera ejercitado una acción apta para fundar la privación de la cosa ( sentencia 269/2013, de 30 de abril ). Ahora bien, como precisamos en la sentencia 159/2009, de 9 de marzo , esos preceptos no especifican ni distinguen qué tipo de derecho anterior al perfeccionamiento del contrato de compraventa ha de ser el que provoque la pérdida del derecho de propiedad sobre lo comprado ( art 1475 CC ), ni por medio de qué mecanismo jurídico, más allá de exigir la existencia de una sentencia firme que declare dicha pérdida ( art. 1480 CC ).

Lo que complementa al comparar la obligación de saneamiento con la configuración obligacional del contrato de compraventa:

"...sin embargo en la relación jurídica entre el vendedor y el comprador, si la tradición o entrega se consumó, y el "verus dominus" priva judicialmente al comprador de las cosas tradidas, entonces el vendedor queda obligado a dejar indemne a éste ( "habere uti ferni licere") al ser un valor del que el comprador se ve privado, como consecuencia de la obligación "ut rem emptori habere liceat", manifestada en el caso de evicción como efecto legal complementario de la "vacua possessionem tradere"".

Y concluye:

"Cualquier sentencia judicial firme que revierta aquel efecto resultante de la traditio, y genere un desapoderamiento o desinvestidura de aquel poder o señorío colmaría el requisito de la "pérdida de la cosa adquirida" del art. 1480 CC ."

La sentencia firme del P.O. 187/2013 (J. 1ªInstancia nº 1 de Tortosa) deja sin efecto la compraventa entre el matrimonio " Eladio Zaida" y el Sr. Dimas, cancela la hoja registral que recogía ese negocio jurídico. Por lo que contiene todos los presupuestos para el posterior saneamiento.

OCTAVO.- Recurso de la parte actora.-

Se centra en dos cuestiones: el precio a devolver como contenido del saneamiento y la condena en costas de la primera instancia.

Contenido económico del saneamiento.-

Se plantea una primera cuestión en este caso concreto, que resulta especial. Es decir, si procede indemnizar al comprador Sr. Dimas en todo el contenido económico del valor de la finca anulada y cancelada ( NUM000) o sólo en el 40% de ese valor, puesto que, como consecuencia de la adquisición posterior, sigue ostentando el 60% de la propiedad sobre la finca real, la NUM002, la que subsiste tras el procedimiento de evicción. Cuestión que no se plantea expresamente por los impugnantes de la sentencia, pero que sí habrá que resolver pues piden la desestimación íntegra de la demanda.

La solución a este planteamiento, que puede tener argumentos al menos dignos de análisis (posible enriquecimiento injusto, inexistencia de privación total del bien), ha de realizarse en atención a la razón de ser del instituto del saneamiento por "evicción", ya adelantado con la referencia a la S.T.S. 164/2021, de 23 de marzo. Pero, más específicamente la S.T.S. 159/2009, de 9 de marzo realiza un enfoque de la cuestión desde la naturaleza del "sinalagma contractual".

Así, en su fundamento jurídico 2º señala:

"Ya de antiguo se decía ( sentencia de 5 de diciembre de 1925 ) que si el vendedor nada transmitió, porque se produjo evicción, nada debe recibir del comprador y si éste le pagó el precio, debe devolverlo, indemnizando los daños y menoscabos que haya sufrido el patrimonio del comprador."

Más adelante añade:

"La normativa sobre responsabilidad por evicción no específica ni distingue qué tipo de derecho anterior al perfeccionamiento del contrato de compraventa ha de ser el que provoque la pérdida del derecho de propiedad sobre lo comprado, artículo 1475 del Código civil , ni por medio de qué mecanismo jurídico, más allá de exigir la existencia de una sentencia firme que declare dicha pérdida, artículo 1480 del Código civil . Tampoco establece que el conocimiento del riesgo por evicción por parte del comprador implique la pérdida de su derecho a reclamar"

NOVENO.- Por tanto sólo queda determinar la cuantía correspondiente a la compraventa, puesto que en lo atinente a las costas ya no se plantea cuestión en esta segunda instancia.

Reitera la apelante (actor) que no hay "acto propio" en la designación del valor del bien en el pleito de evicción (2013), en el que acudió al valor catastral de la finca o el correspondiente al 40% del valor del suelo relativo al IBI ( 26.224,52 Euros). Cuando ahora interesa el resultado de su pericial: 747.100 Euros.

Obviamente, el cambio de criterio resulta llamativo. La sentencia apelada acoge el criterio de la sentencia de evicción: "valor catastral" (100%: 123.004,23 Euros), aunque la previa de evicción lo redujo al 40% de la finca que no conservaría el Sr. Dimas (49.201,69 €).

Por eso, lo primero que hay que decidir es si aquel comportamiento puede o no calificarse como "acto propio" del Sr. Dimas.

Como recuerda la jurisprudencia S.T.S. 601/2021, de 14 de septiembre):

"1.- La doctrina de los actos propios constituye un principio general del derecho que veda ir contra los propios actos ( nemo potest contra propium actum venire) como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad"

"El principio de los actos propios implica una actuación "con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción..."

"la doctrina que veda ir contra los propios actos se refiere a actos idóneos para revelar una vinculación jurídica".

Es decir, se trata de un comportamiento que tiene sustantividad propia, asentado en el principio de la buena fe y que significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente e induce por ello a otra persona a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real.

Por eso la aplicación de esta doctrina ha de ser muy segura y cautelosa.

Por tanto, considera este tribunal que el intento en el pleito precedente (2013) por parte del Sr. Dimas de minimizar las posibles consecuencias de una condena en costas no constituyen un comportamiento firme e inequívoco respecto a la indemnización que le pudiera corresponder en el caso en que (como ha sucedido) tuviera que accionar el saneamiento de aquella evicción. Entre otras razones, porque el precio que satisfizo por su compra en 1999 fue de 168.283,38 Euros (contestación a la demanda y apelación del demandante) que, según el propio apelante, su actualización a diciembre de 2021 alcanzaría un valor de 268.243,71 Euros.

DÉCIMO.- Esto nos obliga a valorar de nuevo las periciales practicadas, a tenor de los arts. 348 y 456.1 LEC.

Este tribunal coincide con la sentencia apelada en que la valoración del perito de la demandada, Sr. Borja, es más precisa que la de la Sra. Flora.

Con independencia de que ésta llevara para explicar un informe de fecha distinta al definitivo, lo cierto es que se limitó a hablar y exponer que los métodos de valoración utilizados eran los de comparación con otros inmuebles cercanos y "otros métodos". Buscaba una homogeneización de los precios, pero no comprobó que las viviendas de comparación estuvieran vendidas. Se basó principalmente en notas simples del Registro de la Propiedad, pero no recordaba datos sobre el Proyecto o Plan de Reparcelación ni que estuviera anulado. Según la perito esa anulación del Plan no incidiría en el valor de la finca. Lo que no resulta aceptable, pues una finca dentro de un Plan Urbanístico, con todo lo que eso supone (incluída seguridad jurídica sobre el destino y entorno del inmueble), vale, necesariamente, más que una no sometida a una regulación urbanística consolidada.

Acabó reconociendo que la calidad de acabados era media.

En lo que coincidió con la del perito de los demandados, quien matizó y explicó que eran de calidad media-baja. Por su antigüedad, percibible desde el exterior. En efecto, las fotografías reflejan a simple vista una construcción sencilla, con una fisonomía de hace 35 ó 40 años. Pintura exterior anticuada y ventanas de madera. Todo ello coincide con la fecha de construcción (años 70-80 del siglo pasado). La demandada habló de la casa como el chalet piloto de la urbanización incipiente, casa modelo de los años 60, en gotelé y sin legalizar.

Pero, además, el perito de la demandada dio datos más precisos para determinar el precio real de mercado. Una media de 6 años de ventas, según el Registro de la Propiedad, teniendo en cuenta superficie y año de construcción. Además, su función como API, precisamente de esa zona, le permite conocer el precio real de mercado. Y diferenció con claridad las circunstancias que suben el valor exponencialmente. La cercanía y vistas al mar, la fecha de construcción, la posibilidad de entrar a residir sin realizar "puestas al día".

Rechazó frontalmente la valoración de la Sra. Flora y dio razones de ello. Reciente venta en lo que intervino de chalet con vistas al mar, para entrar a vivir y construcción de finales de los 90, 530.000 Euros.

Por tanto, la valoración que dio el perito de precio medio según escritos de Registro de la Propiedad de 300.000 Euros se considera adecuada.

Si para ponerla al día se precisara un gasto entre 60.000 y 100.000 Euros, el precio real concreto rondaría los 250.000 Euros. Lo que nos acerca al cálculo de actualización de rentas expuesto en el recurso de apelación por el demandante. Es decir, 268.243,71 Euros. Cuantía que se acomoda al precio de la casa vendida al momento de la evicción (2020).

UNDÉCIMO.- Esto supone la desestimación de la impugnación de la sentencia y la estimación parcial del recurso y de la demanda. Con condena en las costas de la impugnación y sin costas de las del recurso y de la primera instancia ( arts. 394 y 398 LEC).

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.