Sentencia Civil 386/2023 Audiencia Provincial Civil de Zaragoza nº 5, Rec. 177/2023 de 25 de septiembre del 2023

No se aceptan los de la sentencia recurrida que se oponen a los de la presente sentencia y:

PRIMERO. -Antecedentes.

Por D. Andrés, con D.N.I. NUM001, se interpuso contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000, Nº NUM001 demanda en solicitud de:

1.- Declaración de nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria de 4 de junio de 2021, de CALLE000, nº NUM000.

2.- Declaración de nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria de 4 de junio de 2021 de las Comunidades de propietarios DIRECCION000, NUM002 y CALLE000, nº NUM000, en lo que afecta a esta última comunidad.

3.- Declaración de nulidad de cuantos acuerdos y actuaciones dimanen de los acuerdos referenciados.

4.- Condena en costas a la parte demandada.

Alegó:

- Sobre legitimación activa. Su condición de propietario de un inmueble que forma parte de una Comunidad de Propietarios, la cual, en abuso de derecho, ha adoptado acuerdos contrarios a la Ley y a los Estatutos de la Comunidad, que le suponen un grave perjuicio que no tiene obligación de soportar. En concreto mencionó ser titular del piso sito en C/ DIRECCION000, nº NUM002, esc. NUM000, NUM003, de Zaragoza.

- Respecto a la acción ejercitada. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 aptdo. b), de la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los Tribunales, cuando sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y según el aptdo. c) del mismo precepto, cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. En el presente caso, los acuerdos adoptados vulneran los artículos 16.2, 15.2 y 10.1, aptdo. b, todos ellos de la Ley de Propiedad Horizontal; y, asimismo, quebranta la norma de la comunidad "b" establecida por el Título de constitución de la Comunidad de Propietarios.

- Sobre el ejercicio de la acción en tiempo y forma hábil:

* Concurren los requisitos exigidos por el art. 18 apartados 2 y 3 de la LPH sobre legitimación y caducidad. No votó a favor de los "acuerdos" que se dicen aprobados, por cuanto no tuvo lugar votación alguna, o, en su caso, si se hubiera procedido a su votación, con carácter previo a que se personase mi mandante en las Juntas, en su condición de ausente al momento de la votación, estaría legitimado para la impugnación de los acuerdos.

* En lo que respecta a la caducidad de la acción, el "dies a quo" para el cómputo del plazo comienza desde que se produjo la notificación del Acta en la que se hacen constar los supuestos "acuerdos", mediante burofax debidamente recepcionado el 19 de agosto de 2021. El "dies ad quem" coincide con la presentación de la Demanda, 18 de noviembre de 2021, por lo que la impugnación de los "acuerdos" se efectúa en tiempo y forma hábil, con carácter previo a la caducidad de la acción. Concretó que los "acuerdos" impugnados vulneran el artículo 396 del Código Civil, el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, y el Derecho Fundamental a la Propiedad, del artículo 33 de la Constitución Española, entre otros. Asimismo, los "acuerdos" se han adoptado con abuso de derecho, por cuanto las Actas de las Juntas no responden a la realidad ni, en consecuencia, a las exigencias previstas en el artículo 19.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. En definitiva, los acuerdos son nulos de pleno derecho y el plazo para la impugnación de los acuerdos es de un año desde el 19 de agosto de 2021.

- Sobre los concretos acuerdos adoptados" e impugnados:

* Acuerdo expreso de los propietarios de la Comunidad de CALLE000, nº NUM003, para desafectar el piso de portería, asignar las nuevas cuotas de participación resultantes y venta de la vivienda destinando el importe que se obtenga a la reparación de la instalación comunitaria de agua caliente, calefacción, y refrigeración que den servicio a la Comunidad de CALLE000 NUM003 y DIRECCION000, NUM002, de Zaragoza".

* Acuerdo por unanimidad de modificación del título constitutivo de ambas comunidades para eliminar la servidumbre de portería, la cual ya no existe. Liquidación del impuesto en la D.G.A. e inscripción en el Registro. Compromiso de la comunidad CALLE000 NUM003, para destinar el importe que se obtenga a la reparación de la instalación comunitaria de agua caliente, calefacción y refrigeración que den servicio a la Comunidad de CALLE000, NUM003 y DIRECCION000, NUM002 de Zaragoza".

- Sobre el fondo:

* Respecto a ambas Juntas, para la adopción de los acuerdos era exigible la unanimidad por suponer una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal y supresión de servidumbre de portería.

* Acudió a ambas Juntas, pero llegó tarde a su celebración. Mientras el Sr. Andrés estuvo presente no se adoptó acuerdo alguno, ni se llevó a cabo votación de cualquier tipo. No obstante, el Sr. Andrés hizo constar expresamente su voluntad de no llevar a cabo la desafectación del piso de portería, ni a la modificación del título constitutivo.

* Se refiere a correo electrónico remitido el 4/6/2021 al Administrador de la Comunidad con el siguiente tenor literal:

"Hola buenos días.

Me pongo en contacto con ustedes referente a la reunión de vecinos de la calle DIRECCION000 n° NUM002, que se ha producido esta mañana 04-06-2021 en su despacho, y que he asistido como vecino, de la escalera NUM003, NUM003. En la que he expuesto que estoy interesado en la compra del piso de la portería, escalera NUM003, NUM004. Por importe de 70000 €, y que yo desconocía que se había vendido esta vivienda por este importe hasta hace bien poco tiempo.

Aunque en su día estuve de acuerdo en la venta del piso de la portería, entonces no se estipuló un precio, y cuando ha habido un comprador no se me ha informado del importe de la venta por si podía estar o no de acuerdo.

En cualquier caso y por si no ha quedado claro esta mañana en la reunión después de exponer lo anterior, me pongo en contacto ahora con ustedes para informarles de que me opongo a la venta del piso de la portería, DIRECCION000, n° NUM002, escalera NUM003, NUM004.

Con la excepción de que la venta se realice a mí favor, que soy vecino y del piso de arriba. Y por el mismo importe 70000 €.

Atentamente, Andrés, DIRECCION000, n° NUM002, escalera NUM003, NUM003.

NUM005

* Se refiere a correo electrónico remitido el 7/6/2021 al Administrador de la Comunidad en solicitud de copia del acta de la Junta de 4/6/2021 (por no habérsele notificado) y del contrato de arras firmado por el posible comprador del piso (portería). Y a correo electrónico remitido por su Letrada el 16/6/2021 en sentido análogo y anunciando acciones legales.

* Se refiere a correo electrónico remitido el 22/6/25021 al Presidente de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 nº NUM002 con el siguiente tenor literal:

Atención: Apolonio, presidente de la comunidad de propietarios de, c/ DIRECCION000, nº NUM002.

Andrés vecino de DIRECCION000, n° NUM002, escalera NUM003, NUM003. Vecino de la comunidad de propietarios que es usted presidente, me pongo en contacto con usted para dejar constancia de lo que ya les comunique en la reunión del día 4, que es mi intención el comprar el piso de la portería, escalera NUM003, NUM004. Justo debajo de mi vivienda, por la cantidad de 70000 €, cantidad en la que ustedes acordaron la venta sin comunicármelo de ninguna forma, también le informo ahora como lo hice anteriormente por teléfono, que me opongo cómo propietario a la venta de esa vivienda, si no soy yo el comprador y beneficiario de la venta.

Adjunto documento que ya mandé certificado al administrador, comunicándole lo mismo que le digo en esta ocasión usted.

También le pido a usted ya que el administrador no me lo mandan, una copia de las arras si existen, firmadas hace más de un año como usted afirmo en la reunión del día 4 de junio, también necesito el justificante de la transferencia.

Necesito también una copia del acta de la reunión en la que se decidió la venta de la vivienda de la portería, que no me la mandó en su día el administrador, y le he pedido en varias ocasiones y no la ha mandado, también necesito una copia del acta del día 4 de Junio de 2021.

Esperando su pronta respuesta firma: Andrés NUM001.

* Que en fecha 17 de agosto de 2021, la Administración de Fincas de la Comunidad remitió burofax a la Letrada que ejercía en aquel entonces la dirección técnica del Sr. Andrés, con diversa documentación requerida por mi mandante, consistente en Actas de fechas 19 de junio de 2019 y de 4 de junio de 2021, Contrato de compromiso de promesa de compraventa con condición resolutiva, así como justificante de transferencia de la "señal" entregada. Y que dicho burofax fue recibido el 19 de agosto de 2021, lo que supone el "dies a quo" para el cómputo del período de caducidad.

* Que el contenido de las actas reflejaba la adopción de unos acuerdos. Eventualidad que no guardaba acomodo con lo acaecido durante las Juntas Generales celebradas el 4 de junio de 2021, en tanto no se procedió a efectuar votación alguna, y, en su caso, mi patrocinado habría emitido un voto en contra, habida cuenta que no está conforme con la desafección del inmueble de portería, ni con la modificación del título constitutivo. Por ello, en correo de 17/9/2021 remitido al Administrador de la Comunidad, se interesó la oportuna modificación de las Actas y se significó que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal, en tiempo y forma hábil, el Sr. Andrés expresa su absoluta disconformidad con ambos acuerdos, los cuales no resultan ejecutivos por cuanto requieren de unanimidad de los propietarios.

* Que finalmente, el 28 de octubre de 2021 Administrador de Fincas procedió a contestar a las comunicaciones del Letrado, mediante correo electrónico, con el siguiente tenor literal:

"Muy Sr, Mío

En relación con el requerimiento efectuado en nombre de su cliente D. Andrés, vecino de la comunidad de propietarios DIRECCION000 nº NUM002 - CALLE000 nº NUM003, de Zaragoza, le manifiesto lo siguiente:

Su cliente asistió tanto a la junta general celebrada el 18-6-19 como a la del día 4-6-21, en la que se adoptaron, entre otros, los acuerdos de desafectación y venta de la vivienda de portería y modificación del título. Además, su cliente fue informado, como el resto de propietarios, de todos los asuntos que se trataron en las mismas y votó favorablemente a los mismos.

Entiendo que la Comunidad ha actuado en todo momento conforme a la Ley y que las actas reflejan lo acordado en las juntas celebradas, por lo que no procede realizar rectificación alguna en las mismas.

Atentamente, Luis"

* Se remite al contenido de la grabación de las Juntas.

La demandada Comunidad de Propietarios CALLE000 nº NUM003 se opuso a la demanda y alegó:

- Caducidad de la acción por cuanto: el actor asistió a las Juntas de 4 de junio de 2021 donde se adoptaron los acuerdos que impugna, por lo que lo que el plazo para interponer la acción que ejercita caducó con fecha 4 de septiembre de 202; incluso si atendiéramos a la fecha de notificación de las actas a los comuneros 17 de agosto de 2019 esta acción estaría caducada el 17 de noviembre, siendo que la demanda esta interpuesta en fecha posterior.

- En las Juntas celebradas tanto de la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 nº NUM002 como de la Comunidad de Propietarios de la C/ CALLE000 nº NUM003 se celebraron las votaciones que se señalan en las actas que se impugnan de contrario, siendo que el punto 1º del orden de día fue aprobado por unanimidad.

- Negó la validez de la supuesta grabación que aporta la actora y en todo caso debe ser rechazada en tanto en cuanto ha sido obtenida de forma ilegal y sin el permiso de los allí reunidos. En todo caso, ni siquiera recoge lo acontecido en dichas juntas.

- El actor reconoce que ya en junta anterior había votado a favor de ambas cuestiones y desde luego en las juntas celebradas no realizó voto en contra. Lo que subyace es que el Sr. Andrés quiere quedarse para sí el antiguo piso de portería y donde antes voto favorablemente ahora se retracta y dice que se opone a la venta del piso de portería "con la excepción de que la venta se realice a mi favor"

- La venta objeto del piso de portería ya había sido aprobada en la Junta celebrada el 18 de Junio de 2019, en la que participó el actor y expresamente se aprobó por unanimidad: "Se acuerda por unanimidad proceder a la desafectación y venta de vivienda de portería, autorizar....a la junta de gobierno para contratar un tasador que valore la vivienda y ponerla a la venta, otorgándoles un margen del 10% al alza o a la baja sobre el precio tasado para negociar dicha venta". En función del mandato anterior se procedió a realizar la compraventa del mencionado inmueble a favor de Don Victoriano.

- En la fundamentación jurídica mencionó: falta de legitimación activa ( art. 18.2 LPH); caducidad de la acción por transcurso del plazo de tres meses ( art. 18.3 LPH); los acuerdos que se impugnan no son contrarios a la ley, ni a los estatutos y no solo no son lesivos para la comunidad de propietarios, sino que son beneficiosos para el conjunto, sin que suponga perjuicio alguno para ningún propietario y desde luego no se han adoptado con abuso de derecho.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, con imposición de costas al demandante:

- Estima aplicable el plazo de caducidad de tres meses establecido en el art. 18.3 LPH al impugnarse el acuerdo comunitario por ser contrario a dicha Ley. Afirma que el dies a quo debe situarse en el momento de celebración de la Junta de 4 de junio de 2021, no compartiéndose, por ello, el criterio del actor que sitúa dicho plazo en el momento de notificación del acta de dicha Junta, el 19 de agosto de 2021, conforme a la sentencia que cita del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2020, pues dicho criterio se aplica para los copropietarios que no hubieran asistido a la junta. En el caso enjuiciado, no resulta litigioso que el actor asistió a la junta litigiosa, aunque lo hiciera de forma tardía, cuando ya había comenzado la junta de la comunidad. El dies a quo debe ser desde la celebración de la junta, el 4 de junio de 2021, donde el actor tuvo conocimiento de que se había vendido el piso de la portería por el precio de 70.000 euros y mostró su disconformidad al respecto, siendo desde ese momento, y no desde que se le notificaron las juntas, desde el que pudo ejercitar las acciones para pedir la nulidad ejercitada en la demanda, conforme al plazo de caducidad de tres meses, por lo que si la demanda tiene fecha de 18 de noviembre, de 2021, la consecuencia debe ser el ejercicio de la acción de nulidad una vez transcurrido dicho plazo, con la consecuencia de que la acción ejercitada estaría caducada, lo que genera la desestimación de la demanda.

- No obstante estimar caducada la acción entró a conocer del fondo y:

* Tras pormenorizada valoración de la prueba consideró que la comunidad demandada no ha acreditado la realización de las dos juntas convocadas para el día 4 de junio de 2021, primero a las 12:00 horas de la comunidad de propietarios CALLE000 nº NUM003, y, después, a las 13:00 horas de las comunidades de propietarios DIRECCION000, NUM002 y CALLE000 NUM003, obteniendo la conclusión demandada por el Sr. Andrés, pues en la primera junta, la de la comunidad de propietarios CALLE000 NUM003, se acordó la desafectación y venta de la vivienda de portería, sin que asistiera a dicha junta, porque llegó tarde, pese a lo cual, en el acta se indicó su asistencia y, por tanto, su voto favorable al respecto, por lo que el acuerdo se adoptó por unanimidad, cuando el demandante hubiera votado en contra de dicho acuerdo, lo que supone la vulneración de lo dispuesto en el art. 17.6 LPH, al ser necesario la adopción del acuerdo comunitario por unanimidad, cosa que ocurrió en el acta impugnado, pues el actor no votó al respecto, pese a que se hace constar su presencia en el acta, y, si hubiera habido votación, su voto hubiera sido negativo a dicho acuerdo comunitario.

* Añade que tal conclusión únicamente puede obtenerse respecto del acta de la Junta del día 4 de junio de 2021 de la comunidad de propietarios CALLE000 NUM003, que es la demandada, pero no respecto del acuerdo del mismo día de las comunidades de propietarios DIRECCION000, NUM002, y CALLE000, NUM003, pues no ha sido demandada la comunidad de propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM002, lo que impide que la valoración de la nulidad de dicho acuerdo comunitario pueda realizarse por su falta de intervención en el juicio.

* Respecto a la incidencia de la anterior Junta de 18 de junio de 2019 en la de 4 de junio de 2021 afirma: i) que en la primera, con presencia del actor, se acordó por unanimidad que se procediera a la desafectación y venta de la vivienda de portería, autorizando al administrador y al letrado que asesoraba a la comunidad para realizar los cálculos pertinente para repartir los enteros resultantes, con indicación que, una vez realizados los cálculos de enteros y recibido el proyecto y presupuestos de obra, se convocaría una nueva junta general para su aprobación; ii) que fue decisión de la comunidad de propietarios reiterar el acuerdo sobre la cuestión de la desafectación, pese a lo ya acordado en la junta de 18 de junio de 2019, lo que debe conllevar la consideración autónoma de lo decidido en cada junta, pues el punto primero del acta de la junta de 4 de junio de 2021 fue más amplió al no limitarse únicamente al acuerdo para la desafectación del piso de portería, sino también respecto de la asignación de nuevas cuotas de participación resultantes y venta de la vivienda destinando el importe a la reparación de las instalaciones comunitarias, lo que impide, ante su diferente objeto, que los efectos del acuerdo de 18 de junio de 2019, ante su falta de impugnación, se proyecten hasta el acuerdo de 4 de junio de 2021 a los efectos de que el actor tenga que mantener su voto inicial si las circunstancias de la votación y su objeto han cambiado con posterioridad, ante su interés en adquirir el piso de portería, por lo que no se considera que la conformidad del actor en la Junta de 18 de junio de 2021 pueda impedirle el ejercicio de las acciones de nulidad respecto del acuerdo de desafectación que se volvió a someter a votación por la comunidad de propietarios.

* Afirma que lo concluido sobre el fondo, en último término, no debe generar efecto alguno ante el pronunciamiento ya realizado con anterioridad respecto de que la acción ejercitada por la parte actora está caducada, lo que conlleva la desestimación de la demanda.

El demandante D. Andrés, tras serle rechazada petición de subsanación de error material al tener en consideración el plazo de caducidad de tres meses, en lugar del plazo de un año que, por imperativo legal, se establece en el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal para aquellos supuestos en los que se conculcado la Ley o los Estatutos, pese a que, expresamente, se pronuncia respecto a la vulneración de lo dispuesto en el art. 17.6 LPH, interpuso recurso de apelación solicitando:

1º) Declarar la nulidad de la Sentencia dictada, por falta de motivación, retrotrayendo las actuaciones al momento inmediatamente anterior a que fuera dictada.

2º) Subsidiariamente, la estimación íntegra de la Demanda, acordando la nulidad de los acuerdos impugnados, con expresa condena en costas.

3º) Subsidiariamente, la nulidad de la Sentencia dictada, por prescindir del trámite para la resolución de la falta de litisconsorcio pasivo necesario, retrotrayendo las actuaciones al momento inmediatamente anterior a que se produjese la vulneración del procedimiento establecido en el artículo 420 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Fueron fundamentos del mismo:

- Nulidad de la Sentencia impugnada, por cuanto incurre en una falta de motivación manifiesta, al no efectuar argumentación alguna respecto a la determinación del plazo de impugnación de acuerdos comunitarios. En concreto, ninguna mención efectúa la Resolución apelada respecto a las motivaciones que han llevado a aplicar el plazo de tres meses en lugar del plazo de un año que se establece para acuerdos en cuya adopción se han vulnerado preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal. Eventualidad que conculca flagrantemente el derecho a la Tutela Judicial efectiva de mi patrocinado.

- La resolución recurrida incurre en una infracción del artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto no aplica el plazo de caducidad de un año, a pesar de considerar expresamente que los acuerdos impugnados contravienen el artículo 16.3 de la Ley de Propiedad Horizontal

- La Sentencia incurre en una infracción del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, habida cuenta que en consideración a que el Sr. Andrés no estuvo presente cuando se adoptaron los acuerdos de impugnación, e incurre en un error en la valoración de la prueba aportada como Doc. DOS de la Demanda, consistente en la grabación de la Junta, que acredita que no se le notificaron los acuerdos alcanzados, por lo que debe ser considerado ausente a efectos de la determinación del "dies a quo" para el cómputo del plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de impugnación de acuerdos comunitarios.

- La Sentencia impugnada vulnera el Principio de Justicia rogada y el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, relación con los artículos 12 y 420 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, habida cuenta que no se pronuncia sobre la nulidad del acuerdo impugnado "adoptado" supuestamente en la Junta de las Comunidades de Propietarios de C/ DIRECCION000, NUM002 y CALLE000, NUM003, en fecha 4 de junio de 2021, "por la falta de intervención en el juicio" de la Comunidad de C/ DIRECCION000, NUM002.

* Lo solicitado tenía por objeto, única y exclusivamente, aquello que afectaba a la Comunidad de la que es copropietario el actor.

* La falta de litisconsorcio pasivo necesario fue promovida "ex novo", extemporáneamente y sin derecho a réplica, durante el trámite de Conclusiones de la parte demandada. No concurren los requisitos exigidos para la existencia de falta de litisconsorcio pasivo necesario. Subsidiariamente, si por la Superioridad se considerare que procede la declaración de litisconsorcio pasivo necesario, ésta debería ser tramitada conforme a lo dispuesto en el artículo 420 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que, a fin de evitar conculcar el Principio de legalidad del artículo 9 de la Constitución Española y evitar la indefensión generada, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española que promulga el Derecho a la Tutela Judicial Efectiva, debería ser declarada la nulidad de pleno derecho de la Resolución recurrida, ex artículo 240 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, retrotrayendo las actuaciones al momento inmediatamente anterior a que se produjese la vulneración de derechos de mi patrocinado.

La demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000, Nº NUM003 se opuso al recurso de apelación y, subsidiariamente, impugnó la sentencia en lo que esta le era desfavorable. Alegó:

- Sobre la oposición al recurso:

* La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de Propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. En este sentido, resulta obvio que los acuerdos adoptados no son contrarios a la ley ni a los estatutos. Todo lo contrario, se trata de unos acuerdos muy beneficiosos para la comunidad de propietarios, pues se trata de la desafectación y venta de un piso el de portería que no tiene ningún uso en la actualidad y con su rédito se moderniza el vetusto e ineficiente sistema de calefacción actual. El actor, en un acto de total egoísmo que solo puede ser considerado como de antisocial, y contrario a la buena fe, trata de echar atrás unos acuerdos que no son sino la concreción del ya adoptado por unanimidad (incluido el hoy actor) en la junta celebrada en fecha tan lejana como 18 de Junio de 2019. Su motivación es evidente y así lo ha manifestado, en realidad sí está de acuerdo en los acuerdos adoptados, en la desafectación y venta del piso y su posterior utilización en la calefacción, pero (y esto lo dijo posteriormente a la junta, a través de correo electrónico) ahora sólo si se lo venden a él y poder así hacer negocio y especulación (cuando como sabemos el presidente por mandato de la junta en la señalada reunión de 18 de Junio de 2019 ya acordó y así se informó del compromiso de venta ya realizado con un tercero.

* El propio actor en su demanda lo reconoce así y de esta forma viene recogido en su Fundamento de Derecho X, página doce, que si bien recoge en sus particulares cuentas un "dies a quo" diferente que en sentencia, el "dies ad quem· lo establece a los tres meses del "dies a quo", por lo que con su nuevo alegato estableciendo el dies a quem en un año y no en tres meses, es un nueva alegación extemporánea y que actúa en contra de sus propios actos manifestados a través de la demanda en el fundamento de derecho señalado, que es de lo que se defiende esta parte, y que de lo contrario quedaría en una situación de indefensión.

* El actor en la junta no expresó su rechazo, sino todo lo contrario expresó su acuerdo con la desafectación y venta del piso de portería y su posterior utilización en la inversión en los sistemas de calefacción para toda la comunidad etc... y no salvó su voto pudiendo hacerlo, siendo después de la reunión (el mismo día 4) cuando manda el correo electrónico señalado en el que matiza su postura y manifiesta, no el rechazo al acuerdo alcanzado sino poner una condición al mantenimiento de su voto favorable, en su aquiescencia al punto 1º de la orden del día, y todo ello en su propio beneficio, condición que es nula de pleno derecho, toda vez que el acuerdo ya está tomado en junta y él no salvo su voto.

* Nos encontramos ante la jurisdicción civil, en la que rige el principio de la justicia rogada, y la acción ejercitada por el actor en su demanda es la que aparece en el Fundamento X de la demanda, expresamente la dimanante del artº 18.1, b) LPH. Por lo tanto no puede el actor recurrente ejercitar ex novo en sede de apelación la acción dimanante del artº 18.1 a) LPH ya que tal posibilidad le ha precluido de acuerdo al art 401 L.E.C. por lo que la acción ejercitada diamante de las letras b) y c) del Art 18 LPH tienen una caducidad de tres meses y como ya hemos visto el diez a quem de dicha acción fue el 4 de Agosto, toda vez que está admitido por todas las partes la asistencia a la junta por el actor hoy recurrente y su conocimiento de los acuerdos adoptados. Incluso si tomáramos como pretendía el actor en su demanda el dies a quem cuando se le notifica el acta resulta que la notificación del acta a través de correo para todos los propietarios se realiza con fecha 17 de Agosto de 2021 y la demanda está presentada fuera del plazo de los tres meses.

- Sobre la subsidiaria impugnación de la sentencia en los que resulta desfavorable.

* Ni la desafectación del piso de portería, ni la venta del mismo, ni la aplicación de lo que se obtenga por dicha venta a la mejora y reparación comunitaria de agua caliente, calefacción y refrigeración, ni el reflejo en las nuevas cuotas de participación resultantes, son actos contrarios a la ley, ni por supuesto contrarios a los estatutos.

* Esta parte impugnó la grabación presentada de contrario, por diversas razones, así esta es un grabación incompleta, clandestina, tomada sin las debidas garantías y sin la autorización de nadie de los presuntos intervinientes. Por ello solicitó su inadmisión como prueba y ante su admisión interpuso recurso de reposición ante su denegación e hizo constar la pertinente protesta a efectos de un posible recurso de apelación. Por lo tanto y en sede de presente recurso volvemos a solicitar la inadmisión de dicha grabación por los mismos motivos alegados. En este sentido la citada grabación vulnera el art 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal que señala que para actos como el descrito (grabación de las sesiones de la junta) debe aprobarse por la junta por la llamada doble mayoría. Asimismo y en relación a la clandestinidad de dicha grabación entiende esta parte que se vulnera el art 11 LOPJ que señala este artículo que no surtirán efectos las pruebas obtenidas violentando los derechos o libertades fundamentales, y entiende esta parte con esa actuación se ha vulnerado entre otros el derecho a la intimidad protegido por el Art 18 de la Constitución Española. Subsidiariamente pone en duda su contenido pues los testigos intervinientes no se reconocieron en dicha grabación ni entendieron lo que presuntamente decían, amén de que existe una disparidad y anomalía con la hora de celebración, la duración de las juntas y el reloj de la presunta grabación que ni siquiera el perito judicial pudo explicar

* Hubo votación. Dicha votación se efectuó con aprobación del punto 1 del orden del día por unanimidad de los allí presentes. El demandante apelante llegó tarde, se le informó del acuerdo alcanzado y no salvó su voto, por lo que se debe de estimar la excepción de falta de legitimación activa ex art 18.2 LPH. Reitera argumentos sobre el posterior proceder del actor.

* En lo que se refiere a la imposibilidad de condena a una comunidad que no ha sido demandada la de la C/ DIRECCION000 nº NUM002, esta parte entiende que, más allá de que es una cuestión básica de derecho, es asimismo una cuestión de orden público, nadie puede ser condenado si no ha sido demandado.

* Disconformidad con la sentencia en lo relativo a la identidad de lo votado y acordado en la junta de 18 de Junio de 2019 y la junta de 4 de Junio de 2021y la validez en relación a la eficacia de los acuerdos adoptados.

Dado traslado al apelante D. Andrés de la subsidiaria impugnación de sentencia formulada por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000, Nº NUM003 se opuso a la misma argumentando:

- La grabación aportada por esta parte, acreditativa de la ausencia de votación (en contraposición a lo explicitado en las actas de la Comunidad), mientras el Sr. Andrés estuvo presente, es plenamente válida.

- Durante la presencia del Sr. Andrés en la Junta de Propietarios no se le notificaron los acuerdos adoptados, lo que determina que el cómputo del plazo para la impugnación de los mismos no comenzó hasta la fecha de recepción de las actas, en fecha 19 de agosto de 2021.

- La contraparte, ha venido sosteniendo expresamente que mi representado votó a favor de los acuerdos impugnados, hasta que tuvo conocimiento de la existencia de la grabación que evidenciaba la flagrante falta de veracidad en la que venía incurriendo.

- Los acuerdos "adoptados" en la junta de 4 de junio de 2021, resultan absolutamente independientes y autónomos de los adoptados en fecha 18 de junio de 2019

SEGUNDO. - De las Comunidades de Propietarios de CALLE000, nº NUM003 y DIRECCION000 nº NUM002. Titularidad del demandante.

Pese a la carencia de documentación (escritura de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal de ambas fincas) consta la existencia de dos Comunidades independientes, con las peculiaridades que diremos, identificadas como CALLE000, nº NUM003 y DIRECCION000, NUM002.

De la descripción registral de la finca sita en CALLE000, nº NUM003, según escritura notarial de fecha 9/7/1975, destacamos:

- Tiene su acceso a las (no legible) y departamentos de plantas alzadas a través del portal y zaguán de la casa número NUM002 de la DIRECCION000.

- Que de sus 568,84 m2 de superficie 126,72 m2 se corresponden al patio de luces posterior cubierto de planta baja que es mancomunado con el de la casa número NUM002 de DIRECCION000.

- La edificación se compone planta sótano; planta baja y cinco plantas alzada. Salvo error u omisión:

* La planta sótano se destina a un local o almacén anejo a un local de planta baja y además tiene la sala de máquinas y calderas de calefacción central, cuya instalación sirve a esta casa y a la casa número NUM006 de la DIRECCION000, siendo por el sótano de esta última por donde se tiene el acceso a este sala

* La planta baja se destina a cuatro locales de los que uno tiene acceso por el chaflán; dos por la CALLE000 y otro interior con acceso por el zaguán de la DIRECCION000 número NUM006. También se encuentra en esta planta el hueco de la escalera y ascensor para las viviendas, conectando directamente con el zaguán de la casa de DIRECCION000 número NUM006.

* La primera planta alzada se destina: a dos locales u oficinas (primero A y primero B); la vivienda del portero de carácter común, cuyo portero lo será de esta casa y de la número NUM006 de DIRECCION000; y un local u oficina interior con comunicación al local interior de planta baja.

* La segunda planta alzada se destina a tres viviendas (segundos A, B y C) y también un local u oficina interior, con comunicación al local de planta inferir y de este al de planta baja

* Las plantas alzadas NUM007 y NUM008 se destinan a viviendas con tres viviendas cada una ( NUM007 NUM009, NUM010 y NUM011; y NUM012 NUM009, NUM010 y NUM011)

* La quinta planta alzadas se destina a dos viviendas (quintos A y B).

- La casa está adaptada a la Ley de Propiedad Horizontal y se establece el siguiente régimen de comunidad, con remisión en lo no consignado a la Ley de propiedad Horizontal:

* Primera: Sobre exención de los locales al pago de determinados gastos.

* Segunda: Sobre determinadas facultades (dividir, por si solos, con distribución de cuota de participación; agrupación; realización de obras y modificaciones en exterior e interior...;) de los propietarios de locales de plantas baja y primera y oficinas de planta primera.

* Tercera: Sobre análogas facultades de división y agrupación para los propietarios de viviendas

* Cuarta: Sobre facultades de los departamentos sin calefacción u otros servicios a realizar en su interior la instalación para posterior toma de los servicios generales, con control técnico y obligación de entrar a contribuir en la proporción que se les asigne en los gastos inherentes al servicio.

* Quinta: La vinculación existente entre esta casa y la número NUM006 de DIRECCION000, como resultado de las servidumbres entre ambas casas y del uso y aprovechamiento común de determinados servicios, determina que ambas o singulares departamentos de una y otra deban contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación de algunos elementos existentes en uno y otro inmueble. Como ello es de carácter meramente administrativo de acuerdo de ambas comunidades se determinarán las cuotas de contribución a todos gastos.

* Sexta: Sobre obligación de los propietarios de notificar, y consecuencias de no hacerlo.

Según parece y así se desprende de la documentación obrante en autos y testificales de Administrador y del vecino y Letrado Sr. Moreno ambas comunidades se han confundido y han venido funcionando como una sola Comunidad, obedeciendo la convocatoria y celebración de las Juntas impugnadas a la exigencia de ser formalmente estrictos a los efectos de acceso al Registro de la Propiedad de determinados acuerdos.

El propio demandante, en uno de los hechos de su escrito de demanda mencionó ser titular del piso sito en C/ DIRECCION000, nº NUM006, esc. NUM003, de Zaragoza, cuando la realidad que se desprende de la documentación es que lo es de un departamento de CALLE000 nº NUM003. Efectivamente, en la escritura de compraventa de 26/4/2019 consta como objeto del contrato:

1.- URBANA. - NÚMERO NUEVE. - Piso NUM003, en la segunda NUM013, de ciento doce metros, setenta y cinco decímetros cuadrados útiles. Le corresponde una participación de tres enteros quince centésimas por ciento en relación al valor total del inmueble. Linderos: frente, escalera y piso NUM014; derecha entrando, patio posterior mancomunado y local u oficina anejo al local interior de planta baja; izquierda, piso NUM015 y CALLE000; fondo, casa número NUM016 de CALLE000.

REGISTRO: Tomo NUM017, libro NUM018, folio NUM019, finca número NUM020 de Sección 1ª del Registro de la Propiedad número CATORCE de los de Zaragoza. ---REFERENCIA CATASTRAL: Tiene asignada la número NUM021 según resulta de certificado catastral descriptivo y gráfico, obtenido por mí, el notario, por medios telemáticos, que dejo unido a esta matriz.

El Departamento descrito FORMA PARTE en régimen de Propiedad Horizontal de la siguiente finca: CASA en Zaragoza, en la CALLE000, número NUM000, que tiene su acceso a las viviendas y departamentos de plantas alzadas a través del portal y zaguán de la casa número NUM006 de la calle DIRECCION000.

2.- UNA PARTICIPACIÓN INDIVISA equivalente a UNA OCHENTA Y SIETE AVA PARTE del local que seguidamente se describe, que da derecho a su titular al uso y disfrute exclusivos de la plaza de aparcamiento señalada con el número NUM016 en la planta de sótano - NUM000 de dicho local. REGISTRO: Tomo NUM022, libro NUM023, folio NUM024, finca número NUM025 de Sección NUM026, inscripción NUM027 o NUM028 del Registro de la Propiedad número CATORCE de los de Zaragoza...

... El Departamento descrito FORMA PARTE en régimen de Propiedad Horizontal de la siguiente finca: EDIFICIO en Zaragoza, CALLE000, donde tiene los números NUM029 y NUM030.

TERCERO. - Cuestiones procesales. Falta de litisconsorcio pasivo necesario. Nulidad de sentencia por falta de motivación. Grabación de la Junta: ilicitud de la prueba/impugnación autenticidad.

A) Falta de litisconsorcio pasivo necesario.

D. Andrés demandó a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000, Nº NUM000 y entre otras pretensiones interesó la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria de 4 de junio de 2021 de las Comunidades de propietarios DIRECCION000, NUM006 y CALLE000, nº NUM000.

Ni en la contestación de la demanda, ni en el acto de la Audiencia Previa se opuso por la demandada la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, ni se planteó de oficio por el Tribunal, siendo en el Acto del Juicio cuando se alegó por la demandada que no se había demandado a la Comunidad de DIRECCION000, NUM006, con las consecuencias que a ello anudó y se aceptaron por el Tribunal en la sentencia al argumentar que no podía valorar la nulidad del acuerdo comunitario de las comunidades de propietarios DIRECCION000, NUM006, y CALLE000, NUM000, pues no ha sido demandada la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 nº NUM006.

La figura jurídica del litisconsorcio pasivo necesario, hasta su reconocimiento en la LEC de 2000, fue de creación puramente jurisprudencial, derivada de la exigencia procesal, que implica traer al proceso a todos los interesados en la relación jurídica litigiosa y ello con la finalidad de: evitar decisiones contradictorias; evitar resoluciones inútiles al dictarse en un proceso en que no hubiesen sido demandados todos los que deben verse afectados por la resolución dictada en la misma.

Se trata de una excepción susceptible de apreciación de oficio. Es una cuestión de orden público y que por tanto queda fuera del ámbito de rogación de las partes, ya que los tribunales han de cuidar que el litigio se desarrolle con presencia de todas aquellas personas que puedan resultar afectadas por el fallo, pues de no ser así se conculcaría el principio de que nadie puede ser condenado sin ser oído con vulneración del artículo 24 CE

Para su resolución debemos partir de la determinación de lo que se postula y en el presente supuesto litigioso el propio demandante delimitó la impugnación de los acuerdos a lo que afecta a la Comunidad CALLE000, nº NUM000., por lo que no encontramos impedimentos para resolver sobre el fondo.

B) Nulidad de sentencia por falta de motivación.

Denunció el demandante/apelante tal vicio de sentencia al no efectuar argumentación alguna respecto a la determinación del plazo de impugnación de acuerdos comunitarios

Como recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo, Civil sección 1 del 21 de julio de 2023 ( ROJ: STS 3476/2023)

"Como hemos declarado en anteriores ocasiones ( sentencias 194/2016, de 29 de marzo y 123/2019, de 26 de febrero, entre otras muchas) la motivación de las sentencias es una exigencia constitucional que requiere que se exterioricen las razones de la decisión. En este sentido razonamos en nuestra sentencia 278/2022, de 31 de marzo, que:

"En el análisis de la falta de motivación, como en otras ocasiones, debemos partir de la doctrina del Tribunal Constitucional sobre el sentido y alcance de la exigencia constitucional de la motivación de las sentencias y de la jurisprudencia de esta sala (sentencias 295/2018, de 23 de mayo, 26/2017, de 18 de enero, y 662/2012, de 12 de noviembre):

""El Tribunal Constitucional ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE), cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo. Por ello, nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión ( SSTC 108/2001, de 23 de abril, y 68/2011, de 16 de mayo)".

"De este modo, "deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla" ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo, y 736/2013, de 3 de diciembre)".

Basta la lectura de la sentencia recurrida, que dedica más de tres folios a argumentar sobre la excepción de caducidad, para concluir que existió motivación, lo que excluye el vicio denunciado, siendo cuestión distinta el acierto o desacierto de la motivación de la sentencia apelada, lo que puede ser motivo de recurso de fondo, valoración y resolución en sede de apelación.

C) Grabación de la Junta: ilicitud de la prueba/impugnación autenticidad.

c1) Licitud de la prueba.

Defendemos la licitud de la prueba.

Como, con carácter general recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo, Penal sección 1 del 19 de enero de 2022 ( ROJ: STS 128/2022), mencionando otras resoluciones:

"También en la sentencia del Tribunal Supremo 291/2019 de 31 May. 2019, Rec. 10684/2018 señalamos que:

"Sobre la validez de las grabaciones privadas entre dos personas hay que recordar que:

1.- No es preciso el consentimiento del afectado por ellas.

2.- Se exige la presencia de los interlocutores en la conversación.

3.- Pero si se impugna su validez formal, debe insistirse en que se determine en qué medida o párrafos están entrecortados, qué frases no se corresponden con la unidad de frase, o en qué expresiones existe una provocación de parte de quien graba para obtener una determinada conversación.

4.- Estas grabaciones privadas no atentan al derecho a no declarar contra sí mismo.

...

Como conclusión, pues, debe afirmarse que no constituye contravención alguna del secreto de las comunicaciones la conducta del interlocutor en la conversación que graba ésta (que graba también, por lo tanto, sus propias manifestaciones personales).

...

Por su parte en la STC 56/2003, 24 de marzo, insiste en ese entendimiento del contenido material del derecho a la inviolabilidad de las comunicaciones, excluyendo toda lesión de relevancia constitucional derivada de la grabación y ulterior utilización en juicio de lo grabado por uno de los interlocutores.

La referida doctrina -recuerda la ya citada STS 298/2013, 13 de marzo-, ha sido asumida por esta Sala Segunda en un nutrido grupo de sentencias. Relevante botón de muestra son las SSTS 2008/2006, de 2 de febrero o 682/2011 de 24 de junio: "... se alega que la grabación de la conversación mantenida entre víctima y acusado ha sido obtenida con vulneración de derechos fundamentales dado que uno de los interlocutores desconocía que estaba siendo grabada, por lo que no tuvo opción de impedir dicha grabación, proteger su intimidad y hacer valer su derecho al secreto de las comunicaciones. (...) La jurisprudencia ha señalado que la grabación que un particular haga de sus propias conversaciones, telefónicas o de otra índole, no suponen el atentado al secreto de las comunicaciones ( STS 20-2-2006; STS 28-10-2009, nº 1051/2009). E igualmente ha precisado la STS 25-5-2004, nº 684/2004 que las cintas grabadas no infringen ningún derecho, en particular el art. 18-3 CE debiendo distinguir entre grabar una conversación de otros y grabar una conversación con otros. Pues no constituye violación de ningún secreto la grabación de un mensaje emitido por otro cuando uno de los comunicantes quiere que se perpetúe.

Además, -como recuerda la STS de 11-3-2003 nº 2190/2002-, la STS de 1-3-96, ya entendió que no ataca el derecho a la intimidad, ni al secreto a las comunicaciones, la grabación subrepticia de una conversación entre cuatro personas, realizada por una de ellas. Y la STS 2/98, 29 de julio, dictada en la causa especial 2530/95, consideró que tampoco vulneran tales derechos fundamentales las grabaciones magnetofónicas realizadas por particulares de conversaciones telefónicas mantenidas con terceras personas, ya que el secreto de las comunicaciones se refiere esencialmente a la protección de los ciudadanos frente al Estado".

En el ámbito de Juntas Societarias la sentencia de 01 de febrero de 2018 de la AP de La Coruña Civil sección 4 ( ROJ: SAP C 173/2018) reputó lícita la grabación efectuada sin advertir a los intervinientes y afirmó:

"La grabación de la junta por quienes intervinieron en ella para dejar constancia de lo acontecido en la misma, sin trascendencia pública a terceros, no implica la vulneración de ningún derecho fundamental, ni constituye una prueba ilícita que deba ser expulsada del procedimiento por aplicación de lo normado en los arts. 287 y 433.1 LEC.

Acerca de la validez probatoria de las grabaciones entre particulares se ha pronunciado la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo varias veces, entre ellas en la STS 652/2016, de 15 de julio, con cita de otras anteriores. Siendo reiterada la jurisprudencia que permite aportar al proceso grabaciones de conversaciones particulares realizadas por uno de los interlocutores. En este sentido, la STC 114/1984, de 29 de noviembre, manifestó que "no hay secreto para aquél a quien la comunicación se dirige" y que: "Quien graba una conversación de otros atenta, independientemente de toda otra consideración, al derecho reconocido en el art. 18.3 CE. Por el contrario, quien graba una conversación con otro no incurre, por este solo hecho, en conducta contraria al precepto constitucional citado". En el mismo sentido, con cita de la anterior, la STC 56/2003, de 24 de marzo.

Finalmente, en el ámbito de las Juntas de Comunidad de Propietarios pueden leerse:

- Sentencias que niegan la existencia de un derecho del comunero a grabar sin autorización de la Junta y ello con el argumento de que los vecinos, al reunirse en la junta de propietarios, lo que hacen es decidir cómo se realiza la junta y si autorizan o no la grabación de sus palabras en dicho acto. (Sentencia AP de Burgos, Civil sección 2 del 04 de abril de 2003 - ROJ: SAP BU 457/2003-; Sentencia AP de Gipuzkoa, Civil sección 3 del 20 de febrero de 2015 ( ROJ: SAP SS 144/2015.

- Sentencia de la AP de Gipuzkoa, Civil sección 3 del 13 de junio de 2005 ( ROJ: SAP SS 780/2005) favorable a la grabación que argumenta:

"Si las actas reflejan o tratan de reflejar el contenido de una Junta, de la misma manera que antaño los Secretarios plasmaban lo sucedido en una vista por escrito, gozando estos últimos de una especial presunción, hoy se ha de admitir que los meros avances técnicos han dado lugar a que las tediosas hojas con letra, en ocasiones, poco legible, se vean sustituidas por grabaciones o incluso filmaciones, con lo que no sería de extrañar que en un futuro, más o menos próximo, a falta de taquígrafos, los secretarios de cualquier índole o lugar, en vez de escribir y tratar de recoger el máximo de datos, se limiten primero a grabar y luego a guardar en depósito lo grabado, teniendo no solo la ventaja de mayor comodidad, sino que todo, absolutamente todo lo acaecido queda plasmado.

Y en aras a la aplicación del art. 24 de la Constitución y, sobre todo, a posibles indefensiones, no se trata tanto de prohibir una concreta grabación, sino de permitir que quien dude o ponga en solfa lo que otro pueda grabar también grabe, para poder a la postre, comparar, en caso de conflicto, un contenido con otro.

Si se anuncia la actuación a desarrollar, el derecho de grabar, ningún inconveniente se observa, pues a la postre es recoger lo que ocurre en concreta reunión, primero, para que quede constancia de lo realmente ocurrido, y segundo, para que, en caso de discusión se disponga de un medio envidiable para solucionar la disputa, máxime cuando no se puede rebobinar y celebrar de nuevo la reunión. Y frente a una manipulación, posibilidad que también puede darse incluso en una reproducción por escrito, también hay medios técnicos para acreditar la veracidad de su contenido.

Se apunta una resolución de una Audiencia Provincial que viene a sentar el poder soberano de los copropietarios a la hora de negar tal posibilidad y nos preguntamos, sinceramente, dónde está la base de tal prohibición; ya que mal entenderíamos que un administrador de Comunidad, ante una junta más o menos delicada y en aras a evitar follones grabará todo lo ocurrido, advirtiéndolo previamente claro está, e indicando que quedaba como depositario del original y dispuesto a facilitar cuantas copias se le pidieran."

Sin obviar su obligación de pasar, eso sería otra cuestión, su contenido al Libro de Actas.

c2) Impugnación de autenticidad.

Para corroborar la autenticidad/integridad de la grabación se practicó, a instancia de la demandante, prueba pericial que:

- Verificó que la fecha de última modificación del archivo de grabación fue el día 04-06-2021 a las 15:12:05 como final de grabación, coincidente con el día y la hora de la grabación, con una duración de 2:04:43 y no tiene información adicional en ningún punto.

- Concluyó: la grabación contenida en la muestra dubitada es auténtica e íntegra; fue realizada el día 04-06-2021 a las 15:12:05, final de la grabación; se ha comprobado que el locutor que interviene en la grabación es D. Andrés.

Sí queremos destacar:

- Que la transcripción de la grabación con contenido se limita a unos 57 minutos, desde que el demandante la comienza diciendo: "hoy es día cuatro de junio de dos mil veintiuno; reunión con el Administrador DIRECCION000, número NUM006", hasta que finaliza la junta y los intervinientes se despiden, por lo que de las 2 horas cuatro minutos de grabación alrededor de 1 hora y siete minutos lo fueron antes o después de la transcripción o en ambos momentos, pero en todo caso antes de acceder a la reunión o después de finalizar la misma.

- Que no es hasta el minuto 9,13 cuando el demandante accede a la reunión y saluda con un "buenos días, siento llegar tarde", de donde se desprende que de los 57 minutos de transcripción tan solo 48 minutos lo fueron de permanencia del demandante en la reunión, por lo que atendida la hora final de la grabación (con la inseguridad antes reflejada) y constando en ambas actas que acabaron las reuniones a las 14,20, hemos de estimar que el actor llegaría entre las 13,20 / 13,30 horas aproximadamente, es decir: i) ya finalizada la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de CALLE000 NUM000, comenzada a las 12 horas en segunda convocatoria; ii) ya iniciada la Junta General Extraordinaria de las Comunidades de Propietarios de DIRECCION000 NUM006 y CALLE000 NUM000 comenzada a las 13 horas en segunda convocatoria. Así se desprende de la grabación y su transcripción en la que cuando llega el actor los vecinos están discutiendo acerca de repartirse el dinero de la venta del piso y luego atender derramas (lo solicita sobre todo el propietario de un local por temas fiscales) o directamente dedicarlo a las obras y luego en el minuto 18,48 se habla de que pasan al punto dos y comienzan a hablar de las obras de individualización de los servicios comunes de agua caliente, calefacción y refrigeración (como hacerlas, por donde pasarán...) que es precisamente el punto segundo de la Convocatoria de Junta de las Comunidades de Propietarios de DIRECCION000, NUM006 y CALLE000 NUM000.

CUARTO. - Precedente Junta de 18/6/2019. Ejecución de lo en ella acordado (contrato de promesa de compraventa con condición resolutoria de fecha 5 de junio de 2020).

A) Junta de 18/6/2019.

En fecha 18/6/2019 se celebró Junta General Ordinaria en cuyo encabezamiento (por lo antes hemos dicho de que ambas comunidades se han confundido y han venido funcionado como una sola Comunidad) consta que lo es de Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 número NUM006, pero en la que constan, como asistentes y representados, propietarios de departamentos de ambas Comunidades, desprendiéndose, de la comparación con los asistentes a las respectivas Juntas impugnadas, que se identifican como escalera NUM026 a los propietarios de DIRECCION000 y como escalera NUM000 a los de CALLE000. Entre tales propietarios consta como asistente el ahora demandante D. Andrés (Escalera NUM000 NUM031)

Consta en el Orden del Día, entre otros puntos:

4º Ejecución de obras en sistemas de calefacción, agua caliente y depósitos de agua. Incluso posible individualización de servicios, necesarias para el adecuado sostenimiento del inmueble y cumplimientos de normativas actuales....

5º Forma de pago de las obras acordadas: Expedición de derramas extraordinarias: solicitud de financiación, desafección y venta de la vivienda de portería y consiguiente modificación del título constitutivo y reparto de enteros.

Consta en lo que se trató y aprobó:

- Sobre individualización de los servicios de comunes de agua caliente, calefacción y refrigeración consta que se aprueba por mayoría tal individualización (aunque detectamos el error de transcripción de que existe una triplicidad al reflejar los votos del departamento escalera NUM032 -consta tanto en los votos a favor de individualizar, como en los votos a favor de renovar la instalación, como en las abstenciones- y falta la mención al voto escalera NUM033)

- Asimismo y a los efectos de costear las obras (tras explicar el administrador la vinculación existente entre ambas casas) se acuerda por unanimidad proceder a la desafectación y venta de la vivienda de portería, autorizando al Administrador y Letrado que asesora a la Comunidad a realizar los cálculos pertinentes para repartir los enteros resultantes, una vez se hayan vinculado ambas fincas y autorizar a la Junta de Gobierno para contratar tasador que valore la vivienda y ponerla a la venta otorgándose un margen de un 10% al alza o a la baja sobre el precio para negociar dicha venta.

- Una vez realizados los cálculos de enteros y recibido el proyecto y presupuestos de obra, se convocará nueva Junta general para su aprobación.

Existiendo unanimidad, hemos de calificar de irrelevantes todos los votos de propietarios de DIRECCION000 NUM006 en temas de la exclusiva incumbencia de los propietarios de CALLE000 NUM000.

En tal Junta era en la que el Sr. Andrés debería haber alegado su especial voluntad de adquirir según fuera el precio de tasación, o que se le concediera a él en particular o a los vecinos en general un derecho preferente de adquisición en relación a terceros ajenos a la finca.

Lo acordado no fue objeto de impugnación en plazo legal, por lo que debemos reputarlos válidos y ejecutivos, no siendo admisible un intento extemporáneo de impugnación.

B) Contrato de promesa de compraventa con condición resolutoria de fecha 5 de junio de 2020.

En ejecución de tales acuerdos de Junta no impugnados consta en el acontecimiento 10 del EJE Avantius copia del denominado contrato de promesa de compraventa con condición resolutoria de fecha 5 de junio de 2020 del que destacamos:

Interviene D. Apolonio en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 número NUM006 y D. Victoriano en su propio nombre y derecho.

Se expone que la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 número NUM006 está realizando los trámites administrativos y registrales a efectos de la propiedad y desafectación de la finca urbana, piso de portería sito en el NUM034 de la CALLE000 nº NUM000, pendiente de desafectación e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Que formalizan la pertinente promesa de compraventa por la que el Sr. Apolonio, en nombre de la Comunidad promete vender al Sr. Victoriano la finca descrita y a tal efecto le concede un derecho de opción a fin de que en el plazo de 7 días naturales pueda formalizar su oferta en las condiciones que se fijarán o renunciar al derecho de opción.

El precio por que se podrá ejercitar la opción es de 70.000 euros que se pagarán en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa.

El plazo concedido será mientras dure el proceso de desafectación, actuaciones administrativas y registrales y el piso pueda ser objeto de venta. Se entrega la cantidad de 3000 euros que quedan depositadas en la cuenta de la Comunidad hasta que la venta se realice y se descontarán del precio en el momento de la venta...

Condición resolutoria. La finca objeto del contrato se encuentra inmersa en un proceso de desafectación y actuaciones administrativas y registrales, por lo que, en el caso de que la citada desafectación no pudiera llevarse a cabo por cualquier causa, quedarían sin efecto el contrato, sin derecho de indemnización para ninguna de las partes y con derecho del comprador u optante exclusivamente a la devolución de las cantidades entregadas.

Consta el pago de la cantidad de 3.000 euros en fecha 8/6/2020 por el concepto señal piso portería y constando como beneficiario la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 NUM006.

Consta el pago de la cantidad de 3.000 euros en fecha 8/6/2020 por el concepto señal piso portería y constando como beneficiario la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 NUM006.

QUINTO. -Juntas litigiosas. Junta General Extraordinaria de 4 de junio de 2021, de la Comunidad de CALLE000, nº NUM000. Junta General Extraordinaria de 4 de junio de 2021 de las Comunidades de Propietarios DIRECCION000, NUM006 y CALLE000, nº NUM000. Órdenes del Día y acuerdos que constan en Actas. Consecuencia de errores en la redacción de las Actas.

A) Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de CALLE000 NUM000 de fecha 4/6/2021.

Tenía como único punto del Orden del Día. Acuerdo expreso de los propietarios de CALLE000 número NUM000 para desafectar el piso de portería, asignar las nuevas cuotas de participación resultantes y venta de la vivienda, destinando el importe que se obtenga a la reparación de la instalación Comunitaria de agua caliente, calefacción y refrigeración que den servicio a la Comunidad CALLE000 NUM000 y DIRECCION000 NUM006 de Zaragoza.

Se desprende de la redacción del Acta.

- Su inicio, siendo las 12 horas en segunda convocatoria, bajo la presidencia de D. Apolonio y actuando como Secretario Administrador D. Luis

- Consta como asistente el demandante D. Andrés.

- Se hace constar que, en orden a lo acordado en la Junta Universal de las Comunidades de DIRECCION000, NUM006 y CALLE000, NUM000, debido al requisito de que los propietarios de la CALLE000, nº NUM000 acuerden expresamente la desafección y venta de la vivienda de portería, tras someterse a votación, se acordó por unanimidad de todos los propietarios, presentes y representados, la desafección y venta de portería así, así como la asignación de nuevas cuotas de participación. Se describe la nueva vivienda y se hacen constar las nuevas cuotas de participación de los departamentos de CALLE000 NUM000

- D. Andrés informó que estaba interesado en adquirir la vivienda y que entendía que tenía preferencia para comprarla por ser propietario de la finca, antes que otra persona que no lo fuera.

- Se le informó que, a tenor de lo acordado en la última Junta, a la que asistió el Sr. Andrés y votó favorablemente el acuerdo, y tras realizarse la tasación del piso por importe de 70.000 euros se encontró una persona interesada en adquirirlo llegando a un acuerdo de venta por importe de 70.000 euros y se firmó un contrato de arras entregando el adquirente la cantidad de 3.000 euros de señal.

- No obstante, el presidente se comprometió a facilitar al Sr. Andrés los datos del adquirente por si pudieran llegar a un acuerdo a fin de que sea adquirido por él, corriendo el Sr. Andrés con los gastos que pudiera suponer la devolución del duplo de la señal.

- En relación a la compensación del importe que se obtenga por la venta con el pago de los gastos que se produzcan por la individualización de los servicios comunitarios de calefacción, agua caliente y refrigeración, los propietarios de los locales D. Juan y D. Landelino manifiestan que no están de acuerdo y que preferían que la comunidad les abone el importe que les corresponda por la venta y les pase al cobro las derramas que correspondan por las obras a realizar. Tras comentarse el asunto, se acordó por unanimidad acceder a la solicitud formulada por los propietarios de dichos locales.

- Consta que se levanta la sesión a las 14,20 horas.

B) Junta General Extraordinaria de las Comunidades de Propietarios de DIRECCION000 NUM006 y CALLE000 NUM000 de fecha 4/6/2021

Tenía como Punto del Orden del Día Orden del Día: 1º Acuerdo por unanimidad de modificación del título constitutivo de ambas Comunidades, para eliminar la servidumbre de portería, la cual ya no existe. Liquidación del Impuesto en la DGA e inscripción en el Registro. Compromiso de la Comunidad CALLE000 NUM000 para destinar el importe que se obtenga a la reparación de la instalación comunitaria de agua caliente, calefacción y refrigeración que den servicio a ambas comunidades. 2º Inicio de las obras de individualización de los servicios comunes de agua caliente, calefacción y refrigeración. Supresión del sistema de refrigeración comunitario en pisos y locales comerciales comunitarios

Se desprende de la redacción del Acta.

- Su inicio, siendo las 13 horas en segunda convocatoria, bajo la presidencia de D. Apolonio y actuando como Secretario Administrador D. Luis

- Consta como asistente el demandante D. Andrés.

- Se recuerda a los asistentes los acuerdos adoptados en la última junta general celebrada por la Comunidad el 18/6/2019 en la que se acordó por mayoría la individualización de los servicios comunes de agua caliente, calefacción y refrigeración y por unanimidad proceder a la desafección y venta de la vivienda de portería, autorizando al Administrador y al letrado que asesora a la Comunidad a realizar los cálculos pertinentes para repartir enteros resultantes, una vez se hayan vinculado ambas fincas y a la Junta de gobierno para contratar un tasador que valore la vivienda y ponerla a la venta, otorgándoles un margen de un 10% al alza o a la baja sobre el precio tasado para negociar dicha venta.

- A tenor de los acuerdos adoptados en anteriores Juntas, el Administrador y el letrado designado por la Comunidad realizaron las gestiones pertinentes para iniciar para iniciar la desafección y venta de la vivienda común, constatando que debido a que la finca está compuesta por las fincas CALLE000 NUM000 y DIRECCION000 NUM006, se debía modificar el título constitutivo de ambas comunidades para eliminar la servidumbre de portería, liquidar los impuestos e inscribir dicha modificación en el Registro de la Propiedad.

- Se acuerda por unanimidad de todos los propietarios presentes o representados, modificar el título constitutivo de las fincas CALLE000 NUM000 (predio dominante) y DIRECCION000 NUM006 (predio sirviente), eliminando la servidumbre de portería, liquidar los impuestos e inscribir dicha modificación en el Registro de la Propiedad. Dicha servidumbre consiste en la vivienda situada en la NUM004 planta del edifico con una superficie de 57,85 m2.

- Sobre el segundo punto del Orden del Día se informa:

* De las obras necesarias que se están realizando en el interior de algunas viviendas y las comunitarias que se realizarán, dejando siempre espacio suficiente en el tejado para colocar instalaciones particulares de locales y viviendas.

* De que no se suprimirá el servicio de Aire Acondicionado central hasta que todos los propietarios hayan podido realizar los trabajos necesarios para su individualización

* La fecha en que se solicitará por el Ingeniero director de las obras licencias y permisos necesarios para su inicio.

* Que una vez individualizados los servicios se convocaría una Junta General para determinar el nuevo presupuesto de gastos, ya que desaparecerán las partidas relativas a combustible, mantenimiento de instalaciones...

* De la petición de la Empresa Lova Tres SL de que constara en acta que se dejará un espacio en el tejado para instalar las máquinas que necesiten en el local y que la tubería de gas no pasará por dentro del mismo. Y que una vez instaladas en el tejado las máquinas de dicho local, deberá quedar espacio para la instalación de máquinas del resto de viviendas.

* Se acuerda por unanimidad solicitar las ayudas y subvenciones que puedan otorgar los diferentes organismos oficiales para realizar las obras que se van a llevar a cabo

- Consta que se levanta la sesión a las 14,20 horas.

C) Actas de Junta. Errores.

Conforme al art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal:

1.Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo, deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

Con palabras de la sentencia del Tribunal Supremo Civil sección 1 del 07 de octubre de 1999 ( ROJ: STS 6197/1999:

"El Libro de Actas constituye el mejor medio de prueba en cuanto que en él consten los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de constancia no implica la inexistencia del acuerdo, sino la necesidad de probarlo de una manera mucho más laboriosa y difícil. La expresión "se reflejarán" del art. 17 L.P.H. no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo ni así puede entenderse por su trascendencia, sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquel cumplimiento (S. 2 de marzo de 1.992)."

O como dijimos en nuestra Sentencia del 06 de febrero de 2015 ( ROJ: SAP Z 165/2015) con mención de sentencias de otras Audiencias Provinciales:

"El acta no tiene necesariamente carácter constitutivo de los acuerdos sino ad probationem, y sólo se limita a reflejar lo que ya existe, no siendo el único medio de prueba que la Ley permite para evidenciar la realidad de la voluntad comunitaria"

Los defectos formales de las Actas o errores de redacción que no afectan a la realidad de los acuerdos adoptados con las mayorías exigibles no determinan la nulidad de tales acuerdos. En este sentido:

- La sentencia del Tribunal Supremo, Civil sección 1 del 20 de abril de 2015 ( ROJ: STS 1530/2015) argumenta:

Sobre la nulidad de un defecto formal, tales como la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, puede ser defectos, pero no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta. Es decir, por falta de la diligencia de aquéllas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad.

La jurisprudencia reciente ha seguido este criterio, como en general actualmente ha prescindido de los excesos del formalismo que puede perjudicar intereses que en este caso serían los de las voluntades correctamente expresadas y votadas por los copropietarios, que son ajenos a la diligencia de la firma por parte de su presidente o secretario. Es de advertir que, en la demanda, ni tampoco en este recurso, se discute la voluntad colectiva plasmada en el acuerdo tomado sobre el ascensor, ratificada en juntas posteriores.

Tanto más cuanto en este momento el acta ya está firmada, lo que se corresponde con la realidad social, que es cotidiano el hecho de firmarse con posterioridad e incluso en la junta siguiente. Y tanto más también cuanto no consta protesta e impugnación de los acuerdos tomados en la misma.

Así, la sentencia del 7 marzo 2002 afirma que en el único motivo del recurso, al igual que en el presente no se discute que la voluntad colectiva plasmada en el acuerdo impugnado fue ratificada por dos veces durante el año siguiente mediante sendas juntas debidamente convocadas y celebradas, en las que se manifestó una "voluntad transparente, amplia y claramente mayoritaria de los copropietarios", la conclusión no puede ser otra que la artificiosidad del conflicto traído ante esta Sala mediante un recurso de casación que sólo puede entenderse a partir de empeños personales de lograr parcelas de poder en la comunidad más que por verdadera necesidad de tutela judicial.

-Y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Civil sección 4 del 15 de julio de 2015 ( ROJ: SAP Z 1699/2015), en análogo sentido

Con referencia al último motivo, el aludido defecto falta de firma en las actas, la realidad social que ha de tenerse en cuenta a la hora de interpretar las normas jurídicas - artículo 3 CC - exige la superación de un exceso de formalismo para determinar la verdadera voluntad de la Junta, que ha de prevalecer sobre criterios extremadamente rigoristas en los requisitos exigidos para su celebración o para la redacción del acta, siempre que se hayan observado los imprescindibles de la citación a todos los comuneros y darles posibilidad de exponer sus posiciones y votar las propuestas que se sometan a debate. En el mismo sentido la SAP de Madrid, Sec. 19ª, de 29 de abril de 1999 recuerda que a las Juntas de Propietarios, tanto en lo que atañe a las convocatorias como al contenido de las actas, ha de acercarse el Juzgador con criterio flexible, como expresase la Sentencia de esa misma Audiencia, Sección 18, de 1 de junio de 1994 , pues en la generalidad de las comunidades no existe personal técnico que conozca con sumo detalle la LPH, contrariando criterios del sentido común el establecer formalismos ociosos que cercenasen la marcha de la comunidad de propietarios en el régimen de propiedad horizontal. En resumen, en nuestro caso, las Juntas se celebraron, con las correspondientes garantías, por lo que debe perecer el recurso."

Ciertamente las Actas adolecen de defectos que, como veremos más adelante, atendido el contenido de las grabaciones, estimamos no contrarían la realidad de lo acordado:

- Habiendo llegado tarde el demandante, no se hizo constar la hora a la que llegaba, sino que, en ambas Juntas se le hizo constar como asistente, e incluso, tácitamente, votando favorablemente a los acuerdos, pues se refleja unanimidad.

- Dada la íntima relación de los acuerdos adoptados en las respectivas Juntas no existe una perfecta correlación entre la Junta en la que se efectúa alguna manifestación y el Acta en la que se hace constar.

- Consta erróneamente una única hora de conclusión de ambas Juntas, pese a la claridad de la distinta hora de inicio sucesivo.

SEXTO. -Impugnación de los acuerdos. Plazos de Caducidad. Demandante presente o ausente. Contenido de la Grabación/Adecuación de las Actas. Conclusión.

A) Impugnación de acuerdos. Plazos de caducidad. Normativa y Jurisprudencia.

Establece el artículo dieciocho de la Ley de Propiedad horizontal.

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

Recuerda la sentencia del Tribunal Supremo, Civil sección 1 del 12 de enero de 2022 ( ROJ: STS 36/2022) sobre nulidad y anulabilidad de los acuerdos adoptados en el ámbito de la propiedad horizontal / caducidad de la acción de impugnación:

"Sobre la validez y plena eficacia de tales acuerdos, la jurisprudencia declara:

2.-..."los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos ( SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996, 28 de febrero de 2005, 19 de octubre de 2005, 30 de diciembre de 2005, 7 de junio de 2006 y 700/2013, de 6 de noviembre)".

El plazo de caducidad es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo ( art. 18.3 LPH).

3.- Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias de esta sala de 28 de octubre de 2004, 25 de enero de 2005, 17 de diciembre de 2009 y 6 de noviembre de 2013), que si bien son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3. º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo ( SSTS 29 de octubre de 2010, RC 1077/2006, 18 de abril de 2007 RC 1317/2000, y 320/2020, de 18 de junio).

Como declaró la sentencia 342/2018, de 7 de junio, invocada por la recurrente:

"En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.

"En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC, pero este precepto añade "salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención".

"Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

"En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

"En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley ( SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).

"Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos ( sentencias de 25 de enero de 2005)".

Del escrito de demanda se desprende:

- El demandante calificó los acuerdos impugnados como i) contrarios a la Constitución, Código Civil, Ley de Propiedad Horizontal, Estatutos; ii) adoptados con abuso de derecho y en su perjuicio.

- Denunció: i) que las Actas de las Juntas no respondían a la realidad ni en consecuencia, a las exigencias previstas en el artículo 19.2 de la Ley de Propiedad Horizontal; ii) que no votó a favor de los "acuerdos" que se dicen aprobados, por cuanto no tuvo lugar votación alguna, o, en su caso, si se hubiera procedido a su votación, con carácter previo a que se personase mi mandante en las Juntas, en su condición de ausente al momento de la votación, estaría legitimado para la impugnación de los acuerdos.

- Estimó que los acuerdos eran nulos de pleno derecho y el plazo para la impugnación de los acuerdos era de un año desde el 19 de agosto de 2021 en que se produjo la notificación del Acta en la que se hacen constar los supuestos "acuerdos", mediante burofax debidamente recepcionado el 19 de agosto de 2021.

La presentación de la demanda tuvo lugar el 18 de noviembre de 2021.

En principio, de los motivos de impugnación alegados se desprendería que, salvo para la alegación de haberse adoptado con grave perjuicio para él o con abuso de derecho, estamos ante el plazo de caducidad de un año en el peor de los casos, pues se están alegando infracciones de leyes imperativas distintas a la Ley de Propiedad Horizontal sancionable con nulidad radical.

B) Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de CALLE000 NUM000 de fecha 4/6/2021.

El Orden del Día consistía en el acuerdo expreso de los propietarios de CALLE000 número NUM000 para desafectar el piso de portería, asignar las nuevas cuotas de participación resultantes y venta de la vivienda, destinando el importe que se obtenga a la reparación de la instalación comunitaria de agua caliente, calefacción y refrigeración que den servicio a la Comunidad CALLE000 NUM000 y DIRECCION000 NUM006 de Zaragoza.

Atendido los acuerdos unánimes adoptados en anterior Junta de Junta de 18/6/2019 en materia de desafección y venta, los cuales no habían sido impugnados, y tal y como consta en la propia Acta, se trataba de una mera ratificación formal de acuerdos de cara a las gestiones para escriturar y registrar lo ya acordado.

Ya hemos explicado que dada la hora a la que llegó el demandante lo hizo cuando esta Junta había concluido íntegramente.

Por ello la grabación no refleja nada relativo a esta Junta.

Los testigos, asistentes a la Junta ratificaron la realidad de la existencia de la votación.

Pese a llegar tarde y no tener derecho a que se volviera a debatir lo ya acordado se permitió al demandante efectuar manifestaciones sobre cuestiones ya tratadas:

- A partir del minuto 38:48 de la grabación se dice por el Administrador "Y luego queda el tema de Andrés que me llamó ayer a última hora".

- Un vecino dice "ese tema ya lo hemos hablado"

- En el minuto 44:48 el Administrador vuelve a decir "A ver, nos quedaba el tema de Andrés"

- A partir de este momento es cuando el ahora demandante dice que se quiere quedar el piso del portero; y se le recuerda y sale a relucir todo lo acordado en Junta de 2019 (acuerdo unánime de desafección; facultades a miembros de las junta; tasación; puesta a la venta en inmobiliaria; existencia del interesado en la compra con quien se suscribió contrato que denominan de arras y entregó los 3.000 euros); manifestando el ahora demandante que él no se enteró y que cree tiene preferencia; la cual es negada por el administrador; finalmente se le remite a gestiones con el interesado por si puede alcanzar algún acuerdo con él.

El demandante Sr. Andrés no se opuso a la desafección del piso de portería y precisamente la premisa de su voluntad de adquisición es la previa desafección.

Por ello se explica y justifica que al redactar el Acta en la que se recogía los manifestado por el Sr. Andrés y las explicaciones de la Comunidad se le hiciera constar como asistente y el voto unánime a la desafección.

El trasfondo del presente litigio es que el demandante quiere adquirir el piso de portería para él y pretende forzar a la Comunidad. Queda claro en el correo electrónico remitido el 4/6/2021 al Administrador de la Comunidad con el siguiente tenor literal:

"Hola buenos días.

Me pongo en contacto con ustedes referente a la reunión de vecinos de la DIRECCION000 n° NUM006, que se ha producido esta mañana 04-06-2021 en su despacho, y que he asistido como vecino, de la escalera NUM033. En la que he expuesto que estoy interesado en la compra del piso de la portería, escalera NUM035. Por importe de 70000 €, y que yo desconocía que se había vendido esta vivienda por este importe hasta hace bien poco tiempo.

Aunque en su día estuve de acuerdo en la venta del piso de la portería, entonces no se estipuló un precio, y cuando ha habido un comprador no se me ha informado del importe de la venta por si podía estar o no de acuerdo.

En cualquier caso y por si no ha quedado claro esta mañana en la reunión después de exponer lo anterior, me pongo en contacto ahora con ustedes para informarles de que me opongo a la venta del piso de la portería, DIRECCION000, n° NUM006, escalera NUM035.

Con la excepción de que la venta se realice a mí favor, que soy vecino y del piso de arriba. Y por el mismo importe 70000 €.

Ninguna norma legal ni estatutaria vulnera un acuerdo reiterativo, por los motivos formales expuestos, de otro anterior unánime, indiscutido temporáneamente, válido y ejecutivo.

Resulta improcedente la pretensión demandante contraria a una desafección a la que votó favorablemente en su día y que constituye premisa de su pretensión de adquisición.

En la Junta de 2019 no alegó el Sr. Andrés su especial voluntad de adquirir según fuera el precio de tasación, o que se le concediera a él en particular o a los vecinos en general un derecho preferente de adquisición en relación a terceros ajenos a la finca. Y lo entonces acordado se ha venido ejecutando.

No alega cual sea la norma de la ley de propiedad horizontal o de los estatutos que se han vulnerado por el hecho de haber suscrito con tercero un contrato de promesa de compraventa con condición resolutoria de fecha 5 de junio de 2020.

Si estima que tal decisión, no revertida en la Junta de 4/6/2021, le suponía un grave perjuicio que no tiene obligación jurídica de soportarlo o se adoptó con abuso de derecho, extremos que asimismo negamos, resultaría que la acción de impugnación estaría caducada por el transcurso de tres meses desde la celebración de la Junta ( art. 18.3 de la LPH en relación con el art. 9.1.h), por no puede calificársele como ausente cuando, precisamente, como hemos dicho, tras su llegada con retraso, pese a no tener derecho a que se volviera a debatir lo ya acordado, se le permitió al demandante efectuar manifestaciones sobre cuestiones ya tratadas, siendo perfectamente conocedor de los argumentos contrarios a su pretensión.

Por lo que se refiere al acuerdo de asignación de las nuevas cuotas de participación resultantes, adoptado antes de la llegada del demandante consta en el Acta la aprobación por unanimidad de las que quedan reflejadas, no habiéndose concretado cual sea el hecho del que entender infracción de la ley de propiedad horizontal, de los estatutos o de otra norma.

Tan solo existió una reserva para acordar en otra Junta los enteros de participación de ambas fincas en relación a la contribución de ambas comunidades para sufragar determinados servicios en los que existía vinculación de ambas.

C) Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000, NUM006 y CALLE000 NUM000 de fecha 4/6/2021.

El Orden del Día consistía en el acuerdo por unanimidad de modificación del título constitutivo de ambas Comunidades, para eliminar la servidumbre de portería, la cual ya no existe. Liquidación del Impuesto en la DGA e inscripción en el Registro. Compromiso de la Comunidad CALLE000 NUM000 para destinar el importe que se obtenga a la reparación de la instalación comunitaria de agua caliente, calefacción y refrigeración que den servicio a ambas comunidades. 2º Inicio de las obras de individualización de los servicios comunes de agua caliente, calefacción y refrigeración. Supresión del sistema de refrigeración comunitario en pisos y locales comerciales comunitarios

Atendido los acuerdos unánimes adoptados en anterior Junta de Junta de 18/6/2019 en materia de individualización de sistemas de calefacción, agua caliente..., y desafección y venta del piso de portería para pago de las obras, los cuales no habían sido impugnados y tal y como consta en la propia Acta, se trataba de una mera ratificación formal de acuerdos de cara a las gestiones para escriturar y registrar lo ya acordado.

Ya hemos explicado que dada la hora a la que llegó el demandante lo hizo cuando esta Junta ya había iniciado 20 o 30 minutos antes.

Por ello la grabación no refleja en su integridad lo acordado.

Los testigos, asistentes a la Junta ratificaron la realidad de la existencia de la votación.

De la grabación se desprende que cuando llega el actor los vecinos están discutiendo acerca de repartirse el dinero de la venta del piso y luego atender derramas (lo solicita sobre todo el propietario de un local por temas fiscales) o directamente dedicarlo a las obras. Es decir, aprobada por unanimidad la modificación del título constitutivo de ambas comunidades para eliminar la servidumbre de portería, la cual ya no existe y tras el compromiso (ya existente desde la Junta de 2019) de la Comunidad CALLE000 NUM000 para destinar el importe que se obtenga a la reparación de la instalación comunitaria de agua caliente, calefacción y refrigeración que den servicio a ambas comunidades, se estaba discutiendo el destino del dinero.

De la audición grabación/lectura de la transcripción se constata la discusión que se entabla entre los asistentes acerca de compensar el importe de la venta con el pago de gastos o que se abonara el importe y luego se girara la derrama. Esta segunda postura la sostienen para sí dos propietarios de locales (minuto 9:46:191 "yo no discuto la cantidad, que si lo que me corresponda lo quiero porque los locales tienen un régimen de gastos y los pisos tienen otro totalmente

diferente"; minuto 17:58:287 "el de la peluquería también lo ha pedido así). Tras las explicaciones de las razones fiscales, se constata el asentimiento comunitario en el minuto 18:44:287 con la "compensar o hacerlo..." pronunciado por el Administrador, seguido al minuto 18:48:239 del "vale, pues pasamos al segundo punto ¿o que?" pronunciado por el presidente de la Comunidad, que no merece ningún comentario en contra.

Tal decisión comunitaria de compensar (que era la postura de todos los vecinos) salvo la de los dos locales referidos, tuvo su reflejo en Acta, pero no en la de Comunidad de Propietarios de DIRECCION000, NUM006 y CALLE000 NUM000 de fecha 4/6/2021, sino en la de Comunidad CALLE000 NUM000 de fecha 4/6/2021, lo que se explica por el hecho de que en ambos Órdenes del Día constaba el punto relativo al destino del importe que se obtenga a la reparación de la instalación comunitaria de agua caliente, calefacción y refrigeración que den servicio a la Comunidad CALLE000 NUM000 y DIRECCION000 NUM006 de Zaragoza.

El demandante estuvo presente, nada manifestó en contra y no alega cual sea la norma de la ley o de los estatutos que se han vulnerado por dicho acuerdo reiterativo del adoptado en la Junta de 2019 o en que le perjudican (supuesto este último en que la acción estaría caducada por transcurso de tres meses desde la celebración de la Junta, con su presencia al tiempo del asentimiento y sin manifestación en contra).

El punto dos era relativo a las obras de individualización de los servicios comunes de agua caliente, calefacción y refrigeración (como hacerlas, por donde pasarán...) y según se desprende del Acta y de la grabación se limitó a la información sobre las mismas y pareceres expuestos por los asistentes, no contrariando lo transcrito en el Acta a lo que se escucha y desprendiéndose el asentimiento comunitario, hasta en términos jocosos ("nos tomamos unas gambas"; "sí y si sobra pues oye, lo declaramos a Hacienda"; "si es así la próxima reunión la hacemos en..." "el día que quiten las máquinas...ese día va crear una comilona con mi mujer"; rematando con las palabras del ahora demandante Sr. Andrés "yo creía que iba a decir: los invito a comer a todos") a la información del Administrador a partir del minuto 37:47:063 "Y otra cosa que le he pedido al arquitecto, que es importante, es que nos diga si estamos dentro del tema de las subvenciones, porque ahora hay una subvención europea creo que es, que si pasas dos niveles energéticos, que es nuestro caso, pues la Comunidad recibe un dinero de subvención...en vez de cuarenta y ocho tenemos sesenta y ocho, tenemos más dinero para acometer las obras" , cuya traducción formal en el Acta es que se "acuerda por unanimidad solicitar las ayudas y subvenciones que puedan otorgar los diferentes organismos oficiales para realizar las obras que se van a llevar a cabo"

El demandante estuvo presente, nada manifestó en contra y no alega cual sea la norma de la ley o de los estatutos que se han vulnerado por dicho acuerdo o en que le perjudica.

D) Conclusión de todo lo hasta ahora argumentado es: i) la desestimación del recurso de apelación interpuesto por D. Andrés pues: ni se declara la nulidad de la sentencia de instancia por falta de motivación; ni se declara la nulidad de la sentencia relacionada con la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario; ni se estima la demanda en cuando al fondo; ii) la estimación de la impugnación formulada por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000, Nº NUM000 de la sentencia que tras apreciar la caducidad argumentó sobre el fondo en términos contrarios a los intereses de la Comunidad, aunque luego los calificó de no relevantes de cara al fallo que fue íntegramente desestimatorio de la demanda.

SEPTIMO. - Al desestimarse el recurso interpuesto por D. Andrés procede condenar al apelante al pago de las costas causadas en esta alzada en cumplimiento del art. 394.1 de la Ley 1/2000, al que se remite el art. 398.1 de la misma Ley, con la correspondiente pérdida del depósito constituido para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial).

No se imponen costas de la impugnación de sentencia formulada por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000, Nº NUM000 ( art. 398.2 de la Ley 1/2000) a quien se devolverá el depósito constituido para impugnar.

Vistos los artículos citados, así como los demás de general y pertinente aplicación, y por todo lo que antecede,