Sentencia Civil 262/2023 Audiencia Provincial Civil de Zaragoza nº 5, Rec. 91/2023 de 26 de mayo del 2023

No se aceptan los de la sentencia recurrida que se oponen a los de la presente resolución y:

PRIMERO. -Antecedentes del recurso.

Por D. Agapito, D. Argimiro, D. Baldomero y D. Bruno se interpuso contra D. Juan Carlos, y Dª. Erica demanda en reclamación de la cantidad de 10.960,38 euros, más intereses y costas que desglosaba en: 6.000 euros en concepto de penalización pactada en el contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito por las partes el uno de Septiembre de 2019, para el caso de desistimiento unilateral e injustificado de la compra de la vivienda, cesando en la opción a compra; 4.960,387 euros de los daños causados en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento así como por la desaparición de mobiliario y enseres existentes en el mismo.

Los demandados se opusieron a la demanda.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda en parte y condenó a los demandados al pago de la cantidad de 9.156,65 euros, más los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda y hasta sentencia y desde la fecha de la sentencia el global resultante devengará el interés legal del dinero incrementado en dos puntos hasta su completa satisfacción; todo ello sin expresa condena en costas. Desglosó el principal en 6.000 euros por penalización y 3.156,65 por daños y desaparición de enseres. Argumentó:

- Obligatoriedad de la penalización pactada por haber transcurrido el plazo sin que se materializara la compra-venta por causa imputable a los arrendatarios.

- Que la falta de celebración de la compraventa se debió a la propia conducta pasiva u omisiva de los demandados quienes, lejos de intentar al menos proporcionarse otros medios para efectuar la compra a la que se comprometían o de tratar de salvar los obstáculos que les impedían obtener financiación de un concreto banco (sin ni siquiera intentar requerir a los propietarios para que procedieran a corregirlos) decidieron dejar transcurrir el plazo que establece la cláusula en cuestión.

- Ausencia de bienes existentes al tiempo del arriendo de la vivienda; existencia de suciedad y elementos dañados al tiempo del desalojo de la vivienda.

Los demandados apelaron la sentencia e interesaron la desestimación de la demanda con imposición de costas a los demandantes o, subsidiariamente, si se estimara que la parte demandada-apelante tiene que responder de algún daños o perjuicio en la vivienda o en sus enseres, deberá descontarse la cantidad de 500,00 € de fianza que la parte actora todavía retiene en su poder. Fueron motivos del recurso:

- Nulidad de la cláusula que exige indemnización al optante que, como prima de opción ha pagado las rentas de arrendamiento, a un precio superior al de mercado, en la idea del optante de que, si ejercitaba la opción, se le descontaría del precio de la compra. Es un contrasentido que el optante, si no ejercita la opción, tenga que indemnizar al propietario. Además sólo crea obligaciones para una de las partes contratantes, no existiendo reciprocidad.

- La compraventa no se celebró por causas no imputables a los apelantes. Una cuestión son los requisitos para una compraventa, y otra son los requisitos para que el comprador pueda obtener una hipoteca. Y no se concedió la financiación por la falta de coordinación de los datos registrales con los catastrales y por la posible ilegalidad de parte de la construcción, tal y como se notificó a los propietarios que no subsanaron las irregularidades.

- Disconformidad con la condena al pago de la cantidad de 3.156,65 €, por objetos no devueltos, elementos dañados y ensuciamiento del edificio.

- Procedencia de compensar los 500,00 €, que quedaba pendiente de abonar por la propiedad a los arrendatarios de la fianza recibida por ellos en su día.

SEGUNDO. - Relación contractual entre los litigantes. Validez de la cláusula de recíprocas penalizaciones.

Entre los ahora litigantes fue suscrito el 1 de septiembre de 2017 contrato denominado "contrato de arrendamiento con opción de compra" del que destacamos:

- Los Sres. Humberto se identifican como propietarios proindiviso de la vivienda sita en Novallas, CALLE000, NUM000, que consta de 2 plantas, compuesta por planta baja con garaje, bodega, patio y graneros; en la planta de arriba 4 habitaciones, un baño, una cocina y salón.

- Los propietarios arriendan la vivienda y los bienes existentes en ella al Sr. Juan Carlos y Sra. Erica: por precio de 500 euros al mes; duración de dos años desde el 1/9/2017, fecha final máxima para efectuar la compra de la propiedad; los arrendatarios declaran conocer y aceptar las características y estado de conservación de la vivienda y se obligan a conservarla en perfecto estado; los arrendatarios asumen al pago de los suministros; son de cuenta de los arrendatarios los gastos por desperfectos que se produzcan por usos inadecuados; la práctica de obras precisan del previo permiso por escrito por el arrendador, serán a cargo del arrendatario y quedarán en beneficio de la finca sin derecho a indemnización; se entregaba la cantidad de 1.000 euros en concepto de fianza (500 euros) y garantía complementaria (500 euros), a descontar del precio total de la vivienda o devuelta a la finalización del contrato salvo incumplimiento de lo pactado.

- La parte arrendadora concedía a la parte arrendataria , que acepta , una opción de compra de la viviendas con las siguientes condiciones: el plazo máximo de la opción era de dos años a partir del 1/9/2017, durante el cual los arrendadores renunciaban a realizar gestión es de venta de la vivienda; el precio del inmueble, libre de cargas, se fijaba en 150.000 euros; en el momento de ejercitarse la opción de compra, serán computadas como parte del pago del precio el 100% de las cantidades entregadas en concepto de renta; como penalización, si en el plazo de dos años no se ha materializado la compraventa por causas imputables a los arrendatarios, estos deberán compensar a los arrendadores con la cantidad de 6.000 euros y, de igual manera, en el caso de que los arrendadores decidieran no vender a los arrendatarios les tendrían que compensar con 6.000 euros.

En fecha 1 de septiembre de 2019 se suscribe nuevo contrato, en términos análogos, para extender el arriendo y la opción de compra dos meses desde el 1 de septiembre de 2019, manteniendo el resto de condiciones (precio de la renta y de la venta: computo de las rentas como parte de pago del precio; penalización para arrendadores y arrendatarios.

Sostiene el apelante la nulidad de la cláusula que exige indemnización al optante.

El contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado el Tribunal Supremo que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil (sent TS 257/2011, de 6 de abril de 2011).

La sentencia del Tribunal Supremo, sección 1 del 19 de febrero de 2014 (ROJ: STS 1354/2014) argumenta:

"El precontrato de opción de compra es una verdadera relación jurídica obligacional en la que el optante tiene el derecho (no el deber a diferencia de la promesa de venta del artículo 1451 del Código civil) de adquirir la cosa por compraventa en el plazo fijado y el concedente de la opción, propietario de la cosa tiene el deber (ningún derecho) de transmitirla con la perfección del contrato de compraventa. Lo anterior adolece de precisiones, que no alteran los conceptos básicos: la primera es que puede, no es esencial, mediar un precio o prima por la mera opción; la segunda, que cabe una cláusula penal consistente en perder la prima si no se ejercita la opción. Pero la esencia siempre es la misma: implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa: así lo expresa la sentencia de 21 noviembre 2000 , reiterada por las de 5 junio 2003 y 3 abril 2006 , 12 mayo 2009 , 6 abril 2011 , 25 noviembre 2011 ; la tercera: el precontrato, como se ha dicho, tiene naturaleza obligacional y permite su inscripción en el Registro de la Propiedad adquiriendo el carácter de derecho real, al igual que el contrato de hipoteca, al ser inscrito pasa a ser derecho real o se inscribe el contrato de compraventa que da lugar a la propiedad."

Por su parte en nuestra sentencia del 20 de junio de 2022 (ROJ: SAP Z 1411/2022) afirmamos:

"Como recuerda la S. 238/2021, de 26 de febrero de esta sección 5ª de la A.P de Zaragoza,

"El contrato (o precontrato para algunos) de opción de compra, es un negocio jurídico según el cual el concedente u optatario concede a un tercero, optante, el derecho a adquirir un determinado bien. De tal manera que esa adquisición sólo dependerá de la decisión del optante, que vinculará al concedente o promitente; quedando así perfeccionado automáticamente el contrato, la compraventa ( Ss.T.S. 3-4-2006 y 722/14, 18-2-2015).

Por tanto, la opción de compra es esencialmente temporal. Pero, además, esa opción lleva generalmente consigo un precio o prima. Que es la contraprestación para que el concedente quede sujeto a la opción del optante, durante un determinado plazo.

Cuando no se ejercita la opción, la consecuencia no es que deba indemnizar daños y perjuicios al promitente (salvo pacto), sino la pérdida del precio o canon de la opción ( S.T.S. 191/2015, 8-4).

Ahora bien, la opción de compra, como negocio sinalagmático es susceptible de resolución, ex art. 1124 C.c., cuando el incumplimiento tenga fuerza resolutoria por su contenido de esencial. ( Ss.T.S. 91/15, 26-2 y 170/15, 26-3)."

También reitera la jurisprudencia que, en el supuesto muy habitual de arrendamiento y opción de compra, como pacto accesorio al de arrendamiento, la resolución de éste, hace decaer el contrato de opción (SAP Palma de Mallorca, secc. 4ª, 78/16, 14-3)

La S.T.S 67/2020, de 3 de febrero explica que hay un precontrato que si se cumple (ejercicio de la opción en plazo), obliga a los concedentes a perfeccionar la compraventa proyectada. Para lo cual es preciso que el objeto y precio de la misma estén ya plenamente configurados en el pacto de opción.

Constituyendo, pues, elementos principales de la opción: la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa; la determinación del objeto de ésta y el señalamiento del precio para la futura adquisición; la concreción de un plazo para la opción y, optativamente, el pago de la prima por el derecho a optar.

En principio la única obligación de los concedentes es no disponer del bien ofrecido, mantener la oferta y respetar el plazo de la opción. Aunque se pueden pactar otras obligaciones en atención al principio de autonomía de la voluntad. ( S.A.P Zaragoza, secc 5ª 275/2020, de 10 de mayo).

Vemos que las partes pueden pactar un precio de opción que se pierde de no ejercitarse injustificadamente. Tal precio o prima se define como una contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente y esta contraprestación, en beneficio del arrendatario, se entrega por no promover el arrendador la venta en el mercado, garantizándose el arrendatario un plazo máximo para ejercitar la opción, al que puede renunciar pero sin que pueda eludir la pérdida de la prima, si así se hubiera pactado ( STS, Civil sección 1 del 19 de febrero de 2020 -ROJ: STS 604/2020-).

Pero asimismo pueden prescindir de tal precio e introducir una penalización para el caso de no ejercitarse la opción. Esto último fue lo pactado en aplicación del principio de la autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC) expresamente admitido por el Tribunal Supremo en sentencias 15/2019, de 15 de enero y 257/2011, de 6 de abril de 2011, tal y como recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo, Civil sección 1 del 19 de febrero de 2020 (ROJ: STS 604/2020).

Por lo demás:

- pericialmente se expresó en Sala que la renta de 500 euros al mes era la de mercado, por lo que no queda acreditada la manifestación de los demandados de que parte de tal importe se correspondía a prima por la opción de compra.

- de ejercitarse oportunamente la opción se computaría al precio pactado de 150.000 euros la totalidad de importes pagados en concepto de renta.

- tanto por la no compra, como la no venta se imponía a optante y concedente la obligación de indemnizar el mismo importe de 6.000 euros.

TERCERO. - Imputabilidad del no ejercicio del derecho de opción.

En fecha 15/10/2019 los arrendadores remitieron un burofax a los arrendatarios para que, si era de su interés, ejercitaran la opción de compra en plazo, estando a que les indicaran la Notaría donde formalizar la compra-venta y de no hacerlo pagaran la penalización pactada de 6.000 euros.

Los arrendatarios contestaron el 21/10/2019 que estaban interesados en la compra, pero la propiedad ha incumplido el contrato y no se puede escriturar la compraventa, entre otros motivos, por cuanto: existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o catastral; la planta alta de los graneros no cumple la normativa urbanística, y parte de ella no se puede legalizar por incumplimiento del PGOU; parte del granero edificado no está contemplado en Catastro; el baño construido en el patio, no está catastrado ni legalizado; el porche, en el lateral del patio, no figura en Catastro; la agencia TINSA manifiesta que existen dudas sobre la situación urbanística del inmueble e indican que deberá aportarse cédula urbanística que conforme su legalidad, en otro caso, deberá considerarse como fuera de ordenación. Reclamaron a los arrendadores la cantidad pactada de 6.000 euros.

Los arrendadores remitieron el 29/10/2019 burofax de contestación: acompañando acuerdo de alteración de la descripción catastral se la superficie del inmueble de fecha 10/10/2019, con efectos desde 5/9/2019, ampliando la superficie catastral de la vivienda; acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble; requiriendo la firma de la escritura de compraventa o el pago de la penalización de 6.000 euros.

Los arrendatarios remitieron nuevo burofax el 13/11/2019 (se aporta con informe pericial del Sr. Jose Ignacio) alegando: existen diferencias importantes entre la descripción del Registro de la Propiedad y la realidad del inmueble y las edificaciones; ello supone entre otras cosas que la entidad bancaria no concede el crédito hipotecario, dado que el mismo se basa en el Registro de la Propiedad, no en el Catastro; la planta alta de los graneros no cumple la normativa urbanística y parte de ella no se puede legalizar por incumplimiento del PGOU; TINSA manifiesta que existen dudas sobre la situación urbanística del inmueble, e indican que deberá aportarse cedula urbanística que confirme su legalidad, en otro caso, deberá considerarse como fuera de ordenación; además, con arreglo a lo pactado la opción de compra expiraba el 30/9/2019 y ustedes nos han remitido la nueva certificación catastral en fecha 29 de octubre de 2019, totalmente fuera de plazo; vuelven a reclamar la cantidad de 6.000 euros.

El arquitecto Sr. Jose Ignacio emitió informe fechado en febrero de 2020 del que destacamos:

- Sobre la existencia de discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o catastral. Es circunstancia frecuente. Es subsanable. La propiedad procedió a solicitar la actualización catastral.

- Sobre que la planta alta de los graneros no cumple normativa urbanística y parte de ella no se puede legalizar por incumplimiento del PGOU. Tal interpretación es competencia del Ayuntamiento, que manifiesta la existencia de un Plan General de Ordenación Urbana de fecha septiembre de 2017.

- Sobre que parte del granero edificado no está contemplado en Catastro. Es circunstancia frecuente. Basta con actualizar estas circunstancias sobrevenidas ya sea de oficio por parte de la administración o a instancias de un particular.

- Sobre que el baño construido en el patio no está ni catastrado ni legalizado. Es circunstancia frecuente. En catastro aparece reflejado en el plano de planta baja. Se dispone de licencia de obra y se solicitó subvención. Estaría legalizado, prescrito.

- Sobre que el porche, en el lateral del patio, no figura en catastro. Se remite a los dos puntos anteriores.

- Sobre las manifestaciones de TINSA de que existen dudas sobre la situación urbanística del inmueble, e indican que deberá aportarse cedula urbanística que confirme su legalidad, en otro caso, deberá considerarse como fuera de ordenación. Esta cédula se ha aportado, aunque no aclara todos los aspectos que entiendo debería contener de acuerdo a la legislación urbanística de Aragón. En todo caso, en el supuesto de considerarse como fuera de ordenación, solo tendría los efectos contemplados en la legislación urbanística estatal, que fundamentalmente afecta a su valoración económica, pero no implica limitaciones especiales sobre su normal utilización con el uso previsto de que disponga., incluso permitiendo obras de mantenimiento, pero no de mejora.

- Sobre la existencia de diferencias importantes entre la descripción del Registro de la Propiedad y la realidad del inmueble y las edificaciones y que ello supone entre otras cosas que la entidad bancaria no concede el crédito hipotecario, dado que el mismo se basa en el Registro de la Propiedad, no en el Catastro. Se remite a anteriores explicaciones y a que el crédito hipotecario es una operación económica ajena al vendedor, y por tanto si el comprador prefiriese abonar el importe pactado con fondos propios probablemente no existiría esta aludida circunstancia.

- Sobre que la planta alta de los graneros no cumple la normativa urbanística y parte de ella no se puede legalizar por incumplimiento del PGOU. Sobre la primera circunstancia, la aplicación de la normativa municipal es posterior a la fecha de construcción del inmueble, por lo que el vendedor no la ha provocado directamente. Sobre la segunda circunstancia, el régimen urbanístico de fuera de ordenación en caso de decretarse no es una situación ilegal en sí misma, sino disconforme con las previsiones del planeamiento por alguno de los supuestos que no se dan en este caso al estar situadas las edificaciones en una parcela privada que no tiene prevista la ocupación por un nuevo vial, zona verde, etc.; lo único que implica es que en el supuesto de renovarse no dejarían edificar la misma altura en el fondo de la parcela, pero si permite su utilización con normalidad y las labores de mantenimiento necesarias.

- Sobre las dudas de Tensa sobre la situación urbanística del inmueble, e indican que deberá aportarse cédula urbanística que confirme su legalidad, en otro caso, deberá considerarse como fuera de ordenación. Se remite a lo antes dicho; a que se podría interpretar que las edificaciones que superen la altura de planta baja a partir de los 13 m. de fondo edificable desde la alineación oficial de fachada respecto a la calle pueden encontrarse fuera de ordenación, lo cual solo afecta al valor que el tasador debe aplicar a tales estancias. (Consta que la expresada Cédula urbanística fue emitida el 23/1/2020 a petición de la propiedad).

- Y concluyó: Que las obras en el baño posteriores a la construcción del inmueble en el año 1968 están legalizadas de acuerdo a la documentación que aporta, así como la situación urbanística del inmueble. La normativa municipal vigente se ha aprobado definitivamente años más tarde de la construcción de las edificaciones, por lo que el propietario no tiene atribuciones sobre ese trámite al ser de competencia exclusiva por parte de la administración, excepto en la presentación de alegaciones o en la solicitud de modificación sobre la misma. Si se determinase que una parte de la edificación puede considerarse fuera de ordenación, aspecto que no aparece expresamente descrito en la cedula urbanística, esto no es un impedimento para su transmisión ya que se puede usar y realizar las labores de mantenimiento con normalidad. Y las frecuentes discrepancias existentes entre realidad y registro de la propiedad es un aspecto subsanable al escriturar, ya que es frecuente aprovechar para actualizar esta descripción cuando se produce un acto de consideración como una compra-venta por ejemplo en edificaciones de esta antigüedad en las que raramente no existe algún detalle que no ha variado a lo largo del tiempo por el devenir de las circunstancias. Entiende que no existe impedimento urbanístico de relevancia para poder formalizar la compra-venta consultada entre comprador y vendedor del inmueble situado en CALLE000 NUM000 de Novallas (ZARAGOZA). Siendo en todo caso la actualización documental subsanable para su inscripción oficial en el momento de escriturar, por economía procedimental, según el acuerdo que lleguen entre las partes afectadas y recomendaciones de notario y registro de propiedad.

TINSA, en fecha 29/7/2019, valoró el inmueble a efectos hipotecarios en 110.418 euros según el método de comparación y ello con las advertencias a que nos hemos ido refiriendo.

El perito Sr. Jose Ignacio se expresó en Sala análogos términos, insistiendo en la inexistencia de impedimento para el otorgamiento de la compraventa y la posibilidad de subsanar en hechas las discrepancias realidad / catastro / Registro, pero reconociendo que su informe es posterior a las subsanaciones y que no estaban efectuados los estudios y actuaciones ante el Ayuntamiento de cara a aclarar el problema de la parte de granero fuera de ordenación atendido el nuevo planeamiento urbanístico. Añadió que en una segunda valoración del TINSA elevó el valor del inmueble a 128.000 euros, extremo este no afirmado ni negado por Ibercaja en contestación a oficio remitido por el Juzgado, ni por el empleado de Ibercaja, que intervino como testigo y vino a manifestar: la voluntad de los demandados en adquirir la finca; las advertencias de TINSA, ratificadas tras petición excepcional de revisión de tasación; que tales advertencias suponen un valor de la finca inferior al pactado; que los servicios jurídicos de Ibercaja no hubieran permitido la concesión de la hipoteca en tales circunstancias.

Asumiendo esta Sala la buena fe de ambos litigantes, que, al tiempo de suscribir el contrato de arrendamiento con opción de compra, desconocían los hechos que motivaron las posteriores advertencias formuladas por una valoradora independiente cual es TINSA, resulta indudable que la fijación del precio de compra lo fue bajo la premisa de inexistencia de limitaciones urbanísticas de presente y de futuro en relación al objeto de la venta en su realidad. Y la realidad de tales posibles limitaciones determinó una tasación inferior que alejaba el valor de la finca al pactado en su día al tiempo de firmarse el contrato de arrendamiento con opción de compra. Por ello estimamos justificada y no sancionable la postura de los demandados de no ejercitar la opción de compra en los términos pactados. Al igual que tampoco se puede entender que existió decisión de no vender por parte de los arrendadores. La relevancia de incidencias por discordancias catastrales registrales o de índole urbanística, ya se conocieran y se comprometieran a subsanar, ya se ignorarán, ha sido destacada por la jurisprudencia menor y a título de ejemplo mencionaremos la SAP Valencia, Civil sección 8 del 23 de mayo de 2022 (ROJ: SAP V 2249/2022); la SAP Málaga, Civil sección 4 del 15 de octubre de 2019 (ROJ: SAP MA 1445/2019); la SAP Palma de Mallorca, Civil sección 3 del 28 de mayo de 2018 (ROJ: SAP IB 1242/2018).

Procederá la estimación del recurso en este extremo.

CUARTO.- Daños causados en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Desaparición de mobiliario y enseres existentes en el mismo.

Tras el desalojo de la vivienda a finales de marzo de 2020 los propietarios formularon denuncia el 84/2020 en la Comisaría de la Policía Foral de Tudela por la existencia de desperfectos y falta de enseres y mobiliario, aludiendo a la aportación de fotografías que no constan aportadas al expediente.

Se aportó informe pericial emitido por el perito Sr. Luis Pablo, que visitó la vivienda el 24/4/2020 y tuvo como elementos de juicio las fotografías mostradas por la propiedad, la evidente existencia de elementos de sujeción sin uso, su propia percepción. Concluyó: existen daños mecánicos y degradaciones de enseres, derivados de roturas, rozadoras, ensuciamiento, defectos de uso y/o conservación...; asimismo existe aparente desaparición de diversos enseres de la propiedad; tales daños tienen su origen aparente en acción externa, no inherente a la propia constitución de los materiales, o cualquier otra deficiencia sobre los mismos (resultando aparentemente motivadas las afecciones por intervención de inquilinos de la propiedad; los daños y lesiones revisadas, son coherente y concordantes para con la acción de ocupantes del inmueble, los cuales hacen un uso inadecuado de los enseres, su posicionamiento, conservación o adecuación mínima y necesaria para evitar la aparición del daño. Al tiempo del informe los elementos valorados no habían sido reparados, restaurados o modificados al estado originario previo al suceso, siendo además que los mismos se consideran no reparables, dada la naturaleza de las lesiones y deterioros sufridos, salvo contadas excepciones. No valora daños que estima son por un uso normal y adecuado de los bienes y por ello no corresponden a hechos mal intencionados aun cuando provoquen lesiones en el inmueble. Explica los porcentajes de depreciación aplicados. Especifica y valora los que se califican como: objetos desaparecidos (2.095,72 euros); roturas y daños (649,73 euros); ensuciamiento, que incluye costes de limpieza y de retirada de enseres dañados para traslado a vertedero (1.420 euros); daños por uso inadecuado (794,93 euros).

La demandada se opuso a la integridad de lo reclamado aportando tres grupos de fotografías que identifica como: al tiempo del arriendo, al tiempo de la devolución de la finca, al tiempo de colocarse nuevamente en el mercado de alquiler.

La sentencia estima en parte la reclamación con los siguientes argumentos:

"Por otra parte, partiendo de tales fotografías, sí se aprecia, entre ellas, la ausencia de dos camas de 90, incluidos somieres, cabeceros, colchones y ropa de cama, pero no de las cortinas en el momento que los arrendatarios dejaron el inmueble, habida cuenta de las fotografías aportados por éstos a su salida y el tiempo transcurrido desde entonces hasta la elaboración del informe pericial más de un mes después, aportado por los actores. Del mismo modo, comparando las fotografías aportadas por los propios demandados de cuando entraron a vivir y dejaron el inmueble se observa la ausencia de la ropa de cama de una de las habitaciones, del sillón de mimbre de la cocina, de una bombona de butano y de la alfombrilla de baño, tal como ellos mismos reconocen en cuanto a esta última.

Por otra parte, no consta acreditado que los demandados perdieran llave alguna que hubiera dado lugar a la sustitución de la cerraja. Es más, no sólo no se ha probado tal pérdida imputable a los arrendatarios, sino que consta la devolución de llaves a la propiedad mediante docs. 5 y 6 cuyo contenido no ha sido impugnado por la parte actora.

En consecuencia, la suma por los objetos que ha quedado probado que no fueron devueltos a los arrendadores y que, en consecuencia, deben satisfacer los demandados, asciende, según informe pericial de la actora a 291,99 euros.

Por otra parte, en cuanto a los elementos dañados y el ensuciamiento del edificio, queda claro, tal como expone el propio informe pericial, que los desperfectos apreciados son consistentes en roturas y daños y a un uso inadecuado de los mismos por parte del arrendatario, así como la suciedad existente, que en ningún caso se corresponde con las condiciones en las que la vivienda fue entregada a los demandados, según las fotografías aportadas por ellos mismos, con lo que, de conformidad con lo dispuesto en los artículos precedentes, procede condenar a estos últimos a abonar a los actores el importe en que han sido valorados pericialmente, es decir, en 2.864,66.

Por tanto, procede condenar a la parte demandada, a abonar a la demandante, la cantidad de 3.156,65 euros.

El recurso de los demandados se fundamenta:

- En relación a los denominados objetos de devueltos: en lo manifestado en Sala por los testigos Dª Rosario y D. Balbino; en el análisis comparativo de los grupos de fotografías obrantes en autos; en la presencia en el granero de algunos de tales bienes; en motivos de higiene; en falta de prueba de preexistencia.

- En relación a los elementos dañados y al ensuciamiento del edificio: nuevamente en lo manifestado por los testigos y análisis comparativo de fotografías; en la falta de acreditación del estado del estado al tiempo del arriendo; en la existencia de mal estado al tiempo del arriendo; en haber dejado la vivienda en estado correcto de pintura y limpieza, mejor a aquel en que lo recibieron; en la inexistencia de daños.

Como afirmamos en nuestra sentencia de12 de julio de 2017 (ROJ: SAP Z 1669/2017 para resolver estas controversias:

"...hay que estar a lo dispuesto en el Código Civil que se aplica como supletorio para lo no regulado en la LAU, y que establece en el art. 1561 que el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el contrato, tal y como la recibió, salvo lo que hubiera perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o causa inevitable. Y, según el art. 1563, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya.

La totalidad de jurisprudencia de las Audiencias Provinciales trata de la devolución de la vivienda o local arrendados al terminar el contrato en los términos que hemos visto recoge el Código Civil, así podemos citar la sentencia de la AP de Pontevedra (Secc. 1ª) de 03 de marzo de 2016 , con cita de otras audiencias cuando recoge citando la sentencia de la AP de Valencia (8ª) de 02/03/2015 , que conviene no olvidar la existencia de dos presunciones a favor del arrendador, en primer lugar, de buen estado de lo entregado y en segundo lugar de culpabilidad por parte de quien arrienda por el deterioro causado ( SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999 ). En definitiva el inmueble debe devolverse en las condiciones que se entregó.

Sigue diciendo la primera de las sentencias citadas que los daños y desperfectos que se constaten al momento de la devolución del piso o local, deben atribuirse a la responsabilidad del arrendatario salvo prueba en contrario y resume el estado de la cuestión la SAP Cádiz, sección 6ª, 12 enero 2014, cuando señala: Es por ello que habrá de efectuarse un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado del local con en su caso accesorios en el momento de la entrega por el arrendador, y el estado que presenten en el momento de la devolución.

En cuanto al estado al momento de la entrega, como se dice, ha de estarse a los términos del contrato y, en su caso, de lo conseguido probar sobre tal efectivo estado, así como sobre lo accesorio entregado, presumiéndose en defecto de tal prueba, e "iuris tantum", que el arrendatario recibió el local en buen estado, lo que constituye presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (presunción en defecto de prueba de recepción en "buen estado" que no significaría recibir "nuevo" el local, sino en condiciones de uso, art. 1562 CC ).

Referido al estado de la cosa al momento de la devolución al arrendador, de existir deterioro o pérdida, probada por el arrendador, se presume "iuris tantum" ( art. 1563 CC ) que tal deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 ). El arrendador debe acreditar los daños o deterioros que haya sufrido el local; sin perjuicio de que, una vez demostrada la existencia de daños, y por el juego del art. 1563 CC , se presume que han sido causados por el arrendatario, y se desplaza sobre él el deber de desvirtuar la responsabilidad que le atribuye el citado precepto.

El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir el local, restitución que "en determinadas condiciones" puede cumplirse con la entrega de llaves poniéndolo a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable.

En el mismo sentido podemos citar la SAP de Barcelona (13ª) de 30 de marzo de 2016"

Como afirmaciones generales a los efectos de valoración de la prueba hemos de manifestar:

- La falta de prueba del alegado previo estado deteriorado de enseres o instalaciones.

- Resulta dificultosa la apreciación del contenido de las fotografías incluidas en el informe de valoración de TINSA anexado a la pericial del Sr. Jose Ignacio.

- De los dos testigos propuestos por los demandados, que reconocieron su relación de amistad, uno de ellos respondió en muchas ocasiones con evasivas (no recuerdo, no me fijé) y no fueron concordantes en su versión acerca de haber guardado o no cosas en el granero y de su permanencia en el mismo o no tras el desalojo de la vivienda.

- De la comparación del conjunto de fotografías de cuando entraron a vivir y de cuando dejaron la vivienda se aprecia, sin ser exhaustivos: distribución distinta; ausencia de camas; colchones sin ropa de cama; falta de bombona de butano que estaba en la despensa de la cocina; falta de dos alfombrillas de baño; están en el exterior muebles que antes estaban en el interior de la casa.

- Del denominado grupo de fotografías de internet (posteriores al desalojo) no se acredita la recuperación de la totalidad de enseres y los recuperables del granero lo han sido tras desplazamiento, limpieza...

- El informe pericial de valoración de daños aporta fotografías que evidencian la existencia de enseres deteriorados; el amontonamiento descuidado y desprotegido de enseres en la zona de granero (mesa, sillas, mesilla, lámparas, cuadros, televisión, armario, estructura metálica de cama, colchones, cuadros...), muebles deteriorados en el exterior; suciedad extrema en zona de cocina y sanitarios...; falta de pintado del agujero de chimenea que se abrió y cerró en el techo...

Compartimos las argumentaciones y conclusiones de la sentencia en este extremo que fijó en 3.156,65 el importe de los daños y desaparición de enseres.

Al tiempo de la contestación a la demanda los demandados manifestaron que de los 1.000 euros que, entregados en concepto de fianza y garantía complementaria, 500 euros se aplicaron por los demandantes al pago del mes de marzo de 2020 (último de ocupación), pero mantienen en su poder otros 500 euros que, de acreditarse la negada existencia de desperfectos, debían destinarse al pago de los mismos. Lo reiteraron en el recurso de apelación.

La finalidad de la fianza es proteger al arrendador de las consecuencias negativas cuando el contrato se resuelve ( art. 36 LAU). Consecuencias que alcanzan a daños o desperfectos y también a las rentas. Acreditada y cuantificada la existencia de deudas y créditos concurrentes procede compensar/descontar del importe acreditado de los daños el de la fianza pendiente de devolución, por lo que se fija en 2.656,65 euros la cantidad a cuyo pago se condena a los demandados.

QUINTO. - Costas.

Al estimarse en parte el recurso interpuesto procede no imponer a ninguno de los litigantes las costas causadas en esta alzada en cumplimiento del art. 398.2 de la Ley 1/2000, con la correspondiente devolución del depósito constituido para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial).

Vistos los artículos citados, así como los demás de general y pertinente aplicación, y por todo lo que antecede,