PRIMERO: Planteamiento del litigio y cuadre de cantidades
1. La presente controversia tiene su origen en la extinción del contrato de arrendamiento sobre una vivienda firmado por los litigantes en noviembre de 2016. La entrega de las llaves por parte del arrendatario (demandado y apelante) se produjo en octubre de 2021 (el día 9 según el demandado o el día 13 según el actor). El arrendador presentó la demanda, mediante la cual reclamaba la suma total de 6.929,21 €, de acuerdo con el siguiente desglose:
A) 6.483,78 € en concepto de reparación de los daños apreciados en la vivienda.
B) 990 € correspondientes a parte de la renta del mes de agosto y la del mes de septiembre, ambos de 2021 [450 € + 540 € = 990 (la renta inicial pactada ascendía a 520 € mensuales]).
A la vista de lo alegado precisamente en la contestación a la demanda, la letrada del actor aclaró lo siguiente sobre esa partida en la audiencia previa: " Nos afirmamos en nuestro escrito de demanda, si bien queremos hacer unas aclaraciones a la vista del escrito de contestación a la demanda en relación con las cantidades reclamadas [ ...]. En cuanto a los conceptos que componen esa deuda, por un lado estaba la cantidad de 990 €, que se reclamaba por la rentas de septiembre y parte de la renta del mes de agosto . Por la parte demandada se hizo constar que la renta de agosto estaba pagada, que la reclamación se correspondía a los días del mes de octubre , que efectivamente eran 180 [sic] días del mes de octubre , la renta del mes de septiembre y había una cantidad pendiente que esta parte imputó a las rentas del mes de agosto , que la parte demandada en el documento dos que aporta las refiere a la renta del mes de abril , es decir, las cantidades son las mismas, los 990 €, si bien se refieren a 10 días del mes de octubre , que son 180 €, más la cantidad de 270 € que esta parte imputó al mes de agosto por ser el más próximo y del documento dos que se aporta [con la contestación a la demanda] se imputa al mes de abril , con lo cual la cantidad de 990 € que por este concepto se reclama se mantiene ".
C) 495,43 € porconsumos de suministros o porgastos impagados por servicios y suministros de la finca (agua, electricidad, ICA y agua caliente o calefacción).
La letrada del actor volvió a señalar lo siguiente en la audiencia previa también tras lo alegado en la contestación a la demanda: " Y en cuanto a los gastos que se estaban reclamando, por un lado, un gasto de electricidad de 218,22 , agua fría, que eran 94,72 , se incluyó en la reclamación 49,05 del ICA y la cantidad de 133,44 por agua caliente. Se mencionaba en el escrito de demanda por error calefacción, cuando era agua caliente y así se derivaba del certificado de la comunidad que se aportó como documento número cuatro, el último de los documentos. Pues bien, señalaba la parte demandada que se estaba imputando o se estaba repercutiendo un concepto fijo que, según lo establecido en el contrato, no correspondía al arrendatario. Y en este sentido, y de conformidad, como decíamos, con el certificado de la comunidad de propietarios que se aportó bajo el documento número cuatro, en el que efectivamente había un concepto fijo de 65,79 € y un concepto variable de 454,74, bueno pues esta parte excluye tanto esos 65,79 por ser un concepto fijo, como el ICA por impuesto de 49,05 ". En resumen, se detraen el ICA y el concepto fijo del agua caliente, que son 65,79. El ICA, que son49,05 , se detrae , lo debe pagar el propietario arrendador al tratarse de un impuesto, y también el concepto fijo del agua caliente que tenía un importe de 65,79 €, de conformidad con el certificado de la Comunidad de propietarios que quedó aportado.Lo que estamos es minorando la cantidad reclamada, los conceptos son los mismos, sin que ello afecte al derecho de defensa de la parte demandada. En vez de 445,43 [sic, quiso decirse 495,43] , que serían las rentas y los suministros que se están reclamando, lo que se está reclamando son 445,43 [sic] menos 49,05 y menos 65,79, total: 330,59 €, más 6.483,78 por los daños .
La parte actora renunció, por tanto, al ICA (49,05 €) y al concepto fijo del agua caliente (65,79 €, no 67,65 € como se dice a veces en el escrito de oposición al recurso o en la sentencia apelada). La suma de ambas partidas se eleva a 114,84 €, por lo que la cantidad inicial reclamada de 495,43 € por consumos habría quedado reducida a 3 80,59 € [495,43 - 114,84 = 380,59].
D) Debe descontarse en todo caso la fianza arrendaticia por importe de 1.040 euros.
2. La sentencia apelada estima esencialmente la demanda por la cantidad de 6.814,37 euros en lugar de los 6.929,21 € reclamados, al descontar 114,84 € por el ICA (49,05 €) y por el concepto fijo del agua caliente (65,79 €): 6.483,78 € por los daños, más 990 por las rentas, más los aludidos 3 80,59 € por los gastos de agua, por los gastos de luz y por los gastos de agua caliente (en lugar de los 330,59 € fijados por error aritmético en la audiencia previa) y menos 1.040 € por la fianza.
3. El demandado interesa en la súplica de su recurso lo siguiente: "[...] Sentencia por la que revocándose la dictada en la Primera Instancia se proceda a dictar otra en los términos de nuestra Contestación Oposición a la Demanda y consecuencia de todo ello se impongan igualmente a la Parte Demandante las costas por su notoria temeridad y mala fe al dar lugar a la presente interpelación judicial". Y en el petitum de la contestación a la demanda se pedía la desestimación de la demanda, puesto que en realidad se defiende un saldo de 599,96 € a favor del arrendatario.
SEGUNDO: Rentas adeudadas: 970 € y no 990 €: estimación parcial del recurso
1. El demandado sigue manteniendo en su recurso que no se adeudan las rentas alegadas en la demanda, parte del mes de agosto y septiembre, total 990 € [450 + 540]. A continuación, aclara que la renta correspondiente al mes de agosto se abonó en fecha 17/09/2021 por su importe de 540 €; aunque sí se adeuda la renta correspondiente al mes de septiembre de 2021 por su importe de 540 € y la parte proporcional del mes de octubre hasta el día 9.
2. Ya hemos anticipado las aclaraciones hechas por la letrada del demandante en la audiencia previa (" en el documento dos que aporta las refiere a la renta del mes de abril, es decir, las cantidades son las mismas, los 990 €, si bien se refieren a 10 días del mes de octubre, que son 180 €, más la cantidad de 270 € que esta parte imputó al mes de agosto por ser el más próximo y del documento dos que se aporta se imputa al mes de abril, con lo cual la cantidad de 990 € que por este concepto se reclama se mantiene).
3. Para solucionar la controversia, debemos partir de los datos contenidos en ese mismo documento número 2 de la contestación a la demanda, al no haberha sido impugnado de contrario, por lo que debemos estar a los efectos previstos en el artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Además, el actor viene a asumir expresamente su contenido, como se deduce de todo lo expuesto. Según lo alegado por el demandado, se trata de un cuadrante elaborado por la propiedad y entregado al arrendatario a la fecha de entrega del inmueble, el 9 de octubre de 2021, en el cual se desglosan los pagos y los conceptos pendientes tanto por las rentas como por los consumos.
4. En ese estadillo contable constan como rentas adeudadas las siguientes: 270 € del mes de abril de 2020; 540 € del mes de septiembre de 2021; y 160 € por 9 días de octubre de 2021 ("ALQUILER OCTUBRE 21 - 9 DÍAS"). La suma total asciende a 970 € [270 + 540 + 160 = 970], inferior en 20 € a los 990 € reclamados en concepto de rentas. Tales datos obligan a ambas partes, conforme a los artículos 1228 y 1229 del Código Civil. Al demandado, porque se trata de un documento por él presentado para justificar su oposición, de modo que habrá de aceptarlo en la parte que le perjudica y no solo en aquello de lo que se aprovecha, con arreglo al principio de indivisibilidad del documento a efectos probatorios recogid en el citado artículo 1228. Al demandante, porque no impugnó el documento y porque ha asumido su contenido, en los términos anticipados. Además, la postura del actor no ha sido diáfana, dado que rectificó el desglose de la deuda por las rentas en la audiencia previa: mantuvo los 540 € de septiembre, pero la renta pendiente de agosto pasó a 270 € frente a los 450 € especificados en la demanda; y se añadieron 180 € por 10 días de octubre (aplicando una regla proporcional, supondrían 174 €, o 226 € si la ocupación de la vivienda hubiera alcanzado los 13 días, como se defiende por el arrendador).
5. Sobre la base de todo ello, procede estimar el recurso para reconocer 970 euros en concepto de rentas en lugar de los 990 € reclamados y reconocidos en la instancia.
TERCERO: Consumos por suministros: desestimación del recurso
1. De acuerdo con todo lo anticipado, la cantidad inicialmente reclamada de 495,43 € ha pasado a ser de 380,59 €, tras la renuncia a reclamar la tasa del ICA (49,05 €) y el concepto fijo del agua caliente (65,79 €), total, 114,84 [495,43 - 114,84 = 380,59].
2. En la contestación a la demanda y en el recurso de apelación se puntualizan así los conceptos que integrarían la partida ahora analizada: a) 313,04 €, que son asumidos como adeudados, los cuales comprenden a su vez el agua fría, 94,72 €, y a la electricidad ( luz), 218,32 €; y b) los aludidos 133,44 € por la letrada del actor en la audiencia previa en concepto de "agua caliente". Esta última cantidad era referida en la demanda del siguiente modo: " los gastos por calefacción que corresponden a dicha vivienda son 520,53 €, si bien de dicha cantidad el demandado únicamente adeuda 133,44 €". Ahora bien, la diferencia entre los 380,59 € reclamados desde la audiencia previa y los 313,04 € que se asumen como adeudados nos da la suma de 67,55 €, por lo que no tiene sentido seguir discutiendo la procedencia de 133,44 €, sino solo los 67,55 € "por agua caliente".
3. Al respecto, es verdad que la cláusula sexta del contrato establece que correrán por cuenta del arrendador, entre otros, " los gastos de comunidad, entre los que se incluye la calefacción y el agua caliente que son centrales". No obstante, el párrafo siguiente de la misma cláusula especifica que, en todo caso, los gastos de agua, electricidad, etc., individualizables mediante aparato contador, serán a cargo del arrendatario, a cuyo fin se procederá manteniendo dichos servicios a nombre del arrendador, y el arrendatario irá abonándolas a éste a la recepción de las correspondientes facturas". Esto es lo que ocurre en el presente caso en cuanto al agua caliente, conforme al certificado expedido por la Secretaria-Administradora de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000, NUM000 de Zaragoza, en donde consta lo siguiente: "[...] el piso NUM001, durante el año 2020 y hasta 30 octubre 2021, ha pagado en concepto de agua caliente la cantidad de 520,53 euros, según el siguiente desglose: / Consumo: de 689 a 767 m3 = 78 m3 x 5,83 €/m3= 454,74 euros Fíjo 20 meses: 65,79 euros".
Además, en el estadillo contable elaborado por el actor y aportado por el demandado constan pagos por suministros y, como pendiente, el concepto "agua caliente 2020 COMUNIDAD". Como hemos anticipado, los datos que aparecen en ese documento vinculan a ambas partes y, en especial, al demandado con arreglo al principio de indivisibilidad recogido en el artículo 1228 del Código Civil.
4. Como hemos anticipado, la parte actora renunció en la audiencia previa tanto a la tasa del ICA (49,05 €), como al concepto fijo del agua caliente (65,79 € y no 67,65 €, según el certificado comunitario), por lo que las quejas planteadas en el recurso sobre tales extremos no tienen fundamento sustantivo alguno, sin perjuicio de lo que digamos sobre las costas de la primera instancia.
CUARTO: Reclamación de daños y deterioros en la vivienda: desestimación del recurso
1. El demandado aduce primeramente que la propiedad nada manifestó en cuanto al estado de la vivienda limitándose a recoger las llaves y a aceptar la entrega sin impedimento; y que no se levantó un acta notarial para acreditar fehacientemente la situación del inmueble. Sin embargo, tales circunstancias no pueden por sí mismas causar estado en el sentido atribuido por la jurisprudencia cuando se refiere a la doctrina de los actos propios, por lo que no pueden perjudicar al demandante. El arrendador no estaba obligado de ningún modo a revisar el estado de la vivienda en el momento de la entrega de las llaves, ni mucho menos de manera profunda a fin de imponerle un comportamiento activo expresando de forma inmediata a la otra parte bien su expresa conformidad con el estado de la vivienda o bien la constatación de los desperfectos o de los deterioros. Es normal en estas situaciones efectuar una revisión del inmueble con posterioridad y sin la premura que exige la entrega de la posesión del bien, tal como se hizo por el actor acudiendo a un técnico, que giró una visita de inspección pocos días después, concretamente el 21 de octubre de 2021.
2. Por otro lado, no hay prueba alguna que demuestre las siguientes afirmaciones efectuadas en el recurso: " Por otra parte igualmente hacemos constar que parte de los enseres incluidos en el Informe Pericial no son de propiedad del Arrendador sino de propiedad del Arrendatario que los dejó allí para ser retirados por los servicios correspondientes con el consentimiento y la autorización del ahora Demandante que solo buscaba el desalojo rápido del inmueble y que para facilitar el abandono de la vivienda no puso objeción alguna y además se comprometió personalmente a ello. // La pretensión de la propiedad era tirar todo el contenido de la vivienda para hacer obras y ponerla a la venta vacía y expedita por lo que según manifestó dada igual el estado y los enseres que dejase el inquilino porque tiraría todo a la basura. // Todos los elementos de pequeño electrodoméstico son de propiedad del arrendatario. // De igual forma los enseres y pequeño mobiliario". En todo caso, el cotejo efectuado por el mismo perito de las fotografías acompañadas como anexo al contrato de arrendamiento justifican la preexistencia de los enseres, al igual que los daños, en los términos establecidos en la sentencia apelada, a cuyos argumentos nos remitimos sobre tales extremos, y sin perjuicio de lo que seguidamente vamos a señalar en respuesta a los demás motivos del recurso.
3. En el recurso se insiste en que el informe pericial incluye pretendidas fotografías que no forman parte del Anexo contractual. La respuesta que debemos dar a tal alegación se encuentra en la propia sentencia apelada: " Cierto es que en el informe pericial constan dos fotografías más que aquellas incluidas en el Anexo del contrato; mas ello no resta valor probatorio al informe, atendiendo a que una de las fotografías detalla con mayor precisión la librería del salón -que ya se ve reflejada en una de las fotos incluidas en el Anexo-, y, otra, incluye una imagen de la cocina, de la que constan dos fotografías en el referido Anexo".
4. El apelante también se queja de que el informe pericial presentado por el demandante (el único practicado, y cuyo autor, el Sr. Nicanor, lo ratificó en el juicio) presume estados previos de la vivienda, enseres y elementos sin soporte documental objetivo. Sin embargo, no solo contamos con la propia comparativa de las fotografías incorporadas al anexo contractual, como ya se destaca en la sentencia apelada, sino también con las propias aclaraciones del perito efectuadas en el juicio, las cuales son referidas en el mismo recurso: " manifestando que el estado previo lo determinan las manifestaciones verbales que le trasladó la parte actora contratante pero que no se le entregó ni presentó documento de ningún tipo acreditativo de las obras que la propiedad le refirió". No vemos inconveniente para dar eficacia probatoria a tales manifestaciones de la propiedad aportadas indirectamente por el perito. Debemos destacar asimismo que en la cláusula octava del contrato de arrendamiento consta que el arrendatario declara recibir todos los bienes en perfecto estado de utilidad. De todo ello podemos deducir el estado de la vivienda defendido por el perito Sr. Nicanor, y siempre teniendo en cuenta que, con arreglo a la jurisprudencia, la prueba de presunciones regulada en el artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil " no requiere de la existencia de un resultado único, sino que es posible admitir diversos resultados lógicos de unos mismos hechos base, pues de no ser así no nos encontraríamos ante una verdadera presunción, sino ante los facta concludentia" ( sentencia de 15 de noviembre de 2023, número 1577/2023, por citar la última conocida).
5. (1) El demandado también denuncia en el recurso que el informe pericial omite el deterioro normal por el uso y el paso del tiempo (depreciación por uso). Esta afirmación no se corresponde con el resultado de las pruebas practicadas, como vamos a ver.
(2) Así, en la página 36 del informe pericial se dice lo siguiente [se han añadido los énfasis]: " Todo el mobiliario y electrodomésticos que hay que sustituir se valora depreciado en función del estado de conservación y antigüedad que ostentaba en el momento del arrendamiento para establecer el importe de la indemnización. // La mano de obra y los materiales utilizados en la reparación del mobiliario, instalación de electrodomésticos o mobiliario que lo requiera, equipos y continente se consideran a valor de sustitución o reparación ". En la página 39 se añade lo siguiente: "[...] se indica la reposición de mobiliario y enseres que son irrecuperables atendiendo a su valor real a fecha actual, es decir, considerando la antigüedad de los muebles ".
(3) Debemos asumir los razonamientos desarrollados en la sentencia apelada, al no apreciar en ellos error alguno [hemos añadido los énfasis]: " Afirma el perito en su informe que la ponderación de la valoración económica de la reparación y sustitución se ha ajustado al valor de mercado de los servicios de reparación y que, en el caso de la sustitución de los elementos dañados, se ha tomado en consideración su antigüedad, aplicando un coeficiente de depreciación. Así, en el acto del juicio ha explicado que, con relación a las partidas relativas a la reposición del mobiliario en general y a los daños en cocina y baño, ha aplicado un factor de corrección por la antigüedad de los bienes, "superior al 50%", conociendo, pues así se lo aseveró la actora, que la vivienda fue reformada diez años ha, y que, aun no habiéndosele facilitado documentación acreditativa de ello, de su inspección ha colegido que los elementos de la vivienda se compadecen con ese período temporal. Dicho factor no ha sido aplicado a la partida correspondiente a las reparaciones, trabajos de demolición y reparación en el continente, por cuanto su coste debe ser repercutido íntegramente al resultar necesarias las partidas de obra para dejar la vivienda en estado en el que se encontraba en el momento en el que se entregó su posesión al arrendatario, no pudiendo obviarse que, conforme a lo valorado por el perito, el piso se hallaba "en perfecto estado", de lo que debe deducirse que estos trabajos no suponen una mejora respecto del estado anterior a la producción del daño, no habiendo, por ende, enriquecimiento injusto por parte del perjudicado ".
(4) Por lo que se refiere al parqué, la justificación de esta partida resulta del propio informe pericial y de las aclaraciones mantenidas por el perito en el juicio, tal como se valora acertadamente en la sentencia apelada: " Con relación al estado del pavimento de la vivienda, el perito afirma en su informe, y ha ratificado en el acto del juicio, que a la fecha del contrato de arrendamiento se encontraba "en perfecto estado", hallándose a la entrega de las llaves por parte del demandado, "fuera de uso" en toda la superficie del piso, muy probablemente por haber soportado la presencia de agua durante un tiempo, lo que ha provocado la hinchazón de la base de aglomerado, apareciendo labios en su superficie que, a su vez, han causado el desprendimiento de la lámina exterior de recubrimiento. El Sr. Nicanor ha explicado en el acto del juicio que este tipo de pavimento,- base de DM y recubrimiento exterior con lámina de madera-, sólo permite un pulido o un acuchillado, atendiendo al grosor del recubrimiento exterior y que, en este caso, la presencia continuada de humedad ha hecho desaparecer dicha lámina exterior de tal suerte que ya no es posible la reparación del pavimento mediante un pulido o un acuchillamiento, siendo necesaria su íntegra sustitución para devolver al solado el estado en el que se encontraba antes de haber sido arrendada la vivienda al demandado ".
6. (1) Por último, el apelante denuncia que el informe pericial incluye elementos a valor real actual, a cuyo efecto aduce sustancialmente lo siguiente: "" Basta inspeccionar las Facturas, Albaranes y Presupuestos que a requerimiento de esta Parte Demandada procedió a aportar el Actor y compararlos y contradecirlos con el Informe Pericial emitido por el Sr. Nicanor para evidenciar que la pretensión del Demandante ha sido la de realizar una reforma integral de la vivienda [...]"".
(2) La indemnización aquí reclamada por los daños apreciados en la vivienda no se funda en las facturas y presupuestos aportados por el demandante a requerimiento del demandado (evento 31), sino en la valoración autónoma del daño defendida por el perito, sin tener en cuenta tales documentos, como aclaró en el juicio y ya se resalta en la sentencia apelada. De hecho, la suma de los importes correspondientes a las facturas presentadas supera ampliamente la cantidad reclamada de 6.483,78 €. No tiene sentido, por tanto, analizar el contenido de cada uno de esos documentos, tal como se hace en el recurso. Es indiferente también que los trabajos de reparación se hayan efectuado por el mismo demandante o por terceros. Además, deberíamos contar con un contra informe para que nos pudiera ilustrar técnicamente sobre el contraste entre el informe pericial y las facturas, pero solo tenemos las apreciaciones subjetivas del demandado.
(3) La indemnización reclamada tampoco incluye la pintura de todo el piso, como se especifica en la página 36 del informe (" No se va a incluir la pintura de la vivienda [...]".
(4) Con relación a los electrodomésticos y demás elemento dañados, nos remitimos expresamente a la sentencia apelada a fin de evitar en lo posible repeticiones innecesarias.
(5) No es cierto, en suma, que, como se dice en el recurso, el actor haya incluido gastos ajenos al dictamen pericial.
7. En cuanto al alegado enriquecimiento injusto y como hemos dicho en otras ocasiones, el principio de restitutio in integrum exige la reparación íntegra del quebranto patrimonial sufrido por el perjudicado, pero también ha de evitarse que la indemnización sea superior al menoscabo realmente sufrido, al objeto de evitar un enriquecimiento injusto. El deterioro de los bienes solo puede ser resarcido en este supuesto indemnizando al perjudicado con el valor de reposición de otros bienes de similares características a los que ya había en la vivienda y que cumplan la misma función, tal como aquí ocurre, a la vista de todo lo argumentado.
QUINTO: Costas de la primera instancia ( estimación del recurso) y de esta segunda instancia
1. Partiendo de la reducción cuantitativa mantenida en la instancia y en esta alzada y teniendo asimismo en cuenta la imprecisión por parte del actor al determinar las rentas adeudadas y los consumos, la cual intentó superar en la audiencia previa con motivo de lo alegado precisamente en la contestación a la demanda, hemos de concluir que la demanda no es estimada esencial o sustancialmente, sino solo parcialmente, por lo que no procede hacer una especial declaración sobre las costas causadas en la primera instancia, como se dispone en el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sobre este extremo, también debemos estimar el recurso.
2. Al estimarse parcialmente el recurso, también debemos omitir todo pronunciamiento sobre las costas producidas en esta segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Asimismo, procede disponer la devolución del depósito constituido para recurrir, en cumplimiento de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
