Sentencia Civil Nº 399/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 56/2007 de 15 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº

Recurso de apelación nº 56/07

Procedente del procedimiento nº 191/06 Juicio ordinario

Tramitado por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Terrassa (ant.Cl-8)

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DÑA. LAURA PÉREZ DE LAZÁRRAGA VILLANUEVA y DON ANTONIO RECIO CORDOVA actuando la primera de

ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 56/07 interpuesto contra la sentencia dictada el día 29 de

septiembre de 2006 en el procedimiento nº 191/06 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Terrassa (ant.Cl-8), en

el que es recurrente DON Jose Francisco , y apelado DÑA. María Rosario , previa deliberación,

pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 15 de septiembre de 2008

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Estimo totalmente la demanda de Dña. María Rosario que actuó representada por la Procuradora Sra. María Antonieta Morena Amat, contra D. Jose Francisco representado por el Procurador Sr. Raúl Rodríguez Nieto condeno al demandado al pago de la cantidad de cuarenta y ocho mil euros con ochenta y un céntimos de euro (48.081 €) más los intereses legales desde la interpelación judicial, imponiendo las costas a la parte demandada.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Magistrado Ponente DON ANTONIO RECIO CORDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora apunta en su escrito inicial que Dª María Rosario y D. Jose Francisco suscribieron en fecha 8 de febrero de 2005 un contrato privado de compraventa con cláusula de arras penitenciales en virtud del cual la ahora demandante, Sra. María Rosario , vendía al ahora demandado, Sr. Jose Francisco , la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 de Terrassa por un precio de 246.415 euros, con la entrega de la cantidad de 18.000 euros en concepto de arras penitenciales, y aplazando el pago del resto del precio a la firma de la correspondiente escritura de venta; asumiendo la vendedora la obligación de tener declarado como vivienda, a la fecha de otorgamiento de la escritura, el anexo de 16 metros cuadrados por planta indicado en el exponente primero del contrato. Añade que, posteriormente, en fecha 27 de julio de 2005, los ahora litigantes suscribieron otro contrato que vino a modificar el anterior en los siguientes términos:

-Que en dicha fecha de 27 de julio de 2005 se otorgaría escritura pública respecto a la finca sin incluir en ella el anexo de 16 metros cuadrados, fijando un precio de 198.334 euros.

-Que la Sra. María Rosario vendería a la mercantil REFORMES BENEÏT, SL el anexo de 16 metros cuadrados por planta por un precio de 48.081 euros, que sería satisfecho por la parte compradora una vez inscrito en el Registro de la Propiedad, comprometiéndose la vendedora a realizar todas las gestiones y trámites necesarios a fin de inscribir en el Registro de la Propiedad a nombre de la compradora dicho anexo, estableciéndose una condición resolutoria explicita, consistente en que la compraventa del citado anexo se resolvería si tal anexo no se inscribía en el Registro de la Propiedad a favor de la compradora como máximo por todo el día 15 de noviembre de 2005.

En definitiva, como quiera que la escritura de venta de la finca se otorgó, y dado que cumplió correctamente con su obligación de contribuir a que el demando pudiese tener a su favor la inscripción del anexo objeto de controversia, costeando los gastos que las gestiones necesarias para su realización se han generado, interesa la condena del demando a pagar la cantidad de 48.000 euros, precio pendiente de pago por la venta de la finca de autos; precisando que el contrato suscrito en fecha 27 de julio de 2005 es nulo de pleno derecho dado que la obligación que se hizo asumir a la actora, consistente en inscribir a favor de la mercantil REFORMES BENEÏT, SL el anexo de 16 metros cuadrados de la finca objeto de la compraventa antes del día 15 de noviembre de 2005 es de imposible cumplimiento, toda vez que al formalizarse la escritura de compraventa de fecha 27 de julio de 2005, la propietaria de la finca respecto de la cual se pretende llevar a cabo la inscripción de un exceso de cabida ya no es la actora, sino la mercantil demandada, aprovechando la compradora tal situación para hacer suyo el anexo en cuestión sin abonar cantidad alguna habida cuenta que el anexo queda unido a la finca objeto de la compraventa y su inscripción depende única y exclusivamente de la voluntad del demandado.

La parte demandada se opuso a tal pretensión en su escrito de contestación a la demanda dado que, si bien reconocía la firma por los litigantes del contrato de arras de fecha 8 de febrero de 2005 y del posterior contrato de 27 de julio de 2005, destaca que en fecha 24 de octubre de 2005 recibió un burofax por parte de la actora indicándole que no había sido posible dar cumplimiento a la condición pactada, consistente en la inscripción registral a su nombre de dicho anexo, por lo que interesaba procediera el comprador a manifestar si deseaba optar por la compra de dicho anexo o deseaba resolver el mismo, a lo que contestó el ahora demandado optando por la resolución contractual; y añade que procedió a tapiar los 16 m2 por planta de la casa, sin haber escriturado los mismos a su nombre.

SEGUNDO.- La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda, condenando al demandado a pagar a la actora la cantidad de 48.081 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial, y ello por considerar que "en el contrato de fecha 27.7.2005 acompañado como documento 2 de la demanda se pactó una condición resolutoria imposible de cumplir, ya que a partir del momento en que se firma la escritura pública de compraventa de la finca registral NUM001 , la anterior propietaria, Sra. María Rosario , no puede cumplir por sí misma los trámites de legalización de los anexos de 16 m2, ya que forman parte de la misma sin entrada independiente....En el presente caso es evidente que la voluntad de las partes era que el negocio produjera plenos efectos, no obstante para garantizar que la vendedora se encargaría de realizar los trámites y asumiría los gastos necesarios para la legalización de los anexos, pactaron la citada condición resolutoria, y si bien es cierto que la vendedora puede asumir los gastos que ello comporta, no es posible que lleve a cabo las gestiones para la legalización al no ser titular registral de la finca de que forman parte los anexos. Cabe añadir que aunque la condición como tal se tiene por no puesta en virtud de lo establecido en párrafos anteriores, ello no impide que el resto de pactos produzca sus efectos en los términos estipulados por las partes en el sentido de que si la parte vendedora deba asumir los gastos incluidos los honorarios en los términos establecidos en el pacto tercero del contrato de fecha 27 de julio de 2005".

Frente a tal resolución se alza la parte demandada por los siguientes motivos:

1º Falta de listisconsorcio pasivo necesario por no haber sido demandada la entidad REFORMAS BENEÏT, SL que es la entidad que suscribió el contrato de compraventa de la finca registral y los trasteros con la actora, siendo por tanto dicha entidad la que se obligó al pago del precio pendiente, ahora reclamado; y consecuente falta de legitimación pasiva de D. Jose Francisco al corresponder la misma a la referida mercantil.

2º Falta de legitimación activa de Dª María Rosario al no formar parte los anexos de la finca registral por ella vendida a REFORMAS BENEÏT, SL.

3º Falta de congruencia por cuanto se ha cambiado el objeto del litigio, que versó exclusivamente sobre la reclamación de la cantidad de 48.081 euros, y no sobre si la compraventa en su totalidad o alguno o algunos de sus pactos debían ser declarados nulos.

4º La resolución contractual se produjo a instancias de la parte actora, que pudo haber legalizado los trasteros en plazo y no lo hizo.

5º No cabe la condena al pago del precio de la venta de los trasteros dado que los mismos no constan inscritos a nombre de la mercantil REFORMAS BENEÏT, SL.

6º Improcedente condena en costas dado las dudas de hecho y de derecho que presentaba el caso.

La parte actora se opone a la apelación e interesa la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición de costas al recurrente.

TERCERO.- Planteado el debate en esta segunda instancia en los referidos términos, debemos comenzar por pronunciarnos acerca de las infracciones procesales denunciadas en el recurso relativas a la legitimación de las partes.

1º Pues bien, respecto a al legitimación ad procesum de la Sra. María Rosario basta señalar que dicha demandante esta reclamando el precio de la compraventa de unos trasteros en virtud de un contrato en el que consta como vendedora, de modo que resulta incuestionable su legitimación procesal, sin perjuicio, obviamente, de analizar más adelante su derecho a reclamar tal importe (legitimación ad causam).

2º En cuanto a la pretendida falta de legitimación pasiva del Sr. Jose Francisco y la pretendida necesidad de llamar al proceso a la mercantil REFORMAS BENEÏT, SL, se ha de destacar que nada se opuso al respecto en la instancia, asumiendo el Sr. Jose Francisco la condición de comprador del inmueble en cuestión, bien que, ciertamente, en el contrato que sirve de base a la reclamación actora consta que actúa en nombre de la referida sociedad. En tales circunstancias, obligado es concluir que existe una reconocida y asumida confusión de personas que permite considerar que REFORMAS BENEÏT, SL carece de personalidad jurídica distinta a la del demandado, y por tanto, debemos entender validamente constituida la litis.

En efecto, la doctrina del levantamiento del velo supone, conforme establece la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1984 , "aplicar por vía de equidad y acogimiento del principio de la buena fe (artículo séptimo, uno, del Código Civil ), la tesis y práctica de penetrar en el "substratum" personal de las entidades o sociedades, a las que la ley confiere personalidad jurídica propia, con el fin de evitar que al socaire de esa ficción o forma legal (de respeto obligado, por supuesto) se puedan perjudicar ya intereses privados o públicos o bien ser utilizada como camino del fraude (artículo sexto, cuatro, del Código Civil ), admitiéndose la posibilidad de que los jueces puedan penetrar ("levantar el velo jurídico") en el interior de esas personas cuando sea preciso para evitar el abuso de esa independencia (artículo séptimo, dos, del Código Civil ) en daño ajeno o de "los derechos de los demás" (artículo diez de la Constitución) o contra el interés de los socios, es decir, de un mal uso de su personalidad, en un "ejercicio antisocial" de su derecho (artículo séptimo, dos, del Código Civil ").

Y en el caso de autos el argumento relevante para hacer uso de tal doctrina es la propia actuación del demandado que en la instancia asumió su condición de comprador de la finca de autos sin cuestionar en momento alguno su legitimación pasiva, reconociendo de esta forma que REFORMAS BENEÏT, SL no es persona distinta al Sr. Jose Francisco .

3º Por otro lado, tampoco cabe hablar de incongruencia en la sentencia dado que viene a resolver la cuestión litigiosa siguiendo el planteamiento que de la misma se hace en la demanda; y no debe desconocerse que el principio de congruencia de las sentencias, previsto en el art. 218.1 LEC , exige que entre la parte dispositiva de la resolución judicial y las pretensiones deducidas por los litigantes en la fase expositiva del proceso exista la necesaria concordancia, tanto en lo que afecta a los elementos objetivos y subjetivos de la relación jurídico-procesal como en lo que atañe a la acción ejercitada, evitando que se produzca cualquier alteración o mutación sustancial del tema objeto de debate o de la causa de pedir, susceptible de dar lugar a una situación de indefensión y a una vulneración del principio contradictorio prohibidas por el art. 24 CE (STC 5 entre otras muchas), sin que exista incongruencia cuando se da acogida a aspectos que están implícita y sustancialmente comprendidos en el objeto del debate o en las pretensiones deducidas en la demanda, siempre que sean consecuencia lógica y legal de ellas o se refieran a extremos accesorios o complementarios que, sin alterar los pronunciamientos principales, conduzcan a la efectividad del fallo (STS 13 febrero 2001 ).

En consecuencia, la impugnación de la sentencia por motivos procesales no puede prosperar.

CUARTO.- Sentado lo anterior, y entrando ya a conocer en el fondo del asunto, la cuestión esencial a resolver es si la Sra. María Rosario tiene derecho a reclamar el precio pactado por la venta de 16 metros cuadrados por planta descritos en el contrato de fecha 27 de julio de 2005 en la forma siguiente: "Que, en la realidad física, dicha finca, como ya consta en el mencionado contrato de arras de 8 de febrero del 2005, tiene además un anexo de 16 metros cuadrados por planta no inscritos en el registro de la Propiedad".

Pues bien, tal compraventa, que los ahora litigantes decidieron separar de la venta de la finca registral NUM001 del registro de la Propiedad nº1 de Terrassa (venta consumada y sobre la que no existe discusión alguna) quedaba condicionada a que la vendedora procediera a la legalización administrativa y registral de su objeto.

En estas circunstancias parece claro que la vendedora no puede reclamar el precio de la venta de los 16 metros cuadrados por planta cuando no sólo no ha conseguido que tal finca acceda al Registro de la Propiedad, sino que, además, los ahora litigantes procedieron a resolver el contrato de mutuo acuerdo (docs.nº6 y 7 de la demanda).

La sentencia de instancia reconduce el debate a las facultades de los contratantes para conseguir que los anexos en cuestión accedan al Registro de la Propiedad, y para ello parte de dos premisas: (i) que tales anexos pertenecían a la vendedora- demandante, y (ii) que el comprador-demandado ocupa los mismos.

Pues bien, (i) no existe prueba alguna respecto a la primera cuestión, más allá de la mera ocupación de tales anexos por la vendedora, y aún es más, el Arquitecto Técnico Sr. Adolfo cuestionó en el acto del juicio tal extremo apuntando que, en realidad, tales anexos correspondían a otra finca registral; mientras que (ii) de lo actuado en el acto del juicio bien cabe afirmar que el demandado ha tapiado los anexos en cuestión.

Por tanto, el demandado ni adquirió los anexos (resolvió el contrato de compraventa) ni ocupa los mismos, de modo que la vendedora-demandante no puede reclamar su precio.

QUINTO.- En la instancia se pretende analizar la cuestión considerando que estamos ante una condición imposible, y se entiende que conforme al art.1116 CC debe tenerse la condición resolutoria por no puesta al afectar a un negocio querido por las partes. Sin embargo no podemos compartir tal criterio en la medida en que o bien se trata de una condición posible incumplida por la parte vendedora, en cuyo caso procede la resolución contractual expresamente pactada para ese caso en el contrato, o bien se trata de una condición imposible que anula la obligación que de ella dependa, esto es, la venta de los anexos y, con ello, el pago del precio de la venta.

Otra cosa es que lo que se pretende en la instancia es que, en realidad, se trata de una condición posible que precisa para su cumplimiento de la intervención del ahora demandado al ser actual titular de la finca registral previamente adquirida y a la que se pretende adicionar los anexos. En este caso estaríamos ante un supuesto en el que la vendedora hubiera dado cumplimiento a la condición pactada, y, por tanto, podría exigir el pago del precio, pero para ello sería necesario que la vendedora-demandante hubiera acreditado en debida forma que realmente era propietaria de los anexos en cuestión, lo que, como antes dijimos, no resulta de lo actuado, antes al contrario dada la constatada dificultad para conseguir la inscripción registral (no olvidemos que 6 meses antes firmó un contrato de arras donde ya se obligaba a ello) y las manifestaciones del Arquitecto Técnico Don. Adolfo relativas que los anexos forman parte de otra finca registral.

SEXTO.- En atención a todo lo expuesto, procede revocar la sentencia de instancia en la medida en que la compraventa de autos quedó resuelta ante el incumplimiento de la vendedora de la condición resolutoria explicita de inscribir los anexos en el Registro de la Propiedad, por lo que no puede reclamar el precio de tal venta; y, por tanto, se ha de desestimar la demanda rectora de autos, absolviendo al demandado de los pedimentos contra el mismo deducidos, bien que no procede imponer las costas causadas en la instancia a ninguno de los litigantes dada las dudas de hecho y de derecho que planteaba el caso (expresamente asumidas por el recurrente) ante la especial configuración de los anexos en cuestión que se encontraban comunicados con la finca registral previamente enajenada al demandado.

En cuanto a las costas devengadas en esta alzada, no ha lugar a efectuar imposición de las mismas a ninguno de los litigantes al haberse estimado el recurso (art.398.2 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Jose Francisco contra la sentencia de 29 de septiembre de 2006 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 (ant.CI-8) de Terrassa, y, en consecuencia, y revocando dicha resolución, se acuerda desestimar la demanda interpuesta por Dª María Rosario absolviendo a D. Jose Francisco de los pedimentos deducidos en su contra, y ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en la instancia.

No se hace especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.