Sentencia Civil Nº 319/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 966/2007 de 17 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO Nº 966/2007

JUICIO ORDINARIO Nº 1224/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE SABADELL (ant. Cl-5)

S E N T E N C I A N ú m. 319/2008

Ilmos. Sres.

Dª. AMELIA MATEO MARCO

Dª. MYRIAM SAMBOLA CABRER

Dª. MARIA SANAHUJA BUENAVENTURA

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de junio de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1224/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Sabadell (ant. Cl-5), a instancia de BAR RESTAURANTE ALIAGA, S.L. contra PROMOCIONES EL ROSTOLLER, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de Marzo de 2.007, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Decideixo estimar parcialment la demanda presentada pel procurador Sr. Carretero, en representació de l'entitat Bar Restaurante Aliaga, S.L. i condemno la demandada entitat Promocions El Rostoller SL a pagar a l'actora la quantitat de 15.429,40 euros, sense fer especial imposició de les costes causades en aquest plet".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación ambas partes mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día DIECISEIS DE MAYO DE DOS MIL OCHO.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. AMELIA MATEO MARCO.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora, Bar Restaurante Aliaga S.L., que suscribió con la demandada, Promociones El Rostoller S.L., un contrato de arras penitenciales para la compra de una vivienda en el edificio que esta última estaba construyendo, formuló demanda en solicitud de que se condenase a Promociones El Rostoller a devolverle por duplicado el doble de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, y subsidiariamente, que se le obligase a otorgar contrato de compraventa o la devolución de la cantidad entregada, de ser aquella venta imposible.

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda y condenó a la demandada a devolver a la actora la cantidad entregada, sin hacer pronunciamiento en costas.

Contra dicha sentencia se alzan ambas partes. La actora para que se condene a la demandada a devolver por duplicado la cantidad entregada, o subsidiariamente, que se le impongan las costas; y la demandada, para que se desestime totalmente la demanda.

SEGUNDO.- El contrato de arras penitenciales, según calificación en que las partes están de acuerdo, se suscribió el día 20 de abril de 2004 (fol. 16), y por lo que interesa a la cuestión litigiosa, se estableció en su pacto tercero que la escritura pública se otorgaría como máximo 30 días después de que la parte vendedora notificase a la parte compradora la fecha de la firma de la mencionada escritura, y en el pacto sexto, que la fecha para otorgar dicha escritura, salvo imprevistos de fuerza mayor, sería "dentro de todo el primer trimestre de 2005".

La demandada convocó a la actora para que el día 31 de marzo tuviera lugar el otorgamiento, es decir, para el último día del plazo.

La actora alegó en su demanda que la demandada le convocó telefónicamente el día 21 o 22 de marzo, por lo que teniendo en cuenta el poco tiempo de que disponían, y con las vacaciones de Semana Santa de por medio, vieron muy difícil poder cumplir para ese día, y es lo que motivó que le enviaran un telegrama emplazándole para escriturar el día 8 de abril.

No se ha probado en absoluto que la primera convocatoria para otorgar escritura pública se produjese el día 21 o 22 de marzo para el día 31 del mismo mes. Este hecho ha sido negado tajantemente por la demandada, que alegó, por el contrario, que ya se les venía requiriendo para escriturar desde el día 18 de febrero y que se fijó primeramente la fecha del 29 de marzo, pospuesta después al día 31.

En cualquier caso, la convocatoria se produjo dentro del plazo establecido contractualmente para escriturar, el cual expiraba el día 31 de marzo de 2005, por lo que la actora debía haber estado en disposición de concurrir al otorgamiento procurándose el numerario suficiente para pagar el precio estipulado. En este punto resulta significativo que al enviar a la vendedora el telegrama el mismo día 31 de marzo habló simplemente de que "razones de fuerza mayor" le impedían acudir a la Notaria (fol. 19), sin especificar cuales, que se han demostrado inexistentes, pues como reconoció su representante legal en el acto del juicio tales razones no eran otras que carecer en aquella fecha de dinero para comprar.

Por otra parte, la propia documentación aportada por la actora a su demanda demuestra que el origen del problema era que, a su vez, aquélla había celebrado un contrato de promesa de venta con una tercera persona sobre la vivienda y ésta no había conseguido la financiación necesaria ni para el día 31 de marzo ni con posterioridad, según se puso de manifiesto en el requerimiento notarial que le dirigió el día 11 de abril (fol. 38).

Llegados a este punto, hemos de concluir, como hace la sentencia de primera instancia, que ningún incumplimiento puede imputarse a la demandada y por tanto no puede condenársele a devolver por duplicado la cantidad recibida en concepto de arras, al amparo del art. 1454 CC . Lo que no podemos compartir, según se razonará, es que se considere que como ningún perjuicio se le causaba de haber otorgado la escritura el día 8 de abril, que es cuando pretendía la actora que se otorgase, tenga que restituir la cantidad recibida.

SEGUNDO.- Para que opere el art. 1454 CC en el sentido pretendido por la demandada, de hacer suyas las cantidades recibidas en concepto de arras, no es necesario que se pruebe la producción de ningún perjuicio, según ha razonado reiteradamente la jurisprudencia, y además, en el propio contrato se estableció expresamente: "el incumplimiento por cualquiera de las partes de las fechas y obligaciones asumidas en el presente contrato, dará lugar a la rescisión del mismo, según el art. 1454 CC , y en su caso la parte vendedora podrá, sin previo aviso, vender libremente la vivienda objeto de estas arras" (pacto octavo).

La demandada, a través de su representante legal, ha reconocido que no otorgó la escritura a favor de la actora con posterioridad al periodo de tiempo fijado para el referido otorgamiento, que expiraba el día 31 de marzo de 2005, porque se enteró de que la actora había concertado el contrato para especular, cuando la cláusula que se puso a petición de aquélla de que se otorgaría la escritura a favor de la persona física o jurídica que designase sólo estaba pensada para permitir el otorgamiento a favor de ella como persona jurídica o de alguno de sus socios. Fuera cual fuese la razón de incluir dicha cláusula, lo cierto es que la demandada no venía obligada a escriturar transcurrido el plazo. Este tenía carácter inexorable, según se pactó expresamente, y aunque la actora el mismo día 31 de marzo manifestó su deseo de comprar el día 8 de abril -se desconoce si ella o algún otro tercero a quien hubiera cedido el contrato- ello no es suficiente para que dejen de operar las consecuencias del art. 1454 CC . No puede aplicarse en este caso la doctrina que aplica la sentencia de primera instancia de que el simple retardo no implica una voluntad resolutoria. La demandada compareció el día 31 de marzo en la Notaría con el fin de otorgar la escritura pública de compraventa, y quien no lo hizo fue la actora, porque no tenía dinero, lo cual sólo a ella fue imputable, debiendo equipararse a la voluntad de desistir del art. 1454 CC la de quien no se halla en disposición de cumplir.

En consecuencia, debe desestimarse el recurso de la actora y estimarse totalmente el de la demandada.

TERCERO.- Las costas de la primera instancia han de ser de cargo de la demandante (art. 394.1 LEC ), así como las causadas por su recurso (art. 398.1, en relación con el 394.1 LEC), sin que proceda hacer pronunciamiento sobre las del recurso de la demandada (art. 398.2 LEC ).

Fallo

Que estimando el recurso interpuesto por PROMOCIONES EL ROSTOLLER S.L., y desestimando el de BAR RESTAURANTE ALIAGA S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Sabadell en los autos de que este rollo dimana, revocamos dicha resolución y absolvemos a la demandada, PROMOCIONES EL ROSTOLLER S.L., de los pronunciamientos aducidos en la demanda promovida contra ella por BAR RESTAURANTE ALIAGA S.L., a quien imponemos las costas de la primera instancia y las causadas por su recurso, sin hacer pronunciamiento sobre las causadas por el recurso de la demandada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el día de la fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.