Sentencia Civil Nº 387/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 877/2007 de 20 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOPRIMERA

ROLLO Nº 877/2007

JUICIO ORDINARIO Nº 128/2004

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE RUBÍ

S E N T E N C I A Nº 387

Ilmos. Sres.

D. JOSEP Mª BACHS ESTANY

D. FRANCISCO HERRANDO MILLÁN

D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA

En la ciudad de Barcelona, a 20 de junio de 2008.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoprimera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 128/2004, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Rubí, a instancia de Dª. Carina y D. Alexander, representados por el Procurador de los Tribunales D. CARLES ARCAS HERNÁNDEZ, contra Dª. María del Pilar y D. Marcelino, representados por la Procuradora de los Tribunales Dª. Mª TERESA YAGÜE GÓMEZ-REINO; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 25 de Junio de 2.007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO totalmente la demanda interpuesta por el Procuradora de los Tribunales, D. Vicente Ruiz Amat, en nombre y representación de D. Alexander Y Dª Carina contra D. Marcelino Y Dª María del Pilar, y en consecuencia, debo DECLARAR y DECLARO la resolución del contrato de fecha 23 de noviembre de 2003, por desistimiento unilateral de los demandados a abonar a los actores la cantidad de 36.000 euros, más los intereses legales devengados por dicha cantidad desde la interposición de la presente demanda 20 de febrero de 2004, hasta la presente resolución y a partir de esta los establecidos en el art. 576 Ley de Enjuiciamiento Civil .".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 12 de Junio de 2.008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA.

Fundamentos

PRIMERO.- Hay que dejar sentado desde un principio que no puede hacerse recaer el efecto de las arras penitenciales, que, en su caso sería la devolución por duplicado de la cantidad recibida, a los demandados vendedores. En efecto, señalado como día para escriturar el 22 de diciembre de 2003, si no pudo alcanzarse dicha finalidad, no fue por su culpa sino por la imposibilidad por parte de los actores compradores de concurrir al acto con la financiación hipotecaria conseguida. Transcurrido ese día, los vendedores podían mantener su voluntad de suscribir el contrato concediendo una prórroga, como con cierta frecuencia sucede, pero ninguna obligación en tal sentido tenían, de forma que no se les puede reprochar ni menos penalizar por no haber querido hacerlo. La sentencia de primera instancia condena a los demandados a devolver por duplicado el importe de las arras por cuanto manifestaron el día 23 de diciembre su voluntad de apartarse del contrato proyectado sin que hubiera mediado incumplimiento por parte de los compradores. El planteamiento es erróneo. Lo que importa, en cuanto a los efectos que deben recaer sobre los vendedores, es si éstos imposibilitaron la perfección del contrato precisamente cuando éste debía perfeccionarse y claramente no es el caso pues mantuvieron la disposición contractual por todo el tiempo señalado para ello. El contrato, tal como fue configurado por la voluntad común, quedó frustrado por la falta de concurrencia de los compradores a escriturar el día que se señaló para ello no por causa atribuible a los vendedores y esto no puede soslayarse. A éstos últimos se les puede atribuir cierta rigidez en cuanto que no se plegaron a un nuevo señalamiento -y aun esto es cuestionable pues, dado que empezaban las vacaciones navideñas el día 23, ausentándose de Cataluña, entra en la lógica que no quisieran dejar el asunto abierto y con la eventualidad de un requerimiento dentro del periodo vacacional que quizá les hubiera puesto a ellos en situación de incumplimiento- pero desde luego no voluntad jurídicamente reprochable de frustrar el contrato proyectado. Tal voluntad hubiera sido relevante de haberse mostrado durante el periodo establecido para la vigencia del compromiso de las arras, impidiendo su normal vocación de dar paso al contrato de compraventa pero, una vez perjudicada la expectativa contractual carece de toda relevancia.

Lo único que debe mantenerse es la desestimación de su reconvención, que adolecía de graves deficiencias procesales -falta de liquidación- y de fondo -ausencia de determinación y acreditación de los perjuicios-. Se mantendrá también la condena en costas dimanante de tal pretensión.

SEGUNDO.- Se ha dicho que si no se llegó a la escrituración fue por causa situada en el ámbito de los compradores. Fueron ellos los que, llegado el día señalado, 22 de diciembre de 2003, no estaban en disposición de escriturar por no haber conseguido la financiación hipotecaria. Pero también se ha apuntado que esto no se debió a una voluntad de desistimiento sino a una imposibilidad. Ha quedado sobradamente acreditado por fuentes probatorias procedentes del Banco Zaragozano, después Barclays, que se formuló petición de concesión de hipoteca con tiempo y motivos suficientes para su concesión oportuna y que si no se llegó a culminar la tramitación fue por causas imputables al Banco -la directora de la oficina atribuye las causas al proceso de fusión o absorción bancaria, agravadas por el periodo navideño e incluso por la ausencia de una actuación más decidida de los propios empleados-. Lo cierto es que el comprador Sr. Alexander solicitó con tiempo sobrado una hipoteca, cuya procedencia estaba fuera de duda, como lo demuestra su concesión inmediata a finales del mismo mes de diciembre pero superado el día 22 en cuanto la directora se ocupó del asunto y lo desatascó, y que formuló reclamaciones.

Aunque la institución de arras se mueve en el terreno del desistimiento y no del cumplimiento o incumplimiento contractual, hay veces que un incumplimiento claro e imputable a una de las partes debe equipararse al desistimiento, al no haber puesto voluntariamente los medios oportunos para superar los problemas obstativos a la perfección del contrato. Pero no es el caso de los compradores. Éstos ni desistieron voluntariamente ya que en todo momento estuvieron decididamente interesados en la compraventa, ni por eso mismo dejaron de porfiar por superar los obstáculos, haciendo cuanto estaba en su mano para perfeccionar la compraventa, incluso después de superada la fecha tope. Su actuación no puede enmarcarse en los términos contemplados en el art. 1454 C. Civil . No hay desistimiento ni incumplimiento equivalente. Por ello no pueden desencadenarse los efectos previstos en dicho precepto, de pérdida de la cantidad que entregaron.

La solución más adecuada y justa al caso de autos consiste en acordar la devolución a los actores de la cantidad de 18.000 euros que abonaron por razón del contrato, más los intereses desde la presentación de la demanda -los vendedores no pueden oponer a los compradores los acuerdos que les vinculaban con el intermediario inmobiliario y por los que le entregaron una parte de la cantidad recibida-.

En cuanto a las costas de la demanda, hay que señalar que ésta se estima en cuanto a la petición subsidiaria de devolución de la cantidad entregada. Debe reprocharse a los vendedores su falta de disposición a devolver la cantidad recibida a pesar de las circunstancias que concurrieron en el caso presente y de las que, según declaración testifical del intermediario inmobiliario, eran cumplidos conocedores, ni antes del proceso ni una vez formulada la reclamación judicial. Por ello, se considera procedente imponerles las costas relativas a la pretensión que se concede, de condena al pago de la cantidad que se señala.

En cuanto a las costas del recurso, no procede hacer pronunciamiento al haberse estimado parcialmente.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso interpuesto por Dª María del Pilar y D. Marcelino contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Rubí, de fecha 25 de Junio de 2.007, la cual se revoca en el sentido de condenar a dichos apelantes a pagar a los actores Dª Carina y D. Alexander la cantidad de 18.000 euros, con los intereses legales desde la interposición de la demanda y las costas. Se mantienen los pronunciamientos relativos a la reconvención. No se hace condena en cuanto a las costas del recurso.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a treinta de junio de dos mil ocho y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.