Sentencia Civil Nº 359/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 792/2007 de 25 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 792/2007-B

JUICIO ORDINARIO Nº 32/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE SAN BOI DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A nº 359/2008

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de junio de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de

Juicio Ordinario nº 32/06, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de San Boi de Llobregat, a instancia de D. Silvio y Dª. Luisa , contra D. Jose Francisco ; los cuales penden ante esta

Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por el DEMANDADO contra la Sentencia dictada en los mismos el

día 4 de Mayo de 2007, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: 1. ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por Silvio Y Luisa contra Jose Francisco, condenando a éste a que abone a aquellos la suma de DOCE MIL EUROS, con los intereses legales y las costas devengadas por la interposición de la demanda.

2. DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA RECONVENCIÓN formulada por Jose Francisco contra Silvio Y Luisa, absolviendo a estos de todos los pedimentos deducidos en su contra, e imponiendo al actor-reconviniente las costas devengadas por la interposición de la reconvención.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 3 de Junio de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto la del término para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO.- La pretensión inicial ejercitada en la presente litis es la formulada por los consortes Silvio y Luisa al amparo del artículo 1.124 del Código civil encaminada a la resolución del contrato privado de compraventa de la vivienda sita en la calle DIRECCION000 NUM000, NUM001 NUM002, de Sant Boi de Llobregat, concertado en fecha 12 de julio de 2005 con el vendedor Jose Francisco, a lo cual opuso este último una acción reconvencional en la que, admitiendo la procedencia de la resolución de contrato y de la consiguiente devolución del precio parcial (12.000 ?) entregado por los compradores, reclamaba no obstante la indemnización de unos perjuicios económicos asociados a la falta de pago del precio restante.

Practicada la prueba declarada pertinente, el Juzgado dictó sentencia que estima la acción resolutoria de los adquirentes y desestima la reconvención del transmitente en atención fundamentalmente a que Jose Francisco incumplió su obligación contractual por la que debía transmitir un inmueble libre de cargas.

El demandado y actor reconvencional se alza contra la indicada sentencia.

SEGUNDO.- Debe hacerse notar en primer lugar que los compradores demandantes no vinculan el incumplimiento del vendedor con el hecho de que la vivienda litigiosa en el momento de la perfección del contrato (julio de 2005) estuviera sujeta a mayores cargas que la mera hipoteca de La Caixa declarada por Jose Francisco en el contrato privado, sino que, en concordancia con el hecho de que el vendedor se comprometió en ese contrato a cancelar dicha carga hipotecaria y en general a entregar una finca "enteramente libre de cargas, hipotecas, gravámenes, contribuciones [...]", lo que consideran grave incumplimiento del vendedor es que en la fecha prevista para la consumación de la venta (31 de octubre de 2005) el inmueble presentara, según nota informativa registral del anterior día 28, un total de diez cargas registrales (dos hipotecas de La Caixa y ocho embargos ejecutivos, judiciales la mayoría de ellos y uno de naturaleza administrativa).

El vendedor demandado arguye que estaba en perfectas condiciones de cumplir con su obligación de entrega de una finca "enteramente libre de cargas" ya que en el momento de la escritura debía recibir de los compradores el pago de 354.617,38 euros, cuyo dinero cubría holgadamente el importe de aquellas cargas, tan es así que compareció en la notaría la tarde en la que fue convocado -aunque se ignora la hora, que no se precisa en las oportunas actas notariales- acompañado de tres de sus principales acreedores (Caja Badajoz, La Caixa e Inversiones Cucus SL) la suma de cuyos créditos importaba 275.138,86 euros, mientras que el resto de sus deudas (Caja Madrid, La Caixa y los señores José, Lucio y Mauricio) las había liquidado esa misma fecha con el precio que obtuvo con la venta por la mañana de otro inmueble perteneciente a su madre y hermana y que constituía el domicilio conyugal de sus padres (c/ DIRECCION001 NUM003, Sant Boi).

TERCERO.- La finca de la DIRECCION000 NUM000 debía ser entregada por el vendedor -como ya se expuso- libre de cargas, por bien que la utilización por los contratantes de la expresión 'cancelación dineraria y registral' de las cargas denota que en el sentir de los contratantes lo verdaderamente relevante, desde la óptica del cumplimiento del contrato y de la consiguiente facultad resolutoria, es que las deudas motivadoras de las cargas estuvieran extinguidas económicamente en la fecha de la escritura, por más que subsistiera todavía su reflejo registral.

La doctrina jurisprudencial (SSTS 21 de mayo de 2001, 31 de enero de 2006 y 8 de mayo de 2008 ) admite esa distinción, de la que es buen exponente la actual regulación de la liquidación de cargas en el proceso de ejecución forzosa de bienes inmuebles (arts. 657 y 666 LEC ), de tal manera que sólo se reconoce trascendencia resolutoria del contrato a la venta sin liberación de cargas, pero no a la compraventa con cargas materialmente extinguidas pero aún pendientes de cancelación registral.

En el supuesto enjuiciado, por más que la solvencia inmobiliaria de Jose Francisco -y de sus familiares más cercanos- pudiese garantizar el cobro de todos sus acreedores, es lo cierto que en el instante (16,30 horas del 31 de octubre de 2005 ante el notario de Barcelona Marco Antonio Alonso Hevia) en que debía escriturarse la venta a favor de los señores Doña Luisa y Don Silvio y materializarse el consiguiente efecto traslativo del dominio, éstos no eran conocedores de la "cancelación dineraria" de las deudas que publicaba el Registro de la propiedad sobre la finca registral número NUM004, de lo que dejaron constancia por medio de la oportuna acta notarial (doc. 6 demanda). El vendedor Jose Francisco dejó constancia de su propósito extintivo a través de otra acta autorizada por el mismo notario esa misma tarde (doc. 2 contestación), pero significativamente de numeración posterior a la levantada por los compradores.

Pero es que además la cláusula 1ª del contrato de autos contemplaba un mecanismo de liberación económica de cargas distinto del que pretendía poner en práctica el vendedor y, desde luego, más protector de los intereses de los compradores. En efecto, esa cláusula preveía que Jose Francisco, antes de la transmisión, efectuase "la provisión de fondos oportuna a favor de la parte compradora" encaminada a la extinción de las cargas económicas que pesaran sobre el inmueble. Pues bien, ello debía haberse traducido en la determinación precisa y autentificada por parte del vendedor, previa a la firma de la escritura, del importe actualizado de las deudas que gravaban su finca, de tal manera que él no obtuviese de los compradores más precio que la entrega del sobrante, si lo hubiese. Nada de eso se intentó siquiera por parte de Jose Francisco, quien pretendía el cobro para sí del precio pendiente, con la consiguiente desprotección de los compradores (de "riesgo cierto y grave" habla acertadamente la sentencia apelada), quienes de ese modo no contaban con más seguridad de que ese dinero se aplicaría a la extinción de las deudas del vendedor publicadas por el Registro que la palabra de éste, garantía insuficiente a todas luces, como lo demuestra que en el primer trimestre del año 2006 se anotasen otros tres embargos ejecutivos sobre la finca registral número NUM004 propiedad de Jose Francisco (folios 117-120).

CUARTO.- Sentado el grave y esencial incumplimiento del vendedor, no queda más que examinar la argumentación defensiva del apelante según la cual los señores Don Silvio y Doña Luisa en realidad desistieron voluntariamente de la compra del piso porque en fechas anteriores a la de la cita notarial adquirieron otra vivienda sita en el mismo complejo residencial, de mejores condiciones (cuenta con dos terrazas y una plaza de parking) y de precio más ventajoso que la de Jose Francisco (360.607,26 frente a 366.617,38 euros).

Es un hecho indiscutido que Silvio y Luisa firmaron en fecha 30 de noviembre de 2005 la escritura de compra a los señores Juan Miguel/Alejandra de la vivienda de la DIRECCION000 NUM005, bajos NUM002, de Sant Boi, pero no está probado en cambio que esa compra se perfeccionase antes del día 31 de octubre anterior. Los transmitentes han negado haber suscrito contrato privado alguno, y los detalles ofrecidos por Don Juan Miguel y Alejandra acerca de la fecha del inicial contacto con los señores Silvio y Luisa fueron sumamente imprecisos (Juan Miguel habló de "una semana o más", y su esposa aludió a "un mes" o a "dos o tres meses"). Por su parte, Silvio reconoció que pudo haberse interesado por ese piso del número NUM005 de la misma DIRECCION000 a partir de que tuvo noticias, por medio de la nota registral de 7 de octubre de 2005, de que sobre el piso de Jose Francisco gravitaba un número considerable de cargas y embargos.

Es por ello verosímil la afirmación de los actores según la cual el recelo que les produjo ese descubrimiento fatal les condujo a evitar la suscripción de un nuevo contrato privado de venta con arras o señal con los señores Juan Miguel/Alejandra, en vista de las dificultades con que se topaban para recuperar la entrega dineraria a cuenta hecha al señor Jose Francisco.

No se acredita, en consecuencia, que la frustración de la escrituración de la venta de la vivienda de la DIRECCION000 NUM000 obedeciera a un desistimiento unilateral de los compradores derivado de la adquisición por éstos de un piso cercano y por mejor precio.

QUINTO.- De conformidad con lo que se lleva expuesto, el recurso interpuesto por el vendedor demandado debe ser desestimado íntegramente, con la consiguiente imposición a su cargo de las costas de la alzada (art. 398.1 LEC ).

Vistos los artículos citados y los demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por D. Jose Francisco, contra la Sentencia dictada en fecha 4 de Mayo de 2007 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de San Boi de Llobregat , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con imposición de las costas de la presente alzada a la parte recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.