Sentencia Civil Nº 484/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 1038/2007 de 25 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

SENTENCIA N. 484/08

Barcelona, veinticinco de septiembre de dos mil ocho

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez (Ponente)

Marta Font Marquina

Rosa María Agulló Berenguer

Rollo n.: 1038/2007

Juicio Ordinario n.: 730/2006

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 22 de Barcelona

Objeto del juicio: reclamación de que se declaren resueltos dos contratos de "promesa de compraventa" (art. 1124 C.c .)

Motivo del recurso: errónea valoración de la prueba

Apelante: Íñigo

Abogado: J.M. Medina Jorges

Procurador: S. Alejandre Díaz

Apelado: Comercial Mas Romeu, S.L.

Abogado: A. Pous Saltor

Procurador: M. J. Blanchar García

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 8 de septiembre de 2006 la parte actora presentó demanda en la que solicitaba que se declare resuelto a todos los efectos el contrato de promesa de compraventa de fecha 16 de diciembre de 1976 adjuntado como documento 1 de la demanda, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y a dejar libres y expeditas a disposición de la actora las fincas objeto del referido contrato.

Pide también que se declare resuelto a todos los efectos el contrato de promesa de compraventa de fecha 1 de marzo de 1977 adjuntado como documento 2 de la demanda, condenando a Íñigo a estar y pasar por dicha declaración y a dejar libre y expedita a disposición de la actora la finca objeto del presente litigio y que se declare que las cantidades entregadas en su día por los demandados quedaran definitivamente en poder de la parte actora en compensación de los daños y perjuicios causados, con imposición de las costas del procedimiento a la parte demandada. Dice que los demandados no abonaron los gastos de urbanización, a lo que estaban comprometidos y que notificó la resolución en 1990 y 2005, respectivamente.

El Sr. Guillermo se ha allanado a la demanda.

El Sr. Íñigo contesta y alega que pagó todas las letras, aunque devolvió alguna por incumplimiento de la obligación de urbanizar. Añade que el requerimiento resolutorio de la actora no tuvo efecto porque presentó posterior liquidación a pagar en 1996 y añade que él ofreció el pago por vía notarial en 2006. Concluye que sus incumplimientos derivan del incumplimiento del contrario y formula reconvención para instar la elevación a escritura pública de ambos contratos.

La actora contesta a la reconvención en el sentido de que las cartas de 1996 no tuvieron por fin solucionar una situación de impago sino acreditar documentalmente el incumplimiento absoluto y, por tanto, negar al demandante reconvencional la posibilidad de exigir el cumplimiento. Dice que reiteró el requerimiento resolutorio en 2005.

La sentencia recurrida, de fecha 8 de junio de 2007 , considera válidos los requerimientos resolutorios de 1987 y 1988 (ratificados en 1990 y 2005) y considera que los contratos no previeron que los compradores pudieran oponer al pago la falta de urbanización. Por todo ello, la juez estima la demanda y declara resuelto a todos los efectos "los contratos de promesa de compraventa de fecha 16 de diciembre de 1976" adjuntado como documento 1 de la demanda y condena a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y a dejar libres y expeditas a disposición de la actora las fincas objeto del referido contrato. También declara resuelto a todos los efectos "los contratos de promesa de compraventa de fecha 1 de marzo de 1977" adjuntado como documento 2 de la demanda y condena a Íñigo a estar y pasar por dicha declaración y a dejar libres y expeditas a disposición de la actora las fincas objeto del referido contrato. Por último, declara que las cantidades entregadas en su día por los demandados quedaran definitivamente en poder de la parte actora en compensación de los daños y perjuicios causados e impone las costas al Sr. Íñigo , sin imposición de costas respecto Don. Guillermo .

En cuanto a la demanda reconvencional, la desestima y absuelve a Comercial Mas Romeu, S.L. de los pedimentos formulados en su contra, con imposición de costas al Sr. Íñigo .

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN

El recurrente argumenta que no le puede afectar el allanamiento del otro codemandado y sostiene que Romeu incumplió la obligación de urbanizar (la cedió al Ayuntamiento) y aun ahora la zona no está urbanizada. Añade que devolvió algunas letras por el incumplimiento y retraso en la urbanización y que los requerimientos resolutorios no tuvieron efectos, por haber aceptado posterior liquidación de gastos.

El apelado se opone, defiende la sentencia y reitera que la remisión de cartas sobre las cantidades pendientes no enervó el requerimiento de resolución.

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto se ha registrado en la Sección el 8 de enero de 2008. No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala se ha llevado a cabo en fecha 18 de septiembre de 2008 . Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el artículo 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debido a causas estructurales, lo que se hace constar a los efectos del artículo 211.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

1. LA VALORACIÓN DE LA SENTENCIA

Un nuevo estudio de las actuaciones obliga a realizar determinadas consideraciones complementarias respecto a lo argumentado en la sentencia de instancia, porque, respecto al ejercicio de la facultad resolutoria del contrato por impago de precio o de gastos de urbanización, no analiza ni considera el valor de la carta de 20 de diciembre de 1996 (f. 114 y 220), posterior a los requerimientos resolutorios, ni los informes del Ayuntamiento de Calafell (f.337 y 339). Por ello no podemos compartir totalmente los fundamentos de derecho de la sentencia.

2. EL PRIMER CONTRATO LITIGIOSO

Respecto al contrato de 16 de diciembre de 1976 (f.21), sobre las parcelas n. NUM000 , NUM001 y NUM002 , firmado por ambos codemandados y a cuya resolución se ha allanado Don. Guillermo :

a) Existe una carta sin fecha (pero que, por el dies ad quem fijado para los intereses parece ser de 16 de octubre de 1987 (f.97) en la que se relacionan diez letras debidas, con una nota de que "se le hizo una fotocopia del original y se le mandó por correo el día 31/10/88" (se entiende que a la parte compradora), otra nota sobre un recordatorio de pago de gastos de urbanización y una tercera que reza que "El 28/6/89 Don. Guillermo hizo transferencia al Banc Català de Crèdit de Sant Adrià de 75.000";

b) El 23 de junio de 1988 (f.45) la actora reclamaba a los codemandados por el impago de dichas letras (10 de vencimientos febrero de 1980 a noviembre de 1981, f. 52 a 88) y gastos de apertura de calle, primera fase de colector y honorarios, por importe de 957.239 ptas.;

c) El requerimiento notarial de 5 de mayo de 1987 (f. 90) no fue de pago, ni de resolución de contrato, sino de escrituración pública;

d) Inequívocamente el 11 de junio de 1990 (f. 105) el ahora actor sí instaba la resolución por impago, aunque solo se refería a la segunda finca (la n. NUM003 ), sin incluir esta primera, como se deduce claramente de su lectura, por lo que hay que concluir que no se ha producido en ningún momento el requerimiento resolutorio previsto en el art. 1504 C.c., de forma que aunque la carta de 4 de julio de 2006 (f.99) cuando dice ser reiteración de anteriores notificaciones resolutorias (respecto a esta primera finca) no se corresponde con la realidad, porque dichas resoluciones previas no constan;

e) Ha quedado probado que por acuerdo de 29 de abril de 1987 el Ayuntamiento de Cubelles se hizo cargo de la gestión de la urbanización, cuyo coste repercutiría en los parcelistas, pero ello no afecta a esta finca, respecto a la que no consta que se requiriera por el impago de los gastos de urbanización.

Debe concluirse que, para esta finca, no se practicó requerimiento resolutorio del contrato y es válido, por ello, el ofrecimiento de cheque por acta notarial de 3 de febrero de 2005 (f.110) y ahora en la demanda reconvencional, lo que autoriza a estimarla, porque cuando el 25 de febrero de 2005 (f.119) la actora contesta al ofrecimiento de cheque en el sentido de considerar que el contrato ya estaba resuelto, no existía tal resolución. Esta valoración no afecta a la parte Don. Guillermo , que se ha allanado.

3. EL SEGUNDO CONTRATO LITIGIOSO

Por lo que se refiere al contrato de 1 de marzo de 1976 (f.22), sobre la parcela NUM003 , firmado solo por el Sr. Íñigo :

a) El impago de las partidas de urbanización equivale al impago de precio (letras), conforme a la cláusula 7ª del contrato (f. 22v .), extremo que no se discute;

b) No consta que el demandado hubiera dejado impagada ninguna de las letras que constituían el resto de precio por la compra de esta finca cuando se le reclamaron 413.744 ptas. el 25 de marzo de 1988 (f.48 y 205) requerimiento que incluía sólo los gastos de urbanización;

c) El requerimiento notarial de 5 de mayo de 1987 (f. 90) no fue de pago o resolución, como hemos dicho, pero el requerimiento de 30 de mayo de 1990 (f.107) claramente recoge la voluntad resolutoria de la parte vendedora respecto a este contrato, basado, según los antecedentes y la propia literalidad de la carta, sólo en el impago de los costes de urbanización, porque a dicha fecha no figuraba ninguna letra impagada;

d) No pudo tener efecto alguno el anuncio de "ponerse en contacto" para intentar solucionar el problema (carta de 2 de julio de 1990, f. 108), porque lo que procedía era pagar en el interin, si se quería dejar sin efecto el requerimiento y consumar el contrato (art. 1504 C.c .);

e) Es fundamental considerar que en fecha posterior, el 20 de diciembre de 1996 (f.114 y 209), la actor remitió listado de partidas "por varios conceptos que nos adeuda", referido solo a esta finca n. NUM003 , que incluye tres letras impagadas en 1981 y 1982, gastos de urbanización, contribuciones (sin cifra concreta) y gastos notariales;

f) La correcta interpretación de esta carta no puede ser la que pretende Romeu, porque si la vendedora consideraba resuelto el contrato, no necesitaba "acreditar documentalmente el incumplimiento absoluto", ni "negar al demandante reconvencional la posibilidad de exigir el cumplimiento"; más bien, la lectura de la carta acredita que (aunque fuera por olvido de las actuaciones anteriores) la vendedora seguía reclamando precio y gastos de partidas antes no apremiadas ("nos adeuda"), y aún pretendía el cobro ("esperando sus noticias");

g) En definitiva, sus propios actos dejaron sin efecto el requerimiento notarial de 1990 y supusieron conceder nuevo plazo al comprador, de forma que ha de tener pleno valor el ofrecimiento de cheque por acta notarial de 24 de enero de 2005 (f.112 y 214), rechazado indebidamente por cartas de 22 de febrero y 24 de octubre de 2005 (f.121 v. y 135) sin protesta sobre insuficiencia del precio consignado;

h) En este sentido, cuando el 25 de febrero de 2005 (f.119 y 212) la actora contesta el segundo ofrecimiento de cheque en el sentido de considerar que el contrato ya estaba resuelto, "lo que reiteramos en este acto", no formula realmente un nuevo requerimiento (que ya no era eficaz, porque había demorado la recepción del precio ofrecido, mediante cheque, el 24 de enero de 2005).

En suma, para esta finca debe concluirse que la actora no resolvió en tiempo y forma la relación contractual después de haber rehabilitado las condiciones del contrato, por lo que no puede reclamar la resolución y es procedente la acción reconvencional en la medida en que se ofrece el precio y éste no ha sido tachado de insuficiente.

4. LAS COSTAS

Las costas de instancia son de cargo del demandado y las del recurso no deben imponerse al recurrente, conforme a los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1. Estimamos el recurso de apelación y revocamos la sentencia de instancia, salvo lo referido a las condenas de los apartados A y C en lo referente Don. Guillermo y la condena a tener por perdidas las cantidades pagadas a cuenta por aquél, respecto a la parcela NUM004 , NUM000 y NUM001 , extremos firmes por no haber sido recurridos.

2. Desestimamos la demanda y estimamos la demanda reconvencional y condenamos a Comercial Mas Romeu, S.L, a:

a) Elevar a público el contrato privado de "promesa de venta" de 1 de marzo de 1976, íntegramente, referido a la parcela n. NUM003 .

b) Elevar a escritura pública el contrato privado de "promesa de venta de 16 de diciembre de 1976, en la parte correspondiente a la mitad indivisa que pertenece al Sr. Íñigo .

3. Imponemos las costas de la demanda principal a Comercial Más Romeu, S.L., así como las de la reconvención.

4. No hacemos pronunciamiento sobre las costas del recurso.

Una vez se haya notificado esta sentencia, se devolverán los autos al Juzgado de Instancia con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.