Sentencia Civil Nº 426/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 98/2008 de 25 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 98/2008-J

JUICIO ORDINARIO Nº 609/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE VILANOVA I LA GELTRU

S E N T E N C I A N ú m. 426/2008

Ilmos. Sres.

D./Dª. VICENTE CONCA PEREZ

D./Dª. AMPARO RIERA FIOL

D./Dª. MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de julio de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 609/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vilanova i la Geltru, a instancia de D/Dª. Juana , contra D/Dª. Inocencio ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de octubre de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO la demanda presentada por la procuradora Dª. Nuria Fraile Antolín, en nombre y representación de Dª. Juana , frente a D. Inocencio . ABSUELVO a D. Inocencio de todas las pretensiones formuladas frente al mismo en el presente procedimiento. Condeno a Dª. Juana , al pago de las costas generadas en este proceso."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 8 de julio de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. VICENTE CONCA PEREZ, Presidente de la Sección.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora, Dª Juana , actuando en nombre e interés de sus padres, D. Mariano y Dª Flor , ejercita acción frente al arrendatario de la vivienda sita en Cubelles, c/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 en reclamación de 1.232,08 € (cantidad concretada finalmente en fase de conclusiones, tras otros pedimentos previos en la demanda y en la audiencia previa). Reconducida la reclamación a la cantidad expresada (de la que 703,18 € ya obran en poder de la parte arrendadora por vía de fianza) el concepto por el se pide la condena es la aplicación de la cláusula 3 del contrato.

La parte demandada se opone al pago de cantidad alguna distinta de la fianza entregada inicialmente.

La sentencia desestima la demanda por considerar ineficaz la expresada cláusula.

La actora recurre la sentencia.

SEGUNDO.- Veremos, en primer lugar, qué dice la cláusula expresada y el artículo a que la misma se refiere, el 11 de la Lau . Dice dicha cláusula: "El plazo de duración es de Cinco años y un mes, comenzando a regir en el día de la fecha del mismo.- En el supuesto de que antes que finalizare el plazo estipulado en el presente contrato el arrendatario desistiera del mismo, éste deberá preavisar al arrendador con una antelación mínima de dos meses, asumiendo la obligación de indemnizarle con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada años del contrato que reste por cumplir, todo ello de conformidad a lo establecido en el artículo 11 de la actual lau . El período de tiempo inferior a un año dará lugar a la parte proporcional de la indemnización".

Por su parte, el artículo 11 Lau señala: "En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.- Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.".

Considera el juez que la atípica duración pactada (cinco años y un mes) es claramente fraudulenta y va encaminada a burlar el régimen del artículo 11 Lau , sólo aplicable a aquellos contrato de duración superior a cinco años, únicos para los que la ley prevé una indemnización en caso de desistimiento, entendiendo el juez que sólo en esos contratos de larga duración tiene razón de ser una indemnización.

Esta apreciación del juez de la primera instancia, falla por su base. En efecto, el juez considera que en los contratos de duración no superior a cinco años el arrendatario no puede ver penalizado su desistimiento al no existir previsión legal al respecto. Ello no es así. En nuestra sentencia 14.1.02 decíamos: "El artículo 1256 CC dice que el cumplimiento y validez de los contratos no pueden quedar al arbitrio de uno de los contratantes, quedando ambos vinculados por la acordado. Cuando el Legislador lo considera conveniente impone límites a esa autonomía contractual, y así, en el caso que nos ocupa, el artículo 11 establece que «en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años...». Los términos del precepto no pueden ser más claros: el plazo pactado vincula a ambas partes dentro del límite de cinco años, y a partir de ese momento se concede una facultad de desistimiento unilateral al arrendatario.- Partiendo, pues, de lo expuesto, el desistimiento de la arrendataria ha de considerarse ineficaz y hay que estimar la pretensión del actor de que se declare la vigencia del contrato y la efectividad de sus prestaciones; si la arrendataria usa o, no del piso es una cuestión ajena al discurrir del contrato, que no afecta a la obligación que el arrendatario tiene de pagar la renta.- TERCERO.- Dicho lo anterior, que conforma un criterio consolidado en las resoluciones de esta Audiencia, debemos revocar la sentencia y declarar la validez y vigencia del contrato, sin perjuicio del uso que de su ius possidendi haga la arrendataria.".

Este criterio se ve reforzado, además, por el tenor literal de los artículos 27.1 Lau y 1.124 CC, en virtud de los cuales, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra puede optar entre la resolución del contrato o la exigencia de cumplimiento del mismo. El artículo 1255 CC , que consagra el principio de autonomía de la voluntad, permite la cláusula pactada, sin necesidad de subterfugios encaminados a aplicar un precepto que es inaplicable (el 11 , para contratos no superiores a cinco años).

La anterior interpretación no es aislada por parte de este tribunal. La Sección 13 de esta Audiencia también la mantiene, al igual que las Audiencias de Madrid (24.9.07 Sección 21), Ciudad Real (17.10.07), Málaga (30.3.07 Sección 4), Sevilla (28.3.07 Sección 2) ó Las Palmas, (12.3.03 Sección 4ª).

Consecuencia, pues de lo expuesto, es la estimación del recurso y de la pretensión finalmente fijada en el acto de la vista, con el consiguiente pronunciamiento en cuanto a las costas, ex artículos 394 y 398 .

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Juana frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 609/06 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Vilanova i la Geltrú , debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que estimando en parte la demanda interpuesta frente a D. Inocencio debemos CONDENAR Y CONDENAMOS al demandado a que pague al actor la cantidad de MIL DOSCIENTOS TREINTA Y DOS EUROS CON OCHO CÉNTIMOS e intereses legales desde la interpelación judicial, declarándose recibida a cuenta la cantidad de SETECIENTOS TRES EUROS CON DIECIOHCO CÉNTIMOS.

En cuanto a las costas, no se hace pronunciamiento en ninguna de las instancias.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.