Sentencia Civil Nº 453/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 162/2007 de 31 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 162/07

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 436/04

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE SANTA COLOMA DE GRAMENET

S E N T E N C I A N ú m. 453/2008

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de julio de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 436/04, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Santa Coloma de Gramenet, a instancia de Doña Marta y Don Andrés , representados por el Procurador Don Jorga Belsa Colina y asistidos por el Letrado Don Francisco Javier Berzosa Hergueta, contra la empresa HAYABLANCA, S.L. SOCIEDAD UNIPERSONAL, representada por la Procurador Doña Judith Moscatel Vivet y asistida por la Letrado Doña Carmen Sánchez García, quien formuló reconvención contra los actores principales; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora principal contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de noviembre de 2006, por el Sr. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por Don Andrés y Doña Marta contra HAYABLANCA, S.L., y estimando la demanda reconvencional interpuesta por ésta contra aquéllos, declaro válidamente resuelto el contrato de compraventa privada, de fecha 31 de octubre de 2002, de la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 , NUM001 , de Santa Coloma de Gramenet, suscrito entre la entidad HAYABLANCA, S.L. y Don Andrés y Doña Marta , por causa imputable a los compradores y al amparo de lo previsto en el artículo 1.504 del Código Civil , debiendo restituir la vendedora HAYABLANCA, S.L. la cantidad percibida a cuenta del precio (35.331,95 euros), más sus intereses legales desde la fecha del requerimiento de resolución (10 de junio de 2004), condenando a los demandantes y demandados reconvencionales al pago de las costas procesales causadas."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y demandada reconvencional mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 6 de marzo de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Doña AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.- El Juzgador de instancia expone con precisión y detalle los antecedentes de hecho necesarios para la resolución de la cuestión debatida, desde que los actores principales convinieron con el Sr. Baltasar la compra de la vivienda sita en el NUM002 piso del edificio en construcción, en la CALLE000 , nº NUM000 , de Santa Coloma de Gramenet, abonando el día 17 de septiembre de 2002 la cantidad de 3.000 euros, en concepto de "primer pago y reserva", hasta que el día 10 de junio de 2004 comparecieron ambas partes en la Notaría de Don Jesús del Fraile Sarmiento, y, frustrándose de nuevo la firma de la escritura de compraventa, se otorgó acta de manifestaciones en la que consta que el vendedor acude aportando fotocopia del recibo del IBI, cédula de habitabilidad y nueva ocupación, certificado de las instalaciones eléctricas de gas y de agua, así como licencia de obra mayor y primera ocupación, mientras que los compradores actores insisten en poder visitar la vivienda y expresan que después necesitarán 15 días para la firma, ante lo cual, es decir, la negativa a firmar la escritura de compraventa y consiguiente pago del resto del precio acordado, Don. Baltasar requirió formalmente a los compradores para que "a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.504 del Código Civil , tengan y tiene lugar, desde este mismo momento, la resolución del contrato de compraventa, de lo que tomarán nota, sin que pueda el Juzgado concederles nuevo término".

Señala el Juzgador la doctrina jurisprudencial mayoritaria sobre la aplicación de los artículos 1.224 y 1.504 del Código Civil , conforme a las Sentencias del Tribunal Supremo que cita, destacando, en síntesis, que el requerimiento previsto es de resolución, no de pago, y que la acción resolutoria exige que el que la insta haya cumplido sus obligaciones, a no ser que su incumplimiento, a su vez, esté motivado por el previo incumplimiento del otro contratante, entendiéndose que el vendedor cumple fundamentalmente con su obligación de entrega del inmueble en las condiciones pactadas, y susceptible de ser habitado o utilizado para el fin convenido, si las deficiencias observadas en las obras pueden calificarse de accesorias o complementarias.

Centra la cuestión a decidir en determinar si el requerimiento de resolución efectuado por la empresa demandada el 10 de junio de 2004 es válido y eficaz, y si no lo es, al resultar el cumplimiento del contrato imposible, decretar la resolución a instancia de los compradores, más el resarcimiento de daños y abono de intereses.

Considera el Juzgador que los aplazamientos y obstáculos que sucesivamente fueron oponiendo los demandantes para no firmar la escritura de compraventa son hasta cierto punto inexplicables, dado que el vendedor podía otorgar la escritura pública de división de la finca en régimen de propiedad horizontal sin su concurso, y, después del primer requerimiento, el vendedor aceptó que la firma se realizase ante el Notario elegido por los demandantes. Además, los trasteros, como anexos a la vivienda, no se mencionaban en el contrato privado, ni en la descripción de la vivienda que se hacía en la "memoria de calidades", y menos aún en la escritura de división, estando a disposición de los compradores, en el último intento de firmar la escritura pública, toda la documentación exigible, y habiendo realizado aquéllos varias visitas a la vivienda litigiosa, sin que la desviación o sustitución de la fachada exterior de mármol por otro material, sea relevante a los efectos pretendidos.

Concluye el Juzgador que fue injustificada la negativa de los actores a la firma de la escritura pública, y que el requerimiento de resolución efectuado por la demandada es válido y eficaz, por lo que, con desestimación de la demanda principal y estimación de la demanda reconvencional, declara la resolución del contrato de 31 de octubre de 2001, debiendo restituir la vendedora la cantidad percibida a cuenta del precio (35.331,95 euros), más los intereses legales desde la fecha del requerimiento, con imposición de costas a los actores.

SEGUNDO.- Estos últimos se alzan frente a la sentencia dictada y realizan en primer lugar una minuciosa relación cronológica de hechos, remontándose a la fecha de emisión del Proyecto Básico de la obra y la solicitud al Ayuntamiento de Santa Coloma de la correspondiente licencia, hasta la fecha de la vista de la medida cautelar instada, y que se frustró ante la venta efectuada a terceros, para señalar a continuación los pedimentos efectuados por cada una de las partes, y la conclusión sentada en dicha sentencia.

En segundo lugar, se refiere la parte apelante a los requisitos que, conforme a la jurisprudencia, citando concretamente la STS de 20 de diciembre de 1977 , deben concurrir para que la acción resolutoria establecida en el artículo 1.124 del Código Civil pueda prosperar, y, si bien manifiesta que la sentencia recurrida acierta al afirmar que es necesario, al tratarse de obligaciones bilaterales o recíprocas, que la facultad de resolución parta de la base de que quien la ejercite haya cumplido con carácter previo y fielmente frente a la contraparte que haya dejado de hacerlo, discrepa de que pueda considerarse facultada a la vendedora para resolver el contrato, como hace el Juzgador, dado que no ha cumplido, y menos con carácter previo a la resolución, con las obligaciones que por ley le corresponden.

Al respecto, señala los hechos que considera como incumplimientos previos a la resolución notarial unilateral de la empresa vendedora, sin embargo, ninguno de ellos puede considerarse relevante a los efectos pretendidos.

Así, la alteración sustancial en el objeto, consistente en la modificación del Proyecto Básico que generó una tercera vivienda ubicada en la planta baja, no afectó directamente a la vivienda de la primera plante adquirida por los actores, y la minoración del coeficiente de participación que ello pueda suponer, según indican, no se concreta, no constando cual sea el perjuicio alegado.

En cuanto a la modificación respecto de la memoria de calidades publicitada y entregada a los compradores, concretamente por lo que se refiere a la fachada del edificio, que debía ser de mármol travertino y se realizó de revoco de mortero inyectado, inferior en coste y calidad al ofertado, así como la menor medida de la cristalera exterior del salón comedor, al ubicar en su lugar una viga de sustentación con pavés, fueron suficientemente justificadas por la dirección técnica de la obra, según se recoge en la sentencia impugnada, y, al igual que la falta de instalación de persianas eléctricas en toda la vivienda, alegada en el recurso, no se aprecian incumplimientos del vendedor que impidan a éste resolver, en su caso, el contrato de compraventa ante un incumplimiento de los compradores.

La sustracción del uso del trastero comunitario que preveía el proyecto y su modificación con carácter comunitario para cada vivienda, y la apropiación de la cubierta comunitaria, con sus trasteros y zonas comunes, en beneficio de la vivienda segunda, propiedad del promotor, han sido correctamente tratadas en la sentencia impugnada, sin que las alegaciones expuestas en el recurso desvirtúen el razonamiento del Juzgador de instancia. En efecto, los trasteros no se mencionan en el contrato privado como anexos a la vivienda litigiosa, ni en la descripción que de la misma se hacía en la "memoria de calidades", corroborando los actuales propietarios de dicha vivienda que los trasteros, cuyo precio era de 1.800 euros, estaban ya adjudicados.

Conviene reiterar que la división en propiedad horizontal la realizó el dueño único de la finca, sin que, como bien se recoge en la sentencia impugnada, fuera en absoluto necesaria la intervención en dicho acto de los ahora apelantes, por los motivos indicados, estando ya solucionada la cuestión relativa a la puerta de acceso a la cubierta.

Por lo que se refiere a la falta de entrega de documentación en relación a la vivienda, consta que en la comparecencia del día 10 de junio de 2004, en la Notaría de don Jesús del Fraile Sarmiento, aportó la parte vendedora toda la necesaria y solicitada por los compradores, sin que el deseo de efectuar una nueva visita a la vivienda justificara la negativa de aquéllos al otorgamiento de la escritura.

Lo anterior, así como la falta de requerimiento en fecha 18 de marzo de 2004 para el otorgamiento de escritura pública, cuando se efectuó con el resto de compradores, o la falta de entrega de la vivienda en julio de 2003, suficientemente argumentada en la sentencia impugnada, no justifica el continuado aplazamiento de los compradores al pago del precio.

Es evidente que ante los hechos mencionados, que los actores apelantes consideran incumplimientos del vendedor, podían decidir firmar o no firmar la escritura pública de compraventa, exigiendo en cada caso lo que estimaran oportuno en cuanto a reducción de precio o indemnización de perjuicios.

Y, a pesar de los sucesivos intentos del vendedor, optaron por no otorgar la escritura ni pagar el precio, por lo que, no pueden exigir ahora el cumplimiento del contrato.

TERCERO.- La Jurisprudencia invocada en el escrito de recurso no desvirtúa la que con acierto expone el Juzgador en la sentencia apelada, que debe darse por reproducida.

Indicar al respecto, únicamente, que dicha doctrina jurisprudencial ha sido reiterada en SSTS de 31 de enero de 2008 y 17 de octubre de 2007 , que, recogiendo otras muchas, reflejan el cambio evolutivo progresivo "en el sentido de abandonar el requisito subjetivista de la voluntad deliberadamente rebelde, sustituyéndose por el impago en el sentido objetivo, con lo que ya no se viene exigiendo una actitud dolosa del comprador para que la resolución por incumplimiento del pago pueda tener lugar... ya que frente al vendedor que cumple el comprador incumplidor desequilibra la relación contractual al incurrir en impago voluntario...".

Es cierto que la acción de resolución de los contratos sinalagmáticos por incumplimiento no puede ser ejercitada por el contratante que incumple total o parcialmente aquello a que se obligó, pero es más cierto que, este último incumplimiento, en todo caso debe ser de modo grave o relevante (SSTS 16 de noviembre de 2005 y 27 de octubre de 2006 , entre otras muchas).

Por tanto, el requerimiento de resolución de la parte vendedora fue válido y eficaz, al cumplir todos los requisitos necesarios para ello, y debemos insistir en señalar que todos los hechos puestos de relieve por los actores, reiterados en el recurso, y existentes ya en la última comparecencia efectuada en la Notaría, podían basar, en su caso, la petición de indemnización de daños y perjuicios por los compradores, si se acreditaban los mismos, otorgando la escritura pública o resolviendo ellos el contrato ante lo que entendían incumplimientos. Pero, una vez efectuado el requerimiento de la parte vendedora ante el impago del precio y la repetida suspensión del otorgamiento de la escritura, no pueden los compradores solicitar el cumplimiento, máxime teniendo en cuenta que no consta que haya cambiado la situación de los defectos alegados.

No es relevante el hecho de que el importe de los trabajos "extras" hubiera sido o no reclamado a los compradores con anterioridad a la última comparecencia ante el Notario, ni que las facturas se hubieran emitido a petición Don. Baltasar , pues ni se niega que se realizaron los trabajos, ni es ello el motivo básico del requerimiento de resolución.

En consecuencia, las alegaciones efectuadas en el recurso no desvirtúan los minuciosos y acertados fundamentos del Juzgador de instancia, por lo que, debe mantenerse la conclusión expuesta en la sentencia impugnada, y el recurso no puede prosperar.

La desestimación del recurso conlleva que las costas de esta alzada deben imponerse a la parte apelante, conforme disponen los artículos 398 y 394 LEC .

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Andrés y Doña Marta , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Santa Coloma de Gramenet en los autos de Procedimiento Ordinario nº 436/04 de fecha 24 de noviembre de 2006, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.