Sentencia Civil Nº 144/2009, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 17/2008 de 25 de Marzo de 2009

Encabezamiento

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Audiencia Provincial Sección 5ª Rollo nº 17-A-2008

SENTENCIA NÚM. 144

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero

Magistrada: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrada: Dª. Mª Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante a veinticinco de marzo de dos mil nueve.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal nº 110/2007 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia Nº TRES de DENIA, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada Dª Celia , representada por la Procuradora Dª Esther Pérez Hernández y dirigido por la Letrada Dª Esther Puig Riera. Y como apelada-actora D. Conrado , representada por la Procuradora Dª Virginia Saura Estruch y dirigida por la Letrada Dª Rosa Monserrat Gauchi.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia Número TRES de DENIA en los autos de Juicio Verbal nº 110/2007, se dictó en fecha 20-09-2007, sentencia cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

"Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por Justo Cabrera Rovira, procurador de los Tribunales, en nombre y representación de D. Conrado, bajo la dirección letrada de Dª Rosa Montserrat Gauchi, contra Dª Celia debo condenar y condeno a ésta última a pagar a la actora 1.827,74 euros con sus intereses, así como al pago de las costas".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación la parte demandada , habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000 , elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación nº 17-A-2009 señalándose para votación y fallo el pasado día 24-3-2009.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente la Iltma.. Sra. Dª. Mª Teresa Serra Abarca.

Fundamentos

PRIMERO.- Bajo el epígrafe de falta de motivación con relación a la valoración de la prueba, la demandada muestra su disconformidad en el recurso sobre la duración y Resolución del contrato, que considera frente a la conclusión obtenida por la Juzgadora de instancia, que hubo acuerdo en entre las partes que se materializó con la entrega de llaves a la agencia inmobiliaria, por lo que no procede la penalización pactada en el contrato.

Como se ha puesto de manifiesto en numerosas resoluciones de esta sala, la entrega de llaves prueba que quien las devuelve renuncia al contrato pero no que quien las recibe renuncia a cobrar las rentas por el tiempo de duración pactado (TS , S 30.03.2000 ); y que la recogida de llaves por el arrendador no implica aceptación de la resolución del contrato y la exoneración del pago de rentas [AP Barcelona (13ª), S 16.11.2004 ], ni renuncia a la indemnización de daños y perjuicios [T.S. , S 10.10.2007; AP Alicante (5ª ), S 21.05.2008y 10.09.2008 ].

Por tanto la recogida de llaves por el arrendador no implica aceptación de la Resolución del contrato y la exoneración del pago de rentas, por lo que la arrendataria ante el incumplimiento del contrato aportado en autos ( documento nº 1 de la demanda), debe abonar, conforme a la cláusula de penalización, la mitad de las rentas que queden pendientes de pago durante el periodo anual en que aquella se produzca.

El importe a que ascienden las rentas y otras cantidades reclamadas en la demanda, queda acreditado en autos por las declaraciones de ambas partes, en especial de la demandada que admite que, aunque no estuviera previsto una cláusula actualización , la renta se incrementó en 50 euros, más el seguro de la vivienda. Por tanto del contrato inicial se produjo la llamada novación impropia o modificativa, y ésta, claro es, no produce efectos extintivos sino, como se ha dicho , únicamente de simple cambio o alteración de alguno de los aspectos del negocio, razón por la cual, el contrato se mantiene , aún cuando modificado en alguno de los apartados (TS 1ª SS. de 16 de diciembre de 1987 , 24 de julio de 1989, 4 de abril de 1990 y 9 de enero de 1992 ), consideraciones que, en definitiva, nos llevan a acordar el perecimiento del argumento defendido por la demandada recurrente y a que se confirme la Sentencia en este extremo.

SEGUNDO.- También se opone a los gastos de reparación de la vivienda reclamados en la demanda , mediante la impugnación de los documentos nº 3 a 5 de los acompañados en la demanda. En este punto hemos de dar la razón a la apelante, ya que efectivamente como reitera la jurisprudencia para que el daño sea indemnizable ha de probarse necesariamente su existencia, la indemnización de daños y perjuicios requiere para su aplicación la base fáctica de la realidad de los mismos, siendo indispensable para que tal obligación de indemnizar exista que sea exigible, que esté acreditada la real existencia de aquellos y que los mismos fuesen originados por el acto ejecutado u omitido, prueba que incumbe al actor.

La comprobación del estado debe hacerse cuando el arrendatario restituye la vivienda , que en este caso se produce con la entrega de llaves ante la agencia inmobiliaria, con el conocimiento del arrendador.

En este caso el actor no ha acreditado el importe de los daños que reclama, ya que con las facturas aportadas junto con la demanda, no se prueba que se correspondan con la reparación de daños causados por la arrendataria, ya que la entrega de llaves se produce con fecha 31 de julio de 2006 ante la agencia inmobiliaria (documento nº 1 aportado en el juicio), hecho no controvertido por la adversa , y es en ese momento cuando deben de acreditarse los desperfectos, bien por medio de fotografías o por cualquier otras diligencias de prueba. Hecho que correspondía acreditar al actor conforme a las reglas de carga de la prueba ( artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y que no lo ha hecho, pues no se puede considerar como tal las facturas aportadas, una vez transcurridos más de tres meses desde que la inquilina desalojó la vivienda, cuyos deterioros además, como en la de carpintería no se describen, y cuando dado el tiempo que ha pasado desde que se entregaron las llaves, los daños reclamados podrían haber sido realizados por terceras personas , por lo que deberá descontarse la cantidad de 423,64 del importe concedido en al sentencia .

TERCERO.- En consecuencia con lo expuesto, procede la estimación parcial del recurso de apelación y consiguiente modificación de la Sentencia de instancia, lo que exime de hacer una expresa imposición de costas en esta alzada a tenor de lo dispuesto en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia nº 3 de Denia, con fecha 20 de septiembre de 2007, en las actuaciones de que dimana el presente rollo, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha Resolución, y en su lugar con estimación parcial de la demanda debemos de reducir la indemnización concedida en la sentencia a la cantidad de 1.404,10 euros, sin hacer pronunciamientos sobre las costas de primera instancia, y las derivadas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes conforme determina el art. 248 LOPJ y, con testimonio de la misma , dejando otro en el rollo, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Resolución por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe , hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fe.-