Sentencia Civil Nº 362/2004, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, de 27 de Mayo de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 362

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Ubeda Mulero

Magistrado: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrado: Dª. Cristina Trascasa Blanco

En la ciudad de Alicante, a veintisiete de Mayo de dos mil cuatro.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de juicio Ordinario seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Benidorm, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante Dª. Dolores , D. Benito Y D. Rodrigo , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Saura Ruiz y dirigida por el Letrado D. Antimo Luis Pertusa Miravete, y como apelada JARDIN DE ALAMA S.L., representada por el Procurador Sr. Flores Feo con la dirección del Letrado D. Guillermo Alejano Rey.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Benidorm en los referidos autos, tramitados con el núm. 94/02, se dictó sentencia con fecha 16 de Octubre de 2002, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que debo de ESTIMAR y ESTIMO PARCIALMENTE la DEMANDA interpuesta por Dª. Dolores, D. Benito y D. Rodrigo contra la mercantil JARDIN DE ALAMA , S.L., ESTIMANDO PARCIALMENTE la RECONVENCION formulada por la mercantil JARDIN DE ALAMA, S.L. contra Dª. Dolores, D. Benito y D. Rodrigo, declarando: 1) Resuelto el contrato de compra-venta celebrado entre las partes con fecha 22 de Septiembre de 1.998. 2) Condenar a la mercantil Jardín de Alama, S.L. a devolver a los actores la suma de 127.500 ,56 Euros (21.214.308 Ptas.), más los intereses legales de dichas cantidades, desde la fecha de entrega que se describe en el hecho 4º de la contestación y 7º de la demanda reconvencional. 3) Condenar a los actores a la entrega de la cosa, dejando libre la vivienda a disposición de la mercantil Jardín de Alama S.L., y al pago a esta , en concepto de frutos, de la cantidad de 60.063,91 Euros (9.993.794 Ptas.). 4) Se imponen las costas causadas en este procedimiento , a cada uno las causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Contra dicha resolución, se preparó recurso de apelación por la parte demandante en tiempo y forma, formalizándose en el plazo previsto. Fue admitido , dándose traslado a la parte contraria que se opuso al mismo, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo núm. 299-A/03, tramitándose el recurso en forma legal y en el que se señaló para la deliberación y votación el día 26 de Mayo de 2004, en el que tuvo lugar al no considerarse necesaria la celebración de vista por este Tribunal.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Visitación Pérez Serra.

Fundamentos

PRIMERO.- El primer reproche que los apelantes efectúan a la Sentencia apelada, al amparo de lo establecido en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 viene referido a la alegación de incongruencia extra petita por haber condenado a dicha parte a abonar a la mercantil actora la suma de 60.063'91 euros "en concepto de frutos", petición que no estaba contenida en el suplico de la demanda reconvencional, lo que en opinión de la parte, contraviene las exigencias de los artículos 216 y 218 de la citada Ley procesal.

La demanda que interpusieron los ahora apelantes contra la mercantil Jardín de Alama S.A. pretendía la Resolución del contrato de compraventa de parcela y construcción de vivienda que suscribieron el 22 de Septiembre de 1998 , y la condena a la devolución de la cantidad de 169.117'23 euros que tenían pagada, más el 6% de interés anual, así como al pago de otras cantidades en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

La reconvención pedía también la Resolución del contrato, la condena a la devolución de la posesión de la vivienda, y a la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta en concepto de daños y perjuicios causados conforme a la cláusula penal pactada en el contrato.

En el hecho undécimo del escrito de contestación a la demanda y reconvención se indica, tras detallar la ocupación indebida del inmueble por los actores, que es de aplicación la cláusula sexta del contrato que permitía a la vendedora hacer suyas las cantidades entregadas a cuenta , y en ese contexto reseña también que, según el informe emitido por Agente de la Propiedad Inmobiliaria, los perjuicios derivados de la indebida ocupación ascenderían, dado el precio de arrendamiento de ese inmueble, a la suma de 60.063'91 euros, que es recogida en el Fallo de la Sentencia.

Con independencia de la valoración que posteriormente hará la Sala al respecto, no son acogibles las alegaciones que se sustentan en este apartado previo del recurso , ya que aun cuando es cierto que la petición de indemnización de daños y perjuicios venía referida a la cláusula penal, la alusión que en la reconvención se hace al informe y el hecho de que la cantidad que por ese concepto se contiene en el Fallo no supere la que hubiera correspondido según esa cláusula, elimina la incongruencia extra petita que se alega. Desde la perspectiva constitucional, el Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo han venido declarando reiteradamente que para que la incongruencia por exceso adquiera relevancia constitucional y pueda ser constitutiva de una lesión del derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24.1 de la Constitución Española, se requiere que la desviación o el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, por conceder más de lo pedido («ultra petitum») o algo distinto de lo pedido («extra petitum»), «suponga una modificación sustancial del objeto procesal, con la consiguiente indefensión y sustracción a las partes del verdadero debate contradictorio, produciéndose un fallo extraño o las respectivas pretensiones de las partes» , circunstancias que, como se acaba de exponer no concurren en el caso presente.

SEGUNDO.- Entrando en las alegaciones de fondo, con carácter previo, argumenta la parte apelante las vicisitudes de la relación originada por el contrato de 22 de Septiembre de 1998, destacando que se trata de una compraventa de parcela para construir y los incumplimientos de la vendedora en cuanto a la obligación de informar sobre las condiciones urbanísticas de la parcela.

Al respecto, debe tenerse en consideración que el objeto del contrato, correctamente calificado como de compraventa y no de opción de compra como lo titularon las partes, tenía por objeto una concreta finca registral , la nº NUM000, con una extensión de 4.761 m2, sobre la cual la misma mercantil vendedora se comprometía a construir una vivienda unifamiliar.

La Juzgadora de instancia, con argumentos que la Sala hace suyos, concluye, tras valorar las pruebas practicadas que no se ofreció a los compradores información relativa a la situación urbanística del inmueble, pues ni se aportó copia del proyecto que según el contrato se entregó y firmaron los compradores, ni constituye prueba al respecto la declaración de la testigo Sra. Melisa , por su dilatada relación de dependencia laboral con la mercantil actora.

Ahora bien, como asimismo se expone en la Sentencia, también hubo un incumplimiento por parte de los compradores, ya que lo cierto es que tampoco hicieron frente a sus obligaciones de pago, ni es admisible que se impute ese incumplimiento a la no obtención del préstamo hipotecario, pues es sabido que para ello es preciso tener otorgada previa o simultáneamente la escritura pública de compraventa.

TERCERO.- Partiendo de esa premisa debe analizarse la posterior actuación de ambas partes.

Está admitido por ambas partes que los compradores recibieron las llaves y ocuparon la vivienda en el mes de Marzo de 1999 , para lo cual, en contra de lo sostenido por la vendedora, ha de concluirse que contaron con el consentimiento de esta , ya que no es creíble que una empresa que se dedica a la construcción y venta de viviendas ignore la trascendencia que tiene la entrega de llaves cuando existe contrato privado de compraventa, y aunque en el hecho décimo de la contestación a la demanda se indica que la entrega de llaves fue para guardar muebles y no para habitar la vivienda, no es esa, como se acaba de exponer, una actuación compatible con la de una empresa, ni tampoco se deduce lo contrario de la carta que se acompañó como documento 16 de ese escrito, debiendo concluirse que la entrega de llaves fue conocida y consentida por la vendedora.

Tras un requerimiento resolutorio remitido a los compradores a través de Notario con fecha 10 de Julio de 2000, documento 33 de la demanda, la mercantil vendedora procedió , es cierto, a legalizar esa construcción, pero ofreciendo a los compradores el otorgamiento de escritura pública de compraventa sobre otra finca distinta y de mayor extensión, para acomodarse a la normativa vigente, y tras haber subsanado la ausencia de licencia de obras inicial. Ese ofrecimiento se produce en el requerimiento notarial efectuado el 14 de Septiembre de 2001, documento 44, y fue rechazado por los compradores , presentándose la demanda en el mes de Marzo de 2002, tras fracasar las negociaciones extrajudiciales existentes , según admiten ambas partes.

Ha de tenerse en consideración que según se admitió expresamente en el hecho duodécimo de la contestación a la demanda y reconvención , que en esos tratos la mercantil vendedora estaba dispuesta a devolver íntegramente la suma abonada, y que no se solicitó por la misma la devolución de la posesión de la vivienda hasta la contestación a la demanda y reconvención, formulada en el mes de Mayo de 2002.

CUARTO.- Siguiendo con el examen de los motivos del recurso de apelación, se alega en primer lugar la disconformidad con las cantidades que la sentencia apelada ordena devolver a la vendedora , ya que no se incluyen otras sumas también objeto de reclamación que han de ser abordadas separadamente.

La primera de las que se indican es la suma de 1.485.001 pesetas abonadas por los compradores en concepto de I.V.A., extremo en el que ha de acogerse el recurso, pues así esa cantidad fue pagada, sin perjuicio de las actuaciones de la mercantil vendedora frente a la administración tributaria.

La segunda hace referencia a determinada suma que los compradores decían haber abonado en metálico , marcos alemanes y sin recibo. La Sala denegó la práctica de la prueba testifical que pretendía acreditar ese extremo, por no ser esa prueba idónea para acreditar ese hecho, a lo que cabe la indeterminación en que se incurre, pues en el hecho Cuarto de la demanda se dice que fueron 60.000 marcos los entregados, y en el hecho decimosexto se refleja que fueron 66.000, por lo que en este particular el recurso no puede ser acogido.

La última de las cantidades que se recogen en este motivo es la suma de 439.431 pesetas que según se alega corresponden a elementos incluidos en el contrato y que fueron pagados por los compradores , solicitud que también ha de ser acogida, ya que además los elementos a los que esos documentos se refieren quedarán en poder de la vendedora.

QUINTO.- La segunda alegación cuestiona la desestimación de la condena a indemnizar daños y perjuicios, y comprende a su vez varios conceptos: (factura de Valmesa, mercantil que efectuó la tasación inmobiliaria para la hipoteca , cantidades abonadas para el suministro de agua , gastos de mudanza, gastos para poner en funcionamiento elementos del inmueble).

Ninguno de esos conceptos puede ser acogido, al no tener relación con la Resolución del contrato, ni con el incumplimiento que se imputa a la parte contraria.

En el tercer motivo se solicita que los intereses de la cantidad abonada a cuenta devenguen el interés anual del 6% establecido en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. El Artículo 3 de dicha Ley establece que "Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta , incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda."

No puede acogerse el recurso en este punto, ya que el caso de autos no es el que contempla esa normativa, por lo que los intereses habrán de ser los legales y desde la interposición de la demanda.

SEXTO.- Volviendo a la cuestión suscitada en el motivo previo, es decir la improcedencia de la condena a abonar a la vendedora determinada suma en concepto de frutos por la ocupación de la vivienda desde el mes de Marzo de 1999 , debe tenerse en consideración la doctrina del Tribunal Supremo, contenida entre otras en la Sentencia de 15 de Julio de 2003, según la cual "Los efectos de la resolución contractual se producen, por lo general, con carácter "ex tunc", lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido. Ello lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que hubiese recibido de la otra por razón del vínculo obligacional. Así se viene manifestando la doctrina jurisprudencial de la que son ejemplo, entre otras, las Sentencias de 29 de abril y 10 de julio de 1998 y 24 de julio y 23 de diciembre de 1999. Lo anterior supone que la Resolución de la compraventa conlleva como efecto la devolución de la cosa vendida al vendedor , pudiendo en cuanto al precio adoptarse, como ocurre en el caso, una solución diferente respecto de la restitución de la parte de precio abonado en adecuada aplicación de la liquidación del Estado posesorio." Esa misma Sentencia declara que "La Sentencia recurrida declara que dichas cantidades quedan sobradamente compensadas por el tiempo que ha poseído el reconviniente los inmuebles comprados (desde el 29 de abril de 1981 en que, al tiempo de contratar, le fueron entregados) lo que impide reputar rigurosa o abusiva , y por tanto de plena aplicación, la quinta estipulación contractual que contempla su pérdida."

Otra Sentencia del mismo Tribunal, de 5 de Diciembre de 2003 que confirma la de esta Sala dictada el 3 de Diciembre de 1997, también tuvo en cuenta, a los efectos que nos ocupan, la circunstancia de haber poseído el comprador la vivienda durante largo tiempo.

Ahora bien , a los efectos que nos ocupan ha de tenerse en consideración que, como ya se ha expuesto, estima la Sala que la posesión fue consentida por la vendedora, y que no se reclamó su reintegración hasta que se opuso a la demanda ya en estos autos, pues el último requerimiento pedía el cumplimiento del contrato; en consecuencia, no puede compelerse a los compradores al pago de la cantidad que la Sentencia reseña, ya que aplicando el artículo 451 del Código Civil, la obligación de abonar los frutos sólo se produce desde ese acto en el que se reclama, procediendo reducir el importe que se contiene en el Fallo a los seis meses que median entre la reconvención y la Sentencia , que asciende, tomando como base la renta que se indica en ese documento, a la suma de 9.015'18 euros.

SEPTIMO.- Al acogerse en parte el recurso no cabe hacer expresa declaración respecto a las costas de esta alzada, según dispone el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Que estimando en parte el recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Benidorm de fecha 16 de Octubre de 2002 en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, REVOCAR Y REVOCAMOS EN PARTE el apartado 2) del Fallo en el sentido de incrementar la suma a que el mismo se refiere en 11.566'07 euros, y reducir la cantidad que figura en el apartado 3) a 9.015'18 euros, manteniendo el resto de la resolución apelada y sin hacer declaración respecto a las costas de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así , por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.